房地產(chǎn)業(yè)的納稅籌劃

房地產(chǎn)業(yè)的納稅籌劃摘要日前我國房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀調(diào)控政策，以及沉重稅負的共同作用，競爭越來越激烈，生存壓力越來越大房地產(chǎn)企業(yè)可以通過納稅籌劃來實現(xiàn)稅收負擔最小化，從而降低成木,減輕資金壓力，增加經(jīng)濟效益，增大企業(yè)價值,打造企業(yè)的競爭優(yōu)勢。為公司的發(fā)展打卜基礎。關鍵詞：房地產(chǎn);納稅;籌劃ABSTRACTTogetherbeforetherealestateindustryinChinabythemacro-controlpolicies,aswel1asaheavytaxburden,increasinglyfiercecompetition,increasingpressuretosurvivetherea1estatebusinessthroughtaxplanningtominimizetaxburden,therebyreducingthewoodtoreducethefinancialpressuretoincreaseeconomicefficiency,increasetheenterprisevalue,tocreateacompetitiveadvantageofenterprises.PlaytheBUfoundationforthedevelopmentofthecompany。KeyWords:Realestate；Tax；Planning摘要。錯誤!未定義書簽。ABSTRACT 錯誤!未定義書簽。第一章房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和稅收政策 錯誤!未定義書簽。1。1我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況 錯誤!未定義書簽。第二章房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃的必要性和可行性。錯誤!未定義書簽。2。1房地產(chǎn)企業(yè)稅負率偏重 錯誤!未定義書簽。2稅收政策太多，變化太快，企業(yè)難以及時掌握。錯誤!未定義書簽。2.3稅局官員不斷輪換，稅收政策越來越緊，稅收征管越來越嚴.錯誤!未定義書簽。第三章簡要介紹幾種房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方法。錯誤!未定義書簽。3。 1土地增值稅的籌劃 錯誤!未定義書簽。3.1.1土地增值稅的納稅籌劃技術 錯誤!未定義書簽。3。1。2案例分析。錯誤!未定義書簽。3。2企業(yè)所得稅的籌劃 錯誤!未定義書簽。3.2。1企業(yè)所得稅的納稅籌劃技術。錯誤!未定義書簽。3。2。2案例分析。錯誤!未定義書簽。3.3房產(chǎn)稅的籌劃 錯誤!未定義書簽。3。3。1房產(chǎn)稅的納稅籌劃技術 錯誤!未定義書簽。3.3.2案例分析 錯誤!未定義書簽。3.4印花稅的籌劃 錯誤!未定義書簽。3。4.1印花稅的納稅籌劃技術。錯誤!未定義書簽。3。4。2案例分析。錯誤!未定義書簽?？偨Y 錯誤!未定義書簽。致謝 錯誤!未定義書簽。參考文獻。錯誤!未定義書簽。@第一章房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和稅收政策1。1我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況應該說，從2007年和今年以來我國房市的實際運行狀況和走向來看,我們可以判定:我國的房市目前進入了調(diào)整期，步入了此輪房地產(chǎn)周期的下行階段，也就是像某些業(yè)界人士所說的開始步入“拐點”.當然這個“拐點”只是此輪短周期的“拐點”，而不是我國房地產(chǎn)長周期的“拐點”。從房市的運行層面來看，我國房市目前的現(xiàn)狀包括以下幾個方面：、泡沫成份開始收縮，市場價格在高位運行的同時面臨較大的下降壓力，一些城市的房價開始下降.2007年以來，在緊縮政策調(diào)控下，我國的房市的泡沫成分開始收縮，一些城市的房價雖然仍然較高，但面臨著較大的下降壓力，并出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。深圳、廣州、上海、北京、東莞等城市的房價從2007年四季度開始下調(diào)。其中深圳房價在2007年11月環(huán)比下跌13.5%,此后逐步下跌，至2008年5月，新建商品住宅均價11014元/平米，回落至2007年初的水平，與2007年10月高峰期的17350元/平米相比，下跌了36%;而且據(jù)業(yè)內(nèi)人士預測，深圳的房價還會進一步探底。