業(yè)主委員會與業(yè)主大會

2023年2月5日1業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物權(quán)法

2023年2月5日2業(yè)主大會、業(yè)主委員會之法律依據(jù)：首先應(yīng)當符合《中華人民共和國立法法》第八條規(guī)定符合《中華人民共和國物權(quán)法》第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)規(guī)定符合《物業(yè)管理條例》國務(wù)院第504號令，2007年8月26日修改，2007年10月1日起實施《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部“建房[2009]274號”文件，2009年12月1日頒布，2010年1月1日起實施2023年2月5日3《中華人民共和國立法法》第八條規(guī)定：下列事項只能制定法律：（一）國家主權(quán)的事項；（二）各級人民代表大會、人民政府、人民法院和人民檢察院的產(chǎn)生、組織和職權(quán)；（三）民族區(qū)域自治制度、特別行政區(qū)制度、基層群眾自治制度；（四）犯罪和刑罰；（五）對公民政治權(quán)利的剝奪、限制人身自由的強制措施和處罰；（六）稅種的設(shè)立、稅率的確定和稅收征收管理等稅收基本制度；（七）對非國有財產(chǎn)的征收、征用；（八）民事基本制度；（九）基本經(jīng)濟制度以及財政、海關(guān)、金融和外貿(mào)的基本制度；（十）訴訟和仲裁制度；（十一）必須由全國人民代表大會及其常務(wù)委員會制定法律的其他事項。2023年2月5日4業(yè)主大會、業(yè)主委員會之性質(zhì)：1.屬于《中華人民共和國立法法》第八條所規(guī)定的基層群眾性自治組織2.屬于《中華人民共和國物權(quán)法》第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的明文規(guī)定的建筑物區(qū)分所有權(quán)共有部分共同管理權(quán)之自治性組織3.業(yè)主大會是管理全體業(yè)主共有財產(chǎn)和共同事務(wù)的自治組織4.業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)最高權(quán)力機關(guān)、最高決策機關(guān)5.業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)6.業(yè)主大會之成立，業(yè)主委員會之選舉必須在政府的指導(dǎo)下按照法定程序進行2023年2月5日5業(yè)主大會、業(yè)主委員會之法律規(guī)定：1.《中華人民共和國立法法》第8條2.《中華人民共和國物權(quán)法》第六章第70、75、76、78、83條規(guī)定3.《物業(yè)管理條例》第6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、18、19、20、21、26、29、35、36、37、38、39、49、50、51、55、56、62、65、67、68條規(guī)定4.《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》2023年2月5日6業(yè)主大會、業(yè)主委員會之政府指導(dǎo)與監(jiān)督：1.政府各級主管部門的行政指導(dǎo)與監(jiān)督權(quán)國家公權(quán)力的行使行政指導(dǎo)不屬于行政許可行為，不具備強制性省、市、縣（區(qū)）主管部門2.街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府行政指導(dǎo)與監(jiān)督權(quán)國家公權(quán)力的行使最低一級基層政府召集物業(yè)管理聯(lián)席會議3.物業(yè)管理區(qū)域之劃定依照《物業(yè)管理條例》第九條劃定2023年2月5日74.組織、指導(dǎo)與監(jiān)督業(yè)主大會籌備組縣（區(qū)）主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府具體組織各級政府主管部門進行指導(dǎo)與監(jiān)督5.對成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會進行協(xié)調(diào)協(xié)調(diào)業(yè)主、建設(shè)單位協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)社區(qū)及居民委員會6.協(xié)助、指導(dǎo)與監(jiān)督業(yè)主委員會選舉應(yīng)嚴格遵循物權(quán)法第七十六條雙過半之法律規(guī)定業(yè)主可以提出要求各級政府主管部門應(yīng)當主動協(xié)助、指導(dǎo)與監(jiān)督2023年2月5日87.對業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉進行備案依據(jù)《物業(yè)管理條例》第十六條進行備案備案僅僅只是一種行政措施，非生效條件8.協(xié)助、指導(dǎo)與監(jiān)督業(yè)主委員會換屆換屆并非必須未換屆原業(yè)主委員會繼續(xù)有效換屆應(yīng)嚴格遵循物權(quán)法第七十六條經(jīng)雙過半同意9.對業(yè)主大會、業(yè)主委員會違法決定之處理由區(qū)（縣）政府主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進行依法處理應(yīng)責令限期改正或者撤銷書面通告全體業(yè)主2023年2月5日910.對《物業(yè)服務(wù)合同》進行備案備案僅僅只是一種行政措施，非生效條件《物業(yè)服務(wù)合同》包含《前期物業(yè)服務(wù)合同》11.對物業(yè)服務(wù)爭議以及業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)投訴的協(xié)調(diào)處理處理投訴是政府應(yīng)盡的職能12.對違法行為之處理要依法處理應(yīng)首先責令限期改正2023年2月5日10《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》住建部“建住房〔2009〕274號”文件法律地位……規(guī)范性指導(dǎo)文件，不屬于法規(guī)范疇2009年12月1日頒布，2010年1月1日起實施《業(yè)主大會規(guī)程》已經(jīng)廢止關(guān)于印發(fā)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則的通知“建房[2009]274號”各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳，直轄市房地局（建委），新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團建設(shè)局：

