畢業(yè)設(shè)計沈陽市某新城項目可行性報告

1.緒論1.1選題的意義研究是決策科學(xué)在項目領(lǐng)域的應(yīng)用。所謂可行性研究，是運用多種科學(xué)手段（包括技術(shù)科學(xué)、社會學(xué)、經(jīng)濟學(xué)及系統(tǒng)工程等）對一項建設(shè)工程進行技術(shù)經(jīng)濟論證的綜合科學(xué)，其基本任務(wù)是通過廣泛的調(diào)查研究，綜合論證一個工程項目在技術(shù)上是否先進、實用和可靠，在經(jīng)濟上是否合理，在財務(wù)上是否盈利，為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。自1998年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，對國民經(jīng)濟的拉動效應(yīng)越來越大，2008年國家統(tǒng)計局日前公布的數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)業(yè)增加值占我國國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)比重超過5%,在國民經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮了支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟新的增長點，為中國經(jīng)濟的快速增長做出了貢獻。然而，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展如火如荼的同時，呈現(xiàn)出地區(qū)房產(chǎn)投資“過熱”、空置房總量直線攀升、“爛尾”工程此起彼伏的態(tài)勢，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來諸多的隱患和阻力。究其原因，問題較多源于房地產(chǎn)項目的前期策劃和可行性研究流于形式。本設(shè)計通過對宏發(fā)新城項目的可行性研究，可行使企業(yè)減少風(fēng)險，可以初步認為本項目是可行的，具有一定的開發(fā)價值。所以房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告是房地產(chǎn)市場不可或缺的組成部分。1.2可行性研究的研究現(xiàn)狀在市場國際化，經(jīng)濟全球化，競爭激烈化的環(huán)境中，項目決策水平直接關(guān)系到競爭能力，生存能力，發(fā)展水平。可行性研究最早出現(xiàn)于美國20世紀30年代初，美國開發(fā)田納西河流域開始將其列入開發(fā)程序，成為工程項目規(guī)劃的重要階段。可行性研究是科學(xué)方法，我國在20世紀50年代學(xué)習(xí)蘇聯(lián)經(jīng)驗，對一些較大項目進行過技術(shù)經(jīng)濟論證計算過一些簡單的靜態(tài)指標。改革開放以來，我國引進了項目可行性研究技術(shù)，以加強項目投資決策分析。1983年，國家計委頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項目進行可行性研究的管理試行辦法》，將可行性研究納入了基本建設(shè)的程序。1987年，1992年，國家計委先后發(fā)布了《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》兩個版本，系統(tǒng)地體現(xiàn)了我國項目可行性研究的理論與方法。此后，用科學(xué)方法提供的可行性研究報告為正確決策提供了可靠依據(jù)，對選擇最佳方案，節(jié)約項目投資，發(fā)展國民經(jīng)濟，提高經(jīng)濟效益，增強競爭能力起到了重大的，積極的作用。中國房地產(chǎn)在起伏跌宕中已經(jīng)行走了十多年,然而,本應(yīng)作為投資決策重要依據(jù)的可行性研究至今卻仍然未能獲得其應(yīng)有的地位。筆者認為,造成當(dāng)前可行性研究普及不夠、規(guī)范不夠、受重視程度不夠的原因是復(fù)雜的,而可行性研究本身誤差較大則是其中的一個重要因素。（1）當(dāng)前可行性研究的誤差有多大可行性研究是指在投資決策前,對建設(shè)項目進行全面的技術(shù)經(jīng)濟分析、論證的科學(xué)方法。它一般分為投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究、項目的評估和決策四個階段。根據(jù)國際經(jīng)驗,建設(shè)項目的可行性研究隨其工作的開展,有一定的精度要求。一般是:投資機會研究階段(耗時1-3個月,研究費用占總投資0.2%～0.8%）,誤差在±30%～20%以內(nèi);初步可行性研究階段(耗時6個月左右,研究費用占總投（0.25%～1.5%）,誤差在±20～10%以內(nèi)；詳細可行性研究階段(耗時8～10個月,研究費用占總投資（0.2～1.0%),誤差在±10%以內(nèi)。當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)可行性研究遠遠沒有達到這樣的精度要求。據(jù)筆者經(jīng)驗,在詳細可行性研究階段,成本誤差約在±5～30%之間；售價誤差在±20～100%之間；資金流量計算誤差約±20～30%。不少項目竣工結(jié)算后進行后評價的結(jié)果往往與原可行性研究的結(jié)論相差50%以上?？尚行匝芯康木薮笳`差嚴重阻礙了它的應(yīng)用、普及和作用的發(fā)揮。（2）可行性研究誤差分析決策者對可行性研究未給予應(yīng)有的重視在計劃經(jīng)濟年代,可行性研究長期扮演“可批性研究”的角色。這種畸形發(fā)展使其在投資決策中長期沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用。在國內(nèi)房地產(chǎn)起步階段,決策者長期形成的“憑感覺”、“拍腦袋”上項目的做法不但沒有改觀,甚至達到了登峰造極的程度。因為“蓋了房子就賺錢”,因為“有了項目(地塊)就賺錢”,故可行性研究較長期“缺失”投資機會研究和初步可行性研究兩個階段,一直充當(dāng)著“論證研究”或“預(yù)算研究”的作用。當(dāng)前,市場漸趨規(guī)范和成熟,但長期的受“忽視”,使可行性研究精度不夠,可信度不高;也恰恰因為這個原因,決策者一直對其未夠重視。如此惡性循環(huán),形成一個難解的結(jié)。專業(yè)化程度不高,基礎(chǔ)工作不扎實,缺乏信息支撐，理論與實踐脫節(jié),可行性研究技術(shù)落后,實用性差都是誤差形成的主要原因。（3）問題的解決方法建立科學(xué)的評價指標體系。在理論上不斷借鑒西方發(fā)達國家關(guān)于可行性研究的理論與操作方法，綜合考慮經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益等各種囚素，建立一套適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場特點的評價指標體系經(jīng)初步研究。房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究評價指標體系可包括規(guī)劃評價、設(shè)計方案評價、市場定位評價、經(jīng)濟評價等指標。建立健全房地產(chǎn)財務(wù)評價指標參數(shù)標準。提高人員素質(zhì)，建立投資責(zé)任追究制度。要提高房地產(chǎn)可行性研究準確性，必須提高可行性研究人員的素質(zhì)。從某種意義上講，可行性研究人員應(yīng)該是“全才”，必須具備工程技術(shù)、經(jīng)濟、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、法規(guī)、稅務(wù)、金融等專業(yè)知識。首先，國家有關(guān)部門應(yīng)加強對可行性研究工作的管理和引導(dǎo)，重視專業(yè)人才培養(yǎng)，完善注冊房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)經(jīng)紀人和造價工程師的陪養(yǎng)和考核體制。建立房地產(chǎn)經(jīng)濟分析師、政策分析師和房地產(chǎn)環(huán)保評價師等專業(yè)研究人才的培養(yǎng)和考核機制，為房地產(chǎn)可行性研究領(lǐng)域輸送高素質(zhì)的專業(yè)化人才。其次，在政策上扶持房地產(chǎn)評估企業(yè)和房地產(chǎn)咨詢公司的建立和發(fā)展，同時嚴格審核其是否具備接受可行性分析業(yè)務(wù)的能力，對具備能力的單位頒發(fā)資質(zhì)證書、評定等級并加以行業(yè)規(guī)范，對不具備資格的單位徹底清理。賦予國家注冊房地產(chǎn)評估師在可行性研究報告上簽字生效的權(quán)利和承擔(dān)的法律責(zé)任，建立可行性報告編制單位和研究人員的權(quán)責(zé)體制，從根源上遏制可行性研究流于形式的可能。加強定性分析工作，做到定量分析與定性分析并重。房地產(chǎn)可行性研究需要在實際工作中加強定性分析工作，特別應(yīng)加強房地產(chǎn)開發(fā)項目投資環(huán)境分析工作。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資環(huán)境分析是房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析的重要內(nèi)容，也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展謀劃的根本前提，分析房地產(chǎn)投資環(huán)境有利于房地產(chǎn)企業(yè)尋找發(fā)展機會，避免環(huán)境威脅。一般來講，對具體某個投資者而言，投資環(huán)境是無法改變也是不可控制的。尤其在投資前期充分了解和把握投資環(huán)境，對于制定正確的房地產(chǎn)投資方案，做出正確的房地產(chǎn)投資決策意義重大。因此，在房地產(chǎn)可行性分析中切實做到實事求是，定量分析與定性分析并重。還要完善房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究審批備案制度和引進社會監(jiān)督機制。首先，國家要加強房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究方面的法律法規(guī)建設(shè)，制定相關(guān)的政策。其次，建立房地產(chǎn)項目開發(fā)的社會監(jiān)督機制。