酒店投資策劃書

酒店投資策劃書第一篇：經濟型酒店項目投資策劃書

《2014經濟型酒店項目投資策劃書》

目錄

第一章2014經濟型酒店業(yè)態(tài)特征分析

1.1中外經濟型酒店發(fā)展前沿動態(tài)

1.1.1市場規(guī)模

1.1.2資源環(huán)境

1.22014全國經濟型酒店業(yè)態(tài)分布結構

1.2.1全國經濟型酒店發(fā)展動態(tài)分析

1.2.206十大經濟型酒店品牌搶灘布局全國18省市

1.32014經濟型酒店swot分析

1.4從奧運到世博看經濟型酒店市場競爭趨勢

1.4.1與低星酒店的競爭

1.4.2對國有賓館和招待所的沖擊

1.4.3發(fā)展經濟型酒店的核心戰(zhàn)略與思考

第二章經濟型酒店項目投資決策模型

2.1單店投資盈利能力分析

2.1.1投資總成本的嚴格控制

2.1.2影響收益的關鍵指標敏感性分析

2.2連鎖化帶來的規(guī)模經濟效應

2.3項目風險預測及其對策

2.3.1競爭者分析與對策

2.3.2連鎖化經營模式的競爭優(yōu)勢

2.3.3特許加盟模式的市場機遇

第三章項目投資決策建議書

3.1經濟型酒店項目可行性論證

3.1.1市場定位

3.1.2消費群體需求調查

3.1.3項目選址

3.1.4物業(yè)選擇標準

3.2經濟型酒店規(guī)劃

3.2.1經濟型酒店vi設計

3.2.2經濟型酒店建筑結構設計

3.2.3經濟型酒店的功能配置

3.2.4經濟型酒店材料和設備的挑選

3.2.5成本評估和項目進度表

3.3示意性財務分析

3.3.1籌集項目投資資金

3.3.2項目資金預算管理

3.4經濟型酒店開業(yè)指導

3.4.1證照辦理

3.4.2組織結構

3.4.3培訓體系

3.5經營管理策略

3.5.1經濟型酒店營銷渠道剖析

3.5.2經濟型酒店管理診斷報告

3.5.3經濟型酒店收益管理理念

圖表

國外高星級酒店和經濟型酒店比例

美國酒店管理模式比例

2014年度全國經濟型酒店品牌排行榜

2014年度全球經濟型酒店品牌排行榜

2014全國住宿業(yè)經營現(xiàn)狀表

按經濟類型分住宿業(yè)法人企業(yè)就業(yè)人員構成按經濟類型分住宿業(yè)法人單位構成

2014-2014經濟型酒店①業(yè)基本情況

未來15年我國旅游業(yè)及酒店業(yè)發(fā)展前景預測表2014-2014中國住宿業(yè)發(fā)展前沿動態(tài)

05全國18省市10大經濟型品牌酒店價格動態(tài)指標swot分析示意圖

低星酒店和經濟型酒店③盈利能力對比租賃使用與購買產權的盈利能力對比

2014-2014低星酒店與經濟型酒店③收益分析經濟型酒店③項目投資收益模型

投資成本總量控制數(shù)據模型

經濟型酒店③投資回收年限模型

經濟型連鎖酒店③的規(guī)模效應模型

特許加盟錦江之星和如家費用比較

自主經營和特許加盟優(yōu)勢比較

特許加盟錦江之星和如家收益對比

直營連鎖、特許經營和委托管理經營優(yōu)勢對比經濟型酒店③消費客戶出行目的構成

2014按職業(yè)分星級酒店的客源構成情況選擇入住經濟型酒店③的頻率統(tǒng)計

入住經濟型酒店③的停留時間統(tǒng)計

全國低星酒店和經濟型酒店③價格分析消費者選擇入住經濟型酒店③的原因分析客房服務設施的重要性分析

消費者對經濟型酒店③標準間的心理價位分析消費者對酒店標準間客房面積的需求偏好統(tǒng)計項目拓展操作流程

經濟型酒店③物業(yè)選擇標準

工程項目的組織架構

經濟型酒店分系統(tǒng)構成圖

經濟型酒店③基本特征重要程度分析

消費者對經濟型酒店③餐飲服務的偏好統(tǒng)計

經營成本控制預算分析

經濟型酒店③投資預算

開業(yè)工作項目進度表

辦理證照流程表

經濟型酒店總部營運管理系統(tǒng)連鎖店運營系統(tǒng)

