嘉聯(lián)成都海駿達(dá)蜀都一號策略執(zhí)行84PPTXXXX年

超越未來一戰(zhàn)成名海駿達(dá)蜀都一號策略執(zhí)行綱領(lǐng)2010.03

本項(xiàng)目核心價(jià)值體系？——賣什么本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體？——賣給誰本項(xiàng)目終極行動(dòng)綱領(lǐng)？——怎么賣項(xiàng)目核心堡壘一項(xiàng)目核心堡壘二項(xiàng)目核心堡壘三基于前期市場及客戶研究、項(xiàng)目定位的有效溝通，本次主要解決以下問題：本項(xiàng)目三大核心堡壘本項(xiàng)目的核心價(jià)值是什么，如何才能從大城西及片區(qū)眾多樓盤大鱷中脫穎而出？——賣什么1蜀都新城位于成都西部副中心郫縣，已成為成都重點(diǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域郫縣是成都重點(diǎn)發(fā)展的西部副中心，具有極高的區(qū)位優(yōu)勢；2010年5月12日，快鐵將正式開通，鏈接火車北站至都江堰，而郫縣作為重要中間站，將受益明顯；城西本區(qū)域區(qū)域內(nèi)典型項(xiàng)目客戶變化過程萬景峰客戶組成情況萬景峰：其客戶組成明顯區(qū)隔于目前區(qū)域現(xiàn)有項(xiàng)目情況，高新西區(qū)客戶比例占主導(dǎo)，已經(jīng)改變了區(qū)域原有傳統(tǒng)項(xiàng)目客戶組成慣例；弗萊明戈客戶組成也由前期以郫縣客戶為絕對主力開始轉(zhuǎn)變，高新西區(qū)客戶比例在逐漸增加，特別是電梯產(chǎn)品意向性客戶；中信未來城成交客戶中，高新西區(qū)和大城西客戶比例占到50%左右；從目前區(qū)域典型項(xiàng)目的客戶變化過程可以看出，高新西區(qū)及大城西客戶是存在較大挖掘空間的；區(qū)域選項(xiàng)發(fā)展?jié)摿Υ蟓h(huán)境較好價(jià)格較低有抗性郫縣老城區(qū)96%1%1%2%郫縣新城區(qū)97%2%0%1%紅光犀浦80%10%3%7%高新西區(qū)43%20%20%17%大城西38%22%25%15%在對區(qū)域有了解的客戶中，有65%對區(qū)域比較認(rèn)同，認(rèn)同點(diǎn)主要體現(xiàn)在發(fā)展?jié)摿Υ蠛蛢r(jià)格低兩方面。而對區(qū)域有抗性的客戶比重只有9%左右；在區(qū)域了解的基礎(chǔ)上，對本項(xiàng)目所在區(qū)域的看法對本項(xiàng)目所在區(qū)域的看法13%18%9%65%發(fā)展?jié)摿Υ笥锌剐原h(huán)境較好價(jià)格低客戶認(rèn)知測試區(qū)域選項(xiàng)交通不便配套缺乏屬于郫縣區(qū)域陌生郫縣老城區(qū)27%50%13%10%郫縣新城區(qū)33%47%11%9%紅光犀浦42%37%13%8%高新西區(qū)63%22%10%5%大城西71%20%5%4%在對區(qū)域有抗性的客戶中，有70%主要體現(xiàn)在交通不便和配套缺乏兩方面，其中高新西區(qū)和大城西客戶尤為明顯。存在抗性的客戶，對本項(xiàng)目所在區(qū)域的看法客戶認(rèn)知測試區(qū)域選項(xiàng)是否郫縣老城區(qū)85%15%郫縣新城區(qū)90%10%紅光犀浦75%25%高新西區(qū)55%45%大城西50%50%輕軌開通臨近，打算在本區(qū)域購房的客戶比重由60%上升到80%，同時(shí)增加了20%由“否”向“可以考慮”轉(zhuǎn)變的客戶，也就是說，軌道交通對本項(xiàng)目的將可能會(huì)帶來20%-40%的客戶量提升；輕軌的開通臨近對郫縣及周邊區(qū)域客戶量的提升作用變化不大，提升的量主要集中在高新西區(qū)和大城西區(qū)域；輕軌交通對本區(qū)域購房的意向轉(zhuǎn)變客戶購買意愿測試客戶對區(qū)域的認(rèn)知：大城西客戶對本區(qū)域認(rèn)知點(diǎn)：區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、快鐵、升值空間；大城西客戶對本區(qū)域抗性：目前交通不便、配套尚待完善；地塊號凈地面積用地性質(zhì)容積率資源條件開發(fā)等級3號地39.32二類住宅≤4.0臨創(chuàng)智公園二級7號地22.40二類住宅≤4.0臨摸底河二級10號地59.99二類住宅≤4.0臨摸底河三級11號地91.10二類住宅≤4.2臨摸底河+創(chuàng)智公園一級本項(xiàng)目分四塊地，劃分較為臨散，整體容積率較高，單塊土地規(guī)模較小，規(guī)劃限制較高；地塊臨近創(chuàng)智公園和摸底河，景觀資源良好，具備充分的打造和提升空間；項(xiàng)目處于蜀都新城核心位置，充分享受新城配套；項(xiàng)目本體分析【外部資源】：緊鄰創(chuàng)智公園，共享有優(yōu)質(zhì)景觀資源以及多個(gè)特色公園、超五星級酒店景觀：位于中信蜀都新城規(guī)劃的景觀主軸項(xiàng)目7號和10號地塊緊鄰新城內(nèi)唯一的水系，現(xiàn)在已經(jīng)開挖河渠緊鄰一期啟動(dòng)的創(chuàng)智公園，公園采用環(huán)島設(shè)計(jì)，水景與建筑共筑新城標(biāo)志景觀區(qū)域配套：超五星級酒店創(chuàng)智公園音樂廣場雕塑公園藝術(shù)公園創(chuàng)智公園成都電子高專摸底河【內(nèi)部優(yōu)勢】：擁有較長水岸線資源、依托新城整體規(guī)劃優(yōu)勢，內(nèi)部配套多所學(xué)校及醫(yī)院資源優(yōu)勢水資源：新城規(guī)劃摸底河流經(jīng)本地塊，擁有較長的河岸景觀；綠地空間：區(qū)域內(nèi)擁有大量的綠地空間；規(guī)劃優(yōu)勢地塊內(nèi)部規(guī)劃幼兒園以及中學(xué)。