土地一級市場的法律及實(shí)務(wù)操作

土地一級市場的法律及實(shí)務(wù)操作2014.7.27

土地的分類及用途管制1

土地出讓中的相關(guān)問題

土地市場分級及出讓方式234目錄地價(jià)知識(shí)及相關(guān)問題一、土地的分類及用途管制

1、我國土地的所有制形式

土地社會(huì)主義公有制國有土地所有權(quán)（國務(wù)院）集體土地所有權(quán)（集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)）劃撥出讓出租作價(jià)入股或出資授權(quán)經(jīng)營占用審批鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)農(nóng)村宅基地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)如：村委會(huì)、小學(xué)等風(fēng)險(xiǎn)提示

實(shí)務(wù)操作過程中應(yīng)當(dāng)注意的問題：合作協(xié)議的效力？城市的土地屬于國家所有城市市區(qū)的土地屬于國家所有城市的土地屬于國家所有城市土地的性質(zhì)82年憲法土地管理法物權(quán)法2、國有土地與集體土地的范圍問題

國有土地與集體土地的范圍問題

城市土地為國有或集體土地涉及城中村土地是否征收城市市區(qū)的土地是否必然為國有土地城市與“城市市區(qū)”的區(qū)別一二三3、土地用途管制（按照土地用途劃分）農(nóng)用地直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地建設(shè)用地

用于建造建筑物、構(gòu)筑物的土地未利用地上述兩類之外的土地一級土地用途建設(shè)用地農(nóng)用地未利用地風(fēng)險(xiǎn)提示：物理狀態(tài)上是建設(shè)用地，就可以搞建設(shè)？區(qū)分三者之間的關(guān)系當(dāng)前土地使用現(xiàn)狀土地利用現(xiàn)狀圖土地利用總體規(guī)劃制約因素：新增建設(shè)用地指標(biāo)和補(bǔ)充耕地指標(biāo)建設(shè)用地——農(nóng)用地——建設(shè)用地（征收轉(zhuǎn)用）；農(nóng)業(yè)用地——建設(shè)用地——建設(shè)用地（征收不轉(zhuǎn)用）；建設(shè)用地——農(nóng)用地——農(nóng)用地（項(xiàng)目PASS掉）二級土地用途一級土地用途解決的問題是這塊土地是不是可以搞建設(shè)區(qū)別二級土地用途是這塊土地可以搞具體什么項(xiàng)目的建設(shè)，住宅、工業(yè)、商業(yè)、旅游，還是公園？土地的市場分級國有土地一、二級市場土地不能買賣，只能依法取得和轉(zhuǎn)讓。紫色部分是一級市場，特點(diǎn)是政府是“售方”。二級市場還有作價(jià)入股或出資、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)?。綠色部分是二級市場，特點(diǎn)是土地使用權(quán)人是“售方”。協(xié)議出讓

是指市、縣國土資源管理部門以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者支付土地使用權(quán)出讓金的行為，除了必須進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌之外，均可以協(xié)議出讓。公開出讓

是指市、縣國土資源管理部門以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者支付土地使用權(quán)出讓金的行為。從協(xié)議出讓到公開出讓2、出讓方式分類從協(xié)議出讓到公開出讓《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》8.31大限（71號令）土地出讓——招拍掛出讓方式招標(biāo)三個(gè)以上用地意向者綜合考慮資質(zhì)、設(shè)計(jì)、開發(fā)業(yè)績等因素進(jìn)行評定人為因素較多邀請招標(biāo)公開招標(biāo)各地政府認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)比較大，一般不輕易采用招標(biāo)這種方式。工業(yè)園區(qū)成品開發(fā)項(xiàng)目16三家以上競爭激烈，價(jià)高者得?？紤]因素較單一且有三人以上限制，拍賣

《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》

《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）》適用法律掛牌出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者。三、土地出讓中的相關(guān)問題土地出讓方

市、縣土地管理部門（非市、縣級人民政府土地管理部門）注意合同簽訂主體開發(fā)區(qū)管委會(huì)無此權(quán)利

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21、出讓的主體與合同效力三、土地出讓中的相關(guān)問題2、聯(lián)合競買、分割登記與成立新公司相關(guān)問題自然人競買，登記到新公司名下聯(lián)合競買如何成立新公司比例：至少應(yīng)當(dāng)在51%變更：一般采用先與競得人簽訂出讓合同，待新公司成立后，再與新公司簽訂變更協(xié)議的方式聯(lián)合競買的，要求提供雙方之間的聯(lián)合競買協(xié)議書，競買保證金如何繳納、出讓金如何繳納，雙方各自的權(quán)利義務(wù)、責(zé)任要約定清楚（案例）投資公司取得土地后，成立房地產(chǎn)公司

