內(nèi)蒙物業(yè)管理招投標(biāo)

卓信中達(dá)物業(yè)服務(wù)集團(tuán)公司方愛華物業(yè)管理招投標(biāo)方愛華：卓信中達(dá)物業(yè)服務(wù)集團(tuán)公司董事長中國物業(yè)管理師師資庫講師注冊物業(yè)管理師物業(yè)管理師北京市物業(yè)管理評標(biāo)專家曾任中國航天科技集團(tuán)時代遠(yuǎn)望公司物業(yè)部部長、北京玲瓏花園物業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理北京北辰實(shí)業(yè)公司匯園公寓項(xiàng)目經(jīng)理北京翠提花墅、冠云莊園、一瓶等顧問項(xiàng)目經(jīng)理先后主導(dǎo)顧問招商地產(chǎn)安徽項(xiàng)目、合肥金帝國際城、馬鞍山國際華城等項(xiàng)目、君山別墅前期介入郵箱：zxzd_xam@126.com聯(lián)系方式程主要內(nèi)容《興安盟物業(yè)管理招投標(biāo)暫行辦法》解讀物業(yè)管理招投標(biāo)程序物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo)物業(yè)管理招標(biāo)文如何編制投標(biāo)書物業(yè)管理招投標(biāo)的策略及實(shí)施總則1、依法依規(guī)制定暫行辦法。

2、明確暫行辦法的主管部門職責(zé)及指定招投標(biāo)的統(tǒng)一交易平臺——盟房地產(chǎn)協(xié)會。

要點(diǎn)提示：

協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的條件投標(biāo)人少于3個或2萬平方米以下的普通住宅、保障性住房、棄管、未進(jìn)行物業(yè)管理的小區(qū)，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。應(yīng)備案。

總則暫行辦法對全盟物業(yè)管理招投標(biāo)的要求：建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù)的，都要進(jìn)入全盟物業(yè)管理招投標(biāo)統(tǒng)一交易平臺進(jìn)行招投標(biāo)。成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)都要進(jìn)入全盟物業(yè)管理招投標(biāo)統(tǒng)一交易平臺進(jìn)行招投標(biāo)。選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜?？倓t招標(biāo)

公開招標(biāo)：(興安盟住宅與城鄉(xiāng)建設(shè)局）（興安盟房地產(chǎn)協(xié)會）（公眾媒體）邀請招標(biāo)：3個以上邀標(biāo)單位招標(biāo)方式招標(biāo)備案

招標(biāo)人可以委托經(jīng)物業(yè)管理主管部門備案的物業(yè)管理咨詢（招標(biāo)代理）機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜，有能力的招標(biāo)人可以直接辦理招標(biāo)工作，開標(biāo)、評標(biāo)活動必須在統(tǒng)一招投標(biāo)平臺范圍內(nèi)進(jìn)行。物業(yè)管理咨詢（招標(biāo)投標(biāo)代理）機(jī)構(gòu)，須在物業(yè)管理主管部門備案。招標(biāo)

招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡介，包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項(xiàng)目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等；物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等；及服務(wù)時限。對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容、招標(biāo)活動方案招投標(biāo)時間節(jié)點(diǎn)、地址是否現(xiàn)場答疑等；招標(biāo)人應(yīng)在發(fā)布公告或發(fā)出招標(biāo)邀請書10日報(bào)主管部門備案。主管部門應(yīng)在5個工作日給予備案通知。具體資料見暫行辦法。招標(biāo)招標(biāo)文件編制招標(biāo)人注意事項(xiàng)1、公開投標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，不得少于20日。2、招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有文件收受人，并同時報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地物業(yè)管理主管部門備案。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。對投標(biāo)申請人提出的疑問應(yīng)當(dāng)予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人。4、招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招投標(biāo)工作：（一）預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；（二）新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；（三）非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成；（四）物業(yè)服務(wù)合同期滿重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)在服務(wù)合同到期前60日完成；（五）已成立業(yè)主委員會的物業(yè)管理項(xiàng)目，業(yè)主委員會應(yīng)在招投標(biāo)前的60日內(nèi)召開業(yè)主大會，確定招標(biāo)方式、時間、委托管理的內(nèi)容及物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并完成物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)文件及備案。招投標(biāo)工作結(jié)束后，需更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)在60日內(nèi)完成物業(yè)管理項(xiàng)目交接。投標(biāo)投標(biāo)人參加物業(yè)管理投標(biāo)具體要求:1、具有物業(yè)管理資質(zhì)和獨(dú)立法人資格；2、一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以投標(biāo)各種物業(yè)管理項(xiàng)目；3、二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以投標(biāo)30萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目；4、三級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以投標(biāo)20萬平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目；5、暫定三級資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以投標(biāo)10萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和2萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目；6、外地來我盟的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加本盟物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)的，必須按照規(guī)定備案并符合上述規(guī)定。投標(biāo)書主要內(nèi)容1.序言2.物業(yè)管理有限公司簡介

