萬科航海路市場報告

萬達(dá)鄭州航海路項目市場報告克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司2010年4月鄭州市在中部城市中，處于較高經(jīng)濟(jì)水平，隨著中原城市群的發(fā)展，鄭州市與周邊城市交通網(wǎng)絡(luò)將逐漸完善，鄭州市核心城市的地位將逐漸鞏固，作為鄭州市南大門的萬達(dá)項目，將有利于導(dǎo)入地市客戶。國務(wù)院通過的《促進(jìn)中部地區(qū)崛起規(guī)劃》提出，到2015年，中部地區(qū)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平顯著提高，加快形成沿長江、隴海、京廣和京九“兩橫兩縱”經(jīng)濟(jì)帶。支持城市間及周邊地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，引導(dǎo)資源整合、共建共享，形成共同發(fā)展的合作機(jī)制，中部地區(qū)有望成為中國經(jīng)濟(jì)新的“增長極”。隨著國內(nèi)區(qū)域形勢的變化，以鄭州為首的中原城市群要突破目前發(fā)展形勢——“中原行動”、擴(kuò)大區(qū)域影響是首要之舉。鄭州在中部崛起中起到承東啟西的重要地位，與周邊城市連接最為便利，優(yōu)勢突出，有著區(qū)域性中心的作用。2009年，鄭州市GDP完成3300億元，在中部六省中處于第三位；比去年同期增長12%，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好。鄭州市作為區(qū)域性中心城市，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及城市框架的不斷拉大，城市首位度不斷提高，集聚能力不斷增強(qiáng)，城市人口每年以約10萬人的增長速度不斷攀升，外來人口約占全市總?cè)丝诘?/3，龐大的外來人口在為鄭州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出巨大貢獻(xiàn)的同時，也促進(jìn)鄭州房地產(chǎn)市場和商業(yè)市場的發(fā)展?？?cè)丝?52.1萬城鎮(zhèn)人口476.9萬市區(qū)人口333.1萬全市總?cè)丝冢?52.1萬全市城鎮(zhèn)人口：476.9萬；市區(qū)人口：333.1萬；建成區(qū)面積：336.6平方公里（含上街區(qū)26.6平方公里）城市人口總?cè)丝?100萬城鎮(zhèn)人口880萬市區(qū)人口500萬2009年2020年鄭州市人口保持上漲態(tài)勢，二七區(qū)國民生產(chǎn)總值位于鄭州市第二位鄭州市人均GDP水平及人均可支配收入水平持續(xù)上漲居民收入水平人均可支配收入的快速增長，直接關(guān)系到居民的消費(fèi)購買能力，居民對住房的需求意愿加大，將會推動房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。鄭州未來１２年的發(fā)展方向，以東西南三向?yàn)橹?，北部控制開發(fā)建設(shè)，鄭東新區(qū)依然是鄭州市發(fā)展的主導(dǎo)方向《鄭州市城市總體規(guī)劃（2008-2020年）》確定了城市的定位和發(fā)展目標(biāo)：到2020年，鄭州將成為國家區(qū)域性中心城市、重要的商貿(mào)城市和樞紐城市；建成先進(jìn)制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)。鄭州市城市規(guī)劃南優(yōu)西連北部控制發(fā)展東移六大城市中心區(qū)區(qū)域功能如下：金水區(qū)：綜合服務(wù)商圈中原區(qū)：退二進(jìn)三，繁榮轄區(qū)第三產(chǎn)業(yè)鄭東新區(qū)：省級區(qū)域服務(wù)中心