酒店管理軟件設計架構圖

經濟型酒店門店人力配置

經濟型酒店培訓流程圖

培訓需求季度分析表

月度培訓計劃表

培訓考核記錄表

培訓講師測評表

開業(yè)指導培訓表

培訓記錄表

入住經濟型酒店③的預定方式

消費者獲取經濟型酒店③信息主渠道分析經濟型酒店③理想的目標客源構成經濟型酒店③目標客源構成

經濟型酒店經營預算

每周銷售報告

每周銷售圖表分析

酒店的成功三角分析模型

第二篇：投資策劃書

基金營銷策劃方案

一、策劃目的

本次策劃主要針對基金產品展開營銷，其主要目的在于增加我們公司的經濟效益，擴大基金市場中客戶占有份額，同時建立企業(yè)內部文化及品牌形象，發(fā)展?jié)撛诳蛻簟?/p>

二、市場機會分析

隨著我國國民經濟的高速增長，國內潛在的巨大投資需求亟待激活。而在當前銀行利率低，股市風險大，國債少的情況下，通過基金專業(yè)投資理財?shù)睦砟钜呀洷焕习傩樟私獠⒖焖俳邮芑??；鹨?guī)模迅速擴大，基金資產凈值快速增長，基金賬戶開戶數(shù)持續(xù)增長，廣大投資者投資基金的熱情高漲。不管從市場還是投資者去分析，機會無處不在。

三、營銷策劃達到的目標

我們的最終目標是：基金持有人能夠成為我們公司的忠實客戶，分享我們公司的經營成果，保證基金規(guī)模的穩(wěn)定性。同時建立企業(yè)文化，塑造品牌形象，發(fā)展?jié)撛诳蛻簟?/p>

四、營銷策略

（一）、產品策略：針對不同投資者類型推出不同類別的基金，定位和細分市場一個都不能少。

1、產品定位策略

目前，開放式基金已成為國際基金市場的主流品種，美國、英國、

我國香港和臺灣的基金市場均有90%以上是開放式基金。相對于封閉式基金，開放式基金在激勵約束機制、流動性、透明度和投資便利程度等方面都具有較大的優(yōu)勢：（1）、市場選擇性強。

（2）、流動性好。（3）、透明度高。（4）、便于投資。

開放式基金營銷的核心可以歸納為五個基本要素：客戶、產品、價格、渠道與促銷。客戶即為開放式基金的購買者；產品指各種開放式基金；價格特指購買和贖回開放式基金時需由基金購買者承擔的各項費用；渠道包括營銷路徑設計、網點設置和中間商選擇等；促銷則包括形象定位、廣告、招商、公共關系、宣傳報導及公益活動等。

2、市場細分策略

關于如何細分市場，或者說以何種指標作為市場細分的依據，一般來說有四類細分市場的變量。(1)產品種類。為了辨識產品細分市場，應當把產業(yè)中生產或有可能生產的不同的產品類型隔離開來。(2)買方類型。即考察產業(yè)最終買方的所有不同類型。經紀業(yè)務的買方是投資者，通常營業(yè)部從投資者的規(guī)模一一成交量大小來區(qū)分買方的類型。(3)銷售渠道?；饦I(yè)務目前的銷售渠道有兩種：營業(yè)部直接銷售和經紀人代銷，簡稱直銷和代銷。(4)買方的地理位置。地理位置可以作為成本驅動因素而對市場細分具有直接的重要性。我們簡單地將買方的地理位置劃分為中心城區(qū)和周邊地區(qū)。

