房地產(chǎn)建設(shè)項目可行性研究報告

PAGEPAGE61XX市房地產(chǎn)項目可行性報告目

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第一部分XX市簡介.3一XX市介紹.41.總體概況.42.XX市中心城區(qū).73.地理位置、氣候.74.城市定位.75.城市發(fā)展規(guī)劃.86.小結(jié).10第二部經(jīng)濟環(huán)境及生活結(jié)構(gòu)研究.11一XX市宏觀經(jīng)濟研究：.121.XX市宏觀經(jīng)濟背景.122.XX市宏觀經(jīng)濟總量、增量、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)分析.133．XX市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、國民經(jīng)濟貢獻、外貿(mào)與利用外資情況.144.XX市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟.155.固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資.166.XX市經(jīng)濟在XX省的地位.177.小結(jié).17二XX市居民生活結(jié)構(gòu)研究.181.XX市人口結(jié)構(gòu)與消費結(jié)構(gòu)比例.182.城鎮(zhèn)居民生活結(jié)構(gòu)研究.193．城市居民就業(yè)與在職職工收入情況.204.XX市消費結(jié)構(gòu)變化及特點.255.小結(jié).27第三部分

片區(qū)及項目介紹.28一龍洞堡”片區(qū)簡介.291.片區(qū)概況.292.片區(qū)定位.303.片區(qū)發(fā)展規(guī)劃.304.片區(qū)發(fā)展前景.30二項目簡介.311.項目位置.312.地形地勢.323.項目SWOT分析.334.項目綜合評價及發(fā)展戰(zhàn)略.37第四部分

方案優(yōu)化及經(jīng)濟評價.38一項目分析說明及用地、技術(shù)、經(jīng)濟指標.391.項目說明：.392.項目用地指標.393.項目技術(shù)指標.394.經(jīng)濟指標.405．成本測算結(jié)果：.426.價格預(yù)期.43二優(yōu)化計算.441.項目定量計算模型.442.計算結(jié)果.453.結(jié)果分析.46三方案建議.46四項目經(jīng)濟評價.471.投資估算及收入預(yù)測.472.動態(tài)分析.513.財務(wù)分析.524.項目風險及防范建議.54附表.551.資金運用計劃表：.552.銷售收入預(yù)測表.553.資金來源與運用表.564.項目現(xiàn)金流量表.56

第一部分XX市簡介一XX市介紹1.總體概況1.1XX市簡介XX省位于中國西南云貴高原東部，XX是XX省省會，位于XX省中部，是XX省政治、經(jīng)濟、科技、教育、文化中心。

中國古代以山北為陰，山南為陽?！癤X”因城區(qū)位于XX境內(nèi)的貴山之南而得名。古代XX盛產(chǎn)竹子，許多地方以竹命名，因“竹”與“筑”諧音，故XX簡稱“筑”。東、南與黔南布依族苗族自治州的甕安、龍里、惠水、長順4縣接壤，西靠安順地區(qū)的平壩縣和畢節(jié)地區(qū)的織金縣，北鄰畢節(jié)地區(qū)的黔西、金沙兩縣和遵義市的遵義縣。土地總面積8046平方千米，占全省面積的4.56%。市區(qū)面積2403平方千米，建成區(qū)面積128平方千米。2002年末，全市總?cè)丝?40.44萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口160.33萬人，占總?cè)丝诘?7%。少數(shù)民族共有37個，占總?cè)丝?5.4%，其中布依族、苗族占少數(shù)民族人口總數(shù)的71.3%。

1.2XX市轄區(qū)組與城市格局XX市現(xiàn)轄云巖區(qū)、南明區(qū)、花溪區(qū)、烏當區(qū)、白云區(qū)、小河區(qū)、清鎮(zhèn)市、開陽縣、修文縣、息峰縣10個區(qū)縣（市）。

城區(qū)形成以中心區(qū)為市級中心，小河、白云為市級次中心，金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu)。各片區(qū)依托中心區(qū)形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài)。片區(qū)之間以綠色空間相隔離，通過交通干線相連接，呈組團式格局。體現(xiàn)出“山中有城，城中有山”的城市特點。1.3交通航空1992年9月，XX航空口岸正式開通，XX市成為一類口岸城市。距市中心12公里、車程15分鐘的XX龍洞堡機場，現(xiàn)開通30多條航線，每周航班467架次，航線輻射北京、上海、廣州、?？?、成都、昆明等全國大中城市及香港特別行政區(qū)。

鐵路XX是中國西南重要的鐵路交通樞紐，川黔、貴昆、湘黔、黔桂4條鐵路干線交匯于此，其中川黔、貴昆、湘黔3條鐵路干線已實現(xiàn)電氣化。電氣化程度居全國之首。XX火車南站是貨運列車的匯集點，它既是省內(nèi)最大的物資集散地，也是中國西南最大的鐵路樞紐編組站。XX火車站是XX省鐵路客運中心。

