衡陽市超高層建筑價值論證及項目定位分析+課件

衡陽市超高層建筑價值論證及項目定位分析

中國衡陽城芯一個城市的天際之作，橫空出世！第二部分項目開發(fā)條件與前景分析項目開發(fā)前景分析：國內(nèi)外超高層案例研究超高層出現(xiàn)的城市背景——經(jīng)濟發(fā)展與高度城市化的產(chǎn)物城市土地市場特征：地價居高不下城市重要區(qū)域土地極度稀缺城市化率發(fā)展階段：初期階段：城市化水平＜30%；加速階段：城市化水30%~65%；后期階段：城市化水平＞65%；隨著中國城市化的進程加快，經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，超高層的住宅開始在各大城市涌現(xiàn)，一些二線城市也開始出現(xiàn)此類產(chǎn)品形式現(xiàn)象城市GDP（億元）城市化率超高層住宅大量涌現(xiàn)北京912084.3%上海1176588.7%廣州674478.5%深圳6657100%開始出現(xiàn)超高層住宅武漢310068%南京320775%佛山3558－福州－－青島3700－………………超高層分類酒店寫字樓綜合體居住性物業(yè)深圳羅湖俊園（萬科）深圳擎天華庭深圳金域藍灣（萬科）上海.世茂濱江武漢.錦繡長江香港.貝沙灣香港.凱旋門香港.淺水灣新加坡.吉寶灣……上海金貿(mào)武漢.錦繡長江………很多CBD商務(wù)中心北京中央商務(wù)區(qū)上海陸家嘴深圳中心區(qū)北京中環(huán)世貿(mào)綜合體住宅＋酒店寫字樓＋公寓商業(yè)＋寫字樓＋公寓深圳華潤.萬象城深圳大中華廣場……項目區(qū)位條件、規(guī)模、城市特性及限制條件通過廣泛深入的調(diào)查，我們對國內(nèi)外居住性超高層案例進行了研究國內(nèi)香港/新加坡國外深圳：萬科俊園萬科金域藍灣系列（深圳、珠海、福州）擎天華庭港立豪園世貿(mào)濱江系列（上海、福州、武漢）青島東海路9號………香港新鴻基.凱旋門貝沙灣……新加坡吉寶灣……澳大利亞黃金海岸SierraGrand邁阿密海岸線案例香港超高層典型案例凱旋門——香港單價最高的頂級公寓豪宅項目：凱旋門（thevictoryarch）區(qū)域：尖沙咀柯士甸道西1號占地面積：172000平方尺物業(yè)類型：4座住宅大廈，共1054個住宅單位戶型面積：標(biāo)準(zhǔn)單位面積500～2,300平方尺，以三房為主開發(fā)時間：2005年入伙時間：2006年7月價格：15～25萬（最高價38萬）元/平方米物管費：2.6元/方尺發(fā)展商：新鴻基地產(chǎn)與香港地鐵公司管理公司：地鐵物業(yè)管理代理商：美聯(lián)和中原凱旋門外立面凱旋門夜景“凱旋門效應(yīng)”帶旺同區(qū)二手樓，成2005年香港樓市營銷經(jīng)典案例2005年香港房地產(chǎn)市場背景：2005年5月，香港銀行陸續(xù)加息，香港地產(chǎn)尤其是二手房交易量驟減，在加息公布后的一段時間，郊區(qū)樓盤更是出現(xiàn)“零”成交量。投資銀行美林證券預(yù)測，受到香港銀行貸款利率上升的沖擊，香港房地產(chǎn)價格在2006年中前將會下跌最高達25%。在6月1日發(fā)布的報告里，美林同時下調(diào)香港五家房地產(chǎn)公司的評級。但6月15日，凱旋門以38萬元/平方米的天價震驚香港。