公寓樓房地產開發(fā)項目可行性研究報告

公寓樓房地產開發(fā)項目申請報告根據產業(yè)生命周期分析圖可知,住宅(房地產)產業(yè)正處于生命的成長期,產業(yè)處于上升階段,市場剩余容量較大,產業(yè)風險較小。4、行業(yè)結構與競爭格局2007年XX市的房地產企業(yè)主要以實力強大的行業(yè)和區(qū)域龍頭企業(yè)為主體的并購重組將成為該行業(yè)的趨勢，在這種趨勢背后，是優(yōu)勢企業(yè)對土地、資金、市場的新一輪整合，XX市的房地產行業(yè)在未來數年內將重新洗牌，優(yōu)勝劣汰將進一步推動有限的資源加速流向資質高、資信好、開發(fā)業(yè)績良好、品牌效應明顯的房地產企業(yè)。資源重新配置所帶來的規(guī)模效益將強化消費者、投資者、供應商、政府部門及金融機構對優(yōu)勢企業(yè)的信心，從而使企業(yè)獲得更多的土地和資金資源。

隨著行業(yè)整合的加劇，房地產行業(yè)必然由“諸侯割據”、“群雄并起”的歷史時代向“春秋五霸”、“戰(zhàn)國七雄”的時代演變，并最終促進一批房地產巨頭的出現，這些房地產巨頭將占據XX市房地產大部份的市場，他們的經營方式、開發(fā)理念將對城市的社會經濟生活產生巨大影響，對其他中小型公司進入市場形成實際的壁壘。5、主要企業(yè)分析目前XX新市區(qū)已有一批企業(yè)正在投入生產，如華盛制衣有限公司、寶嘉服裝有限公司、嘉太醫(yī)保有限公司、三星電子、XX市制藥廠等等。新市區(qū)引入項目及企業(yè)的前提為以無污染或低污染為主，入駐企業(yè)主要以電子元件、服裝、模具、通信設備及部件為主。隨著大量企業(yè)的進注XX市區(qū),以完善企業(yè)的配套工程,該區(qū)房地產業(yè)也飛速的發(fā)展。目前較大的房地產開發(fā)公司主要有:萬隆房地產開發(fā)有限公司、京華房地產開發(fā)有限公司、XX市廣晟投資有限公司等;主要有:萬隆公園一號、華清苑、廣晟凱旋城等建設項目。6、房地產業(yè)供需分析從近些年看，一個全新的XX正崛起在珠三角北部，優(yōu)越的投資環(huán)境和政府的政策支持使眾多的投資商看好XX。目前，XX市已初步形成諸多工業(yè)園：以高新技術為主的高新技術產業(yè)開發(fā)園區(qū)、以汽車組裝及配套為主的銀龍汽車工業(yè)園、以模具行業(yè)世界五強之一——香港龍記集團為龍頭的模具工業(yè)園、早期開發(fā)建成的明珠工業(yè)園、以日用小家電產品為主的美平工業(yè)園、韓國IT工業(yè)園、精密電子和陶瓷工業(yè)園，還有正在火速建設的臨江工業(yè)區(qū)的等等。根據《XX市城市總體規(guī)劃（2001～2020年）》,XX市中心新區(qū)將向建設大道及高新區(qū)發(fā)展,隨道大量投資商進軍XX市,必然會帶來XX房地產業(yè)的發(fā)展,擴大該區(qū)商品房的銷量,基于對目標客戶的分析綜合。擬建項目區(qū)域周圍的置業(yè)心理主要有:區(qū)域本地單身新建小家庭的需要、用于商業(yè)投資及住宅租需要、外地工廠工人或管理層人士,工作方便考慮。2.2.2房地產業(yè)發(fā)展前景1、總體發(fā)展前景據有關調查中2006年內計劃購買商品房的客戶比例占總調查人數的61%，說明市場購買力比較充足，市區(qū)居民購房的潛在市場比較樂觀。同時，隨著我市經濟的高速增長，外來從業(yè)人員的增加，在一定程度上將促進市區(qū)商品房的需求增長。XX市作為后發(fā)城市，近年來國民經濟保持平穩(wěn)較快發(fā)展，據市統(tǒng)計局最新統(tǒng)計資料顯示：2006年全市實現生產總值（GDP）263.99億元，比上年增長27.3％，增速居全省各市首位；全市完成地方財政一般預算收入12.54億元，比上年增長47.2％。全市國民經濟呈現“速度快、結構優(yōu)、效益好、后勁強”的良好態(tài)勢。城鄉(xiāng)居民的收入不斷提高，2006年城鎮(zhèn)在崗職工年均工資17004元,比上年增長5.4％，居民人均可支配收入在9532.5元，比上年增長7.1％。經濟的快速發(fā)展必將促進房地產業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。2、潛在市場通過對居民住房狀況調查分析，住房需求的主要原因還是為了改善居住條件，約占總調查人數的60%，新建家庭住房需求占20%左右，投資、拆遷等其他需求約占總需求量的10%。而對100個潛在商品房購買客戶的調查中，2007年有計劃購買比例占總調查人數的90%。同時，隨著我市經濟的高速增長，外來從業(yè)人員的增加，在一定程度上將促進市區(qū)商品房需求的增長。根據《XX市近期建設規(guī)劃(2006～2010)》及XX市區(qū)住房解困的相關要求，2007年住房建設年度目標為：商品住房建設6330套，建筑面積約62萬平方米，政策性住房建設230套，建筑面積約18850平方米。