武漢旅館房地產(chǎn)估價報告收益法

房地產(chǎn)估價報告項目名稱：武漢市***旅館房產(chǎn)評估.委托方：ⅩⅩⅩⅩⅩ估價方：工程管理0702班估價人員：***估價作業(yè)日期：2009年12月15日估價報告編號：X房估字[XX]第XX號目錄1.HYPERLINK\l"_Toc217747175"致委托方函32.HYPERLINK\l"_Toc217747176"估價師聲明43.HYPERLINK\l"_Toc217747177"估價的假設(shè)和限制條件54.HYPERLINK\l"_Toc217747178"房地產(chǎn)估價結(jié)果報告6HYPERLINK\l"_Toc217747179"一、委托方6HYPERLINK\l"_Toc217747180"二、估價方6HYPERLINK\l"_Toc217747181"三、估價對象概況6HYPERLINK\l"_Toc217747182"四、估價目的7HYPERLINK\l"_Toc217747183"五、估價時點7HYPERLINK\l"_Toc217747184"六、價值定義7HYPERLINK\l"_Toc217747185"七、估價依據(jù)7HYPERLINK\l"_Toc217747186"八、估價原則8HYPERLINK\l"_Toc217747187"九、估價方法8HYPERLINK\l"_Toc217747188"十、估價結(jié)果8HYPERLINK\l"_Toc217747189"十一、估價作業(yè)日期8HYPERLINK\l"_Toc217747190"十二、估價報告應(yīng)用的有效期9HYPERLINK\l"_Toc217747191"十三、估價人員簽字95HYPERLINK\l"_Toc217747192"房地產(chǎn)估價技術(shù)報告10HYPERLINK\l"_Toc217747193"一、個別因素分析10HYPERLINK\l"_Toc217747194"二、區(qū)域因素分析10HYPERLINK\l"_Toc217747195"三、市場背景分析10HYPERLINK\l"_Toc217747196"⑴地理位置和行政區(qū)劃10HYPERLINK\l"_Toc217747197"⑵經(jīng)濟和社會發(fā)展?fàn)顩r11HYPERLINK\l"_Toc217747198"⑶房地產(chǎn)市場分析12HYPERLINK\l"_Toc217747199"四、最高最佳使用分析12HYPERLINK\l"_Toc217747200"五、估價方法選用13HYPERLINK\l"_Toc217747201"六、估價測算過程13HYPERLINK\l"_Toc217747202"七、估價結(jié)果確定156HYPERLINK\l"_Toc217747203"附件16致委托方函ⅩⅩⅩⅩⅩ：受您的委托，我公司于2009年12月15日對于武漢市***路272號光谷高新大廈二層，建筑面積為571.58m2，《房屋所有權(quán)證》證號為鄂房權(quán)證字第ⅩⅩⅩ號的房地產(chǎn)進行價格評估，為確定房屋出售時該房屋的市場價值提供參考依據(jù)。根據(jù)國家現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)和政策條例及委托方提供的各種資料，遵循依法、公正、科學(xué)、準(zhǔn)確和適度的原則，經(jīng)估價人員實地收集資料、分析計算，并與估價時點武漢市類似房地產(chǎn)的市場價格水平相比較后，確定委估房地產(chǎn)于估價時點2009年12月15日的價格及單價為：房地產(chǎn)價格及單價價小寫大寫總格598246元伍拾玖萬捌仟貳佰佰肆拾陸元單價7872元/m22柒仟捌佰柒拾貳元元每平方米工程管理0702班法定代表人：ⅩⅩⅩ2009年12月15日估價師聲明我們鄭重聲明：一、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。二、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。三、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。四、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。五、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。