房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營輔導(dǎo)資料十八

大連理工大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院第10頁共10頁房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營輔導(dǎo)資料十八主題：總復(fù)習(xí)學(xué)習(xí)時(shí)間：2015年1月內(nèi)容：我們這周主要對以往學(xué)習(xí)的基礎(chǔ)知識進(jìn)行復(fù)習(xí)。希望通過對下面內(nèi)容的復(fù)習(xí)能使同學(xué)們加深對本課程所學(xué)內(nèi)容的理解。一、基本概念1、熟地、毛地與生地熟地，指具備開發(fā)建設(shè)條件（達(dá)到七通一平）立即可以開始建設(shè)的土地。毛地，指不具備開發(fā)建設(shè)條件的城市國有土地。生地，指不具備開發(fā)建設(shè)條件的鄉(xiāng)村集體土地。2、土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)指由政府或政府授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地（毛地）或鄉(xiāng)村集體土地（生地）進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到七通一平的建設(shè)條件（熟地），再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。3、房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)是指由具有一定開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得的國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并通過銷售或出租開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，從而獲得經(jīng)濟(jì)利益的過程。4、土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。5、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓指土地使用權(quán)出讓后，土地使用權(quán)受讓人將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為，包括出售、交換和贈與等。6、土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。7、居住建筑密度居住建筑密度指居住建筑對居住用地的覆蓋率，等于居住建筑基底面積比上居住建筑用地面積。8、建筑容積率建筑容積率指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。9、土地增值稅土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。10、契稅契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房價(jià)的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收的一次性稅收。11、房地產(chǎn)市場需求房地產(chǎn)市場需求指在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)市場的消費(fèi)者愿意并且能夠購買的房地產(chǎn)的數(shù)量。12、房地產(chǎn)市場供給房地產(chǎn)市場供給指在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)市場的生產(chǎn)者愿意并且能夠向市場提供的房地產(chǎn)數(shù)量。13、房地產(chǎn)泡沫房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。14、房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析，即通過房地產(chǎn)市場信息的收集、分析和加工處理，尋找其內(nèi)在的規(guī)律和含義，預(yù)測市場未來的發(fā)展趨勢，用以幫助房地產(chǎn)市場的參與者掌握市場動態(tài)、把握市場機(jī)會或調(diào)整其市場行為。15、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃（狹義理解）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃就是促銷策劃，即如何想方設(shè)法把樓賣出去。（廣義理解）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃即業(yè)界人士所說的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全程策劃,是在房地產(chǎn)市場分析的基礎(chǔ)上，就房地產(chǎn)投資方向與開發(fā)時(shí)機(jī)的選擇、開發(fā)項(xiàng)目選址、開發(fā)項(xiàng)目定位、營銷推廣等一系列環(huán)節(jié)進(jìn)行的全過程策劃。16、房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資指投資者從購買土地使用權(quán)開始，經(jīng)過項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)等過程獲得房地產(chǎn)商品，然后將其推向市場，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過轉(zhuǎn)讓過程收回投資、實(shí)現(xiàn)開發(fā)商收益目標(biāo)的投資活動。17、房地產(chǎn)置業(yè)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資指購置物業(yè)以滿足自身生活居住或出租或生產(chǎn)經(jīng)營需要，并在不愿意持有該物業(yè)時(shí)可以獲取轉(zhuǎn)售收益的一種投資活動。18、位置的含義狹義的理解：指某一具體投資項(xiàng)目的場地在城市中的地理位置，包括宏觀、中觀和微觀位置。廣義的理解：除了地理位置外，還包括該位置所處的社會、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景。19、房地產(chǎn)市場細(xì)分房地產(chǎn)市場細(xì)分就是從房地產(chǎn)購買者的需求差異性出發(fā)，從差異性中尋找具有共同消費(fèi)需求的消費(fèi)群，據(jù)此將房地產(chǎn)市場劃分為若干個(gè)子市場的行為。