從各種因素和數據分析，可以說明2007年3、購房人群戶籍地域有擴大的趨勢隨著XX交通網絡的完善，高新區(qū)落戶企業(yè)的增長，XX市區(qū)房地產的價格相對低廉和區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢，將吸引更多的外地投資置業(yè)者到XX購房，市區(qū)購房人群戶籍地域有擴大的趨勢，外地客戶的需求將為XX市區(qū)房地產提供良好的發(fā)展空間。同時，市區(qū)一些較大的房地產開發(fā)項目也有意識地選擇深圳等地品牌商品房營銷隊伍，為珠江三角洲有意到XX投資置業(yè)的客戶群提供方便、優(yōu)質服務，促進商品房的營銷。4、2007年XX市房地產仍將穩(wěn)步發(fā)展2006年國家雖然先后出臺了“國六條”和“十五條細則”等宏觀調控政策，但房地產業(yè)作為一個重要支柱產業(yè)地位未發(fā)生改變，國家仍將引導和促進房地產業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。根據XX市房管局對市場走勢調查結果，57%的受調查人看好XX市2007年的市場，認為房價會上漲，17%的受調查人認為房價與2006年基本持平，認為房價會下跌的占總調查人數的21%，認為房價走勢很難判斷的僅占5%。另一方面，由于XX市經濟保持良好發(fā)展勢頭，高新開發(fā)區(qū)周邊工業(yè)園區(qū)高速發(fā)展將帶來人口的增長和較大住房潛在消費需求。事實證明：2007年XX市商品房價格有較大幅度的上漲，甚至還將會繼續(xù)上漲。但開發(fā)投資、開發(fā)規(guī)模及房價的上漲也將會帶來一定的市場風險。2.2.3項目發(fā)展前景XX公寓樓開發(fā)項目位于XX區(qū)碧水居D區(qū)1號商業(yè)街5-12戶，項目位置較好。屬新市區(qū)城市發(fā)展方向區(qū)域。臨沿江西路及水寶路，承接寶源橋及XX大道。擬開發(fā)區(qū)域已建或擬建樓盤較多。本開發(fā)項目以質高低價為開發(fā)原則，市場價格定位適中，可以帶來較好的市場回應；項目開發(fā)有戶型主要為一房一廳一衛(wèi)，該戶型住宅樓的建成不僅為該區(qū)域人員切身實際考慮，彌補了市場的空缺降低消費者購房壓力,滿足了低收入人士購房的需要,定能受到消費者的青睞?？傮w而言，XX公寓樓地理位置優(yōu)越、區(qū)域規(guī)劃景觀較好、交通便利、設計功能布局合理，項目的市場前景廣闊。2.2.4發(fā)展的原因與動力據有關部門測處算，1996至2005年，我國商品房供應年平均增長為13.9%．要滿足未來10年99億平方米的住戶需求，商品房供應年復合增長率必須達到13.2%，要實現這個供應速度，并不樂觀。其主要原因是土地供應長期偏緊。我國保護18億畝農田是底線，不容突破。統(tǒng)計數據顯示，我國耕地面積已經減至18億畝。保護農田已經到了“一分一厘算賬，而不是一分一畝算”。土地供應偏緊，使得未來建設有地量、建設用地占有耕地比，都將大幅下降。專家預測，在兩年之內，我國建設用地供應處在嚴重的短缺狀態(tài)。而購房需求巨大，而土地供應有限，這對矛盾的長期存在，使得我國房地產市場空間巨大。中國經濟發(fā)展進入高速期，社會結構進入轉型期，居民購買力和購買意向增強，新的施政綱領等等，都為房地產行業(yè)發(fā)展提供強勁動力。專甚至認為，房地產業(yè)還將擁有20年的快速發(fā)展時期。近年來，XX市人民政府出臺了一系列的政策，對房地產行業(yè)進行正確地引導，加強城市規(guī)劃，注生城市功能的配套，及隨著XX二次置房熱潮的到來及XX外商投資企業(yè)不斷增多，這都為XX市房地產行業(yè)發(fā)展提供充足的動力。2.2.5政策影響分析2007年房地產行業(yè)是相關宏觀調控政策深入執(zhí)行的一年，受宏觀調控影響，房地產行業(yè)準入壁壘進一步提高，但同時為優(yōu)勢企業(yè)帶來新的發(fā)展機遇。相關部門政策包括通過：稅收政策、規(guī)范土地市場、強化金融監(jiān)管、調整供求關系等措施，以達到調整結構、穩(wěn)定房價和加強住房保障等目的。土地和金融方面的緊縮，帶來的是房地產行業(yè)準入壁壘的提高。這對大部分實力不強的房地產企業(yè)意味著市場空間的收縮，而對實力強大的房地產企業(yè)來說，行業(yè)整合加劇給他們帶來了難得的發(fā)展機遇。房地產調控政策在平抑房價的同時，將引導房地產市場向有序、健康、集約化方向發(fā)展，規(guī)范市場的結果將促進規(guī)模和實力并存的房地產企業(yè)加速發(fā)展。2.2.6風險分析項目目前開發(fā)條件基本成熟，同時隨著區(qū)域經濟強勁發(fā)展，會帶來較大的城市與區(qū)域發(fā)展效應，但房地產業(yè)作為一個重要支柱產業(yè)，為規(guī)范我國房地產業(yè)的市場，國家雖然先后出臺了“國六條”和“十五條細則”等宏觀調控政策，及2007年全國房地產市場價格均有所上漲。盡管市場的發(fā)展前景良好，但政策的調整、開發(fā)投資與規(guī)模的擴大及房價的上漲也將會帶來一定的市場風險。