公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告根據(jù)產(chǎn)業(yè)生命周期分析圖可知,住宅(房地產(chǎn))產(chǎn)業(yè)正處于生命的成長(zhǎng)期,產(chǎn)業(yè)處于上升階段,市場(chǎng)剩余容量較大,產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較小。4、行業(yè)結(jié)構(gòu)與競(jìng)爭(zhēng)格局2007年XX市的房地產(chǎn)企業(yè)主要以實(shí)力強(qiáng)大的行業(yè)和區(qū)域龍頭企業(yè)為主體的并購(gòu)重組將成為該行業(yè)的趨勢(shì)，在這種趨勢(shì)背后，是優(yōu)勢(shì)企業(yè)對(duì)土地、資金、市場(chǎng)的新一輪整合，XX市的房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)數(shù)年內(nèi)將重新洗牌，優(yōu)勝劣汰將進(jìn)一步推動(dòng)有限的資源加速流向資質(zhì)高、資信好、開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)良好、品牌效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)企業(yè)。資源重新配置所帶來(lái)的規(guī)模效益將強(qiáng)化消費(fèi)者、投資者、供應(yīng)商、政府部門及金融機(jī)構(gòu)對(duì)優(yōu)勢(shì)企業(yè)的信心，從而使企業(yè)獲得更多的土地和資金資源。

