《融資渠道創(chuàng)新及資金管理模式解讀》外部培訓(xùn)總結(jié)

《融資渠道創(chuàng)新及資金管理模式解讀》

外部培訓(xùn)總結(jié)集團(tuán)資金中心李曉輝2012年4月20日目錄一．房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理二．房地產(chǎn)一般銀行項(xiàng)目融資三．房地產(chǎn)信托項(xiàng)目融資四．房地產(chǎn)人民幣基金業(yè)務(wù)五．房地產(chǎn)項(xiàng)目境外融資六．房地產(chǎn)債券融資一．房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理一．房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理

1、政策綜述未來(lái)3-5年甚至更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，銀行貸款都將是房地產(chǎn)債務(wù)融資的主流渠道。房地產(chǎn)貸款有四種，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)最為重要的是開(kāi)發(fā)貸款（還有：土地貯備、個(gè)人按揭、商業(yè)按揭）。銀行貸款最大的問(wèn)題是政策問(wèn)題。政策雖然不合理，但企業(yè)要做的只能是順應(yīng)政策，不可能與政策抗衡。一．房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理

2、最佳授信模式我們認(rèn)為最合理的房地產(chǎn)集團(tuán)授信管理模式只有一種總對(duì)總模式商業(yè)銀行總行與該房地產(chǎn)集團(tuán)總部簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，由總行向該集團(tuán)整體核定一定金額的授信限額。在該授信限額下，總行授權(quán)某分行向該房地產(chǎn)集團(tuán)在全國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供開(kāi)發(fā)貸款、保函等授信產(chǎn)品，并提供按揭等相關(guān)服務(wù)。一．房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理

2、最佳授信模式總對(duì)總模式的幾個(gè)要點(diǎn)：1、授信主體與被授信主體總行對(duì)總部2、執(zhí)行主體：貸款人與借款人總部分行對(duì)總部、當(dāng)?shù)胤中袑?duì)當(dāng)?shù)刈庸?、條件統(tǒng)一(注：這一點(diǎn)不是每家銀行都能做到)一．房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理

2、最佳授信模式A模式：核心特點(diǎn)：①符合人行121號(hào)文規(guī)定，不需要經(jīng)人行和銀監(jiān)會(huì)審批；②授信主體為項(xiàng)目公司，授信主辦行為項(xiàng)目所在地分行；③不特別注重集團(tuán)公司的整體負(fù)債率，只需要單個(gè)項(xiàng)目公司滿足35%自有資金投及“四證”齊全即符合提款條件。依據(jù)執(zhí)行主體的不同，分為A、B種模式一．房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理

2、最佳授信模式B模式：核心特點(diǎn)：①不符合人行文件規(guī)定，故采用該模式授信需報(bào)人行審批，并得到相關(guān)批復(fù)。B模式是全國(guó)性地產(chǎn)商融資模式的發(fā)展趨勢(shì)，但人行目前沒(méi)有馬上放開(kāi)該模式的跡象；②授信主體為集團(tuán)總部，授信主辦行為深圳市分行；③需接受人行等相關(guān)部門(mén)的特別監(jiān)管，集團(tuán)公司整體負(fù)債率不得超過(guò)65%，下屬項(xiàng)目公司必須放棄對(duì)外融資權(quán)，向銀行申請(qǐng)授信的單個(gè)項(xiàng)目必須滿足35%集團(tuán)資金投入及“四證”齊全等提款條件。依據(jù)執(zhí)行主體的不同，分為A、B種模式總對(duì)總模式是房地產(chǎn)企業(yè)最佳的授信模式：

1）政策突破優(yōu)勢(shì)：可實(shí)現(xiàn)對(duì)集團(tuán)異地項(xiàng)目的資金支持；節(jié)省自由資金投入成本。

2）成本規(guī)模優(yōu)勢(shì)：簡(jiǎn)化了流程，方便企業(yè)用款；有效降低企業(yè)的協(xié)調(diào)成本；銀行減少了審批環(huán)節(jié)，審批效率更高；規(guī)模優(yōu)勢(shì)：總行、全國(guó)項(xiàng)目

3）集團(tuán)管理優(yōu)勢(shì)：有利于集團(tuán)企業(yè)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目總公司的資金管理有利于集團(tuán)內(nèi)部資金調(diào)配，且避免了續(xù)做額度，符合相關(guān)監(jiān)管要求；有利于形成企業(yè)內(nèi)部資金中心，資金管理更為高效，管理成本得以