本報告對市場走勢的判斷是基于對區(qū)域產業(yè)規(guī)劃以及產業(yè)發(fā)展前景的理解，開發(fā)商在開發(fā)過程中需要切實追蹤市場變化，妥善安排分期開發(fā)的策略，以最大可能的規(guī)避市場風險。2.3行業(yè)準入分析2.3.1項目法人資格XX公寓樓房地產開發(fā)項目是由XX市XX實業(yè)發(fā)展有限公司獨立開發(fā),XX市XX實業(yè)發(fā)展有限公司成立于2007年02月28日,機構地址位于XX市中山大道華怡小區(qū)陶閣101號，注冊號:4416002000481,注冊資本為人民幣捌佰萬元,XX市XX實業(yè)發(fā)展有限公司規(guī)模較大，注冊資本較雄厚，符合本次房地產開發(fā)條件。2.3.2市場需求分析通過對市場購房客戶的調查,新市區(qū)同類商品房在單價方面,普遍客戶能承受的商品房交易單價在1700～2500元/M2之間，商鋪交易單價在3500～5500元/M2之間、停車位交易單價在35000～60000元/個之間、寫字樓交易單價在3500～5000元/M2之間。在戶型、面積方面:根據2006年市場銷售情況和本次市場調查相比較，新市區(qū)客戶對購房面積的需求以單套住房建筑面積在80～140平方米為主，而對住房戶型的需求則以四房二廳二衛(wèi)和三房二廳二衛(wèi)為主,但對購置一房一廳一衛(wèi)類型戶型主要為單身人士,且需求比例有所上漲。90%消費者睛萊于具有特色的小區(qū)景觀;人車分流、功能分區(qū)明顯、體現以人為本的區(qū)域規(guī)劃為首選。在公共設施配套方面,被調查人認為:臨近市場、超市、學校及醫(yī)院的住宅是人們的首選。本項目交通非常便利、單位戶型較小、價格較適中、公共設施配套較完善、規(guī)劃以人為本、定能受到廣大客戶的青睞。適合市場需求。資源開發(fā)及綜合利用分析“資源”在《辭?！分械慕忉屖恰百Y財的來源。一般指自然的財源”。資源可以分為“自然資源”及“社會資源”，其中自然資源是自然界中人類能夠開發(fā)利用的物質和條件。如光、熱、水、土地、大氣、窨、礦產、海洋、森林等；而社會資源是人類通過自身勞動，在開發(fā)利用自然資源的過程中形成的物質與精神財富。如人力資本、資金、技術、信息、知識及文化等。資源是人類社會生存和發(fā)展的重要物質基礎，也是我們全面建設小康社會、加快推陳出新進社會主義現代化的重要物質基礎。堅持節(jié)約資源的基本國策，加快建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會，促進經濟發(fā)展與人口、資源、環(huán)境相協(xié)調，是貫徹落實科學發(fā)展觀、走新型工業(yè)化道路的必然要求，是實現可持續(xù)發(fā)展、保障經濟安全和國家安全的必然要求，我們必須以對國家和人民高度負責，對子孫后代高度負責的精神，把節(jié)約能源資源工作放在更加突出的戰(zhàn)略位置，切實做到節(jié)約發(fā)展、清潔發(fā)展、安全發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展，堅定不移地走生產發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好的文明發(fā)展道路。合理開發(fā)利用資源是貫徹落實科學發(fā)展面的需要，是建設節(jié)約型社會的需要，也是建立循環(huán)經濟體系的需要。3.1資源開發(fā)方案3.1.1資源利用基本情況目前我國資源利用率偏低,根據<2006中國可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略報告>中指出:在世界59個主要國家的資歷源績效水平的調查排序，中國資歷源績效居倒數第6位。2005年全國能源效率為34.1%，比發(fā)達國家低約10個百分點，鋼、水泥、紙和紙板的單位產品綜合能耗比國際先進水平高40%、45%和120%；礦產資源的總回收率大概是30%，比國處先進水平低20個百分點；工業(yè)用水重復利用率只有60%，比發(fā)達國家低15至25個百分點。3.1.2XX市資源概況1、土地資源XX市土地總面積1.58萬平方公里，其中耕地總面積196.268萬畝，人均占有耕地約0.62畝。處于粵東北山區(qū)與珠江三角洲平原地區(qū)的結合部，屬山地丘陵地區(qū)。山嶺與盆地相間，境內地勢由東北向西南傾斜，東江、新豐江縱貫全境。在山間和東江河邊，分布著沖積小平原和寬廣的谷地，土層深厚，土壤肥沃，適宜種植糧食作物、蔬菜、甘蔗、亞熱帶水果等。2、礦產資源XX市素有粵東寶庫之稱。礦產資源品種已發(fā)現56種，具有種類多、分布廣、品位高、規(guī)模大等特點，其中鐵、鈦、鎢、錫、稀土、螢石、高嶺土、陶瓷土、礦泉水和地熱是XX市的優(yōu)勢礦產資源。鐵礦主要產地有連平大頂、紫金寶山嶂等地；大頂鐵礦是廣東省第一大型的鐵礦，也是國內罕見的量大質好、易采易選的鐵礦區(qū)，總儲量達1億多噸。鎢礦主要分布于連平縣和紫金縣，連平鋸板坑鎢礦為目前全省最大型鎢礦。