隨著行業(yè)整合的加劇，房地產(chǎn)行業(yè)必然由“諸侯割據(jù)”、“群雄并起”的歷史時(shí)代向“春秋五霸”、“戰(zhàn)國(guó)七雄”的時(shí)代演變，并最終促進(jìn)一批房地產(chǎn)巨頭的出現(xiàn)，這些房地產(chǎn)巨頭將占據(jù)XX市房地產(chǎn)大部份的市場(chǎng)，他們的經(jīng)營(yíng)方式、開(kāi)發(fā)理念將對(duì)城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活產(chǎn)生巨大影響，對(duì)其他中小型公司進(jìn)入市場(chǎng)形成實(shí)際的壁壘。5、主要企業(yè)分析目前XX新市區(qū)已有一批企業(yè)正在投入生產(chǎn)，如華盛制衣有限公司、寶嘉服裝有限公司、嘉太醫(yī)保有限公司、三星電子、XX市制藥廠等等。新市區(qū)引入項(xiàng)目及企業(yè)的前提為以無(wú)污染或低污染為主，入駐企業(yè)主要以電子元件、服裝、模具、通信設(shè)備及部件為主。隨著大量企業(yè)的進(jìn)注XX市區(qū),以完善企業(yè)的配套工程,該區(qū)房地產(chǎn)業(yè)也飛速的發(fā)展。目前較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司主要有:萬(wàn)隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、京華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、XX市廣晟投資有限公司等;主要有:萬(wàn)隆公園一號(hào)、華清苑、廣晟凱旋城等建設(shè)項(xiàng)目。6、房地產(chǎn)業(yè)供需分析從近些年看，一個(gè)全新的XX正崛起在珠三角北部，優(yōu)越的投資環(huán)境和政府的政策支持使眾多的投資商看好XX。目前，XX市已初步形成諸多工業(yè)園：以高新技術(shù)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)園區(qū)、以汽車組裝及配套為主的銀龍汽車工業(yè)園、以模具行業(yè)世界五強(qiáng)之一——香港龍記集團(tuán)為龍頭的模具工業(yè)園、早期開(kāi)發(fā)建成的明珠工業(yè)園、以日用小家電產(chǎn)品為主的美平工業(yè)園、韓國(guó)IT工業(yè)園、精密電子和陶瓷工業(yè)園，還有正在火速建設(shè)的臨江工業(yè)區(qū)的等等。根據(jù)《XX市城市總體規(guī)劃（2001～2020年）》,XX市中心新區(qū)將向建設(shè)大道及高新區(qū)發(fā)展,隨道大量投資商進(jìn)軍XX市,必然會(huì)帶來(lái)XX房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,擴(kuò)大該區(qū)商品房的銷量,基于對(duì)目標(biāo)客戶的分析綜合。擬建項(xiàng)目區(qū)域周圍的置業(yè)心理主要有:區(qū)域本地單身新建小家庭的需要、用于商業(yè)投資及住宅租需要、外地工廠工人或管理層人士,工作方便考慮。2.2.2房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景1、總體發(fā)展前景據(jù)有關(guān)調(diào)查中2006年內(nèi)計(jì)劃購(gòu)買商品房的客戶比例占總調(diào)查人數(shù)的61%，說(shuō)明市場(chǎng)購(gòu)買力比較充足，市區(qū)居民購(gòu)房的潛在市場(chǎng)比較樂(lè)觀。同時(shí)，隨著我市經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，外來(lái)從業(yè)人員的增加，在一定程度上將促進(jìn)市區(qū)商品房的需求增長(zhǎng)。XX市作為后發(fā)城市，近年來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，據(jù)市統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)資料顯示：2006年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）263.99億元，比上年增長(zhǎng)27.3％，增速居全省各市首位；全市完成地方財(cái)政一般預(yù)算收入12.54億元，比上年增長(zhǎng)47.2％。全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)“速度快、結(jié)構(gòu)優(yōu)、效益好、后勁強(qiáng)”的良好態(tài)勢(shì)。城鄉(xiāng)居民的收入不斷提高，2006年城鎮(zhèn)在崗職工年均工資17004元,比上年增長(zhǎng)5.4％，居民人均可支配收入在9532.5元，比上年增長(zhǎng)7.1％。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展必將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。2、潛在市場(chǎng)通過(guò)對(duì)居民住房狀況調(diào)查分析，住房需求的主要原因還是為了改善居住條件，約占總調(diào)查人數(shù)的60%，新建家庭住房需求占20%左右，投資、拆遷等其他需求約占總需求量的10%。而對(duì)100個(gè)潛在商品房購(gòu)買客戶的調(diào)查中，2007年有計(jì)劃購(gòu)買比例占總調(diào)查人數(shù)的90%。同時(shí)，隨著我市經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，外來(lái)從業(yè)人員的增加，在一定程度上將促進(jìn)市區(qū)商品房需求的增長(zhǎng)。根據(jù)《XX市近期建設(shè)規(guī)劃(2006～2010)》及XX市區(qū)住房解困的相關(guān)要求，2007年住房建設(shè)年度目標(biāo)為：商品住房建設(shè)6330套，建筑面積約62萬(wàn)平方米，政策性住房建設(shè)230套，建筑面積約18850平方米。從各種因素和數(shù)據(jù)分析，可以說(shuō)明2007年3、購(gòu)房人群戶籍地域有擴(kuò)大的趨勢(shì)隨著XX交通網(wǎng)絡(luò)的完善，高新區(qū)落戶企業(yè)的增長(zhǎng)，XX市區(qū)房地產(chǎn)的價(jià)格相對(duì)低廉和區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢(shì)，將吸引更多的外地投資置業(yè)者到XX購(gòu)房，市區(qū)購(gòu)房人群戶籍地域有擴(kuò)大的趨勢(shì)，外地客戶的需求將為XX市區(qū)房地產(chǎn)提供良好的發(fā)展空間。同時(shí)，市區(qū)一些較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也有意識(shí)地選擇深圳等地品牌商品房營(yíng)銷隊(duì)伍，為珠江三角洲有意到XX投資置業(yè)的客戶群提供方便、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，促進(jìn)商品房的營(yíng)銷。4、2007年XX市房地產(chǎn)仍將穩(wěn)步發(fā)展2006年國(guó)家雖然先后出臺(tái)了“國(guó)六條”和“十五條細(xì)則”等宏觀調(diào)控政策，但房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)地位未發(fā)生改變，國(guó)家仍將引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。根據(jù)XX市房管局對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)調(diào)查結(jié)果，57%的受調(diào)查人看好XX市2007年的市場(chǎng)，認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)上漲，17%的受調(diào)查人認(rèn)為房?jī)r(jià)與2006年基本持平，認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)下跌的占總調(diào)查人數(shù)的21%，認(rèn)為房?jī)r(jià)走勢(shì)很難判斷的僅占5%。另一方面，由于XX市經(jīng)濟(jì)保持良好發(fā)展勢(shì)頭，高新開(kāi)發(fā)區(qū)周邊工業(yè)園區(qū)高速發(fā)展將帶來(lái)人口的增長(zhǎng)和較大住房潛在消費(fèi)需求。事實(shí)證明：2007年XX市商品房?jī)r(jià)格有較大幅度的上漲，甚至還將會(huì)繼續(xù)上漲。但開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)發(fā)規(guī)模及房?jī)r(jià)的上漲也將會(huì)帶來(lái)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。2.2.3項(xiàng)目發(fā)展前景XX公寓樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于XX區(qū)碧水居D區(qū)1號(hào)商業(yè)街5-12戶，項(xiàng)目位置較好。屬新市區(qū)城市發(fā)展方向區(qū)域。臨沿江西路及水寶路，承接寶源橋及XX大道。擬開(kāi)發(fā)區(qū)域已建或擬建樓盤較多。本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以質(zhì)高低價(jià)為開(kāi)發(fā)原則，市場(chǎng)價(jià)格定位適中，可以帶來(lái)較好的市場(chǎng)回應(yīng)；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有戶型主要為一房一廳一衛(wèi)，該戶型住宅樓的建成不僅為該區(qū)域人員切身實(shí)際考慮，彌補(bǔ)了市場(chǎng)的空缺降低消費(fèi)者購(gòu)房壓力,滿足了低收入人士購(gòu)房的需要,定能受到消費(fèi)者的青睞?？傮w而言，XX公寓樓地理位置優(yōu)越、區(qū)域規(guī)劃景觀較好、交通便利、設(shè)計(jì)功能布局合理，項(xiàng)目的市場(chǎng)前景廣闊。2.2.4發(fā)展的原因與動(dòng)力據(jù)有關(guān)部門測(cè)處算，1996至2005年，我國(guó)商品房供應(yīng)年平均增長(zhǎng)為13.9%．要滿足未來(lái)10年99億平方米的住戶需求，商品房供應(yīng)年復(fù)合增長(zhǎng)率必須達(dá)到13.2%，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)供應(yīng)速度，并不樂(lè)觀。其主要原因是土地供應(yīng)長(zhǎng)期偏緊。我國(guó)保護(hù)18億畝農(nóng)田是底線，不容突破。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)耕地面積已經(jīng)減至18億畝。保護(hù)農(nóng)田已經(jīng)到了“一分一厘算賬，而不是一分一畝算”。土地供應(yīng)偏緊，使得未來(lái)建設(shè)有地量、建設(shè)用地占有耕地比，都將大幅下降。專家預(yù)測(cè)，在兩年之內(nèi)，我國(guó)建設(shè)用地供應(yīng)處在嚴(yán)重的短缺狀態(tài)。而購(gòu)房需求巨大，而土地供應(yīng)有限，這對(duì)矛盾的長(zhǎng)期存在，使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)空間巨大。