成都南延線地塊項目市場調(diào)研報告

謹(jǐn)呈：弘發(fā)置業(yè)南延線項目市場報告地產(chǎn)江湖——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！項目情況宏觀房地產(chǎn)市場分析區(qū)域市場分析項目區(qū)位分析項目地塊分析地產(chǎn)江湖——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！項目區(qū)位分析繞城三環(huán)路南部新城本案成仁路市政府南站機(jī)場1、項目位于天府新城華陽板塊，臨領(lǐng)館區(qū)，新會展。2、項目臨成仁路和天府大道，交通位置較好。3、地鐵1號線通過本區(qū)域。地鐵1號線項目天府廣場15.6KM項目火車南站9.3KM項目機(jī)場8KM項目市政府4KM領(lǐng)館區(qū)項目情況宏觀房地產(chǎn)市場分析區(qū)域市場分析項目區(qū)位分析項目地塊分析地產(chǎn)江湖——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！項目地塊分析——內(nèi)部1、項目地塊呈長方形狀，利于總平打造。2、項目地塊平整，內(nèi)部無拆遷物。項目地塊分析——四至遠(yuǎn)大都市風(fēng)景遠(yuǎn)大育才竹島本案待遷地塊待遷地塊軟件園英郡領(lǐng)館地1號紅樹灣三利宅院待拆英郡世紀(jì)城錦江天府軟件園錦江英郡錦江三利宅院待拆遷地塊待拆遷地塊成仁路待拆遷地塊成仁路待拆遷地塊成仁路待拆遷地塊育才竹島項目地塊分析——交通天府大道麓山大道成仁路繞城高速元華路站華路錦江錦江都市風(fēng)景都市風(fēng)景育才竹島天府軟件園三利宅院世紀(jì)城新會展中和市政府鳳凰城中海蘭亭地鐵1號線

1、項目位于成仁路旁2、項目距天府大道約500米3、地鐵1號線通過本區(qū)域。項目交通條件優(yōu)越項目公交路線：819、823經(jīng)過本項目本案項目情況宏觀房地產(chǎn)市場分析區(qū)域市場分析宏觀政策、經(jīng)濟(jì)分析溫家寶40天5提積極財政寬松貨幣政策不動搖宏觀經(jīng)濟(jì)人民日報：堅持積極財政政策和適度寬松貨幣政策宏觀經(jīng)濟(jì)各地方紛紛收緊二次房貸政策政策熱點政府大力扶持房地產(chǎn)市場后，從目前的市場反應(yīng)來看，成都房地產(chǎn)市場的信心逐漸在恢復(fù)，成交量和價格都在朝07年高峰時期恢復(fù)，但成交主要以市場存量為主，市場供應(yīng)量同比下降。但收緊二次房貸勢必再次打擊投資客?！袌鋈詫⒁詣傂孕枨鬄橹髡咝〗Y(jié)項目情況宏觀房地產(chǎn)市場分析區(qū)域市場分析項目區(qū)域概況區(qū)域房地產(chǎn)市場分析競案分析成都市新城總體規(guī)劃目前,成都城市發(fā)展向周邊四大新城擴(kuò)散;

天府新城主要以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，建立對外經(jīng)濟(jì)延展的城市新中心區(qū)域概況——區(qū)域規(guī)劃□整個天府新城以100米以內(nèi)的高層建筑作為城市背景，建成成都首個超高建筑組群□未來城市副中心的核心區(qū)域，建筑風(fēng)格將以現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主□力爭打造成與“上海浦東新城”、“天津濱海新城”、“杭州錢江新城”、“廣州珠江新城”齊名的新城

區(qū)域規(guī)劃總體思路：——區(qū)域規(guī)劃發(fā)展，勢必帶動區(qū)域房地產(chǎn)的快速發(fā)展區(qū)域概況——城市功能天府新城國際城南科技城南商務(wù)城南時尚城南宜居城南“沒有圍墻”的新城以新城中央公園和濱河綠地為依托，打造區(qū)內(nèi)水系綠地鏈。預(yù)計每年新開工1000萬平米以上。天府軟件園“筑巢引鳳”

