企業(yè)培訓(xùn)資料-房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理課件

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理目錄（一）§1房地產(chǎn)總體經(jīng)濟(jì)分析§2房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述§3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序§4開(kāi)發(fā)商及其合作伙伴§5房地產(chǎn)空間市場(chǎng)分析§6房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)分析06二月20232目錄（二）§7市場(chǎng)研究§8可行性研究§9房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)§10房地產(chǎn)資產(chǎn)管理§11美國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展概述06二月20233§1.1房地產(chǎn)空間市場(chǎng)§1.1.1房地產(chǎn)空間市場(chǎng)§1.1.2房地產(chǎn)空間市場(chǎng)供給§1.1.3房地產(chǎn)空間市場(chǎng)需求§1.1.4房地產(chǎn)空間市場(chǎng)價(jià)格06二月20235§1.1.1房地產(chǎn)空間市場(chǎng)空間市場(chǎng)是指不動(dòng)產(chǎn)(土地或建用地)的使用(或使用權(quán))市場(chǎng)。這種類(lèi)型的市場(chǎng)通常被稱(chēng)作房地產(chǎn)使用市場(chǎng)或房地產(chǎn)租賃市場(chǎng).06二月20236§1.1.2房地產(chǎn)空間市場(chǎng)供給（A）房地產(chǎn)空間市場(chǎng)供給是指房地產(chǎn)的所有者把所有房屋（空間）租賃給租賃者。典型的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給曲線是條折線。起初供給曲線一般是垂直線或已完全喪失彈性（至少是在一個(gè)短期或中期，甚至更長(zhǎng)些時(shí)間）。如果租金上漲高于重置成本水平或長(zhǎng)期邊際成本（LRMC），新的建設(shè)就要產(chǎn)生了。06二月20237§1.1.3房地產(chǎn)空間市場(chǎng)需求房地產(chǎn)空間市場(chǎng)需求是指那些個(gè)人、家庭和公司希望使用的空間為了消費(fèi)或生產(chǎn)的目的。06二月20239§1.1.4房地產(chǎn)空間市場(chǎng)價(jià)格 租金俗稱(chēng)為在一個(gè)相對(duì)短期內(nèi)暫時(shí)使用空間所付出的代價(jià)（權(quán)力）。06二月202310§1.2房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)§1.2.1資本市場(chǎng)§1.2.2房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格06二月202311公共市場(chǎng)和私人市場(chǎng)公眾市場(chǎng)就是許多相類(lèi)似的所有者，在資產(chǎn)市場(chǎng)里進(jìn)行公共交易，這里有許多的買(mǎi)者和賣(mài)者，以公開(kāi)的競(jìng)價(jià)方式進(jìn)行交易。私人市場(chǎng)主要是指私人資產(chǎn)在單個(gè)買(mǎi)者與賣(mài)者之間進(jìn)行交易，而他們之間的交易往往通過(guò)經(jīng)紀(jì)人來(lái)完成。

06二月202313權(quán)益資產(chǎn)和負(fù)債資產(chǎn) 負(fù)債實(shí)質(zhì)上是指借款人得到的對(duì)于未來(lái)所支付的現(xiàn)金流量的權(quán)利（例如：利息支付）。 權(quán)益是指對(duì)于先期基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量的剩余索取權(quán)（例如，公司或物業(yè)）。06二月202314§1.2.2房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格價(jià)值（價(jià)格）=收益（租金）/資本化率 房地產(chǎn)資產(chǎn)租金，尤其是在商業(yè)地產(chǎn)，是一類(lèi)似于其他形式的有形資本。 這樣一來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)為收益（即實(shí)質(zhì)上的凈租金）除以資本化率。 Thecaprate：就是資本化率，即房地產(chǎn)收益除以房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格。06二月202315§1.3房地產(chǎn)體系前面已經(jīng)為大家介紹了房地產(chǎn)系統(tǒng)的三個(gè)主要組成部分：空間市場(chǎng)、資產(chǎn)市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。這里將介紹房地產(chǎn)的視覺(jué)系統(tǒng)，包括三個(gè)主要部分及其關(guān)系。06二月202317空間市場(chǎng)供給(土地?fù)碛姓?需求(承租者)租金&占有權(quán)新增地方&國(guó)家經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)預(yù)測(cè)未來(lái)資本市場(chǎng)資產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)金流樓市價(jià)格市場(chǎng)確定利率上限供給(業(yè)主出售)需求(投資者購(gòu)買(mǎi))現(xiàn)金流信息收集與利用如果有發(fā)展有盈利嗎？建造成本包括土地§1.4空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng):

四象限模型§1.4.1四象限圖§1.4.2空間市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的變化§1.4.3資產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的變化06二月202318§1.4.1四象限圖06二月202319R*Q*P*C*建設(shè)(SF)價(jià)格$存量(SF)資產(chǎn)市場(chǎng):建設(shè)空間市場(chǎng):存量調(diào)整空間市場(chǎng):預(yù)測(cè)租金租金$資產(chǎn)市場(chǎng):估價(jià)

西北象限描述的是資產(chǎn)市場(chǎng)的估價(jià)原理，并涉及到了相對(duì)平衡的房地產(chǎn)價(jià)格和目前租金水平。西北象限里的直線代表了資本化率。其中的P*點(diǎn)表示房地產(chǎn)的價(jià)格。因此，兩個(gè)上面的象限描述了資本市場(chǎng)和空間市場(chǎng)里短期或當(dāng)前價(jià)格變化。06二月202321四象限圖(B)西南象限里的向外傾斜的建筑函數(shù)直線表示的是高房地產(chǎn)價(jià)格刺激了大量新建筑的增長(zhǎng)。這個(gè)建筑函數(shù)直線與房地產(chǎn)價(jià)格軸線交匯于正值點(diǎn)，因?yàn)楫?dāng)房地產(chǎn)價(jià)格低于這個(gè)水平線，就不會(huì)有新的建筑產(chǎn)生。當(dāng)前資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的P*點(diǎn)將與建設(shè)函數(shù)直線交叉于C*點(diǎn)，這一點(diǎn)就是每年建設(shè)市場(chǎng)的新增量。06二月202322四象限圖(C)東南象限通過(guò)建設(shè)與使用市場(chǎng)的可用空間總量比率完成了空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期的整合。東南象限里的直線建設(shè)活動(dòng)水平線C*交于空間建設(shè)供給總量水平線Q*。06二月202323四象限圖(D)在考慮使用空間需求增加效應(yīng)的時(shí)候，假定房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)是恒定的。我們看到東北象限里的需求函數(shù)往右移動(dòng)，從D0到D1。在短期內(nèi)，沒(méi)有時(shí)間來(lái)建設(shè)新的空間，來(lái)回應(yīng)使用需求的大規(guī)模增長(zhǎng)?？v軸租金從原有水平R*點(diǎn)暫時(shí)移動(dòng)到偏高水平R1點(diǎn)，而原空間存量Q*并沒(méi)有移到新的需求函數(shù)D1關(guān)系。06二月202325空間市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的變化(A) 新長(zhǎng)期的平衡建立在新的D1點(diǎn)。新的平衡就以**點(diǎn)為代表。注意的是，當(dāng)新的均衡租金（R**）高于原來(lái)的均衡租金(R*)，臨時(shí)租金水平R1要低些。另外，注意到空間市場(chǎng)數(shù)量長(zhǎng)期均衡要高于其原來(lái)需求水平（Q**>Q*）。06二月202326空間市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的變化(B)資產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的變化(B)這是一個(gè)基于西北象限里新的8%OAR（OverallRate）線，由新矩型連接的四個(gè)象限的長(zhǎng)期均衡便產(chǎn)生了。這一反映房地產(chǎn)發(fā)展景氣指數(shù)新的均衡包含了空間建設(shè)的大量增加，并帶來(lái)了空間存量上升到了新的Q**點(diǎn)。這是投資者對(duì)房地產(chǎn)的偏好轉(zhuǎn)移。.06二月202329資產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的變化(C)需要注意的是新的均衡包括了低的租金（R**<R*），因此，要比原來(lái)使用更多的空間(Q**>Q*)。低租金意味著資產(chǎn)市場(chǎng)的地資本化率并不能達(dá)到我們起初所想的長(zhǎng)期的高價(jià)格。

房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格新的均衡點(diǎn)P**可能比原價(jià)格P*點(diǎn)高，但不一定高很多。06二月202330問(wèn)題1.例如，如果假設(shè)房地產(chǎn)的需求是恒定的，當(dāng)房地產(chǎn)的價(jià)格快速上升時(shí)，我們將會(huì)看到什么樣的結(jié)果？2.市場(chǎng)是否有效？為什么？3.用四象限模型分析一下1998年至2006年的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。06二月202331§2房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述§2.1房地產(chǎn)概述§2.2房地產(chǎn)業(yè)概述§2.3房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系06二月202332§2.1房地產(chǎn)概述 §2.1.1房地產(chǎn)的含義

§2.1.2房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征

§2.1.3房地產(chǎn)的分類(lèi)

§2.1.4房地產(chǎn)投資的利與弊06二月202333§2.1.1房地產(chǎn)的含義 房地產(chǎn)是指土地、建筑物、建筑物和房屋上的各種附著物以及衍生的各種權(quán)益的合稱(chēng)和簡(jiǎn)稱(chēng),是相對(duì)于動(dòng)產(chǎn)的概念。06二月202334

◆

TheRealEstate與RealProperty的區(qū)別06二月202335在英語(yǔ)中RealEstate指土地及附著在土地上的建筑物或房屋。RealProperty是指RealEstate及RealEstate之上附帶的各種權(quán)益?！?.1.2房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征A、房地產(chǎn)具有多重經(jīng)濟(jì)身份B、房地產(chǎn)通常是一種龐大的經(jīng)濟(jì)單位C、房地產(chǎn)具有供給稀缺與價(jià)值升值特性D、受外界影響大，具有較強(qiáng)的外部性E、房地產(chǎn)權(quán)利的可分割性占有權(quán)(Possession)

使用權(quán)(Use)受益權(quán)(Enjoyment)處置權(quán)(Disposition)06二月202336§2.1.3房地產(chǎn)的分類(lèi)從物理形態(tài)上劃分，房地產(chǎn)主要分為土地、建成后的物業(yè)和在建工程三種類(lèi)型。06二月202337§2.1.3.1土地 土地是房地產(chǎn)的一種原始形態(tài)。 土地又分為未開(kāi)發(fā)的土地和已開(kāi)發(fā)的土地兩種類(lèi)型，前者基本屬于鄉(xiāng)村集體土地，而后者通常屬于城市國(guó)有土地。