對房地產(chǎn)項目建設(shè)情況和銷售情況進行定期的追蹤調(diào)查，暴光”爛尾樓”的開發(fā)單位、已經(jīng)被吊銷營業(yè)資格的可行性研究機構(gòu)和已經(jīng)被吊銷資格證書的房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究人員的名單，讓社會輿論充分發(fā)揮對房地產(chǎn)開發(fā)項目相關(guān)單位和相關(guān)個人的社會監(jiān)督作用。加快專業(yè)化及市場培育工作,推進行業(yè)規(guī)?；c專業(yè)化,是提高可行性研究水平,確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當(dāng)前市場逐漸走向規(guī)范和成熟,日益激烈的市場競爭成為企業(yè)重視、加強可行性研究的外在動力。提高從業(yè)人員素質(zhì)是控制可行性研究誤差的基本保障。從某種意義上看,可行性研究人員應(yīng)該是“全才”,必須具備相當(dāng)?shù)墓こ碳夹g(shù)、經(jīng)濟、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、法規(guī)、稅務(wù)、金融等專業(yè)知識。建立可行性研究數(shù)據(jù)庫當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場透明度還不高,可行性研究人員往往難以收集到完整和準確的市場信息（在香港,測量師在分析析時,可以從香港土地注冊處相當(dāng)于內(nèi)地國土房管局,查閱最近成交個案和以往物業(yè)的有關(guān)資料）。信息的缺失或誤差,可能給可行性分析帶來巨大誤差。在這種情況下,可行性分析人員更需要加強對信息的收集、整理工作:通過去粗取精,去偽存真的過程,將市場上分散的信息整理為可用的數(shù)據(jù),建立可行性研究數(shù)據(jù)庫。另外,有條件的企業(yè)還可加強項目后評價工作,通過分析比較,提取有用的信息,進一步提高可行性研究的實用性。隨著改革開放的不斷深入、經(jīng)濟的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)投資逐漸成為社會經(jīng)濟生活的重要組成部分,對房地產(chǎn)投資項目成敗起關(guān)鍵作用的房地產(chǎn)投資項目可行性研究越來越受業(yè)內(nèi)人士重視,它將成為房地產(chǎn)項目投資活動的一個組件,與房地產(chǎn)投資其它環(huán)節(jié)一起構(gòu)成房地產(chǎn)項目投資的全部內(nèi)容。1.3可行性研究的基本理論可行性研究的概念初步可行性研究之后，確定本期建設(shè)規(guī)模和建設(shè)期限、落實選用設(shè)備和取得環(huán)境保護部門的批件、落實工程建設(shè)條件及投資控制指標經(jīng)濟分析、資金來源等。最后完成編制研究報告，按規(guī)定向政府提交項目申請報告。可行性研究的特點可行性研究必須從系統(tǒng)總體出發(fā)，對技術(shù)、經(jīng)濟、財務(wù)、商業(yè)以至環(huán)境保護、法律等多個方面進行分析和論證，以確定建設(shè)項目是否可行，為正確進行投資決策提供科學(xué)依據(jù)。項目的可行性研究是對多因素、多目標系統(tǒng)進行的不斷的分析研究、評價和決策的過程。它需要有各方面知識的專業(yè)人才通力合作才能完成。可行性研究不僅應(yīng)用于建設(shè)項目，還可應(yīng)用于科學(xué)技術(shù)和工業(yè)發(fā)展的各個階段和各個方面。例如，工業(yè)發(fā)展規(guī)劃、新技術(shù)的開發(fā)、產(chǎn)品更新?lián)Q代、企業(yè)技術(shù)改造等工作的前期，都可應(yīng)用可行性研究。可行性研究自20世紀30年代美國開發(fā)田納西河流域時開始采用以后，已逐步形成一套較為完整的理論、程序和方法。1978年聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織編制了《工業(yè)可行性研究編制手冊》。1980年，該組織與阿拉伯國家工業(yè)發(fā)展中心共同編輯《工業(yè)項目評價手冊》。中國從1982年開始，已將可行性研究列為基本建設(shè)中的一項重要程序。可行性研究大體可分為三個大的方面：工藝技術(shù)、市場需求、財務(wù)經(jīng)濟狀況?？尚行匝芯康某绦颍?）根據(jù)國家關(guān)于編報可行性研究報告的內(nèi)容必須達到規(guī)定的深度要要求及固定資產(chǎn)投資項目試行資本金制度的規(guī)定，結(jié)合化工建設(shè)項目的具體情況，為進一步搞好建設(shè)前期工作，努力實現(xiàn)固定資產(chǎn)投資項目決策的科學(xué)化，提高投資經(jīng)濟效益。（2）可行性研究是建設(shè)項目前期工作的重要內(nèi)容，是建設(shè)程序中的重要組成部分。項目立項后必須進行可行性研究，編制和報批可行性研究報告。（3）可行性研究報告由項目法人委托有資格的設(shè)計單位或工程咨詢單位編制?？尚行匝芯繄蟾鎽?yīng)根據(jù)國家或主管部門對項目建議書的審批文件進行編制。應(yīng)按國民經(jīng)濟和社會發(fā)展長遠規(guī)劃、行業(yè)、地區(qū)發(fā)展規(guī)劃及國家的產(chǎn)業(yè)政策、技術(shù)政策的要求，對化工建設(shè)項目的技術(shù)、工程、環(huán)保和經(jīng)濟，在項目建議書的基礎(chǔ)上進_步論證（4）可行性研究報告必須實事求是，對項目的要素進行認真的、全面的調(diào)查和詳細的測算分析，做多方案的比較論證；具體論述項目設(shè)立在經(jīng)濟上的必要性、合理性、現(xiàn)實性；技術(shù)和設(shè)備的先進性、適用性、可靠性；財務(wù)上的盈利性、合法性；環(huán)境上的可行性；建設(shè)上的可行性。為項目法人和領(lǐng)導(dǎo)機關(guān)決策、審批，提供可靠的依據(jù)。（5）編制的可行性研究報告，內(nèi)容要完整，文字要簡練，文件要齊全。應(yīng)有編制單位的行政、技術(shù)、經(jīng)濟負責(zé)人簽字。負責(zé)編制可行性研究報告的單位，提供的數(shù)據(jù)資料應(yīng)準確可靠，符合國家有關(guān)規(guī)定；各項計算應(yīng)該科學(xué)合理；對項目的建設(shè)、生產(chǎn)和經(jīng)營要進行風(fēng)險分析，留有余地；對于不落實的問題要如實反映，并提出有效的解決措施（6）項目主辦單位要為編制可行性研究報告單位科學(xué)地、客觀地、公正地進行工作創(chuàng)造條件；應(yīng)向編制單位提供必要的、準確的有關(guān)基礎(chǔ)資料；與有關(guān)單位研究落實建設(shè)條件，并簽訂意向性協(xié)議或取得有關(guān)單位對擬建項目的意見書（7）化工建設(shè)項目經(jīng)濟評價，一般可按財務(wù)評價計算項目的效益和費用，分析項目的盈利能力、清償能力。利用國際金融組織貸款和有些政府貸款的項目必須作國民經(jīng)濟評價。其他大中型項目是否作國民經(jīng)濟評價，可視具體情況和有關(guān)部門要求而定（8）根據(jù)國家計委有關(guān)文件的要求，可行性研究報告是項目決策的依據(jù)，應(yīng)按規(guī)定的深度做到一定的準確性，投資估算和初步設(shè)計概算的出入一般不大于10％，否則視超出情況再議可行性研究的工作階段國外大型工程項目的可行性研究一般包括投資機會研究、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，我國的大型工程項目一般也把可行性研究分為三個階段，只是在提法上有一定的區(qū)別，并沒有實質(zhì)的不同。（1）投資機會研究階段投資機會研究亦稱投資鑒定，亦即尋求最佳投資機會的活動。投資機會研究又分為一般投資機會研究和具體投資機會研究。一般投資機會研究是以一個地區(qū)，一種行業(yè)或一種資源為對象進行的，以識別投資機會，對投資方向進行的研究。具體項目投資機會研究則是在一般投資機會研究的基礎(chǔ)上，對按以選定的投資地點和行業(yè)提出的具體投資項目所進行的機會研究。當(dāng)然，對大多數(shù)房地產(chǎn)投資者而言，除了地點的選擇以外，其投資機會研究都是針對具體項目進行的。投資機會研究階段要提供可能進行投資建設(shè)的項目，如果投資者認為提供的項目有利可圖，再進行下一步更為詳細的研究分析。因而，這一階段的工作比較粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是詳細的分析。一般是根據(jù)已有的類似工程來估算投資額，按照當(dāng)時的市場價來估算項目收入，并按大致的百分比來估算稅費。（2）初步可行性研究階段初步可行性研究在我國亦稱預(yù)可行性研究，它是指在機會研究的基礎(chǔ)上，對項目可行與否所作的較為詳細的分析論證。初步可行性研究是介于機會研究與詳細可行性研究之間的一個中間階段，起著承上啟下的作用，對于大型的、結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜的工程項目而言，是一個不可缺少的階段。初步可行性研究主要解決的問題是分析投資機會研究的結(jié)論，初步判斷項目投資是否可行，決定是否進行下一步的可行性分析。初步可行性研究與詳細可行性研究的區(qū)別主要在于獲得資料的詳細程度不同，計算結(jié)果的精度不同，并且分析的深度不同。對一些中小型投資項目，或某些投資機會研究已獲得足夠資料的項目，往往就越過初步可行性分析階段，直接進入詳細可行性分析階段。（3）詳細可行性研究階段詳細可行性研究亦稱最終可行性研究，它是工程項目決策的重要階段。在該階段，要全面分析項目的全部組成部分和可能遇到的各種問題，并最終形成可行性研究的書面成果—可行性研究報告。1.4研究內(nèi)容對沈陽市宏發(fā)新城住宅工程進行可行性研究，從總體上把握可行性研究的發(fā)展形勢，并結(jié)合到項目中去，理論與實際相結(jié)合，首先對項目的背景條件進行概述，其次對沈陽地區(qū)房地產(chǎn)進行分析，制定合理的方案和價格，2項目概況2.1項目介紹所研究的項目為沈陽市宏發(fā)新城。此項目開發(fā)單位為沈陽市宏發(fā)房地產(chǎn)有限公司。遼寧省沈陽市宏發(fā)房地產(chǎn)有限公司公司主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及售后服務(wù)。該公司于2002年在沈陽市投資3000余萬元開發(fā)建設(shè)商業(yè)住宅五棟，總面積32000平方米，其中住宅26000平方米，商業(yè)門店6000平方米。已交付使用，2009年計劃在沈陽市老城區(qū)開發(fā)宏發(fā)新城，并于2010年5月競拍到土地使用權(quán)及已辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證?