公路與公共交通外部公路交通：貴（陽）黃（果樹）、貴（XX）遵（遵義）、貴新、貴畢（XX至新寨和XX至畢節(jié)）公路等8條高等級出境公路，321和210國道經(jīng)過XX。目前已形成以市區(qū)為中心，呈放射狀分布的公路網(wǎng)絡(luò)，四通八達，建立了西南腹地與沿海城市的聯(lián)系，促進西南地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。城區(qū)公路交通XX城區(qū)新建的道路、橋梁60多條，總長50多公里；建造功能不一、造型各異的立交橋、平交橋、高架橋及人行天橋20多座。如今已形成東西三橫、南北三縱的現(xiàn)代立體交通網(wǎng)絡(luò)。XX中心環(huán)線建設(shè)，它將使XX城區(qū)公共交通系統(tǒng)變得更加通暢快捷。2.XX市中心城區(qū)XX市中心城區(qū)由云巖區(qū)與南明區(qū)兩區(qū)組成，又叫“中心兩城區(qū)”。建設(shè)用地約40平方公里，集聚了市區(qū)65%以上的人口與就業(yè)，由于受城區(qū)地形和用地限制，人口密度與土地開發(fā)強度較高，居省會中心城市前列。3.地理位置、氣候XX市位于XX省中部的云貴高原東斜坡地帶，地處東經(jīng)106°07′至107°17′，北緯26°11′至27°22′之間。屬東部平原向西部高原的過渡地帶，平均海拔1250米，地形地貌多樣，海拔高，緯度低。XX市年平均氣溫14.7oC，夏季平均氣溫21.9oC，冬季平均氣溫6.6oC，常年相對濕度80%，年平均降雨量1200毫米，日照時數(shù)1354小時，無霜期270天。冬無嚴寒、夏無酷暑、雨量充沛、無霜期長具有亞熱帶濕潤溫和型氣候的特點。4.城市定位4.1城市定位XX市定位于“打造生態(tài)經(jīng)濟市，實現(xiàn)生態(tài)與經(jīng)濟良性循環(huán)”。4.2定位意義XX市定位于“打造生態(tài)經(jīng)濟市，實現(xiàn)生態(tài)與經(jīng)濟良性循環(huán)”。是XX市綜合人口、經(jīng)濟、社會、資源和環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展做出的新的定位，是繼“林城”品牌打造、“環(huán)境立市”戰(zhàn)略后的延續(xù)與提升，體現(xiàn)XX市作為XX省政治、經(jīng)濟、文化中心與XX“生態(tài)立省”的戰(zhàn)略思想的一致性，是結(jié)合XX市區(qū)域經(jīng)濟特色的城市定位。5.城市發(fā)展規(guī)劃根據(jù)近期城市重點發(fā)展方向和發(fā)展區(qū)域規(guī)劃，XX市將實施“西北進，南延、東拓”的空間發(fā)展策略，由此確定了金陽新區(qū)、白云南湖新區(qū)、小河西部開發(fā)工業(yè)園區(qū)、二戈寨物流區(qū)、龍洞堡中心片區(qū)等近期重點發(fā)展區(qū)域。金陽新區(qū)建設(shè)是全市建設(shè)的重點，土地供應(yīng)首先保證金陽新區(qū)快速發(fā)展的需要；小河片區(qū)、新天片區(qū)、白云片區(qū)是XX市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和工業(yè)項目布局的重點區(qū)域，應(yīng)保證一定的土地供應(yīng)量；中心區(qū)、龍洞堡片區(qū)、三橋馬王廟片區(qū)、花溪片區(qū)應(yīng)以挖掘存量土地潛力為主，適量新增建設(shè)用地。未來XX城區(qū)由中心區(qū)及周圍八個片區(qū)組成，形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài)。各片區(qū)之間充分利用自然地形形成環(huán)城林帶，嚴格保護片區(qū)之間的綠色隔離帶，強化“山中有城，城在有山”的城市特點。各組團發(fā)展形勢如下：中心區(qū)是規(guī)劃區(qū)的核心區(qū)域，總用地58平方千米，規(guī)劃為疏解人口，降低人口密度和建筑密度，提高居住環(huán)境質(zhì)量，逐步加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化用地布局。實行“退二進三”“退二進綠”的發(fā)展戰(zhàn)略，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，強化政治、商貿(mào)、金融、信息、文化藝術(shù)、科技、旅游服務(wù)等職能區(qū)域。金陽片區(qū)位于城區(qū)西北部，總用地32.4平方千米，規(guī)劃為以行政辦公、居住、文教科研、高新技術(shù)和居住為一體的園林式、生態(tài)型和可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化新城區(qū)。小河片區(qū)片區(qū)位于城區(qū)南部，總用地81.3平方千米。規(guī)劃為以機械、電子、航空、新材料、鐵路貨場、倉儲為主的工業(yè)片區(qū)。白云片區(qū)位于城區(qū)西北部，總用地66平方千米，規(guī)劃為以鋁廠建設(shè)為主體。是中心區(qū)“退二進三”吸納工業(yè)企業(yè)和其他行業(yè)的主戰(zhàn)場，規(guī)劃為鋁工業(yè)及其配套行業(yè)為主，有利生產(chǎn)、方便生活的新型工業(yè)基地。是規(guī)劃末期重點建設(shè)的片區(qū)，逐步建成為北面三縣服務(wù)的城市次中心。新添片區(qū)位于城區(qū)東北部，總用地70.2平方千米，是以電子信息、光機電一體化、生物工程、新材料為主的全省高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地?；ㄏ瑓^(qū)位于城區(qū)西南部，總用地約60平方千米，規(guī)劃是以風景旅游、文教科研用地為主的片區(qū)，是國家級風景名勝區(qū)和省高等教育基地，嚴格控制有污染的項目發(fā)展。三橋馬王廟片區(qū)位于城區(qū)西部，總用地約60平方千米，規(guī)劃為以汽車配件、機械制造、橡膠制品和磨料磨具為主的工業(yè)片區(qū)。二戈寨片區(qū)依托小河區(qū)逐步發(fā)展，建成以鐵路編組站、倉儲為主的現(xiàn)代物流片區(qū)。龍洞堡片區(qū)建成以航空港及對外交通設(shè)施為主，居住、體育設(shè)施為輔的綜合區(qū)。

6.小結(jié)XX是中國西南地區(qū)重要城市，由于地形的限制，中心城區(qū)成為城市政治、經(jīng)濟和社會活動中心，但面對西部開發(fā)帶來的大發(fā)展機遇和城市機動化、城市化的發(fā)展壓力，中心城區(qū)的用地越來越難以滿足發(fā)展的需求，盡管城市外圍的片區(qū)發(fā)展已經(jīng)具有一定規(guī)模，但其與中心城區(qū)在社會和經(jīng)濟上的聯(lián)系仍然相對薄弱。中心優(yōu)勢依舊明顯。XX為以中心城區(qū)為核心、外圍片區(qū)分布四周的組團式城市結(jié)構(gòu)，城市的交通設(shè)施和交通需求都有了大幅度增長，目前XX市交通設(shè)施略顯超重。目前XX正處在城市結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時期，城市總體規(guī)劃，交通設(shè)施的規(guī)劃和建設(shè)是引導城市發(fā)展與實現(xiàn)城市的順利“轉(zhuǎn)型”重要因素。XX市未來城區(qū)將形成中心區(qū)和金陽新區(qū)兩個市級中心，小河、白云為城市次中心，新添、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu)，各片區(qū)之間以綠色空間相隔離，保持并發(fā)展組團式格局。

第二部經(jīng)濟環(huán)境及生活結(jié)構(gòu)研究一XX市宏觀經(jīng)濟研究：

1.XX市宏觀經(jīng)濟背景60年代中期開始XX進行“三線建設(shè)”，以三線軍工企業(yè)和大、中型企業(yè)為依托，XX的工業(yè)基礎(chǔ)逐步加強，交通通訊條件大為改善。從總體上看，XX市經(jīng)濟的增長在很大程度上是依靠物質(zhì)資源的高消耗來實現(xiàn)的。XX的工業(yè)生產(chǎn)長期呈現(xiàn)“高開采—低利用—高排放”的粗放型特征。1978年至2002年，XXGDP增長9倍多，但同時，主要資源投入量也增長了3倍多，按照過去的經(jīng)濟發(fā)展模式，如果2020年的經(jīng)濟要實現(xiàn)翻三番，所需資源投入量與污染排放量也將翻三番，能源供給與環(huán)境將不堪重負。XX市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，市場經(jīng)濟欠發(fā)達，市場機制不成熟。這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是在計劃體制下靠政府的力量強制形成的，在市場力量還比較薄弱的情況下，靠市場自發(fā)調(diào)節(jié)是十分緩慢而艱難的，必須發(fā)揮政府作用。因此，2001年初提出“環(huán)境立市”的發(fā)展戰(zhàn)略，隨后又提出建設(shè)循環(huán)經(jīng)濟生態(tài)城市的決定。2002年5月，XX被確定為全國首家“循環(huán)經(jīng)濟生態(tài)城市”試點城市。在2003年11月開始施行的《XX市建設(shè)循環(huán)經(jīng)濟生態(tài)城市條例》，則把未來20年XX市發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟的思路從法律上作了框定。2.XX市宏觀經(jīng)濟總量、增量、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)分析2.1經(jīng)濟總量、增量分析資料來源《XX市統(tǒng)計公報》統(tǒng)計顯示：XX市國民生產(chǎn)總值，穩(wěn)定增長，連續(xù)七年都高于全國平均水平。2.22004年省會或副省級城市對比資料來源《國家統(tǒng)計公報》統(tǒng)計顯示：2004年XX市國民經(jīng)濟增長幅度高于全國平均水平，XX市在全國省會或副省級城市中經(jīng)濟發(fā)展水平相對落后。