項(xiàng)目規(guī)劃融入新城整體科學(xué)規(guī)劃。3號39.32畝7號22.4畝10號59.99畝11號91.1畝創(chuàng)智公園成都電子高專摸底河開挖河道中學(xué)醫(yī)院位于西部新中心核心區(qū)位，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ?，第五代城市生活典范，?guī)劃起點(diǎn)高；快鐵對區(qū)域具有極大拉升作用，將徹底改變區(qū)域?qū)傩?，?shí)現(xiàn)與主城區(qū)一體化；地塊位于新城中央，暢享未來完善配套；緊鄰創(chuàng)智公園及摸底河，景觀資源絕佳；項(xiàng)目屬性：區(qū)域內(nèi)品牌競爭逐漸升級海駿達(dá)龍湖中信龍湖項(xiàng)目：200畝，容積率4.0，總建筑面積52萬平米，集洋房（12萬平米）、高層（38萬平米）和商業(yè)為一體的大型高品質(zhì)項(xiàng)目；中信項(xiàng)目：112畝，容積率4.2，總建筑面積31萬平米，以高層為主，洋房為輔的較高品質(zhì)項(xiàng)目；目前區(qū)域內(nèi)龍湖項(xiàng)目和中信項(xiàng)目均已啟動(dòng)，龍湖占有先發(fā)優(yōu)勢，中信占有品牌優(yōu)勢，同時(shí)區(qū)域外部還存在合景泰富及華潤的攔截，整體競爭激烈；景尚景瑞景茗城萬景峰海駿達(dá)蜀都一號蜀都新城中心市場主流產(chǎn)品212畝大盤公園、河岸景觀自身風(fēng)情商業(yè)街快鐵拉升龍湖、中信蜀都新城改善型、青年社區(qū)復(fù)合型社區(qū)自身景觀體系外部共有配套快鐵拉升VS本項(xiàng)目與龍湖、中信等競爭對手比較有何競爭力及獨(dú)特優(yōu)勢？本項(xiàng)目VS龍湖弗萊明戈——一線公園與河景本項(xiàng)目VS中信未來城——風(fēng)情商業(yè)、直臨公園本項(xiàng)目VS中鐵瑞景茗城——新城中心、雙重景觀優(yōu)勢本項(xiàng)目VS景尚景——新城中心、雙重景觀優(yōu)勢本項(xiàng)目VS萬景峰——新城中心、雙重景觀優(yōu)勢本案是區(qū)域內(nèi)唯一新城中心景觀大盤，且具有自身獨(dú)特配套的項(xiàng)目與龍湖、中信的競爭策略——借勢龍湖、中信——共同建立高端項(xiàng)目形象攔截龍湖、中信——以公園物業(yè)形成客戶截流與龍湖、中信-“合而不同”合：共同炒作區(qū)域及快鐵異：強(qiáng)打公園牌與景尚景、瑞景茗城的競爭策略——區(qū)域區(qū)隔——以蜀都新城區(qū)隔，形成區(qū)隔品質(zhì)區(qū)隔——從資源、產(chǎn)品上占位高端，形成價(jià)格突破與景尚景、瑞景名城-“壓倒性優(yōu)勢”蜀都新城的生活：新城發(fā)展?jié)摿樵V求品質(zhì)生活的營造：大盤、公園及產(chǎn)品大城西郫縣蜀都新城價(jià)值點(diǎn)抗性區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢區(qū)域價(jià)值升值快鐵帶動(dòng)效應(yīng)目前區(qū)域配套不完善目前與區(qū)域交通不便捷相比較老城區(qū)是新城區(qū)域新城生活方式及發(fā)展?jié)摿δ壳吧钆涮子写晟葡啾壤铣菂^(qū)價(jià)格抗性發(fā)展策略共同炒作未來城西新中心；發(fā)展公園住區(qū)概念快鐵物業(yè)對區(qū)域成熟的影響以及對城西客戶吸引作用；與本區(qū)域項(xiàng)目共同提升區(qū)域影響力和樓市地位；競合+競爭兩個(gè)問題：成都人不缺乏公園，不缺乏水，但是在城市中心住區(qū)，成都人沒有居住在公園中和河岸邊的機(jī)會(huì)，這一直是成都人的一個(gè)夢想，當(dāng)他們遇見既有這兩者，又有完善城市配套的蜀都一號時(shí)，會(huì)有何感想？當(dāng)我們直面競爭對手，是高密度的弗萊明戈、是青年社區(qū)未來城、是缺乏景觀的景尚景與瑞景茗成時(shí)，我們的發(fā)展空間和價(jià)值體系是否愈加明朗？本項(xiàng)目核心價(jià)值體系建立公園

河岸城西新中心快鐵物業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)新城是共有，但中央稀缺多物業(yè)、多產(chǎn)品線覆蓋，廣東實(shí)力開發(fā)商傾力打造唯一一線公園及河景社區(qū)便捷交通、升值潛力快鐵

公園