估價員***對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。六、沒有人對本估價報告提供重要的專業(yè)幫助。七、本估價報告得出的估價結(jié)果，僅供委托方擬抵押估價對象提供價格參考，不得用于驗資證明、拆遷補償、房地產(chǎn)交易等其他用途。未經(jīng)估價機構(gòu)和估價人員的同意，估價報告不得向委托方及上級機關(guān)以外的單位及個人提供，凡因委托人使用估價報告不當(dāng)而引起的后果，評估機構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。八、本公司和簽字估價師保留對本評估報告的最終修改和解釋權(quán)。九、本報告應(yīng)用有效期為報告出具之日起一年，如果使用本估價報告的時間超過了報告應(yīng)用的有效期，我們對此結(jié)果造成的損失不承擔(dān)責(zé)任。在已說明的評估假設(shè)和限制條件之外，引用本評估結(jié)果而引起的法律后果，不屬于本公司和簽字估價師的責(zé)任范圍。注冊房地產(chǎn)估價師：***注冊證號：U200715511二00九年十二月十五日估價的假設(shè)和限制條件一、本項估價的假設(shè)條件1、本報告基于公開市場假設(shè)，即：（1）市場為公開的市場，賣方愿意出售并有合理的時間讓買賣雙方協(xié)商議價；（2）議價期間房地產(chǎn)市場基本保持穩(wěn)定；（3）買賣雙方不因任何特殊利益抬高或降低房地產(chǎn)真實價格。2、本報告以委托方提供的房屋權(quán)屬證書等資料真實合法有效，估價對象無司法機關(guān)、行政機關(guān)查封等禁止轉(zhuǎn)讓、抵押情形，房地產(chǎn)權(quán)屬無糾紛，出讓土地使用權(quán)符合法定的轉(zhuǎn)讓條件等為假設(shè)前提，即以估價對象擁有合法產(chǎn)權(quán)、屬于合法使用、可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓為假設(shè)前提。3.本報告在評估過程中，假設(shè)委估房地產(chǎn)為商業(yè)用途，在未來剩余使用年限內(nèi)不改變房地產(chǎn)用途。4.假設(shè)委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀滿足所采用的城市規(guī)劃、用途管制和限制條件，另有說明的除外。二、本項估價的限制條件1.本次評估的產(chǎn)權(quán)依據(jù)和估價對象的建筑面積均由委托方提供。委托方對所提供的資料真實性、合法性負責(zé)。如提供資料不真實而造成評估值失實，評估機構(gòu)和評估人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。2.本評估報告結(jié)果是為委托方提供的專業(yè)化估價意見，這個意見本身無強制執(zhí)行的效力，估價師只對結(jié)果本身合乎規(guī)范要求負責(zé)，而不對資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價的決策負責(zé)。3本次評估結(jié)論為估價時點的抵押價值。估價時點后，隨著時間的推移及房地產(chǎn)市場情況發(fā)生變化，本結(jié)論須做相應(yīng)調(diào)整；且在估價報告有效期內(nèi)估價對象的質(zhì)量及價格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對估價對象產(chǎn)生明顯影響時，不能直接使用本估價報告。4．本次評估未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇到自然力和其他不可抗力對估價結(jié)論的影響。5.實地查勘時，對房屋僅進行一般性察看，并未進行結(jié)構(gòu)性測試，不可能確定其內(nèi)部缺損。6.本報告中的建筑面積按《房屋所有權(quán)證存根》所載數(shù)據(jù)計。7.本評估報告結(jié)果僅為本次評估目的提供價值參考，不得用于其他目的。未經(jīng)本評估單位同意，評估報告的全部或任何一部分內(nèi)容不得使用其他與本次項目無關(guān)的任何公開文件、通告或報告中，也不得以任何形式公開發(fā)表。8.房地產(chǎn)估價報告?zhèn)洳榫幪枺篨房地估X字[XX]第X號。