3．XX市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、國民經(jīng)濟貢獻、外貿(mào)與利用外資情況3.1產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

資料來源《XX市統(tǒng)計公報》統(tǒng)計顯示：XX市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第一產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，在國民經(jīng)濟的比例越來越低，第二產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長，第三產(chǎn)業(yè)對推動國民經(jīng)濟的發(fā)展方面，越來越顯得重要。3.2投資、消費、對外貿(mào)易與XX市經(jīng)濟的貢獻資料來源《XX市統(tǒng)計公報》，外匯美元:人民幣=1:8.26統(tǒng)計顯示：消費對XX市經(jīng)濟拉動力的逐步下降，投資對拉動作用越來越大。

3.3利用外資資料來源《XX市統(tǒng)計公報》統(tǒng)計顯示：XX市進口業(yè)務(wù)穩(wěn)定增長的同時，出口業(yè)務(wù)相對增長緩慢。利用外資方面相對穩(wěn)定。4.XX市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟4.1XX市支柱產(chǎn)業(yè)體系以能源、優(yōu)勢原材料為主的新興支柱產(chǎn)業(yè)、以煙酒為主的傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)、以生態(tài)畜牧業(yè)和旅游業(yè)為重點的后續(xù)支柱產(chǎn)業(yè)、以民族制藥、特色食品為代表的特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和以航天航空、電子信息、生物技術(shù)為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成XX市五大產(chǎn)業(yè)支柱。此外，其他如機械工業(yè)等產(chǎn)業(yè)。4.2發(fā)展規(guī)劃依托資源優(yōu)勢和借助“西電東送”發(fā)展能源工業(yè)產(chǎn)業(yè)群。目前以包括火電、水電在內(nèi)的電力、煤炭工業(yè)為主，今后將逐步通過發(fā)展煤化工、開發(fā)煤層氣，形成新能源。依托能源工業(yè)優(yōu)勢和資源優(yōu)勢發(fā)展壯大的原材料工業(yè)產(chǎn)業(yè)群。包括鋁工業(yè)、磷化工業(yè)、新材料等。以煙、酒、藥、特色食品為主的輕工業(yè)產(chǎn)業(yè)群。以航天航空、電子信息、生物技術(shù)為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群。以裝備制造為主的機械工業(yè)產(chǎn)業(yè)群。4.3經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：2005年一、二、三次產(chǎn)業(yè)的比重，由2000年的9.1：50.9：40調(diào)整為6.2：52.3：41.5；所有制結(jié)構(gòu)：2005年國有、集體、非公有制經(jīng)濟比重，由2000年的45：25：30調(diào)整為40：25：35。5.固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資5.1XX市固定投資與房地產(chǎn)投資資料來源《XX市統(tǒng)計公報》統(tǒng)計顯示：XX市固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資增長趨于平穩(wěn)。5.2XX市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例資料來源《國家統(tǒng)計公報》統(tǒng)計顯示：XX市固定資產(chǎn)投資規(guī)模相對落后于其它城市，房地產(chǎn)投資所占固定資產(chǎn)投資在各城市處于較高比例。

6.XX市經(jīng)濟在XX省的地位XX市作為省會城市，對促進全省經(jīng)濟發(fā)展具有重要作用。據(jù)統(tǒng)計，2003年XX市GDP為380.92億元，占全省GDP的28.34%，社會消費品零售總額為153.67億元，占全省社會消費品零售總額的33.5%，全省建筑面積5000平方米以上的大型商業(yè)網(wǎng)點有80個（不完全統(tǒng)計），XX市有71個，占88.75%，10000平方米以上的大型商業(yè)網(wǎng)點絕大部分集中在XX市。XX市是XX省的經(jīng)濟、商業(yè)、物資流動中心，在區(qū)域經(jīng)濟地位是重中之重。7.小結(jié)長期的計劃經(jīng)濟體制下，XX定位為原材料生產(chǎn)基地。以原材料、初級產(chǎn)品生產(chǎn)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)模式對XX資源、環(huán)境造成很大程度的破壞?！碍h(huán)境立市”、“循環(huán)經(jīng)濟生態(tài)城市”的發(fā)展戰(zhàn)略得到了廣泛的認同。產(chǎn)業(yè)方面表現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、產(chǎn)業(yè)鏈短、產(chǎn)業(yè)分散，集中度不高，缺乏產(chǎn)業(yè)配套體系、骨干企業(yè)、配套企業(yè)之間難以形成合理的分工協(xié)作關(guān)系。相對于政府主導增長的自主增長能力不強，民營經(jīng)濟、非公經(jīng)濟發(fā)展滯后，影響了自我發(fā)展能力的提高。XX市經(jīng)濟相對國內(nèi)其它省級和副省級城市來說，經(jīng)濟水平相對較低。過去幾年國民經(jīng)濟都保持比較高的增長率，表現(xiàn)出了強勁的發(fā)展?jié)摿ΑＤ壳?，XX進入了一個加快發(fā)展的新階段，正處在一個關(guān)鍵時期。XX市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化力度進一步加大，對提高XX市經(jīng)濟發(fā)展有著較大推動作用。同時，招商引資的力度進一步加強，對外經(jīng)濟依賴性將有所加重。依托資源優(yōu)勢和借助西電東送的機遇發(fā)展起來的能源工業(yè)產(chǎn)業(yè)群、依托能源工業(yè)優(yōu)勢和資源優(yōu)勢發(fā)展壯大的原材料工業(yè)產(chǎn)業(yè)群、以煙、酒、藥、特色食品為主的輕工業(yè)產(chǎn)業(yè)群、以航天航空、電子信息、生物技術(shù)為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群、以裝備制造為主的機械工業(yè)產(chǎn)業(yè)群。形成特色五大產(chǎn)業(yè)群。目前，XX市經(jīng)濟形勢有利于加快地區(qū)經(jīng)濟的快速增長，良好的經(jīng)濟形勢對作為區(qū)域中心XX市的房地產(chǎn)提供良好的前景。二XX市居民生活結(jié)構(gòu)研究1.XX市人口結(jié)構(gòu)與消費結(jié)構(gòu)比例2003年，XX市總?cè)丝?448581人，其中非農(nóng)業(yè)人口1652673人，占總?cè)丝诘?7.9%，農(nóng)業(yè)人口1795908人，占總?cè)丝诘?2.1%。2003年XX市消費總支出153.67億元，城鎮(zhèn)居民消費140.7億元，占總量的91.5%。城鎮(zhèn)居民消費支出與總消費支出的對比資料來源《XX市統(tǒng)計公報》城鎮(zhèn)居民消費支出比例與人口比例對比圖資料來源《XX市統(tǒng)計公報》統(tǒng)計顯示：XX市不到50%的城鎮(zhèn)居民消費占到了90%左右。