06二月202338§2.1.3.2建成后的物業(yè) 所謂建成后的物業(yè)，即我們通常所說(shuō)的已通過(guò)竣工驗(yàn)收、可投入正常使用的建筑物及其附屬物。按其當(dāng)前的使用狀態(tài)，可分為空置和已入?。ㄔ试S有部分空置）兩種情況。按照建筑物的用途不同，這類(lèi)房地產(chǎn)可以分為下述幾種形式：1.居住物業(yè)。2.商業(yè)物業(yè)。3.工業(yè)物業(yè)。4.特殊物業(yè)。06二月202339§2.1.3.3居住物業(yè)一般是指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等。這類(lèi)物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者大都是以滿足自用為目的，也有少量作為投資，出租給租客使用。06二月202340§2.1.3.4商業(yè)物業(yè) 有時(shí)也稱(chēng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、出租商住樓等。06二月202341§2.1.3.5工業(yè)物業(yè) 工業(yè)物業(yè)是通常是為人類(lèi)的生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間，包括重工業(yè)廠房、輕工業(yè)廠房和近年來(lái)逐漸發(fā)展起來(lái)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房等。工業(yè)物業(yè)既有出售的市場(chǎng)，也有出租的市場(chǎng)。06二月202342§2.1.3.6特殊物業(yè) 對(duì)于賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、汽車(chē)加油站、飛機(jī)場(chǎng)、車(chē)站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業(yè)，我們常稱(chēng)之為特殊物業(yè)。 特殊物業(yè)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容通常要得到政府的特殊許可。06二月202343§2.1.3.7在建工程 在建工程是指已經(jīng)開(kāi)設(shè)工程建設(shè)但尚未竣工投入使用的房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的一種中間形態(tài)。06二月202344§2.1.4房地產(chǎn)投資的利與弊１、房地產(chǎn)投資之利(1).相對(duì)較高的收益水平(2).能夠得到稅收方面的好處(3).易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持(4).能抵消通貨膨脹的影響(5).提高投資者的資信等級(jí)2、房地產(chǎn)投資之弊(1).變現(xiàn)性差(2).投資數(shù)額巨大(3).投資回收周期較長(zhǎng)(4).需要專(zhuān)門(mén)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)06二月202345§2.2房地產(chǎn)業(yè)概述 §1.2.1房地產(chǎn)業(yè)的含義

§1.2.2房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)細(xì)分 §1.2.3房地產(chǎn)業(yè)的特性06二月202346§2.2.1房地產(chǎn)業(yè)的含義 房地產(chǎn)業(yè)是指進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。06二月202347§2.2.2房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)細(xì)分 房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分行業(yè)主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)管理。 其中，房地產(chǎn)中介服務(wù)又包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。06二月202348§2.2.3房地產(chǎn)業(yè)的特性 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有資金大、回報(bào)高、風(fēng)險(xiǎn)大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特點(diǎn)。06二月202349§2.3房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系(A)1.可以為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件；2.可以改善人民的居住和生活條件；3.可以改善投資環(huán)境，加快改革開(kāi)放的步伐；4.通過(guò)綜合開(kāi)發(fā)，避免分散建設(shè)的弊端，有利于城市規(guī)劃的實(shí)施；5.可以為城市建設(shè)開(kāi)辟重要的積累資金的渠道；06二月202350§2.3房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系(B)6.可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、化工等工業(yè)的發(fā)展；7.有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整；8.有利于深化住房制度的改革，調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)；9.有利于吸引外資，加速經(jīng)濟(jì)建設(shè)；10.可以擴(kuò)大就業(yè)面。06二月202351§2.3房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系（C）06二月202352§2.3房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系（D）06二月202353§2.3房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系（E）06二月202354問(wèn)題

近幾年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展迅速，為控制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高國(guó)家出臺(tái)了許多宏觀政策來(lái)調(diào)控，請(qǐng)分析其利弊。06二月202355§3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 §3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的定義

§3.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的八階段模型 §3.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的眾多角色06二月202356§3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的定義 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，并進(jìn)行出售的行為。06二月202357§3.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的八階段模型06二月202358一：提出投資的設(shè)想五：簽署正式委托協(xié)議不可行可行二：投資設(shè)想細(xì)化六：工程建設(shè)不可行可行三：可行性研究七：竣工投入使用不可行可行四：合同談判八：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理不能達(dá)成協(xié)議能達(dá)成協(xié)議§3.2.1提出投資的設(shè)想 開(kāi)發(fā)商在對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)有比較深入地了解并占有大量市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上，探討投資可能性，尋找多個(gè)可供選擇的投資機(jī)會(huì)，在頭腦中快速判斷其可行性。06二月202359§3.2.2投資設(shè)想細(xì)化 開(kāi)發(fā)商選擇出實(shí)現(xiàn)其開(kāi)發(fā)設(shè)想的開(kāi)發(fā)用地，探討技術(shù)可行性，與潛在的租客、業(yè)主、銀行、合作伙伴、專(zhuān)業(yè)人士接觸，做出初步設(shè)計(jì)方案，探討獲取開(kāi)發(fā)用地的可行性。06二月202360§3.2.3可行性研究 開(kāi)發(fā)商進(jìn)行正式市場(chǎng)研究，估算市場(chǎng)吸納率，根據(jù)預(yù)估的成本和價(jià)格進(jìn)行可行性研究，將有關(guān)開(kāi)發(fā)計(jì)劃報(bào)送政府有關(guān)部門(mén)，從法律、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等方面綜合判斷項(xiàng)目可行性。06二月202361§3.2.4合同談判 開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)研究中得到客戶需求特征確定最終設(shè)計(jì)方案，開(kāi)始合同談判，得到貸款書(shū)面承諾，確定總承包商，確定租售方案，獲得政府的用地、規(guī)劃等許可。06二月202362§3.2.5簽署正式委托協(xié)議 簽署合同，包括合作開(kāi)發(fā)協(xié)議、建設(shè)貸款協(xié)議和長(zhǎng)期融資協(xié)議、土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同、工程施工合同、保險(xiǎn)合同和預(yù)租（售）合同。06二月202363§3.2.6工程建設(shè) 開(kāi)發(fā)商根據(jù)預(yù)算進(jìn)行成本管理，批準(zhǔn)市場(chǎng)推廣和開(kāi)發(fā)隊(duì)伍提出的工程變更，解決建設(shè)糾紛，支付工程款，實(shí)施進(jìn)度管理。06二月202364§3.2.7竣工投入使用 開(kāi)發(fā)商組織物業(yè)管理隊(duì)伍、進(jìn)行市場(chǎng)推廣活動(dòng)，政府批準(zhǔn)入住，接入市政設(shè)施，租客入住，償還建設(shè)貸款，長(zhǎng)期融資到位。06二月202365§3.2.8房地產(chǎn)資產(chǎn)管理業(yè)主（開(kāi)發(fā)商或新業(yè)主）進(jìn)行物業(yè)管理、更新改造、市場(chǎng)推廣等工作，以延長(zhǎng)物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命、提高資產(chǎn)運(yùn)行質(zhì)量；非房地產(chǎn)企業(yè)將其作為固定資產(chǎn)，進(jìn)入其投資組合中。06二月202366§3.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的眾多角色(A)

開(kāi)發(fā)商要成功地開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，必須很好地平衡項(xiàng)目的參與者與消費(fèi)者之間的許多關(guān)系（見(jiàn)圖）。 首先開(kāi)發(fā)商需要與地方政府和開(kāi)發(fā)場(chǎng)地周邊的鄰居協(xié)調(diào)好關(guān)系，通常情況下，開(kāi)發(fā)商要獲得地方政府的批準(zhǔn)，必須對(duì)項(xiàng)目建設(shè)方案進(jìn)行多次修改（政治），因此，使當(dāng)?shù)乇３謴椥允情_(kāi)發(fā)商的一個(gè)重要特征； 第二，開(kāi)發(fā)商需要尋找希望購(gòu)買(mǎi)或承租建成后物業(yè)的客戶，進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作（營(yíng)銷(xiāo)）； 第三，開(kāi)發(fā)商要管理好自己內(nèi)部的開(kāi)發(fā)隊(duì)伍，并協(xié)調(diào)好與外聘專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系（建設(shè)監(jiān)理、過(guò)程管理）；第四，開(kāi)發(fā)商要通過(guò)向資本市場(chǎng)展示所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性、支付融資費(fèi)用以及項(xiàng)目權(quán)益投資回報(bào)的能力，以進(jìn)行項(xiàng)目融資（融資）。06二月202367§3.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的眾多角色(B)06二月202368公共部門(mén)誰(shuí)：法規(guī)制定者、政治家、鄰居需要：合理的開(kāi)發(fā)計(jì)劃使用者誰(shuí)：租客、自由自住的客戶需要：滿足服務(wù)、價(jià)格和時(shí)間需要的建筑空間規(guī)劃師推廣者談判家供應(yīng)商推廣者談判家借貸者投資合伙人分析師創(chuàng)造者推廣者供應(yīng)商雇主客戶經(jīng)理開(kāi)發(fā)商誰(shuí)：企業(yè)家、風(fēng)險(xiǎn)管理者、開(kāi)發(fā)隊(duì)伍領(lǐng)導(dǎo)者需要：創(chuàng)造財(cái)富、保持公司良好財(cái)務(wù)狀態(tài)、，創(chuàng)造對(duì)社區(qū)產(chǎn)生長(zhǎng)期正面影響的資產(chǎn)資本市場(chǎng)誰(shuí)：信貸、股權(quán)及其多種形式的組合需要：最低風(fēng)險(xiǎn)、最大限度的融資回報(bào)開(kāi)發(fā)隊(duì)伍誰(shuí)：企業(yè)內(nèi)部或外部的專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍需要：比較好的薪酬、積累經(jīng)驗(yàn)、提高專(zhuān)業(yè)知名度、與一個(gè)好的隊(duì)伍一同工作§4開(kāi)發(fā)商及其合作伙伴(A)§4.1私營(yíng)部門(mén)開(kāi)發(fā)商§4.2公共部門(mén)開(kāi)發(fā)商§4.3建筑師§4.4工程師§4.5土地規(guī)劃師§4.6景觀建筑師§4.7承包商§4.8環(huán)境顧問(wèn)§4.9交通顧問(wèn)06二月202369§4開(kāi)發(fā)商及其合作伙伴(B)§4.10評(píng)估師§4.11律師和會(huì)計(jì)§4.12房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人/租務(wù)代理§4.13金融伙伴§4.14物業(yè)管理者§4.15市場(chǎng)分析師§4.16營(yíng)銷(xiāo)與公共關(guān)系顧問(wèn)§4.17政府機(jī)構(gòu)§4.18最終用戶06二月202370§4.1私營(yíng)部門(mén)開(kāi)發(fā)商 私營(yíng)部門(mén)開(kāi)發(fā)商總是在時(shí)間和金錢(qián)投入盡可能少的情況下，尋求最大可能的回報(bào)。 私營(yíng)部門(mén)開(kāi)發(fā)商是通過(guò)擁有向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程提供服務(wù)的機(jī)構(gòu)而獲取利潤(rùn)，這些機(jī)構(gòu)包括保險(xiǎn)代理、抵押擔(dān)保公司、租賃公司、管理公司或總承包公司。06二月202371§4.2公共部門(mén)開(kāi)發(fā)商 公共部門(mén)涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要目標(biāo)，即建設(shè)社區(qū)住宅、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。我們可以稱(chēng)她們?yōu)椤肮珷I(yíng)企業(yè)家”。 公營(yíng)企業(yè)家是指那些從事公共開(kāi)發(fā)的專(zhuān)業(yè)人員，他們負(fù)責(zé)公共項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、融資，這些項(xiàng)目通常規(guī)模很大，而且對(duì)社區(qū)的發(fā)展有益，政府不僅承擔(dān)了公共項(xiàng)目的成本，而且還承擔(dān)了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。06二月202372§4.3建筑師 在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作中，建筑師要負(fù)責(zé)：場(chǎng)地調(diào)研與分析；與公共團(tuán)體溝通，了解他們的需要及對(duì)擬建項(xiàng)目的態(tài)度；與政府聯(lián)系，保證建設(shè)方案能夠獲得政府規(guī)劃管理部門(mén)的批準(zhǔn)。此外，建筑師還可以在開(kāi)發(fā)商選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地、提供可供選擇的開(kāi)發(fā)方案時(shí)，向開(kāi)發(fā)商提供幫助。06二月202373§4.4工程師工程師包括結(jié)構(gòu)工程師、機(jī)械工程師、電氣工程師、土木工程師、土壤（地質(zhì)）工程師、環(huán)境工程師。