中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入高速期，社會(huì)結(jié)構(gòu)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，居民購(gòu)買力和購(gòu)買意向增強(qiáng)，新的施政綱領(lǐng)等等，都為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)勁動(dòng)力。專甚至認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)還將擁有20年的快速發(fā)展時(shí)期。近年來(lái)，XX市人民政府出臺(tái)了一系列的政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行正確地引導(dǎo)，加強(qiáng)城市規(guī)劃，注生城市功能的配套，及隨著XX二次置房熱潮的到來(lái)及XX外商投資企業(yè)不斷增多，這都為XX市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供充足的動(dòng)力。2.2.5政策影響分析2007年房地產(chǎn)行業(yè)是相關(guān)宏觀調(diào)控政策深入執(zhí)行的一年，受宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入壁壘進(jìn)一步提高，但同時(shí)為優(yōu)勢(shì)企業(yè)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。相關(guān)部門政策包括通過(guò)：稅收政策、規(guī)范土地市場(chǎng)、強(qiáng)化金融監(jiān)管、調(diào)整供求關(guān)系等措施，以達(dá)到調(diào)整結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)和加強(qiáng)住房保障等目的。土地和金融方面的緊縮，帶來(lái)的是房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入壁壘的提高。這對(duì)大部分實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)意味著市場(chǎng)空間的收縮，而對(duì)實(shí)力強(qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，行業(yè)整合加劇給他們帶來(lái)了難得的發(fā)展機(jī)遇。房地產(chǎn)調(diào)控政策在平抑房?jī)r(jià)的同時(shí)，將引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)向有序、健康、集約化方向發(fā)展，規(guī)范市場(chǎng)的結(jié)果將促進(jìn)規(guī)模和實(shí)力并存的房地產(chǎn)企業(yè)加速發(fā)展。2.2.6風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目目前開(kāi)發(fā)條件基本成熟，同時(shí)隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁發(fā)展，會(huì)帶來(lái)較大的城市與區(qū)域發(fā)展效應(yīng)，但房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)，為規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)，國(guó)家雖然先后出臺(tái)了“國(guó)六條”和“十五條細(xì)則”等宏觀調(diào)控政策，及2007年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格均有所上漲。盡管市場(chǎng)的發(fā)展前景良好，但政策的調(diào)整、開(kāi)發(fā)投資與規(guī)模的擴(kuò)大及房?jī)r(jià)的上漲也將會(huì)帶來(lái)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。本報(bào)告對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷是基于對(duì)區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景的理解，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要切實(shí)追蹤市場(chǎng)變化，妥善安排分期開(kāi)發(fā)的策略，以最大可能的規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。2.3行業(yè)準(zhǔn)入分析2.3.1項(xiàng)目法人資格XX公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是由XX市XX實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司獨(dú)立開(kāi)發(fā),XX市XX實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司成立于2007年02月28日,機(jī)構(gòu)地址位于XX市中山大道華怡小區(qū)陶閣101號(hào)，注冊(cè)號(hào):4416002000481,注冊(cè)資本為人民幣捌佰萬(wàn)元,XX市XX實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司規(guī)模較大，注冊(cè)資本較雄厚，符合本次房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)條件。2.3.2市場(chǎng)需求分析通過(guò)對(duì)市場(chǎng)購(gòu)房客戶的調(diào)查,新市區(qū)同類商品房在單價(jià)方面,普遍客戶能承受的商品房交易單價(jià)在1700～2500元/M2之間，商鋪交易單價(jià)在3500～5500元/M2之間、停車位交易單價(jià)在35000～60000元/個(gè)之間、寫字樓交易單價(jià)在3500～5000元/M2之間。在戶型、面積方面:根據(jù)2006年市場(chǎng)銷售情況和本次市場(chǎng)調(diào)查相比較，新市區(qū)客戶對(duì)購(gòu)房面積的需求以單套住房建筑面積在80～140平方米為主，而對(duì)住房戶型的需求則以四房二廳二衛(wèi)和三房二廳二衛(wèi)為主,但對(duì)購(gòu)置一房一廳一衛(wèi)類型戶型主要為單身人士,且需求比例有所上漲。90%消費(fèi)者睛萊于具有特色的小區(qū)景觀;人車分流、功能分區(qū)明顯、體現(xiàn)以人為本的區(qū)域規(guī)劃為首選。在公共設(shè)施配套方面,被調(diào)查人認(rèn)為:臨近市場(chǎng)、超市、學(xué)校及醫(yī)院的住宅是人們的首選。本項(xiàng)目交通非常便利、單位戶型較小、價(jià)格較適中、公共設(shè)施配套較完善、規(guī)劃以人為本、定能受到廣大客戶的青睞。適合市場(chǎng)需求。資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析“資源”在《辭?！分械慕忉屖恰百Y財(cái)?shù)膩?lái)源。一般指自然的財(cái)源”。資源可以分為“自然資源”及“社會(huì)資源”，其中自然資源是自然界中人類能夠開(kāi)發(fā)利用的物質(zhì)和條件。如光、熱、水、土地、大氣、窨、礦產(chǎn)、海洋、森林等；而社會(huì)資源是人類通過(guò)自身勞動(dòng)，在開(kāi)發(fā)利用自然資源的過(guò)程中形成的物質(zhì)與精神財(cái)富。如人力資本、資金、技術(shù)、信息、知識(shí)及文化等。資源是人類社會(huì)生存和發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，也是我們?nèi)娼ㄔO(shè)小康社會(huì)、加快推陳出新進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化的重要物質(zhì)基礎(chǔ)。堅(jiān)持節(jié)約資源的基本國(guó)策，加快建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人口、資源、環(huán)境相協(xié)調(diào)，是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、走新型工業(yè)化道路的必然要求，是實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展、保障經(jīng)濟(jì)安全和國(guó)家安全的必然要求，我們必須以對(duì)國(guó)家和人民高度負(fù)責(zé)，對(duì)子孫后代高度負(fù)責(zé)的精神，把節(jié)約能源資源工作放在更加突出的戰(zhàn)略位置，切實(shí)做到節(jié)約發(fā)展、清潔發(fā)展、安全發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展，堅(jiān)定不移地走生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好的文明發(fā)展道路。合理開(kāi)發(fā)利用資源是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展面的需要，是建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的需要，也是建立循環(huán)經(jīng)濟(jì)體系的需要。3.1資源開(kāi)發(fā)方案3.1.1資源利用基本情況目前我國(guó)資源利用率偏低,根據(jù)<2006中國(guó)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告>中指出:在世界59個(gè)主要國(guó)家的資歷源績(jī)效水平的調(diào)查排序，中國(guó)資歷源績(jī)效居倒數(shù)第6位。2005年全國(guó)能源效率為34.1%，比發(fā)達(dá)國(guó)家低約10個(gè)百分點(diǎn)，鋼、水泥、紙和紙板的單位產(chǎn)品綜合能耗比國(guó)際先進(jìn)水平高40%、45%和120%；礦產(chǎn)資源的總回收率大概是30%，比國(guó)處先進(jìn)水平低20個(gè)百分點(diǎn)；工業(yè)用水重復(fù)利用率只有60%，比發(fā)達(dá)國(guó)家低15至25個(gè)百分點(diǎn)。3.1.2XX市資源概況1、土地資源XX市土地總面積1.58萬(wàn)平方公里，其中耕地總面積196.268萬(wàn)畝，人均占有耕地約0.62畝。處于粵東北山區(qū)與珠江三角洲平原地區(qū)的結(jié)合部，屬山地丘陵地區(qū)。山嶺與盆地相間，境內(nèi)地勢(shì)由東北向西南傾斜，東江、新豐江縱貫全境。在山間和東江河邊，分布著沖積小平原和寬廣的谷地，土層深厚，土壤肥沃，適宜種植糧食作物、蔬菜、甘蔗、亞熱帶水果等。2、礦產(chǎn)資源XX市素有粵東寶庫(kù)之稱。礦產(chǎn)資源品種已發(fā)現(xiàn)56種，具有種類多、分布廣、品位高、規(guī)模大等特點(diǎn)，其中鐵、鈦、鎢、錫、稀土、螢石、高嶺土、陶瓷土、礦泉水和地?zé)崾荴X市的優(yōu)勢(shì)礦產(chǎn)資源。鐵礦主要產(chǎn)地有連平大頂、紫金寶山嶂等地；大頂鐵礦是廣東省第一大型的鐵礦，也是國(guó)內(nèi)罕見(jiàn)的量大質(zhì)好、易采易選的鐵礦區(qū)，總儲(chǔ)量達(dá)1億多噸。鎢礦主要分布于連平縣和紫金縣，連平鋸板坑鎢礦為目前全省最大型鎢礦。