3、水資源XX市位于廣東省東北部，東江中上游，距離廣州、深圳、香港等大城市僅100多公里，是下游地區(qū)的飲用水水源地，境內滿目青翠，綠水長流，空氣清凈，環(huán)境優(yōu)美，被譽為東江河畔的“綠色明珠”。XX市水資源豐富，素有“粵東寶庫”之稱。新豐江水庫在其境內，蓄水量達139億立方米，水庫面積達370平方公里。

4、生物資源XX市有豐富的動植物資源。動物種類200種，其中有水鹿、蘇門羚及白鷴、穿山甲等國家二級保護動物。植物種類近千種，境內主要野生植物有樹木、山竹、經濟林、花草、中草藥等五大類。XX是全省重點林業(yè)基地之一，全市除松樹、杉樹外，還有較為珍貴的用材林赤黎、白黎、白稠、黃稠、黃樟、山杜英等等。新豐江庫區(qū)內有著名的森林基因庫和國家級珍稀動物自然保護區(qū)--大葉山自然保護區(qū)，面積近14500公頃，1993年國務院批準在此建立新豐江國家森林公園。3.1.3項目利用資源規(guī)模項目總用地面積3499.10平方米，建筑占地面積1995.35平方米，總建筑面積21835.46平方米，擬建層數為9、10層。位于XX區(qū)碧水居D區(qū)1號商業(yè)街5-12戶地段。是XX市市區(qū)黃金地段，是XX市規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，該項目用地符合XX市城市總體規(guī)劃方向。房地產開發(fā)項目占用土地面積不大，且利用較合理，不存在于浪費土地資源的現象。開發(fā)公司充分利用本地塊的優(yōu)勢、相合周圍環(huán)境及市場因素，發(fā)揮土地的潛在優(yōu)勢，開發(fā)房地產，盡快的使之產生經濟效益、社會效應和環(huán)境效益。3.2資源開發(fā)利用方案XX公寓樓房地產開發(fā)項目，根據項目開發(fā)技術方案，項目消耗資源主要有土地資源、人力資源、資金、技術、信息等。項目對其它資源不利用或極少利用，擬建項目為9、10層，層高不高，故項目基礎對地下水等其它資源沒有不利影響。3.3資源節(jié)約措施1、為了合理利用能源和節(jié)約能源，專業(yè)物業(yè)管理公司制定節(jié)能管理措施，對能源工作進行統(tǒng)一布置和管理。各入駐企業(yè)和單位應相應建立能源管理部門，并配備專職和兼職人員。2、各企業(yè)、單位都應獨立安裝水表和電表，單獨計量核算。各企業(yè)內部較大型的用電設備，也應按有關要求安裝分表，實分獨立計量和考核。各居民家庭也應實行每戶一表，提倡節(jié)能光榮。3、在區(qū)內的各企業(yè)、單位，應合理地選用節(jié)能型的生產設備和空調、通風等動力設備，居民家庭在選用家用電器時也應優(yōu)先選用節(jié)能型產品。4、市政供電部門的配電房和各企業(yè)、單位的二次配電房均應合理配備無功補償裝置或設備，保證變配電設備的功率因數達0.93以上。5、通風、空調設備的冷卻用水，均應循環(huán)使用。6、區(qū)內的照明路燈以及企業(yè)的辦公場所的照明燈具，應采用高效節(jié)能型的金屬鹵化燈具和熒光燈具，以節(jié)省電能。第四章節(jié)能方案分析4.1建筑用能標準和節(jié)能規(guī)范項目用能及節(jié)能主要設計依據：

1.綠色建筑評價標準GB/T50378-2006

2.綠色建筑技術導則(建科【2005】199號)