為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，我部制定了《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中的情況，請及時告我部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司。

中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

二○○九年十二月一日第一章總則重申《物權(quán)法》以及《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定第一條：制定依據(jù)……《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》第二條：業(yè)主大會地位與性質(zhì)第三條：業(yè)主委員會產(chǎn)生與地位第四條：業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定之約束力第五條：業(yè)主大會、業(yè)主委員會對違規(guī)行為處理的權(quán)利第六條：政府對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的指導(dǎo)、協(xié)助與監(jiān)督第二章業(yè)主大會業(yè)主大會之籌備、運作一、業(yè)主大會籌備1.籌備條件……第八條:”物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，”2.籌備所需資料……第八條3.籌備組組織與指導(dǎo)……第九條4.籌備組組成……第十條及第十一條：由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成5.籌備組工作內(nèi)容范圍……第十二條6.業(yè)主身份確定……第十三條業(yè)主身份的確認房屋所有權(quán)證書被登記人，通過查詢不動產(chǎn)登記確認；房屋買賣合同的合法買受人，以開發(fā)商交付房屋所有權(quán)的行為確認；房屋繼承人和受遺贈人，以繼承和受遺贈開始時確認；房屋合法建造人，以事實行為成就時確認；人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定生效賦予房屋所有權(quán)；房屋所有權(quán)作為夫妻雙方共同財產(chǎn)所有人7.業(yè)主委員會候選人的確定……第十四條8.籌備工作完成……第十五條9.分期開發(fā)項目之業(yè)主大會及業(yè)主委員會……第十六條三、業(yè)主大會之決定嚴格遵守《物權(quán)法》第七十六條之法律規(guī)定1.業(yè)主大會決定之事項……第十七條2.管理規(guī)約之內(nèi)容……第十八條3.業(yè)主大會議事規(guī)則之內(nèi)容……第十九條4.業(yè)主大會對業(yè)主違規(guī)行為的約束……第二十條5.業(yè)主大會會議……第二十一條、第二十二條6.業(yè)主大會投票權(quán)數(shù)之確定……第二十三條面積確定、第二十四條業(yè)主人數(shù)確定、第二十五7.業(yè)主之委托代理與業(yè)主代表……第二十六條、第二十七條、第二十八條8.重申《物權(quán)法》第七十六條投票權(quán)決策規(guī)定……雙三分之二與雙過半規(guī)則……第二十九條9.業(yè)主大會會議之記錄與決定之公告……第三十條2023年2月5日18《物業(yè)管理條例》的修改379號國務(wù)院令-------504號國務(wù)院令第十條增加了“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府”的指導(dǎo)與監(jiān)督刪除了第十條第二款第十一條業(yè)主大會職責修改成“下列事項由業(yè)主共同決定”第十二條投票權(quán)方式與《物權(quán)法》一致第十九條修改保持與第十條一致物業(yè)管理企業(yè)修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”業(yè)主公約修改為“管理規(guī)約”，業(yè)主臨時公約為“臨時管理規(guī)約”第十五條業(yè)主委員會由業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)修改為“業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項”2023年2月5日19物權(quán)法第六章規(guī)定的業(yè)主決策權(quán)以及決策事項