20、目標(biāo)市場選擇目標(biāo)市場選擇，就是在對細(xì)分市場評估的基礎(chǔ)上，選擇某一類或某幾類細(xì)分市場作為企業(yè)所要服務(wù)的市場。21、市場定位市場定位指企業(yè)設(shè)計(jì)出自己的產(chǎn)品和形象，從而在目標(biāo)顧客心中確定與眾不同的有價(jià)值的地位。22、現(xiàn)金流量與凈現(xiàn)金流量把某一項(xiàng)投資活動作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的現(xiàn)金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。其中，流入系統(tǒng)的現(xiàn)金叫現(xiàn)金流入；流出系統(tǒng)的現(xiàn)金叫現(xiàn)金流出；各對應(yīng)時(shí)間點(diǎn)上的現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱各時(shí)間點(diǎn)上的凈現(xiàn)金流量。23、資金時(shí)間價(jià)值資金時(shí)間價(jià)值指一定資金在生產(chǎn)和流通過程中隨時(shí)間的推移產(chǎn)生的增值，所增值的部分就是資金的時(shí)間價(jià)值。24、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率,將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。25、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。26、可行性研究可行性研究是關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目是否可行的研究。具體來說，可行性研究是指在投資決策之前，決定項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上是否可行所必須進(jìn)行的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證的一種方法。27、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)是在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算、房地產(chǎn)項(xiàng)目收入估算與資金籌措的基礎(chǔ)上，對擬建項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性和經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行分析論證，為項(xiàng)目的科學(xué)決策提供依據(jù)。28、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)是根據(jù)現(xiàn)行的財(cái)稅制度和價(jià)格體系，站在財(cái)務(wù)主體的角度，在對項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用的估算以及編制財(cái)務(wù)輔助報(bào)表的基礎(chǔ)上，編制財(cái)務(wù)基本報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)分析指標(biāo)，考察和分析項(xiàng)目的盈利能力、清償能力以及資金平衡狀況，判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性，明確項(xiàng)目對財(cái)務(wù)主體的價(jià)值以及對投資者的貢獻(xiàn)，為投資決策、融資決策以及銀行審批貸款提供依據(jù)。29、不確定性分析不確定性分析是通過對擬建項(xiàng)目的主要不確定性因素進(jìn)行分析，計(jì)算基本變量的增減變化引起的項(xiàng)目財(cái)務(wù)或經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的變化，找出最敏感的因素及其臨界點(diǎn)。30、風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)分析則是通過對風(fēng)險(xiǎn)因素的識別，采用定性或定量方法估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的可能性及對項(xiàng)目的影響程度，揭示影響項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素，為投資決策服務(wù)。31、工程項(xiàng)目施工招投標(biāo)工程項(xiàng)目施工招投標(biāo)是指招標(biāo)人（如房地產(chǎn)開發(fā)商）設(shè)定“工程項(xiàng)目施工”這一標(biāo)的，招請若干個(gè)建筑承包商（投標(biāo)人）進(jìn)行秘密報(bào)價(jià)競爭，從中選擇優(yōu)勝者，并與之達(dá)成協(xié)議，簽訂合同的過程。32、公開招標(biāo)也稱為競爭性招標(biāo)，是指招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。33、邀請招標(biāo)也稱有限競爭性招標(biāo)或選擇性招標(biāo)，是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。34、工程項(xiàng)目管理廣義的工程項(xiàng)目管理，是針對某一個(gè)工程項(xiàng)目所進(jìn)行的全壽命周期的管理，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)管理(DM)、工程施工階段的施工管理(CM)和項(xiàng)目建成以后的設(shè)施管理(FM)或物業(yè)管理(PM)。狹義的工程項(xiàng)目管理通常指工程施工階段的管理，包括:質(zhì)量、進(jìn)度、費(fèi)用控制，合同、安全、信息管理，開發(fā)商、建筑師、承包商等關(guān)系的協(xié)調(diào)。35、權(quán)益融資權(quán)益融資又稱股權(quán)融資，是指以所有者身份投入非負(fù)債性資金的方式進(jìn)行的融資。企業(yè)權(quán)益融資形成企業(yè)的“所有者權(quán)益”和項(xiàng)目的“資本金”。發(fā)行股票、吸收其他機(jī)構(gòu)投資者投資、合作開發(fā)都屬于權(quán)益融資。36、債務(wù)融資債務(wù)融資就是通過舉債的方式融資。房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券都屬于債務(wù)融資。37、房地產(chǎn)抵押貸款房地產(chǎn)抵押貸款是指借款人以其合法擁有的房地產(chǎn)，在不轉(zhuǎn)移占有方式的前提下，向貸款人提供債務(wù)履行擔(dān)保，獲得貸款的行為。