房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)

風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的含義房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的第一步，也是十分重要的一步。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別就是確定何種風(fēng)險(xiǎn)事件可能影響項(xiàng)目，并將這些風(fēng)險(xiǎn)的特性整理成文檔。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別包括確定風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源，風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的條件，描述其風(fēng)險(xiǎn)特征和確定哪些風(fēng)險(xiǎn)事件有可能影響項(xiàng)目。它是用感知、判斷或歸類的方式對(duì)現(xiàn)實(shí)的和潛在的風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)進(jìn)行鑒別的過(guò)程。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理的第一步，也是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)。只有在正確識(shí)別出自身所面臨的風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，人們才能夠主動(dòng)選擇適當(dāng)有效的方法進(jìn)行的處理。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的任務(wù)就是要從錯(cuò)綜復(fù)雜環(huán)境中找出經(jīng)濟(jì)主題所面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)。另外風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別一方面可以通過(guò)感性認(rèn)識(shí)和歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷，另一方面也可通過(guò)對(duì)各種客觀的資料和風(fēng)險(xiǎn)事故的記錄來(lái)分析，歸納和整理，以及必要的專家訪問(wèn)，從而找出各種明顯和潛在的風(fēng)險(xiǎn)及其損失規(guī)律。因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)具有可變性，因而風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是一項(xiàng)持續(xù)性和系統(tǒng)性的工作，要求風(fēng)險(xiǎn)管理者密切注意原有風(fēng)險(xiǎn)的變化，并隨時(shí)發(fā)現(xiàn)新的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)，是建立明確的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)的依據(jù)，如果風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的工作做不到位，重要的風(fēng)險(xiǎn)不能被識(shí)別出來(lái)，也就無(wú)從針對(duì)其制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，一旦風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生，將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生致命的危害。然而，在大部分情況下風(fēng)險(xiǎn)并不是顯而易見，其往往隱藏在工程項(xiàng)目.實(shí)施的各個(gè)階段，或被種種假象所掩蓋，因此識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)要講究方法，要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，采取具有針對(duì)性的識(shí)別方法和手段。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的依據(jù)和過(guò)程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的主要依據(jù)包括:項(xiàng)目規(guī)劃、風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)劃、歷史資料、風(fēng)險(xiǎn)類型、制約因素和假設(shè)條件。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別過(guò)程是尋找風(fēng)險(xiǎn)、描述風(fēng)險(xiǎn)和確認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)的活動(dòng)過(guò)程。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別過(guò)程一般可以分為以下六個(gè)步驟：確認(rèn)項(xiàng)目中的不確定性；(2)建立初步清單；(3)確定各種風(fēng)險(xiǎn)事件并推測(cè)其結(jié)果；(4)風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)先級(jí)確定；(5)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分類；(6)建立風(fēng)險(xiǎn)目錄摘要。