06二月202374§4.5土地規(guī)劃師在大型或成片開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，經(jīng)常需要土地規(guī)劃師，根據(jù)場(chǎng)地的地形地貌特征，從土地最大價(jià)值的角度出發(fā)，制定土地利用規(guī)劃，以確定土地的具體使用方式和建筑的位置。 土地規(guī)劃師要注意充分利用場(chǎng)地的自然特性，認(rèn)真分析場(chǎng)地的承載能力，并基于對(duì)市場(chǎng)需求特征的理解，為開(kāi)發(fā)商提供低成本、高附加值的規(guī)劃方案。06二月202375§4.6景觀建筑師 景觀建筑師負(fù)責(zé)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占地范圍內(nèi)所有裸露空間的景觀規(guī)劃，通過(guò)選擇和種植各種植物、選擇景觀形式、很好地利用燈光和陰影，以及配合自然環(huán)境，創(chuàng)造出良好的景觀環(huán)境。 汽車(chē)和人行道、燈光、符號(hào)、水流、戶外座椅、臺(tái)階、車(chē)棚、小徑、小品、綠地、花園、室外公共活動(dòng)區(qū)域、自行車(chē)和人性路線等景觀因素，都是景觀建筑師營(yíng)造景觀環(huán)的有效手段。06二月202376§4.7承包商

承包商是建造者和管理者,他們能把圖紙上的想法變成實(shí)實(shí)在在的東西：住宅、公寓、倉(cāng)庫(kù)、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓或公共建筑。 開(kāi)發(fā)商常常把工程建設(shè)任務(wù)發(fā)包給總承包商，由總承包商根據(jù)建筑師和工程師提供的設(shè)計(jì)方案和施工圖紙，以合同約定的價(jià)格和工期，完成項(xiàng)目的建設(shè)工作。總承包商獲得總包合同后，依據(jù)工作任務(wù)的不同，將合同分給不同的分包商?？偝邪谭职墓ぷ靼ǎ和练焦こ?、混凝土工程、模板工程、機(jī)械設(shè)備、電氣和給排水系統(tǒng)安裝工程、裝修工程等?？偝邪讨苯訉?duì)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)，分包商向總承包商負(fù)責(zé)?？偝邪谈挥袇f(xié)調(diào)分包商工程進(jìn)度、監(jiān)督其施工質(zhì)量的責(zé)任。06二月202377

§4.8環(huán)境顧問(wèn) 開(kāi)發(fā)商在許多情況下，需要聘請(qǐng)環(huán)境顧問(wèn)，環(huán)境顧問(wèn)就開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所面臨的環(huán)境問(wèn)題提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，為開(kāi)發(fā)商提供開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告，協(xié)助開(kāi)發(fā)商解決政府環(huán)境審批手續(xù)、避免開(kāi)發(fā)商未來(lái)可能面臨的環(huán)境責(zé)任。06二月202378 例如，一宗開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)可能包括了一個(gè)有放射性污染物的垃圾填埋場(chǎng)，處理這些污染物的成本會(huì)極大地影響著購(gòu)買(mǎi)土地的價(jià)格；又例如，一些在野生動(dòng)植物保護(hù)區(qū)或自然景觀保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可能會(huì)在建設(shè)過(guò)程中夭折，甚至有些在項(xiàng)目建成后也要拆除。06二月202379

舉

例§4.9交通顧問(wèn) 交通顧問(wèn)可以估算項(xiàng)目建成后不同時(shí)段的交通流量，評(píng)估項(xiàng)目當(dāng)前的交通通行能力，就項(xiàng)目?jī)?nèi)部交通流組織、項(xiàng)目與市政道路體系的廉潔、停車(chē)位的數(shù)量與布局等進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。06二月202380舉例 例如，地面停車(chē)、地上立體車(chē)停車(chē)和地下停車(chē)的成本有較大差異，如何進(jìn)行停車(chē)位的布局？又例如，在一個(gè)居住小區(qū)，如何協(xié)調(diào)人行道和車(chē)行道，以盡可能減少交叉干擾？在商業(yè)綜合用途的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，可能同時(shí)存在居住、辦公、購(gòu)物等行為引致的交通流，如何很好地區(qū)分和協(xié)調(diào)？交通顧問(wèn)可以就這些問(wèn)題，向發(fā)展商提供專(zhuān)業(yè)的解決方案。06二月202381§4.10評(píng)估師 評(píng)估師可以在開(kāi)發(fā)過(guò)程的每一個(gè)階段為開(kāi)發(fā)商提供服務(wù)，包括項(xiàng)目前期、建設(shè)過(guò)程中和項(xiàng)目建成后。評(píng)估師主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的估價(jià)工作，即估算項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告。開(kāi)發(fā)商在涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、尋找項(xiàng)目融資和貸款、處理有關(guān)房地產(chǎn)稅項(xiàng)，以及處理法律訴訟中的補(bǔ)償事宜時(shí)，需要評(píng)估師提供的服務(wù)。評(píng)估師還可以幫助開(kāi)發(fā)商進(jìn)行市場(chǎng)研究、市場(chǎng)能力分析和可行性分析。評(píng)估師還能提供領(lǐng)域廣泛的咨詢服務(wù)，包括投資分析、訴訟證人等。06二月202382§4.11律師和會(huì)計(jì)師律師可以代表開(kāi)發(fā)商與政府有關(guān)部門(mén)處理各類(lèi)審批事宜。律師還可以幫助開(kāi)發(fā)商起草有關(guān)合同，以盡量避免將來(lái)可能出現(xiàn)的糾紛，或在糾紛出現(xiàn)時(shí)，使開(kāi)發(fā)商處在有力的地位。 會(huì)計(jì)師從事開(kāi)發(fā)投資企業(yè)的經(jīng)濟(jì)核算等多方面工作，從全局的角度為項(xiàng)目投資提出財(cái)務(wù)安排或稅收方面的建議，包括財(cái)務(wù)預(yù)算、工程預(yù)算、付稅與清賬、合同監(jiān)督、提供付款方式等，并及時(shí)向開(kāi)發(fā)商通報(bào)財(cái)務(wù)狀況。06二月202383§4.12房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人/租務(wù)代理 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或租務(wù)代理通常受開(kāi)發(fā)商的委托，代理物業(yè)租售事宜。 在大型工業(yè)和商用房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售過(guò)程中，經(jīng)紀(jì)人的另外一個(gè)重要服務(wù)內(nèi)容是幫助開(kāi)發(fā)商與客戶進(jìn)行有關(guān)財(cái)務(wù)談判，通過(guò)平衡開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)模式與客戶需求，使客戶支付的租金或售價(jià)與開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目收益現(xiàn)金流分布模式的要求相適應(yīng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或租務(wù)代理在執(zhí)行項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃方面，發(fā)揮著關(guān)鍵的作用?？梢詭椭_(kāi)發(fā)上進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位，協(xié)助開(kāi)發(fā)商制定并執(zhí)行營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃與策略。 在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商必須盡早決定是利用公司內(nèi)部的銷(xiāo)售隊(duì)伍，還是聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的經(jīng)紀(jì)或代理機(jī)構(gòu)。06二月202384§4.13金融伙伴(A) 合資伙伴(jointventurepartner): 是指任何個(gè)人或機(jī)構(gòu)，他們?cè)陧?xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，向開(kāi)發(fā)商提供權(quán)益融資，占有項(xiàng)目一定比例的股份，并按股份比例或的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。 建設(shè)貸款的貸方(通常是商業(yè)銀行): 負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的融資，并負(fù)責(zé)監(jiān)督開(kāi)發(fā)商在預(yù)算范圍內(nèi)，按照預(yù)定計(jì)劃和條件完成項(xiàng)目的建設(shè)。建設(shè)貸款的撥付，通常按照項(xiàng)目施工實(shí)際完成的工作量，分期撥付。06二月202385§4.13金融伙伴(B) 長(zhǎng)期貸款的貸方：