2.城鎮(zhèn)居民生活結(jié)構(gòu)研究2.1居民可支配收入、恩格爾系數(shù)

資料來源《XX市統(tǒng)計公報》統(tǒng)計顯示：城鎮(zhèn)居民可支配收入穩(wěn)步上升，恩格系數(shù)從2001年都保持在0.4左右。2.2家庭戶數(shù)構(gòu)成據(jù)市公安局年報統(tǒng)計，2000年，XX市總戶數(shù)848166戶。六大區(qū)域總戶數(shù)485638戶，占全市人口的57%。其中南明區(qū)127299戶，占全市總戶數(shù)的15.01%；云巖區(qū)136280戶，占16.07%；白云區(qū)43492戶，占5.13%；花溪區(qū)66291戶，占7.82%；烏當區(qū)77241戶，占9.11%；小河區(qū)35035戶，4.13%。六大區(qū)域戶數(shù)比例按2000年總?cè)丝?33.69萬計算，家庭平均人口為3.9人/戶。中心城區(qū)家庭平均人口約為3.39人/戶。3．城市居民就業(yè)與在職職工收入情況2003年，XX市在崗職工年平均人數(shù)為54.53萬人，在崗職工年平均工資為12182元。但行業(yè)間、各經(jīng)濟類型間、單位間的工資差距仍然較大。從全市19個行業(yè)門類看，在崗職工年平均工資高于全市平均水平的有10個行業(yè)，其中在崗職工年平均工資最高的是電力、燃氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，達到23716元，最低的是居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)，僅為8023元，相差2.9倍，比2002年的2.1倍擴大了0.8倍，行業(yè)間的差距在繼續(xù)擴大。年平均工資較高的主要集中在壟斷性行業(yè)、高新技術(shù)行業(yè)及金融行業(yè)。3.1XX市在崗職工年平均工資達12000元以上的行業(yè)2003年，XX市在崗職工年平均工資達12000元以上的行業(yè)是：①電力、燃氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)為23716元；②信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)為19640元；③金融業(yè)為18318元；④科學研究、技術(shù)服務(wù)業(yè)和地質(zhì)勘探業(yè)為15780元；⑤衛(wèi)生、社會保障和社會服務(wù)業(yè)為15305元；⑥公共管理和社會組織為14563元；⑦文化、體育和娛樂業(yè)為14276元；⑧交通運輸、倉儲及郵政業(yè)為13906元；⑨教育為13142元；⑩租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)為12931元。2003年，XX市國有單位在崗職工年平均工資為12930元，其中：企業(yè)單位在崗職工年平均工資為11575元。事業(yè)單位在崗職工年平均工資為13818元；機關(guān)單位在崗職工年平均工資為14360元。由此可見，年平均勞動報酬最高的是電力、煤氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)為23716元，最低的是制造業(yè)為9257元，各行業(yè)勞動報酬拉開了檔次。

3.2企業(yè)、事業(yè)、機關(guān)單位在崗職工年平均工資按企業(yè)、事業(yè)、機關(guān)分組，年平均勞動報酬12152元；事業(yè)單位從業(yè)人員年平均勞動報酬13812元，扣除物價因素實際增長6.89%；機關(guān)單位從業(yè)人員年平均勞動報酬14220元，扣除物價因素實際增長2.84%。從工資的絕對數(shù)看：機關(guān)單位最高、事業(yè)單位次之、企業(yè)單位最低。從工資的增幅和增長速度看：企業(yè)單位最高、事業(yè)單位次之、機關(guān)單位最低。企業(yè)單位在崗職工年平均工資增幅比事業(yè)、機關(guān)單位增幅高出5.66個百分點和9.6個百分點。雖然年平均工資差距較大，但按照2003年各自的工資增長速度，呈現(xiàn)了企業(yè)、事業(yè)、機關(guān)單位在崗職工年平均工資趨同的趨勢。

3.3按行業(yè)分組看不同行業(yè)年平均工資及增長水平收入較高的電力、燃氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、金融業(yè)及郵政業(yè)等行業(yè)，在國家現(xiàn)行政策情況下，壟斷性行業(yè)經(jīng)營優(yōu)勢明顯，收入、福利待遇較好。收入較低的批發(fā)零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)等屬于傳統(tǒng)行業(yè)，其職工收入長期處于較低水平，該類行業(yè)相對國家壟斷行業(yè)來說財富分布也比較集中。按國民經(jīng)濟行業(yè)分組看不同行業(yè)年工資扣除物價因素實際增長水平統(tǒng)計表明：在崗職工年平均工資情況看，整體工資水平、工資增長水平差別較大。部分傳統(tǒng)行業(yè)工資水平較低且增長緩慢。行業(yè)間、單位間收入差距較大。2003年，在崗職工年平均工資在30000元以上的單位是：①XX省卷煙銷售公司85411元；②XX省煙草物資公司70000元；③XX省煙草專賣局47160元；④中國農(nóng)業(yè)銀行XX省分行46023元；⑤XX省新華書店36165元；⑥XX電力職工醫(yī)院33424元；⑦中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行XX省分行32629元。4．XX市居民儲蓄情況居民儲蓄情況