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的方法和工具在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的過(guò)程中需要采用科學(xué)的方法并借助于一些工具，這樣有助于我們能規(guī)范地、高效地、完整地把項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別出來(lái)。目前能運(yùn)用于風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別地方法和工具有如下幾種：(1)檢查表(2)流程圖(3)頭腦風(fēng)暴法(4)情景分析法(5)德爾菲法(6)SWOT分析法(7)敏感性分析法風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的原則(1)全面周詳?shù)脑瓌t。為了對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，應(yīng)該全面系統(tǒng)地考察、了解各種風(fēng)險(xiǎn)事件存在和可能發(fā)生的概率以及損失的嚴(yán)重程度，風(fēng)險(xiǎn)因素及因風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)而導(dǎo)致的其他伺題。損失發(fā)生的概率及其后果的嚴(yán)重程度，直接影響人們對(duì)損失危害的衡量，最終決定風(fēng)險(xiǎn)政策措施的選擇和管理效果的優(yōu)

劣。因此，必須全面了解各種風(fēng)險(xiǎn)的存在和發(fā)生及其將引起的損失后果的詳細(xì)情況，以便及時(shí)而清楚地為決策者提供比較完備的決策信息。量力而行的原則。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的目的就在于為風(fēng)險(xiǎn)管理提供前提和決策依據(jù)，以保證企業(yè)、單位和個(gè)人以最小的支出來(lái)獲得最大的安全保障，減少風(fēng)險(xiǎn)損失，因此，在經(jīng)費(fèi)限制的條件下，企業(yè)必須根據(jù)實(shí)際情況和自身的財(cái)務(wù)承受能力，來(lái)選擇效果最佳、經(jīng)費(fèi)最省的識(shí)別方法。企業(yè)或單位在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和衡量的同時(shí)，應(yīng)將該項(xiàng)活動(dòng)所引起的成本列人財(cái)務(wù)報(bào)表，作綜合的考察分析，以保證用較小的支出，來(lái)?yè)Q取較大的收益。綜合考察的原則。單位、家庭、個(gè)人面臨的風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，其中包括不同類型、不同性質(zhì)、不同損失程度的各種風(fēng)險(xiǎn)。由于復(fù)雜風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)的存在，使得某一種獨(dú)立的分析方法難以對(duì)全部風(fēng)險(xiǎn)奏效，因此必須綜合使用多種分析方法，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)清單列舉可知，單位、家庭、個(gè)人面臨的風(fēng)險(xiǎn)損失一般分為三類：一是直接損失。識(shí)別直接財(cái)產(chǎn)損失的方法很多，例如，詢問(wèn)經(jīng)驗(yàn)豐富的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)人員和資金借貸經(jīng)營(yíng)人員，查看財(cái)務(wù)報(bào)表等。二是間接損失。它是指企業(yè)受損之后，在修復(fù)前因無(wú)法進(jìn)行生產(chǎn)而影響增值和獲取利潤(rùn)所造成的經(jīng)濟(jì)損失，或是指資金借貸與經(jīng)營(yíng)者受損之后，在追加投資前因無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)和借貸而影響金融資產(chǎn)增值和獲取收益所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失。間接損失有時(shí)候在量上要大于直接損失。間接損失可以用投人產(chǎn)出、分解分析等方法來(lái)識(shí)別。三是責(zé)任損失。它是因受害方對(duì)過(guò)失方的勝訴而產(chǎn)生的。只有既具備了熟練的業(yè)務(wù)知識(shí)，又具備了充分的法律知識(shí)，才能識(shí)別和衡量責(zé)任損失。另外，企業(yè)或單位各部門關(guān)鍵人員的意外傷亡或傷殘所造成的損失，一般是由特殊的檢測(cè)方法來(lái)進(jìn)行識(shí)別的。系統(tǒng)化、制度化、經(jīng)?；脑瓌t。風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理的前提和基礎(chǔ)，識(shí)別的準(zhǔn)確與否在很大程度上決定風(fēng)險(xiǎn)管理效果的好壞。為了保證最初分析的準(zhǔn)確程度，就應(yīng)該進(jìn)行全面系統(tǒng)的調(diào)查分析，將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合歸類，揭示其性質(zhì)、類型及后果。如果沒(méi)有科學(xué)系統(tǒng)的方法來(lái)識(shí)別和衡量，就不可能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)總體的綜合認(rèn)識(shí)，就難以確定哪種風(fēng)險(xiǎn)是可能發(fā)生的，也不可能較合理地選擇控制和處置的方法。這就是風(fēng)險(xiǎn)的系統(tǒng)化原則。此外，由于風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)存在于單位的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)（包括資金的借貸與經(jīng)營(yíng)）活動(dòng)之中，所以，風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和衡量也必須是一個(gè)連續(xù)不斷的、制度化的過(guò)程。