在被細分的市場中，每家營業(yè)部都可以根據自身的特點和優(yōu)勢，從中選擇在哪一個子市場展開競爭。

（二）、渠道策略：建立科學的、多層次、多樣化的營銷渠道。對于我國基金行業(yè)而言，由于投資者對基金產品尤其是開放式基金還比較陌生，而相應的金融中介機構并未建立起來，在這樣的市場環(huán)境下，選擇證券公司來加強與投資者的直接接觸，這是基金管理公司必然的選擇。

實際上，在投資者購買基金時，能夠得到面對面的指導將會增強其購買的欲望。為此，加強公司和銀行之間的合作，是必然的，互贏的選擇。這將給我們公司帶來渠道上更大的優(yōu)勢。銀行比我們公司擁有更多的網點，而我們比銀行多更多的專業(yè)人員。所以加強與銀行之間的合作成為一條必經的渠道。

（三）、價格策略：根據不同投資者需求合理制定靈活的收費標準在產品差異微小的現(xiàn)實情況下，開放式基金的銷售戰(zhàn)已經演變?yōu)閮r格戰(zhàn)，對于機構投資客戶來說，執(zhí)行靈活的價格策略顯得尤為重要。我們公司可以根據投資人認購時間、額度、持有期的不同，設計合理的費率標準，以提高費率手段的競爭力。對于不同渠道，比如說網絡渠道的話，我們可以適當?shù)牟扇〗档唾M率以促進投資。

目前開放式基金的首次認購費用大約為1％—1．2％不等，二次申購費用為1％-1．8％不等。對普通投資者而言，二次申購費用有時竟達到1．6％—1．8％，這遠高于封閉式基金0．3％的交易成本。此外，開放式基金的總體費率大約是在1．75％的年治理費與托管費基礎上，再加上約2％的一次申購贖回費用，故累計達到了約3．75％，

成倍高于封閉式基金的交易費用?？梢哉f這種居高不下的交易成本將嚴重影響投資者購買開放式基金的積極性。

投資者需求是定價策略需要考慮的一個重要因素。由于開放式基金投資者所能接受的心理價位較低，可以相應在開放式基金的申購費中設立后收費，而適當降低前收費。同時，為鼓勵投資者長期持有基金，還可以設計隨持有期遞減的贖回費。另外，不同投資者對費率結構的偏好是不同的，有的投資者或許喜歡偏高的前收費，有的喜歡偏高的后收費，有的不喜歡收取申購傭金，但能容忍每年較高的營運費用，為此，證券公司可以在同一只開放式基金內設計不同的收費，以適應不同細分市場的需求。我們還可以根據投資者的投資額大小給予投資者一定的費率優(yōu)惠，鼓勵投資者長期投資的費率安排以及針對不同的投資者設計不同的費率結構等，來提高投資者購買積極性。

（四）、促銷策略：多樣化促銷手段并用，加大基金的促銷力度

開放式基金的促銷活動可以采取多種方式，按照市場營銷理論，促銷活動一般來說可分為兩類：一類是人員促銷，即利用促銷人員進行推銷；第二類是非人員推銷，包括廣告促銷、營業(yè)推廣和公共關系三種具體形式。在我國當前的條件下，基金公司應當將人員促銷和非人員推銷進行有機的結合，針對不同的投資者類型開展不同的促銷活動。一般來說，

（1）、廣告上：基金公司本身對于開放式基金就會開展促銷活動，主要把力度放在廣告上，對消費者本身已經起到了相當大的推廣和介紹，那么作為證券公司，我們在廣告上的首要任務就是包裝自己，宣

傳自己。充分讓投資者意識到我們能給他們帶來穩(wěn)定的收入，我們就是他們想要的基金經理

（2）、營業(yè)推廣和公共關系上：以推介會、座談會、報刊或網上路演等方式組織基金經理與投資者的訪談，通過基金經理的“現(xiàn)身說法”，幫助投資者增進對基金公司投資理念和經營思路的理解，判定基金將來的成長潛力，促使投資者認同基金的投資價值。開展投資者教育活動，一是要幫助投資者了解證券投資基金。二是要幫助投資者了解自己。三是要幫助投資者了解市場。四是要幫助投資者了解基金發(fā)展歷史。五是要幫助投資者了解證券公司。建立相互信任的模式，讓投資者放心的把錢交給我們來理財。具體形式上可通過燈箱、電視、報刊、網絡、宣傳材料、戶外廣告等，號召大家的積極性。這種促銷方式對于廣大中小投資者最為適用。

