2023年旅游資源經(jīng)營權(quán)的資產(chǎn)評估方法

旅游資源經(jīng)營權(quán)的資產(chǎn)評估方法內(nèi)容提綱:旅游資源經(jīng)營權(quán)作為一種資本化的財產(chǎn)權(quán),必須在市場交易中以價格的形式反映其價值。本文在闡述旅游資源經(jīng)營權(quán)的基本概念的基礎(chǔ)上,結(jié)合旅游資源的特點,構(gòu)建旅游資源經(jīng)營權(quán)的價格評估的指標(biāo)體系，運用資產(chǎn)評估的基本理論和方法，著重闡述了旅游資源經(jīng)營權(quán)的價格評估方法。旅游資源經(jīng)營權(quán)作為一種資本化的財產(chǎn)權(quán),必須在市場交易中以價格的形式反映其價值。據(jù)不完全記錄，目前全國涉及旅游資源經(jīng)營權(quán)“出讓”或者“拍賣”的景點已有300多個,而其價值評估在交易過程中起著重要的作用。筆者擬對此作一個初步探討。一、旅游資源經(jīng)營權(quán)價格評估概述（一)旅游資源經(jīng)營權(quán)價格的概念１.旅游資源的經(jīng)營權(quán)旅游資源經(jīng)營權(quán)是指對旅游資源一定期期的占有、使用和收益的權(quán)利,是一種以合約形式規(guī)定的法律上的財產(chǎn)權(quán)利。其表現(xiàn)為兩種形式,一是對已進行一定限度開發(fā)或投入的旅游景區(qū)、景點的占有、使用、和收益權(quán)利,可稱為旅游景區(qū)經(jīng)營權(quán);另一種是對尚未進行開發(fā)或投入的旅游資源的占有、使用、和收益權(quán)。2.旅游資源經(jīng)營權(quán)價格旅游資源經(jīng)營權(quán)價格是在一定期限中持有旅游資源的使用權(quán)、收益權(quán)所形成的一種價格。目前我國旅游資源（重要指以實物形式存在的自然旅游資源和人文旅游資源)的所有權(quán)歸國家,旅游資源經(jīng)營權(quán)的價格是以旅游資源的使用權(quán)、收益權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提的，因此,以一次性支付(或分期支付)的旅游資源這個特殊標(biāo)的數(shù)年的資本現(xiàn)值總額，是旅游資源所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式。旅游資源經(jīng)營權(quán)價格的形成包含兩種形式:其一是以價值為基礎(chǔ)的受供求關(guān)系調(diào)節(jié)的一般商品價格形式，如旅游風(fēng)景區(qū)中已投入和開發(fā)的基礎(chǔ)設(shè)施;其二是以其稀缺性和經(jīng)營壟斷性為基礎(chǔ)形成的價格方式，如景區(qū)里的土地資源、森林資源、水資源以及自然奇觀等等。正是由于旅游資源的特殊性,決定了旅游資源經(jīng)營權(quán)價格形成方式的復(fù)雜性,旅游資源決不能等同于一般商品，更不能簡樸采用一般商品的價格決定形式。旅游資源和一般的國有資產(chǎn)也有較大區(qū)別，它是一種“公益性國有資產(chǎn)”，因此也不可將一般國有資產(chǎn)出讓經(jīng)營權(quán)的方式套用到旅游資源上。(二)旅游資源經(jīng)營權(quán)價格評估旅游資源經(jīng)營權(quán)價格評估是根據(jù)旅游資源屬性和特性,以旅游資源經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓為目的,運用科學(xué)的方法對旅游資源的現(xiàn)時價格進行評估和估算,其核心是對旅游資源在某一時點的使用權(quán)價格進行估算。旅游資源作為特殊的資源,既不同于土地資源、森林資源等單一形式的自然資源，也不同于一般的國有資產(chǎn),難以用單位價格形式擬定其價格,評估時,不僅要對其市場的有形價值和無形價值進行評估，并以此作為經(jīng)營權(quán)價格評估的重要因素，并且由于旅游資源的“公益性”,還應(yīng)對其社會價值、生態(tài)價值進行效益評價和效益貨幣化。目前我國的評估工作，無論是評估實務(wù)，評估管理,還是在評估的理論研究方面都獲得了一定的進步和發(fā)展,但比之于發(fā)達國家的評估工作,比之于客觀提出的對評估工作的需要尚有較大的差距，特別是對旅游資源這種專業(yè)性、行業(yè)性較強的評估，理論研究尚待進一步。