3.夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準JCJ75-2003

4.采暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范GB50019-2003

5.通風與空調工程施工質量驗收規(guī)范GB50243-2002

6.外墻外保溫工程技術規(guī)程JGJ144-2004

7.民用建筑熱工設計規(guī)范GB50176-93

8.建筑照明設計標準

GB50034-2004

9.建筑采光設計標準

GB/T50033-2001

10.城市道路照明設計標準

GJJ45-91

11.民用建筑電氣設計規(guī)范

JGJ/T16-92

12.空調通風系統(tǒng)運行管理規(guī)范

GB50365-20054.2能耗狀況和能耗指標分析4.2截止2005年底，全國城鄉(xiāng)房屋建筑面積約為420億M2，城鎮(zhèn)房屋建筑面積165億M2，其中住宅建筑面積108億M2。近年來，房屋建筑特別是住宅建筑持續(xù)保持快速增長的態(tài)勢，全國城鄉(xiāng)房屋建筑隊每年竣工建筑面積達18-120億M2，全國每年新增城鎮(zhèn)壓住宅量約10億M2，據預測，由于居民生活質量改善和城鎮(zhèn)壓化進程的加快，房屋快速增長的趨勢還將持續(xù)15年左右。2010年全國城鄉(xiāng)房屋建筑面積將過到500億M2，城鎮(zhèn)房屋建筑面積約200億M2，其中住宅建筑面積約130億M2。2005年我國建筑物使用過程中消耗能源共計約6.1億噸標準煤，約占當年社會終端能耗的27.5%，根據發(fā)達國家發(fā)展經驗在工業(yè)化、城市化快速發(fā)展階段，建筑能耗總理及建筑能耗占全社會終端能源清費的比例均將呈上升趨勢4.2.2建筑能耗內容和構成建筑能耗一般是指建筑物使用過程式中的能耗電量，主要包括建筑采暖、空調、熱水供應、電氣、炊事等方面的能耗，電氣中主要包括照明、電梯等。我國建筑能耗主要是采暖和空調制冷，約占三分之二。我國建筑能耗構成比例建筑能耗構成采暖空調熱水供應電氣炊事各部分所占比例（%）65151464.2.3項目能耗指標圍護結構傳熱系數圍護結構傳熱系數是衡量建筑熱工性能的主要指標，按照《民用建筑熱工設計規(guī)范GB50176-93》，項目圍護結構傳熱系數取值參見下表：國內外居住建筑標準中圍護結構傳熱系數限值的比較單位：W/(m2.oc)國家和地區(qū)屋頂外墻外窗中國北京居住建筑0.45(四層及以下)0.60(五層及以上)0.45(四層及以下)0.60(五層及以上)2.80夏熱冬冷地區(qū)（長江中下游建筑）0.8-1.01.0-1.52.5-4.7英國0.160.352.0德國0.200.20-0.302.0美國（相當于北京采暖度日數）0.190.32(內保溫)0.45(外保溫)2.04瑞典（南部）0.120.172.004.3節(jié)能措施和節(jié)能效果分析4.3.1節(jié)能措施1．積極利用自然光及自然通風。重點在設計上，首先優(yōu)化設計。2．改進建筑物的熱工性能技術手段目的適應地區(qū)保溫措施提高墻體、屋頂、窗的熱阻值降低采暖負荷、降低制冷負荷嚴寒、寒冷、夏熱冬冷地區(qū)隔熱措施提高墻體、屋頂的熱隋性指標降低制冷負荷寒冷、夏熱冬暖、夏熱冬冷地區(qū)遮陽遮陽設施降低制冷負荷寒冷、夏熱冬暖、夏熱冬冷地區(qū)3．提高采暖、空調系統(tǒng)能效，集中供熱系統(tǒng)應全面采用溫控和計量措施。4．推廣高效照明系統(tǒng)和其他高效照明產品。5．積極采用可再生能源。6．加強建筑物能耗管理，逐步實行：全部建筑能耗統(tǒng)計制度，明確統(tǒng)計報告責任；推廣能源管理模式等。項目住宅平均單位建筑能耗為24.6Kg標煤/M2，低于發(fā)達國家水平面，德國為33.6Kg標煤/M2，美國為3.與發(fā)達國家住宅單位能耗對比地區(qū)中國德國美國南方地區(qū)（XX市）北方采暖地區(qū)單位建筑面積耗電量（KWh/M2）10-2060單位建筑面積建筑能耗（Kg標煤/M2）10.238.433.630.6由于項目地區(qū)氣候特點，人民生活水平面及消費模式等，通過與部分發(fā)達國家對比，項目能耗用量比發(fā)達國家較少，節(jié)能效果較好，我國居民生活耗電量電量僅為美國的1/6-1/3。第五章建設用地、征地拆遷及移民安置分析5.1項目選址及用地方案該項目用地坐落在XX區(qū)碧水居D區(qū)1號商業(yè)街5-12戶地段。項目于2007年05月12日取得兩份《國有土地使用證》，證號使用權面積2099.90平方米，土地類型為商住用地，使用權類型為出讓，，終止日期20項目于2007年04月17日辦理有《建設用地規(guī)劃許可證》，編號為XX分局2007123。根據XX市城市總體規(guī)劃提出重點建設東城區(qū)、“兩江四岸”、建設大道兩側及高新區(qū)，項目位于XX區(qū)碧水居D區(qū)1號商業(yè)街5-12戶，位于沿江兩岸，屬XX市城市規(guī)劃發(fā)展方向。根據市場調查及相關資料,本項目不占用農田，項目不壓覆礦床及文物等,項目西臨東江,但項目用地與東江對防洪及排澇不造成負面影響;項目附近無軍事基地及空運場地,對軍事及通航等設施不造成影響。