中國精裝修商品住宅滲透率及各級城市精裝房市場規(guī)模發(fā)展趨勢分析

中國精裝修商品住宅滲透率及各級城市精裝房市場規(guī)模發(fā)展趨勢分析

精裝修定義：根據(jù)建設部出臺的《商品住宅裝修一次到位實施導則》，住宅全（精）裝修是指所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設備全部安裝完成。通俗來講，精裝修交付是指業(yè)主拿到鑰匙后只需要采購軟裝家具以及電器（廚衛(wèi)以外）等即可快速入住的房屋交付模式。精裝修房屋水電線路、開關、門窗等基礎設施完成鋪裝，墻面地板完成粉刷，廚電和熱水器等廚房衛(wèi)浴設備均已完成安裝。

2018年精裝房家裝中，建材（戶內(nèi)門，地板等）、衛(wèi)?。ㄗ闫?、洗面盆等）、廚房部品（廚房水槽、櫥柜等）配置率均在95%以上；家電中，與硬裝結(jié)合較好的煙機、灶具為一級配套（90%以上），消毒柜、空調(diào)、熱水器、新風系統(tǒng)為二級配套（20%-70%以上），多數(shù)家電仍處于三級配套（0-20%）。

一、精裝房增長原因

國家基于對綠色環(huán)保等因素考慮，加速推動精裝房普及，發(fā)布可執(zhí)行性較強的政策規(guī)范和目標計劃。對政府而言，精裝房有效避免分散裝修帶來的粉塵和噪聲污染、促進裝修材料的節(jié)約、減少建筑垃圾的產(chǎn)生，符合綠色環(huán)保的發(fā)展趨勢；2016年當年住建部和住建廳分別發(fā)布《住宅室內(nèi)裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范》和《關于推進住宅全裝修工作的意見》，完善精裝修驗收標準和細化精裝修推進的工作安排，次年住建部《建筑業(yè)發(fā)展十三五規(guī)劃》明確提出2020年新開工全裝修成品住宅面積達到30%。在國家級政策的指導下，各地區(qū)紛紛出臺省市級政策，多數(shù)限制了新開盤地產(chǎn)項目的毛坯房比例。

房企在毛坯房限價背景下，精裝修成為商品房提升單位面積售價增厚利潤的重要手段，積極響應國精裝房政策推動行業(yè)發(fā)展。2017年開始，各地區(qū)對房市限價，“限房價，競地價”，毛坯房利潤被擠壓。精裝房通過低價采購上游建材、家電，集中裝修后“打包”銷售可增加自身利潤，成為企業(yè)維持業(yè)績的重要手段。此外，由于地產(chǎn)商議價能力強，結(jié)算以應收賬款和應收票據(jù)為主，房屋預售與工程款票據(jù)支付形成的賬期差異使開放式從上游企業(yè)獲得更多流動性；將精裝費算入土地開發(fā)成本，還可增加土地增值稅扣除值，從而減少費用支出。

精裝房也有利于消費者，減少裝修所需要的精力和時間，消費者接受度逐步提高。盡管當前精裝房存在諸多不足，如：1、精裝費用不透明（多按照單位平米計費），部分地產(chǎn)商將限價損失的利潤變相加價于精裝房，出現(xiàn)精裝費過萬元/m2的天價精裝房；2、部分施工單位偷工減料，質(zhì)量問題頻繁出現(xiàn)，透支消費者信任。但對于消費者而言，購買精裝房幫助消費者省去大量房屋裝修的繁瑣流程和時間，實現(xiàn)“拎包入住”，因此目前消費者對于精裝房并不排斥。未來隨著精裝房政策的細化完善（如長沙要求精裝費用不超過2500元/m2；合肥擬對精裝修價格評級，最高不超過3500元/m2），預計消費者對于精裝房的接受程度也將進一步提高。

2018年我國精裝修商品住宅滲透率為27.5%，對比海外北美（80%）、歐洲（86%）、日本（84%）等地區(qū)滲透率仍有明顯提升空間。具體拆分來看，不同層次城市精裝房滲透率差異較大，一線地區(qū)由于精裝房政策推出時間更早，商品房價格更高，業(yè)主對于精裝修帶來的額外購房支出接受度更高，因而滲透率較高，一線城市精裝房占已達到較高水平（86%），而二線（50%）、三四線（8%）地區(qū)仍存在較大的提升空間