資料來源《XX市統(tǒng)計公報》統(tǒng)計顯示：XX市居民儲蓄總量與增量都逐步上升，但增幅趨勢平穩(wěn)。2003年末，全市居民人均儲蓄1萬元，從居民消費結(jié)構(gòu)分析，城市居民占有90%左右的儲蓄余額，人均儲蓄余額約為2萬元左右。國有單位在崗職工年平均工資在各種經(jīng)濟類型中仍然保持最高水平。究其原因主要有：①國有單位經(jīng)濟仍然是XX市國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展的主體力量，在崗職工工資水平也隨著提高；②國有壟斷行業(yè)的在崗職工平均工資一直保持較高水平；③機關(guān)、事業(yè)單位近年來幾次較大幅度的政策性調(diào)資，為國有單位工資增長提供了強力支撐。XX市在崗職工年平均工資情況看，整體工資水平不高。在此基礎(chǔ)上，部分行業(yè)工資水平較低且增長緩慢，行業(yè)間、單位間收入差距較大。不同經(jīng)濟類型在崗職工年平均工資存在較大差距。集體單位在崗職工年平均工資水平最低，為7980元，只有國有單位在崗職工年平均工資的61.72%，比上年的63.97%下降了2.25個百分點，絕對額與國有單位相差4950元，差距拉大。集體企業(yè)基礎(chǔ)不如國有單位，機制不如其他經(jīng)濟單位，得到的政策性支持又少，市場競爭能力弱，普遍發(fā)展困難，影響職工工資提高。就業(yè)者所在單位的所有制形式，高收入家庭就業(yè)單位或企業(yè)均是收入較穩(wěn)定、效益較好的國有經(jīng)濟單位，三資企業(yè)或其它經(jīng)濟類型的單位，平均每一就業(yè)者的年收入為40000元左右；而低收入家庭，一般所在的單位或企業(yè)，經(jīng)濟效益和競爭能力都較低，或者是個體被雇勞動者，以及其它低收入行業(yè)，平均每一就業(yè)者的年收入為11000元左右。4.XX市消費結(jié)構(gòu)變化及特點近年來，XX市經(jīng)濟建設(shè)持續(xù)快速健康發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入不斷提高，生活質(zhì)量不斷提升，消費結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。主要表現(xiàn)在:食品支出比重（恩格爾系數(shù)）一直處于健康平穩(wěn)狀態(tài)，保持在0.4左右，并趨于平穩(wěn)態(tài)勢(見恩格爾系數(shù)表)；衣著消費比重下降，城鄉(xiāng)居民用于衣著方面的消費逐年增加，但在消費結(jié)構(gòu)中的比重分別下降了0.9個百分點。說明隨著城鄉(xiāng)居民生活水平的提高，他們的衣著消費質(zhì)量在不斷提高，但相對于其他消費的重要程度卻在降低，這是消費結(jié)構(gòu)優(yōu)化的重要標志。醫(yī)療保健支出快速增長。2003年，城市居民人均醫(yī)療保健支出為475元，比1999年增長264元、16元，年均增長22.5%，其消費比重分別由4.0%、上升到7.5%。城市居民醫(yī)療保健支出上升主要是因為：醫(yī)藥費（即醫(yī)療費和藥品費）的大幅上升。2003年，城市居民人均醫(yī)藥費支出達到442元，占醫(yī)療保健支出比重的93.1%。交通通信消費增長明顯。通信工具擁有量的快速增加，帶來了通信費用的大幅上升，2003年城市居民人均電信費用支出為334元，比1999年增長182元，年均增長21.8%。隨著城鄉(xiāng)居民生活水準的提高，通信費用還將持續(xù)上升。娛樂教育文化服務(wù)消費呈增長態(tài)勢。調(diào)查資料表明：隨著收入水平的提高，城市居民愿意花更多的錢投入子女教育支出。2003年，城市居民人均教育支出562元，比1999年增加了218元，年均增長13.1%。據(jù)城調(diào)隊的調(diào)查，2004年，XX市人均現(xiàn)有住戶總建筑面積20.13平方米，68.3％的住宅進行過裝修，52％的家庭有廁所浴室，9.67％的家庭有取暖設(shè)備，89.67％的家庭使用管道煤氣、液化氣或電。比較明顯現(xiàn)象是不少家庭的居住支出有大幅度的提升，根本原因是不少家庭利用XX市的貸款買房政策貸款買房，今天花明天的錢改善家庭居住條件是不少人家的選擇。XX人的投資意識遠遠落后于其他城市，投資方向也相對單一。比如炒股炒匯，城市的居民絕大多數(shù)都沒有接受過理財顧問的服務(wù)，同時大部分也表示不愿意聘請理財顧問幫助理財。

5.小結(jié)總體居民收入與消費水平整不高，但城區(qū)內(nèi)居民無論是收入或消費水平與其它省會城市或副省會城相比差別并不太明顯。收入差別帶了XX人“低收入高消費”所謂怪現(xiàn)象。XX市收入較高人群主要集中于國有部門和較高產(chǎn)業(yè)層次的行業(yè)之中。近一半的高收入人群就業(yè)壟斷行業(yè)。其次是個體私營所有者。主要集中的行業(yè)領(lǐng)域有：黨政機關(guān)、科教文衛(wèi)傳媒等事業(yè)單位以及新興行業(yè)（包括金融、證券、保險、郵電、通信、信息、房地產(chǎn)），私營經(jīng)濟主要集中在礦業(yè)、藥業(yè)、煙酒行業(yè)或相對應(yīng)的流通行業(yè)。XX市城市居民消費意見一般投資意識淡漠，消費存在消費高、儲蓄低、物質(zhì)消費偏高、精神消費不足的特點。一方面，低收入高消費，居民可以用來儲蓄或投資的錢并不多，另一方面，居民收入差別較大，所以社會財富集中度較高。高收入家庭與低收入家庭比較，消費熱點與消費傾向在日常消費、居住條件和主要耐用消費品擁有量等方面存在一定的差距。高收入家庭食品消費所占比重小，消費的熱點主要集中在穿著、家庭設(shè)備和耐用消費品的更新?lián)Q代、交通和通訊、個人娛樂享受等方面。從就業(yè)者所在的單位性質(zhì)來看：高收入家庭要么所在的單位或企業(yè)均是收入較穩(wěn)定、效益較好的國有經(jīng)濟單位，三資企業(yè)或其它經(jīng)濟類型的單位，平均每一就業(yè)者的年收入為40000元左右；而低收入家庭，一般所在的單位或企業(yè)，經(jīng)濟效益和競爭能力都較低，或者是個體被雇勞動者，以及其它低收入行業(yè)，平均每一就業(yè)者的年收入為11000元左右。收入來源渠道多元化：高收入家庭的收入不僅僅是工資性來源，還有家庭副業(yè)生產(chǎn)收入、其它勞動收入、財產(chǎn)性收入等。XX市居民收入消費的差異化比較明顯，房地產(chǎn)產(chǎn)品需求也將呈現(xiàn)多元化，有利于XX市房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多樣化。