城西新中心輕軌用速度拉近了距離蜀都新城的高瞻遠(yuǎn)矚與老城區(qū)無縫對接與新城的同步成熟豐富的水系資源多個(gè)公園綠化開敞空間三大公園（創(chuàng)造公園、知識公園、文化公園）三大綠化帶（摸底河濱河綠化帶+南側(cè)綠化帶+北側(cè)綠化帶）新興之城占地5平方公里，居住用地177.11公頃，將容納12萬精英人群入住兩軸三園三帶貫穿南北道路立體交通網(wǎng)絡(luò)三大學(xué)校、大型體育中心、公共圖書館、影劇院、SHOPPINGMALL本項(xiàng)目核心點(diǎn)詮釋本項(xiàng)目差異化競爭策略：針對大城西項(xiàng)目的差異化競爭策略：主打城西新中心、快鐵物業(yè)便捷生活及升值潛力；針對區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的差異化競爭策略：通過創(chuàng)新的“中央公園住區(qū)模式”，全面超越競爭對手，以“公園家”打造城市新一極；本項(xiàng)目核心戰(zhàn)術(shù)：整合區(qū)域和環(huán)境資源，打造全新生活理念的公園社區(qū)，全面超越競爭對手；依托新城中心和輕軌輻射力，以優(yōu)質(zhì)環(huán)境和高品質(zhì)產(chǎn)品，將主流客戶一網(wǎng)打盡；項(xiàng)目營銷推廣主題我們認(rèn)為要把項(xiàng)目提升到這樣的高度。。。>>大成都范圍——城西快鐵物業(yè)，中央公園生活家城西新中心快鐵物業(yè)中央公園住區(qū)我們的買單者在哪里？郫縣？高新西區(qū)？或者……——賣給誰2項(xiàng)目及片區(qū)屬性城市公園生活家，中央公園住區(qū)具有高起點(diǎn)規(guī)劃，未來發(fā)展?jié)摿Υ竽壳皩?xiàng)目片區(qū)沒有強(qiáng)烈抗性的客戶郫縣老城的客戶都江堰、阿壩等外地客戶郫縣其他區(qū)域客戶客戶核心問題：除開區(qū)域現(xiàn)有客戶外，是否還存在挖掘空間？從區(qū)域現(xiàn)有項(xiàng)目客戶組成情況分析，抓住主流客戶群體；本項(xiàng)目未來主要客戶來源，是與該區(qū)域存在一定聯(lián)系，對項(xiàng)目片區(qū)沒有強(qiáng)烈抗性的客戶；保證郫縣老城客戶，挖掘高新西區(qū)及犀浦紅光客戶，吸引大城西范圍客戶；犀浦、紅光等高校園區(qū)客戶客戶發(fā)展機(jī)會(huì)高新西區(qū)基本情況園區(qū)規(guī)模：占地35.5平方公里入住企業(yè)：累計(jì)簽約產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目118個(gè)（電子信息項(xiàng)目90個(gè)，生物醫(yī)藥項(xiàng)目28個(gè)）投資額：協(xié)議投資總額120億元，實(shí)際到位資金28.5億元，開工建設(shè)項(xiàng)目49個(gè)，投資規(guī)模達(dá)56億元；簽約入駐高新區(qū)西區(qū)創(chuàng)業(yè)中心孵化器的項(xiàng)目87個(gè)，投資規(guī)模達(dá)5億元，已有56個(gè)孵化項(xiàng)目建成投運(yùn)。高新西區(qū)電子及醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)帶來產(chǎn)業(yè)客戶群企業(yè)BRC藍(lán)光總部MOTOROLA國騰集團(tuán)英特爾奧晶科技大唐電信規(guī)模4000多人研發(fā)人員為主——2000人占地13萬平——實(shí)力資產(chǎn)總額133.6億元全球著名企業(yè)由實(shí)業(yè)、電子、通信集團(tuán)組成高新區(qū)10強(qiáng)企業(yè)注冊資本5000萬，固定資產(chǎn)1.7億成立5年來銷售額達(dá)10多億元企業(yè)中芯國際恒通鋁業(yè)邁普科技迪康制藥攀鋼集團(tuán)華森集團(tuán)規(guī)?！?000人，研發(fā)400余人，60%具有碩士以上文憑200人左右————實(shí)力總投資1.75億中國最大的集成電路芯片企業(yè)成立于1971年，年產(chǎn)1.3萬噸鋁材，模具2000套以上中國軟件收入第69名注冊資本500萬，出口額4800萬年產(chǎn)鐵150萬噸、鋼180萬噸、鋼材212萬噸電子、生物、制藥、城市建設(shè)等民營企業(yè)聯(lián)合體各產(chǎn)業(yè)企業(yè)實(shí)力較強(qiáng)，并且在逐步做大做強(qiáng)，使項(xiàng)目有效的客群保證園區(qū)入駐的企業(yè)規(guī)模較大，定位高端，以電子、醫(yī)藥類企業(yè)為主，成為園區(qū)的兩大支柱企業(yè)。但企業(yè)以流水線上的加工制造業(yè)為主，藍(lán)領(lǐng)工人較多，但成長性較強(qiáng)。16所高校，約1萬教師客戶也是區(qū)域內(nèi)置業(yè)活躍群體學(xué)校名稱西南交通大學(xué)電子科技大學(xué)西華大學(xué)四川外語學(xué)院成都學(xué)院四川大學(xué)錦城學(xué)院四川師范大學(xué)成都學(xué)院成都理工大學(xué)廣播影視學(xué)院電子科技大學(xué)成都學(xué)院成都信息工程學(xué)院銀杏酒店管理學(xué)院成都紡織高等?？茖W(xué)校托普學(xué)院成都電子高等專科學(xué)校學(xué)校類型重點(diǎn)重點(diǎn)二本三本三本三本三本三本三本?？茖？茖？