自然人競買與聯(lián)合競買

問題案例在石家莊某縣，一宗土地出讓時(shí)，自然人張三申請土地競買，提交競買申請書時(shí)，寫明如果競買成功，將有河北張三房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與河北李四房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立新公司，張三房地產(chǎn)公司占有51%的股份，李四房地產(chǎn)公司占有49%的股份。成交確認(rèn)書和出讓合同都是與自然人張三簽訂的，而且土地出讓金也是通過張三個(gè)人賬戶支付的。后來，兩家房地產(chǎn)公司產(chǎn)生糾紛，無法繼續(xù)合作成立新公司，現(xiàn)在，雙方要求將土地進(jìn)行分割，分別登記在河北張三房地產(chǎn)公司與河北李四房地產(chǎn)公司名下。分析：土地登記在誰的名下？能否分割？3、出讓金的繳納與訴訟時(shí)效及千分之一的違約金問題方新公司“案例”方新公司認(rèn)為，國有土地使用權(quán)出讓屬于國家授權(quán)市、縣國土資源局經(jīng)營、管理的市場行為，符合民事合同的基本特征，系民事行為，受民事訴訟時(shí)效的法律調(diào)整。其間也沒有訴訟時(shí)效中斷的事由，因此縣國土局的起訴已超過兩年的訴訟時(shí)效，方新公司不必支付出讓金尾款及滯納金。另外，一審法院判令方新公司支付的滯納金總額高達(dá)288多萬元，為欠款44.51萬元的6.48倍，顯然違背了公平原則，很不合理。國土資源局反駁稱，本案涉及的44.5萬元土地出讓屬于國家財(cái)產(chǎn)，該局依職權(quán)代表國家對土地使用權(quán)進(jìn)行出讓，并受托收取土地使用權(quán)出讓金，該土地出讓金收繳后將直接進(jìn)入財(cái)政專戶，根本不存在國家將此土地出讓金授權(quán)給個(gè)人或法人進(jìn)行經(jīng)營的問題。方新公司長期拖欠44.5萬元，縣國土局考慮到該土地上的商品房早已交付使用，如果按出讓合同約定“解除合同，收回土地”，那么方新公司不僅在經(jīng)濟(jì)方面要承擔(dān)比1‰滯納金高得多的損失，更重要的是將面臨幾百戶購房者的起訴與索賠。因此，對6個(gè)月之后的違約責(zé)任，仍按每日1‰要求方新公司繳納，這是為了減輕方新公司損失的善意之舉。方新“案例”福州市中院終審支持國土局訴請雖然土地出讓收入可由國土資源管理部門負(fù)責(zé)具體征收，但該收入應(yīng)及時(shí)足額繳入國庫，并未授權(quán)給公民、法人經(jīng)營和管理使用該收入。最高人民法院的有關(guān)司法解釋中規(guī)定：“未授權(quán)給公民、法人經(jīng)營、管理的國家財(cái)產(chǎn)受到侵害的，不受訴訟時(shí)效期間的限制?！币虼耍_源縣國土局向方新公司追討出讓金尾款44.51萬元未超過訴訟時(shí)效。該院同時(shí)認(rèn)為，滯納金的計(jì)付標(biāo)準(zhǔn)是訴爭《國有土地使用權(quán)出讓合同》中明確約定的。該合同系雙方當(dāng)事人平等自愿簽訂的。方新公司至今未付出讓金尾款，導(dǎo)致高額的滯納金，自身負(fù)有不可推卸的責(zé)任，現(xiàn)其主張滯納金標(biāo)準(zhǔn)過高，法院不予采納。公司在做項(xiàng)目過程中，要注意出讓金的繳納節(jié)點(diǎn)，如果延期需要變更出讓合同，并且對違約責(zé)任免除予以明確。234、出讓過程中的幾個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)時(shí)間申請人提交競買申請的最晚時(shí)間為掛牌出讓結(jié)束日前2天出讓公告時(shí)間不少于20日掛牌時(shí)間不得少于10日成交后10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同、發(fā)布結(jié)果公告出讓合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不超過一年土地交付之日起1年內(nèi)開工建設(shè)，自開工之日起3年內(nèi)竣工。招拍掛活動(dòng)結(jié)束后5個(gè)工作日退還競買、投標(biāo)保證金5、投標(biāo)、競買保證金性質(zhì)及轉(zhuǎn)化