3.整體設(shè)想及管理目標(biāo)

4.擬采取的管理方式

5.管理服務(wù)人員的配備6.管理服務(wù)人員培訓(xùn)7.物資裝備計(jì)劃8.物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃9.服務(wù)質(zhì)量的控制體系10.工作計(jì)劃11.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

12.管理和檔案制度13.特色服務(wù)

14.經(jīng)費(fèi)收支測算投標(biāo)項(xiàng)目內(nèi)容具體要求一、序言簡介介紹公司的位置、規(guī)模、經(jīng)營資質(zhì)等級、企業(yè)性質(zhì)、機(jī)構(gòu)、資本、人員結(jié)構(gòu)等基本情況，著重介紹現(xiàn)轄物業(yè)類型、名稱、管理面積及歷年獲得的效績、成果、經(jīng)驗(yàn)。體現(xiàn)平臺優(yōu)勢、管理資源優(yōu)勢、人力資源優(yōu)勢等。物業(yè)管理公司簡介管理優(yōu)勢業(yè)績介紹標(biāo)書主要內(nèi)容投標(biāo)

二、整體設(shè)想及管理目標(biāo)項(xiàng)目周邊環(huán)境分析對物業(yè)的地理位置、開發(fā)建設(shè)單位、施工總承包單位、開工及竣工時間、物業(yè)建筑構(gòu)造、配套設(shè)施、周邊環(huán)境、占地面積、建筑面積、綠地面積、棟數(shù)、層高、使用功能等進(jìn)行綜合說明。項(xiàng)目客戶群體分析綜合物業(yè)布局、功能上的特點(diǎn)管理服務(wù)整體設(shè)想通過以上項(xiàng)目、客戶群體的分析提出的管理模式，展開整體設(shè)想管理目標(biāo)服務(wù)承諾擬定質(zhì)量管理目標(biāo)和采用的管理模式，質(zhì)量管理目標(biāo)：管理合同期內(nèi)應(yīng)取得怎樣的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、其質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)以國家職能部門和當(dāng)?shù)刂鞴懿块T制定的相關(guān)法規(guī)文件為依據(jù)三、管理方式管理方式實(shí)行的管理方式，推行ISO9000質(zhì)量體系規(guī)范化運(yùn)作等方式。擬定管理服務(wù)內(nèi)容：包括開發(fā)建設(shè)期間將提供的管理服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)竣工驗(yàn)收期間的管理服務(wù)內(nèi)容、實(shí)質(zhì)運(yùn)作期間的管理服務(wù)內(nèi)容。重點(diǎn)是實(shí)質(zhì)運(yùn)作的管理服務(wù)內(nèi)容，大體分為為房屋管理、保安、清結(jié)、維修、綠化、文化活動等七大服務(wù)，內(nèi)容力求周詳。設(shè)計(jì)圖表，結(jié)合流程圖等組織語言表達(dá)管理方式的優(yōu)勢。組織架構(gòu)內(nèi)部管理架構(gòu)機(jī)構(gòu)設(shè)置工作流程信息反饋渠道及控制方式提供電梯、消防、客戶急診、不可抗力造成的事故等的應(yīng)急處理方案。體現(xiàn)整個后方系統(tǒng)、支援系統(tǒng)的完備有效。后援系統(tǒng)四、管理服務(wù)人員的配備及培訓(xùn)配備原則根據(jù)物業(yè)實(shí)際需求設(shè)置管理骨干、專業(yè)人員、，力求精簡高效，在管理層、操作層人員的年齡、學(xué)歷、職稱（技術(shù)人員）、用功類型上均要按一定比例配置。對各崗位人員應(yīng)制訂出相應(yīng)的崗位職責(zé)和條件。崗位設(shè)置管理服務(wù)人員的素質(zhì)要求主要管理人員簡介培訓(xùn)體系包含：培訓(xùn)目標(biāo)、培訓(xùn)方法、培訓(xùn)方式、考核方法、前期員工培訓(xùn)計(jì)劃、正常工作期員工培訓(xùn)計(jì)劃五、物資裝備計(jì)劃物資配備分析本著合理配置、保障利用的原則，對員工住房、管理辦公用房以及各類設(shè)備和用具，擬出一個周密的計(jì)劃，計(jì)劃中應(yīng)確切列出住房面積、物品分類單價及金額。物資裝備計(jì)劃設(shè)計(jì)表格，表達(dá)以下幾個項(xiàng)目：A、管理用房B、行政辦公用物資C、安全管理裝備D、清潔、綠化用設(shè)施設(shè)備及材料E、建筑、機(jī)電維修保養(yǎng)用品F、