廣州也出現(xiàn)了類似的情況，2008年3月，商品住宅均價為9316元/平米,與2007年10月相比，下跌了19。5%。北京、上海雖然價格仍然較為堅挺，但銷量也出現(xiàn)了不同程度的下跌,顯示其價格堅挺的基石并不牢固。據(jù)上海房地產(chǎn)研究機構佑威房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上海平均成交價格從08年6月下半月的17258元下滑到13207元,環(huán)比下滑了23。5%.而據(jù)某門戶網(wǎng)站報道，北京的多數(shù)樓盤的房價開始松動，并出現(xiàn)了普遍的打折促銷現(xiàn)象,一些樓盤的價格也較去年高峰時有了較大的下降。東莞房價則距從最高點下降了約40%，基本回到了2006年初的價格。而根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局的調(diào)查顯示，繼多個月份出現(xiàn)漲幅回落之后，今年5月份，全國70個大中城市新房和二手房價格的環(huán)比漲幅又分別回落0.6和1.5個百分點。與此同時，萬科、招商、和記黃埔地產(chǎn)等地產(chǎn)商為加快資金周轉紛紛調(diào)低價格、打折銷售。同時一些炒家為盡快脫手、回籠資金,也大幅降低房價進行拋售。、成交量萎縮，空置率上升。與房價下調(diào)相對應的是，購房者觀望情緒嚴重,房市成交量大幅萎縮，房地產(chǎn)商空置率大幅上漲。據(jù)易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計顯示，今年1月至5月，上海月平均成交面積為83萬平方米，而2007年月均成交面積為174萬平方米，同比下降52%;其中今年5月成交量為100。89萬平方米，雖然環(huán)比4月份增長8%，但同比去年4月則下降了57%.7月上半月上海一手商品住宅的成交量僅33.62萬平方米，環(huán)比下滑22%,只相當于去年同期成交的三成。、緊縮政策下房地產(chǎn)商面臨較大的資金壓力，房地產(chǎn)金融風險加大。目前，我國房地產(chǎn)商目前面臨著巨大的資金壓力.據(jù)相關經(jīng)濟學家分析,目前我國房地產(chǎn)商面臨5000億元以上的資金缺口。一些中小地產(chǎn)商隨時面臨資金鏈斷裂的風險。同時,近年來，房貸一直被我國銀行界視為優(yōu)質貸款項目，各大銀行為了爭奪此項業(yè)務展開惡性競爭，不斷降低門檻，導致房貸規(guī)模成倍擴大.房貸業(yè)務“一枝獨秀”的繁榮背后，是潛在的巨大風險。據(jù)統(tǒng)計，我國80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金，是直接或者間接地來自銀行貸款，而個人通過按揭貸款買房的人，占全部購房總數(shù)的比例高達90%,這意味著房地產(chǎn)市場的絕大部分風險系在金融機構身上。并且，由于房價下跌，一些購房者將拒絕償還銀行貸款。而這些風險最終無疑都會轉嫁給銀行，從而導致我國的銀行業(yè)面臨巨大的房地產(chǎn)信貸風險，加劇我國經(jīng)濟波動。、市場開始走向分化，一些實力較低的房企正在被洗出市場。一是土地制度方面監(jiān)管的加強，實力較小的房地產(chǎn)很難拿到地，即便拿到地，也要及時支付地款。二是，信貸緊縮，使得房地產(chǎn)資金缺乏有效的資金來源，一些中小房地產(chǎn)又不能通過股市發(fā)行股票來獲取資金。三是，房價下跌和成交量緊縮使得房地產(chǎn)資金周轉困難。四是，由于利率提高,一些中小房地產(chǎn)無力支付巨額的房地產(chǎn)信貸的利息.五是，一些中小房地產(chǎn)不具有品牌競爭力。六是，大型房地產(chǎn)更具有實力進行價格戰(zhàn)，通過價格戰(zhàn)來清洗市場.這些因素的共同作用將會使房地產(chǎn)市場走向分化,一些實力較低的房企將被清洗出市場，從而提高市場集中度。1月22日，北京市建委對擬注銷資質證書的862家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名單進行了公示;根據(jù)名單，此次擬注銷的大多數(shù)還是中小開發(fā)企業(yè).此外，其他城市也紛紛出現(xiàn)了一些中小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉現(xiàn)象.當然，在一些二線、三線城市,中小房地產(chǎn)企業(yè)還是有其存活的基礎的。