24《成交確認(rèn)書》《出讓合同》保證金定金出讓金招拍掛活動(dòng)結(jié)束后五個(gè)工作日內(nèi)退還雙倍返還定金6、儲(chǔ)備面積、規(guī)劃面積與出讓面積實(shí)務(wù)操作：如果面積過小，而容積率又不能突破上限怎么辦呢？1儲(chǔ)備面積：收儲(chǔ)協(xié)議中土地證登記面積2規(guī)劃面積：規(guī)劃部門規(guī)劃的紅線范圍。（案例：石家莊一塊工業(yè)用地與周邊居民樓作為一宗地進(jìn)行出讓）3出讓面積：實(shí)用地面積（土地儲(chǔ)備后往往會(huì)涉及到退距問題，儲(chǔ)備面積與土地出讓面積往往不一致）7、常見的土地出讓條件設(shè)置出讓條件設(shè)置聯(lián)合競買2提高競買保證金比例345附帶建筑物定向、定價(jià)銷售基礎(chǔ)設(shè)施提前代建1“毛地”與“凈地”已經(jīng)達(dá)到“三通一平”或“七通一平”條件的土地雖然沒有達(dá)到凈地的物理狀態(tài)，但出讓前已經(jīng)完成了土地使用權(quán)的收回和拆遷安置補(bǔ)償?shù)裙ぷ鳎呀?jīng)不存在其他權(quán)利人從土地的外部形態(tài)上看，地上存在需要拆除的建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施的土地出讓時(shí)沒有完成地上的拆遷補(bǔ)償，存在多方面的法律關(guān)系沒有滌除物理毛地法律凈地法律毛地物理凈地出讓中的惡意競買的處理分析發(fā)布補(bǔ)充公告的時(shí)間原因一原因二措施注意原因及處理措施發(fā)布補(bǔ)充公告拿地時(shí)讓開發(fā)企業(yè)多掏出讓金設(shè)置門檻低，競買保證金的數(shù)額并不大四、地價(jià)的相關(guān)知識(shí)1、零地價(jià)和負(fù)地價(jià)區(qū)分政府收益為零1、不能低于成本出讓2、土地成本與出讓金總額有直接關(guān)系低于土地成本出讓零地價(jià)負(fù)地價(jià)注意2、土地成本

土地成本集體土地征收為國有土地，所產(chǎn)生的征收成本在城市市區(qū)的國有土地上的拆遷成本單一產(chǎn)權(quán)儲(chǔ)備所產(chǎn)生的成本直接成本主要包括：土地征收補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)、土地收購儲(chǔ)備補(bǔ)償費(fèi)間接成本：利息、費(fèi)用3、各項(xiàng)規(guī)費(fèi)①農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金，標(biāo)準(zhǔn)：9000元/畝（13.5元/平方米）②被征地人員基本養(yǎng)老保險(xiǎn)基金，標(biāo)準(zhǔn)：6萬/畝（90元/平方米）③軌道交通專項(xiàng)資金，標(biāo)準(zhǔn)：40萬元/畝（600元/平方米）④國有土地收益基金，標(biāo)準(zhǔn)：土地出讓價(jià)款的5%⑤保障性住房建設(shè)資金，標(biāo)準(zhǔn)：土地出讓價(jià)款的5%⑥鐵路建設(shè)費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)：土地出讓價(jià)款的3%⑦被征地人員基本養(yǎng)老保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)基金，標(biāo)準(zhǔn)：土地出讓收益（政府收益）的5% ⑧農(nóng)田水利建設(shè)基金，標(biāo)準(zhǔn)：土地出讓收益的10%⑨教育資金，標(biāo)準(zhǔn)：土地出讓收益的10%地價(jià)的構(gòu)成及出讓起始價(jià)的確定二者取價(jià)高者來確定成本+規(guī)費(fèi)招商引資項(xiàng)目常見的地價(jià)約定四種方式一二三四以征收土地的成本價(jià)出讓土地給投資商，這種方式屬于