茖W(xué)生人數(shù)——2.5萬3萬9900——1萬1.4萬1.5萬——800070001萬教師人數(shù)23003400——550多568——1000多400多200多355500多700多輕軌開通后對本項(xiàng)目將可能會(huì)帶來20%-40%的客戶量提升；提升的量主要集中在高新西區(qū)和大城西區(qū)域；輕軌的開通將作為區(qū)域房價(jià)提升的有力支撐；客戶購買意愿測試結(jié)論本項(xiàng)目客戶定位第一階段客戶定位（2010年）第二階段客戶定位（2011—2012年）項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體屬性特征【本項(xiàng)目客戶來源】一期初期（2010年）仍主要以郫縣和周邊區(qū)域?yàn)橹鳎嫉?0-60%，高新區(qū)約占20%左右，隨著輕軌的開通及區(qū)域逐漸成熟后，高新西區(qū)及大城西客戶將明顯增加到70%左右;【客戶特徵】高新西區(qū)產(chǎn)業(yè)園客戶較為明顯，如國騰、因特爾、攀鋼及大中學(xué)教職工等，以中層以上員工居多，郫縣本地客戶以公務(wù)員、事業(yè)單位及生意人士為主；長期居住、工作在城西區(qū)域的原有居民（茶店子片區(qū)、金府片區(qū)和郫縣老城片區(qū)等），主要的活動(dòng)范圍在城西範(fàn)圍;【客戶購買因素】自住>投資，主要看中區(qū)域未來發(fā)展前景，而居住層面，更多是首置和首改型客戶群；務(wù)實(shí)>面子，對於整體的前景和未來發(fā)展很看重，更看重項(xiàng)目獨(dú)有的公園及河景資源；什么樣的營銷策略能瞬間提高項(xiàng)目的知名度與影響力？——怎么賣3項(xiàng)目營銷推廣核心中央公園及河景資源城西新中心快鐵物業(yè)城西快鐵物業(yè)，中央公園生活家針對大城西的謀勢針對本區(qū)域的造局項(xiàng)目自身施術(shù)建立高度，共同建立區(qū)域?qū)傩院驼J(rèn)知，（如南延線的商務(wù)板塊）提出并炒作“城西新中心”的概念，同時(shí)結(jié)合輕軌開通，大肆炒作“軌道物業(yè)”價(jià)值，將區(qū)域預(yù)熱，通過區(qū)域升值帶動(dòng)項(xiàng)目升值以高調(diào)姿態(tài)，打造區(qū)域旗艦大盤對公園、河景的精耕細(xì)作，對產(chǎn)品品質(zhì)的孜孜追求，打造“中央公園生活家”體驗(yàn)營銷，細(xì)節(jié)決定成敗打造無與倫比的現(xiàn)場感染力（主戰(zhàn)場－售樓處、板房、看樓通道）昭示性標(biāo)志、工地圍擋、道路指示、沿途燈箱、道旗全方位媒體覆蓋，充分吸引眼球；事件營銷，持續(xù)市場輿論熱點(diǎn)，活動(dòng)跟進(jìn)，客戶渠道開展，立體式轟炸基于營銷推廣核心的三大策略項(xiàng)目營銷推廣八大招式高調(diào)形象展示（形象墻、戶外、銷售中心、房交會(huì)）暢游珠三角（業(yè)內(nèi)人士、意向客戶參觀海駿達(dá)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目及五星級酒店，樂享廣東美景）順德美食月（邀請客戶品嘗鳳城大廚現(xiàn)場制作的美食）快鐵便車戰(zhàn)術(shù)（炒作區(qū)域及快鐵生活，贈(zèng)送快鐵年票）中央公園住區(qū)領(lǐng)獎(jiǎng)（軟文炒作項(xiàng)目中央公園生活方式，并將項(xiàng)目評獎(jiǎng)）月月有主題，周周有活動(dòng)（兒童及家庭主題活動(dòng)、亞運(yùn)會(huì)活動(dòng)、世界杯活動(dòng)、世博活動(dòng)、舞獅大賽等）媒體策略（報(bào)媒、網(wǎng)絡(luò)、電臺等）嘉聯(lián)銷售執(zhí)行（規(guī)范的現(xiàn)場制度、高規(guī)格的現(xiàn)場服務(wù)、完善的銷售策略和計(jì)劃、強(qiáng)大的客戶資源、全方位的渠道覆蓋等）第一階段:造勢蓄客期時(shí)間:2009年12月--------2010年4月中關(guān)鍵點(diǎn):現(xiàn)場包裝、戶外廣告、道旗及站牌等現(xiàn)場展示配合:展示區(qū)盛情開放渠道：報(bào)紙、戶外、短信、網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場活動(dòng)；策略：1、利用政府規(guī)劃，結(jié)合區(qū)域熱點(diǎn)，進(jìn)行區(qū)域炒作；2、戶外高品質(zhì)，純社區(qū)形象建立，軟文持續(xù)炒作；3、海駿達(dá)實(shí)力及品牌展示；目的：傳遞項(xiàng)目形象，彰顯項(xiàng)目氣質(zhì)。原則：沿項(xiàng)目地塊西北面，新城主干道設(shè)置3米高的圍板，10號地塊正對電子高專一側(cè)設(shè)置圍板。2009年12月啟動(dòng)海駿達(dá)·蜀都一號形象墻展示廣告牌展示目的：進(jìn)行區(qū)域氛圍營造和項(xiàng)目形象展示，讓客戶對項(xiàng)目產(chǎn)生第一感性認(rèn)識、并引發(fā)進(jìn)一步了解的興趣。地點(diǎn)成灌高速公路，繞城高速、高新西區(qū)圍城路、IT大道出入口設(shè)置廣告牌在一品天下、羊西線、市中心設(shè)置廣告牌，以吸引城西及大成都客戶的關(guān)注海駿達(dá)·蜀都一號耀世綻放海駿達(dá)·蜀都一號給你不一樣的居住感受2010年3月啟動(dòng)站牌展示目的：傳播項(xiàng)目形象及信息地點(diǎn)選擇金沙車站至項(xiàng)目公交站點(diǎn)，如305、320、311、310等；高新西區(qū)公交站點(diǎn)郫縣縣城公交車站點(diǎn)快鐵站臺廣告牌展示2010年3月啟動(dòng)路旗展示目的：對客戶進(jìn)行戶外引導(dǎo)，強(qiáng)化項(xiàng)目形象地點(diǎn)：在西區(qū)大道、高專路沿線設(shè)置路旗。2010年3月啟動(dòng)廣告牌、站牌、路旗展示位置示意圖道旗戶外廣告牌站牌廣告