降低。一．房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理

2、最佳授信模式二．房地產(chǎn)一般銀行項(xiàng)目融資二．房地產(chǎn)一般銀行項(xiàng)目融資

1、銀行貸款的類型按貸款對(duì)象及用途，房地產(chǎn)銀行貸款可分為：1、土地儲(chǔ)備貸款。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。3、個(gè)人住戶貸款。4、商業(yè)用途貸款。二．房地產(chǎn)一般銀行項(xiàng)目融資

2、內(nèi)資銀行項(xiàng)目貸款1、貸款門(mén)檻：銀監(jiān)會(huì)要求嚴(yán)格符合“四三二”規(guī)定。①四證齊全土地使用權(quán)證用地規(guī)劃許可證工程規(guī)劃許可證工程施工許可證②自有資金30%以上包括地價(jià)付清證明、工程投入的憑證，自由資金達(dá)到30％以上分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，按各期衡量③有二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)項(xiàng)目公司資質(zhì)，或股東集團(tuán)資質(zhì)二．房地產(chǎn)一般銀行項(xiàng)目融資

2、內(nèi)資銀行項(xiàng)目貸款2、貸款方式：土地抵押、在建工程抵押為主；集團(tuán)擔(dān)保、股東擔(dān)保為輔；3、貸款利率：利率市場(chǎng)化趨勢(shì)越來(lái)越明顯。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的市場(chǎng)價(jià)格為：綜合收益率不低于基準(zhǔn)利率上浮30%。4、貸款期限：1-3年，根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷售進(jìn)度而定，但根據(jù)實(shí)際銷售回款審定監(jiān)管或逐步還貸。二．房地產(chǎn)一般銀行項(xiàng)目融資

2、內(nèi)資銀行項(xiàng)目貸款5、監(jiān)管要求：按照工程進(jìn)度發(fā)放貸款；專款專戶專用，受托支付；銷售回款專戶專項(xiàng)管理。6、其他條件：存款、按揭、其他業(yè)務(wù)，比如票據(jù)貼現(xiàn)等，其實(shí)就是銀行的綜合收益。7、還款：按銷售進(jìn)度還款按時(shí)間進(jìn)度還款二．房地產(chǎn)一般銀行項(xiàng)目融資

3、開(kāi)發(fā)貸款的一般審批流程股份制銀行：大多數(shù)銀行的房地產(chǎn)貸款都需上報(bào)總行才審批四大國(guó)有銀行：省行都有一定的審批權(quán)限，超過(guò)額度才報(bào)總行總行（公司部、審批部、上會(huì)）省行（公司部、審批部、貸審會(huì)）分行（公司部、審批部、貸審會(huì)）支行三．房地產(chǎn)信托項(xiàng)目融資概念：信托融資是一種委托貸款行為，是通過(guò)信托公司、銀行等金融媒介，由最后信托公司向最后貸款人進(jìn)行的融資活動(dòng)。它屬于間接融資的一種形式。從信托發(fā)展方向來(lái)看，將逐漸去銀行化和去債券化。特點(diǎn)：相比其他銀行貸款之外的融資渠道房產(chǎn)信托：靈活，但有局限；民間融資：方便，但成本高；海外資金：有實(shí)力，但難交往；過(guò)橋貸款：可應(yīng)急，但風(fēng)險(xiǎn)大。

三．房地產(chǎn)信托項(xiàng)目融資

1、信托融資的概念與特點(diǎn)三．房地產(chǎn)信托項(xiàng)目融資

2、信托融資的主要模式集合式信托貸款股權(quán)信托過(guò)橋融資通過(guò)發(fā)行資金集合信托（不超200份）募集資金，并以貸款的方式投入項(xiàng)目公司，到期還本。募集的資金以收購(gòu)股權(quán)或增資的方式，信托公司受托成為項(xiàng)目公司的股東，同時(shí)雙方約定到期回購(gòu)。后期開(kāi)發(fā)資金以股權(quán)形式進(jìn)入或以貸款形式進(jìn)入。單一式信托貸款資金由單一機(jī)構(gòu)提供，同樣以貸款的方式投入項(xiàng)目，到期還本。三．房地產(chǎn)信托項(xiàng)目融資

3、信托融資的基本條件四證齊全自有資金30％二級(jí)資質(zhì)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款一樣，212號(hào)文出臺(tái)要求信托項(xiàng)目達(dá)到：35%資本金到位，四證齊全，開(kāi)發(fā)商二級(jí)資質(zhì)。三．房地產(chǎn)信托項(xiàng)目融資