，F(xiàn)已進入拆遷程序。公司設(shè)置董事會，設(shè)董事長，總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理二名，設(shè)監(jiān)事兩名，企業(yè)共有員工32人，其中各類專業(yè)職稱人員9人（中級職稱5人，初級職稱4人）公司下設(shè)總經(jīng)理辦公室，財務(wù)部，項目部，工程部，策劃部，銷售部，公司發(fā)展規(guī)劃部。公司的理念是以人為本，追求卓越，為客戶創(chuàng)造舒適優(yōu)美的生活環(huán)境，為社會創(chuàng)造不可替代的超越價值，為企業(yè)創(chuàng)造理想的經(jīng)濟效益，使之成為對外具有磁性的吸引力，對內(nèi)有凝聚力和充滿活力的現(xiàn)代化企業(yè)。2.2項目開發(fā)建設(shè)的必要性加快城市改造的需要近年來，沈陽市城市化進程速度加快，城區(qū)人口規(guī)模不斷擴大。伴隨著住宅產(chǎn)業(yè)化、市場化的日益推進，市民對住房的需求比例日益增長。為加快城市建設(shè)的步伐，推動城區(qū)的保護和更新，改善城市環(huán)境質(zhì)量，完善城市功能，塑造城市景觀，提升城市品位，根據(jù)沈陽市總體規(guī)劃和區(qū)域詳細規(guī)劃的要求以及區(qū)域建設(shè)現(xiàn)狀，經(jīng)沈陽市建設(shè)項目規(guī)劃評審委員會研究確定，同意該區(qū)域項目的建設(shè)。開發(fā)商戰(zhàn)略發(fā)展的需要該項目是老城改造的一個組成部分，通過這個項目可以提高沈陽市宏發(fā)房地產(chǎn)有限公司在房地產(chǎn)市場的知名度，在一定程度上可以增加公司在沈陽市以至在遼寧省房地產(chǎn)市場的競爭力。努力完成該項目可以給沈陽市一個滿意的答卷，在以后的貸款方面也有一定程度的好處。2.3研究依據(jù)和范圍研究依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（建設(shè)部：建標[2000]205號）《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟評估的通知》及附件（中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng)[1998]11號）《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（國家計委、建設(shè)部：計投資［1993］530號）《沈陽市建設(shè)工程價格信息》《民用建筑設(shè)計通則》《住宅建筑設(shè)計通則》《建筑設(shè)計防火規(guī)范》有關(guān)項目的基礎(chǔ)資料、技術(shù)資料等研究工作的范圍根據(jù)國家對建設(shè)項目可行性研究階段的工作范圍的深度規(guī)定，本報告對項目概況及必要性、內(nèi)容與規(guī)模、設(shè)計方案、項目組織與實施進度計劃、投標估算與資金籌措、售房盈虧平衡分析、敏感性分析等方面進行綜合研究和分析，重點研究和論述項目建設(shè)的必要性、內(nèi)容和規(guī)模、投資估算和資金籌措，為項目的決策和實施提供可靠和準確的論證。房地產(chǎn)開發(fā)項目內(nèi)容繁雜，涉及因素多，僅依靠個別指標來衡量其優(yōu)劣是非是非常困難的。評價一個項目的優(yōu)劣，還要綜合考慮社會，技術(shù)，環(huán)境，生態(tài)等諸多方面，因此，需要對開發(fā)項目進行綜合評價。綜合評價的方法很多，包括評分綜合評價法，層次分析法，灰色綜合評價法，模糊數(shù)學(xué)綜合評價法等。最常用的是評分綜合評價法。評分綜合評價法就是對方案的各項指標規(guī)定一個滿足程度，根據(jù)指標的重要性賦予指標一個權(quán)重，根據(jù)計算模型計算各個方案的綜合單指標評分值，由此得出總綜合分值，依次選擇最優(yōu)方案的方法。具體內(nèi)容包括如下:（1）規(guī)劃設(shè)計，包括建筑物主要參數(shù)，建筑物布局，市政設(shè)施以及其他公用設(shè)施配套等的確定和選擇；（2）對多種方案進行總體性描述；（3）詳細介紹選定方案的情況，包括建筑物布局，功能劃分，道路交通，市政設(shè)施及公用設(shè)施分布，建筑物主要技術(shù)參數(shù)，項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標等。房地產(chǎn)項目的財務(wù)評價是指按照國家現(xiàn)行會計、稅收等制度，選取贏利能力、償債能力等多項指標進行分析，考察項目的財務(wù)狀況、獲利能力和所取得的經(jīng)濟效果。項目的財務(wù)評價是通過一系列財務(wù)評價指標反映出來的。這些指標可以分為贏利能力指標(價值型、效率型、期限型指標)，如財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)凈現(xiàn)值率、投資報酬率、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等;償債能力指標，如借款償還期、資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率等。按照是否考慮時間因素的影響，可以將財務(wù)評價指標分為動態(tài)評價指標和靜態(tài)評價指標，動態(tài)評價指標考慮時間因素對資金的影響，如財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率等;靜態(tài)評價指標不考慮時間因素對資金的影響，如靜態(tài)投資回收期、投資報酬率等。在大型項目和開發(fā)、回收期長的項目中，為準確測算，通常應(yīng)統(tǒng)籌考慮動態(tài)評價指標和靜態(tài)評價指標。在中小型項目和回收期短的項目測算中，可僅使用靜態(tài)評價指標。（1）贏利能力指標(價值型、效率型指標)a.凈現(xiàn)值(NPV)財務(wù)凈現(xiàn)值是指將項目壽命期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，用一個設(shè)定的折現(xiàn)率逐期折現(xiàn)的現(xiàn)值的代數(shù)和，其計算公式為:-t公式中，NPV為項目在起始時間點的財務(wù)凈現(xiàn)值;CI和CO分別為現(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出量;t為時期，ic為折現(xiàn)率，一般用行業(yè)基準收益率或期望的預(yù)期收益率。一般用財務(wù)凈現(xiàn)值指標評價項目的經(jīng)濟可行性，如NPV＞0，則項目可以投入:如NPV＜0，則項目應(yīng)該被放棄。b.內(nèi)部收益率(IRR)內(nèi)部收益率的實質(zhì)就是使投資方案在計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。計算公式為:(1+FIRR)-t=O公式中，CI和CO分別為現(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出量，(CI-CO)t為項目在第t年的凈現(xiàn)金流量。IRR主要是反映資金的使用效率。c.投資報酬率(投資收益率R)投資報酬率是指項目在正常年份的凈收益或項目壽命期的年平均凈收益與投資總額的比率，通常用百分數(shù)表示，計算公式為:投資收益率=(年凈收益/投資總額)100%投資收益率可分為稅前投資收益率和稅后投資收益率，在項目評價中，該指標通常用來和行業(yè)的平均投資收益率進行比較，以判斷該項目投資贏利能力能否達到行業(yè)的平均水平。（2）償債能力指標項目有無支付債務(wù)能力也是項目是否能成功的關(guān)鍵因素，項目償債能力指標包括借款償還期、資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率等，在項目回收期較短時，通常可不考慮償還期，僅測算項目的其他償債指標。在具體項目運作中，可編制“資金來源及使用計劃表”“借款還本付息表”等表格。2.4項目的建設(shè)條件項目建設(shè)條件包括項目建設(shè)自然條件、項目建設(shè)用地條件以及項目建設(shè)的市政配套條件等。項目建設(shè)自然條件沈陽位于中國東北地區(qū)南部，遼寧省中部，以平原為主，山地、丘陵集中在東南部，遼河、渾河、秀水河等途經(jīng)境內(nèi)。屬于溫帶季風(fēng)氣候，年平均氣溫6.2-9.7℃，自1951年有完整的記錄以來，沈陽極端最高氣溫為38.3℃(1952年7月18日)，極端最低氣溫為-32.9℃（2001年1月15日）；之前沈陽還觀測到39.3℃（1920年）的高溫，和-33.1℃（1950年）的低溫。全年降水量600-800毫米，1951年至2010年市區(qū)年平均降水量716.2mm,全年無霜期155-180天。受季風(fēng)影響，降水集中在夏季，溫差較大，四季分明。冬寒時間較長，達近六個月，降雪較少，最大降雪為2007年3月4日47.0毫米的特大暴雪；夏季時間較短，多雨，1973年8月21日曾下過215.5毫米的大暴雨。春秋兩季氣溫變化迅速，持續(xù)時間短；春季多風(fēng)，秋季晴朗。項目建設(shè)用地條件占地面積150畝，規(guī)劃建筑面積215210平方米，其中住宅建筑面積為192940平方米。項目市政配套條件網(wǎng)絡(luò)：家庭綜合布線系統(tǒng)，高標準寬帶信息網(wǎng)絡(luò)；電話通訊：小區(qū)室外電話通訊網(wǎng)將在施工圖設(shè)計后期由電信公司配合設(shè)計實施；天然氣：小區(qū)天然氣管線，將在施工圖設(shè)計后期由天然氣公司配合設(shè)計實施；供電：小區(qū)供電管線，將在施工圖設(shè)計后期由供電局配合設(shè)計實施；排水：駁接城市專用的排水道；供水：小區(qū)供水管線，將在施工圖設(shè)計后期由供水局配合設(shè)計實施。3市場分析本項目的市場分析將從宏觀房地產(chǎn)市場、沈陽房地產(chǎn)市場、周邊競爭項目以及本項目自身所具有的優(yōu)勢、劣勢、投資機會和項目威脅等方面進行分析，最后對項目的功能、目標群體、品牌形象和價格等進行初步定位。3.1宏觀房地產(chǎn)市場分析經(jīng)濟環(huán)境分析目前整體經(jīng)濟處最低時期，走勢止跌已經(jīng)成為大部分開發(fā)企業(yè)的共識。而有一部分認為隨著國家從10年底就開始在宏觀經(jīng)濟調(diào)控方面不斷出臺旨在刺激國內(nèi)消費需求的一系列政策，并且在此后的幾個月時間里其政策效應(yīng)不斷顯現(xiàn)，對沈陽房地產(chǎn)的發(fā)展有一定程度的幫助。沈陽樓市的發(fā)展相對東部沿海城市，其自身內(nèi)部水分較少，基本不存在泡沫。