38、個(gè)人住房抵押貸款個(gè)人住房抵押貸款是指個(gè)人購買住房時(shí)，以所購買住房作為抵押擔(dān)保，向金融機(jī)構(gòu)申請貸款的行為。39、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資指房地產(chǎn)投資者為確保開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行而進(jìn)行的融通資金的活動，包括資金籌措與資金供應(yīng)。40、促銷組合促銷組合是指企業(yè)根據(jù)促銷的需要，對廣告、銷售促進(jìn)、公關(guān)宣傳與人員推銷等各種促銷方式進(jìn)行的適當(dāng)選擇和綜合編配。二、典型計(jì)算1．復(fù)利計(jì)算（1）復(fù)利計(jì)算中的常用符號——現(xiàn)值；——終值；——連續(xù)出現(xiàn)在各計(jì)息周期期末的等額支付金額，簡稱年值；——計(jì)息周期數(shù)；——每個(gè)計(jì)息周期的利率。（2）復(fù)利計(jì)算公式=1\*GB3①復(fù)利終值計(jì)算公式已知：，，求=稱為復(fù)利終值系數(shù)，記為（）=2\*GB3②復(fù)利現(xiàn)值計(jì)算公式已知：，，求稱為復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)，記為（）=3\*GB3③等額序列支付的資金回收計(jì)算公式已知：，，求稱為等額序列支付的資金回收系數(shù)，記為（）=4\*GB3④等額序列支付的現(xiàn)值計(jì)算公式已知：，，求稱為等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù),記為（）=5\*GB3⑤等額序列支付的終值系數(shù)已知：，，求稱為等額序列支付的終值系數(shù)，記為（）=6\*GB3⑥等額序列支付的儲存基金計(jì)算公式已知：，，求稱為等額序列支付的儲存基金系數(shù)，記為（）例1：P252525P2525252525250012345圖1現(xiàn)金流量圖解：斷該項(xiàng)投資核算的標(biāo)準(zhǔn)是有沒有20%的年收益率。方法一：按20%的年收益率，投資200萬元應(yīng)該獲得：（）=498（萬元）而實(shí)際收益：（）+250=436（萬元）<，則此項(xiàng)投資沒有達(dá)到20%的收益率，故不合算。方法二：將收益折算成現(xiàn)值：（）+250（）=175.25（萬元）表明若按20%的收益率，獲得這樣收益的投資額只需投資175.25萬元，而實(shí)際投資200萬元，因此是不合理的。例2：某家庭以抵押貸款方式購買一套價(jià)值為25萬元的住宅,如果該家庭首付款為房價(jià)的30%,其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為15%。問月還款額為多少？解：已知：抵押貸款額P=25×70%=17.5（萬元）；月貸款利率計(jì)息周期數(shù)則月還款額：2．財(cái)務(wù)評價(jià)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（1）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。IRR是評估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。這里的計(jì)算期，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言是指從購買土地使用權(quán)開始到項(xiàng)目全部售出為止的時(shí)間。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是，項(xiàng)目在這樣的折現(xiàn)率下，到項(xiàng)目壽命終了時(shí)，所有投資可以被完全收回。IRR的計(jì)算公式為：式中：CI——現(xiàn)金流入量；CO——現(xiàn)金流出量；(CI-CO)t——項(xiàng)目在第t年的凈現(xiàn)金流量；t——0~項(xiàng)目開始進(jìn)行的時(shí)間點(diǎn)；n——計(jì)算期，即項(xiàng)目的開發(fā)或經(jīng)營周期（年、半年、季度或月）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率可以通過內(nèi)插法求得，即先按目標(biāo)收益率或基準(zhǔn)收益率求得項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，如為正，則采用更高的折現(xiàn)率使凈現(xiàn)值為接近于零的正值和負(fù)值各一個(gè)，最后用內(nèi)插公式求出，內(nèi)插公式為：式中：il——當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的正值時(shí)的折現(xiàn)率；i2——當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的負(fù)值時(shí)的折現(xiàn)率；NPV1——采用低折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的正值；NPV2——采用高折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的負(fù)值。式中i1與i2之差不應(yīng)超過2%，否則，折現(xiàn)率i1、i2和凈現(xiàn)值之間不一定呈線性關(guān)系，從而使所求得的內(nèi)部收益率失真。內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會面臨虧損。因此所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。將所求出的內(nèi)部收益率與部門或行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率ic比較，當(dāng)FIRRic時(shí)，則認(rèn)為項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的。（2）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)中的另一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和，其計(jì)算公式為：式中：NPV——項(xiàng)目在起始時(shí)間點(diǎn)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值；ic——基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率。如果FNPV0，說明項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的。