4、信托融資的優(yōu)缺點(diǎn)1、優(yōu)點(diǎn)：①解決異地問(wèn)題②信貸集中管理③新融資方式有品牌效應(yīng)、同時(shí)積累經(jīng)驗(yàn)④可放入表外，不體現(xiàn)在集團(tuán)報(bào)表內(nèi)2、缺點(diǎn)：①融資成本高②到期需一次性償付四．房地產(chǎn)基金——有限合伙模式四．房地產(chǎn)基金——有限合伙模式

1、有限合伙的基本模式法律：《合伙企業(yè)法》要點(diǎn)：普通合伙人GP+有限合伙人LP普通合伙人對(duì)合伙企業(yè)債務(wù)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任；有限合伙人以其認(rèn)繳的出資額為限對(duì)合伙企業(yè)債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。GP:往往扮演基金管理人的角色，工作內(nèi)容，包括但不限于負(fù)責(zé)平時(shí)基金的日常管理、尋找投資項(xiàng)目、進(jìn)行項(xiàng)目投資和投資后管理，以實(shí)現(xiàn)投資項(xiàng)目的退出。上市公司、信托公司、自然人不得擔(dān)任GP。A公司GP（1個(gè)）LP（49個(gè)）項(xiàng)目四．房地產(chǎn)基金——有限合伙模式

2、有限合伙與信托的區(qū)別1）以A股上市作為退出機(jī)制的基金，不建議選擇信托方式；2）信托基金不是獨(dú)立的法律實(shí)體，設(shè)立程序簡(jiǎn)單，以信托合同為設(shè)立依據(jù)。如發(fā)生信托受益人變更，則在信托公司辦理相應(yīng)手續(xù)即可；有限合伙企業(yè)是獨(dú)立的法人組織，需要工商登記注冊(cè)，相應(yīng)存續(xù)期的各類變更手續(xù)必須在工商局進(jìn)行。3）信托受銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管，有限合伙不受監(jiān)管。4）信托很少采用承諾出資的方式；有限合伙沒(méi)有注冊(cè)資本的要求，合伙人的出資不需要驗(yàn)資，故經(jīng)常采用承諾制出資方式。5）

稅收方面，信托有優(yōu)勢(shì)。五、房地產(chǎn)境外融資五、房地產(chǎn)境外融資

1、境外資金分類分類資金來(lái)源主要銀行產(chǎn)品模式境外一般商業(yè)銀行的資金儲(chǔ)蓄資金（核心存款）、同業(yè)拆借香港永亨、香港中信嘉華①對(duì)境外窗口公司的外幣貸款②對(duì)境內(nèi)項(xiàng)目公司的外債貸款境外房地產(chǎn)專業(yè)銀行的資金同業(yè)拆借為主、本身混業(yè)經(jīng)營(yíng)的投行資金（低風(fēng)險(xiǎn)收益）為輔HypoRealEstateBankInternational標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，但可以調(diào)整境外房地產(chǎn)投資基金境外追求高回報(bào)率的投資基金摩根斯坦利、美國(guó)凱雷、荷蘭ING房地產(chǎn)、新加坡凱德置地股權(quán)合作為基礎(chǔ)，同時(shí)再提供項(xiàng)目公司所需貸款五、房地產(chǎn)境外融資

2、境外融資的主要特點(diǎn)1、政策性強(qiáng)商務(wù)部門(mén)：外資并購(gòu)、外資企業(yè)設(shè)立外匯管理部門(mén)：外債管理、結(jié)匯管理2、要求的回報(bào)率和風(fēng)險(xiǎn)承受比較境外一般銀行＜境外房地產(chǎn)專業(yè)銀行＜境外基金或投行；相對(duì)應(yīng)的，各自承受的風(fēng)險(xiǎn)程度也不一樣。3、按照項(xiàng)目實(shí)際需求測(cè)算所需融資金額只能用于本項(xiàng)目而不能用于其他項(xiàng)目。六、房地產(chǎn)債券融資六、房地產(chǎn)債券融資

1、短期融資券1、概念：是指企業(yè)依照短期融資券管理辦法規(guī)定的條件和程序在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行和交易并約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券。2、

管理部門(mén)是人民銀行，發(fā)行審核程序簡(jiǎn)單，依靠企業(yè)自身的信用等級(jí)發(fā)行，不需要資產(chǎn)保證或抵押。3、債券存續(xù)期一般為不超過(guò)一年，但是在人民銀行審批的額度內(nèi)，可以循環(huán)發(fā)行，期限可以做到兩年。4、融資券對(duì)銀行間債券市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)投資人發(fā)行，只在銀行間債券市場(chǎng)交易，不對(duì)社會(huì)公眾發(fā)行。5、上市公司、國(guó)有企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)都允許發(fā)行，行業(yè)分布較廣，且發(fā)行募集的資金無(wú)指定用途，即基本不受監(jiān)管。六、房地產(chǎn)債券融資