世界500強(qiáng)的埃森哲、IBM、SPA等，以及金山、華為、迪易通等名企入駐。六大園區(qū)打造“不夜城”以總部商務(wù)圈、企業(yè)總部圈、新城中央公園等六大園區(qū)構(gòu)成城南”不夜城“，奧特萊斯品牌購物街、中航時尚購物中心、深圳茂業(yè)精品商城、城南國際購物商圈等即將入駐。西部最大的金融后臺擴(kuò)充軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)，目前，建行、工行、農(nóng)行、招行，太平洋保險等11家企業(yè)簽約落戶后臺服務(wù)中心。領(lǐng)館區(qū)及首個國際社區(qū)包括國際文化體育休閑中心、國際醫(yī)院、國際社區(qū)、國際總部商務(wù)園、歐盟中心、國際購物商圈、國際學(xué)校、國際會展、國際軟件及服務(wù)外包基地以及五星級酒店群。區(qū)域概況——組團(tuán)劃分本案區(qū)域概況——領(lǐng)事館區(qū)領(lǐng)事館區(qū)本案新會展板塊華陽板塊

領(lǐng)事館區(qū)占地300畝左右，建筑群將以歐式風(fēng)格為主。在未來的領(lǐng)事館建筑區(qū)，將形成相對集中的外籍人士居住區(qū)和類似北京三里屯的酒吧一條街。

德國、法國、韓國、日本等20多個國家領(lǐng)事館即將入住。

——領(lǐng)館區(qū)的設(shè)立，無疑將加快城南國際化進(jìn)程。區(qū)域發(fā)展特點時間序列重大事件高新南區(qū)啟動各組團(tuán)逐步啟動大量土地出讓品牌開發(fā)商入駐市政府搬入華陽納入南區(qū)地鐵開通南區(qū)發(fā)展成熟p高新南區(qū)發(fā)展啟動，主要由起步區(qū)組團(tuán)、新園組團(tuán)、站南組團(tuán)、大源組團(tuán)及華陽片區(qū)組成；1996年，起步區(qū)組團(tuán)啟動，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展為驅(qū)動力，定位為成熟居住區(qū)。

p新園組團(tuán)2003年啟動，定位為高新工業(yè)園區(qū)；p站南組團(tuán)2004年啟動，市政府2008年正式搬遷于此，形成新的行政辦公中心；2003年高新孵化園啟用；p大源組團(tuán)2005年啟動，新的會展中落成；2002年天府軟件園拿地；2005年啟用。p大源組團(tuán)2005年啟動，新的會展中落成；2002年天府軟件園拿地，2005年啟用； p站南組團(tuán)的商服用地已基本出讓完畢，剩余基本上為住宅用地，且大量品牌開發(fā)商入駐，如和記黃埔、中海、九龍倉等；p大源組團(tuán)出讓了少量的商服用地和住宅用地，品牌開發(fā)商中信、中興、中海、華潤、建發(fā)、嘉里、伊藤洋華堂等進(jìn)駐

p大源組團(tuán)規(guī)劃有20萬平米的區(qū)域商業(yè)中心地塊將在2008年春節(jié)后掛牌出讓；p政府于2008年四五月份搬遷p華陽片區(qū)逐漸融入到南區(qū)發(fā)展中，預(yù)計有6000畝土地劃入大源組團(tuán)，綜合用地性質(zhì)

p政府規(guī)劃未來3-4年內(nèi)將高新南區(qū)的土地出讓完畢，2010年，地鐵1號線一期工程完畢通車，地鐵站距本項目約500米

20世紀(jì)90年代末21世紀(jì)初2005—2007年2008—2009年2010年—？詳細(xì)情況本案區(qū)域概況——交通道路系統(tǒng)五縱三橫機(jī)場高速公交系統(tǒng)805、809、501、819、823等多條路線貫穿此地鐵系統(tǒng)地鐵1號線經(jīng)過該區(qū)域