這就是風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的制度化、經(jīng)常化原則。科學(xué)計(jì)算的原則。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別的過(guò)程，同時(shí)就是對(duì)單位、家庭、個(gè)人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)（包括資金借貸與經(jīng)營(yíng)）狀況及其所處環(huán)境進(jìn)行量化核算的具體過(guò)程。風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和衡量要以嚴(yán)格的數(shù)學(xué)理論作為分析工具，在普遍估計(jì)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和計(jì)算，以得出比較科學(xué)合理的分析結(jié)果。3.2生態(tài)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系的構(gòu)建生態(tài)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程通常分為四個(gè)階段，’即投資決策和土地獲取階段、前期手續(xù)和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目建設(shè)和管理階段、租售及物業(yè)管理階段。本文的指標(biāo)體系參考該過(guò)程。指標(biāo)體系構(gòu)建思路生態(tài)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是一個(gè)系統(tǒng)的工程，由上面的分析可知，生態(tài)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以分為四個(gè)階段，每個(gè)階段又有不同的內(nèi)容，因此有必要對(duì)每個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)大小進(jìn)行分析。在項(xiàng)目開發(fā)前我們只能依據(jù)已有的經(jīng)驗(yàn)以及專家等多方的經(jīng)驗(yàn)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中每個(gè)階段可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的大小作一個(gè)初步分析。就開發(fā)企業(yè)而言，開發(fā)的各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)是不同的，它伴隨著各個(gè)階段的主要任務(wù)而產(chǎn)生。在投資研究決策及土地獲取階段，圍繞何時(shí)何地開發(fā)該項(xiàng)目，主要是有關(guān)開發(fā)區(qū)域、開發(fā)物業(yè)類型、開發(fā)時(shí)機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)以及圍繞土地的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。在前期手續(xù)和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)等。在項(xiàng)目建設(shè)階段，針對(duì)招標(biāo)選擇承包商，簽訂承包合同，進(jìn)行工期質(zhì)量成本控制等主要任務(wù)，應(yīng)考慮招標(biāo)模式、承包方式、承包合同、工期、質(zhì)量、成本控制等面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)。在租售及物業(yè)管理階段，面對(duì)出租銷售和物業(yè)管理工作，應(yīng)注意合同風(fēng)險(xiǎn)、銷售時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)等。生態(tài)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)階段風(fēng)險(xiǎn)大小分析思路：1.評(píng)估客體:首先確定項(xiàng)目階段指標(biāo)體系，主要采用專家訪談法和結(jié)合上文分析階段確定，之后采用層次分析（AHP）確定指標(biāo)權(quán)重；評(píng)估主體，初步選擇包括公司領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)專家、公司員工以及社會(huì)人士對(duì)生態(tài)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)階段風(fēng)險(xiǎn)大小進(jìn)行識(shí)別；3.評(píng)估方法，包括專家訪談法以及層次分析法等。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系的確立指標(biāo)是用于衡量產(chǎn)出或成果的一個(gè)特定數(shù)值或特性。在本文指標(biāo)是指用于衡量生態(tài)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)階段顯現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的大小的數(shù)值。確立生態(tài)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小指標(biāo)體系，是一個(gè)核心和關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。指標(biāo)體系涵蓋的是否全面，層次結(jié)構(gòu)是否清晰、合理，直接關(guān)系到評(píng)估質(zhì)量的好壞。