5.2土地利用合理性分析項目用地坐落在XX區(qū)碧水居D區(qū)1號商業(yè)街5-12戶。屬于XX市市區(qū)商業(yè)中心位置。所處區(qū)位交通便利，已建或擬建商住樓房較多，附近人流量不大，現有商業(yè)繁華程度一般，現有區(qū)域周圍景觀規(guī)劃一般。項目周圍地塊大部分已建設或部分規(guī)劃擬建設及正在建設,現有建筑物有：碧水居、威利斯花園、濱江金利大酒店及部份籌建商住樓等。項目位于未來XX區(qū)人民醫(yī)院及XX區(qū)附近，隨著周邊商住樓盤建設完善，周圍公共配套設施完備程度進一步的提高，該項目居住生活環(huán)境將會進一步優(yōu)化。故項目區(qū)域建設條件已成熟,在該區(qū)域建設商住樓,能最大的體現其土地價值及商業(yè)價值。1、本項目建設用地不需要報國務院批準，但已辦理有《建設用地規(guī)劃許可證》，建設規(guī)劃征得XX市建設部門的同意。2、按照本項目建設用地符合XX市城市土地利用總體規(guī)劃。3、項目用地的建設對地質災害不存在危險性，據有關部門的探測：項目用地沒有礦床等重要資源。4、項目用地符合因地制宜、集約用地、少占耕地、減少拆遷移民的原則。5.3征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案項目用地區(qū)域規(guī)劃為XX市新市區(qū)發(fā)展用地,此項目不涉及征地拆遷工作。第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析6.1環(huán)境和生態(tài)現狀6.1.1XX市生態(tài)環(huán)境情況XX市旅游城市初具規(guī)模。新豐江與東江在市區(qū)交匯，碧水繞城，花團錦簇，空氣清新，污染度低，是全國13個大氣環(huán)境質量達到國家一類標準的城市之一，也是廣東省環(huán)境保護教育基地，被譽為珠江三角洲和香港的“后花園”。市內旅游資源豐富，景區(qū)景點遍布城鄉(xiāng)。這些景區(qū)景點，以及籌建中的高爾夫球場和恐龍世界公園等，這些景區(qū)景點，都是以“青山綠湖碧水城”創(chuàng)建中國優(yōu)秀旅游城市的具體內涵。投資開發(fā)優(yōu)勢明顯。XX市是東南沿海進入內陸的必經之地，屬于港澳和廣東珠三角經濟發(fā)達地區(qū)與次發(fā)達地區(qū)的結合部，成為不可多得的同時享受國家、省對山區(qū)和沿海開放區(qū)優(yōu)惠政策的特殊地區(qū)。6.1.2項目自然環(huán)境條件建設項目用地面積3499.10平方米。臨沿江西路及水寶路，所處區(qū)位交通便利，現有商業(yè)繁華程度一般，區(qū)域周圍現有景觀規(guī)劃一般,西面朝向東江，景觀較好。周圍公共設施配套完備程度較高。隨著周邊有威利斯花園、碧水居、濱江金利大酒店及等商住樓盤。項目地塊周圍大部分正在建設或規(guī)劃擬建設,周圍無工業(yè)污染和其他污染源，環(huán)境現狀良好。6.2生態(tài)環(huán)境影響分析項目建設期環(huán)境影響因子識別1、施工隊伍進入現場，排放少理的生活污水和生活垃圾的污染。2、施工機械運作、清洗、漏油等排放少量的含油和懸浮物廢水。3、基坑開挖和降低地下水位等操作排放含泥沙廢水。4、施工的揚塵。5、建筑施工噪聲，如打樁機、混凝土攪拌機和推土機等發(fā)出的聲音。6、施工人員的生活垃圾（1kg/人）、生活污水（150L/人/d）。項目建成后環(huán)境影響因子的識別1、居民的生活污水、生活廢水。2、居民的生活垃圾、廢棄物。3、汽車尾氣和居民生活產生的廢氣。4、交通噪聲及商業(yè)噪聲等。項目建設過程中或建成后，對水環(huán)境、聲環(huán)境、大氣環(huán)境產生的影響較少。6.3生態(tài)環(huán)境保護措施項目建設期:1、分時施工，22：00—7：00；13：00—14：30禁止施工，防止噪聲擾民；2、施工人員生活垃圾收集后隨建筑垃圾送至市政垃圾場；3、施工人員生活污水排入市政下水道，無市政下水道地點要通過化糞池處理再排放；4、渣土建筑材料運送車應加蓋，防止揚塵。項目運營期：1、生活污水就地處理后，經市政管網送污水處理廠；2、生活垃圾收集于垃圾站后統(tǒng)一送往市政垃圾場，有條件的居住區(qū)可建垃圾處理設施；3、盡量生產成品房，防止住宅二次裝修造成的環(huán)境污染；4、種植綠化隔離帶，增大綠地率，合理配置綠化，增大綠樹率，以減少交通噪聲及揚塵的污染，營造良好的小區(qū)域氣候。6.4地質災害影響分析在新篇的地震裂度區(qū)劃圖中，XX市屬Ⅶ度,震級6.1級。地震區(qū)地震呈東北-西南走向,怊武大斷裂帶通過XX的兩側，由斷裂帶引起的地震對XX市有一定的影響。震中在XX城區(qū)與新豐水庫大壩之間.但項目選址與新豐水庫大壩較遠,且建筑物高度約60米,符合房屋設計規(guī)范,項目不會誘發(fā)地震地災害性事故。6.5特殊環(huán)境影響分析XX市歷史悠久，是東江流域客家人的聚居中心，形成了豐富多彩的客家文化。境內主要有飛龜峰、越王石、蘇區(qū)革命舊址群、熱水溫泉、祥云巖寺、神農廟摩巖石刻、文閣塔、新豐江水庫等人文自然景觀。項目選址位于XX市新市區(qū)，項目離上述場所較遠，不對歷史文化遺產、自然遺產、風景名勝和自然景觀等特殊場所造成影響。