提供長(zhǎng)期貸款（長(zhǎng)期抵押貸款）的金融機(jī)構(gòu)。 長(zhǎng)期權(quán)益投資者: 在項(xiàng)目建設(shè)期間，長(zhǎng)期權(quán)益投資者可能參與，也可能不參與。他們可能在項(xiàng)目開(kāi)工前就簽約購(gòu)買(mǎi)將要建成的物業(yè)（以開(kāi)工前的估算價(jià)格為基礎(chǔ)定價(jià)），或在項(xiàng)目竣工后投資。06二月202386§4.14物業(yè)管理者 從常規(guī)上講，項(xiàng)目竣工投入使用時(shí)才會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)管理，來(lái)負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間的管理。06二月202387§4.15市場(chǎng)分析師 市場(chǎng)研究專(zhuān)家可以幫助開(kāi)發(fā)商了解其擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目是否有足夠的市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的情況、目標(biāo)市場(chǎng)以及項(xiàng)目銷(xiāo)售或出租的預(yù)期速度（市場(chǎng)吸納率和吸納速度）、預(yù)期的價(jià)格或租金水平等。06二月202388§4.16營(yíng)銷(xiāo)與公共關(guān)系顧問(wèn) 營(yíng)銷(xiāo)與公共關(guān)系人員參與幫助開(kāi)發(fā)商為其開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，提供營(yíng)銷(xiāo)與媒體關(guān)系服務(wù)。06二月202389§4.17政府機(jī)構(gòu) 從理論上來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)過(guò)程中的公共關(guān)系應(yīng)該能夠營(yíng)造一個(gè)公平高效的體系，以保證項(xiàng)目土地利用的合理性和高質(zhì)量的開(kāi)發(fā)。 開(kāi)發(fā)商強(qiáng)化最終產(chǎn)品質(zhì)量的唯一途徑，就是將政府部門(mén)作為一個(gè)開(kāi)發(fā)隊(duì)伍的主動(dòng)參與者來(lái)對(duì)待。06二月202390§4.18最終用戶 最終用戶是指建造空間的最終使用者（最終產(chǎn)品的直接消費(fèi)者）。06二月202391§5房地產(chǎn)空間分析§5.1城市中心論與城市體系§5.2競(jìng)爭(zhēng)與城市價(jià)值§5.3城市土地使用結(jié)構(gòu)§5.4單中心城市原則§5.5其它城市土地使用理論06二月202392§5.1城市中心論與城市體系§5.1.1城市格局與城市規(guī)?！?.1.2城市位置分布§5.1.3布局基本因素:向心力和離心力§5.1.4經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與城市增長(zhǎng)06二月20239306二月202394§5.1.1城市格局與城市規(guī)模 假設(shè)人口最多的城市等級(jí)定為1，那么每個(gè)城市的人口大約等于最大城市人口除以該城市的等級(jí)。

等級(jí)/規(guī)模規(guī)則可以表述如下:城市人口=最大城市人口城市排名等級(jí)/規(guī)模理論規(guī)則06二月202395美國(guó)城市等級(jí)/規(guī)模規(guī)則06二月202396中國(guó)城市等級(jí)/規(guī)模規(guī)則06二月202397中美兩國(guó)城市排名/規(guī)模比較06二月202398§5.1.2城市位置模式06二月202399美國(guó)20個(gè)大都市§5.1.3影響模式的主要因素:向心力和離心力◆向心力◆離心力◆平衡力◆中央?yún)^(qū)位論與城市等級(jí)06二月2023100向心力 向心力（或集中力）是指引起城市在初始地形成，并逐漸傾向于集聚從而形成大城市的力量。06二月2023101離心力 離心力（或分散力）指的是與這種向心力背道而馳的力量。這種力量往往限制城市的增長(zhǎng)，并導(dǎo)致更多小城市在區(qū)域內(nèi)分散分布。06二月2023102影響區(qū)域集中力和分散的力量06二月2023103向心力分散力關(guān)聯(lián)厚市場(chǎng)知識(shí)外溢和其他經(jīng)濟(jì)外部性固定因素地租

上漲擁擠和其他純非經(jīng)濟(jì)平衡力 當(dāng)集中力越來(lái)越強(qiáng)大、越來(lái)越重要的時(shí)候，一個(gè)或幾個(gè)大城市的人口增長(zhǎng)和城市發(fā)展往往快于小城市。 相反，當(dāng)分散的力量更加強(qiáng)大或者更重要時(shí)，中小型城市將獲得人口過(guò)快增長(zhǎng)。06二月2023104中央?yún)^(qū)位論與城市等級(jí) 早期經(jīng)驗(yàn)地理觀察和經(jīng)濟(jì)分析已經(jīng)發(fā)展成一個(gè)實(shí)體地里理論，通常稱(chēng)作中央?yún)^(qū)位論，主要包括城市等級(jí)理論（城市擴(kuò)張）。

因此，中央?yún)^(qū)位論和城市等級(jí)理論描述如下：

為了減少空間摩擦，許多大小、規(guī)模和功能類(lèi)似的地區(qū)傾向于地理空間和人口的均勻分布。

06二月2023105中央?yún)^(qū)位論與城市等級(jí)06二月2023106·······································圖表中顯示了39個(gè)低階城市（單點(diǎn)）和5個(gè)高階城市（圓圈點(diǎn)）的理論結(jié)構(gòu)，假定其腹地區(qū)域是平原。六邊形的能夠使我們的運(yùn)輸成本降低，這就形成了以原點(diǎn)為中心的大六邊形?！?.1.4經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與城市增長(zhǎng)§5.1.4.1定義經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)§5.1.4.2出口基數(shù)§5.1.4.3位置商數(shù)§5.1.4.4服務(wù)行業(yè)與出口乘數(shù)06二月2023107§5.1.4.1定義經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)(A) 一般來(lái)說(shuō),經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)是指推動(dòng)和促進(jìn)地區(qū)帶房地產(chǎn)活動(dòng)和價(jià)值的引擎。06二月2023108§5.1.4.1定義經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)(B) 從概念上看，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)主要包括三個(gè)部分：（1）滿足當(dāng)?shù)匦枨蠛推渌鞘械貐^(qū)出口的商品和服務(wù)產(chǎn)量；（2）區(qū)域投資產(chǎn)出或資本回報(bào)；（3）政府的轉(zhuǎn)移支付功能，如社會(huì)保險(xiǎn)。06二月2023109§5.1.4.2輸出基數(shù)我們看到輸出產(chǎn)品的重要性，為了更廣泛地、合理地使用本地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的城市經(jīng)濟(jì)理論，即出口基數(shù)理論。主要的輸出基數(shù)理論原則規(guī)定： 城市或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)完全依賴于本地經(jīng)濟(jì)的出口部分的增加。06二月2023110§5.1.4.3位置商數(shù)

LQ通常被看作是商指數(shù)的簡(jiǎn)寫(xiě)。 位置商數(shù)的定義是指本地第一產(chǎn)業(yè)就業(yè)總數(shù)的比例除以全國(guó)同一產(chǎn)業(yè)就業(yè)總數(shù)比例.這個(gè)公式就是

其中，Nmi=城市m產(chǎn)業(yè)i的就業(yè)人數(shù)

Nm=城市m所有產(chǎn)業(yè)總就業(yè)人數(shù)

Ni=國(guó)家產(chǎn)業(yè)i就業(yè)人數(shù)

N=國(guó)家所有產(chǎn)業(yè)的就業(yè)總?cè)藬?shù)

當(dāng)LQ高，表示該區(qū)域的重要性大。06二月2023111N

mi/NmNi/NLQ

mi

=§5.1.4.4服務(wù)行業(yè)與輸出乘數(shù)(A) 非基本行業(yè)也被稱(chēng)為服務(wù)業(yè)領(lǐng)域. 區(qū)域經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要特點(diǎn)是非基本或一般服務(wù)行業(yè)就業(yè)人數(shù)大大超過(guò)了出口行業(yè)直接就業(yè)人數(shù). 結(jié)果： 出口行業(yè)的擴(kuò)充創(chuàng)造了當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)總數(shù)的就業(yè)效應(yīng)倍增。06二月2023112§5.1.4.4服務(wù)行業(yè)與輸出乘數(shù)(B)如果出口行業(yè)丟失工作，間接導(dǎo)致了服務(wù)行業(yè)和人口的丟失。

06二月2023113 兩類(lèi)乘數(shù)往往被認(rèn)為是預(yù)測(cè)出口基數(shù)變化效應(yīng)成長(zhǎng): 1.就業(yè)乘數(shù) 凈總就業(yè)增加 出口就業(yè)增加

2.人口乘數(shù) 凈總?cè)丝谠黾? 出口就業(yè)增加§5.1.4.5用經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)進(jìn)行城市分類(lèi) 格林米勒(1993)將城市分為九組:農(nóng)場(chǎng);F.I.R.E---金融、保險(xiǎn)、房地產(chǎn);政府;制造業(yè);軍事;礦業(yè)(含油氣)服務(wù);運(yùn)輸;多樣化。06二月2023114§5.2競(jìng)爭(zhēng)與城市價(jià)值§5.2.1最高最好使用§5.2.2運(yùn)輸成本的角色:叫價(jià)租金曲線06二月2023115§5.2.1最高最好使用 最高及最佳使用(HBU)意味著每塊地都通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)使用，平衡效應(yīng)的結(jié)果達(dá)到最具生產(chǎn)力的位置.06二月2023116§5.2.2運(yùn)輸成本的角色:叫價(jià)租金曲線 運(yùn)輸成本包括投入和產(chǎn)出等移動(dòng)成本,費(fèi)用由賣(mài)方直接和買(mǎi)家間接承擔(dān).

運(yùn)輸成本的角色在決定最高最佳使用和土地價(jià)值中產(chǎn)生了經(jīng)典經(jīng)濟(jì)學(xué)重要概念，即出價(jià)租金曲線(或出價(jià)租金函數(shù)).06二月2023117三種土地使用對(duì)于產(chǎn)量和運(yùn)輸成本的敏感性差異性的出價(jià)地租曲線06二月2023118地租ABC中心B使用空間距離三類(lèi)土地使用對(duì)于運(yùn)輸成本的生產(chǎn)性和敏感性差異性出價(jià)地租曲線 圖中出價(jià)地租曲線顯示了三種不同的土地使用，標(biāo)記為A、B、C。當(dāng)運(yùn)輸成本降低時(shí)，A有最大的生產(chǎn)量，在中心點(diǎn)出價(jià)地租出現(xiàn)較高點(diǎn)。C有最低的生產(chǎn)量，與運(yùn)輸成本有較小的敏感性，出價(jià)地租曲線最平緩。B處在兩者之間。結(jié)果就是，在土地市場(chǎng)的平衡中，假定三種土地使用方式有共同的中心點(diǎn)，A的價(jià)格比其他兩個(gè)更有優(yōu)勢(shì)接近中心點(diǎn)，B更遠(yuǎn)些離中心點(diǎn)，C最遠(yuǎn)。06二月2023119§5.3城市土地使用結(jié)構(gòu)§5.3.1城市土地使用結(jié)構(gòu)同心圈模型§5.3.2城市土地使用結(jié)構(gòu)部門(mén)模型§5.3.3差異06二月2023120§5.3.1城市土地使用結(jié)構(gòu)同心圈模型06二月2023121CBD遷徙者低收入者中等和較高收入者Newest城市土地使用結(jié)構(gòu)同心圈模型 如果把這種敏感性結(jié)果與單中心城市模型結(jié)合，我們就得到一個(gè)經(jīng)典的城市模式——同心圓模型；模型顯示了類(lèi)型相似的土地使用傾向于土地離城市中心的距離類(lèi)似，結(jié)果就形成了環(huán)繞CBD的同心圓模式。06二月2023122§5.3.2城市土地使用結(jié)構(gòu)模型06二月2023123CBD中等收入低收入重工業(yè)輕工業(yè)中等收入上層收入低收入流行趨勢(shì)城市土地使用結(jié)構(gòu)模型 霍伊特扇形模式是指一些土地使用能夠互相共榮并且往往這些扇形相互毗鄰。因此低收入住房比高收入住房更有可能與工業(yè)發(fā)展鄰近.06二月2023124§5.3.3兩者的差異 同心環(huán)模型與扇形模型對(duì)城市結(jié)構(gòu)的看法截然相反。但是，我們依然發(fā)現(xiàn)了兩者之間存在一些實(shí)質(zhì)性的共同點(diǎn)。大多數(shù)的城市的部分解釋透過(guò)這兩種觀點(diǎn)。