主要依靠當(dāng)?shù)氐娜丝趦?yōu)勢，以及購房者的理性購房，使其健康發(fā)展3.1.2社會環(huán)境分析我國正全面建設(shè)現(xiàn)代化，加快實現(xiàn)小康社會。其中規(guī)劃對房地產(chǎn)業(yè)提出了新的更高要求，主要表現(xiàn)在：調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟適用住房，嚴格控制大戶型高檔商品房，按照保障供給、穩(wěn)定房價的原則加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，促進住房梯次消費等方面，提高行業(yè)的市場化程度。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)仍是未來國家發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，發(fā)展前景廣闊。3.1.3技術(shù)環(huán)境分析進入21世紀以來，中國的科技發(fā)展戰(zhàn)略開始發(fā)生轉(zhuǎn)變。國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”規(guī)劃與科技部隨后制訂的科技發(fā)展規(guī)劃和高技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃明確提出了實現(xiàn)技術(shù)跨越式發(fā)展的總體目標，強調(diào)要在“促進產(chǎn)業(yè)技術(shù)升級”和“提高科技持續(xù)創(chuàng)新能力”兩個層面進行戰(zhàn)略部署，在進一步發(fā)揮勞動密集型產(chǎn)業(yè)比較優(yōu)勢的同時逐步形成中國高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的群體優(yōu)勢和新的比較優(yōu)勢?，F(xiàn)代技術(shù)的發(fā)展給企業(yè)提供了一些機遇，技術(shù)的進步使企業(yè)可以通過利用新的生產(chǎn)方法，新的生產(chǎn)工藝過程或新材料等各種途徑，生產(chǎn)出高質(zhì)量、高性能的產(chǎn)品，同時也可能使得產(chǎn)品的成本大大降低。建筑節(jié)能是我國可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢。國家出臺的一系列相關(guān)政策法規(guī)，促使開發(fā)商在項目的開發(fā)建設(shè)過程中考慮各種建筑節(jié)能新技術(shù)，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)緊跟技術(shù)的腳步，接受新的開發(fā)理念，利用節(jié)能材料提高企業(yè)的競爭力，以更好的滿足消費者的需求。3.2沈陽房地產(chǎn)市場分析沈陽社會經(jīng)濟概況農(nóng)業(yè)：沈陽地處東北地區(qū)，水繞山環(huán)、沃野千里是東北區(qū)地面結(jié)構(gòu)的基本特征，土質(zhì)以黑土為主，是形成大經(jīng)濟區(qū)的自然基礎(chǔ)。經(jīng)濟作物為春麥、大豆、馬鈴薯、玉米、甜菜、高粱，其農(nóng)作物分布有些微的區(qū)域差異，北部盛產(chǎn)大豆、甜菜、大米等，中部則盛產(chǎn)高粱、小米、棉、花生等，南部則盛產(chǎn)溫帶水果、玉米、棉花等，“寒暖農(nóng)分異，干濕林牧全，麥菽遍北地，花果布南山”即說明了當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)作物分布現(xiàn)象。工業(yè)：沈陽是建國初期國家重點建設(shè)起來的以裝備制造業(yè)為主的全國最重要重工業(yè)基地之一。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，沈陽的工業(yè)門類已達到14200個，現(xiàn)在規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)33533家。近年來，沈陽市委、市政府以振興東北大環(huán)境為背景，以振興沈陽老工業(yè)基地為主線，提出“東北大振興，沈陽要先行”的口號，在堅持改革開放和工業(yè)立市方略的同時，加快國有經(jīng)濟戰(zhàn)略性調(diào)整步伐，外資和民營經(jīng)濟迅速成長壯大；城市發(fā)展空間和產(chǎn)業(yè)布局得到優(yōu)化和拓展；汽車及其零部件產(chǎn)業(yè)、裝備制造業(yè)、電子信息、化工醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，已成為全市經(jīng)濟快速發(fā)展的重要支撐；科技創(chuàng)新能力和企業(yè)研發(fā)能力不斷提高，形成了一批具有較強競爭力的產(chǎn)品和企業(yè)；城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)明顯加快，軟環(huán)境建設(shè)得到了進一步改善。沈陽經(jīng)濟建設(shè)和社會環(huán)境得到長足發(fā)展，人民生活水平迅速提升，沈陽經(jīng)濟和社會步入了快速發(fā)展的嶄新時期。與此同時，沈陽還先后獲得“國家環(huán)境保護模范城市”、“國家森林城市”、“國家園林城市”、“中國最具幸福感城市”等稱號，連續(xù)兩年進入全國百強城市前十名，并躋身中國十大最具經(jīng)濟活力城市行列。根據(jù)遼寧省及沈陽市規(guī)劃，沈陽將建成遼寧省省會、國家中心城市、國家先進制造業(yè)基地、國家歷史文化名城，以期進一步提升沈陽在國家城市中的地位。到2020年，沈陽市常住人口將達到1000萬，城鎮(zhèn)化水平達到87%；到2030年，常住人口達到1200萬，城鎮(zhèn)化水平達到90%，同時全面實現(xiàn)建設(shè)國家中心城市和國際競爭力優(yōu)勢明顯的東北亞重要城市的目標。在經(jīng)濟全球化迅猛發(fā)展的今天，面對全面實施振興東北老工業(yè)基地的重要戰(zhàn)略機遇，沈陽市政府確定，到2012年把沈陽建成全國裝備制造、東北地區(qū)商貿(mào)物流和金融三大中心，成為遼寧乃至東北地區(qū)全面振興的重要增長極。沈陽以其優(yōu)越的地理位置，雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)及科技實力，完善的市場體系和發(fā)達的交通網(wǎng)絡(luò)必將成為中國最具吸引力的投資地區(qū)之一?？萍冀逃?009年承擔(dān)國家863計劃、科技支撐計劃、973等計劃立項245項。舉辦重大科技活動30項。中科儀羅茨干泵等20個項目列入國家重大科技專項，沈陽IC裝備產(chǎn)業(yè)基地成為國家集成電路裝備高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地，輝山農(nóng)業(yè)科技園晉升為國家級科技園區(qū)。沈陽市成為“國家知識產(chǎn)權(quán)工作示范城市”。2009年，全市擁有市及市以上獨立科學(xué)研究與技術(shù)開發(fā)機構(gòu)107個；省級以上工程（技術(shù)）研究中心136個，其中國家級14個；省級以上重點實驗室166個，其中國家級10個。全年市以上登記認定的科技成果312項，其中應(yīng)用技術(shù)成果281項。應(yīng)用技術(shù)成果中，達到國際水平139項（國際領(lǐng)先35項，國際先進104項）；達到國內(nèi)水平136項（國內(nèi)領(lǐng)先93項，國內(nèi)先進43項）。軟科學(xué)成果及基礎(chǔ)理論成果31項。各類技貿(mào)機構(gòu)技術(shù)貿(mào)易成交額67.47億元。專利申請7708件，其中發(fā)明專利申請2920件；專利授權(quán)3637件，其中發(fā)明專利授權(quán)802件。全年承擔(dān)國家863計劃、科技支撐計劃、973計劃立項150項。舉辦重大科技活動35項。擁有兩院院士26人（1人為雙院士）。沈陽房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析（1）沈陽房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀：沈陽房地產(chǎn)市場形成的時間較短，與傳統(tǒng)行業(yè)相比，還不太成熟，行業(yè)發(fā)展、規(guī)范的政策法規(guī)不夠健全，隊伍比較新，駕馭行業(yè)發(fā)展的能力還不太強，而周圍環(huán)境復(fù)雜多變，經(jīng)營成本高、風(fēng)險大，抗災(zāi)御變的能力欠缺，稍有閃失，一些開發(fā)公司就會敗下陣來，從而減緩整個行業(yè)乃至城市建設(shè)的前進步伐。當(dāng)前，沈陽市房地產(chǎn)的總體狀況是：房地產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)快速增長，2001年全年房地產(chǎn)市場共投資6.74億元，比97年增長了2.57倍；城區(qū)住房已基本告別短缺時代，由賣方市場進入了買方市場；商品房銷售價升量增，去年，房地產(chǎn)銷售收入5.47億元，比97年增長了2.16倍，平均房價為947元/m2，增長了55、，銷量57.76萬平方米，比97年增長了1.04倍，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的理性化程度進一步提高，開發(fā)商魚龍混雜，競爭不規(guī)則，整個市場已經(jīng)進入了調(diào)整分化期。（2）發(fā)展趨勢目前開發(fā)商太多：在冊的就有116家之多，還有相當(dāng)數(shù)量掛靠正規(guī)在冊開發(fā)公司的“無名英雄”，而且大量外行企業(yè)和個人認為房地產(chǎn)錢好賺，抱著“一本萬利”的愿望，信心十足地進入沈陽房地產(chǎn)市場。隨著這次全國上下整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序活動的開展以及沈陽房地產(chǎn)市場自身的規(guī)范發(fā)展，大多數(shù)小個劣勢企業(yè)將遭受滅頂之災(zāi)，陸續(xù)被淘汰出局。入世即將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生雙面影響，加速了房地產(chǎn)市場的兩極分化。