特殊用品六、物業(yè)服務(wù)及維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃建筑及設(shè)備特征列舉主要特征，從規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、給排水系統(tǒng)等逐一描述設(shè)備的管理及設(shè)想按要求，依設(shè)備分類提出管理、服務(wù)的新思路；為提高管理水平，實(shí)施科學(xué)化、規(guī)范化管理、能源節(jié)約、服務(wù)承諾等即務(wù)實(shí)又能體現(xiàn)創(chuàng)新的大思路，以確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。制定詳細(xì)的動力設(shè)備的日常運(yùn)行計(jì)劃、動力設(shè)備的維修保養(yǎng)計(jì)劃、本體物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、機(jī)電設(shè)備的節(jié)能管理方案、智能化設(shè)施設(shè)備的綜合運(yùn)用及維修養(yǎng)護(hù)方案。在工程階段提出有利于物業(yè)管理改進(jìn)的建議。

設(shè)備的日常運(yùn)行計(jì)劃設(shè)備的維修保養(yǎng)計(jì)劃本體物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃機(jī)電設(shè)備的節(jié)能管理設(shè)施設(shè)備的綜合運(yùn)用及維修養(yǎng)護(hù)方案服務(wù)質(zhì)量規(guī)范的建立結(jié)合項(xiàng)目的各個要素、開發(fā)商本身的具體要求建立服務(wù)質(zhì)量的控制體系。評定的建立工作計(jì)劃服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)工作計(jì)劃擬定管理服務(wù)工作計(jì)劃：建設(shè)期間的工作計(jì)劃、物業(yè)竣工驗(yàn)收期間工作計(jì)劃、實(shí)質(zhì)運(yùn)作期間的工作計(jì)劃。重點(diǎn)是實(shí)質(zhì)運(yùn)作的工作計(jì)劃。要求有新意，切合實(shí)際。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)招標(biāo)書相應(yīng)章節(jié)制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)管理制度和檔案制度管理規(guī)章制度包括管理單位員工內(nèi)部制度和約束各方的公共契約，各項(xiàng)制度均要以國家法律為準(zhǔn)繩，以地方政府相關(guān)法律為依據(jù)，結(jié)合實(shí)際而定，使之具有合法性、實(shí)用性和可操作性，也才能產(chǎn)生約束力。檔案管理制度制作標(biāo)準(zhǔn)化、電腦化建立檔案管理流程，分環(huán)境資料（圖片）、建筑工程資料、圖紙、客戶檔案資料、裝修維修記錄、文書檔案、財(cái)務(wù)報(bào)表、榮譽(yù)等各類資料。特色服務(wù)CI等服務(wù)依據(jù)公司現(xiàn)有的資源：社會資源、客戶資源、自身資源、政府資源設(shè)計(jì)合理新穎的特色服務(wù)項(xiàng)目有償服務(wù)無償服務(wù)經(jīng)費(fèi)收支測算測算依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)A、根據(jù)擬承接物業(yè)的管理服務(wù)范圍、類型、檔次、標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行專題分析，作出較為精確的測算B、對國家規(guī)定的管理服務(wù)單價可不必計(jì)算。C、在確定單價時，要從競爭戰(zhàn)略高度和戰(zhàn)術(shù)要求上去推敲，單價確定后與工作量相乘，便可得出管理服務(wù)費(fèi)總標(biāo)價。D、以總建筑面積為基數(shù)，按成本、利潤、總標(biāo)價測算。