06二月2023125§5.4單中心城市原則§5.4.1單中心城市與土地使用橫斷面§5.4.2原則§5.4.3單中心城市模型06二月2023126§5.4.1單中心城市與土地使用橫斷面

簡(jiǎn)單的單中心城市,是一個(gè)從中心點(diǎn)延伸出來(lái)的有一定半徑的圓圈.單中心模型是一個(gè)典型的理論例子，將現(xiàn)實(shí)簡(jiǎn)單化，來(lái)揭示現(xiàn)實(shí)中重要的共性。

06二月2023127單中心城市與土地使用橫斷面06二月2023128LLCCAABBCBDA=農(nóng)業(yè)租金;C=建設(shè)租金;L=位置租金

;CBD=中央商務(wù)區(qū);B=城市邊緣§5.4.2原則原則1：

其他因素平等的條件下,大城市將有較高的平均租金.

06二月2023129假定密度和運(yùn)輸成本不變，人口增長(zhǎng)的影響06二月2023130LLCCAABBCBD假定密度和運(yùn)輸成本不變，人口增長(zhǎng)的影響(A) 我們看到，人口每增加一個(gè)百分點(diǎn)則該區(qū)域也同樣增加一個(gè)百分點(diǎn)，假定密度不變，半徑則增加半個(gè)百分點(diǎn)。這就是說(shuō)，人口增加，保持密度和其他價(jià)格不變，租金將會(huì)均勻增加。

06二月2023131假定密度和運(yùn)輸成本不變，人口增長(zhǎng)的影響(B) 保持密度不變，大城市的土地租金將傾向于更高，即使大城市的密度不如小城市。就是說(shuō)，如果大城市保持每個(gè)居住單位的租金與小城市同樣水平，那么高密度和低建設(shè)成本往往出現(xiàn)在大城市里。因此，架設(shè)不同規(guī)模城市的居住租金不變，大城市往往獲得較高的密度和較小的居住單位。06二月2023132假定密度和運(yùn)輸成本不變，人口增長(zhǎng)的影響(C) 我們看到，引起租金上漲的原因并不是人口本身和城市面積，而是半徑的長(zhǎng)度，也就是城市邊緣離中心區(qū)的距離。租金梯度有運(yùn)輸成本和密度決定。城市邊緣的租金由農(nóng)業(yè)機(jī)會(huì)成本和建筑物建設(shè)成本組成。因此，控制平均租金變化的是每個(gè)點(diǎn)離城市邊緣的距離變化。

06二月2023133§5.4.2

原則原則2

如果一個(gè)城市的區(qū)域增加而非密度增加，物業(yè)租金的增長(zhǎng)與周邊有強(qiáng)大的關(guān)聯(lián)性。但是，如果城市的密度增加，而不是區(qū)域面積增加，物業(yè)的租金與城市中心有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。06二月2023134區(qū)域固定條件下的人口增長(zhǎng)效果06二月2023135LLCCAABBCBD區(qū)域固定條件下的人口增長(zhǎng)效果(A) 現(xiàn)在假設(shè)城市區(qū)域固定，因?yàn)橥恋厥褂檬艿焦苤坪涂刂?。隨著城市半徑不變，人口增加，則密度必然增加。因此，我們得出最終平衡租金等于每平方英畝的運(yùn)輸成本。現(xiàn)假設(shè)每個(gè)人的運(yùn)輸成本不變，隨著每平方英畝的居住人口更多，每平方英畝的運(yùn)輸成本也必然增加。因此，租金將會(huì)均勻增加。06二月2023136§5.4.2

原則原則3

保持人口和收入不變，人均運(yùn)輸成本降低，將引起城市中心地區(qū)土地租金的絕對(duì)值減少，同時(shí)，引起城市邊緣地帶土地租金的增加。一般來(lái)說(shuō)，對(duì)邊緣地帶土地經(jīng)租金的影響要視密度變化情況而定。06二月2023137運(yùn)輸成本的減少對(duì)存款購(gòu)買(mǎi)土地的影響06二月2023138LLCCAABBCBD運(yùn)輸成本的減少對(duì)存款購(gòu)買(mǎi)土地的影響(A) 第一種情況，Circlopolis居民選擇了花費(fèi)一些運(yùn)輸成本購(gòu)買(mǎi)城市土地。這些城市密度降低行為反映在遠(yuǎn)離鄉(xiāng)村購(gòu)買(mǎi)大量房屋，比如帶公園的街道,或高爾夫球場(chǎng),甚至有更多停車(chē)位的購(gòu)物中心.這種密度降低的結(jié)果是運(yùn)輸成的增加，影響到邊緣地帶土地租金的增加和中心土地租金的降低。06二月2023139運(yùn)輸成本的減少對(duì)存款購(gòu)買(mǎi)土地的影響(B) 的確,城市密度降低純效果,即使運(yùn)輸成本沒(méi)有減少,來(lái)降低市中心土地絕對(duì)租金。運(yùn)輸成本的降低將只擴(kuò)大這種減少。06二月2023140運(yùn)輸成本的減少對(duì)存款不購(gòu)買(mǎi)土地的影響06二月2023141LLCCAABBCBD運(yùn)輸成本的減少對(duì)存款不購(gòu)買(mǎi)土地的影響(A) 第二種選擇可能影響了運(yùn)輸業(yè)的發(fā)展，如果居民選擇保持同樣水平的居住密度，不是擴(kuò)張城市空間區(qū)域而不管運(yùn)輸業(yè)的發(fā)展。這往往只發(fā)生在面對(duì)嚴(yán)重變化或政府限制空間擴(kuò)展。那么,運(yùn)輸成本降低引起了城市土地租金下滑。但是，在租金下降的情況下，位置離城市中心越近。06二月2023142運(yùn)輸成本的減少對(duì)存款不購(gòu)買(mǎi)土地的影響(B) 我們直覺(jué)地看到技術(shù)改進(jìn)提高了整體的生產(chǎn)力和社會(huì)福利，即運(yùn)輸成本的降低。必然導(dǎo)致城市總土地價(jià)值的下降，其中隱含的實(shí)質(zhì)就是受限空間里的土地減租的可能性。 更廣泛地說(shuō),運(yùn)輸成本的降低降低導(dǎo)致了城市中心位置土地價(jià)值,使得所有地點(diǎn)平等。得出的結(jié)果是在城市面積擴(kuò)張的情況下，城市中心的土地價(jià)值開(kāi)始下降，至少相對(duì)而言。06二月2023143§5.4.2原則原則4

人均凈收入的增加（保持人口恒定）降低了租金梯度，有可能引起城市中心地租明顯的下降，盡管次要的運(yùn)輸成本增加對(duì)收入增加效果可以緩和這個(gè)結(jié)果或者推翻它，特別是在城市的空間擴(kuò)張是被抑制的情況。06二月2023144收入 城市人均收入全面上漲，將降低人口密度和租金梯度。這將影響周邊土地租金的增加和降低城市中心土地租金。因收入上漲引起的租金梯度下降，城市擴(kuò)張，至少在一定程度上抵消了由人均收入增加對(duì)運(yùn)輸成本的影響。

06二月2023145§5.4.3單中心城市模型 起初，許多人認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)租金隨著城市的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)。

相反，單中心城市模型顯示低密度住宅的價(jià)值逐漸地增加了，至少土地價(jià)值在上漲，即使城市人口沒(méi)有增長(zhǎng)。

06二月2023146原則5 城市成長(zhǎng)越快，不確定性越大，結(jié)果就是成長(zhǎng)帶來(lái)了城市土地價(jià)值的增加，不確定性顯示小的、密度較高的城市是最理想的。像理想的發(fā)展被延期直到其他方法出現(xiàn)。.06二月2023147土地價(jià)值預(yù)測(cè)不確定性效果

事實(shí)反映，土地?fù)碛姓咝枰饨鹨鐑r(jià)。建成后物業(yè)一定能夠可能轉(zhuǎn)化成以前他們希望開(kāi)發(fā)農(nóng)業(yè)土地和因此轉(zhuǎn)變成城市范圍內(nèi)土地使用。土地租金增長(zhǎng)與不確定性含義和土地價(jià)值城市和地區(qū)超出了城市范圍的閑置地區(qū)。06二月2023148城市內(nèi)外地租的組成及不確定性06二月2023149位置租金不可更改租金建設(shè)租金農(nóng)業(yè)租金距CBD距離B=城市邊緣B城市內(nèi)外地租的組成及不確定性(A) 圖表顯示城市內(nèi)部土地租金上漲和不確定性的含義，以及超出城市邊界的非都市化區(qū)域。圖中租金模型描述的是當(dāng)前點(diǎn)租金，直接反映了空間市場(chǎng)需求與攻擊之間的平衡，為了表明位置與城市邊界的關(guān)系。

06二月2023150城市內(nèi)外土地價(jià)值的組成及不確定性06二月2023151位置價(jià)值不可逆轉(zhuǎn)溢價(jià)造價(jià)農(nóng)業(yè)租金與

CBD距離B=城市邊緣B溢價(jià)增加城市內(nèi)外土地價(jià)值的組成及不確定性

結(jié)果是未開(kāi)發(fā)土地價(jià)值戲劇性地增長(zhǎng)的溢價(jià)增加和不可逆轉(zhuǎn)性兩者，作為城市邊界方法。對(duì)于相似的現(xiàn)實(shí)情況，幾乎所有的成片未開(kāi)發(fā)土地市場(chǎng)價(jià)值僅包括這兩部分溢價(jià)成長(zhǎng)型城市邊緣。