3、水資源XX市位于廣東省東北部，東江中上游，距離廣州、深圳、香港等大城市僅100多公里，是下游地區(qū)的飲用水水源地，境內(nèi)滿目青翠，綠水長(zhǎng)流，空氣清凈，環(huán)境優(yōu)美，被譽(yù)為東江河畔的“綠色明珠”。XX市水資源豐富，素有“粵東寶庫(kù)”之稱。新豐江水庫(kù)在其境內(nèi)，蓄水量達(dá)139億立方米，水庫(kù)面積達(dá)370平方公里。

4、生物資源XX市有豐富的動(dòng)植物資源。動(dòng)物種類200種，其中有水鹿、蘇門羚及白鷴、穿山甲等國(guó)家二級(jí)保護(hù)動(dòng)物。植物種類近千種，境內(nèi)主要野生植物有樹(shù)木、山竹、經(jīng)濟(jì)林、花草、中草藥等五大類。XX是全省重點(diǎn)林業(yè)基地之一，全市除松樹(shù)、杉樹(shù)外，還有較為珍貴的用材林赤黎、白黎、白稠、黃稠、黃樟、山杜英等等。新豐江庫(kù)區(qū)內(nèi)有著名的森林基因庫(kù)和國(guó)家級(jí)珍稀動(dòng)物自然保護(hù)區(qū)--大葉山自然保護(hù)區(qū)，面積近14500公頃，1993年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)在此建立新豐江國(guó)家森林公園。3.1.3項(xiàng)目利用資源規(guī)模項(xiàng)目總用地面積3499.10平方米，建筑占地面積1995.35平方米，總建筑面積21835.46平方米，擬建層數(shù)為9、10層。位于XX區(qū)碧水居D區(qū)1號(hào)商業(yè)街5-12戶地段。是XX市市區(qū)黃金地段，是XX市規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，該項(xiàng)目用地符合XX市城市總體規(guī)劃方向。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占用土地面積不大，且利用較合理，不存在于浪費(fèi)土地資源的現(xiàn)象。開(kāi)發(fā)公司充分利用本地塊的優(yōu)勢(shì)、相合周圍環(huán)境及市場(chǎng)因素，發(fā)揮土地的潛在優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，盡快的使之產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效應(yīng)和環(huán)境效益。3.2資源開(kāi)發(fā)利用方案XX公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)技術(shù)方案，項(xiàng)目消耗資源主要有土地資源、人力資源、資金、技術(shù)、信息等。項(xiàng)目對(duì)其它資源不利用或極少利用，擬建項(xiàng)目為9、10層，層高不高，故項(xiàng)目基礎(chǔ)對(duì)地下水等其它資源沒(méi)有不利影響。3.3資源節(jié)約措施1、為了合理利用能源和節(jié)約能源，專業(yè)物業(yè)管理公司制定節(jié)能管理措施，對(duì)能源工作進(jìn)行統(tǒng)一布置和管理。各入駐企業(yè)和單位應(yīng)相應(yīng)建立能源管理部門，并配備專職和兼職人員。2、各企業(yè)、單位都應(yīng)獨(dú)立安裝水表和電表，單獨(dú)計(jì)量核算。各企業(yè)內(nèi)部較大型的用電設(shè)備，也應(yīng)按有關(guān)要求安裝分表，實(shí)分獨(dú)立計(jì)量和考核。各居民家庭也應(yīng)實(shí)行每戶一表，提倡節(jié)能光榮。3、在區(qū)內(nèi)的各企業(yè)、單位，應(yīng)合理地選用節(jié)能型的生產(chǎn)設(shè)備和空調(diào)、通風(fēng)等動(dòng)力設(shè)備，居民家庭在選用家用電器時(shí)也應(yīng)優(yōu)先選用節(jié)能型產(chǎn)品。4、市政供電部門的配電房和各企業(yè)、單位的二次配電房均應(yīng)合理配備無(wú)功補(bǔ)償裝置或設(shè)備，保證變配電設(shè)備的功率因數(shù)達(dá)0.93以上。5、通風(fēng)、空調(diào)設(shè)備的冷卻用水，均應(yīng)循環(huán)使用。6、區(qū)內(nèi)的照明路燈以及企業(yè)的辦公場(chǎng)所的照明燈具，應(yīng)采用高效節(jié)能型的金屬鹵化燈具和熒光燈具，以節(jié)省電能。第四章節(jié)能方案分析4.1建筑用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范項(xiàng)目用能及節(jié)能主要設(shè)計(jì)依據(jù)：

1.綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)GB/T50378-2006

2.綠色建筑技術(shù)導(dǎo)則(建科【2005】199號(hào))

3.夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)JCJ75-2003

4.采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50019-2003

5.通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范GB50243-2002

6.外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程JGJ144-2004

7.民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范GB50176-93

8.建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)

GB50034-2004

9.建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)

GB/T50033-2001

10.城市道路照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)