第三部分

片區(qū)及項目介紹

一龍洞堡”片區(qū)簡介1.片區(qū)概況龍洞堡位于XX市東部，距市中心約8公里，東與烏當區(qū)永樂鄉(xiāng)毗鄰，南與花溪區(qū)小碧鄉(xiāng)交界，西與油榨街轄區(qū)接壤，北與新天寨鎮(zhèn)片區(qū)。據(jù)《XX志?金石志》記裁：龍洞堡東，有洞深遂不可測，據(jù)傳有龍現(xiàn)于此，明代巡撫郭子章，題“見龍洞”于洞口，“龍洞堡”據(jù)此而得名。龍洞堡在城區(qū)位置圖：轄區(qū)面積17.5平方公里，2004戶籍數(shù)2185戶，15790人，公共戶單位20余家，其中大專院校8所。公辦中小學習班所，民辦學校2所。有4D級現(xiàn)代化國際化航空--XX龍洞堡機場；全國省會城市最大國家級森林公園XX森林公園；有武警部隊單位及省科研單位5家，有以XX老干媽風味食品有限公司為代表的企業(yè)30余家。2.片區(qū)定位片區(qū)建設(shè)定位：依托XX機場的優(yōu)勢，以航空港及配套設(shè)施為主，行政辦公、居住、體育設(shè)施為輔，建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的園林式生態(tài)型現(xiàn)代化新城（它將是南明區(qū)未來的行政中心所在地）。3.片區(qū)發(fā)展規(guī)劃龍洞堡片區(qū)規(guī)劃面積42.22平方千米。片區(qū)東西向為XX機場至森林公園，南北向縱貫XX東南環(huán)城林帶占據(jù)了極為有利的交通優(yōu)勢、地理優(yōu)勢和生態(tài)環(huán)保優(yōu)勢。龍洞堡片區(qū)整體開發(fā)是以現(xiàn)有龍洞堡地域為中心，以新思路架構(gòu)新區(qū)形象、完善新區(qū)功能的建設(shè)項目。南明區(qū)立足于打造XX城南新區(qū)的重要發(fā)展規(guī)劃，是南明區(qū)新一輪城市開發(fā)建設(shè)的重點項目之一。4.片區(qū)發(fā)展前景片區(qū)在空間上與中心區(qū)域毗鄰，片區(qū)按照發(fā)展規(guī)劃要求，不斷的對交通、教育及生活配套設(shè)施進行開發(fā)、改造，隨著各種開發(fā)建設(shè)項目的啟動，龍洞堡片區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢和生態(tài)優(yōu)勢日益凸顯，已成為XX市的投資熱點片區(qū)之一，其中學校、賓館、飯店、停車場、娛樂場、公園、房地產(chǎn)及旅游項目的建設(shè)等見效快、生態(tài)環(huán)境項目得到優(yōu)先發(fā)展，片區(qū)前景被各類投資人和XX市居民看好。二項目簡介1.項目位置項目位于龍洞堡片區(qū)偏東部，臨“見龍路”，見龍路是目前通向中心區(qū)的主要交通干道；西北面背依國家森林公園。2.地形地勢項目地塊沿山谷走勢走向呈狹長不規(guī)則狀，中部為谷底呈平臺狀，北高南低，中間平臺原為工業(yè)用地，植被已破壞，兩邊為人工森林帶，項目被林帶環(huán)繞。地勢基本為原始地勢。地塊內(nèi)如圖：3.項目SWOT分析3.1優(yōu)勢（S）及利用區(qū)位優(yōu)勢項目所在片區(qū)作為城市新的發(fā)展區(qū)域之一，與其它幾個片區(qū)相比較，“龍洞堡”距XX中心區(qū)較近。市政配套：片區(qū)是未來南明區(qū)行政中心，市政規(guī)劃、配套設(shè)施起點較高，人們對片區(qū)期望值比較高。環(huán)境優(yōu)勢“龍洞堡”片區(qū)林帶發(fā)展比較豐富，林帶已經(jīng)占了整個片區(qū)的一半。項目地塊處在林帶之中，地勢為原始山地形態(tài)，擁有廣闊的視野，有著天然優(yōu)良的居住品質(zhì)。人文優(yōu)勢片區(qū)學校比較集中，是XX教育比較集中的片區(qū)，規(guī)劃還有體育公園，片區(qū)基本沒有農(nóng)民居住區(qū)，居住人群比較純粹，人文氣氛濃郁。休閑娛樂：項目與國家森林公園相鄰，適合居家周末休閑。優(yōu)勢利用：利用好生態(tài)優(yōu)勢（在居民觀念中）+空間優(yōu)勢（距中心區(qū)近）+差異化核心（山林地貌）+居住品質(zhì)（嶺、水、景觀資源）+做文化品牌。

3.2劣勢（W）及規(guī)避居住氣氛項目片區(qū)雖然極具發(fā)展?jié)摿?，但項目片區(qū)生活居住設(shè)施不足，生活氣息不濃，居住氛圍較差。交通瓶頸片區(qū)交通要走機場路，還有一個收費站，另外公共交通工具（出租車）較少，片區(qū)居住人群出行影響較大。認同不足片區(qū)原定位為航空港，由于機場對工業(yè)、生態(tài)，包括高度、凈空面都有一定的限制，片區(qū)發(fā)展不足，人們認同度不高。配套不足片區(qū)屬初級開發(fā)階段，生活配套匱乏，特別是較有實力的義務(wù)教育、醫(yī)療機構(gòu)不夠。地塊形狀項目地塊狹長、不太規(guī)則，不利于項目整體規(guī)劃布局；山地地貌對項目建筑、防護坡要求較高。劣勢規(guī)避：利用項目庭院概念（營造社區(qū)氣氛）+規(guī)劃社區(qū)生活配套物業(yè)（規(guī)避配套不足）+聯(lián)結(jié)教育文化（打造教育品牌）+與高水平規(guī)劃設(shè)計公司合作（規(guī)避地形、地勢）。

3.3機會（O）市場機會XX高品質(zhì)的低密度生態(tài)住宅產(chǎn)品缺乏，品質(zhì)較高的項目都多在白云片區(qū)、小河片區(qū)，空間跨度較大，高端客戶特別是中心區(qū)的高端客戶的需求并沒有得到釋放。片區(qū)機會政府給了南明區(qū)發(fā)展的權(quán)限，片區(qū)做了整體規(guī)劃，“龍洞堡”是南明區(qū)區(qū)級政府鼎力推薦的，區(qū)政府片區(qū)已確定南明區(qū)為行政辦公中心，區(qū)政府將搬到龍洞堡片區(qū)辦公。發(fā)展機會政府現(xiàn)在正在解決交通瓶頸，在森林公園山下打通地下隧道，出洞口就在項目地塊附近，“見龍路”的改造也已提到了政府規(guī)劃日程。城市定位利用XX市打造“生態(tài)經(jīng)濟城市”定位主題，與項目生態(tài)特點對接。經(jīng)濟形勢能源價格大幅度上漲，對XX市本來收入較高的電力、煤炭行業(yè)來說，未來前景充滿信心，高收入人群的消費水平與消費能力將再次被提升。機會利用快速開發(fā)高品質(zhì)產(chǎn)品（利用市場空缺）、圍繞片區(qū)發(fā)展確定發(fā)展策略（利用政府工程提高項目形象）、擴大推廣范圍（吸引城市周邊群體）3.4威脅（T）區(qū)位威脅XX中心區(qū)不斷推出較高檔次的住宅項目，產(chǎn)品雖然不同質(zhì)，但都是在高端客戶層面展開競爭，對高端客戶有一定的分流作用；市政進度雖然政府對片區(qū)作了整體規(guī)劃，但建設(shè)啟動時間太晚會不利于項目形象的提升；國家政策從目前XX市場情況，“國八條”對XX市影響不大，但也有一定的影響。項目地塊林木屬國家重點生態(tài)項目，與XX生態(tài)循環(huán)經(jīng)濟相對應(yīng)，對樹木的處理面臨政策威脅。市場威脅隨著XX市房地產(chǎn)市場化進程推進，更多的開發(fā)商開始關(guān)注市場研究、注重產(chǎn)品創(chuàng)新。不同時期幾大片區(qū)都有相對較高品質(zhì)產(chǎn)品推出與項目形成競爭。威脅規(guī)避：選擇目標人群（做針對性宣傳）+宣傳推廣片區(qū)發(fā)展規(guī)劃（描述片區(qū)發(fā)展前景）+做好共公關(guān)系（做好政策應(yīng)對措施）+關(guān)注房地產(chǎn)大、小市場（應(yīng)對市場變化）。