1、短期融資券5、上市公司、國(guó)有企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)都允許發(fā)行，行業(yè)分布較廣，且發(fā)行募集的資金無(wú)指定用途，即基本不受監(jiān)管。6、

短期債券融資流程分析六、房地產(chǎn)債券融資

2、企業(yè)債券1、概念：中長(zhǎng)期債券。發(fā)行者主要是政府、金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)。發(fā)行中長(zhǎng)期債券的目的是為了獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金。2、特點(diǎn)：償還期限在1年以上5年以下的為中期企業(yè)債券，償還期限在5年以上的為長(zhǎng)期企業(yè)債券。政策預(yù)期：《短期融資券》是人民銀行推動(dòng)直接融資的第一步，修改后的《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》至今未出臺(tái)。利好：對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)：發(fā)行市場(chǎng)化、成本低、期限長(zhǎng)、穩(wěn)定性高一．房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理模式二．房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理業(yè)務(wù)三．資金管理工具一．房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理模式1、集中式管理：以貸款和資金集中在某城市或者某區(qū)域?yàn)樘卣?，統(tǒng)借統(tǒng)貸式、收支兩條線管理。從商業(yè)利益角度來(lái)說(shuō)，這種模式是最佳模式。特點(diǎn)：①可以最大化的降低資金成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用；②資金使用率高，便于集團(tuán)內(nèi)調(diào)撥使用；③集中集團(tuán)優(yōu)勢(shì)，有較高的抵御風(fēng)險(xiǎn)能力。典型企業(yè)：金地集團(tuán)、日化業(yè)的寶潔、零售業(yè)的沃爾瑪、家電業(yè)的海爾一．房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理模式一．房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理模式2、集權(quán)式管理：貸款和資金相對(duì)分散在各地，但總部掌握管控權(quán)。項(xiàng)目收支并沒(méi)有做到或只是在特定階段上的收支兩條線。本質(zhì)和集中式管理一樣，但表現(xiàn)形式和集權(quán)深度不同。特點(diǎn)：①以各地的項(xiàng)目為融資載體，集團(tuán)掌握具體的管理權(quán)；②由于資金不能隨時(shí)、全部集中調(diào)度，造成資金使用效率較低；③融資主體互相獨(dú)立，不利于在融資中取得優(yōu)惠的條件。不利于和銀行建立長(zhǎng)期的、戰(zhàn)略性的銀企關(guān)系。不利因素：①當(dāng)?shù)刭J款行執(zhí)行信貸政策較嚴(yán)格；②貸款條件各地參差不齊；③項(xiàng)目分布城市太多；典型企業(yè)：復(fù)地集團(tuán)、中海集團(tuán)、順馳一．房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理模式3、綜合式管理：管理模式處于前兩種模式之間。特點(diǎn)：①受制于政策限制和主觀條件，同時(shí)根據(jù)自身項(xiàng)目各地的差異化情況而采取的管理模式。②具體說(shuō)來(lái)，就是部分城市采取集中式、部分城市采取集權(quán)式。③比較現(xiàn)實(shí)和普遍。典型企業(yè)：萬(wàn)科集團(tuán)二．房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理業(yè)務(wù)1、機(jī)構(gòu)性質(zhì)：資金管理中心（或者結(jié)算中心、資金中心），是在集團(tuán)內(nèi)部參照商業(yè)銀行信貸資金運(yùn)作機(jī)制、獨(dú)立于財(cái)務(wù)部的非法人內(nèi)部核算單位，同時(shí)作為總部職能部門(mén)，在集團(tuán)分工授權(quán)范圍內(nèi)行使管理職能。2、服務(wù)對(duì)象：集團(tuán)本部、控股子公司、參股子公司3、管理原則：三個(gè)統(tǒng)一統(tǒng)一結(jié)算統(tǒng)借統(tǒng)貸統(tǒng)一管理二．房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理業(yè)務(wù)二．房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理業(yè)務(wù)4、資金中心的存在目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)資金在集團(tuán)范圍內(nèi)的優(yōu)化配置，提高集團(tuán)資金運(yùn)作效率和效益，并為集團(tuán)未來(lái)的快速發(fā)展提供有力的資金支持。5、實(shí)例分析：萬(wàn)科的資金管理中心國(guó)內(nèi)融資國(guó)外融資綜合崗結(jié)算業(yè)務(wù)三、資金管理工具（一）內(nèi)部考核體系1、

人事制度及其考核：垂直管理原則收入激勵(lì)任免權(quán)業(yè)