住宅項目在拿地開工后約6個月開盤發(fā)售，此時會初步確定精裝房采用的廚電品牌，廚電企業(yè)因而獲得初步訂單情況。從房屋開盤到毛坯竣工約18-24個月，在毛坯主體竣工前3個月左右住宅開發(fā)商將提供給廚電企業(yè)確切的廚電訂單，廚電企業(yè)排產(chǎn)，在房屋毛坯竣工后進行發(fā)貨安裝，1-3個月完成安裝、驗收以及確認收入。總結(jié)來看，從精裝房開盤到廚電安裝大約相隔2年時間。

精裝房中廚電配套率高，地產(chǎn)商成為廚電新的渠道商，隨著精裝房比例提升，預計未來新房產(chǎn)生的廚電需求將被工程渠道（廚電廠商對接地產(chǎn)開發(fā)商）截流，對原有的零售渠道產(chǎn)生沖擊。

預測，2019年二三線及以下地區(qū)精裝房規(guī)模占比有望從2014年的61.2%提升至95.8%（2018年一線城市精裝房占比4.2%；2018年北上廣深商品住宅銷售面積3720萬平方米，按平均106m2/套估算共35萬套商品房，86%滲透率則有30萬套精裝房，占比約10%，奧維數(shù)據(jù)中一線城市4.2%的精裝房占比可能偏低）。從碧桂園（2018年銷售額7146億，銷售面積7537萬平米，銷售規(guī)模第1）的精裝修住宅開盤的結(jié)構(gòu)變化可以看到，中低價樓盤規(guī)模占比提升，均價低于1萬/平米的樓盤占比由2017年的49.6%提升至2018年的55%。

精裝房市場從高價樓盤向中低價樓盤轉(zhuǎn)變的過程中，市場格局變化明顯，國內(nèi)龍頭品牌份額大幅提升。從地產(chǎn)的視角看，2018年推出精裝商品住宅的開發(fā)商增加80%，共885家，隨著其他地產(chǎn)商進入精裝項目領域，龍頭地產(chǎn)商在精裝房市場的份額比重有所下降，TOP10地產(chǎn)商份額由2017年的58.5%下滑至46.5%。從廚電企業(yè)的角度看，在高價樓盤中，外資品牌占主導地位，5萬以上樓盤中外資（西門子+博世+伊萊克斯）占比達50.2%，，在但在2萬以下樓盤中份額不足3%。隨著中低價位段樓盤的規(guī)模占比持續(xù)提升，內(nèi)資占比提升，其中老板電器、、據(jù)方太獲益最為明顯，兩者共同占據(jù)2萬以下市場72.2%的市場份額，場占當前整體市場64%的市場份額。

在精裝修持續(xù)向三四線樓盤滲透的過程中，我們認為國內(nèi)龍頭品牌的份額仍將維持在高份額的水平，樓盤在品牌選擇上并不會繼續(xù)向中端品牌轉(zhuǎn)移，核心在于龍頭品牌與非龍頭在工程渠道的出貨價差異性較小。根據(jù)測算，老板電器在工程渠道的出貨價僅高出非龍頭品牌約200~300元，對比精裝修數(shù)千元每平米的裝修溢價，更高的品牌定位更能提升樓盤精裝修定位，獲得更好的銷售。鑒于零售終端兩者接近一千的品牌價差，地產(chǎn)商勢將更傾向與龍頭企業(yè)合作，賺取更多利潤。

2016-2018年3年時間累計增長209%，對應CAGR為46%，且對比歐美、日本滲透率（>80%），國內(nèi)滲透率（28%）仍有較大空間。行業(yè)高增長主要來自兩個原因：1、國家基于環(huán)保因素加速精裝房普及；2、房企在毛坯房限價下利用精裝房增厚售房利潤。

2018年/2021年/穩(wěn)態(tài)年精裝房開盤滲透率28%/35%/80%，對應可帶來潛在煙機需求240/371/496萬套，穩(wěn)態(tài)年精裝房帶動的煙機需求規(guī)模較2018年仍有10