1.2房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策房地產(chǎn)稅收作為國家稅收體系中的重要組成部分，體現(xiàn)為一種財政范疇，是國家根據(jù)法律規(guī)定向房地產(chǎn)產(chǎn)權人、經(jīng)營人、投資建設者、使用人以及受讓人等無償、強制并固定爭取一定貨幣的財政活動。同時，針對房地產(chǎn)業(yè)征稅還屬于一個重要的分配范圍，它能夠參與房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的各個環(huán)節(jié)，體現(xiàn)國家與房地產(chǎn)主體之間的分配關系.房地產(chǎn)稅制體系是對房地產(chǎn)的占有、處置、收益等環(huán)節(jié)征收的各類稅種的總稱,一般可分為房地產(chǎn)取得稅制、房地產(chǎn)轉移稅制和房地產(chǎn)保有稅制三大部分。目前，我國地方稅收體系尚未形成，地方稅制改革滯后，地方稅源增量空間有限，部分地方稅源已呈現(xiàn)萎縮趨勢。對房地產(chǎn)業(yè)征稅具有以下特點：稅基穩(wěn)定、持續(xù)、稅源比較充沛，房地產(chǎn)業(yè)若能成為促進地方稅收持續(xù)穩(wěn)定增長的主體稅源，勢必對做大、做好地方財政，支持地方經(jīng)濟社會發(fā)展起到強有力的促進作用，因此，做

好房地產(chǎn)業(yè)稅收制度的改革是關系國計民生的大事.第二章房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃的必要性和可行性2。1房地產(chǎn)企業(yè)稅負率偏重相對于其他行業(yè),房地產(chǎn)行業(yè)營業(yè)額高，涉及稅種多，納稅金額大，稅負相對較重。根據(jù)中國稅務出版社2007-2011年出版的《中國稅務年鑒》，2006年至2010年我國房地產(chǎn)行業(yè)的主要稅種稅收收入及占我國稅收總收入的比重，如表1.1（單位：萬元）。表3.1我國房地產(chǎn)業(yè)主要稅收收入分稅種情況表主要稅種2006年2007年2008年2009年2010年營業(yè)稅12,843,73717,911,22517,193,31723,687,95830,939,358企業(yè)所得稅6,864,92110,577,69612,533,27812,110,20518,155,771房產(chǎn)稅619,736719,518998,9771,215,4481,440,476土地增值稅1,877,2873,353,5594,473,6556,066,68711,065,547城建稅622,414867,678928,8891,277,9561,723,988教育費附加266,749371,862398,095547,695738,852土地使用稅191,310529,6961,329,4211,525,2541,907,905印花稅136,247239,747341,443374,999609,554其他稅種6,61110,84145,93866,262140，282合計23，429,01234,581,82238，243，01346,872,46466，721，733全國稅收總收入369,495，901485,749,213578，617,963631，035,957732，020,000房地產(chǎn)業(yè)稅收占總稅收比重（%）6。347。126。617。439.11從上表可看出，房地產(chǎn)行業(yè)的主要稅收收入呈現(xiàn)快速增長的趨勢，由2006年的23,429,012萬元上升為2010年的66,721,733萬元，增長了184.78%,除了營業(yè)稅外，其他各種稅都呈現(xiàn)歷年快速增長的趨勢，對于2008年，受國家對房地產(chǎn)各項宏觀調(diào)控政策的影響，全國商品房銷售面積同比下降19.7%，商品房銷售額同比下降19.5%,由此造成房地產(chǎn)行業(yè)的營業(yè)稅收人同比下降3。4%。另外，房地產(chǎn)業(yè)的各項稅收收入總額占全國稅收總收入的比重也在不斷上升，從2006年的6。34%上升到2010年的9.11%，這表明房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的同時，其承擔的稅負也在不斷加重。2009年，受到國家鼓勵住房消費的稅收、信貸政策的影響,房地產(chǎn)需求集中釋放，成交量和成交價格不斷上漲，房地產(chǎn)行業(yè)的各項稅收快速增長.2010年，由于全社會固定資產(chǎn)投資和商品房建設保持較快增長，房地產(chǎn)業(yè)的各項稅收收入額上漲幅度很大，營業(yè)稅同比增長30。