二、旅游資源經(jīng)營權(quán)價格的評估指標(biāo)旅游資源在經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中涉及完全未開發(fā)的旅游資源的轉(zhuǎn)讓和已有一定限度開發(fā)的旅游資源的轉(zhuǎn)讓,因此，對于完全未開發(fā)的旅游資源的經(jīng)營權(quán)價格,我們只能通過旅游資源自身的價值評估和預(yù)期收益狀況來擬定;對于已有一定限度開發(fā)的旅游資源,由于旅游資源的構(gòu)成中既涉及消耗了一般人類勞動的勞動產(chǎn)品,又包含了以希缺性和壟斷性為基礎(chǔ)的非勞動產(chǎn)品，其旅游資源經(jīng)營權(quán)價格擬定期,既要把這些追加到旅游資源中，使旅游資源變?yōu)槿祟惪芍苯舆\用的資源的各種勞動消耗在旅游資源經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓中得以補償，同時還應(yīng)將其中的稀缺性和壟斷性資源以租金折現(xiàn)的形式來實現(xiàn)其所有權(quán)價格。(一)旅游資源自身價值評估指標(biāo)旅游資源的自身價值的評估,目前業(yè)界還沒有一個統(tǒng)一的模式,不同專家學(xué)者基于不同的目的，提出了不同的評估體系。這里我們從旅游資源經(jīng)營權(quán)出讓的角度來進行討論，也就是說對旅游資源自身價值的評估,重要考慮能產(chǎn)生經(jīng)濟效益，能將其價值轉(zhuǎn)化為貨幣,換句話講，就是能對旅游者產(chǎn)生吸引力的價值進行評估。１.欣賞價值(美感、獨特性、新奇限度);2.文化價值（古、名、民族特色性、級別);3．科學(xué)價值（學(xué)術(shù)、研究、科考價值);4.資源豐度(種類、數(shù)量)；5．環(huán)境指標(biāo)(氣候、植被、水等環(huán)境質(zhì)量)。(二)旅游資源開發(fā)限度和開發(fā)條件指標(biāo)旅游資源的開發(fā)限度指標(biāo)涉及景區(qū)已開發(fā)投入的成本指標(biāo)，尚未開發(fā)的旅游資源的價值評估指標(biāo)兩部分。對于尚未開發(fā)的旅游資源的價值評估仍可采用上述指標(biāo)進行評價，只是在評估時需注意與已開發(fā)景觀的協(xié)調(diào)和平衡。1．投入成本指標(biāo)（1)旅游資源開發(fā)、建設(shè)成本:涉及旅游資源勘測、規(guī)劃、設(shè)計成本;景點建筑物成本;基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施建設(shè)成本;土地運用成本。（２)生態(tài)環(huán)境保護成本：環(huán)境保護費用和環(huán)境綠化費用。(3）旅游資源管理成本:涉及管理費用、人才培訓(xùn)費用、景點維護費用等。(4）損失補償成本：如,轉(zhuǎn)讓山林搞旅游開發(fā)，不僅使農(nóng)民失去勞動手段，并且會導(dǎo)致直接的經(jīng)濟損失,這些損失應(yīng)由受讓方補償。2．開發(fā)條件指標(biāo)旅游資源的開發(fā)條件指標(biāo)是指對完全未開發(fā)的旅游資源和已有一定限度開發(fā)的旅游資源的開發(fā)和進一步開發(fā)的可行性狀況的一個評價。具體涉及：（1）地區(qū)經(jīng)濟條件(收入水平、勞動力數(shù)量、農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)條件等);(2)可進入性(交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、依托中心城市的距離、通訊條件等);(3)景區(qū)容量條件(容人量、容時量)；(4）施工條件。(三)效益評估指標(biāo)旅游資源的效益評估指標(biāo)這里涉及對尚未完全開發(fā)的旅游資源預(yù)期效益評估以及已投入開發(fā)的旅游景區(qū)旅游資源現(xiàn)有效益的評價和未來效益的增長預(yù)期。１.現(xiàn)有效益的評估指標(biāo)(１)目前年平均接待游人量;（２）旅游者的人均消費額；（3）旅游者的人均接待成本;（4)目前年平均凈收益；（5）年均收益增長率。２.