06二月2023152§5.5其它城市土地使用理論§5.5.1邊界土地使用效應(yīng)§5.5.2多中心城市§5.5.3鄰里動(dòng)態(tài)與生命周期§5.5.4物業(yè)生命周期和折舊結(jié)構(gòu)06二月2023153§5.5.1邊界土地使用效果 最重要的是認(rèn)識(shí)到同質(zhì)的相關(guān)性地區(qū)的土地使用本質(zhì)結(jié)果，也就是地區(qū)間土地使用邊界。這些邊界影響了與之相鄰和附近地塊的區(qū)位租金和土地價(jià)值

06二月2023154邊界土地使用的負(fù)面外部效應(yīng)06二月2023155叫價(jià)租金商業(yè)中心距離邊界土地使用的負(fù)面外部效應(yīng) 一塊土地使用的價(jià)租金曲線是利益從容易接近性到表左邊緣橫坐標(biāo)軸線到另一個(gè)邊界土地使用。06二月2023156例子 圖表顯示了圍繞邊界位于上圖所是左側(cè)的商業(yè)中心的居住土地使用的叫價(jià)曲線。在土地使用邊界附近叫價(jià)曲線較低，當(dāng)距離消滅了消極的外部型，則降低當(dāng)進(jìn)一步增加距離減少對(duì)商業(yè)中心的影響。06二月2023157§5.5.2多中心城市 多中心城市不但擁有子中心，而且有多個(gè)主要中心。06二月2023158多中心城市的租金梯度06二月2023159MACNBDCBDMACNBD=近鄰商務(wù)區(qū)CBD=中央商務(wù)區(qū)MAC=主要活動(dòng)中心多中心城市的租金梯度 土地價(jià)值和土地租金梯度往往決定均衡通過(guò)每個(gè)位置最高叫價(jià)曲線的實(shí)用性，導(dǎo)致長(zhǎng)期以來(lái)最高最好的土地使用。 一個(gè)城市的橫斷面看到一個(gè)主導(dǎo)CBD但是遠(yuǎn)離城市中心點(diǎn)。土地租金粗的實(shí)體直線，最高叫價(jià)曲線超過(guò)每個(gè)點(diǎn)。

06二月2023160§5.5.3周邊動(dòng)態(tài)與生命周期這里說(shuō)的是城市的自然動(dòng)態(tài)、進(jìn)化進(jìn)程及鄰里關(guān)系。從生物學(xué)借用術(shù)語(yǔ)，這個(gè)過(guò)程有時(shí)稱(chēng)為鄰里繼承理論。06二月2023161鄰近地區(qū)連續(xù)模型06二月2023162土地價(jià)值成長(zhǎng)期成熟期有敏感性?衰退期返回?IIIIIIIV時(shí)間鄰近地區(qū)連續(xù)模型(A)

讓我們跟蹤一個(gè)美國(guó)西部地區(qū)典型地區(qū)的模型。

起初田園農(nóng)業(yè)地帶在每個(gè)城市擴(kuò)張區(qū)域的邊緣，上圖表示的成長(zhǎng)過(guò)程中分階段特性：隨著該地區(qū)城市的發(fā)展而變得成熟，土地價(jià)值迅速上漲的。這個(gè)階段開(kāi)始于I點(diǎn)，圖中表示在橫水平軸線上。西側(cè)區(qū)域最初開(kāi)發(fā)成低密度居住區(qū)，并全部建成這種新的房屋。

06二月2023163鄰近地區(qū)連續(xù)模型(B) 當(dāng)開(kāi)發(fā)完成后，西側(cè)的成長(zhǎng)期和為開(kāi)發(fā)土地最終價(jià)值快速上漲，但是鄰里關(guān)系進(jìn)入了一個(gè)長(zhǎng)期成熟期，加之總體來(lái)說(shuō)是固定的。從II點(diǎn)開(kāi)始，這個(gè)成熟期將無(wú)限期地繼續(xù)，伴隨著建筑被整修或重新修建新的建筑物時(shí)，除了保留鄰里關(guān)系及其低密度特征，原來(lái)建筑物的年代不再考慮。

06二月2023164鄰近地區(qū)連續(xù)模型(C)

然而，任何城市大都市化區(qū)域的發(fā)展整個(gè)全部壓力放在西部地區(qū)能夠引起逐步形成兩種遠(yuǎn)離成熟期的可能。

圖中用III點(diǎn)表示。最大的一種可能是西部土地價(jià)值大幅回升。這是由西部城市中心地區(qū)離位置全面擴(kuò)張引起的。圖中顯示此時(shí)重新開(kāi)發(fā)將獲得更多土地使用權(quán)益。

06二月2023165鄰近地區(qū)連續(xù)模型(D) 相反，我們不希望看到WESTSideA進(jìn)入衰退期。任何地區(qū)的都市化區(qū)域都可能演化成一個(gè)事實(shí)，那就是減少WestSide的價(jià)值。

各種經(jīng)濟(jì)的、地理的、和社會(huì)的因素可能引起下降。當(dāng)然，下降能持續(xù)，直到WestSide永遠(yuǎn)地停留在低價(jià)值狀態(tài)逐漸地結(jié)束。然而，還有一種可能是價(jià)值下降突然出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。這個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)在圖中IV示意。當(dāng)建筑出現(xiàn)全面下降，土地價(jià)值被相鄰的點(diǎn)壓下,此時(shí)重建的成本比較低。如果WestSide有一些能夠抓住的有利的特質(zhì)，或者任何城市的演化對(duì)WestSide產(chǎn)生直接的有利條件，重新開(kāi)發(fā)和重修將更有利。

06二月2023166鄰近地區(qū)連續(xù)模型(E) 叢房地產(chǎn)投資者觀點(diǎn)來(lái)看，鄰里繼承關(guān)系理論是個(gè)很重要的概念。

繼承理論不間斷提出兩種土地租金和土地價(jià)值的方向。首先，土地租金。第二，突然轉(zhuǎn)折可能性崔在，因黑區(qū)導(dǎo)致土地租金和土地價(jià)值的突然變化。

06二月2023167§5.5.4物業(yè)生命周期與折舊結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)投資者意識(shí)到物業(yè)生命周期對(duì)他們來(lái)說(shuō)很重要的，這是投資回報(bào)本質(zhì)的基礎(chǔ)，也是物業(yè)的現(xiàn)實(shí)期望。

06二月2023168物業(yè)價(jià)值的組成06二月2023169UUUUPPPPCCCCSLC=建設(shè)起點(diǎn)；U=重新建設(shè)的最高最佳使用

P=物業(yè)價(jià)值；S=結(jié)構(gòu)價(jià)值；L=區(qū)位價(jià)值Time物業(yè)價(jià)值的組成(A) 物業(yè)價(jià)值主要有兩個(gè)部分組成：土地價(jià)值和建造價(jià)值。

圖中物業(yè)生命周期簡(jiǎn)化模型說(shuō)明了這兩個(gè)組成部分之間的關(guān)系。圖中描述的模型是與作為開(kāi)發(fā)過(guò)程中的土地價(jià)值模型一致的。圖中顯示的是城市單點(diǎn)位置貫穿水平線全部歷史持續(xù)時(shí)間。

06二月2023170物業(yè)價(jià)值的組成(B) 離散點(diǎn)，當(dāng)這塊土地上重新建設(shè)或發(fā)生重大結(jié)構(gòu)改造，沿時(shí)間軸線分布在C點(diǎn)。在那些時(shí)間點(diǎn)上，結(jié)構(gòu)建造或重新建造成就最高最好使用該地塊。新建的或重建的建筑物價(jià)值基于地塊最高最好使用。該建筑物用來(lái)追蹤土地使用價(jià)值的演變。圖中破折線和U點(diǎn)線是一個(gè)來(lái)定義地塊位置價(jià)值趨勢(shì)的好方法。06二月2023171物業(yè)價(jià)值的組成(C)地塊的位置價(jià)值不間斷地增長(zhǎng)，被向上延伸U點(diǎn)價(jià)值證明。房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值在任何時(shí)候包括建筑物價(jià)值加上土地價(jià)值.建筑物價(jià)值在重新建設(shè)后用S表示，建筑物價(jià)值構(gòu)成了大部分的物業(yè)價(jià)值。

在任何時(shí)候，土地價(jià)值加上建造成本的總和等于物業(yè)價(jià)值，P表示。即,P=S+L.重建的最佳時(shí)間往往地塊全部?jī)r(jià)值僅等于其土地價(jià)值的時(shí)候才出現(xiàn)；結(jié)果就是，當(dāng)前的建筑物由于此地塊重新開(kāi)發(fā)價(jià)值變?yōu)?，06二月2023172折舊原則

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō),位置價(jià)值的變化提供了已建成地產(chǎn)無(wú)杠桿投資者平均資本收益的理論值(即財(cái)產(chǎn)是充分的運(yùn)作).06二月2023173§6房地產(chǎn)資產(chǎn)分析§6.1概述§6.2金融理論：房地產(chǎn)融資決策基礎(chǔ)§6.3金融創(chuàng)新§6.4房地產(chǎn)作為一個(gè)投資者：一些背景信息§6.5房地產(chǎn)現(xiàn)值計(jì)算§6.6衡量投資成果：投資回報(bào)的概念06二月2023174§6.1概述§6.1.1金融市場(chǎng)的定義§6.1.2初級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)貸款市場(chǎng)§6.1.3美國(guó)全部商業(yè)房地產(chǎn)的資本來(lái)源§6.1.4房地產(chǎn)資本流量§6.1.5房地產(chǎn)權(quán)益與債務(wù)市場(chǎng)06二月2023175§6.1.1金融市場(chǎng)的定義 金融市場(chǎng)是使用金融工具將需要資金的任何有剩余資金的人相匹配的金融工具、貸款人和投資者的總稱(chēng)。06二月2023176§6.1.2初級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)貸款市場(chǎng) 初級(jí)金融市場(chǎng)：貸款以不同的方式、在不同的地方發(fā)起（創(chuàng)造）的，其整體的集合就是人們所稱(chēng)的初級(jí)金融市場(chǎng)。 一旦形成債務(wù)，債務(wù)單元（由債券、信托契據(jù)、票據(jù)和抵押?jiǎn)螕?jù)等代表）就可以在二級(jí)金融市場(chǎng)中交易了。06二月2023177§6.1.3美國(guó)全部商業(yè)房地產(chǎn)的資本來(lái)源06二月2023178權(quán)益總額：3609億美元債務(wù)總額：14300億美元§6.1.4房地產(chǎn)資本流量 資本流量指的是某一給定時(shí)間段內(nèi)總持有量的變動(dòng)。監(jiān)控房地產(chǎn)資本流量的信息來(lái)源：