本案活動(dòng)主題：實(shí)地品嘗地道粵式美食活動(dòng)形式：邀請相關(guān)媒體、政府官員及誠意客戶前往珠三角參觀時(shí)間：2010年3月底地點(diǎn)：珠三角圈層：媒體、政府官員、首期誠意客戶內(nèi)容：邀請媒體、政府官員以及首期認(rèn)購誠意客戶共同前往珠三角品嘗地道的粵式美食，感受粵式傳統(tǒng)文化以及餐飲文化。暢游珠三角（一）活動(dòng)主題：參觀海駿達(dá)項(xiàng)目及酒店活動(dòng)形式：邀請相關(guān)媒體、政府官員及誠意客戶前往珠三角參觀時(shí)間：2010年3月底地點(diǎn)：珠三角圈層：媒體、政府官員、首期誠意客戶內(nèi)容：邀請媒體、政府官員以及首期認(rèn)購誠意客戶共同前往臺山參觀海駿達(dá)精品樓盤，并入住其五星級酒店體驗(yàn)企業(yè)實(shí)力及文化，目的在于與各方形成友好交流，并展示企業(yè)實(shí)力及品牌，這種體現(xiàn)海駿達(dá)高端物業(yè)管理水平。暢游珠三角（二）活動(dòng)主題：參觀游覽珠三角名勝景區(qū)活動(dòng)形式：邀請相關(guān)媒體、政府官員及誠意客戶前往珠三角參觀時(shí)間：2010年3月底地點(diǎn)：珠江、佛山祖廟、江門碉樓、亞運(yùn)會(huì)……圈層：媒體、政府官員、首期誠意客戶內(nèi)容：邀請媒體、政府官員以及首期認(rèn)購誠意客戶參觀珠三角歷史名勝景區(qū)，讓媒體及誠意客戶對海駿達(dá)這一沿海開發(fā)商的品牌有更深的認(rèn)識，同時(shí)配合軟文炒作，將企業(yè)品牌強(qiáng)勢推向市場。暢游珠三角（三）活動(dòng)主題：住宅產(chǎn)品推介會(huì)活動(dòng)形式：邀請所有來訪登記客戶到場進(jìn)一步體驗(yàn)項(xiàng)目高端氛圍時(shí)間：2010年4月上旬地點(diǎn)：蜀都酒店圈層：售樓處上門來訪有意象購房客戶，在郫縣、高新西區(qū)、城西等區(qū)域工作生活人群。內(nèi)容：邀請所有來訪登記客戶到場進(jìn)一步體驗(yàn)項(xiàng)目高端氛圍，聯(lián)系政府部門、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等相關(guān)合作單位現(xiàn)場進(jìn)行項(xiàng)目解說，與客戶互動(dòng)，講解順序依次為：開發(fā)理念→區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展前景→整體規(guī)劃→景觀打造→產(chǎn)品亮點(diǎn)。同時(shí)配以表演活動(dòng)，與項(xiàng)目解說穿插進(jìn)行，增加活動(dòng)趣味性。住宅產(chǎn)品推介會(huì)第二階段:高調(diào)亮相時(shí)間:2010年4月中--------2010年5月初關(guān)鍵點(diǎn):售樓部開放、新聞發(fā)布會(huì)、春交會(huì)、及客戶排卡活動(dòng)等現(xiàn)場展示配合:樣板房開放渠道：戶外、短信、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場接待點(diǎn)、活動(dòng)策略：1、新都市中央公園住區(qū)概念建立；2、戶外形象維持，軟文持續(xù)炒作；3、園林實(shí)景、樣板區(qū)等開放展示，體驗(yàn)式營銷提升價(jià)值。售樓處展示目的：展示項(xiàng)目信息、園林形象位置：10號地塊西北角要點(diǎn)：體現(xiàn)項(xiàng)目園林風(fēng)格、都市新城生活模式、生態(tài)開放空間2010年4月中啟動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目展示目的：展示海駿達(dá)沿海開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，提升品牌知名度。形式：售樓部以圖片墻形式展示公司發(fā)展歷程，佛山以及順德開發(fā)的項(xiàng)目。讓消費(fèi)者進(jìn)一步了解海駿達(dá)品牌以及其開發(fā)品質(zhì)。臺山海駿達(dá)花園高舒適度居住小區(qū)。利用步行街、商業(yè)區(qū)、綠地，城市公園相互聯(lián)系形成具有現(xiàn)代都市風(fēng)情的城市特色景觀風(fēng)貌區(qū)?？蹈袼够▓@順德歐洲水岸生活名盤新標(biāo)桿。園林展示目的：項(xiàng)目現(xiàn)場環(huán)境展示，讓客戶親身體驗(yàn)公園景觀及河岸景觀。要點(diǎn)：將售樓部與外部公園及河岸完美結(jié)合，客戶洽談可在綠化景觀中，并且設(shè)置部分免費(fèi)桌椅供游人使用。地點(diǎn)：項(xiàng)目自身體驗(yàn)區(qū)、摸底河河岸景觀帶2010年4月呈現(xiàn)樣板房展示目的：增強(qiáng)客戶現(xiàn)場體驗(yàn)感，提升項(xiàng)目形象內(nèi)容：通過細(xì)節(jié)打造來增強(qiáng)客戶對產(chǎn)品的信心多種風(fēng)格樣板房展示，滿足不同客戶的口味美式田園風(fēng)格現(xiàn)代簡約外立面展示2010年4月底呈現(xiàn)活動(dòng)主題：現(xiàn)場抽獎(jiǎng)活動(dòng)活動(dòng)形式：邀請意向客戶到場，繳誠意金即可參加抽獎(jiǎng)，贏取快鐵乘車年卡時(shí)間：2010年4月中地點(diǎn)：售樓部圈層：售樓處上門來訪有意象購房客戶，在郫縣、高新西區(qū)、城西等區(qū)域工作生活人群。