物權(quán)法第七十六條規(guī)定下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。2023年2月5日20所有權(quán)人2/3決策權(quán)的變化：業(yè)主共同決定的專項維修資金，《物權(quán)法》使三分之二決策方法發(fā)生根本變化：原《物業(yè)管理條例》的2/3投票權(quán)《物權(quán)法》的雙2/3投票權(quán)為了給以后的司法審判保留有效證據(jù)，三分之二投票權(quán)應(yīng)該實行實名制決策的項目也發(fā)生變化2023年2月5日21內(nèi)容也發(fā)生了根本變化：原《物業(yè)管理條例》第十二條規(guī)定：制定和修改業(yè)主公約制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)２／３以上通過《物權(quán)法》修改為：籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施決定上述事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意2023年2月5日22所有權(quán)人“雙過半”決策權(quán)的變化：業(yè)主共同決定的事項，《物權(quán)法》使與原《物業(yè)管理條例》中雙過半決策方法發(fā)生根本變化：原《條例》的“雙過半”：《物權(quán)法》的“新雙過半”：為了給以后的司法審判保留有效證據(jù)，雙過半投票權(quán)決策應(yīng)該實行實名制2023年2月5日23內(nèi)容也發(fā)生了根本變化：原《物業(yè)管理條例》第十二條規(guī)定：業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有１／２以上投票權(quán)的業(yè)主參加業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)１／２以上通過

即業(yè)主大會作出一般事項決定、決議，應(yīng)當有1／2以上投票權(quán)業(yè)主參加，并經(jīng)參加業(yè)主之中投票權(quán)1／2以上同意通過《物權(quán)法》修改為：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項

決定上述事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意

2023/2/524司法解釋第八條之規(guī)定物權(quán)法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認定：（一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。不動產(chǎn)登記薄記載的面積以及實測面積可以是建筑面積，也可以是使用面積、套內(nèi)建筑面積當面積不一致的應(yīng)該核算成為建筑面積，以保持統(tǒng)一一致性2023/2/525建筑面積、套內(nèi)建筑面積與使用面積：按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》（中華人民共和國國家標準GB/T17986-2000，國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局2000年2月22日發(fā)布，2000年8月1日實施）要求：

8房產(chǎn)面積測算8．1一般規(guī)定8．1．1房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容面積測算系指水平面積測算。分為房屋面積和用地面積測算兩類，其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測算。8．1．2房屋的建筑面積房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2．20m以上(含2．20m)的永久性建筑。

2023/2/5268．1．3房屋的使用面積房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。8．1．4房屋的產(chǎn)權(quán)面積房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定。8．1．５房屋的共有建筑面積房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

2023/2/5278．2房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定8．2．1計算全部建筑面積的范圍a)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。b)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2．20m以上部位計算建筑面積。c)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2．20m以上的，按其水平投影面積計算。d)樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。e)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2．20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2．20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。f)挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。2023/2/528g)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。h)與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。i)房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。j)地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2．20m以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平投影面積計算。k)有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。l)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。m)屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。n)依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層,有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在2．20m以上部位的外圍水平面積計算。o)有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。

2023/2/5298．2．2計算一半建筑面積的范圍a)與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。b)獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。c)未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。d)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。e)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。

2023/2/5308．2．3不計算建筑面積的范圍a)層高小于2．20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2．20m的地下室和半地下室。b)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。c)房屋之間無上蓋的架空通廊。d)房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。e)建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。f)騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。g)利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。h)活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。i)獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。j)與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。

2023/2/531《房產(chǎn)測量規(guī)范》(附錄B)

成套房屋的建筑面積和共有共用面積分攤

：B1成套房屋建筑面積的測算B1.1成套房屋的建筑面積

成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。B1.2套內(nèi)房屋使用面積套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算:a)套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。b)套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。c)不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風道、管道井均計人使用面積。d)內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。

2023/2/532B1.3套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。B1.4套內(nèi)陽臺建筑面積套內(nèi)陽臺建筑面積按8.2的規(guī)定計算。套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。

2023/2/533建筑工程建筑面積計算規(guī)范中華人民共和國國家標準GB/T50353-2013，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部2013年12月19日頒布，2014年7月1日起實施。修訂的主要技術(shù)內(nèi)容是：1.增加了建筑物架空層的面積計算規(guī)定，取消了深基礎(chǔ)架空層；2.取消了有永久性頂蓋的面積計算規(guī)定，增加了無圍護結(jié)構(gòu)有圍護設(shè)施的面積計算規(guī)定；3.修訂了落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊的面積計算規(guī)定；4.增加了凸（飄）窗的建筑面積計算要求；5.修訂了圍護結(jié)構(gòu)不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物的面積計算規(guī)定；6.刪除了原室外樓梯強調(diào)的有永久性頂蓋的面積計算要求；7.修訂了陽臺的面積計算規(guī)定；8.修訂了外保溫層的面積計算規(guī)定；9.修訂了設(shè)備層、管道層的面積計算規(guī)定；