（3）人員推銷上：針對機構投資者、中高收入階層這樣的大客戶，我們公司可以建立具備專業(yè)素質的直銷隊伍，進行一對一的人員促銷，以達到最佳的營銷效果。對排名前十的大客戶予以費率降低優(yōu)惠政策。

（4）網絡上：基金網上營銷擁有眾多優(yōu)勢，費率優(yōu)惠、資金安全、投資靈活、到帳快捷。我們可以通過網絡去宣傳我們的企業(yè)形象，打響我們的品牌。

（五）、客戶關系管理策略

公司應在更深層次上轉變營銷模式，完善開放式基金的售前、

售中和售后服務，向投資人提供優(yōu)質高效的配套服務。我們可以對進行客戶調查，向投資人傳遞真實準確的信息，并提供量體裁衣式服務。針對不同的客戶，采取不同的服務。

針對公司投資基民，我們可以加強和移動公司的合作，制定出手基報，幫助投資者了解自己的投資情況。對于申購滿多少的客戶，我們可以增加送保險，送門票等業(yè)務。生日時，我們應當給客戶發(fā)送電子生日賀卡，這個社會充滿了人情味，當兩個人相互之間產生信任的時候，他就是你的溫大客戶源，而且極有可能帶來更多的潛在客戶。

針對中國的所有投資基民，我們可以再自己的網站上設立基金在線，給潛在客戶提供行業(yè)資訊等業(yè)務介紹。對于中國禮儀上來說，禮貌永遠是招人喜歡的，我們所要建立的就是文明禮儀的企業(yè)文化，我們很熱心，我們很熱情，我們能讓你覺得你的心也是熱的。

第三篇：酒店式公寓投資分析

酒店式公寓投資分析

高檔的硬件配置、星級的服務品質、相對獨立穩(wěn)定的客源、相當可觀的租金收益——這些酒店式服務公寓的投資優(yōu)勢是不言而喻的，然而傳統(tǒng)的酒店式公寓大多只租不售，眼望著高額的投資收益，大多數(shù)投資客只有羨慕的分兒。不過，隨著市場競爭壓力的增大，現(xiàn)在已經有越來越多的酒店式公寓轉租為售。在京城房地產投資市場火熱、公寓租賃市場整體滑坡的形勢下，成熟的買家們開始掂量：投資酒店式服務公寓與其他公寓究竟有什么不同？酒店式公寓的投資前景又將如何呢？

4月3日國貿春季房展會上，朝陽園推出了二期酒店式公寓薈景峰，已全部精裝修并送空調的升級品質，均價卻只有7400元／平方米，遠低于一期9300元／平方米的價位，突出的性價比吸引了眾多投資者。有跡象表明，近幾年這類兼?zhèn)淞俗≌途频旯δ艿木频晔焦ⅲ谔嵘似焚|的背景下，價格卻普遍下調，因而也令這類產品在投資市場上顯得咄咄逼人。今年，酒店式公寓來勢更洶：昆泰中心、尚都國際、華貿中心、怡景園三期等重量級項目，都將陸續(xù)推出這類產品。

作為一種異軍突起的房地產投資產品，酒店式公寓聚焦了投資客的視線。

什么是酒店式公寓？

酒店式服務公寓是指提供酒店式管理服務的公寓。這類物業(yè)一般建在市中心和交通便捷地區(qū)，周邊商店、餐飲、娛樂等配套齊全，外立面、電梯、中央空調、電容量、水路管線等配置高檔。與傳統(tǒng)的酒店相比，在硬