內(nèi)容：邀請所有來訪登記客戶到場進(jìn)一步推廣項(xiàng)目，現(xiàn)場繳納誠意金的客戶還可以參加抽獎(jiǎng)活動(dòng)，設(shè)置多個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)，保證各位繳納誠意金的客戶都可參加抽獎(jiǎng)并中獎(jiǎng)。同時(shí)配以表演活動(dòng)，與項(xiàng)目解說穿插進(jìn)行，增加活動(dòng)趣味性。首期意向客戶抽獎(jiǎng)贏快鐵乘車年卡活動(dòng)主題：春季房交會(huì)活動(dòng)地點(diǎn)：會(huì)展中心及銷售現(xiàn)場活動(dòng)時(shí)間：2010.04底（歷屆春交會(huì)在4月底至5月初舉行，2009年舉行時(shí)間4月29日~5月4日，共計(jì)5日）活動(dòng)內(nèi)容：高調(diào)參加房交會(huì)，提升市場知名度，開始積累客戶資源春交會(huì)高調(diào)展示活動(dòng)主題：粵式美食零距離體驗(yàn)活動(dòng)形式：邀請順德知名大廚到項(xiàng)目現(xiàn)場廚藝表演，品鑒美食活動(dòng)時(shí)間：2010.04底活動(dòng)地點(diǎn)：銷售中心體驗(yàn)區(qū)活動(dòng)內(nèi)容：其中“食在廣州，廚出鳳城”正是指順德精湛廚藝，現(xiàn)場邀請順德知名大廚廚藝表演。通過粵式美食體驗(yàn)讓客戶享受視、聽、味多重感受，聚集現(xiàn)場人氣、宣傳企業(yè)形象?；顒?dòng)——粵式美食零距離體驗(yàn)第三階段:開盤、持續(xù)熱銷時(shí)間:2010年5月初--------2010年9月底關(guān)鍵點(diǎn):客戶升級活動(dòng)、項(xiàng)目盛大開盤等現(xiàn)場配合:系列活動(dòng)持續(xù)積累客戶渠道：報(bào)媒、戶外、短信、現(xiàn)場活動(dòng)；策略：1、利用實(shí)景打動(dòng)消費(fèi)者；2、繼續(xù)演繹新都市中央公園住區(qū)，強(qiáng)調(diào)公園里的家，升華主題概念。一期盛大開盤（2010年5月1日）重要節(jié)點(diǎn)：必須配合快鐵開通的區(qū)域熱炒機(jī)遇，盡可能提升項(xiàng)目知名度；抓住春交會(huì)及五一節(jié)的黃金銷售季，成功實(shí)現(xiàn)一炮打響；活動(dòng)主題：領(lǐng)取“人居模式大獎(jiǎng)”活動(dòng)形式：參與人居模式大獎(jiǎng)評選，領(lǐng)取“公園人居模式大獎(jiǎng)”活動(dòng)地點(diǎn)：蜀都酒店活動(dòng)時(shí)間：2010年6月初活動(dòng)內(nèi)容：活動(dòng)由相關(guān)機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)設(shè)置該獎(jiǎng)項(xiàng)，項(xiàng)目參將并摘取“公園人居模式大獎(jiǎng)”。借助這次評獎(jiǎng)，將來公園中央居住區(qū)生活方式進(jìn)行軟文宣傳推廣。將項(xiàng)目與網(wǎng)站結(jié)合宣傳推廣。活動(dòng)——領(lǐng)取“公園人居模式大獎(jiǎng)”活動(dòng)主題：共享世界杯，暢飲啤酒節(jié)活動(dòng)形式：露天啤酒節(jié)、巨幕觀看世界杯活動(dòng)地點(diǎn)：創(chuàng)智公園、摸底河沿岸活動(dòng)時(shí)間：2010年6月11日到7月11日活動(dòng)內(nèi)容：活動(dòng)選擇在創(chuàng)智公園景觀呈現(xiàn)，摸底河沿岸景觀完成之時(shí)，借全球矚目世界杯舉行契機(jī)，將啤酒節(jié)引入其中，為項(xiàng)目帶來大量人流，同時(shí)借助軟文宣傳項(xiàng)目，提升項(xiàng)目知名度?；顒?dòng)——共享世界杯，暢飲啤酒節(jié)活動(dòng)主題：天使才藝競賽活動(dòng)形式：邀請項(xiàng)目意向誠意客戶以家庭為單位，小孩參與、家長協(xié)助才藝比賽形式活動(dòng)地點(diǎn)：售樓部活動(dòng)時(shí)間：2010年7月活動(dòng)內(nèi)容：組織項(xiàng)目客戶、誠意客戶、媒體等以家庭為單位，家長攜帶小孩參加各類才藝海選，之后PK比賽，增進(jìn)家庭親情。將項(xiàng)目溫馨居家的生活方式以場景描述融入活動(dòng)中，將家庭的溫馨活動(dòng)與項(xiàng)目生活場景營銷溶為一體?；顒?dòng)——天使才藝競賽活動(dòng)主題：仲夏之夜（客戶聯(lián)誼會(huì)）活動(dòng)形式：表演、焰火活動(dòng)地點(diǎn)：創(chuàng)智公園、摸底河沿線活動(dòng)時(shí)間：2010年8月活動(dòng)內(nèi)容：活動(dòng)選擇在創(chuàng)智公園景觀呈現(xiàn)，摸底河沿岸景觀完成之時(shí)，邀請項(xiàng)目一期老業(yè)主以及意向購房客戶參加，活動(dòng)以表演、雕塑公園燭光晚會(huì)等形式。進(jìn)一步感受公園生活，生態(tài)宜居模式?；顒?dòng)——仲夏之夜（客戶聯(lián)誼會(huì)）活動(dòng)主題：舞獅表演大賽活動(dòng)形式：舞獅表演、其它武術(shù)表演活動(dòng)地點(diǎn)：售樓部及前方道路廣場活動(dòng)時(shí)間：2010年9月活動(dòng)內(nèi)容：活動(dòng)選擇在售樓部及前方道路廣場舉行，邀請項(xiàng)目業(yè)主及誠意客戶，觀看正宗舞獅表演、武術(shù)表演。