61%，企業(yè)所得稅同比增長49.92%,房產(chǎn)稅和城市房產(chǎn)稅同比增長18.51%,土地增值稅同比增長82。40%，城建稅和教育費附加同比增長34。90%,城鎮(zhèn)土地使用稅同比增長25.09%，印花稅同比增長62.55%。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)越發(fā)達，其所承擔的稅負也越重。2.2稅收政策太多，變化太快，企業(yè)難以及時掌握我國稅收體制復雜，同時存在國局與地局兩套獨立運作的稅收征管機關，人員經(jīng)常變換、輪崗，國家稅收政策也不能及時地向納稅人宣傳，納稅人不能及時根據(jù)稅收新政策作出新的決策，如果企業(yè)處理不當，就有可能給企業(yè)帶來一定的稅務風險。另外，也存在由于公司自身未能及時掌握稅收變化政策而多繳納稅負現(xiàn)象。若不及時地了解這種政策的變化，盲目采用納稅籌劃，可能會觸犯稅法，這就不是稅收籌劃而可能變成是偷稅。2.3稅局官員不斷輪換，稅收政策越來越緊，稅收征管越來越嚴現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)純粹靠人脈關系已經(jīng)靠不住了.房地產(chǎn)行業(yè)近年新政策不斷，目的只有一個，對地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控。最近一段時間以來，為控制房地產(chǎn)行業(yè)過熱，中央政府“連下13道金牌”，加強對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管力度：最新出臺的國稅發(fā)(2009)31號對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅相關制度進行大幅調(diào)整，將原企業(yè)所得稅政策中的漏洞基本堵死;國稅發(fā)(2009)91號則加強了土地增值稅征管的力度。而在房地產(chǎn)行業(yè)，偷稅漏稅是很普遍的現(xiàn)象.據(jù)國家稅務總局做的一項調(diào)查顯示，地產(chǎn)行業(yè)90%的企業(yè)可能存在偷稅問題.為調(diào)控房地產(chǎn)，最近幾年,國家從北到南，在全國范圍內(nèi)掀起了一場土地領域的反腐風暴，眾多政府官員如北京副市長劉志華、青島市委書記杜世成、安徽副省長何閩旭、南京市委書記王武龍、深圳市長徐宗衡;地產(chǎn)老板如黃光裕、劉軍、李義超、孫偉光紛紛落馬。全國房地產(chǎn)行業(yè)可謂風聲鶴唳。作為一個想做實事并且想長遠發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)而言，現(xiàn)在是時候考慮“如何在規(guī)范中逐步發(fā)展，在發(fā)展中逐步規(guī)范”的問題了。考慮如何通過稅務籌劃合法地降低企業(yè)稅負而不能再靠原始積累時期常用的簡單原始的偷稅方法了，否則會給自己留下后遺癥，或埋下一顆顆隨時可能爆炸的“稅務定時炸彈”。鑒于以上三方面因素的綜合作用，房地產(chǎn)企業(yè)進行稅務籌劃就顯得非常的必要。稅收執(zhí)行和稅務檢查具有滯后性，它是依據(jù)企業(yè)一系列經(jīng)營行為的記錄實施的，企業(yè)的任何經(jīng)營決策一旦形成經(jīng)營行為記錄在案，就不能隨意更改。這就需要企業(yè)在進行經(jīng)營決策時,事前進行統(tǒng)籌規(guī)劃與安排,以形成對企業(yè)有利的決策方案。稅務籌劃的合法性、超前性、綜合性、目的性等特征，恰恰能夠滿足企業(yè)在這方面的需求。第三章簡要介紹幾種房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方法3.1土地增值稅的籌劃3.1。1土地增值稅的納稅籌劃技術土地增值稅籌劃的關鍵點就是合理合法地控制、降低增值率.增值額是轉讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。增加可扣除項目金額的途徑很多，比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用等，使商品房的質量進一步提高。但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費用時，應注意稅法規(guī)定的比例限制:開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的10%。3。1.2案例分析A房地產(chǎn)公司擁有一土地使用權，其賬面價值5萬元，遠遠低于評估價值50萬元。