市場證明，“樓市脆弱”的論調(diào)都不能動搖他們對持有物業(yè)的渴望?！皠P旋門效應(yīng)”帶旺同區(qū)二手樓凱旋門銷售神話使自身所處地段天價暴漲，如同區(qū)項目九龍站“君臨天下”06年3月單價同期上升7～12%，飆升到1.4～1.7萬元/平方米。同時，更帶起香港豪宅價格不斷攀升，使得香港樓市出現(xiàn)了亞洲金融風(fēng)暴以來的新高潮。凱旋門效應(yīng)下，目前擎天半島的平均尺價為8,000元，較上月同期上升5%～7%，本月尺價將再有3%～5%升幅。此外，受同區(qū)頂級豪宅凱旋門即將開售的消息所刺激，3月分擎天半島累錄70宗二手成交，較上月上升1倍。君臨天下擎天半島摩天會所：擁有無敵海灣視野，配套頂級豪華，完全體現(xiàn)了頂級高尚生活59樓的摩天大廳，就是凱旋門豪華會所的空中恒溫泳池，每一位身臨其境的參觀者，都會被眼前璀璨的夜景深深吸引，落地窗外大片的維多利亞港夜景倒映在游泳池畔，顯得波光粼粼，令人不禁迷醉。60樓為宴會及休閑區(qū)，星夢宴會廳豪華典雅，天花板垂吊著6盞法國Baccarat水晶吊燈；最令人驚艷的是空中酒廊云霄閣，180度的臨海景觀，是適合小酌幾杯的好地方；61樓是大型健身中心，在跑步機上跑步，高空俯瞰維港，彷佛空中漫步；62樓為空中花園，以法國浪漫情懷為藍本，劃分為茶花園、桂花園、松樹園、茉莉園、薔薇園及榕樹園，讓住戶在綠化空間中舒展筋骨。62樓空中花園60樓為宴會及休閑區(qū)61樓是大型健身中心國內(nèi)一線及二線城市案例區(qū)位上海浦東黃浦江東岸，陸家嘴國際金融中心南側(cè)規(guī)模占地220668平方米，總建筑面積近70萬平方米周邊配套中小學(xué)：棲霞小學(xué)、臨浦中學(xué)、洋涇菊園小學(xué)；綜合商場：正大廣場、聯(lián)華超市等；郵局；各大中外銀行；東方醫(yī)院開發(fā)周期分為四期滾動開發(fā)竣工時間2006-7-31開發(fā)成本總投資50億園林面積園林占地16萬平方米綠化率70%容積率2.9產(chǎn)品類型6棟48-53層超高層公寓及1棟60層酒店式公寓梯戶比單體為板式，三梯兩戶或四戶，電梯直接入戶，使住戶更安全、擁有更多使用空間，并通過智能化管理保證住戶的私密性主力戶型230平方米的三房二廳二衛(wèi)，330平方米的四房二廳三衛(wèi)總價區(qū)間約250-1200萬元上海世茂濱江花園，坐落于浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，是中國最高的全江景外銷豪宅，大規(guī)模超高層高尚社區(qū)案例1：世貿(mào)濱江以黃浦江景觀為依托，充分利用地段優(yōu)勢，以奢華配置和強勢營銷打造浦江東岸大型水岸豪宅社區(qū)以黃浦江景觀為資源主軸打造臨江豪宅奢華設(shè)置和配套營造頂級豪宅產(chǎn)品以強勢營銷樹立項目頂級豪宅形象獨特的國際化園林景觀豪華會所樹立豪宅物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)獨創(chuàng)的高品質(zhì)物業(yè)管理強勢營銷立勢，一舉樹立頂級豪宅形象以浦東黃金地段樹立豪宅升值潛力頂級室內(nèi)裝修上海首創(chuàng)超高層豪宅上海首家組建全球化的銷售網(wǎng)絡(luò)武漢自96年開始出現(xiàn)超高層建筑，絕大多數(shù)為寫字樓，世茂錦繡長江為首個超高層住宅武漢目前超過150M的超高層建筑：