房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托方單位名稱：ⅩⅩⅩⅩⅩ法定代表人：ⅩⅩⅩ單位住址：ⅩⅩⅩⅩⅩ聯(lián)系電話：ⅩⅩⅩⅩⅩ二、估價方機構(gòu)名稱：工程管理0702班單位住址：武漢市***法定代表人：ⅩⅩⅩ估價資格：ⅩⅩⅩⅩⅩ聯(lián)系電話：87485311三、估價對象1.建筑物狀況⑴委估建筑物于二零零零年建成，維護保養(yǎng)情況較好，建筑面積為ⅩⅩⅩⅩ，其中含公攤面積ⅩⅩⅩⅩ。⑵武漢市***大廈位于武漢市***路，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)一等，高14層，委估對象屬第二層，地面鋪紅色方格地磚，中檔裝修。2.委估對象利用現(xiàn)狀委估房地產(chǎn)現(xiàn)作旅館，公共配套設(shè)施好。3.周圍環(huán)境估價對象位于武漢市***路，北面正對華中科技大學(xué)光谷南二門、珞瑜路，南有長動醫(yī)院，西與中建三局第二建設(shè)工程有限責(zé)任公司相接，東臨中百倉儲光谷購物廣場，旁邊為關(guān)山口車站，西行500米為光谷步行街，環(huán)境好，地段好，繁華程度高，交通方便，人流量大。區(qū)位價值有很大潛力。㈡權(quán)益狀況估價對象位于武漢市***路劍橋.金時代10-04號，《房屋所有權(quán)證》證號為鄂房權(quán)證字第ⅩⅩⅩ號，權(quán)屬ⅩⅩⅩⅩⅩ所有。由于資料方面的原因，他項權(quán)利是否受限無法核實。四、估價目的為確定房屋出售時該房屋的市場價值提供價格參考依據(jù)。五、估價時點2008年12月20日六、價值定義本報告提供的價格是估價對象在估價期日、在本報告的全部限制條件下、武漢市房地產(chǎn)市場自由開放、完全競爭狀態(tài)下的公開市場價值。所謂公開市場價值是在公開市場最可能形成的價格；采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)時，要求評估的客觀合理價值應(yīng)是公開市場價值。委估房地產(chǎn)的價格定義為：建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，用途為商鋪門面，土地性質(zhì)為出讓形式。七、估價依據(jù)㈠行為依據(jù)《委托評估函》。㈡法律法規(guī)依據(jù)1.《中華人民共和國土地管理法》。2.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。3.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB／T50291－1999）。4.《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T18508-2001)。=3\*GB4㈢產(chǎn)權(quán)依據(jù)《房屋所有權(quán)證存根》鄂房權(quán)證字第ⅩⅩⅩ號．八、估價原則㈠合法原則。㈡最高最佳使用原則。㈢替代原則㈣估價時點原則九、估價方法估價人員在實地勘察的基礎(chǔ)上，對委托方提供的各種資料進行了認真分析，根據(jù)估價期日委估房地產(chǎn)用途、估價目的、資料狀況和武漢市房地產(chǎn)市場的實際情況，決定采用收益法來測算委估房地產(chǎn)的價格。十、估價結(jié)果房地產(chǎn)價格及單價價小寫大寫總格598246元伍拾玖萬捌仟貳佰佰肆拾陸元單價7872元/m22柒仟捌佰柒拾貳元元每平方米十一、估價人員估價師簽名資格證書號估價師簽名***U200715511***十二、估價作業(yè)日期2009年12月15日十三、估價報告應(yīng)用的有效期本估價報告有效期為壹年，即從2009年12月15日至2010年12月14日工程管理0702班法定代表人：ⅩⅩⅩ2009年12月15日武漢市***房地產(chǎn)估價技術(shù)報告一、個別因素分析1.建筑物狀況⑴委估建筑物于二零零零年建成，維護保養(yǎng)情況較好，建筑面積為ⅩⅩⅩⅩ，其中含公攤面積ⅩⅩⅩⅩ。⑵武漢市***大廈位于武漢市***路，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)一等，高15層，委估對象位于關(guān)山高新大廈二層，地面鋪大理石，中檔裝修。2.委估對象利用現(xiàn)狀委估房地產(chǎn)現(xiàn)作旅館，公共配套設(shè)施好。