若以該土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)，出售時在土地增值稅和企業(yè)所得稅上均會吃虧.其稅收繳納情況預計如下（數(shù)據(jù)虛構一一開發(fā)成本20萬元，開發(fā)費用30萬元，該房地產(chǎn)市值150萬元，適用的土地增值稅平均稅率為40%,適用的企業(yè)所得稅為33%）.營業(yè)稅=150X5%=7.5（萬元）；土地增值稅=[150-5—20—30—（5+20）X20%—7.5]X 40%=33（萬元）；企業(yè)所得稅=（150—5—20—30-7。5-33）X33%=18（萬元）；稅金合計=7.5+33+18=58。5（萬元）；節(jié)稅關鍵在于提高土地使用權的成本扣除，納稅籌劃過程如下：（1） 、A公司以該筆土地使用權和部分貨幣資金分立成立B公司。分立時，計算應繳納的企業(yè)所得稅=（50-5）X33%=14。85（萬元）。分立后，該土地使用權在B公司以50萬元入賬.（2） 、B企業(yè)利用該筆土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)并出售，其應繳稅金計算如下：營業(yè)稅=150X5%=7。5（萬元）；土地增值稅=[150-50—20—30—（50+20）X20%—7.5]X40%=11。4（萬元）；企業(yè)所得稅=(150—50—20-30—7.5-11.4)X33%=10。3(萬元)；稅金合計=14.85+7.5+11。4+10。3=44。05(萬元)；節(jié)稅金額=58.5—44.05=14。45(萬元).3.2房產(chǎn)稅的籌劃3.2.1房產(chǎn)稅的納稅籌劃技術如何使轉入房產(chǎn)的土地使用權價值最小，是籌劃專家們研究的重點。有的采用盡量推遲房產(chǎn)建設期限，使土地使用權攤銷最大化，達到房產(chǎn)原值最小化的方法；有的特別關注結轉的土地使用權賬面價值與在建房產(chǎn)相關的土地的關系，既應當以對應房產(chǎn)占用的土地面積按比例結轉，對于非房產(chǎn)占用土地，應當予以攤銷,使土地使用權攤銷最大化，達到房產(chǎn)原值最小化的目的。那么有沒有一種最理想化的狀態(tài)，使計入房產(chǎn)原值的土地使用權價值為零呢?經(jīng)筆者研究發(fā)現(xiàn)，在一個特定環(huán)節(jié)，遵循特殊的會計處理，就可以巧做稅收籌劃.3。2。2案例分析齊魯瑞華(集團)公司賬面土地使用權價值2000萬元，剩余攤銷年限30年，開發(fā)的房產(chǎn)成本4000萬元，使用年限30年,假定房產(chǎn)余值=房產(chǎn)原值X(1-30%)分析如下：、若按《無形資產(chǎn)準則》規(guī)定將土地使用權轉入房產(chǎn)價值，共計征房產(chǎn)稅:6000X(1—30%)X1.2%X30=1512萬元。、若執(zhí)行財會[2001]43號文件，不將土地使用權計入房產(chǎn)原值,共計征房產(chǎn)稅：400OX(1—30%)X1°2%X3O=1O08萬元。少納房產(chǎn)稅：1512-1008=504萬元。3。3印花稅的籌劃3。3。1印花稅的納稅籌劃技術印花稅的計稅依據(jù)是合同上所載的金額,因而出于共同利益,雙方或多方當事人可以經(jīng)過合理籌劃，使各項費用及原材料等的金額通過非違法的途徑從合同所載金額中得以減除，從而壓縮合同的表面金額，達到少繳稅款的目的。303O2案例分析如企業(yè)甲和企業(yè)乙欲簽訂一加工承攬合同，數(shù)額較大。由于加工承攬合同的計稅依據(jù)是加工或承攬收入，而且這里的加工或承攬收入額是指合同中規(guī)定的受托方的加工費收入和提供的輔助材料金額之和，因此，如果雙方當事人能想辦法將輔助材料金額壓縮，問題便解決了。具體的做法就是由委托方自己提供輔助材料，如果委托方自己無法提供或是無法完全自己提供，也可以由受托方提供,當然這時的籌劃就要分兩步進行：第一步,雙方簽訂一份購銷合同,由于購銷合同適用的稅率為0.3%。,比加工承攬合同適用的稅率0。5%。要低。只要雙方將部分或全部輔助材料先行轉移所有權，加工承攬合同和購銷合同要繳納的印花稅之和便會下降.第二步便是雙方簽訂加工承攬合同，其合同金額僅包括加工承攬收入，而不包括輔助材料金額。壓縮金額籌劃法在印花稅的籌劃中可以廣泛的應用，比如互相以物易物的交易合同中，雙方當事人盡量互相提供優(yōu)惠價格,使得合同金額下降到合理的程度。當然這要注意一下限度，以免被稅務機關調(diào)整價格，最終稅負更重，以致得不償失。依法繳納稅款是納稅人的義務,換言之相關稅法是約束納稅人行為，為納稅人提供指導的依據(jù),是納稅人必須遵守的，這就是說房地產(chǎn)業(yè)在進行稅收籌劃時務必注意不違反法律的原則一旦觸犯法律條文，稅后籌劃就