（3）房地產(chǎn)行業(yè)的階段性進步和市場的發(fā)育都要進行必要的調(diào)整和分化：當(dāng)前沈陽房地產(chǎn)市場正在從以下八大方面進行調(diào)整分化：一是市場的調(diào)整與分化：大眾市場與小眾市場在各自的領(lǐng)域內(nèi)競相成長；二是政策的調(diào)整與分化：房地產(chǎn)行業(yè)政策繼續(xù)成熟化、趨同化、穩(wěn)定化、標準化；三是“門檻”的調(diào)整與分化：政府將用新的技術(shù)性、經(jīng)濟性“門檻”適度地限制開發(fā)商和引導(dǎo)規(guī)模化，引導(dǎo)消費者高水平生活，引導(dǎo)開發(fā)商高水平競爭。市場價格特征分析2008年以來，沈陽房地產(chǎn)市場運行態(tài)勢良好，走勢強勁，呈現(xiàn)出供銷兩旺的格局，房價穩(wěn)中有升。其中多層普通住宅平均售價為2800~3200元/平方。但由于在建項目的層次因為地段和配套的因素,銷售價格相差很大。3.3項目的SWOT分析項目優(yōu)勢分析一、項目地理位置優(yōu)越項目位于沈陽市重建的核心地帶，是未來城市發(fā)展的重心。隨著政府加大舊城投資力度以及沈陽戰(zhàn)略的實施，項目周邊區(qū)域的發(fā)展?jié)摿⒃絹碓酱?。環(huán)境優(yōu)美，交通便利。二、項目周邊良好的社會環(huán)境本項目所在地屬于沈陽規(guī)劃重建的核心位置，項目區(qū)域內(nèi)有建立小學(xué)、花園酒店等商業(yè)、教育配套設(shè)施，社會環(huán)境良好。三、開發(fā)商的知名度不斷提升宏發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在沈陽陽成功開發(fā)了多個標志性樓盤，創(chuàng)造了多項榮譽，市場知名度不斷提升，公司的品牌得到了廣泛的認可。這些都為項目的開發(fā)和銷售提供了有利條件。項目劣勢分析從目前來看，項目的劣勢主要體現(xiàn)在周邊城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有待完善，項目周邊作為拆遷開發(fā)用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有待進一步的完善，建議開發(fā)商與新區(qū)城建部門積極聯(lián)系爭取早日解決。項目開發(fā)周期較長，影響喜愛消費者心理預(yù)期。本項目現(xiàn)在處于初步設(shè)計階段，預(yù)計一期純住宅工程將于2012年竣工并交付使用，社區(qū)內(nèi)配套的完善需要一個過程，遠期樓盤的建設(shè)以及項目周邊環(huán)境的形成與完善等等很多不確定性因素在一定程度上會影響消費者對未來情況的心理預(yù)期。項目機會分析從宏觀經(jīng)濟形勢分析，本項目符合國家促進住房制度改革，加快住宅建設(shè)步伐的住房政策，是舊城改造的重要組成部分。從公司角度出發(fā)有利于提高開發(fā)公司的知名度，也為以后的項目打下良好的政府關(guān)系。項目威脅分析在項目開始建設(shè)不久，周邊又有樓盤相繼開工建設(shè)，在同等的條件下競爭相對激烈，有可能展開價格戰(zhàn)，心理戰(zhàn)，對本項目樓盤的銷售，成本開支有一定的威脅。對策以上分析了本項目的優(yōu)勢、劣勢以及外部環(huán)境提供的機會和帶來的威脅。開發(fā)商要充分利用自身的優(yōu)勢避免或減少外部環(huán)境的威脅，同時利用外部環(huán)境提供的機會克服項目內(nèi)部的劣勢。具體采取的策略可以從四個方面考慮：SO、ST、WO、WT，現(xiàn)僅就其中一種（WO）進行分析如下：（1）沈陽宏發(fā)地產(chǎn)有限公司應(yīng)加強與政府的合作，爭取政府部門的更多的支持和政策上的優(yōu)惠。（2）本項目目前還處于初步設(shè)計階段，建議開發(fā)商增加適當(dāng)而有效的廣告投放，加強企業(yè)自身的宣傳，擴大企業(yè)的知名度，突現(xiàn)自身已有的和將有的優(yōu)勢。以準確的形象策劃和公關(guān)宣傳活動，進一步提升產(chǎn)品的知名度、美譽度和社會認知度，加強企業(yè)品牌建設(shè)與宣傳，向消費者宣傳公司良好信譽以及“致力于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)，改善人居環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境，推動城市文化建設(shè)，將把所在城區(qū)建設(shè)成為國際化、市場化、生態(tài)化、人文化、最適宜人居的城市新區(qū)而努力”的公司理念。同時企業(yè)還應(yīng)該提高產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量。（3）要加快樓盤開發(fā)進度以及規(guī)劃中基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)速度，降低潛在消費者的心理預(yù)期風(fēng)險。（4）借鑒其它成功樓盤的經(jīng)驗，作為參考，以順利完成本項目的具體開發(fā)。特別值得注意的是，如此大的項目需要開發(fā)商具有較強的資金支持和管理運作能力，因此對于項目的開發(fā)商，需要在項目的開發(fā)過程中加強資金和投資的管理?？傊?，開發(fā)商必須重視項目的弱勢，充分利用外部的機會，以期通過此項目的開發(fā)，使公司能夠在短期內(nèi)躋身于沈陽大型房地產(chǎn)開發(fā)商的前列，成為沈陽最具影響力和最具核心競爭力的大型房地產(chǎn)企業(yè)之一。3.4項目初步定位綜合以上的市場分析，可以得出以下結(jié)論：住宅市場供需兩旺，穩(wěn)中有升，消費者需求理念有所變化，更加關(guān)注住宅的品質(zhì)，中檔價位的住宅市場供給量與需求量之間仍有足夠大的市場空間。本項目自身優(yōu)勢較為明顯，在所處市場環(huán)境中的機會大于威脅，區(qū)域整體開發(fā)的進展會更加突顯本項目的價值，市場前景樂觀。項目開發(fā)應(yīng)本著超前、實用、創(chuàng)造、舒適的原則，把“人性化”、“綠色建筑”、“節(jié)能建筑”等一些先進的開發(fā)理念融為一體，全面提升社區(qū)品質(zhì)，開創(chuàng)生活新概念。項目的功能本項目是商品住宅小區(qū)，在滿足居住功能的前提下，結(jié)合一期開發(fā)的成功經(jīng)驗，提出項目的功能定位如下。（1）營造良好的小區(qū)環(huán)境，實現(xiàn)人與自然的融合；建立一個舒適的、和諧的、健康的、可持續(xù)發(fā)展的高品質(zhì)家園；（2）為業(yè)主提供一個安全、恬靜、溫馨的居住生活空間，促進鄰里關(guān)系；（3）建立方便快捷、完完善的智能化化系統(tǒng)，為業(yè)業(yè)主提供全方方位的便利服服務(wù)，構(gòu)建和和諧的居住小小區(qū)。項目的目標市場根據(jù)市場的需要，充充分利用項目目在地理位置置、自然條件件、文化氛圍圍等方面的天天然優(yōu)勢，借借助“和諧社區(qū)”、“節(jié)能社區(qū)”等新理念的的推廣，創(chuàng)造造出產(chǎn)品的差異性，進而而確定項目的的市場目標客客戶群體如下下。（1）沈陽的中高收入入階層；（2）有意在此二次置業(yè)業(yè)的周邊城市市工薪階層人人群；（3）有意對房地產(chǎn)進行行保值、增值值的外地投資資者；該項目地理位置確確實很好，因因此該項目具具有開發(fā)的價價值。周邊競爭性樓盤分分析（1）萬正公館萬正大公館是萬正正房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的以公館文文化為背景的的主題商住社社區(qū)。外部環(huán)環(huán)境優(yōu)越，交交通便利。小小區(qū)總用地面面積640664平方米，建筑筑面積985564.266平方米。

項目由多棟多層組成成，主要戶型型以三室二廳廳二衛(wèi)為主力力戶型.。銷售平均價為29000元/㎡左右。（2）鴻源小區(qū)住宅鴻源小區(qū)住宅在南南陽光武東路路與獨山大道道交叉東北角角，三室二廳二二衛(wèi)一陽，售售價3300元/平方。（3）萬通園房萬通園地產(chǎn)十年一一劍鑄就60萬㎡輝煌之之作，交通、配套套設(shè)施日臻完完善，和眾多多居住項目共共同撐起新的的中心居住區(qū)區(qū)，全新時尚尚陽光戶型，97㎡二室二廳廳，138㎡三室兩廳廳，157㎡四室兩廳廳。銷售平均價為27000元/㎡項目的初步價格本項目在對近期相相似樓盤進行行調(diào)研，以確確定項目價格格的初步范圍圍，根據(jù)市場場調(diào)研結(jié)果，本本項目的價格格初步定為：：高層2900元-3100元／㎡。項目的規(guī)劃設(shè)計方方案建立小區(qū)的規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案從設(shè)設(shè)計指導(dǎo)思想想、總平面設(shè)設(shè)計、建筑設(shè)設(shè)計、專項設(shè)設(shè)計等幾個方方面進行說明明，最后對設(shè)設(shè)計方案的技技術(shù)經(jīng)濟指標標進行闡述。（1）設(shè)計理念建立小區(qū)摒棄傳統(tǒng)統(tǒng)的建筑風(fēng)格格，采用高層層、低密度式式布局，公共共空間充足，環(huán)環(huán)境優(yōu)美和諧諧，充足的綠綠地隔離了外外界的紛擾。這這里的安靜閑閑適是新城市市生活的代表表，展現(xiàn)了人人類對環(huán)境、健健康、輕松、閑閑適的詩意居居住的追求，創(chuàng)創(chuàng)造一種舒適適感和滿足感感，強調(diào)社會會與自然、人人文歷史等關(guān)關(guān)系的完美和和諧。（2）環(huán)境景觀景觀設(shè)計作為社區(qū)區(qū)主要特色的的體現(xiàn)，同時時也是居民室室外活動的場場地形態(tài)，它它的設(shè)計直接接影響到項目目的整體形象象。本項目景景觀設(shè)計以貼貼近自然、享享受生活為出出發(fā)點，提供供開敞流動的的空間感和通通透的景觀面面，項目綠化化率達51%。規(guī)模大，每棟棟樓前有綠地地空間，給居居民提供經(jīng)常常使用的公共共場所。首層住戶均均設(shè)落地窗，且且窗前都有室室外小花院，減減少了外部干干擾，大多數(shù)數(shù)住戶能夠看看到中心花園園的景觀，多多數(shù)居民到達達中心花園的的路程最短?？紤]細致周周到，重視每每一個細微之之處，考慮不不同年齡居民民的不同需求求，真正做到到“想客戶所想”。宅間綠地相相對幽靜，為為居民提供良良好的居住環(huán)環(huán)境和休閑、活活動、散步、交交往空間。在在不同宅間的的景觀要分別別采用不同特特色的園林景景觀設(shè)計，使使其具有識別別性。（3）道路交通體系規(guī)劃劃道路設(shè)計原則：便便捷性原則：：主干道盡量量直達，次干干道盡量靠近近景觀區(qū)，舒舒適性原則：：道路與環(huán)境境相結(jié)合。交通體系設(shè)計：居居住區(qū)道路按按照三級路網(wǎng)網(wǎng)系統(tǒng)布置，在在保證內(nèi)外交交通聯(lián)系便利利、順暢的前前提下，創(chuàng)造造適度的人車車分流交通系系統(tǒng)。