——良好的交通網(wǎng)絡(luò)，勢必成為該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的重要條件。由上看出，城南區(qū)域規(guī)劃優(yōu)越，發(fā)展速度較快，交通條件完善，隨著城市化功能的進(jìn)一步完善，勢必帶動區(qū)域房地產(chǎn)市場更迅速發(fā)展。區(qū)域發(fā)展有利影響：區(qū)域逐步成熟，區(qū)域接受度增高。市場風(fēng)險：更多品牌開發(fā)商及項目進(jìn)入，市場競爭將空前激烈，更注重項目品質(zhì)及營銷細(xì)節(jié)。項目情況宏觀房地產(chǎn)市場分析區(qū)域市場分析項目區(qū)域概況區(qū)域房地產(chǎn)市場分析競案分析天府大道麓山大道成仁路繞城高速元華路站華路錦江錦江■遠(yuǎn)大·都市風(fēng)景天府軟件園世紀(jì)城新會展中和市政府地鐵1號線本案■育才竹島■遠(yuǎn)大·第5季■華潤·鳳凰城■中海蘭亭■南城都匯■南橋?qū)帷鲎蟀痘ǘ肌鲥\官麗城■欣宇·都市港灣■戛納印象■成南領(lǐng)寓■雙華麓港■三利宅院■紅樹灣■錦江帆影■領(lǐng)館區(qū)1號■格林君典■領(lǐng)峰■水印城■凱華麗景■南郡·7英里■盛世名居■利通·城南晶座■棕櫚南岸■英郡■慕和南道■蜀郡■光明城市■大城際■城南名著■宏信南樾■悅城■龍湖·世紀(jì)峰景■三和南錦■華楠半島■檀香山■南橋春天■新港國際花園區(qū)域房地產(chǎn)市場分布■南湖國際社區(qū)由上看出，區(qū)域房地產(chǎn)市場供應(yīng)量較大，競案密集，區(qū)域市場競爭空前激烈。天府大道麓山大道成仁路繞城高速元華路站華路錦江世紀(jì)城新會展市政府地鐵1號線■南城都匯■三利宅院■英郡■慕和南道■蜀郡■大城際■龍湖·世紀(jì)峰景■華楠半島區(qū)域房地產(chǎn)市場開發(fā)態(tài)勢中和■紅樹灣■錦江帆影■領(lǐng)館區(qū)1號■格林君典■三和南錦■檀香山■南橋春天■新港國際花園領(lǐng)事館區(qū)江■遠(yuǎn)大·都市風(fēng)景■遠(yuǎn)大·第5季■南橋?qū)帷鲎蟀痘ǘ肌鲭p華麓港■領(lǐng)峰■水印城■凱華麗景■南郡·7英里■盛世名居■利通·城南晶座■棕櫚南岸■城南名著■宏信南樾■悅城天府大道沿線■錦官麗城■欣宇·都市港灣■戛納印象■成南領(lǐng)寓■光明城市■南湖國際社區(qū)華陽板塊■華潤·鳳凰城■中海蘭亭大源組團(tuán)本案■育才竹島！開發(fā)空白區(qū)？區(qū)域房地產(chǎn)市場開發(fā)特征線性開發(fā)

以南延線為軸線，依靠天府大道交通動脈，兩側(cè)進(jìn)行開發(fā)，形成城南房地產(chǎn)開發(fā)主軸。如遠(yuǎn)大·都市風(fēng)景，育才竹島等。端點開發(fā)以終點廣場為依靠，在淺丘地形上進(jìn)行的開發(fā)。如：藍(lán)山美樹，麓山國際社區(qū)。

板塊開發(fā)在已形成的版塊，分別利用有效資源聚集呈現(xiàn)。

如華陽板塊、領(lǐng)館區(qū)板塊等。通過上述圖示及分析，我們可以看出：城南每一個樓盤項目的開發(fā)，每一個區(qū)域板塊的形成，必然有可以憑靠的資源作為支撐。而反觀本項目，距離周邊每個區(qū)域板塊都有一定的距離，難以依靠和借勢，顯得孤立無援。這就加大了本項目的開發(fā)難度和市場風(fēng)險。區(qū)域內(nèi)08—09年土地供應(yīng)情況序號交易方式拍賣時間宗地編號宗地位置土地用途及年限凈用地面積（畝）起始價（萬元/畝）成交價（萬元/畝）竟得人1掛牌出讓2009年9月22日GX09（211/212/252）：2009-031裕民街以北、安遠(yuǎn)路以西、民貴西一街以南、泰來路以東城鎮(zhèn)混合33.8338300300北京北大青鳥有限責(zé)任公司2掛牌出讓2009年9月22日GX10（211/212/252）：2009-032高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)內(nèi)，規(guī)劃D3地塊城鎮(zhèn)混合33.5186

260260四川友利投資控股股份有限公司3掛牌出讓2009年9月22日GX11（211/252）：2009-033高新區(qū)劍南大道以西，瞻遠(yuǎn)西三街以北，榮華南路以東城鎮(zhèn)混合73.5873