武漢佳麗廣場（96）

泰合廣場

（96）武漢國貿(mào)大廈

（2000）武漢廣場

（2003）中南商業(yè)廣場（2003）武漢世貿(mào)大廈（2005）武漢民生銀行大廈（2006）武漢建銀大廈（2006）京漢科技大廈（2006）保利文化廣場（2006）

武漢時代廣場（2006）武漢廣電中心（2006）其中僅有武漢錦繡長江屬于超高層住宅開盤時間:2006-10-28入住時間:2007-06-30民生銀行武漢世貿(mào)大廈

武漢建銀大廈

武漢國貿(mào)大廈武漢廣電中心案例2：錦繡長江武漢世茂錦繡長江是集超五星級酒店、高端辦公樓、產(chǎn)權(quán)式公寓、SOHO、商業(yè)街及優(yōu)質(zhì)住宅為一體的大型綜合國際水岸小區(qū)規(guī)模占地57.21萬平方米，總建筑面積182萬平方米開發(fā)成本地價高達367萬元/畝，樓面價達到1967元/平，再加上建安成本，成本直逼5000元/平方米開發(fā)周期施工期由2005年12月22日開始，預(yù)計將于2007年-2010年分期完成，其中一期1、3、4、5號樓已于2007年6月30日盛裝交房園林面積超過350畝綠化率53.60%容積率2.7產(chǎn)品類型超高層公寓、濱江聯(lián)排別墅、A級寫字樓、SOHO商務(wù)區(qū)、五星級酒店、酒店式公寓單純城市核心類超高層萬科俊園——深圳市標(biāo)志性建筑物之一，上世紀(jì)90代后期深圳第一代豪宅的典范之作，位于羅湖區(qū)黃金寶地項目名稱：萬科俊園區(qū)位：處羅湖區(qū)文錦中路與愛國路的交匯處,愛國路1001號交通：交通極度方便,深南大道,濱河大道筍崗路三條主要干道在俊園前后平行劃過,前往文錦渡海關(guān),福田新市區(qū),瞬間可達地塊用途：商住年期：1995年動工1998年底竣工占地面積：5466平方米總建面：78110平米容積率：14.29綠化率：25.00%案例：萬科俊園戶型：

189－507平米，13種戶型，最大程度地滿足了業(yè)主對豐富多彩生活的追求套數(shù)：共178套豪華單位戶型區(qū)間：189－507平米，共13種戶型主力戶型：200多平米實用率：＞80%

會所、室內(nèi)裝修：無不體現(xiàn)豪華、尊貴，代表這一時期豪宅的最高品質(zhì)會所：包括空中花園、500平方米泳池、臺球室、健身房、家庭活動廳、兒童娛樂設(shè)施、桑拿浴室、閱覽室、影視廳等電梯廳：墻身及地面鋪砌高級石英磚，配立體天花，安裝典雅燈飾，安裝HITACHI高速電梯風(fēng)水：一塊十幾噸重的泰山石擺放在俊園大廈廣場的中央，俗稱“石敢當(dāng)”，起鎮(zhèn)宅辟邪作周邊環(huán)境：公園（洪湖公園、深圳水庫公園等）；學(xué)校（翠園中學(xué)、翠竹小學(xué)、海麗達幼兒園等);商場(東門商業(yè)區(qū)、國貿(mào)商業(yè)區(qū)等；銀行、醫(yī)院

內(nèi)部裝修：套裝組合廚柜：包括人造石臺面連雙洗滌盆，進口轉(zhuǎn)向冷熱水龍頭，內(nèi)置抽油煙機等等衛(wèi)生間：E＆T洗面盆及原廠水龍頭及坐廁原廠五金配件等供水：中央集中供熱水系統(tǒng)消防：消防報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)等。地標(biāo)性超高層對城市價值的提升1、全國城市橫向?qū)Ρ葏^(qū)域發(fā)展因超高層而提速

北京的中國國際貿(mào)易中心第三期提升了北京CBD內(nèi)商務(wù)寫字樓的國際化程度、上海環(huán)球金融中心重塑了上海外灘金融中心、廣州西塔標(biāo)志著珠江新城CBD進入一個新的發(fā)展階段、深圳地王大廈成為經(jīng)濟特區(qū)的符號式代表建筑、南京紫峰大廈助力南京城市地位的提升等。近年來，超高層建筑的建設(shè)在全國得到快速發(fā)展，對帶動周邊商業(yè)價值的實現(xiàn)起到了巨大的推動作用。超高層項目建設(shè)開始的城市形象提速期，從以下全國超高層建設(shè)的典型例子，或許可以透視衡陽未來由超高層建設(shè)帶來的改變。2、世界的發(fā)展以超級城市為中心，不如說世界正在以那些超高層建筑為中心。超高層建筑是城市現(xiàn)代化的標(biāo)志，在城市節(jié)地、提升城市形象有其獨特的作用。而在中國的很多一線城市，比如背景和上海，鱗次櫛比的高樓，也越來越多地讓人感覺到這些城市已然是站著的城市了