4.項目綜合評價及發(fā)展戰(zhàn)略4.1項目綜合評價通過上述項目SWOT分析，項目優(yōu)勢非常明顯，但是優(yōu)劣、劣勢、機會與威脅是隨時變化的。劣勢與威脅，劣勢主要是目前環(huán)境與地塊本身，要作好規(guī)劃、設(shè)計與開發(fā)節(jié)奏控制；威脅主要來自市場，關(guān)注市場，并根據(jù)市場變化調(diào)整策略。優(yōu)勢與機會，在地利上，項目位置處在城市生態(tài)林帶上；周邊環(huán)境為項目創(chuàng)造生活主題提供了充分的發(fā)揮空間。在天時上，片區(qū)發(fā)展時機雖不太成熟，但是片區(qū)南明區(qū)區(qū)級的優(yōu)先發(fā)展區(qū)域；發(fā)展商方面，公司上、下有進一步做強企業(yè)、樹立企業(yè)品牌的共識。一方面吸收培養(yǎng)人才，另一方面與外界開展廣泛交流與合作。在人才與管理方面逐步與市場化操作接軌。綜合分析，項目具備天時、地利、人和等有利條件，項目將依市場情況、消費特征及地塊地形等因素進行了綜合定位。4.2項目發(fā)展策略市場策略——以市場領(lǐng)先者姿態(tài)進入?yún)^(qū)域市場；產(chǎn)品策略——市場差異化原則、創(chuàng)新適度化原則；開發(fā)節(jié)奏——快速入市、規(guī)模適度；產(chǎn)品角度——產(chǎn)品生活化、品質(zhì)精細化；社區(qū)形態(tài)——配套功能多樣化、生活環(huán)境生態(tài)化、休閑娛樂健康化；文化特色——教育品牌演繹教育社區(qū)，倡導教育社區(qū)文化；物業(yè)管理——管理智能化、服務(wù)個性化。

第四部分

方案優(yōu)化及經(jīng)濟評價

一項目分析說明及用地、技術(shù)、經(jīng)濟指標1.項目說明：本項分析的估算分類標準依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（建標【2000】205號），并根據(jù)項目的不同情況進行變通。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成本由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分構(gòu)成。本項目經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)及開發(fā)成本估算是依據(jù)卓信提供資料為基礎(chǔ)，依據(jù)項目投資估算方法分類的。目的是測算項目不同產(chǎn)品的收益水平、贏利能力，為項目方案制定提供分析依據(jù)，項目采用可售單位積指標進行評價。財務(wù)費用與所得稅在此暫不考慮，在后面經(jīng)濟評價中作為經(jīng)濟評價指標。2.項目用地指標項目經(jīng)濟指標項

目指

標占地面積88004.4平方米計入建筑面積62000平方米綠化率大于50%容積率0.7配套3500平方米地下室3000平方米覆蓋率20-25%高度不高于四層3.項目技術(shù)指標根據(jù)項目情況，產(chǎn)品分為高檔住宅、花園洋房兩種產(chǎn)品，根據(jù)項目整體容積率控制在0.7左右的要求，項目各類型產(chǎn)品容積率控制如下：高檔住宅容積率在0.3左右2.5層，低層洋房容積率0.75，平均為3.5層。

4.經(jīng)濟指標測算項目和標準序號項目單價

一土地及配套費

1土地價格

土地出讓金、使用費、契稅2契稅

3土地管理費4%征地總價*4%4紅線外市政配套50、90住宅50，商業(yè)90、辦公70二前期費用

1前調(diào)查咨詢策劃費用

2建筑設(shè)計費50

3三通一平費20

4臨時設(shè)施費180每100米,1.8萬.三主體建筑工程費

1主體工程費600

2門窗工程費120

3外立面裝修80

4電氣工程70

5給排水工程80

6燃氣18

7消防系統(tǒng)10

四園林環(huán)境及小區(qū)管理配套費

1環(huán)境設(shè)計費10

2綠化、道路及零星工程300

3智能化、照明、安防系統(tǒng)65

五其它費用

1建筑物零星控測560按XX市政府收費標準2組計算2房屋面積勘丈費0.2按政府規(guī)定0.2元/平方米計算3人防審圖0.20%按工程總投資的2%04人防質(zhì)監(jiān)費0.30%按工程總投資的3%05設(shè)計文件審查3.50%按300萬元的3.5%計算6邊坡支護0.20%按總投資的2%07質(zhì)監(jiān)費0.15%按建筑安裝工程量的1.5%08合同鑒證0.07%工程造價的0.7%09工程定額測定0.13%按建筑安裝工程量的1.3%010建筑質(zhì)監(jiān)費0.15%委托受監(jiān)工程安裝量的1.5%011初勘費150.00150元/次(按2次計算)12地形圖測量費500005萬元/平方公里(0.1平方公里)13施工合同鑒證0.01%建筑面積*土建造價*0.1%014交易服務(wù)費0.17%工程造價*1.7%015建安保險費0.11%工程造價*1.1%016防雷檢測費70.00按100個測點計算17防雷審查費10建筑面積*10%18施工圖審查費

建筑面積*土建造價*1.5%*10%19散裝水泥費0.32元/噸(按150公斤/平方米)20人防異地建設(shè)2600建筑面積*4%*260021環(huán)保及建設(shè)6建筑面積*622市政排污5.2建筑面積*5.2六直接費用小計

二+三+四+五七管理費用3%六×3%八財務(wù)費用

九不可預(yù)見費用4%（六+七）×4%十總投資

5．成本測算結(jié)果：5.1容積率為0.3的高端住宅開發(fā)成本：4415元/平方米成本構(gòu)成本如下：序號項目單價（元/平方米）一土地獲得價款1991二開發(fā)前期準備費106三主體建筑工程費978四園林環(huán)境費881五其他費用167六管理費用68七不可預(yù)見費用93八可售面積單位成本4415

5.2容積率為0.75下花園洋房開發(fā)成本：2597元/平方米成本構(gòu)成本如下：序號項目單價（元/平方米）一土地獲得價款826二開發(fā)前期準備費85三主體建筑工程費978四園林環(huán)境費391五其他費用146六管理費用50七不可預(yù)見費用68八可售面積單位成本2597

6.價格預(yù)期高檔住宅價格：5500元/平方到6000元/平方米；花園洋房：3500元/平方米到4000元/平方米。

根據(jù)成本與售價：利潤=售價×（1-5.5%-3.5%）-成本其中：5.5%是營業(yè)稅及其附加，3.5%銷售費用，利潤是所得稅前利潤。

按高端住宅5500元/平方米、低層洋房3500元/平方米的保守價位價格計算單位面積利潤：別

墅

利潤：590花

園

洋房：588按高價位價格計算單位面積利潤：別

墅

利潤：1045花

園

洋房：1043

二優(yōu)化計算1.項目定量計算模型計算指標類別容積率利潤S1利潤S2元/平方米高檔住宅0.30588.001045.00洋房0.75590.001043.00限制性指標項目指標占地面積88004.4平方米記入建筑面積62000平方米綠化率大于50%容積率0.7配套3500平方米地下室3000平方米覆蓋率20-25%高度不高于四層