GJJ45-91

11.民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范

JGJ/T16-92

12.空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)范

GB50365-20054.2能耗狀況和能耗指標(biāo)分析4.2截止2005年底，全國(guó)城鄉(xiāng)房屋建筑面積約為420億M2，城鎮(zhèn)房屋建筑面積165億M2，其中住宅建筑面積108億M2。近年來(lái)，房屋建筑特別是住宅建筑持續(xù)保持快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，全國(guó)城鄉(xiāng)房屋建筑隊(duì)每年竣工建筑面積達(dá)18-120億M2，全國(guó)每年新增城鎮(zhèn)壓住宅量約10億M2，據(jù)預(yù)測(cè)，由于居民生活質(zhì)量改善和城鎮(zhèn)壓化進(jìn)程的加快，房屋快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)還將持續(xù)15年左右。2010年全國(guó)城鄉(xiāng)房屋建筑面積將過(guò)到500億M2，城鎮(zhèn)房屋建筑面積約200億M2，其中住宅建筑面積約130億M2。2005年我國(guó)建筑物使用過(guò)程中消耗能源共計(jì)約6.1億噸標(biāo)準(zhǔn)煤，約占當(dāng)年社會(huì)終端能耗的27.5%，根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展經(jīng)驗(yàn)在工業(yè)化、城市化快速發(fā)展階段，建筑能耗總理及建筑能耗占全社會(huì)終端能源清費(fèi)的比例均將呈上升趨勢(shì)4.2.2建筑能耗內(nèi)容和構(gòu)成建筑能耗一般是指建筑物使用過(guò)程式中的能耗電量，主要包括建筑采暖、空調(diào)、熱水供應(yīng)、電氣、炊事等方面的能耗，電氣中主要包括照明、電梯等。我國(guó)建筑能耗主要是采暖和空調(diào)制冷，約占三分之二。我國(guó)建筑能耗構(gòu)成比例建筑能耗構(gòu)成采暖空調(diào)熱水供應(yīng)電氣炊事各部分所占比例（%）65151464.2.3項(xiàng)目能耗指標(biāo)圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)是衡量建筑熱工性能的主要指標(biāo)，按照《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范GB50176-93》，項(xiàng)目圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)取值參見(jiàn)下表：國(guó)內(nèi)外居住建筑標(biāo)準(zhǔn)中圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)限值的比較單位：W/(m2.oc)國(guó)家和地區(qū)屋頂外墻外窗中國(guó)北京居住建筑0.45(四層及以下)0.60(五層及以上)0.45(四層及以下)0.60(五層及以上)2.80夏熱冬冷地區(qū)（長(zhǎng)江中下游建筑）0.8-1.01.0-1.52.5-4.7英國(guó)0.160.352.0德國(guó)0.200.20-0.302.0美國(guó)（相當(dāng)于北京采暖度日數(shù)）0.190.32(內(nèi)保溫)0.45(外保溫)2.04瑞典（南部）0.120.172.004.3節(jié)能措施和節(jié)能效果分析4.3.1節(jié)能措施1．積極利用自然光及自然通風(fēng)。重點(diǎn)在設(shè)計(jì)上，首先優(yōu)化設(shè)計(jì)。2．改進(jìn)建筑物的熱工性能技術(shù)手段目的適應(yīng)地區(qū)保溫措施提高墻體、屋頂、窗的熱阻值降低采暖負(fù)荷、降低制冷負(fù)荷嚴(yán)寒、寒冷、夏熱冬冷地區(qū)隔熱措施提高墻體、屋頂?shù)臒崴逍灾笜?biāo)降低制冷負(fù)荷寒冷、夏熱冬暖、夏熱冬冷地區(qū)遮陽(yáng)遮陽(yáng)設(shè)施降低制冷負(fù)荷寒冷、夏熱冬暖、夏熱冬冷地區(qū)3．提高采暖、空調(diào)系統(tǒng)能效，集中供熱系統(tǒng)應(yīng)全面采用溫控和計(jì)量措施。4．推廣高效照明系統(tǒng)和其他高效照明產(chǎn)品。5．積極采用可再生能源。6．加強(qiáng)建筑物能耗管理，逐步實(shí)行：全部建筑能耗統(tǒng)計(jì)制度，明確統(tǒng)計(jì)報(bào)告責(zé)任；推廣能源管理模式等。項(xiàng)目住宅平均單位建筑能耗為24.6Kg標(biāo)煤/M2，低于發(fā)達(dá)國(guó)家水平面，德國(guó)為33.6Kg標(biāo)煤/M2，美國(guó)為3.與發(fā)達(dá)國(guó)家住宅單位能耗對(duì)比地區(qū)中國(guó)德國(guó)美國(guó)南方地區(qū)（XX市）北方采暖地區(qū)單位建筑面積耗電量（KWh/M2）10-2060單位建筑面積建筑能耗（Kg標(biāo)煤/M2）10.238.433.630.6由于項(xiàng)目地區(qū)氣候特點(diǎn)，人民生活水平面及消費(fèi)模式等，通過(guò)與部分發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)比，項(xiàng)目能耗用量比發(fā)達(dá)國(guó)家較少，節(jié)能效果較好，我國(guó)居民生活耗電量電量?jī)H為美國(guó)的1/6-1/3。第五章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析5.1項(xiàng)目選址及用地方案該項(xiàng)目用地坐落在XX區(qū)碧水居D區(qū)1號(hào)商業(yè)街5-12戶地段。項(xiàng)目于2007年05月12日取得兩份《國(guó)有土地使用證》，證號(hào)使用權(quán)面積2099.90平方米，土地類型為商住用地，使用權(quán)類型為出讓，，終止日期20項(xiàng)目于2007年04月17日辦理有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，編號(hào)為XX分局2007123。根據(jù)XX市城市總體規(guī)劃提出重點(diǎn)建設(shè)東城區(qū)、“兩江四岸”、建設(shè)大道兩側(cè)及高新區(qū)，項(xiàng)目位于XX區(qū)碧水居D區(qū)1號(hào)商業(yè)街5-12戶，位于沿江兩岸，屬XX市城市規(guī)劃發(fā)展方向。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及相關(guān)資料,本項(xiàng)目不占用農(nóng)田，項(xiàng)目不壓覆礦床及文物等,項(xiàng)目西臨東江,但項(xiàng)目用地與東江對(duì)防洪及排澇不造成負(fù)面影響;項(xiàng)目附近無(wú)軍事基地及空運(yùn)場(chǎng)地,對(duì)軍事及通航等設(shè)施不造成影響。5.2土地利用合理性分析項(xiàng)目用地坐落在XX區(qū)碧水居D區(qū)1號(hào)商業(yè)街5-12戶。屬于XX市市區(qū)商業(yè)中心位置。所處區(qū)位交通便利，已建或擬建商住樓房較多，附近人流量不大，現(xiàn)有商業(yè)繁華程度一般，現(xiàn)有區(qū)域周圍景觀規(guī)劃一般。項(xiàng)目周圍地塊大部分已建設(shè)或部分規(guī)劃擬建設(shè)及正在建設(shè),現(xiàn)有建筑物有：碧水居、威利斯花園、濱江金利大酒店及部份籌建商住樓等。項(xiàng)目位于未來(lái)XX區(qū)人民醫(yī)院及XX區(qū)附近，隨著周邊商住樓盤建設(shè)完善，周圍公共配套設(shè)施完備程度進(jìn)一步的提高，該項(xiàng)目居住生活環(huán)境將會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化。故項(xiàng)目區(qū)域建設(shè)條件已成熟,在該區(qū)域建設(shè)商住樓,能最大的體現(xiàn)其土地價(jià)值及商業(yè)價(jià)值。1、本項(xiàng)目建設(shè)用地不需要報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，但已辦理有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，建設(shè)規(guī)劃征得XX市建設(shè)部門的同意。2、按照本項(xiàng)目建設(shè)用地符合XX市城市土地利用總體規(guī)劃。