280280成都金怡源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4掛牌出讓2009年9月22日GX12（212/212/252）：2009-034南部新區(qū)仁和片區(qū)(高新區(qū)原仁和村1、4、8組)城鎮(zhèn)混合149.1690450450成都仁和實業(yè)（集團(tuán)）有限公司5掛牌出讓2009年8月19日GX06（252/211）：2009-021高新區(qū)花蔭溝以東，盛華南路以西，城鎮(zhèn)混合95.8203

400400復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司6掛牌出讓2009年8月19日GX07（211/212/252）：2009-022高新區(qū)大源商務(wù)商業(yè)核心區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)混合14.4078240240四川富潤企業(yè)重組投資有限責(zé)任公司7掛牌出讓2009年8月19日GX08（214）：2009-023原光華工業(yè)園內(nèi)商業(yè)用地16.1491

182182成都三和企業(yè)集團(tuán)有限公司區(qū)域內(nèi)08—09年土地供應(yīng)情況序號交易方式拍賣時間宗地編號宗地位置土地用途及年限凈用地面積（畝）起始價（萬元/畝）成交價（萬元/畝）竟得人8掛牌出讓2009年6月5日GX03(211/252)2009-007南部新區(qū)金融總部商務(wù)區(qū)11號地塊商業(yè)用地44.8198300300深圳創(chuàng)新投資集團(tuán)有限公司9掛牌出讓2009年6月5日GX04(211/252)2009-008南部新區(qū)金融總部商務(wù)區(qū)12號地塊商業(yè)用地35.6995

300300成都投資控股集團(tuán)有限公司10掛牌出讓2009年5月25日GX01(211)：2009-004高新區(qū)豐收片區(qū)站華路以西商業(yè)用地67.3838

300300成都富森美家居實業(yè)有限公司11掛牌出讓2009年5月25日GX02(211/252)：2009-005南部新區(qū)金融總部商務(wù)區(qū)8號地塊商業(yè)用地27.5423300300海峽友誼集團(tuán)有限公司12掛牌出讓2009年5月25日GX05(211/252)：2009-006南部新區(qū)大源組團(tuán)，元華路以西、榮華北路以東商業(yè)用地59.3858

260260四川化工控股（集團(tuán)）有限責(zé)任公司13拍賣2008年12月26日GX94(252/211):2008-029高新區(qū)新光村四組城鎮(zhèn)混合35.00280316四川省蜀府房屋建設(shè)開發(fā)有限公司14掛牌出讓2008年9月26日GX92(211/252):2008-025高新區(qū)大源組團(tuán)片區(qū)及高新區(qū)南部園區(qū)外環(huán)路以北,劍南大道以東市政配套及住宅1135

4.8億/宗4.8億/宗成都世紀(jì)城新國際會展中心有限公司區(qū)域內(nèi)08—09年土地供應(yīng)情況序號交易方式拍賣時間宗地編號宗地位置土地用途及年限凈用地面積（畝）起始價（萬元/畝）成交價（萬元/畝）竟得人15掛牌出讓2008年7月22日GX86(211/212):2008-019南部新區(qū)科創(chuàng)中心片區(qū)J號地塊商業(yè)用地34.9046400400神旺控股有限公司16掛牌出讓2008年7月22日GX87(211):2008-020高新區(qū)劍南大道以西，德塞三街以南，榮華南路以東商業(yè)用地73.9154260260成都市瑞泰華實業(yè)有限公司17掛牌出讓2008年7月22日GX88(211/252):2008-021高新區(qū)天府大道以西，大成一街以南，府河以北城鎮(zhèn)混合169.9814220220四川西美投資有限公司18掛牌出讓2008年4月3日GX75(211):2008-008高新區(qū)雙土村十一組商業(yè)用地22.6976260260四川海洋旅游發(fā)展有限公司19掛牌出讓2008年4月3日GX77(211):2008-009高新區(qū)南區(qū)雙土村三、四組商業(yè)用地37.1801220220華西證券有限責(zé)任公司由上看出：09年區(qū)域土地市場回暖明顯，區(qū)域內(nèi)將呈現(xiàn)多個潛在競爭項目。市場競爭激烈項目情況宏觀房地產(chǎn)市場分析區(qū)域市場分析項目區(qū)域概況區(qū)域房地產(chǎn)市場分析競案分析區(qū)域內(nèi)競案分析——育才竹島項目名稱育才竹島項目地址天府大道與成仁路交匯處占地面積（畝）65畝總戶數(shù)（戶）1300余戶主力戶型100——130㎡均價4900優(yōu)惠一次性3％，按揭1％，額外5000物業(yè)類型8棟17——32層電梯項目開盤時間2007.9銷售進(jìn)度95%戶型信息◎戶型區(qū)間：90—101平米兩房，130—145平米三房，143—151平米四房，171平米五房◎主力戶型：133—151平米133.84平米3室2廳2衛(wèi)143.01平米3室2廳2衛(wèi)育才竹島銷售情況◎價格：均價4900元/平米◎推盤節(jié)奏：2007年9月開盤◎銷售情況：目前為三期銷售，銷售率95%，100平米以下戶