其中，主主干道路寬99米，次干道6米，宅前小路路3米。在整個小小區(qū)規(guī)劃中設(shè)設(shè)一主入口，一個次入口，使小區(qū)的交通更便捷美觀。停車場地：考慮到到小區(qū)規(guī)模不不大，選擇在在1號、2號樓后，商商場前和3號樓前設(shè)置置臨時停車場場，1號、2號樓和商場場下設(shè)置地下下停車場。地地上85個車位，地地下322個車位，車車子放置采取取就近原則，力力求對居民生生活影響最小小。（4）公建配套從項目整體出發(fā)，按按國家有關(guān)政政策及設(shè)計規(guī)規(guī)范要求，建建立小區(qū)項目目的公建配套套設(shè)施完善，主主要有物業(yè)管管理中心、商商業(yè)服務(wù)設(shè)施施等，各項成成熟的配套設(shè)設(shè)施在為客戶戶提供良好服服務(wù)的同時，也也解除了他們們的后顧之憂憂。（5）住宅類型根據(jù)市場需求的調(diào)調(diào)查，針對人人們普遍喜歡歡的樓型，同同時依照小區(qū)區(qū)原有的地形形地貌，方案案中選擇以高高層為主，住宅所有戶戶型設(shè)計均考考慮到自然通通風(fēng)，創(chuàng)造良良好的室內(nèi)氣氣候，依據(jù)人人的生活模式式，以起居室室為中心，做做到公私、污污潔、鬧靜分分區(qū)。廳、房房朝向均以景景觀視線為主主。還要注意意管線的隱蔽蔽設(shè)計，各種戶戶型均設(shè)計了了相應(yīng)配套的的儲藏空間，并并優(yōu)化住宅陽陽臺、露臺設(shè)設(shè)計。（6）戶型設(shè)計在戶型方面，鑒于于現(xiàn)代家庭結(jié)結(jié)構(gòu)的變化和和家庭規(guī)模的的縮小，市場場上提供的主主力戶型一般般為中小面積積的兩室兩廳廳、三室兩廳廳的戶型。同同時，還有一一些開發(fā)商提提供面積更小小的迷你戶型型。建筑類型型一般都是以以小高層為主主，占到了所所有建筑類型型的55%左右，考慮慮到容積率、總總建筑面積，最最重要的是開開發(fā)商自身的的經(jīng)濟效益，一一些開發(fā)商還還提供了相當(dāng)當(dāng)比例的高層層住宅。在我我們調(diào)查的11個項目中，項項目占地面積積100畝以上的有5個，占45.5%。這在一定定程度上體現(xiàn)現(xiàn)了小區(qū)的規(guī)規(guī)模效應(yīng)，強強大的規(guī)模不不僅可以節(jié)約約成本，還可可在市場上產(chǎn)產(chǎn)生巨大影響響，提升項目目的知名度。（7）專項設(shè)計保安監(jiān)控系統(tǒng)：小小區(qū)設(shè)保安中中心，內(nèi)設(shè)監(jiān)監(jiān)控制主機及及相關(guān)設(shè)備，實實行24小時監(jiān)控控。小區(qū)各出出口處設(shè)防盜盜探測器。小小區(qū)主要出入入口、車庫、走走廊、電梯轎轎箱等安裝攝攝像機，采用用半球形吸頂頂安裝，既有有隱蔽性，又又有裝飾性。采采用多畫面分分割器?？梢砸愿嗟娘@示示、記錄、回回放圖像。公公寓樓設(shè)置用用戶平臺，將將防盜、防火火、防煤氣泄泄露、對講信信號等通過用用戶平臺傳送送至管理中心心。交通及停車場管理理系統(tǒng)：停車管理，是是針對建設(shè)安安全文明小區(qū)區(qū)的需要，以以物業(yè)小區(qū)內(nèi)內(nèi)的停車場智智能化管理為為目標，以達達到停車用戶戶進出方便、快快捷、安全，物物業(yè)公司管理理科學(xué)高效、服服務(wù)優(yōu)質(zhì)文明明的目的。對對提高物業(yè)管管理公司的管管理層次和綜綜合服務(wù)水平平方面將起重重要的作用。停車場管理系統(tǒng)采用自動化系統(tǒng)，用于停車場內(nèi)車況的監(jiān)測、車輛的服務(wù)管理、場內(nèi)環(huán)境狀況監(jiān)視、計時計費管理等，并在東道出入口設(shè)讀卡機和欄桿機，入口處和機房內(nèi)設(shè)有空位數(shù)量顯示。3.5總體設(shè)計計思路根據(jù)設(shè)計規(guī)劃的思思路，以項目目中心景觀為為核心，分組組團進行規(guī)劃劃，各棟單體體建筑平行布布局，在空間間營構(gòu)上，力力求構(gòu)筑人性性化生態(tài)空間間，發(fā)掘園林林藝術(shù)適合人人居的精華要要素，體現(xiàn)和和諧與自然，構(gòu)構(gòu)成一座精雕雕細琢的精品品。3.6項目主要要技術(shù)經(jīng)濟指指標表3項目的技術(shù)指標匯匯總表Tablet.33Summmaryooftheeprojjectsspecifficatiions規(guī)劃用地面積：100048㎡㎡居住建筑密度：24.7%總建筑面積：215210㎡㎡住宅棟數(shù)：18棟其中：地上：200090㎡㎡住宅平均層數(shù)：12.8層地下:15120㎡總居住戶數(shù)：1716戶住宅建筑面積：192940㎡㎡總居住人口：5269人住宅用地面積：15120㎡停車位：1034個公共建筑面積：7150㎡其中地下車位：602個公共建筑用地面積積：9365.5㎡㎡地上車位：432個道路面積：13316㎡綠化率：51.4%總面積：51446.5㎡容積率（不含地下下）：24項目的總投資估算算4.1項目總投投資估算的依依據(jù)與原則本設(shè)計對宏發(fā)新城城項目進行可可研過程中，項項目總投資估估算主要依據(jù)據(jù)：（1）《投資項目可行行性研究報告告》計辦投資資[20022]15號；（2）《投資項目經(jīng)濟濟咨詢評估指指南》咨經(jīng)[19988]11號；（3）《全國統(tǒng)一安裝裝工程預(yù)算定定額》；（4）《遼寧省建筑安安裝工程費用用定額》；（5）《遼寧省建筑裝裝飾工程綜合合基價（2002）》豫建設(shè)設(shè)標[20022]66號；（6）規(guī)劃設(shè)計方案；（7）類似工程的相關(guān)造造價費用水平平；（8）國家配套的相關(guān)關(guān)文件等；項目總投資估算主主要原則：（1）項目投資估算盡可可能反映項目目的實際情況況的原則；（2）項目總投資估算盡盡量符合節(jié)約約的原則；（3）項目總投資估算盡盡量符合安全全的原則；（4）項目總投資估算盡盡量符合各項項規(guī)范的原則則；（5）項目總投資估算盡盡量符合合理理性原則；（6）項目總投資估算對對于無法準確確估算或因市市場變化導(dǎo)致致投資增加的的項目在預(yù)備備費中考慮。4.2項目總投投資估算項目的總投資包括括土地費用、前前期工程費用用、城建費用用、建安總造造價、管理費費用、預(yù)備費費以及投資利利息等項。土地費用“宏發(fā)新城”一期住住宅項目占地地面積150畝。土地費費用總計為5000萬元，包括括得到土地使使用權(quán)的各項項稅費。前期費用（1）三通一平費：220元/平方米，以以此計算三通通一平費為200.1萬元。（2）勘察設(shè)計費：依依據(jù)國家發(fā)改改委、建設(shè)部部關(guān)于發(fā)布《工工程勘察設(shè)計計收費管理規(guī)規(guī)定》的通知知（計價格[20022]10號）文件，計計算設(shè)計費為為847.334萬元。依據(jù)據(jù)勘察收費標標準，計算勘勘察費用為84.73萬元。（3）招標代理服務(wù)費費和前期工程程咨詢費：依依據(jù)國家發(fā)改委關(guān)于印印發(fā)《招標代代理服務(wù)收費費管理暫行辦辦法》的通知知（計價格〔2002〕1980號）文件中工程招招標代理服務(wù)務(wù)收費標準，計計算本項目的的招標代理服服務(wù)費為41.31萬元。依據(jù)據(jù)國家發(fā)改委制定的《建設(shè)項目目前期工作咨咨詢收費暫行行規(guī)定》（計價格[19999]12833號）文件，計算前前期工程咨詢詢費為28萬元。城建費用依據(jù)沈陽市建設(shè)委委員會關(guān)于印印發(fā)《〈沈陽陽市建設(shè)項目目城建費用統(tǒng)統(tǒng)一征收辦法法〉實施細則則》的通知（市市建發(fā)[20000]418號），計算算城建費用表表4-1所示：表4-1城建費用用統(tǒng)一征收一一覽表單位：萬元元Tablet.44-1LiistoffurbaanconnstrucctionfeesofcoollecttionUniit:tennthouusand項目費用收費標準市政公用設(shè)施配套套費1576.0550元/平方米消防設(shè)施配套費62.423元/平方米（住宅）2.864元/平方米（公建）天然氣公網(wǎng)初裝費費424.4722元/平方米（地上住宅宅建筑面積）抗震設(shè)計審查費4.30.2元/平方米米定額編制管理費40.971.3‰建安總造造價質(zhì)量監(jiān)督費31.521‰建安總造價勞保統(tǒng)籌基金1618.843.55﹪建安總總造價新型墻體材料專項項費用129.136元/平方米合計3890.564.2.4建安安總造價依據(jù)沈陽市建設(shè)委委員會關(guān)于印印發(fā)《〈沈陽陽市建設(shè)項目目城建費用統(tǒng)統(tǒng)一征收辦法法〉實施細則則》的通知（市市建發(fā)[20000]418號），計算算住宅造價、公公建造價如下下：住宅造價表4-2住宅建安安造價表Tablet.44-2Reesidenntialinstaallatiioncoosttaable項目標準建筑面積費用18F1800元/平方方米14820平方米米2667.6萬元元12+1、12FF1400元/平方方米193240平方方米27053.6萬萬元合計215210平方方米29721.2萬萬元注：上表中的建筑面積積包含地下部部分。（2）公建造價表4-3公共建筑筑造價表Tablet.44-3PubblicBuilddingCCostTTable項目標準建筑面積費用幼兒園、會所1200元/平方方米4740平方米568.8萬元變電室500元/平方米米160平方米8萬元其他700元/平方米米2250平方米157.5萬元合計7150平方米734.3萬元（3）綠化化景觀造價沈陽市綠化費用一一般為100-1150元/平方米，本本項目由于有有國際知名景景觀設(shè)計公司司進行景觀設(shè)設(shè)計，將綠化化景觀費用標標準取為150元/平方米，計計算綠化景觀觀費用為771.7萬元。（4）道路造價道路費用一般為1120元/平方米，由由此計算道路路費用為289.339萬元。將上述四項費用相相加，得到建建安總造價為為315166.59萬元。4.2.5管理理費用依據(jù)遼寧省發(fā)改委委編制的《遼遼寧省建設(shè)工工程其他費用用定額》，管管理費用以前前四項費用為為計價基數(shù)，即即土地費用、前前期費用、城城建費用、建建安總造價之之和，其計價價費率為3%，計算管理理費用為1218..26萬元。4.2.6預(yù)備費費（1）基本預(yù)備費依據(jù)遼寧省發(fā)改委委編制的《遼遼寧省建設(shè)工工程其他費用用定額》，基基本預(yù)備費以以前五項中未未發(fā)生的費用用為計價基數(shù)數(shù),即前期費用用、城建費用用、建筑總造造價、管理費費用之和，其其計價費率為為10%—13%，本次可行行性研究設(shè)計計中將基本預(yù)預(yù)備費的費率率取為10%，計算得基基本預(yù)備費為為3682..69萬元。