件配套設施上毫不遜色，而服務往往更勝一籌：它能夠為客人提供酒店的專業(yè)服務，如室內打掃、床單更換、24小時送餐和一些商業(yè)服務等；重要的是它向住客提供了家庭式的居住布局：客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間一應俱全，以及家居式的服務，既有了“居家”的私密性和生活氛圍，又有了高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務。其最大的特點是要比傳統(tǒng)的酒店多了“家”的味道，而且租價更合理。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此，備受中短期租務需求的白領、商務人士和異地旅游人士的青睞。按照銷售方式，這種物業(yè)可分為出租和出售兩種。只租不售的酒店式公寓，由開發(fā)商自有和管理，以前京城市場上出現(xiàn)的多半是這類物業(yè)，如國貿世紀公寓、雅士閣等。市面上俗稱為產權式酒店公寓指的是第二類，它將每個單元出售給個體買房者，由擁有產權的業(yè)主或者委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經營，所以可以認為它是擁有私家產權的酒店。如財富中心、旺座、鼎極等。

酒店式公寓的投資價值

酒店式公寓的散買為買家們提供了一條新的投資途徑。業(yè)內專家普遍認為在地理位置和硬件品質相當、服務配套完整的基礎上，酒店式公寓比同檔次的公寓更值得投資。其原因主要在于：

1.保證投資回報率。酒店式公寓前期投入的資金較多，如需要配置酒店的一整套服務系統(tǒng)等；但同時，額外的服務項目提供也使得其租金高于同檔次公寓，一般高出20%左右。另外，統(tǒng)一的裝修模式和管理，可以調整各出租房屋的內部配置，滿足不同租客的需求，減少裝修、配置成本，在租賃淡、旺季，經營公司能根據市場行情調控租價的高低，保證最終的

收益。

2.保證出租率。酒店式公寓大多聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司和酒店式公寓管理公司入住管理，他們有廣泛的租客來源，而普通公寓的小業(yè)主出租，偶然性強。此外，租客也愿意花比公寓不高的價差，獲得更多的服務，其風險更小。

3.保證租金穩(wěn)定性。由于各投資者的資金、持房能力不同，投資比例的增加勢必導致小業(yè)主的惡性競爭。酒店式公寓統(tǒng)一的經營方式，如可以將利益捆綁在一起，各業(yè)主根據收益分成，保證了物業(yè)的整體租價。事實上，酒店式公寓的這種優(yōu)勢早已顯現(xiàn)。近兩年京城的租賃市場，公寓租金因整體供量的急劇增長而連續(xù)下滑的趨勢銳不可擋，有些物業(yè)跌幅達50%以上。然而在整體下滑的大勢之中，類似國貿中心、嘉里中心、雅士閣這樣的頂級酒店式公寓卻有上漲趨勢，實際成交租價總體上下浮動不超過5%；上世紀90年代初建造的麗園，是一個大小業(yè)主混合的酒店式公寓項目，目前租價下降了1／3，月租價為每平方米20美金，而周邊當年同檔次的恒基中心，月租價已降至每平方米15美金。顯然，與同檔次的公寓相比，酒店式公寓的租金水平更堅挺。

后期服務嚴重影響投資收益

“在硬件條件差不多的情況下，服務成為關鍵因素?！痹谏虾⑴c建設、管理酒店式公寓的張寅說。他認為，設備很陳舊的香格里拉、長富宮等物業(yè)，如今的租價都高于周邊新蓋的酒店，服務和管理在其中起了決定作用，酒店式公寓的優(yōu)勢也在于此。但是，酒店式公寓產生的費用高，小業(yè)主眾口難調，如果造成部分小業(yè)主不同意統(tǒng)一的裝修、不允許管理公

司進門服務客戶等狀況發(fā)生，即使聘請了知名酒店管理公司，其結果與住宅物業(yè)管理公司并無二致，酒店式服務和管理就會名存實亡。當年上海的金橋公寓淪落到自住型物業(yè)也就不足為奇了。

對此戴德梁行的樊驥也持類似觀點：“客戶去留的決定，60%～70%受物業(yè)管理水平高低的影響。管理公司能接受和保證正常運作的酒店式公寓，至少應有70%以上的客戶簽訂租賃協(xié)議。而目前國內酒店管理公司水平跟不上，也是市場一大忌。”