第七章經濟影響分析7.1項目投資估算7.1.1實施進度建議項目實施時期亦稱投資時期，是指從正式確定建設項目（批準項目申請報告）到項目竣工交付使用這段時間。項目實施進度規(guī)劃總原則是精心組織、充分準備，在保證建設質量同時，盡量縮短建設時間。項目實施進度考慮以下幾個個因素：1、省建設廳粵建房字[2001]2號文件《關于調整我省商品房預售項目工程形象進度條件的通知》，預售商品房項目形象進度條件調整為“七層以下（含本數）的商品房預售項目，已完成結構工程并封頂；七層以上的商品房預售項目必需完成結構工程的2/3。根據本項目的具體情況，本項目房屋預售時間至少應完成建設結構工程的2/3時計起。2、項目的資金籌措能力。3、商品房預售轉向現樓銷售。4、擬建項目屬于高層商住樓，開發(fā)的建筑物層高分別為九至十層。7.1.2項目進度計劃工程進度計劃見項目實施進度表（附表1）。7.1.3項目招投標根據廣東省政府辦公廳轉發(fā)《國務院辦公廳印發(fā)國務院有關部門實施招投標活動行政監(jiān)督的職責分工意見的通知》的有關精神，廣東省發(fā)改委負責指導和協(xié)調全省招投標工作，廣東省各有關行政主管部門具體負責對本行業(yè)領域的招投的監(jiān)督執(zhí)法工作。本項目根據《中華人民共和國招投標投標法》的有關規(guī)定，組織進行招投標投標活動。根據上述文件精神及1999年9月24日廣東省第九屆人民代表大分常務委員會第十二次會議修訂的《廣東省建設工程招投標管理條例》，本項目的招標范圍為：勘察、設計、施工、監(jiān)理以及重要設備、材料的采購。招標方式為公開招標。通過公開招標，可以在較廣的范圍內擇優(yōu)選擇信譽良好、技術過硬、具有專業(yè)特長及豐富經驗的設計單位、監(jiān)理公司、施工企業(yè)和設備、材料供應商，以保證工程的質量和降低工程造價，提高工程項目的社會效益和影響。招標組織形式擬采用委托招標方式，委托具有相應資質的中介機構代理招標。按照《招標投標法》的招標人和投標人均需遵循招標法律和法規(guī)的規(guī)定進行招標投標活動，招標程序分別為：申請招標、準備招標文件、發(fā)布招標廣告、進行資格預審、確定投標人名單、發(fā)售招標文件、組織現場考察、召開標前會議發(fā)送會議記錄、接受投標書、公開開標、審查標書、澄清問題、評標比較、評標報告、定標、發(fā)出中標通知書、商簽合同、通知未中標人。項目招標的基本情況見表7-1河源市匯豪實業(yè)發(fā)展有限公司匯豪公寓樓房地產開發(fā)項目申請報告PAGEPAGE8招標基本情況表表7-1建設項目名稱:XX公寓樓房地產開發(fā)項目招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式招標估算金額(萬元)備注全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察√設計√建筑工程√安裝工程√監(jiān)理√設備√重要材料√其他√情況說明:建設單位蓋章年月日注:情況說明在表內填寫不下,可附另頁。項目總投資估算1、投資估算內容及方法建設投資包括土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、管理費、稅費、不可預見費等其他費用。各種稅費按XX市目前的取費標準計取。整個項目按中、高水平計算。銀行1～3年中長期貸款年利率按7.47%計取。2、建設投資估算1)建筑工程費由于本工程沒有提供地質勘察報告，無法知道本場址的工程地質情況，因此，建議在下一階段設計工作開始之前，應進行較詳細的工作地質勘察工作，進一步查明場址的工作地質條件，以便最終確定各建筑物采用相適宜的基礎型式或處理措施。建筑工程投資估算表7-1。建筑工程投資估算表表7-1項目建筑面積（M2）單價(元/M2)工程造價(萬元)備注樁基礎21835.4680174.68土建工程6501419.30合計21835.467301593.992)銷售收入和經營稅金及附加費用本項目經營收入為住宅收入，銷售收入計征營業(yè)稅，按銷售收入的5%計提；銷售收入計征城市維護建設費，按營業(yè)稅的7%計提；銷售收入計征教育附加，按營業(yè)稅的3%計提；銷售收入計征堤圍費，按銷售收入的0.12%計提。流轉稅、費計征合計按銷售收入的5.62%計提，銷售收入與經營稅金表及附加估算表見下表。銷售收入和經營稅金表及附加估算表表7-2序號項目合計預售現售2008年10～12月2009年1～3月1銷售收入（萬元）5691.732845.862845.861.1商鋪收入（萬元）2637.891318.951318.95銷售面積5275.782637.892637.89單價(元/平方米)500050005000銷售比例100%50%50%1.2住宅收入（萬元）2749.841374.921374.92銷售面積11955.815977.915977.91單價(元/平方米)230023002300銷售比例100%50%50%1.4車位收入（萬元）304.00152.00152.00銷售面積763838單價(萬元/個)4442營業(yè)稅及附加（萬元）371.10185.55185.553減稅費收入（萬元）5320.632660.312660.31注：XX目前的公共分攤面積系數約為12%，故本次計算銷售面積以套內面積計價，取套內面積為建筑面積的88%。