城市精英聚合在超高層豪宅之中，世界將以超高層為中心。

3、超高層，代言著一個國際化城市的時代高度。節(jié)約土地資源和打造城市形象等方面具有一定優(yōu)勢，而且它對投資、旅游和商貿(mào)活動的吸引力遠非普通建筑可比。建造一座摩天大樓，對衡陽知名度的提升和經(jīng)濟的發(fā)展會起到一定的拉動作用?，F(xiàn)代社會，摩天大樓的形象力無疑直接促成企業(yè)形象力的提升，直觀體現(xiàn)企業(yè)的實力與地位，也將有助于企業(yè)收獲更多商業(yè)良機。眾多知名企業(yè)進駐也有助于地標(biāo)建筑的提升，形象的再次升華、租金的持續(xù)走高等等。摩天大樓的精神價值對于個人也是身份的體現(xiàn)、地位的彰顯。不管是企業(yè)員工，還是摩天大樓的常住業(yè)主，在這里居住和辦公，得到的不只是奢華，更是一種難以企及的精神高度。衡陽作為湘南地區(qū)最大城市，無論是出于經(jīng)濟發(fā)展還是城市形象需要，超高層建筑都是必然選擇，將來衡陽的摩天大樓會越來越多。4、超高層作為城市的重要窗口。超高層建筑作為城市招商引資的引子的“心情”！衡陽市，今年迅速發(fā)展需要一棟超高層建筑，作為城市的窗口，樹立城市形象！卓越的規(guī)劃設(shè)計理念、建筑品質(zhì)，將引領(lǐng)衡陽房地產(chǎn)產(chǎn)品升級換代。有助于城市品位、形象的提升。項目開發(fā)市場機會分析

衡陽市城市發(fā)展格局和戰(zhàn)略規(guī)劃衡陽將形成，山、水、島、城相融的城市格局。新型城市化：一核多中心構(gòu)筑十二五新格局。大力度打造三江六岸。加強城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，構(gòu)建“西南云大”經(jīng)濟圈。推進新型工業(yè)化，促進園區(qū)集約發(fā)展。發(fā)揮交通優(yōu)勢，打造衡陽“大交通”格局。依托區(qū)位優(yōu)勢，打造區(qū)域性物流商貿(mào)中心。實施“三年規(guī)劃”，打造宜居宜業(yè)城市。整合文化旅游資源，發(fā)展文化旅游產(chǎn)業(yè)。優(yōu)化資源結(jié)構(gòu)，走新型能源之路。城市主題文化發(fā)展戰(zhàn)略已上升為國家戰(zhàn)略規(guī)劃層面。加快融城步伐拓展縣域新型工業(yè)化空間。衡陽經(jīng)濟運行步入新的上升周期

1至6月，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值546.39億元，增長14.5%。其中，二季度地區(qū)生產(chǎn)總值增長15.9%，比一季度增速快3.2個百分點。一、二、三產(chǎn)業(yè)分別實現(xiàn)增加值85.90億元、253.66億元、206.83億元，對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為7.2%、60.9%、31.9%，拉動GDP增長點數(shù)分別為1.04個百分點、8.83個百分點、4.63個百分點。發(fā)展的穩(wěn)定性和協(xié)調(diào)性增強，經(jīng)濟運行正步入一個新的上升周期。投資保持較快增長

消費升級加快

上半年，完成全社會固定資產(chǎn)投資146.29億元，增長32%，高出全省增速3.5個百分點。消費市場保持高位增長，消費升級加快。全市實現(xiàn)社會消費品零售總額218.10億元，增長18.7%，居全省第三位，比去年同期高出0.3個百分點，是自2008年以來連續(xù)兩年在18%以上高增速基礎(chǔ)上的增長。經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量效益雙雙提升

受經(jīng)濟形勢不斷轉(zhuǎn)好，企業(yè)經(jīng)營狀況不斷改善等有利因素影響，經(jīng)濟發(fā)展的質(zhì)量效益雙雙提升,財政收入增長加快，財政收入占GDP的比重與稅收占財政收入的比重均有所提升。上半年，全市完成財政總收入44.89億元，實現(xiàn)時間過半、任務(wù)過半，增長22.3%，增速比上年同期加快10個百分點。