3、項(xiàng)目用地的建設(shè)對(duì)地質(zhì)災(zāi)害不存在危險(xiǎn)性，據(jù)有關(guān)部門的探測(cè)：項(xiàng)目用地沒(méi)有礦床等重要資源。4、項(xiàng)目用地符合因地制宜、集約用地、少占耕地、減少拆遷移民的原則。5.3征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案項(xiàng)目用地區(qū)域規(guī)劃為XX市新市區(qū)發(fā)展用地,此項(xiàng)目不涉及征地拆遷工作。第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析6.1環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀6.1.1XX市生態(tài)環(huán)境情況XX市旅游城市初具規(guī)模。新豐江與東江在市區(qū)交匯，碧水繞城，花團(tuán)錦簇，空氣清新，污染度低，是全國(guó)13個(gè)大氣環(huán)境質(zhì)量達(dá)到國(guó)家一類標(biāo)準(zhǔn)的城市之一，也是廣東省環(huán)境保護(hù)教育基地，被譽(yù)為珠江三角洲和香港的“后花園”。市內(nèi)旅游資源豐富，景區(qū)景點(diǎn)遍布城鄉(xiāng)。這些景區(qū)景點(diǎn)，以及籌建中的高爾夫球場(chǎng)和恐龍世界公園等，這些景區(qū)景點(diǎn)，都是以“青山綠湖碧水城”創(chuàng)建中國(guó)優(yōu)秀旅游城市的具體內(nèi)涵。投資開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯。XX市是東南沿海進(jìn)入內(nèi)陸的必經(jīng)之地，屬于港澳和廣東珠三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與次發(fā)達(dá)地區(qū)的結(jié)合部，成為不可多得的同時(shí)享受國(guó)家、省對(duì)山區(qū)和沿海開(kāi)放區(qū)優(yōu)惠政策的特殊地區(qū)。6.1.2項(xiàng)目自然環(huán)境條件建設(shè)項(xiàng)目用地面積3499.10平方米。臨沿江西路及水寶路，所處區(qū)位交通便利，現(xiàn)有商業(yè)繁華程度一般，區(qū)域周圍現(xiàn)有景觀規(guī)劃一般,西面朝向東江，景觀較好。周圍公共設(shè)施配套完備程度較高。隨著周邊有威利斯花園、碧水居、濱江金利大酒店及等商住樓盤。項(xiàng)目地塊周圍大部分正在建設(shè)或規(guī)劃擬建設(shè),周圍無(wú)工業(yè)污染和其他污染源，環(huán)境現(xiàn)狀良好。6.2生態(tài)環(huán)境影響分析項(xiàng)目建設(shè)期環(huán)境影響因子識(shí)別1、施工隊(duì)伍進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，排放少理的生活污水和生活垃圾的污染。2、施工機(jī)械運(yùn)作、清洗、漏油等排放少量的含油和懸浮物廢水。3、基坑開(kāi)挖和降低地下水位等操作排放含泥沙廢水。4、施工的揚(yáng)塵。5、建筑施工噪聲，如打樁機(jī)、混凝土攪拌機(jī)和推土機(jī)等發(fā)出的聲音。6、施工人員的生活垃圾（1kg/人）、生活污水（150L/人/d）。項(xiàng)目建成后環(huán)境影響因子的識(shí)別1、居民的生活污水、生活廢水。2、居民的生活垃圾、廢棄物。3、汽車尾氣和居民生活產(chǎn)生的廢氣。4、交通噪聲及商業(yè)噪聲等。項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中或建成后，對(duì)水環(huán)境、聲環(huán)境、大氣環(huán)境產(chǎn)生的影響較少。6.3生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施項(xiàng)目建設(shè)期:1、分時(shí)施工，22：00—7：00；13：00—14：30禁止施工，防止噪聲擾民；2、施工人員生活垃圾收集后隨建筑垃圾送至市政垃圾場(chǎng)；3、施工人員生活污水排入市政下水道，無(wú)市政下水道地點(diǎn)要通過(guò)化糞池處理再排放；4、渣土建筑材料運(yùn)送車應(yīng)加蓋，防止揚(yáng)塵。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期：1、生活污水就地處理后，經(jīng)市政管網(wǎng)送污水處理廠；2、生活垃圾收集于垃圾站后統(tǒng)一送往市政垃圾場(chǎng)，有條件的居住區(qū)可建垃圾處理設(shè)施；3、盡量生產(chǎn)成品房，防止住宅二次裝修造成的環(huán)境污染；4、種植綠化隔離帶，增大綠地率，合理配置綠化，增大綠樹(shù)率，以減少交通噪聲及揚(yáng)塵的污染，營(yíng)造良好的小區(qū)域氣候。6.4地質(zhì)災(zāi)害影響分析在新篇的地震裂度區(qū)劃圖中，XX市屬Ⅶ度,震級(jí)6.1級(jí)。地震區(qū)地震呈東北-西南走向,怊武大斷裂帶通過(guò)XX的兩側(cè)，由斷裂帶引起的地震對(duì)XX市有一定的影響。震中在XX城區(qū)與新豐水庫(kù)大壩之間.但項(xiàng)目選址與新豐水庫(kù)大壩較遠(yuǎn),且建筑物高度約60米,符合房屋設(shè)計(jì)規(guī)范,項(xiàng)目不會(huì)誘發(fā)地震地災(zāi)害性事故。6.5特殊環(huán)境影響分析XX市歷史悠久，是東江流域客家人的聚居中心，形成了豐富多彩的客家文化。境內(nèi)主要有飛龜峰、越王石、蘇區(qū)革命舊址群、熱水溫泉、祥云巖寺、神農(nóng)廟摩巖石刻、文閣塔、新豐江水庫(kù)等人文自然景觀。項(xiàng)目選址位于XX市新市區(qū)，項(xiàng)目離上述場(chǎng)所較遠(yuǎn)，不對(duì)歷史文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)、風(fēng)景名勝和自然景觀等特殊場(chǎng)所造成影響。第七章經(jīng)濟(jì)影響分析7.1項(xiàng)目投資估算7.1.1實(shí)施進(jìn)度建議項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期亦稱投資時(shí)期，是指從正式確定建設(shè)項(xiàng)目（批準(zhǔn)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告）到項(xiàng)目竣工交付使用這段時(shí)間。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度規(guī)劃總原則是精心組織、充分準(zhǔn)備，在保證建設(shè)質(zhì)量同時(shí)，盡量縮短建設(shè)時(shí)間。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度考慮以下幾個(gè)個(gè)因素：1、省建設(shè)廳粵建房字[2001]2號(hào)文件《關(guān)于調(diào)整我省商品房預(yù)售項(xiàng)目工程形象進(jìn)度條件的通知》，預(yù)售商品房項(xiàng)目形象進(jìn)度條件調(diào)整為“七層以下（含本數(shù)）的商品房預(yù)售項(xiàng)目，已完成結(jié)構(gòu)工程并封頂；七層以上的商品房預(yù)售項(xiàng)目必需完成結(jié)構(gòu)工程的2/3。根據(jù)本項(xiàng)目的具體情況，本項(xiàng)目房屋預(yù)售時(shí)間至少應(yīng)完成建設(shè)結(jié)構(gòu)工程的2/3時(shí)計(jì)起。2、項(xiàng)目的資金籌措能力。3、商品房預(yù)售轉(zhuǎn)向現(xiàn)樓銷售。4、擬建項(xiàng)目屬于高層商住樓，開(kāi)發(fā)的建筑物層高分別為九至十層。7.1.2項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃工程進(jìn)度計(jì)劃見(jiàn)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表（附表1）。7.1.3項(xiàng)目招投標(biāo)根據(jù)廣東省政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)國(guó)務(wù)院有關(guān)部門實(shí)施招投標(biāo)活動(dòng)行政監(jiān)督的職責(zé)分工意見(jiàn)的通知》的有關(guān)精神，廣東省發(fā)改委負(fù)責(zé)指導(dǎo)和協(xié)調(diào)全省招投標(biāo)工作，廣東省各有關(guān)行政主管部門具體負(fù)責(zé)對(duì)本行業(yè)領(lǐng)域的招投的監(jiān)督執(zhí)法工作。