1.私人債務(wù)；

2.公共債務(wù)；

3.私人權(quán)益

4.公公權(quán)益。06二月2023179§6.1.5房地產(chǎn)權(quán)益與債務(wù)市場(chǎng)(A)1.房地產(chǎn)權(quán)益市場(chǎng)的所有權(quán)形式的特點(diǎn)所有權(quán)形式成立難易程度籌集資金能力管理個(gè)人責(zé)任所得稅待遇所有權(quán)轉(zhuǎn)移解散個(gè)人獨(dú)資簡(jiǎn)單，成本低有限靈活，獨(dú)立，可能不夠?qū)I(yè)無(wú)限單一簡(jiǎn)單，成本低極容易公共投資簡(jiǎn)單，成本低有限，但好于個(gè)人獨(dú)資依賴于所有者，可能難以管理無(wú)限單一可能很難可能困難一般合伙較容易有限，但好于個(gè)人獨(dú)資通常由指定合伙人管理無(wú)限單一很難相當(dāng)簡(jiǎn)單有限合伙較困難,成本較高有限，但好于一般合伙好，由一般合伙人或代理人管理對(duì)有限合伙認(rèn)為有限；對(duì)一般合伙人為無(wú)限單一一般合伙人：很難；有限合伙人：相對(duì)容易可能很費(fèi)時(shí)間而且占用所投入的資金一般公司(C公司)復(fù)雜，成本高如果被緊密控制則沒(méi)有問(wèn)題；如果是公共公司則依賴于投資連續(xù)而且集中有限雙重很容易過(guò)程簡(jiǎn)單，但需要股東的通過(guò)S公司復(fù)雜，成本高有限，不適用于收益性房地產(chǎn)取決于所有權(quán)的相對(duì)比例有限單一受股東人數(shù)上限的妨礙簡(jiǎn)單但需要股東的通過(guò)房地產(chǎn)投資信托復(fù)雜，成本高很好集中，由顧問(wèn)集團(tuán)管理有限有限制的單一很容易復(fù)雜06二月2023180§6.1.5房地產(chǎn)權(quán)益與債務(wù)市場(chǎng)(B)2.房地產(chǎn)債務(wù)市場(chǎng)中的主要參與機(jī)構(gòu) ◎（短期）貨幣市場(chǎng)建設(shè)貸款：為開(kāi)發(fā)商建設(shè)場(chǎng)地內(nèi)的建筑物或構(gòu)筑物的建設(shè)活動(dòng)提供資金的貸款 ◎（長(zhǎng)期）資本市場(chǎng)人壽保險(xiǎn)公司商業(yè)銀行儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)退休基金06二月2023181貨幣市場(chǎng)利率波動(dòng)的原因（1）短期資金的供給和需求的變動(dòng)；（2）美聯(lián)儲(chǔ)的利率政策。◎調(diào)整銀行必須為其存款持有的儲(chǔ)備；◎調(diào)整保證金要求；◎調(diào)整銀行向美聯(lián)儲(chǔ)銀行借款時(shí)必須支付的利率（貼現(xiàn)率）；◎購(gòu)買(mǎi)和出售政府證券（公開(kāi)市場(chǎng)操作）。06二月2023182§6.2金融理論：房地產(chǎn)融資決策基礎(chǔ) §11.2.1房地產(chǎn)收益能力

§11.2.2權(quán)益角度的融資

§11.2.3貸款人角度的融資以及房地產(chǎn)價(jià)值估計(jì)

§11.2.4還本付息能力

§11.2.5杠桿效應(yīng)06二月2023183§6.2.1房地產(chǎn)收益能力:起點(diǎn) 衡量房地產(chǎn)收益能力的凈經(jīng)營(yíng)收入(NOI)是貸款人和權(quán)益投資者的收益來(lái)源。NOI的基本計(jì)算過(guò)程如下:

潛在毛收入空置和收租損失

=有效毛收入經(jīng)營(yíng)費(fèi)用=凈經(jīng)營(yíng)收入06二月2023184§6.2.2融資決策：權(quán)益透視1.使用債務(wù)資金的效益 使用債務(wù)資金的一個(gè)主要效益是它能通過(guò)杠桿效應(yīng)提高權(quán)益資本的回報(bào)；債務(wù)資金的使用還降低了任意給定項(xiàng)目所需的最小投資額；根據(jù)客戶（投資者）需要調(diào)整投資機(jī)會(huì)的靈活性，是債務(wù)融資的另一種效益。2.使用債務(wù)資金的成本當(dāng)權(quán)益投資者為尋求較高的收益而借款時(shí)，他們也承擔(dān)了收益變動(dòng)性更大（風(fēng)險(xiǎn)更高）的成本。而且，在的情況下，如果項(xiàng)目的凈收入降低到還本付息金額以下，投資者將面臨著違約和贖取權(quán)的喪失。06二月2023185§6.2.3貸款人角度的融資以及房地產(chǎn)價(jià)值估計(jì)貸款人在進(jìn)行貸款決策時(shí)要考察兩個(gè)基本的問(wèn)題：(1)房地產(chǎn)作為貸款抵押物的充分性；(2)房地產(chǎn)收入流償還貸款的能力。06二月2023186評(píng)估房地產(chǎn)（抵押物）價(jià)值評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的方法主要有兩種：(1)折現(xiàn)現(xiàn)金流法（DCF）；(2)收益資本化法。06二月2023187§6.2.4還本付息能力債務(wù)償付額覆蓋比（DSCR）等于NOI除以債務(wù)償付額（DS）：06二月2023188DSCR=NOIDS抵押貸款常數(shù)（MC）就是每期必須償還金額占初始貸款額度的百分比。MC=貸款數(shù)額DS§6.2.5杠桿效應(yīng)1.全部投資回報(bào)率（ROR）ROR衡量的是房地產(chǎn)的總體回報(bào)，計(jì)算如下：

ROR=NOI/總開(kāi)發(fā)成本2.權(quán)益回報(bào)率（ROE）ROE是衡量權(quán)益投資回報(bào)水平的指標(biāo)，是稅前現(xiàn)金流（BTCF）和權(quán)益投資的比值：

ROE=BTCF/權(quán)益投資06二月2023189§6.3金融創(chuàng)新 §6.3.1機(jī)會(huì)基金

§6.3.2房地產(chǎn)投資信托

§6.3.3商業(yè)抵押貸款支持證券

§6.3.4傳統(tǒng)的商用房地產(chǎn)投資者和貸款人06二月2023190§6.3.1機(jī)會(huì)基金 通過(guò)使用他們自己的一些資金，加上從其他投資者那里籌集到的大量資金，購(gòu)買(mǎi)不良貸款，價(jià)格經(jīng)常為每美元（不良貸款）10-50美分。然后，再尋找獨(dú)立承包商，來(lái)運(yùn)作這些處于困境中的房地產(chǎn)。 摩根斯坦利、高盛和美林在創(chuàng)立機(jī)會(huì)基金方面是華爾街的領(lǐng)導(dǎo)者。06二月2023191§6.3.2房地產(chǎn)投資信托 房地產(chǎn)投資信托是為了使小額投資者能夠分享到原來(lái)少數(shù)富有的個(gè)人和大機(jī)構(gòu)才能獲得的商用房地產(chǎn)的收益。在20世紀(jì)60年代緩慢啟動(dòng)之后，REIT在20世紀(jì)70年代初期迅速增長(zhǎng)。雖然這些REIT有部分是直接擁有房地產(chǎn)的“權(quán)益REIT”，但大多數(shù)是“抵押貸款REIT”。 與機(jī)會(huì)基金的運(yùn)作環(huán)境相同，REIT能使用個(gè)人投資者通過(guò)股票市場(chǎng)提供的資金，以低廉的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)。06二月2023192§6.3.3商業(yè)抵押貸款支持證券 商業(yè)抵押貸款支持證券（CMBS）是將房地產(chǎn)貸款組合證券化，通過(guò)資本市場(chǎng)向個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者出售。借助這種方式，投資者可以購(gòu)買(mǎi)貸款組合的一部分，就像可以購(gòu)買(mǎi)REIT的一部分權(quán)益一樣。06二月2023193§6.3.4傳統(tǒng)的商用房地產(chǎn)投資者和貸款人 ◎歷史上，人壽保險(xiǎn)公司是長(zhǎng)期房地產(chǎn)信貸的主要提供者。通過(guò)發(fā)放優(yōu)質(zhì)貸款，人壽保險(xiǎn)公司避開(kāi)了抵押貸款REIT在20世紀(jì)70年代和S&L在20世紀(jì)80年代經(jīng)歷的極端問(wèn)題。 ◎短期房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)同樣在變化。商業(yè)銀行是短期房地產(chǎn)信貸的主要提供者，但它們通過(guò)合并變得更大了，現(xiàn)在看起來(lái)更像金融超市。與僅提供建設(shè)貸款不同，大型商業(yè)銀行現(xiàn)在安排幾乎所有類(lèi)型的房地產(chǎn)融資。而且像投資銀行一樣，商業(yè)銀行現(xiàn)在為其服務(wù)尋求費(fèi)用。 ◎湯姆·沃爾夫（TomWolfe）在《完美的人》（AManinFull）一書(shū)中講述胡故事，是所有有抱負(fù)的開(kāi)發(fā)商都必須閱讀的。06二月2023194§6.4房地產(chǎn)作為一個(gè)投資者：一些背景信息§6.4.1投資業(yè)與房地產(chǎn)的角色

§6.4.2房地產(chǎn)作為一種資產(chǎn)種類(lèi)06二月2023195§6.4.1投資業(yè)與房地產(chǎn)的角色

§6.4.1.1投資目標(biāo)與焦點(diǎn)§6.4.1.2投資者特征含義§6.4.1.3投資產(chǎn)品與投資工具06二月2023196§6.4.1.1投資者的目標(biāo)與焦點(diǎn)(A)

增長(zhǎng)目標(biāo)或存款目標(biāo)，意味著一個(gè)相對(duì)長(zhǎng)時(shí)間的范圍內(nèi)與投資無(wú)直接關(guān)系或向中等程度使用的現(xiàn)金流。

收入目標(biāo)或現(xiàn)金流目標(biāo)，意味著投資者對(duì)又投資產(chǎn)生的現(xiàn)金使用有一個(gè)短期的和持續(xù)的需求。06二月2023197§6.4.1.1投資者的目標(biāo)與焦點(diǎn)(B) 下面列出是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)里影響投資者的主要限制條件和關(guān)系：

風(fēng)險(xiǎn)流動(dòng)性時(shí)間范圍投資者的專(zhuān)業(yè)和管理負(fù)擔(dān)規(guī)模資本約束06二月2023198§6.4.1.2投資者特征含義 一個(gè)區(qū)分投資目標(biāo)和投資限制的重要含義是指投資者是有特征的——他們有不同的個(gè)人目標(biāo)和生活方式，他們的不同點(diǎn)在于生活圈子和財(cái)富與收益的數(shù)量。