（2）漲價預(yù)備費依據(jù)近幾年沈陽市市物價上漲水水平，確定年年物價總水平平平均上漲系系數(shù)為2.8%,則每半年的的物價上漲系系數(shù)為（1+2.88%）1/2-1≈1.39%，依次計算算每半年的漲漲價預(yù)備費，漲漲價預(yù)備費總總計為2181..95萬元。4.2.7投資資利息投資利息總計為4484.888萬元。4.2.8項目目總投資估算算綜合前面七項費用用，項目投資資估算總計為為481766.41萬元。（詳詳見下表4-4）。表4-4“宏發(fā)新城城”一期住宅總總投資估算表表Tablet.44-4Annestiimateddtotaalinvvestmeentfoorressidenttialttableof"HHongFFaXinnchengg"序號名稱費用（萬元）備注1土地費用50002前期費用1201.483城建費用2890.564建安總造價31516.5995管理費用1218.26（1+2+3+4）×3﹪6預(yù)備費5864.647投資利息484.88投資估算總計48176.4115財務(wù)評價本項目的財務(wù)評價價主要從項目目的財務(wù)盈利利能力、清償償能力兩個方方面進行分析析評價，從而而判斷項目在在財務(wù)上是否否可行。5.1財務(wù)評價的的原則（1）費用與效益計算算范圍相一致致的原則費用與效益計算范范圍相一致即即是把投入與與產(chǎn)出范圍限限定在同一范范圍內(nèi)。（2）動態(tài)分析與靜態(tài)態(tài)分析相結(jié)合合，以動態(tài)分分析為主的原原則根據(jù)資金的時間價價值原理，考考慮項目整個個計算期內(nèi)各各年的效益與與費用，采用用現(xiàn)金流量分分析的方法，計計算內(nèi)部收益益率、凈現(xiàn)值值等評價指標標。（3）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)確定中中的穩(wěn)妥原則則（4）費用與效益識別別的有無對比比原則5.2財務(wù)評價基基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測測算5.2.1基準收收益率的確定定基準收益率=（11+銀行貸款利利率）×（1+風(fēng)險貼補率率）×（1+通貨膨脹率率）-11-3年（含3年年）的銀行貸貸款利率為：：5.40%%風(fēng)險貼補率：33%通貨膨脹率為：33%基準收益率為：（1+5.440%）×（1+3%）×（1+3%）-1≈12%半年基準收益率為為（1+12%）1/2-1≈5.83%%5.2.2計算期期的確定“宏發(fā)新城”一期住住宅工程的計計算期為4.25年，即從2011年1月開始，到2015年3月項目樓盤盤銷售完畢時時結(jié)束。5.2.3銷售費費用的確定各期的銷售費用取取當(dāng)期銷售收收入的4%。5.2.4銷售稅稅金及附加的的確定營業(yè)稅取銷售收入入的5%，城市維護護建設(shè)稅取營營業(yè)稅的7%，教育費附附加取營業(yè)稅稅的3%，三項相加加即為銷售稅稅金及附加，總總體取銷售收收入的5.5%。5.2.5資金來來源根據(jù)開發(fā)商對項目目建設(shè)資金的的安排，本建建設(shè)項目自有有資金180000萬元，約約為總投資的的37.366%，銀行貸款7380萬元，占總總投資的15.322%，其余部分分由預(yù)售收入入的滾動使用用作為自有資資金進行開發(fā)發(fā)建設(shè)投資。建設(shè)貸款年限約為為一年半，貸貸款利率取央央行一至三年年期的基準利利率5.40%。根據(jù)央行行的規(guī)定，對對于建設(shè)項目目可以在純利利率的基礎(chǔ)上上再上浮一定定比例，上限限為70%，本項目的的貸款銀行——浦發(fā)銀行認認為該項目風(fēng)風(fēng)險相對較小小，規(guī)定貸款款利率為在純純利息的基礎(chǔ)礎(chǔ)上再上浮10%，為5.94%。另外為了了體現(xiàn)資金的的流動性，本本項目以半年年為一個計算算分期，將一一年的貸款利利率折合為半半年利率，為為2.97%（詳見附錄A-1-2：資金籌措措與使用計劃劃表），部分分資金籌措與與使用計劃見見表5-1資金籌措與與使用計劃表表。5.2.6利潤總總額及所得稅稅利潤總額及分配詳詳見附錄A-1-6：損益表，所所得稅按利潤潤總額的33%計取。5.3盈利能力分分析5.3.1損益表表與靜態(tài)盈利利能力（1）開發(fā)商投資利潤潤率=利潤總額/總投資額×100%%其中：利潤總額為為12073萬元，項目目總投資為48176萬元。開發(fā)商投投資利潤率=120773/481176×1000%≈25.066%（2）開發(fā)發(fā)商投資利稅稅率=（利潤總額+銷售稅金及及附加）/總投資額×100%%其中：利潤總額、項項目總投資同同上，銷售稅稅金及附加為為3662萬元。計算開發(fā)商投資利利稅率=（120733+36622）/481776×1000%≈32.666%（3）全部投資的所得得稅后資本金金利潤率=（稅后利潤/資本金總額額）×100%%其中：所得稅后利利潤總額為8089萬元，資本本金總額為18000萬元。全部投資的所得稅稅后資本金利利潤率=80899/180000×1000%≈44.944%（4）全部投資的所得得稅前資本金金利潤率=（利潤總額/資本金總額額）×100%%其中：利潤總額和和資本金總額額同上。全部投資的所得稅稅前資本金利利潤率=120773/180000×1000%≈67.077%詳見：附錄A-11-6：損益表表5-1資金籌措措與使用計劃劃表單位：萬元元Tablet.55-1FiinanciingannduseeplannstabbleUnitt:Tenthoussand序號時間項目合計2010年2011年2012年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1總投資481769868645266177661862389551.1建設(shè)投資476929868645265417476839989551.2建設(shè)期利息4857618622302資金籌措479539868645266177661839989552.1自有資金40796986864521680544283998955資本金18000986864521680銷售收入的滾動使使用227965442839989552.2長期借款7380493722202230貸款本金6895048612034利息485761862230半年貸款利率2.97%5.3.2現(xiàn)金流流量表（全投投資）與動態(tài)態(tài)盈利能力根據(jù)現(xiàn)金流量表（全全投資）計算算的財務(wù)評價價指標有所得得稅前、稅后后的財務(wù)內(nèi)部部收益率、財財務(wù)凈現(xiàn)金值值、靜態(tài)投資資回收期以及及動態(tài)投資回回收期。其中中所得稅后的的半年財務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率為為6.40%，折算成稅稅后年財務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率為為13.211%，稅后財務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值（基基準半年收益益率為5..833%）為576.117萬元，所得得稅前的半年年財務(wù)內(nèi)部收收益率為8.66%，折算成稅稅前年財務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率為為18.077%，稅前財務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值（基基準半年收益益率為5.83%）為3067..18萬元。財務(wù)務(wù)內(nèi)部收益率率大于基準收收益率，說明明盈利能力滿滿足了行業(yè)最最低要求，財財務(wù)凈現(xiàn)值均均大于零，該該項目在財務(wù)務(wù)上是可以考考慮的。所得稅后的靜態(tài)投投資回收期為為3.53年，所得稅稅前靜態(tài)投資資回收期為3.52年，均小于于項目的總開開發(fā)建設(shè)時間間4.25年，項目資資金能按時回回收。詳見附附錄A-1-4：財務(wù)評價價報表中現(xiàn)金金流量表（全全部投資）.5.3.3現(xiàn)金流量量表（自有資資金）與動態(tài)態(tài)盈利能力根據(jù)該表計算以下下指標：稅后后的半年財務(wù)務(wù)內(nèi)部收益率率為6.64%，折算成稅稅后年財務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率為為13.722%，稅后自有有資金財務(wù)凈凈現(xiàn)值（半年年基準收益率率為5.83%）為739.665萬元；稅前前的半年財務(wù)務(wù)內(nèi)部收益率率為9.09%，稅前自有有資金財務(wù)凈凈現(xiàn)值（半年年基準收益率率為5.83%）為3230..66萬元。項目目財務(wù)內(nèi)部收收益率大于基基準收益率，盈盈利能力滿足足了行業(yè)最低低要求，財務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值大于于零，該項目目在財務(wù)上是是可行的。（見見附錄A-4-5：財務(wù)評價價報表中現(xiàn)金金流量表（自自有資金））。5.4清償能力分分析通過對附錄A-11：財務(wù)評價價報表中“借款還本付付息表”和“資金來源與與運用表”的計算，考考察項目計算算期內(nèi)財務(wù)狀狀況，項目的的長期借款償償還期（從借借款年2011年上半年開開始借款起計計算）為1.48年，可知本本項目在1.5年內(nèi)即可全全部還清貸款款，本項目的的借款償還期期滿足貸款機機構(gòu)的要求。5.5不確定分分析本項目的不確定分分析包括盈虧虧平衡分析和和敏感性分析析，以此分析析為基礎(chǔ)，判判斷投資方案案對不確定性性因素變化的的承受能力，以以及相關(guān)指標標對這些不確確定因素的敏敏感程度，對對項目的最終終決策提供參參考依據(jù)。5.5.1盈虧虧平衡分析據(jù)線性盈虧平衡分分析基本公式式：銷售收入方程：RR=P×Q，成本費用用方程：C=V×QQ+T×Q++F其中:R——實現(xiàn)銷銷售收入，P——計劃銷售收收入，Q——銷售收入的的實現(xiàn)率，C——總成本費用用，V——銷售費用，為為銷售收入的的4%，T——銷售稅金及及附加，為銷銷售收入的5.5%，F(xiàn)——總投資令B=R-C=0,,即可求出Q的值。本項目的計劃銷售售收入為66573萬元，總投投資為48176萬元，得：：66573×Q==481766+665773×Q×((5.5%++4%)解此方程，得到：：Q≈79.966%故銷售收入的實現(xiàn)現(xiàn)率Q≈79.966%為本項目的的盈虧平衡點點，即當(dāng)銷售售收入實現(xiàn)79.966%時，項目即即可以實現(xiàn)盈盈虧平衡。