列出管理費(fèi)、水電費(fèi)（四代收）等費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、管理經(jīng)費(fèi)的來源、說明收支情況、收支測算表。收費(fèi)及財(cái)務(wù)預(yù)算分析開標(biāo)開標(biāo)要求：開標(biāo)應(yīng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時間的同一時間公開進(jìn)行；開標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)。

由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查并公證。經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。

招標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間前收到的所有投標(biāo)文件，開標(biāo)時都應(yīng)當(dāng)當(dāng)眾予以拆封。

開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)記錄，并由招標(biāo)人存檔備查。

評標(biāo)要求：1、招標(biāo)人依法組建評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)2、評標(biāo)委員會組成成員為5人單數(shù)以上，招標(biāo)人以外的物業(yè)管理專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。專家?guī)祀S機(jī)抽取。3、與投標(biāo)人、有利害關(guān)系不得參與。4、評標(biāo)委員會成員不得透露對投標(biāo)文件的評審及中標(biāo)候選人等其他情況。5、評標(biāo)委員會可以要求投標(biāo)人對投標(biāo)文件中含義不明確的進(jìn)行澄清或說明；要求現(xiàn)場答辯應(yīng)在招標(biāo)文件中明確。6、評標(biāo)委員會經(jīng)評審，認(rèn)為所有投標(biāo)文件都不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)。7、評標(biāo)委員會完成評標(biāo)后，應(yīng)出具書面報(bào)告并按照有關(guān)規(guī)定推薦有序的合格中標(biāo)候選人。

中標(biāo)中標(biāo)人確定后，招投標(biāo)組織機(jī)構(gòu)和招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在興安盟住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)將招標(biāo)結(jié)果進(jìn)行公示，公示期為3日。項(xiàng)目中標(biāo)人確定后，招投標(biāo)組織機(jī)構(gòu)應(yīng)及時向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并返還其投標(biāo)文件。招標(biāo)人和中標(biāo)人雙方應(yīng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件的內(nèi)容簽訂物業(yè)服務(wù)合同。招標(biāo)人無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人造成損失的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償。物業(yè)合同備案招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日物業(yè)管理主管部門備案。備案材料見暫行辦法。新建物業(yè)項(xiàng)目，開發(fā)建設(shè)單位在申請辦理《商品房預(yù)售許可證》或現(xiàn)售備案手續(xù)時，必須提交物業(yè)管理主管部門出具的物業(yè)管理招投標(biāo)備案證明或批準(zhǔn)協(xié)商選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)證明。附則：招標(biāo)過程中發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)在招標(biāo)文件中予以明確。招標(biāo)人為業(yè)主委員會的，招標(biāo)費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)，按照業(yè)主大會決定自行籌集或在共有部分收益中列支。新建物業(yè)項(xiàng)目，開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)招標(biāo)費(fèi)用。投標(biāo)人和其他利害關(guān)系人認(rèn)為招投標(biāo)活動不符合本辦法有關(guān)規(guī)定的，有權(quán)向招投標(biāo)組織機(jī)構(gòu)或招標(biāo)人提出異議，或者依法向有關(guān)部門投訴。

招投標(biāo)過程中出現(xiàn)下列行為的，視為無效招標(biāo)：（一