二、區(qū)域因素分析估價對象為武漢市***路272號關(guān)山高新大廈二層，北面正對華中科技大學(xué)南二門、珞瑜路，南靠劍橋春天高檔小區(qū)，西與華工科技產(chǎn)業(yè)大廈相接，東臨中百倉儲光谷購物廣場，旁邊為關(guān)山口車站，西行500米為光谷步行街，環(huán)境好，地段好，繁華程度高，交通方便，人流量大，區(qū)位價值有很大潛力。三、市場背景分析影響土地價格的一般因素主要有地理位置和行政區(qū)劃、經(jīng)濟和社會發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場等。⑴地理位置和行政區(qū)劃武漢由武昌、漢口、漢陽三鎮(zhèn)組合而得名，素有“九省通衢”之稱，位于江漢平原東部，長江中游與長江、漢水交匯處，是我國的歷史文化名城，現(xiàn)為湖北省省會。光谷又稱東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，位于武漢市城區(qū)東部，北臨東湖，南接江夏，西承武昌中心城區(qū)，東連武黃公路、滬蓉高速，通達全國。光谷是武漢的東大門，有省道、國道輻射周邊市縣黃石、鄂州、黃岡和黃梅，在武漢市1+8城市圈發(fā)展戰(zhàn)略中占據(jù)著重要的地位?，F(xiàn)在是武漢市最有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟沃弧＂平?jīng)濟和社會發(fā)展?fàn)顮顩r估價對象鄰近的“中國光谷”是武漢東湖湖國家高新區(qū)區(qū)的簡稱。2001年國家將這這個高新區(qū)批批準(zhǔn)為國家光光電子信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地，“武漢。中國國光谷”由此誕生。目目前，中國光光谷形成了以以光電子信息息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)導(dǎo)、生物工程程與新醫(yī)藥、能能源環(huán)保、新新材料、機電電一體化和高高科技農(nóng)業(yè)競競相發(fā)展的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)格局。其其中光電子信信息企業(yè)700多家，占全全區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)模模的50％，擁有國國內(nèi)最大的光光纖光纜和光光電器件生產(chǎn)產(chǎn)基地、最大大的光通信技技術(shù)研發(fā)基地地、最大的激激光產(chǎn)業(yè)基地地。光纖光纜纜年產(chǎn)量居全全國第一，占占國內(nèi)市場一一半份額，國國際市場的占占有率達12％。中國光谷不不僅產(chǎn)業(yè)特色色明顯，在“十五”時期，這里里的經(jīng)濟發(fā)展展以年均30％的速度快快速增長。2005年的技工貿(mào)貿(mào)總收入達到到725億，占武漢GDP的10％。在短短幾年年，中國光谷谷得到了超常常規(guī)發(fā)展，而而且后勁十足足，主要得益益于這里有良良好的創(chuàng)新創(chuàng)創(chuàng)業(yè)環(huán)境。區(qū)內(nèi)已有15家公司在境境內(nèi)外上市，帶帶動資金200多億元，并并在中國證券券市場上形成成了頗有影響響的“光谷版塊”。估價對象北面的華華中科技大學(xué)學(xué)

國家教育部部直屬的全國國重點大學(xué)，是是涵蓋理、工工、醫(yī)、文、管管等多學(xué)科的的綜合性大學(xué)學(xué)，是目前國國內(nèi)規(guī)模最大大、水平一流流的高等學(xué)府府之一，是首首批列入國家家"211工程"重點建設(shè)的的大學(xué)?，F(xiàn)有有教職工、學(xué)學(xué)生7萬余人，市市場潛力極大大。估價對象所在光谷谷片區(qū)作為武武漢經(jīng)濟發(fā)展展極的定位信信息高科技基基地，在發(fā)展展產(chǎn)、學(xué)、研研的同時，全全方位一體化化地協(xié)調(diào)發(fā)展展。規(guī)劃目標(biāo)標(biāo)為滿足人的的生活、工作作、文化、教教育、娛樂、購購物、休閑等等綜合性城市市功能需求。開發(fā)商實力力強、品牌大大，萬科城市市花園、劍橋橋春天、巴黎豪庭庭、藍域國際際等樓盤開發(fā)發(fā)氣勢如虹。=3\*GB2⑶房地產(chǎn)市場分析2007年武漢樓樓市尚處于牛牛市時，光谷谷區(qū)域無論是是從銷量還是是價格漲幅上上都跑在樓市市前列，堪稱稱“樓市大贏家”；而在2008年，武漢樓樓市進入熊市市調(diào)整時，光光谷區(qū)域又以以領(lǐng)跌之勢，率率先拉開降價價大幕，逆市市下，光谷仍仍是贏家.