（3）成本利潤率（重點(diǎn)掌握）指開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率,是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率。是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一個(gè)經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)。其計(jì)算公式為：開發(fā)商成本利潤率==1\*GB3①總開發(fā)價(jià)值的計(jì)算項(xiàng)目全部銷售總開發(fā)價(jià)值=總銷售收入——銷售稅金項(xiàng)目出租經(jīng)營總開發(fā)價(jià)值=項(xiàng)目在整個(gè)執(zhí)有期內(nèi)凈經(jīng)營收入和凈轉(zhuǎn)售收入的現(xiàn)值累計(jì)之和。=2\*GB3②總開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)實(shí)際支出的成本，在數(shù)量上等于開發(fā)建設(shè)投資。例3：開發(fā)商以5000萬元的價(jià)格獲得了一宗占地面積為4000平方米的土地50年使用權(quán)，建筑容積率為5.5，建筑覆蓋率為60%，樓高14層，1~4層建筑面積相等，5~14層為塔樓（均為標(biāo)準(zhǔn)層），建造成本為3500元/平方米，專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本預(yù)算的8%，，行政性收費(fèi)等其他費(fèi)用為460萬元，管理費(fèi)為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的3.5%，市場推廣費(fèi)、銷售代理費(fèi)和銷售稅費(fèi)分別為銷售收入的0.5%,3.0%和6.5%,預(yù)計(jì)建成后售價(jià)為12000元/平方米。項(xiàng)目開發(fā)周期為3年，后2年為建設(shè)期，地價(jià)于開始一次投入，建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用、其他費(fèi)用和管理費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入；年貸款利率為12%，按季度計(jì)息，融資費(fèi)用為貸款利息的10%。問項(xiàng)目總建筑面積、標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積和開發(fā)商可獲得的成本利潤率是多少？解：（1）項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值：=1\*GB3①項(xiàng)目建筑面積為：4000×5.5=22000（平方米）=2\*GB3②標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積為：（22000－4000×60％×4）／10＝1240（平方米）=3\*GB3③項(xiàng)目總銷售收入：22000×12000＝26400（萬元）=4\*GB3④銷售稅費(fèi)：26400×6.5％＝1716（萬元）=5\*GB3⑤項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值：26400－1716＝24684（萬元）（２）項(xiàng)目總開發(fā)成本=1\*GB3①土地成本：5000萬元=2\*GB3②建造成本：22000×3500＝7700（萬元）=3\*GB3③專業(yè)人員費(fèi)用：7700×8％＝616（萬元）=4\*GB3④其他費(fèi)用：460萬元。=5\*GB3⑤管理費(fèi)：（5000+7700+616+460）×3.5%=482.16（萬元）=6\*GB3⑥財(cái)務(wù)費(fèi)用：土地費(fèi)用利息：建造費(fèi)用／專業(yè)人員費(fèi)用／其他費(fèi)用／管理費(fèi)用利息：融資費(fèi)用：（2128.80+1161.98）×10%=329.08（萬元）財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)：2128.80+1161.98+329.08=3619.86（萬元）=7\*GB3⑦市場推廣及銷售代理費(fèi)用：26400×（0.5%+3.0%）=924(萬元)=8\*GB3⑧項(xiàng)目總開發(fā)成本：5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924=18802.02(萬元)（3）開發(fā)商利潤：24684-18802.02=5881.98（萬元）（4）成本利潤率：5881.98÷18802.02×100%=31.28%例4:已知某投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。如果投資者的目標(biāo)收益率為10%，求該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。單位為萬元。年份012345現(xiàn)金流入300300300300500現(xiàn)金流出1000凈現(xiàn)金流量-1000300300300300500解：利用凈現(xiàn)值公式，則該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值3、土地增值稅的計(jì)算(重點(diǎn)掌握)土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-扣除項(xiàng)目金額其中，扣除項(xiàng)目金額=取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本+房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用)+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。同學(xué)們理解四級超率累進(jìn)稅率可能比較困難，這和個(gè)人所得稅的計(jì)算有一定類似。具體計(jì)算時(shí)大家采用速算公式計(jì)算。增值稅計(jì)算的速算公式：（1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%，即增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額≦50%土地增值稅=增值額*30%（2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過100%，即50%<增值率≦100%土地增值稅=增值額*40%-扣除項(xiàng)目金額*5%（3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過200%,即100%<增值率≦200%土地增值稅=增值額*50%