投資前景喜中亦有憂

酒店式公寓占有優(yōu)厚的市場條件，這幾年在市場上快速發(fā)展，但實際真正能稱得上是酒店式公寓的不多，據戴德梁行統(tǒng)計，目前京城包括大、小業(yè)主在內的酒店式公寓只有8000～9000套，市場潛力很大。東方廣場前兩幢酒店式公寓推出僅8個多月全部租滿，第三幢公寓從去年10月至今已出租60%多。東方廣場公寓部總經理蔣凌峰認為奧運和wto效應，將會有更多的國內外企業(yè)來北京設立公司和辦事機構，酒店式公寓將成為這些公司高層們的首選。而奧運前后旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，也將為酒店式公寓注入新的商機。

值得一提的是，針對業(yè)權分散的酒店式公寓隱含矛盾多，業(yè)內專家提醒小業(yè)主保持謹慎的投資態(tài)度。

酒店式服務的長期性難以保證

首先，酒店式公寓所占用的資金相對較多，回報的周期相對較長，因此一般是中長線的投資行為，而酒店式服務公司往往只簽3～5年的租約，況且小業(yè)主很容易改換管理公司，服務的長期性有阻力。

其次，目前市場上出現(xiàn)兩種處理分割業(yè)權的酒店式管理方式，一種是把小業(yè)主的經濟利益捆綁在一起，根據收益分成；另一種是只對一部分房屋做酒店式入室服務。從理論上說，這兩種方法都是可行的。但關鍵是第一種方式有多少人愿意被捆綁？收益能捆綁多久？第二種則是管理公司必須對每一項服務和分攤內容做細化，如哪些是共性的，哪些是個性的，它們該如何分攤和收費等，否則將導致業(yè)主分配不勻、利益不公的狀況發(fā)生。面臨激烈的競爭壓力

由于業(yè)權分割的原因，小業(yè)主購買的酒店式公寓不可能成為高檔酒店式公寓，作為中低檔酒店式公寓不可避免地遭受中高檔公寓的挑戰(zhàn)。中高檔公寓租價與酒店式公寓相差不大，甚至更低，許多小業(yè)主也愿意雇傭鐘點工為房客服務，因此，酒店式公寓中服務、品質低的項目優(yōu)勢難存，受沖擊的程度大，競爭壓力加劇。顯然，業(yè)權分割的酒店式公寓投資前景并不燦爛，其中夾雜著種種矛盾，迫使開發(fā)商、投資者和管理公司不得不對此保持審慎的態(tài)度。這不由令人聯(lián)想到戀日國際，當初該項目的開發(fā)商把他的產品稱之為“獨立式公寓”而非酒店式公寓，也正是出于對這方面的顧忌。

第四篇：快捷酒店投資分析

快捷酒店投資分析

快捷酒店的目標市場是一般商務人士、工薪階層、普通自費旅游者和學生群體等?？旖菥频暌话阋赃B鎖化的加盟或特許經營模式為主，通過連鎖經營達到規(guī)模經濟，提高品牌價值?？旖菥频晔窍鄬τ趥鹘y(tǒng)的全面服務酒店而存在的一種酒店業(yè)態(tài)。其最大的特點是房價便宜，服務模式為“bb”（住宿+早餐）。

快捷酒店在中國經過十多年的發(fā)展，產生了如家快捷酒店、尚客優(yōu)快捷酒店、錦江之星旅館、格林豪泰酒店、宜必思酒店、速8、漢庭快捷酒店、7天連鎖酒店等十大快捷酒店品牌。

快捷酒店是經濟型酒店的一種，經濟型酒店的特點是功能簡化，把服務功能集中在住宿上，力求在該核心服務上精益求精，而把餐飲、購物、娛樂功能取消，床+早餐是快捷酒店的真實寫照，因而快捷酒店投入的運營成本大幅降低。

快捷酒店不等于廉價酒店，連鎖的品牌的快捷酒店在市場競爭力，知名度，統(tǒng)一化管理，客源等多方面有著明顯的優(yōu)勢。因為具有統(tǒng)一的連鎖管理體系和標準化的運作方式，快捷酒店的管理水平較高、管理成本低，有效的降低了管理的投