高新技術(shù)投資增長加快居民收入保持兩位數(shù)增長

同時，上半年我市經(jīng)濟運行還表現(xiàn)出“經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整有序推進,高新技術(shù)投資增長加快”的特點。全市城鎮(zhèn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)完成投資同比增長120.2%，高耗能行業(yè)完成投資比去年同期下降19個百分點，增幅呈明顯回落態(tài)勢。居民收入保持兩位數(shù)增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入達到7583元，增長12.7%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入3341元，增長14.5%。衡陽市經(jīng)濟發(fā)展形勢和消費力研究衡陽市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢第三部分：項目戰(zhàn)略定位地處城市中心區(qū)黃金地段，一般規(guī)模較小，多定位為高檔公寓由于地塊規(guī)模一般較小，以單個或數(shù)棟筒體或蝶式的點樓排布為主項目定位方向：高檔公寓規(guī)劃布局區(qū)位——城市中心區(qū)黃金地段，寸土寸金產(chǎn)品以高梯戶比的公寓產(chǎn)品為主，舒適性較差，亦可定位為商住公寓，戶型面積偏小產(chǎn)品定位資源——無強勢景觀資源，或二線遠景，不足支撐溢價項目整體定位思路小地塊高容積率，走高端公寓（或商?。┞肪€開發(fā)思路開發(fā)思路：近150米的超高層為整個項目樹立形象標(biāo)桿，主體建筑沿解放路路景觀帶最大限度退讓，折板式樓型設(shè)計實現(xiàn)景觀資源價值最大化整體規(guī)劃布局：主體建筑沿解放路路景觀帶最大限度退讓，通過組團花園及小尺度多層商house與城市景觀帶相接，形成空間層次過度，最大限度減少高層建筑給城市帶來的壓抑感2)園林風(fēng)格：新加坡皇家園林風(fēng)格3)建筑平面布局：采用一座超高層和一座小高層形成雙子樓，通過合理的折板式樓型設(shè)計，多數(shù)戶型擁有多角度的優(yōu)良景觀資源，實現(xiàn)景觀資源價值最大化建筑設(shè)計風(fēng)格：采用21世紀(jì)現(xiàn)代風(fēng)格，玻璃幕墻與建筑墻體虛實相依襯，外立面色彩清新活潑，凸窗增加立面凹凸建筑設(shè)計風(fēng)格建筑的造型設(shè)計采用了21世紀(jì)現(xiàn)代風(fēng)格手法，從而體現(xiàn)高尚住宅建筑的高貴和典雅。根據(jù)家庭私密性空間和起居室空間的組織結(jié)合建筑造型及材料的時代特點，創(chuàng)造了玻璃幕墻與建筑墻體虛實相依襯的造型效果，建筑物頂部體量上的處理變化和陽臺的設(shè)計處理以及豎向的線條體現(xiàn)出建筑的挺拔和高層建筑的特征，陽臺的橫向挑板使整個建筑顯得輕盈飄逸。建筑造型建筑物造型前后高低錯落，使更多的居民能夠享受庭院花園的優(yōu)美景觀建筑立面建筑的立面，以清新、活潑的色彩為主格調(diào)，配以現(xiàn)代的建筑材料，創(chuàng)造出引人入勝的建筑群體效果凸窗設(shè)計凸窗增加了立面的凹凸并為用戶增加了實用面積，開闊了眼界，更創(chuàng)造了特有的居住建筑風(fēng)格主打賣點：周邊成熟社區(qū)、超現(xiàn)代建筑風(fēng)格、戶型設(shè)計合理實用、豪華配套裝修、個性化管理服務(wù)。新古典風(fēng)格：個性化建筑，文化底蘊個性化管理服務(wù)

周邊環(huán)境：交通便利成熟生活區(qū)

內(nèi)部配套：空間齊全，豪華

戶型設(shè)計：科學(xué)、合理、實用

主題：“非?？罩?，非常豪宅”第四部分：項目開發(fā)計劃項目開發(fā)策略鑒于本項目定位為衡陽市房地產(chǎn)市場上首創(chuàng)超高層頂級產(chǎn)品，所以整個項目的開發(fā)營銷戰(zhàn)略也不同于其他普通地產(chǎn)項目，我們將整個開發(fā)策略整理為六大方針：品牌塑造，鑫博谷筑形象先行，取法乎高服務(wù)先行，超前感受樣板營銷，提前兌現(xiàn)體驗營銷，服務(wù)至上專業(yè)銷售，細(xì)節(jié)制勝超高層技術(shù)安全等級的變化，導(dǎo)致設(shè)計和建設(shè)的難度大幅度增加，建設(shè)周期增大由于超高層技術(shù)要求出現(xiàn)質(zhì)的變化，大量不同于普通高層的技術(shù)問題出現(xiàn)；直接導(dǎo)致的影響是設(shè)計和建設(shè)的難度大幅度增加；結(jié)果是建設(shè)周期的拉長。結(jié)構(gòu)形式住宅一般采用剪力墻結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼結(jié)構(gòu)水電指標(biāo)超高層高度為給水系統(tǒng)帶來更多要求消防：超高