型售完，剩余較大戶型◎現(xiàn)場情況：11：40——12：10分，接待兩組客戶，無來電推廣信息◎主題廣告語：國際城南，島域世界。城市，主島者◎銷售現(xiàn)場：售樓部位于市政公園內(nèi)，環(huán)境打造較好，但項

目墻體廣告質(zhì)量較差。育才竹島育才竹島區(qū)域內(nèi)競案分析——朗朗風(fēng)景項目名稱朗朗風(fēng)景項目地址天府大道與成仁路交匯處占地面積（畝）42畝總戶數(shù)（戶）1068余戶主力戶型70—90㎡、110—120㎡均價5600優(yōu)惠一次性3％，按揭1％物業(yè)類型6棟33層電梯項目開盤時間2008.4銷售進(jìn)度60%戶型信息◎戶型區(qū)間：75—102平米兩房，104—112平米三房，114—135平米四房◎主力戶型：70—90平米、110—120平米朗朗風(fēng)景以小戶型為主力戶型，推出可變空間，主要體現(xiàn)在挑高陽臺、部分入戶花園及半贈送面積，但戶型實用性不強(qiáng)。朗朗風(fēng)景銷售情況◎價格：均價5600元/平米◎推盤節(jié)奏：2008年4月開盤◎銷售情況：目前為遠(yuǎn)大系列1、2、3、5期售完，4期朗朗

風(fēng)景銷售60%，主力戶型較為熱銷。◎現(xiàn)場情況：10：20——11：10分，接待3組客戶，無來電推廣信息◎主題廣告語：38萬起供小三房。75平米科技三房，歡迎首

次置業(yè)者踴躍供養(yǎng)?！蜾N售現(xiàn)場：售樓部位于一期會所，荷蘭水街，銷售現(xiàn)場環(huán)

境打造較好。朗朗風(fēng)景朗朗風(fēng)景區(qū)域內(nèi)競案分析——紅樹灣項目名稱紅樹灣項目地址中和鎮(zhèn)三利宅院對面占地面積（畝）135畝總戶數(shù)（戶）3388戶主力戶型82—87㎡、110㎡均價5400優(yōu)惠一次性3％，按揭1％物業(yè)類型1期24層、33層電梯項目開盤時間2008.10.14銷售進(jìn)度1期68%戶型信息◎戶型區(qū)間：82—87平米兩房，106—131平米三房，◎主力戶型：82—87平米、110平米推出多種戶型，挑高陽臺，部分設(shè)置可變空間。但戶型總體實用性不強(qiáng)。紅樹灣銷售情況◎價格：均價5400元/平米◎推盤節(jié)奏：2008年10月開盤，目前為一期銷售◎銷售情況：目前1期銷售68%，剩余70余套?！颥F(xiàn)場情況：1：20——2：20分，接待9組客戶，來電3組，

推出中秋送業(yè)主月餅活動。推廣信息◎主題廣告語：國際城南，領(lǐng)事館旁，公園，家?！蜾N售現(xiàn)場：售樓部打造較好，內(nèi)部配置優(yōu)越，裝修風(fēng)格較

好，采用電腦顯示屏講解，但銷售人員素質(zhì)不

高。

紅樹灣紅樹灣區(qū)域內(nèi)競案分析——領(lǐng)館區(qū)1號項目名稱領(lǐng)館區(qū)1號項目地址中和鎮(zhèn)三利宅院對面占地面積（畝）60畝總戶數(shù)（戶）1440戶主力戶型91—148㎡均價5230優(yōu)惠一次性3％，按揭1％物業(yè)類型2棟32層電梯項目開盤時間2007.9.29銷售進(jìn)度目前推出1024套，銷售62%戶型信息◎戶型區(qū)間：91—106平米兩房、117—148平米三房，