誠邀各武術(shù)愛好者現(xiàn)場參加活動(dòng)表演?；顒?dòng)——舞獅表演大賽活動(dòng)主題：與亞運(yùn)會(huì)同期趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)活動(dòng)形式：邀請項(xiàng)目意向誠意客戶活動(dòng)地點(diǎn)：售樓部及公園廣場活動(dòng)時(shí)間：2010年11月活動(dòng)內(nèi)容：組織項(xiàng)目客戶、誠意客戶、媒體等以家庭為單位參加趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)周，與亞運(yùn)會(huì)同步舉行趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)項(xiàng)目。全民總動(dòng)員提倡健康舒居生活方式，將項(xiàng)目生活方式以場景描述融入活動(dòng)中，將家庭的溫馨活動(dòng)與項(xiàng)目生活場景營銷溶為一體?；顒?dòng)——與亞運(yùn)會(huì)同期趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)周媒體策略推售策略工作計(jì)劃其他執(zhí)行工作計(jì)劃媒體策略在品牌形象導(dǎo)入期堅(jiān)持以線上線下整合營銷策略為推廣路線線上以報(bào)紙（華西都市報(bào)、成都商報(bào))、雜志（居周刊、成都房產(chǎn)報(bào)道）、廣播（城市之音等）、網(wǎng)站（搜房網(wǎng)、第一房產(chǎn)）為主要媒體載體，進(jìn)行有效廣告投放。線下在達(dá)到項(xiàng)目的一些公交車站點(diǎn)投放廣告；在郫縣等大城西區(qū)域內(nèi)集中投放短信；在商場銀行等人流密集地配合銷售物料進(jìn)行形象展示；在項(xiàng)目主要城市干道的加油站進(jìn)行禮品派送。媒體炒作媒體：報(bào)紙（華西都市報(bào)、成都商報(bào)）、雜志（居周刊、成都房產(chǎn)報(bào)道）、廣播、電視專題報(bào)道目的：展示項(xiàng)目公園形象、生態(tài)宜居之城形式：系列軟文炒作，凸顯區(qū)域價(jià)值，面世整版廣告吸引眼球，電視專題宣揚(yáng)“城西快鐵物業(yè)，中央公園生活家”各營銷渠道如何傳達(dá)主題報(bào)廣的選取：還是以商報(bào)為主，輔以華西商報(bào)的廣告成為弗萊明戈成交客戶主要有效的信息傳遞點(diǎn)，大大超過華西和居周刊。這主要是由于商報(bào)其巨大的發(fā)行量和覆蓋面，受眾人群最多，但價(jià)格也最貴。以上資料來源于弗萊明戈成交客戶分析各營銷渠道如何傳達(dá)主題報(bào)廣版面選取建議：以新聞版為主，體育、影視版為輔消費(fèi)者經(jīng)常閱讀的報(bào)紙內(nèi)容頭版要聞國際新聞國內(nèi)新聞港澳臺新聞本地新聞體育報(bào)道影視娛樂報(bào)道健康醫(yī)療生活常識合計(jì)68.654.158.218.035.021.230.217.115.9男性70.361.860.916.136.136.322.39.09.016-24歲57.453.553.518.824.846.536.61.010.925-34歲68.860.848.812.037.631.225.69.611.235-44歲75.068.373.120.238.532.713.510.65.845-54歲84.360.065.714.341.437.117.111.44.355-60歲71.474.380.014.345.734.357020.014.3女性67.046.955.719.833.97.237.524.722.416-24歲49.538.744.123.729.012.950.514.023.725-34歲69.252.457.321.031.57.740.618.923.135-44歲76.147.858.218.732.84.533.626.919.445-54歲71.451.460.014.340.07.130.041.421.455-60歲58.631.062.120.751.70.017.237.931.0資料來源：成都客戶消費(fèi)行為與生活形態(tài)分析各營銷渠道如何傳達(dá)主題網(wǎng)絡(luò)的選?。阂运逊亢徒裹c(diǎn)為主，搜房和焦點(diǎn)由于其網(wǎng)站的專業(yè)性與針對性較強(qiáng)，因此目前點(diǎn)擊率較高。成為目前互聯(lián)網(wǎng)上成交客戶訪問率最高的網(wǎng)站。也是主要的信息獲知渠道。由于網(wǎng)站的費(fèi)用較低，可深度挖掘。以上資料來源于弗萊明戈成交客戶分析各營銷渠道如何傳達(dá)主題網(wǎng)絡(luò)信息的傳達(dá)：以論壇為主，輔以主頁廣告宣傳重要營銷節(jié)點(diǎn)前投放在各網(wǎng)站投放廣告，形式可以選擇搶奪眼球的“浮標(biāo)、通欄”等形式論壇網(wǎng)站主頁網(wǎng)站首頁是客戶第一信息接觸點(diǎn)，因此容易引起關(guān)注，所以可以考慮在網(wǎng)站首頁進(jìn)行滾動(dòng)廣告的發(fā)布或是與門戶網(wǎng)站聯(lián)辦一些活動(dòng)，增強(qiáng)影響力。