從從項目的盈虧虧平衡點79.966%來看，可以以說本項目具具有一定的抗抗風(fēng)險能力。5.5.2敏感感性分析本項目主要進行內(nèi)內(nèi)部收益率對對銷售收入和和建設(shè)投資的的敏感性分析析，主要包括括當(dāng)銷售收入入、建設(shè)投資資分別發(fā)生變變化時全部投投資內(nèi)部收益益率對它們的的單因素敏感感性分析以及及這兩個因素素同時發(fā)生變變化時內(nèi)部收收益率對它們們的雙因素敏敏感性分析。在在單因素敏感感性分析時假假定其他因素素都不發(fā)生變變化。半年基基準收益率為為5.83%%（1）內(nèi)部收益率對銷售售收入的敏感感性分析銷售收入變化時對對內(nèi)部收益率率的影響如下下列表5-2和圖5-2所示：表5-2銷售收入入對內(nèi)部收益益率的影響Tablet.55-2Reevenueeimpaactonntheinterrnalrrateoofretturn銷售收入的變化幅幅度-15%-10%-5%0%5%10%15%IRR2.60%4.71%6.73%8.66%10.51%12.30%14.02%圖5-2銷售收入入對IRR的影響Figure.55-2ReevenueeimpaactonntheIRR依據(jù)上圖,采用插插入法找出銷銷售收入變動動的臨界點：：-10%+(5..83%-44.71%))÷(6.773%-4..71%)××[-5%--(-10%%)]≈-7.233%由此可以看出，本本項目的銷售售收入是一個個比較敏感的的因素，銷售售收入允許變變動的幅度為為(-7.233%,+∞)。在此建議議開發(fā)商在銷銷售過程中做做好銷售收入入的管理工作作，當(dāng)下調(diào)價價格和實施優(yōu)優(yōu)惠措施時，銷銷售收入的變變化幅度不要要超過7.23%。否則項目目將達不到基基準的收益水水平。（2）內(nèi)部收益率對建設(shè)設(shè)投資的敏感感性分析建設(shè)投資變化時對對內(nèi)部收益率率的影響如下下表5-3和圖5-3所示表5-3建設(shè)投資資對內(nèi)部收益益率的影響Tablet.55-3Coonstruuctionnonttheinnternaalratteofreturrnof建設(shè)投資變化幅度度-15%-10%-5%0%5%10%15%IRR14.91%12.69%10.61%8.66%6.82%5.08%3.43%圖5-3建設(shè)投資資對IRR的影響Figure5--3BuilldanimpacctofinvesstmenttoverrIRR依據(jù)上圖,采用插插入法找出建建設(shè)投資變動動的臨界點：：10%-（5.883%-5..08%）÷（6.82%%-5.088%）×（10%-55%）≈7.84%%從以上計算結(jié)果看看出，建設(shè)投投資也是一個個比較敏感的的因素。建設(shè)設(shè)投資允許變變動的幅度是是（-∞，7.84%），建設(shè)投投資上漲到7.84%時，半年財財務(wù)內(nèi)部收益益率達到臨界界值5.83%。即建設(shè)投投資在（-∞，7.84%）的范圍內(nèi)內(nèi)變動時，項項目盈利大于于最低的盈利利水平。否則則，項目達不不到最低的期期望的盈利水水平。在此，建建議開發(fā)商在在保證工程質(zhì)質(zhì)量的前提下下，在項目的的開發(fā)過程中中一定要嚴格格控制建設(shè)投投資，使投資資上漲幅度控控制在7.84%以內(nèi)。（3）內(nèi)部收益率對銷售售收入、建設(shè)設(shè)投資的雙因因素敏感性分分析銷售收入、建設(shè)投投資的變化對對內(nèi)部收益率率影響結(jié)果如如下表5-4所示。利用雙因素來分析析做兩個因素素變化時項目目的抗風(fēng)險能能力。包括同同方向變化的的敏感度分析析和反方向變變化的敏感性性分析，這為為了判斷項目目在一般情況況和最佳情況況以及不利情情況下的抗風(fēng)風(fēng)險能力。進行雙因素分析時時，當(dāng)銷售收收入和建設(shè)投投資反方向變變化時，項目目的內(nèi)部收益益率大幅度變變化。隨著銷銷售收入的增增加和建設(shè)投投資的減少，內(nèi)內(nèi)部收益率大大幅度增加；；隨著銷售收收入的減少和和建設(shè)投資的的增加，內(nèi)部部收益率則大大幅度降低。所所以本項目要要同時注意成成本的控制和和銷售環(huán)節(jié)的的管理。而當(dāng)銷售收入和建建設(shè)投資同方方向變化時，若若建設(shè)投資增增加的幅度大大于銷售收入入增加的幅度度，內(nèi)部收益益率減少，反反之則增加；；若建設(shè)投資資減少的幅度度大于銷售收收入減少的幅幅度，內(nèi)部收收益率增加，反反之則減少。因因此，建設(shè)投投資增加的幅幅度小于銷售售收入增加的的幅度時和當(dāng)當(dāng)建設(shè)投資減減少的幅度大大于銷售收入入減少的幅度度時，項目的的抗風(fēng)險能力力相對較強。特別地，當(dāng)建設(shè)投投資與銷售收收入同方向、同同幅度變化時時，本項目的的內(nèi)部收益率率保持8.66%不變，此時時，銷售收入入和建設(shè)投資資的變化對項項目的抗風(fēng)險險能力影響不不大。表5-4銷售收入入、建設(shè)投資資對內(nèi)部收益益率雙因素敏敏感性分析Table.5--4Salles,Consstructtionoontheeinteernalrateofreeturnsensiitivittyanaalysissofttwo-faactor雙因素敏感性分析析銷售收入變化幅度度-15%建設(shè)投資變化幅度度-15%-10%-5%5%10%15%IRR8.66%6.51%4.49%0.81%-0.87%-2.47%銷售收入變化幅度度-10%建設(shè)投資變化幅度度-15%-10%-5%5%10%15%IRR10.83%8.66%6.62%2.90%1.20%-0.41%銷售收入變化幅度度-5%建設(shè)投資變化幅度度-15%-10%-5%5%10%15%IRR12.91%10.72%8.66%4.90%3.18%1.55%銷售收入變化幅度度5%建設(shè)投資變化幅度度-15%-10%-5%5%10%15%IRR16.82%14.58%12.48%8.66%6.90%5.24%銷售收入變化幅度度10%建設(shè)投資變化幅度度-15%-10%-5%5%10%15%IRR15.64%16.40%14.29%10.43%8.66%6.98%銷售收入變化幅度度15%建設(shè)投資變化幅度度-15%-10%-5%5%10%15%IRR20.44%18.16%16.03%12.13%10.35%8.66%6項目綜合評價結(jié)論論及建議6.1合理化的的建議根據(jù)我們在本項目目在評價過程程中對項目的的認識，對本本項目的實施施提出如下建建議：（1）在項目的整個開發(fā)發(fā)周期內(nèi)，建建立完善的市市場預(yù)警系統(tǒng)統(tǒng)，及時跟進進市場信息，并并制定應(yīng)對措措施；（2）針對公司目前的多多項目運作局局面，建議采采用扁平化的的項目管理模模式，合理利利用現(xiàn)有的人人力資源，提提高人員的工工作效率，并并適時借助外外部資源；（3）建議在施工階段采采用項目管理理公司代管的的模式，對工工程實施監(jiān)督督與管理，確確保工程的質(zhì)質(zhì)量和進度，按按時按質(zhì)完工工；（4）在保證工程質(zhì)量的的前提下，有有效的實施成成本控制，防防止“三超”現(xiàn)象的發(fā)生生；（5）建立完善的風(fēng)險管管理系統(tǒng)，制制定一套針對對突發(fā)事件的的應(yīng)急措施，加加大事前控制制的力度，尤尤其做好項目目的前期規(guī)劃劃論證。6.2綜合評價和和結(jié)論由于認識上的分歧歧以及技術(shù)上上的原因，采采用單一指標標作為判據(jù)對對投資項目進進行的綜合評評價，目前在在投資項目決決策分析與評評價的實踐上上并不多見。實實際上，設(shè)置置單一指標的的綜合評價方方法基本上只只用于方案的的比較。對于于投資項目的的決策分析與與評價大多是是采用綜述的的方式，將各各種指標進行行羅列，并通通過分析形成成項目決策分分析與評價結(jié)結(jié)論。任何項目方案都有有利有弊，且且要具備一定定的條件才能能揚長避短，實實現(xiàn)項目方案案的整體優(yōu)化化。另外某些些風(fēng)險對策還還有待在實施施和運營過程程中加以落實實。因此在對對投資項目決決策分析與評評價的各步工工作完成之后后，對在項目目實施階段和和運營階段應(yīng)應(yīng)注意的有關(guān)關(guān)問題和應(yīng)采采取的措施提提出相應(yīng)的解解決方案，包包括對項目下下一步工作中中的重要意見見，例如在商商務(wù)談判、設(shè)設(shè)計、建設(shè)和和運營中需引引起重視的問問題和關(guān)于工工作安排的方方案；項目實實施中需要協(xié)協(xié)調(diào)解決的方方案和對策等等。由于項目有關(guān)方面面，包括項目目發(fā)起人（或或兼投資者）、投投資者、審批批人、債權(quán)人人對項目有著著不同要求，同同時也肩負不不同責(zé)任，上上述建議應(yīng)有有針對性，特特別是針對各各級政府和項項目發(fā)起人。例例如關(guān)系國計計民生的重大大項目，國家家作為國有資資本的出資者者和政策制訂訂者可以根據(jù)據(jù)項目目標的的要求，給以以必要的政策策和資金支持持。針對項目建設(shè)的可可行性，綜合合前面五章內(nèi)容所述述，我們提出出以下以下結(jié)結(jié)論：（1）項目建設(shè)能夠增加加沈陽陽房地產(chǎn)產(chǎn)市場有效供供給的需要，滿滿足城市化建設(shè)的的需要，改善善項目所在地地區(qū)的周圍環(huán)環(huán)境，并且進進一步拓展開開發(fā)商的業(yè)務(wù)務(wù)，項目的開開發(fā)建設(shè)是必必要的；（2）項目已取得《國有土土地使用權(quán)證證》和《建設(shè)設(shè)用地規(guī)劃許許可證》，前前期準備工作作充分，建設(shè)設(shè)條件成熟；；（3）項目規(guī)劃方案科學(xué)學(xué)、合理，經(jīng)經(jīng)初步論證是是可行的；（4）通過對項目客觀的的財務(wù)評價可可以看出，項項目的財務(wù)評評價指標在經(jīng)經(jīng)濟上是可行行的；（5）項目投資額雖然較較大，但投資資回收期短，經(jīng)經(jīng)營風(fēng)險小。如果評價結(jié)論顯示示在當(dāng)時條件件下，因受到到某些因素的的制約，項目目達不到預(yù)定定的目標，或或者風(fēng)險較大大，那么就可可以放棄或暫暫時放棄項目目的操作，或或者是提出對對項目方案的的根本性修正正意見。致謝本設(shè)計是在王丹老老師的熱情關(guān)關(guān)心下指導(dǎo)下下，不斷修改改完成的。在在此