本項(xiàng)目根據(jù)《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)投標(biāo)法》的有關(guān)規(guī)定，組織進(jìn)行招投標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。根據(jù)上述文件精神及1999年9月24日廣東省第九屆人民代表大分常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議修訂的《廣東省建設(shè)工程招投標(biāo)管理?xiàng)l例》，本項(xiàng)目的招標(biāo)范圍為：勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料的采購(gòu)。招標(biāo)方式為公開(kāi)招標(biāo)。通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)，可以在較廣的范圍內(nèi)擇優(yōu)選擇信譽(yù)良好、技術(shù)過(guò)硬、具有專業(yè)特長(zhǎng)及豐富經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理公司、施工企業(yè)和設(shè)備、材料供應(yīng)商，以保證工程的質(zhì)量和降低工程造價(jià)，提高工程項(xiàng)目的社會(huì)效益和影響。招標(biāo)組織形式擬采用委托招標(biāo)方式，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)。按照《招標(biāo)投標(biāo)法》的招標(biāo)人和投標(biāo)人均需遵循招標(biāo)法律和法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，招標(biāo)程序分別為：申請(qǐng)招標(biāo)、準(zhǔn)備招標(biāo)文件、發(fā)布招標(biāo)廣告、進(jìn)行資格預(yù)審、確定投標(biāo)人名單、發(fā)售招標(biāo)文件、組織現(xiàn)場(chǎng)考察、召開(kāi)標(biāo)前會(huì)議發(fā)送會(huì)議記錄、接受投標(biāo)書、公開(kāi)開(kāi)標(biāo)、審查標(biāo)書、澄清問(wèn)題、評(píng)標(biāo)比較、評(píng)標(biāo)報(bào)告、定標(biāo)、發(fā)出中標(biāo)通知書、商簽合同、通知未中標(biāo)人。項(xiàng)目招標(biāo)的基本情況見(jiàn)表7-1河源市匯豪實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司匯豪公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告PAGEPAGE8招標(biāo)基本情況表表7-1建設(shè)項(xiàng)目名稱:XX公寓樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額(萬(wàn)元)備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘察√設(shè)計(jì)√建筑工程√安裝工程√監(jiān)理√設(shè)備√重要材料√其他√情況說(shuō)明:建設(shè)單位蓋章年月日注:情況說(shuō)明在表內(nèi)填寫不下,可附另頁(yè)。項(xiàng)目總投資估算1、投資估算內(nèi)容及方法建設(shè)投資包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)、稅費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等其他費(fèi)用。各種稅費(fèi)按XX市目前的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。整個(gè)項(xiàng)目按中、高水平計(jì)算。銀行1～3年中長(zhǎng)期貸款年利率按7.47%計(jì)取。2、建設(shè)投資估算1)建筑工程費(fèi)由于本工程沒(méi)有提供地質(zhì)勘察報(bào)告，無(wú)法知道本場(chǎng)址的工程地質(zhì)情況，因此，建議在下一階段設(shè)計(jì)工作開(kāi)始之前，應(yīng)進(jìn)行較詳細(xì)的工作地質(zhì)勘察工作，進(jìn)一步查明場(chǎng)址的工作地質(zhì)條件，以便最終確定各建筑物采用相適宜的基礎(chǔ)型式或處理措施。建筑工程投資估算表7-1。建筑工程投資估算表表7-1項(xiàng)目建筑面積（M2）單價(jià)(元/M2)工程造價(jià)(萬(wàn)元)備注樁基礎(chǔ)21835.4680174.68土建工程6501419.30合計(jì)21835.467301593.992)銷售收入和經(jīng)營(yíng)稅金及附加費(fèi)用本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入為住宅收入，銷售收入計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，按銷售收入的5%計(jì)提；銷售收入計(jì)征城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)，按營(yíng)業(yè)稅的7%計(jì)提；銷售收入計(jì)征教育附加，按營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)提；銷售收入計(jì)征堤圍費(fèi)，按銷售收入的0.12%計(jì)提。流轉(zhuǎn)稅、費(fèi)計(jì)征合計(jì)按銷售收入的5.62%計(jì)提，銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金表及附加估算表見(jiàn)下表。銷售收入和經(jīng)營(yíng)稅金表及附加估算表表7-2序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)預(yù)售現(xiàn)售2008年10～12月2009年1～3月1銷售收入（萬(wàn)元）5691.732845.862845.861.1商鋪收入（萬(wàn)元）2637.891318.951318.95銷售面積5275.782637.892637.89單價(jià)(元/平方米)500050005000銷售比例100%50%50%1.2住宅收入（萬(wàn)元）2749.841374.921374.92銷售面積11955.815977.915977.91單價(jià)(元/平方米)230023002300銷售比例100%50%50%1.4車位收入（萬(wàn)元）304.00152.00152.00銷售面積763838單價(jià)(萬(wàn)元/個(gè))4442營(yíng)業(yè)稅及附加（萬(wàn)元）371.10185.55185.553減稅費(fèi)收入（萬(wàn)元）5320.632660.312660.31注：XX目前的公共分?jǐn)偯娣e系數(shù)約為12%，故本次計(jì)算銷售面積以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，取套內(nèi)面積為建筑面積的88%。3)銷售收入和經(jīng)營(yíng)稅金及附加費(fèi)用項(xiàng)目建設(shè)投資估算表表7-3單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容計(jì)價(jià)依據(jù)投資額備注占總投資比例（%）1建設(shè)投資3887.251.1土地費(fèi)用3499.10×4820元1686.5743.391.2前期工程費(fèi)及市政建設(shè)配套費(fèi)前期工程費(fèi)以建安工程費(fèi)的6%計(jì)，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按建安工程總造價(jià)4.5%計(jì)算。