營銷階段營銷節(jié)點(diǎn)安排推廣目的推廣渠道對應(yīng)客戶推廣主訴求第一階段：造勢蓄客期（3、4月）4月11日產(chǎn)品說明會(huì)首期亮相，短時(shí)間內(nèi)迅速蓄積客戶。軟文、報(bào)媒及戶外為主嘉聯(lián)前期郫縣客戶資源+新客戶海駿達(dá)品牌中央公園住區(qū)第二階段：開盤熱銷期（5月）5月1日開盤利用首期開盤熱銷造成市場轟動(dòng)，全面提升項(xiàng)目形象。線上媒體+活動(dòng)嘉聯(lián)前期郫縣客戶資源+新客戶軌道物業(yè)中央公園住區(qū)第三階段：持續(xù)強(qiáng)推期（6、7月）7月加推項(xiàng)目形象拔升，打擊大城西客群線上媒體+渠道嘉聯(lián)前期郫縣客戶資源+新客戶軌道物業(yè)中央公園住區(qū)第四階段：競爭突圍期（8、9月）9月底再次加推制造項(xiàng)目持續(xù)熱銷局面，加速推貨線上媒體+活動(dòng)新客戶軌道物業(yè)中央公園住區(qū)海駿達(dá)品牌第五階段：感恩回饋期（10、11月）11月再次加推前期推廣延續(xù)，增加客戶對未來的信心。線上媒體+渠道老帶新客戶新客戶中央公園住區(qū)海駿達(dá)品牌營銷推廣工作階段劃分事項(xiàng)起止時(shí)間建議責(zé)任單位確定規(guī)劃圖、施工圖及售樓部方案09年11月-09年12月海駿達(dá)、嘉聯(lián)完成地塊、售樓部及展示區(qū)報(bào)建工作09年12月-10年1月海駿達(dá)、嘉聯(lián)廣告、影視公司招標(biāo)10年1月-10年2月嘉聯(lián)2010年銷售計(jì)劃擬定10年1月-10年2月嘉聯(lián)戶外、道旗選擇10年1月-10年2月嘉聯(lián)進(jìn)場前工作準(zhǔn)備10年2月-10年3月嘉聯(lián)項(xiàng)目價(jià)值體系及推廣訴求10年2月-10年3月廣告公司、嘉聯(lián)樓書、戶型單張及道旗10年2月-10年3月廣告公司戶外廣告及站牌出街10年3月-10年4月廣告公司售樓部裝修、體驗(yàn)區(qū)打造10年3月-10年4月海駿達(dá)銷售隊(duì)伍組建10年3月-10年4月嘉聯(lián)售樓部開放及蓄客工作10年4月中嘉聯(lián)房交會(huì)籌備工作10年4月-10年5月嘉聯(lián)報(bào)廣支持10年4月-10年5月廣告公司房交會(huì)參展及排卡10年4月-10年5月嘉聯(lián)樣板房開放10年4月-10年5月海駿達(dá)取得預(yù)售證及開盤系列工作10年5月海駿達(dá)、嘉聯(lián)、廣告及活動(dòng)公司營銷工作關(guān)鍵動(dòng)作計(jì)劃11月時(shí)間需要條件銷售節(jié)奏報(bào)建工程進(jìn)度營銷節(jié)點(diǎn)裝修公司的確定與配合沙盤制作公司確定12月1月2月施工及售樓部裝修展示區(qū)呈現(xiàn)售樓部開放項(xiàng)目基礎(chǔ)施工銷售中心設(shè)計(jì)銷售隊(duì)伍組建及培訓(xùn)全年銷售計(jì)劃制定房交會(huì)及蓄客期盛大開盤售樓部方案項(xiàng)目VI設(shè)計(jì)平面稿媒體推廣計(jì)劃銷售物料設(shè)計(jì)戶外、道旗出街售樓部開放客戶活動(dòng)開盤方案及準(zhǔn)備盛大開盤廣告公司的確認(rèn)、制作銷售人員、銷售物料售樓處裝修物業(yè)公司確定策劃人員培訓(xùn)銷售說辭梳理現(xiàn)場包裝完成房交會(huì)工作銷售物料完工戶外廣告牌確定沙盤制作完成客戶活動(dòng)報(bào)廣支持開盤物料準(zhǔn)備報(bào)廣支持開盤活動(dòng)3月4月5月樣板房裝修營銷工作時(shí)間鋪排本年度（2010年5月至2010年底）銷售目標(biāo)銷售量目標(biāo)：800套以上；銷售價(jià)格目標(biāo)：4450元/平米；銷售金額目標(biāo)：3億以上；嘉聯(lián)地產(chǎn)關(guān)于與龍湖弗萊明戈合作事宜的說明書尊敬的各位海駿達(dá)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)：

我們特此聲明：我司與龍湖集團(tuán)在2008年開始合作郫縣弗萊明戈項(xiàng)目，期間取得了良好的銷售業(yè)績，獲得龍湖集團(tuán)的高度認(rèn)可，但龍湖集團(tuán)在2009年轉(zhuǎn)變了集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略，從2009年6月開始將全國所有銷售代理項(xiàng)目逐一回收，鑒于嘉聯(lián)地產(chǎn)的專業(yè)和優(yōu)異的銷售業(yè)績，我司所服務(wù)的弗萊明戈是龍湖集團(tuán)在全國最后回收的一個(gè)項(xiàng)目，并且在2009年龍湖全國32個(gè)在售項(xiàng)目中脫穎而出榮獲：“全國客戶滿意度調(diào)查第三名”嘉聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司2010年3月截止目前為止，僅龍湖弗萊明戈項(xiàng)目，嘉聯(lián)地產(chǎn)總共積累了18556組有效客戶資源，一年高層部分積累有效客戶7218組，這還不包括我們所操作的其他項(xiàng)目！雙楠金沙羊西線交大紅光鎮(zhèn)犀浦鎮(zhèn)沃爾沃懋園齊力花園九蓮?fù)よF二院二十九所嘉聯(lián)作為第一家進(jìn)入郫縣市場的知名品牌代理公司，在過去