投資者特征的一個(gè)含義是奠定了投資產(chǎn)品市場(chǎng)的基礎(chǔ)。

特征的另一個(gè)含義是對(duì)各種不同投資產(chǎn)品和投資工具的需求。06二月2023199§6.4.1.3投資產(chǎn)品與投資工具 基礎(chǔ)資產(chǎn)是指直接生產(chǎn)有形資本，如辦公大樓或工業(yè)公司或服務(wù)性公司。

相對(duì)于基礎(chǔ)資產(chǎn)，投資產(chǎn)品或投資工具是基礎(chǔ)資產(chǎn)一個(gè)多次層次的典型代表，但是他們依靠基礎(chǔ)資產(chǎn)。06二月2023200基礎(chǔ)資產(chǎn)與投資產(chǎn)品：

一個(gè)傳統(tǒng)企業(yè)融資案例

06二月2023201美國(guó)廣播公司(物質(zhì)收集,人,合法的資產(chǎn)與關(guān)系)ABC公共股票(劣后債權(quán)

)--中等風(fēng)險(xiǎn)--中等總回報(bào)--低流動(dòng)收益ABC公司債券(高等賠償)--低風(fēng)險(xiǎn)--低總回報(bào)--高流動(dòng)收益請(qǐng)選擇美國(guó)廣播公司的股票

(未定權(quán)益)--高風(fēng)險(xiǎn)--高總回報(bào)--0流動(dòng)收益多種共同基金(擁有美國(guó)廣播公司各種公共基金及其他資產(chǎn))--各種風(fēng)險(xiǎn)，回報(bào)，流動(dòng)收益結(jié)構(gòu)

基礎(chǔ)資產(chǎn)投資產(chǎn)品:投資產(chǎn)品:投資產(chǎn)品:基礎(chǔ)資產(chǎn)與投資產(chǎn)品：一個(gè)傳統(tǒng)企業(yè)融資案例(A) 圖表最頂?shù)母褡用枋龅氖敲绹?guó)廣播公司，基礎(chǔ)資產(chǎn)，有形資產(chǎn)收集和人力資產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)和銷(xiāo)售產(chǎn)生的現(xiàn)金流。美國(guó)廣播公司債券是高級(jí)債權(quán),即他們必須首先支付，他們有固定的合同期滿或支票到期。所有這些特點(diǎn)使美國(guó)廣播公司對(duì)大多數(shù)投資者提供風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低的債券。傳統(tǒng)的債券為投資者提供了高投資收益率，就是債券總回報(bào)期望值。相反，美國(guó)廣播公司的普通股票是美國(guó)廣播公司現(xiàn)金流的剩余權(quán)利，無(wú)需契約保障股東將獲得。06二月2023202基礎(chǔ)資產(chǎn)與投資產(chǎn)品：一個(gè)傳統(tǒng)企業(yè)融資案例(B) 從19世紀(jì)以來(lái)第一層次投資產(chǎn)品——股票和債券——在美國(guó)一直在公司金融和投資業(yè)占主導(dǎo)。 投資產(chǎn)品體系的主要重點(diǎn)是建立在美國(guó)廣播公司基礎(chǔ)資產(chǎn)之上，讓投資者有不同的風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)目標(biāo)。在這同一基礎(chǔ)資產(chǎn)直接或間接地滿足所有投資。06二月2023203房地產(chǎn)投資體系案例06二月2023204“實(shí)體”(例如家族式購(gòu)物中心）(房地產(chǎn)租金產(chǎn)生)有限公司,混合房地產(chǎn)基金

,私人房地產(chǎn)投資基金等.擁有物業(yè)權(quán)益:LPshares(units)privatelyheld和私人交易商業(yè)貸款高級(jí)負(fù)債要求:私下交易(“整體貸款”)房地產(chǎn)投資基金傘形伙伴REIT擁有LPunits,公開(kāi)交易的股票.(基礎(chǔ)資產(chǎn),抵押貸款或商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券

)

大投資者(個(gè)人財(cái)富,開(kāi)發(fā)商,公共結(jié)構(gòu))基礎(chǔ)資產(chǎn)(私人交易)私人投資產(chǎn)品:公共投資產(chǎn)品:投資者:私人,公眾商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券

公共交易抵押證券

小投資者&大投資者小投資者&大投資者房地產(chǎn)投資體系案例(A)

圖表描述了一個(gè)房地產(chǎn)基礎(chǔ)資產(chǎn)典型收集投資體系，說(shuō)的是，一組有家族或兄弟開(kāi)發(fā)的購(gòu)物中心。

像各種類(lèi)型潛在的有形資產(chǎn)，這些房地產(chǎn)產(chǎn)生來(lái)自商品和服務(wù)生產(chǎn)和銷(xiāo)售的現(xiàn)金流，在這種情況下，通過(guò)零租來(lái)建設(shè)空間和位置。06二月2023205房地產(chǎn)投資體系案例(B) 有別于典型的大型工業(yè)總公司局面,但是在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)體系是可以自己直接投資的基本物理資產(chǎn)。這里圖中位于頂部的基礎(chǔ)資產(chǎn)由直線交與圖表底部的投資者。值得注意的是，這個(gè)投資者的盒子被分成兩類(lèi)，是大的和小的?；A(chǔ)有形資產(chǎn)屬于大的實(shí)體，通常每個(gè)價(jià)值數(shù)百萬(wàn)美元。

06二月2023206房地產(chǎn)投資體系案例(C) 股票與債券作為傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資產(chǎn)品的第一層次，同時(shí)也是企業(yè)融資的主要形式，存在已經(jīng)很長(zhǎng)時(shí)間了。整體貸款往往通過(guò)議付來(lái)自公共團(tuán)體或極少數(shù)私下交易全部整體貸款變得成熟。

06二月2023207房地產(chǎn)投資體系案例(D) 那些被動(dòng)的投資者是指不想深入或直接卷入基礎(chǔ)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)投資者。各種房地產(chǎn)被動(dòng)實(shí)體投資產(chǎn)品已經(jīng)多年開(kāi)發(fā)。其中最突出的包括房地產(chǎn)有限合伙人，混合房地產(chǎn)基金、私人房地產(chǎn)投資信托基金。06二月2023208房地產(chǎn)投資體系案例(E) 房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)私人市場(chǎng)，這里單獨(dú)的買(mǎi)者和賣(mài)者必須發(fā)自對(duì)方，并且私下交易，這是一個(gè)高度發(fā)達(dá)和功能完備的資產(chǎn)市場(chǎng)。

06二月2023209年終公眾與私人資產(chǎn)市場(chǎng)商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值06二月2023210年終公眾與私人資產(chǎn)市場(chǎng)商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值

目前，重點(diǎn)是認(rèn)識(shí)到雙重市場(chǎng)的存在。這里講述了一種方式來(lái)描述兩個(gè)平行市場(chǎng)。圖表描述了這兩個(gè)市場(chǎng)中商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)的隱含價(jià)值，顯示了資產(chǎn)價(jià)值的兩個(gè)指數(shù)。美國(guó)房地產(chǎn)投資信托協(xié)會(huì)指數(shù)基于房地產(chǎn)投資信托基金的共享價(jià)格。美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投資信托評(píng)議會(huì)指數(shù)基于機(jī)構(gòu)投資者直接持有的大型商業(yè)物業(yè)評(píng)估價(jià)值。06二月2023211年終公眾與私人資產(chǎn)市場(chǎng)商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值 上面兩個(gè)著述大體上描述同一個(gè)圖片。然而，從圖中登記轉(zhuǎn)折點(diǎn)和迅速趨勢(shì)點(diǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)投資信托基金共享價(jià)格好像擁有導(dǎo)向私人市場(chǎng)價(jià)格的趨向。相反，房地產(chǎn)投資信托基金基礎(chǔ)指數(shù)短期內(nèi)出現(xiàn)忽上忽下的現(xiàn)象。

06二月2023212§6.4.2四大投資資產(chǎn)類(lèi)別

傳統(tǒng)上，投資內(nèi)容和投資規(guī)劃有四大主要資產(chǎn)分類(lèi)?，F(xiàn)金(短期國(guó)庫(kù)券)股票債券房地產(chǎn)06二月2023213美國(guó)90年代資產(chǎn)分類(lèi)聚合價(jià)值模型

(萬(wàn)億美元)06二月2023214主要投資資產(chǎn)分類(lèi)的固有特征06二月2023215投資關(guān)系股票房地產(chǎn)*長(zhǎng)期債券**現(xiàn)金(短期國(guó)庫(kù)券)風(fēng)險(xiǎn)高中低度**最低總收益流通性低高極高中度發(fā)展低無(wú)無(wú)****通脹保護(hù)L.R.Good好壞很好(假設(shè)再投資)中低度**高高中度中度最低*無(wú)杠桿公共質(zhì)量商業(yè)物業(yè)（充分運(yùn)營(yíng)）

**投資等級(jí)公司或政府債券***投資者因具有長(zhǎng)期知識(shí)和豐富經(jīng)驗(yàn)而風(fēng)險(xiǎn)低，所以他們擁有成熟的資產(chǎn)或直到價(jià)格最合適。中度風(fēng)險(xiǎn)為投資者完全揭露了資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)。

****除非投資被推翻，重新投資并沒(méi)有當(dāng)前產(chǎn)量

主要投資資產(chǎn)分類(lèi)普通奠定 前面的表格主要分別列出了四種資產(chǎn)典型投資業(yè)績(jī)預(yù)期的獨(dú)特特征。

表格描述了每一種資產(chǎn)五個(gè)方面投資業(yè)績(jī)。

■

風(fēng)險(xiǎn)

■

投資平均總收益

■

當(dāng)前平均產(chǎn)量

■

平均增長(zhǎng)

■

相對(duì)程度的通貨膨脹保護(hù)

06二月2023216§6.5房地產(chǎn)現(xiàn)值應(yīng)用§6.5.1單森公式§6.5.2多期問(wèn)題06二月2023217§6.5.1單森公式§6.5.1.1單期貼息計(jì)算§6.5.1.2單利多期計(jì)算§6.5.1.3單利與復(fù)利§6.5.1.4名義利率與實(shí)際利率§6.5.1.5債券與銀行按揭06二月2023218§6.5.1.1單期貼息計(jì)算 現(xiàn)值最簡(jiǎn)單的類(lèi)型是單期貼息計(jì)算。

一般來(lái)說(shuō)，我們假設(shè)PV代表現(xiàn)值，F(xiàn)V代表終值，r代表單期預(yù)期回報(bào)，那么通過(guò)終值計(jì)算現(xiàn)值的公式為

與之相對(duì)應(yīng)的現(xiàn)值表現(xiàn)終值的公式為：

06二月2023219PV=FV1+rFV=(1+r)PV§6.5.1.