從武漢市房地產(chǎn)信信息網(wǎng)每月公公布的市場數(shù)數(shù)據(jù)來看，樓樓市量價齊跌跌已成為不爭爭的事實，但但即便如此，在在近幾個月內(nèi)內(nèi)，光谷片區(qū)區(qū)的成交量依依然一直穩(wěn)居居排行前列逆逆市下，光谷谷樓市為何仍仍能贏得相對對青睞，這其其中自然包括括不少其他區(qū)區(qū)域所不具備備的優(yōu)勢。據(jù)據(jù)武漢思銳地地產(chǎn)總經(jīng)理沈沈金長介紹，3年前，思銳銳初到武漢時時，光谷的產(chǎn)產(chǎn)值是700多億，現(xiàn)在在已達到1700億左右，而而到2020年，預(yù)計將將達到15000億，從武漢漢市近期確定定的“產(chǎn)業(yè)強市”的戰(zhàn)略來看看，光谷地區(qū)區(qū)是承載武漢漢GDP過萬億的重重要力量之一一，特別是國國家光電信息息中心、富士士康等大企業(yè)業(yè)，給區(qū)域長長遠發(fā)展帶來來了巨大的基基礎(chǔ)，而隨著著區(qū)域的發(fā)展展，還有很多多大型優(yōu)質(zhì)企企業(yè)想要進駐駐，現(xiàn)有的規(guī)規(guī)劃已遠遠不不能滿足需求求了，因此光光谷才有了這這幾年逐漸外外擴，向江夏夏、葛店擴展展的需求，傳傳統(tǒng)的光谷概概念正被“大光谷”所取代。可可以說，產(chǎn)業(yè)業(yè)優(yōu)勢所帶來來的人口聚集集，是光谷樓樓市自始至終終最強勁的支支撐，這也是是其他許多區(qū)區(qū)域所無法比比擬的。此外，光谷區(qū)域內(nèi)內(nèi)大專院校、科科研機構(gòu)眾多多，居住人群群穩(wěn)定，購買買力強，在樓樓市投資性需需求被抑制之之時，這部分分剛性需求便便成為樓市極極力抓住的“救命稻草”。據(jù)長城建建設(shè)營銷策劃劃部經(jīng)理李福福介紹，今年年以來，不少少省內(nèi)二級城城市的家庭，因因子女在光谷谷區(qū)域內(nèi)上大大學(xué)，便提前前考慮在學(xué)校校附近買房置置業(yè)，為子女女畢業(yè)做好安安排，這部分分購房需求在在光谷樓市中中并不少見，也也成為支撐光光谷樓市的重重要力量。這這也是商鋪穩(wěn)穩(wěn)定的消費源源。四、最高最佳使用用分析估價對象位于武漢漢市***大廈，北面正對華華中科技大學(xué)學(xué)南二門、珞珞瑜路，南靠靠劍橋春天高西與華工科科技產(chǎn)業(yè)大廈廈相接，東臨臨中百倉儲光光谷購物廣場場，旁邊為關(guān)山口口公交車車站站，環(huán)境好，地地段好，繁華華程度高，交交通方便，人人流量大，區(qū)區(qū)位價值有很很大潛力。根根據(jù)最高最佳佳使用原則和和合法原則的的分析，假定定現(xiàn)做旅館用用是最佳用途途。五、估價方法選用用估價人員在實地勘勘察的基礎(chǔ)上上，對委托方方提供的各種種資料進行了了認真分析，根根據(jù)估價期日日委估房地產(chǎn)產(chǎn)用途、估價價目的、資料料狀況和武漢漢市房地產(chǎn)市市場的實際情情況，決定采采用收益法來測算算委估房地產(chǎn)產(chǎn)的價格。收益法：就是預(yù)計計估價對象未未來的正常收收益，選用適適當(dāng)?shù)馁Y本化化率將其折現(xiàn)現(xiàn)到估價時點點后累加，以以此估算估價價對象的客觀觀合理價格或或價值的方法法。六、估價測算過程程1、選擇估價方法。假設(shè)該房地產(chǎn)是出租的旅館，為收益性房地產(chǎn)，用收益法估價，選用收益法中的報酬資本化法。2、搜集資料。通過過調(diào)查，搜集集的有關(guān)資料料和情況如下下：（1）租金按凈使用面面積計。可供供出租的凈使使用面積總計計為150m2（2）通過調(diào)查武漢市同同類型、同地地段、同規(guī)模模，裝飾大致致相同的房子子的月出租價價格一般為22800元/月（3）入住率為95%%（4）維修費：按房屋重重置價的1.5%—2%（5）管理費：對出租房房屋進行的必必要管理所需需費用，一般般按年租金的的2%—5%。（6）保險費：按房屋重重置價或房屋屋現(xiàn)值以保險險費率，我國國的保險費在在0.15%—0.2%。（7）稅金：依據(jù)待估地地所在城鎮(zhèn)房房屋出租時應(yīng)應(yīng)繳納的有關(guān)關(guān)稅費文件、規(guī)規(guī)定確定，一一般有房產(chǎn)稅稅（按年租金金的12%計）