我們通過(guò)2個(gè)步驟確定了生態(tài)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)。第一步，本文在相關(guān)分析的基礎(chǔ)上首先提出了一套預(yù)想指標(biāo)體系，并決定通過(guò)一系列的訪談、問(wèn)卷調(diào)查和相關(guān)文獻(xiàn)資料的搜集，對(duì)所提出的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系進(jìn)行實(shí)際驗(yàn)證。第二步，把確定下來(lái)的評(píng)價(jià)指標(biāo)，通過(guò)訪談和問(wèn)卷的形式向有關(guān)專家咨詢，根據(jù)專家反饋的意見調(diào)整有關(guān)指標(biāo)。最終構(gòu)建了定量和定性，一級(jí)指標(biāo)與二級(jí)指標(biāo)相結(jié)合的績(jī)效指標(biāo)體系。層次分析法簡(jiǎn)介構(gòu)建科學(xué)而完整的指標(biāo)體系是建立績(jī)效評(píng)估體系的重要前提，由于指標(biāo)體系中，各級(jí)指標(biāo)的重要程度不同，因此需要賦予不同的權(quán)重。目前的權(quán)重確定的方法有很多種，一是經(jīng)驗(yàn)型，這種方法簡(jiǎn)單，但精度不高；二是采用層次分析法，通過(guò)模糊考核來(lái)確定權(quán)重，這種方法科學(xué)性強(qiáng)；第三采用就是GAHP方法確定權(quán)重，這種方法采用群組決策，綜合務(wù)個(gè)專家的意見，使得權(quán)重的確立更加精確和客觀，但實(shí)施難度大。因此本文的權(quán)重分析采用層次分析法(AHP)完成。層次分析法，又稱AHP(AnalyticHierarchyProcess)方法，是將決策中有關(guān)的元素分解成目標(biāo)、準(zhǔn)則、方案等層次，在.此基礎(chǔ)之上進(jìn)行定性和定量分析的決策方法。該方法是美國(guó)運(yùn)籌學(xué)家匹茨堡大學(xué)教授薩蒂于本世紀(jì)70年代初，在為美國(guó)國(guó)防部研究”根據(jù)各個(gè)工業(yè)部門對(duì)國(guó)家福利的貢獻(xiàn)大小而進(jìn)行電力分配”課題時(shí)，應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)理論和多目標(biāo)綜合評(píng)價(jià)方法，提出的一種層次權(quán)重決策分析方法。這種方法的特點(diǎn)是在對(duì)復(fù)雜的決策問(wèn)題的本質(zhì)、影響因素及其內(nèi)在關(guān)系等進(jìn)行深入分析的基礎(chǔ)上，利用較少的定量信息使決策的思維過(guò)程數(shù)學(xué)化，從而為多目標(biāo)、多準(zhǔn)則或無(wú)結(jié)構(gòu)特性的復(fù)雜決策問(wèn)題提供簡(jiǎn)便的決策方法。尤其適合于對(duì)決策結(jié)果難于直接準(zhǔn)確計(jì)量的場(chǎng)合。層次分析法的原理是：把復(fù)雜問(wèn)題分解成各個(gè)組成元素，按支配關(guān)系將這些元素分組，使之形成有序的遞階層次結(jié)構(gòu)，’在此基礎(chǔ)上通過(guò)兩兩比較的方式，判斷各層次中諸元素的相對(duì)重要性，然后再遞接層次結(jié)構(gòu)進(jìn)行合成，綜合這些判斷確定諸元素在決策中的權(quán)重。層次分析法的過(guò)程和要點(diǎn)是分解判斷和綜合，其實(shí)質(zhì)是通過(guò)計(jì)算判斷矩陣的最大特征根對(duì)應(yīng)的特征向量，導(dǎo)出元素間的相對(duì)重要性的排序值。層次分析法的步驟為：1、建立層次結(jié)構(gòu)模型。在深入分析實(shí)際問(wèn)題的基礎(chǔ)上，將有關(guān)的各個(gè)因素按照不同屬性自上而下地分解成若干層次，同一層的諸因素從屬于上一層的因素或?qū)ι蠈右蛩赜杏绊?，同時(shí)又支配下一層的因素或受到下層因素的作用。最上層為目標(biāo)層，通常只有1個(gè)因素，最下層通常為方案或?qū)ο髮?，中間可以有一個(gè)或幾個(gè)層次，通常為準(zhǔn)則或指標(biāo)層。當(dāng)準(zhǔn)則過(guò)多時(shí)（譬如多于9個(gè)）應(yīng)進(jìn)一步分解出子準(zhǔn)則層。、構(gòu)造成對(duì)比較陣。從層次結(jié)構(gòu)模型的第2層開始，對(duì)于從屬于（或影響）上一層每個(gè)因素的同一層諸因素，用成對(duì)比較法和1-9比較尺度構(gòu)追成對(duì)比較陣，直到最下層。3、計(jì)算權(quán)向量并做一致性檢驗(yàn)。對(duì)于每一個(gè)成對(duì)比較陣計(jì)算最大特征根及對(duì)應(yīng)特征向量，利用一致性指標(biāo)、隨機(jī)一致性指標(biāo)和一致性比率做一致性檢驗(yàn)。若檢驗(yàn)通過(guò)，特征向量（歸一化后）即為權(quán)向量:若不通過(guò)，需重新構(gòu)造成對(duì)比較陣。4、計(jì)算組合權(quán)向量并做組合一致性檢驗(yàn)。計(jì)算最下層對(duì)目標(biāo)的組合權(quán)向量，并根據(jù)公式做組合一致性檢驗(yàn)，若檢驗(yàn)通過(guò)，則可按照組合權(quán)向量表示的結(jié)果進(jìn)行決策，否則需要重新考慮模型或重新構(gòu)造那些一致性比率較大的成對(duì)比較陣。風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)權(quán)重的確定運(yùn)用步驟為:第一，分析系統(tǒng)中各指標(biāo)的關(guān)系，構(gòu)造兩兩比較判斷矩陣并計(jì)算權(quán)值，計(jì)算權(quán)值的過(guò)程可以采用EXCEL軟件進(jìn)行計(jì)算以提高效率;第二步，進(jìn)行指標(biāo)權(quán)重的效度檢驗(yàn)，由于人的認(rèn)識(shí)的模糊性以及系統(tǒng)屬性的多樣性，一般很難做到構(gòu)造的判斷矩陣有完全一致性，但必須要有比較滿意的一致性，才能用AHP進(jìn)行有價(jià)值的分析，因此要求一致性指標(biāo)：