187.434.821.3建筑安裝工程費(fèi)1785.0045.921.3.1建筑工程費(fèi)見(jiàn)建筑工程投資估算表1593.991.3.2水電和消防工程費(fèi)按建筑面積65元/平方米計(jì)算131.011.3.3電梯及安裝費(fèi)按20萬(wàn)元/部計(jì)算60.001.541.4開(kāi)發(fā)管理費(fèi)按銷售收入的2%計(jì)113.832.931.5稅費(fèi)按建安工程的3.41%60.871.571.6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以建安工程的3%計(jì)取53.551.383、建設(shè)期利息估算建設(shè)期利息包括土地費(fèi)用利息、前期工程費(fèi)利息及其它費(fèi)用利息,詳見(jiàn)表7-4:建設(shè)期利息估算表7-4單位：萬(wàn)元序號(hào)利息內(nèi)容計(jì)算過(guò)程計(jì)算結(jié)果備注1土地費(fèi)用利息1686.57×[（1+7.47%/12）13-1]141.702前期工程費(fèi)利息187.43×[（1+7.47%/12）13-1]15.753其它費(fèi)用利息（1785+113.83+60.87+53.55）×[（1+7.47%/12）12/2-1]76.37建筑安裝工程費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)、稅費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等4合計(jì)233.824、總投資估算項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為4121.07萬(wàn)元人民幣，其中建設(shè)投資為3887.25萬(wàn)元，建設(shè)期利息233.82萬(wàn)元。詳見(jiàn)項(xiàng)目總投資估算表（表7-3及表7-4），更詳細(xì)的投資計(jì)劃可能隨設(shè)計(jì)及實(shí)施的改變而調(diào)整。總投資估算表表7-5單位：萬(wàn)元序號(hào)費(fèi)用內(nèi)容金額備注1建設(shè)投資費(fèi)用3887.252建設(shè)期利息233.82合計(jì)4121.077.2資金籌措本項(xiàng)目所需建設(shè)資金4121.07萬(wàn)元，由開(kāi)發(fā)公司自有資金投入1500萬(wàn)元，占總估算投資的36.40%；其余2621.07萬(wàn)元可通過(guò)銀行貸款或其他渠道融資。7.3盈利能力分析若不考慮資金時(shí)間價(jià)值，項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)預(yù)計(jì)銷售收入為5691.73萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)用為371.10萬(wàn)元，減稅銷售收入為5320.63萬(wàn)元，項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)。7.3.1項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表見(jiàn)附表2。7.3.2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）根據(jù)項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表可計(jì)算出全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。1、計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率當(dāng)i1=35%時(shí)，累計(jì)凈現(xiàn)值NPV1為0.98萬(wàn)元；當(dāng)i2=36%時(shí)，累計(jì)凈現(xiàn)值NPV2為-26.27萬(wàn)元。則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：IRR＝i1＋|NPV1|×（i2-i1）/（|NPV1|+|NPV2|）=35%＋|0.98|×（36%-35%）/（|0.98|+|-26.27|）=35.04%2、計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值根據(jù)相關(guān)調(diào)查，XX現(xiàn)時(shí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均收益率在12%～20%之間，當(dāng)平均收益率ic取16%時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV的計(jì)算公式為：nNPV=∑（CI-CO）t（1+ic）-tt=0根據(jù)項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表可知財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為587.37萬(wàn)元。3、計(jì)算動(dòng)態(tài)投資回收期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均收益率取16%時(shí)，項(xiàng)目在2009年3月時(shí)累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值，則：Pb＝[16-1]＋（上期累計(jì)凈現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)值）＝（16-1）＋139.62/726.99＝15.19個(gè)月(約1.27年)即：動(dòng)態(tài)投資回收期為15.19個(gè)月(約1.27年)。由上述計(jì)算可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）>0，表明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到并超過(guò)了平均收益率的要求，在財(cái)務(wù)上是可以接受的;項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）=35.04%>16%(目標(biāo)收益率)＞7.47%（貸款利率），且水平較高，表明項(xiàng)目盈利能力較好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論：項(xiàng)目可行。第八章社會(huì)影響分析8.1社會(huì)影響效果分析1、對(duì)XX市居民收入的影響。本次建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程，增加了對(duì)項(xiàng)目所在地建設(shè)材料和勞動(dòng)力的需求，帶動(dòng)項(xiàng)目所在地周邊的文化、服務(wù)業(yè)的發(fā)展與繁榮，最終將提高項(xiàng)目所在地的國(guó)民生產(chǎn)總值；間接增加居民收入且不會(huì)擴(kuò)大貧富的差距。2、對(duì)XX市居民生活水平與生活質(zhì)量的影響。本次建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)有利于提升XX市的政府形象，提高為當(dāng)?shù)鼐用竦霓k事效率，對(duì)提高地區(qū)居民的文化生活水平和生活質(zhì)量有一定的間接促進(jìn)作用。但應(yīng)指出的是項(xiàng)目施工期間由于大量的施工人員、材料、機(jī)械等會(huì)對(duì)施工周圍環(huán)境造成一定負(fù)面影響，如噪章、灰塵等，所以應(yīng)注意施工管理，將負(fù)面影響減至最低。3、對(duì)XX市居民就業(yè)的影響。項(xiàng)目實(shí)施將會(huì)間接指導(dǎo)市民創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。從宏觀政策上把握、引導(dǎo)、解決再就業(yè)問(wèn)題。對(duì)增加就業(yè)起到一定的推動(dòng)作用。4、對(duì)不同利益群體的影響。項(xiàng)目的建設(shè)會(huì)提高從事該項(xiàng)目建設(shè)的有關(guān)材料供應(yīng)商、施工方、運(yùn)輸行業(yè)及建設(shè)用地周圍商家等收入。5、對(duì)XX市弱勢(shì)群體的影響。幫助社會(huì)弱勢(shì)群體減輕來(lái)自經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和心理的巨大壓力，不僅是各級(jí)政府部門的責(zé)任，而且也是全社會(huì)的義務(wù)，其中社會(huì)強(qiáng)者應(yīng)盡更多的義務(wù)。以減少來(lái)自在承受力最低的社群體身上爆發(fā)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，所以幫助提高弱勢(shì)群體的生存能力將起到穩(wěn)定社會(huì)、減少風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)社會(huì)發(fā)展的作用。項(xiàng)目建成后，對(duì)婦女、兒童、殘疾人等沒(méi)有任何不利影響。項(xiàng)目建成當(dāng)?shù)氐膵D女、兒童、殘疾人員的自身素質(zhì)的提高將起到積極