假設(shè)高檔住宅面積為A，花園洋房面積為B項目利潤S1時，即低價位時項目利潤函數(shù)：V=590×A+588×B限制條件：A/0.3+B/0.75≤88004

用地面積小于等于占地面積;A+B≤62000

建筑面積和小于總建筑面積A/2.5+B/3.5≤88004×25%

覆蓋率小于25%88004×20%≤A/2.5+B/3.5

覆蓋率大于20%

2.計算結(jié)果2.1低位價格分布如下優(yōu)化極限值如下：

利潤值

最大利潤38622710

起始下限目標式極限目標式

變量值極限結(jié)果結(jié)果A2668.671622.4864903527.6266048060B59331.3357866.6764489654.6766048060

2.2高位價格位分布如下優(yōu)化極限值如下：

利潤值

最大利潤67142710

起始下限目標式上限目標式

變量值極限結(jié)果結(jié)果A2668.671622.4892637510.9594258060B59331.3357866.6792033231.3394258060

2.3優(yōu)化運行結(jié)果表（高價位與低價位二者似）名字初值終值

A2668.672668.67

B59331.3359331.33

約束

名字單元格值公式狀態(tài)數(shù)值占地面積88004

到達限制值0建筑面積62000

到達限制值0覆蓋率18019.28

未到限制值3981.72

18019.28

未到限制值418.48A2668.67

未到限制值2668.67B59331.33

未到限制值59331.333.結(jié)果分析計算結(jié)果顯示，在項目用地指標條件嚴格限制下，根據(jù)測算成本和預(yù)計價格計算，項目產(chǎn)品規(guī)劃高端住宅建筑面積：2668.67平方米，花園洋房建筑面積：59331.33平方米的情況下，項目能到達產(chǎn)品與經(jīng)濟效益的最優(yōu)組合。結(jié)論：高檔住宅面積數(shù)量確定應(yīng)適當，目前在項目既定條件下，高檔住宅產(chǎn)品如果沒有高價支撐，數(shù)量不應(yīng)太多，太多了有兩種可能，一是降低容積率，二是提高容積率。這兩種情況對利潤和銷售都會有影響。三方案建議根據(jù)定量分析結(jié)果，考慮XX房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與消費者情況，建議容積率適當提高3個百分點左右，別墅占18棟左右，產(chǎn)品根據(jù)位置拉開檔次。在不影響整體效果的情況下，提高產(chǎn)品項目整體品質(zhì)。

項目規(guī)劃如下花園洋房面積為：59000平方米；別墅面積為：5200平方米；公建面積:3500平方米;建筑面積共：67700平方米，容積率約為0.77。四項目經(jīng)濟評價1.投資估算及收入預(yù)測1.1項目總投資估算本次估算分類標準采用《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（建標【2000】205號），對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，其投資成本及成本費用由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分構(gòu)成。本項目開發(fā)成本估算是以卓信地產(chǎn)提供的成本和收費標準為基礎(chǔ)，按照上面分析的用地指標（洋房建面：59000平方米，別墅建筑面積為：5200平方米），依據(jù)項目投資估算方法分類的。經(jīng)測算，整個項目的總開發(fā)成本為16893.38萬元，成本單價為2631元/平方米，建筑成本：1783.10元/平方米。詳見下表《項目開發(fā)成本估算表》。其中：地價：包括土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費；前期工程費：包括調(diào)研費用、咨詢費用、勘察和設(shè)計費用、圖紙審察費用、三通一平費用和手續(xù)費用；建安工程費包括土建工程費和安裝工程費等費用；其它費用主要是報建開發(fā)過程中政府收取的費用；不可預(yù)見費一般按基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建安工程費、區(qū)內(nèi)配套工程費之和的3%-7%計，根據(jù)本項目有許多不可預(yù)見情況費率按4%計取。

項目開發(fā)成本估算表序號項目單價數(shù)量總價(萬元)備注一土地及配套費

5445.90

1土地價格

4800.00土地出讓金、使用費、契稅2契稅

101.40

3土地管理費4%4800.00192.00征地總價*4%4紅線外市政配套50、9067700.00352.50住宅50，商業(yè)90、辦公70二前期費用

545.90

1前調(diào)查咨詢策劃費用

54.00

2建筑設(shè)計費5067700.00338.50

3三通一平費2067700.00135.40

4圍墻設(shè)施費1801000.0018.001.8萬/100米,三主體建筑工程費

6621.06

1主體工程費60067700.004062.00

2門窗工程費12067700.00812.40

3外立面裝修8067700.00541.60

4電氣工程7067700.00473.90

5給排水工程8067700.00541.60

6燃氣1867700.00121.86

7消防系統(tǒng)1067700.0067.70

四園林環(huán)境及小區(qū)管理配套費

2574.16

1環(huán)境設(shè)計費1088004.4088.00

2綠化、道路及零星工程30068203.412046.10

3智能化、照明、安防系統(tǒng)6567700.00440.05

五其它費用

945.48

1建筑物零星控測5602.000.11按XX市政府收費標準2組計算2房屋面積勘丈費0.267700.00

按政府規(guī)定0.2元/平方米計算3人防審圖0.20%9195.2218.39按工程造價的2%04人防質(zhì)監(jiān)費0.30%9195.2227.59按工程造價的3%05設(shè)計文件審查3.50%300.0010.50按300萬元的3.5%計算6邊坡支護0.20%9195.2218.39按工程造價的2%07質(zhì)監(jiān)費0.15%9195.2213.79按工程造價的1.5%08合同鑒證0.07%9195.226.44工程造價的0.7%09工程定額測定0.13%9195.2211.95按工程造價的1.3%010建筑質(zhì)監(jiān)費0.15%9195.2213.79工程造價的1.5%011初勘費150.002.000.03150元/次(按2次計算)12地形圖測量費500000.100.505萬元/平方公里(0.1平方公里)13施工合同鑒證0.01%4062.002.75建筑面積*土建造價*0.1%014交易服務(wù)費0.17%9195.2215.63工程造價*1.7%015建安保險費0.11%9195.2210.11工程造價*1.1%016防雷檢測費70.00100.000.70按100個測點計算17防雷審查費1067700.006.77建筑面積*10%18施工圖審查費

4062.006.09建筑面積*土建造價*1.5%*10%19散裝水泥費0.367700.002.032元/噸(按150公斤/平方米)20人防異地建設(shè)260067700.00704.08建筑面積*4%*260021環(huán)保及建設(shè)667700.0040.62建筑面積*622市政排污5.267700.0035.20建筑面積*5.2六直接費用小計

10686.60二+三+四+五七管理費用3%

320.60六×3%八財務(wù)費用

九不可預(yù)見費用4%

440.29（六+七）×4%十總投資

16893.38

1.2項目收入預(yù)測花園洋房價格3500-4000元/平方米之間；別墅價格在5500-6000元/平方米之間；按照可售面積配比，項目預(yù)計均價在3990元/平方米。銷售總周期為七個季度，由于土地和前期投資額度已