3)銷售收入和經營稅金及附加費用項目建設投資估算表表7-3單位：萬元序號項目內容計價依據投資額備注占總投資比例（%）1建設投資3887.251.1土地費用3499.10×4820元1686.5743.391.2前期工程費及市政建設配套費前期工程費以建安工程費的6%計，城市基礎設施配套費按建安工程總造價4.5%計算。187.434.821.3建筑安裝工程費1785.0045.921.3.1建筑工程費見建筑工程投資估算表1593.991.3.2水電和消防工程費按建筑面積65元/平方米計算131.011.3.3電梯及安裝費按20萬元/部計算60.001.541.4開發(fā)管理費按銷售收入的2%計113.832.931.5稅費按建安工程的3.41%60.871.571.6不可預見費以建安工程的3%計取53.551.383、建設期利息估算建設期利息包括土地費用利息、前期工程費利息及其它費用利息,詳見表7-4:建設期利息估算表7-4單位：萬元序號利息內容計算過程計算結果備注1土地費用利息1686.57×[（1+7.47%/12）13-1]141.702前期工程費利息187.43×[（1+7.47%/12）13-1]15.753其它費用利息（1785+113.83+60.87+53.55）×[（1+7.47%/12）12/2-1]76.37建筑安裝工程費、項目管理費、稅費、不可預見費等4合計233.824、總投資估算項目總投資由建設投資和建設期利息兩部分組成。經估算，本項目總投資為4121.07萬元人民幣，其中建設投資為3887.25萬元，建設期利息233.82萬元。詳見項目總投資估算表（表7-3及表7-4），更詳細的投資計劃可能隨設計及實施的改變而調整。總投資估算表表7-5單位：萬元序號費用內容金額備注1建設投資費用3887.252建設期利息233.82合計4121.077.2資金籌措本項目所需建設資金4121.07萬元，由開發(fā)公司自有資金投入1500萬元，占總估算投資的36.40%；其余2621.07萬元可通過銀行貸款或其他渠道融資。7.3盈利能力分析若不考慮資金時間價值，項目在計算期內預計銷售收入為5691.73萬元，營業(yè)稅及附加費用為371.10萬元，減稅銷售收入為5320.63萬元，項目盈利能力強。7.3.1項目投資現金流量表項目投資現金流量表見附表2。7.3.2財務凈現值（NPV）與財務內部收益率（IRR）根據項目投資現金流量表可計算出全部投資的財務凈現值和財務內部收益率。1、計算財務內部收益率當i1=35%時，累計凈現值NPV1為0.98萬元；當i2=36%時，累計凈現值NPV2為-26.27萬元。則財務內部收益率：IRR＝i1＋|NPV1|×（i2-i1）/（|NPV1|+|NPV2|）=35%＋|0.98|×（36%-35%）/（|0.98|+|-26.27|）=35.04%2、計算財務凈現值根據相關調查，XX現時的房地產開發(fā)平均收益率在12%～20%之間，當平均收益率ic取16%時，財務凈現值NPV的計算公式為：nNPV=∑（CI-CO）t（1+ic）-tt=0根據項目投資現金流量表可知財務凈現值為587.37萬元。3、計算動態(tài)投資回收期房地產開發(fā)平均收益率取16%時，項目在2009年3月時累計凈現金流量現值出現正值，則：Pb＝[16-1]＋（上期累計凈現值的絕對值/當期凈現值）＝（16-1）＋139.62/726.99＝15.19個月(約1.27年)即：動態(tài)投資回收期為15.19個月(約1.27年)。由上述計算可知，項目財務凈現值（NPV）>0，表明該項目的獲利能力達到并超過了平均收益率的要求，在財務上是可以接受的;項目財務內部收益率（IRR）=35.04%>16%(目標收益率)＞7.47%（貸款利率），且水平較高，表明項目盈利能力較好，抗風險能力較強。財務評價結論：項目可行。第八章社會影響分析8.1社會影響效果分析1、對XX市居民收入的影響。本次建設項目的實施過程，增加了對項目所在地建設材料和勞動力的需求，帶動項目所在地周邊的文化、服務業(yè)的發(fā)展與繁榮，最終將提高項目所在地的國民生產總值；間接增加居民收入且不會擴大貧富的差距。2、對XX市居民生活水平與生活質量的影響。本次建設項目的建設有利于提升XX市的政府形象，提高為當地居民的辦事效率，對提高地區(qū)居民的文化生活水平和生活質量有一定的間接促進作用。但應指出的是項目施工期間由于大量的施工人員、材料、機械等會對施工周圍環(huán)境造成一定負面影響，如噪章、灰塵等，所以應注意施工管理，將負面影響減至最低。3、對XX市居民就業(yè)的影響。項目實施將會間接指導市民創(chuàng)造就業(yè)機會。從宏觀政策上把握、引導、解決再就業(yè)問題。對增加就業(yè)起到一定的推動作用。4、對不同利益群體的影響。項目的建設會提高從事該項目建設的有關材料供應商、施工方、運輸行業(yè)及建設用地周圍商家等收入。5、對XX市弱勢群體的影響。幫助社會弱勢群體減輕來自經濟、社會和心理的巨大壓力，不僅是各級政府部門的責任，而且也是全社會的義務，其中社會強者應盡更多的義務。以減少來自在承受力最低的社群體身上爆發(fā)的社會風險，所以幫助提高弱勢群體的生存能力將起到穩(wěn)定社會、減少風險，促進社會發(fā)展的作用。項目建成后，對婦女、兒童、殘疾人等沒有任何不利影響。項目建成當地的婦女、兒童、殘疾人員的自身素質的提高將起到積極