預(yù)期收益評估指標(biāo)（1)旅游客源市場需求量預(yù)測我們采用Ｌ·J·Cｒａｍpon（19９６年)提出的引力模型:Ｔij：客源地i與目的地j之間旅行次數(shù)的某種量度;Pi：客源地人口規(guī)模、財富、或旅行傾向的量度,可以定義為客源地的人口數(shù)或潛在旅行的人數(shù)，它可以是幾個變量的組合;Aｊ:目的地j吸引力或容量的某種量度；Ｄｉj：客源地i與目的地ｊ之間的距離,用目的地到客源地旅行時間來表達;Ｇ:經(jīng)驗估計系數(shù)，是個調(diào)節(jié)其他變量大小的比例常數(shù)，以盡也許準(zhǔn)確解釋旅游活動Tij的觀測水平；b：經(jīng)驗估計系數(shù),其值反映距離作為一種阻力函數(shù)對旅游影響的相對限度，不同的旅游資源由于距離對其的影響不同樣，ｂ值取值也不同樣。(２）旅游者人均消費水平旅游者的預(yù)期人均消費水平取決于未來旅游資源的開發(fā)狀況在考慮物價因數(shù)和消費水平變化的因素等變量下的一個粗略估計。三、旅游資源經(jīng)營權(quán)價格評估的方法關(guān)于旅游資源經(jīng)營權(quán)價格的評估和擬定目前國家沒有頒布相應(yīng)的法律法規(guī)作為依據(jù),惟一可以參考的是國務(wù)院１９８5年發(fā)布的《風(fēng)景名勝區(qū)管理暫行條例》,但對于旅游資源的出讓方面基本上處在“真空”狀態(tài)。這里筆者參考國家關(guān)于土地資源出讓使用權(quán)價格擬定的方式結(jié)合旅游資源的特殊性作一個初步探討。(一)旅游資源經(jīng)營權(quán)價格評估1.出讓、委托估價主體我國旅游資源絕大部分屬于國家所有，各級地方的政府作為國有資產(chǎn)的“代理人”，應(yīng)當(dāng)成為旅游資源經(jīng)營權(quán)出讓的主體，同時也應(yīng)是委托估價的主體。2．價值內(nèi)涵旅游資源經(jīng)營權(quán)價格是一定年限的價格，受讓者必須向旅游資源的所有者繳納一定的出讓金。因此,出讓旅游資源的經(jīng)營權(quán)價格評估應(yīng)明確價格內(nèi)涵。旅游資源經(jīng)營權(quán)價格涉及三部分,旅游資源資產(chǎn)的地租本金化價格、投資成本以及旅游資源投資應(yīng)得利潤。旅游資源資產(chǎn)的地租本金化價格是旅游資源的絕對收益和級差收益按社會平均利潤率(一般取銀行利息率)還原成本金的價格。投資應(yīng)得利潤是指本行業(yè)的平均利潤。(二)旅游資源經(jīng)營權(quán)價格的估價方法1．收益現(xiàn)值法收益現(xiàn)值法是在估算旅游資源未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上,以一定的折現(xiàn)率，折算為評估日收益總和的一種方法。這里須注意的是，由于旅游資源的開發(fā)限度的不同，收益的擬定也應(yīng)不同樣。對于尚未開發(fā)的旅游資源的收益擬定,我們可以采用假設(shè)開發(fā)法，在結(jié)合旅游資源的自身價值評估的基礎(chǔ)上,考慮旅游資源的開發(fā)條件和市場的需求狀況來估計旅游資源開發(fā)后的收益狀況。其計算式:Ｐ=Ft（λ1α＋λ2β+λ3γ)ｋ１①Ｐ：旅游資源經(jīng)營權(quán)價格；Ｆt：在對旅游資源假設(shè)開發(fā)的條件下能帶來的預(yù)期年收益水平;α:旅游資源開發(fā)條件系數(shù);β：對旅游資源經(jīng)營權(quán)市場需求系數(shù);γ:其他影響因數(shù)的系數(shù);λI：各種影響因素的權(quán)重；k1：經(jīng)營權(quán)年限內(nèi)的年金現(xiàn)值系數(shù)。這里須說明一點，F(xiàn)t的準(zhǔn)確性取決于對旅游資源自身價值的對的評估和對旅游者需求的對的把握的基礎(chǔ)上。對于已有一定限度開發(fā)的旅游資源的收益重要以評估當(dāng)年旅游景區(qū)現(xiàn)有收入（考慮其收益的年增長情況)為準(zhǔn)，加上未開發(fā)旅游資源的收益來加以擬定。其計算式：P=I×G×k２+①I:評估當(dāng)年旅游景區(qū)現(xiàn)有收入；G：景區(qū)的年均增長率;k2:在經(jīng)營權(quán)年限內(nèi)的等差年值現(xiàn)值系數(shù)。①:對旅游資源的未開發(fā)部分的經(jīng)營權(quán)價格其擬定方式采用①式。2.成本法在用成本法計算出讓旅游資源經(jīng)營權(quán)價格時,其價格為旅游資源的投入成本價格與旅游資源帶來的增值收益之和。其中，增值收益源于“增值地租”,應(yīng)歸旅游資源所有者即國家所有，相稱于出讓金部分。投入成本價格為旅游資源使用者在取得旅游資源使用權(quán)時支付的平均成本。其計算式：P=∑Gｉ+（R1+R2)/L