管城區(qū)：城市級體育文化中心二七區(qū)：四大經(jīng)濟(jì)板塊升級惠濟(jì)區(qū)：生態(tài)居住區(qū)鄭東新區(qū)承擔(dān)著拉大城市框架、擴(kuò)大城市規(guī)模、加快城市現(xiàn)代化的重任，老城區(qū)依托多年發(fā)展、具備良好的居住氛圍和完善配套，目前老城區(qū)定位多為舊城改造，提升老城區(qū)形象。二七區(qū)確定了“一二三四五六”的發(fā)展思路：圍繞一條主線，實(shí)施兩大戰(zhàn)略，打造四大經(jīng)濟(jì)板塊，培育五大商圈，升級六大產(chǎn)業(yè)集群運(yùn)河新區(qū)整體規(guī)劃二七商圈升級改造2010年，二七區(qū)確定了“一二三四五六”的發(fā)展思路，即：圍繞“建設(shè)現(xiàn)代商貿(mào)強(qiáng)區(qū)、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會科學(xué)發(fā)展新跨越”一條主線;實(shí)施“產(chǎn)業(yè)集群升級與項目帶動”兩大戰(zhàn)略;開展“項目落地年、市容環(huán)境美化年、工作效能提升年”三大行動;打造“運(yùn)河新區(qū)、中心城區(qū)、馬寨食品機(jī)械工業(yè)園區(qū)、西南部休閑生態(tài)旅游區(qū)”四大經(jīng)濟(jì)板塊;培育“二七商圈、火車站商圈、西廣場商圈、醫(yī)療服務(wù)商圈、中原路—大學(xué)路商業(yè)商務(wù)黃金十字架”五大商圈，升級“名街商圈商業(yè)、大學(xué)路及濱河樓宇經(jīng)濟(jì)、南部物流產(chǎn)業(yè)、馬寨食品機(jī)械工業(yè)、服裝（女褲）工業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)”六大產(chǎn)業(yè)集群。項目所在區(qū)域位于城市東西發(fā)展軸線上，是鄭州市乃至全國商業(yè)、物流的重要集散地，與二七區(qū)發(fā)展規(guī)劃的運(yùn)河新區(qū)相距僅2公里運(yùn)河新區(qū)運(yùn)河新區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總占地面積：27.53平方公里總建筑面積：2400萬平方米總居住人口：約25萬人總就業(yè)人口：約31萬人

項目周邊銜接航海路、大學(xué)路、嵩山路、京廣路主要干道，交通便捷、批發(fā)物流業(yè)發(fā)達(dá)。向北可接二七區(qū)商業(yè)中心及片區(qū)商業(yè)中心、二七區(qū)行政中心、碧沙崗商業(yè)中心，向南接南三環(huán)、南四環(huán)、繞城高速，串聯(lián)運(yùn)河新區(qū)、各大物流中心及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。項目與城市發(fā)展關(guān)系：本項目距運(yùn)河新區(qū)2公里本項目距南水北調(diào)線2公里本項目距碧沙崗商業(yè)中心4公里本項目距二七商業(yè)中心6公里本項目距經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)7公里二七區(qū)位于鄭州市中心偏西南部，區(qū)轄1鎮(zhèn)1鄉(xiāng)13個街道辦事處。轄區(qū)總面積156.2平方公里，建成區(qū)面積33.73平方公里，總?cè)丝?5.9萬人。市場分析——供求關(guān)系受08年投資開發(fā)節(jié)奏放緩的影響，09年鄭州市商品住宅出現(xiàn)了階段性的供不應(yīng)求，預(yù)計2010年下半年全市供求關(guān)系會有所緩和，基本達(dá)到供求平衡狀態(tài)。二七區(qū)受典型項目影響，因此區(qū)域項目的供求受典型個案影響較大，08、09年區(qū)域新入市項目較少，因此區(qū)域供求占比相對較少，09年1月—10年3月區(qū)域供應(yīng)、成交占比分別為12.51%、12.36%，從09年、10年掛牌土地情況以及區(qū)域城中村改造項目進(jìn)度來看，未來2年區(qū)域供應(yīng)量將有一定的激增。市場分析—量價走勢09年全市供求結(jié)構(gòu)原因?qū)е铝巳心甓瘸山痪鶅r上漲明顯，但全市成交價格近期出現(xiàn)了滯漲現(xiàn)象，受未來供求關(guān)系影響，未來兩年全市商品住宅銷售價格增長將放緩；二七區(qū)商品住宅09年量價走勢亦呈現(xiàn)為上升的態(tài)勢，區(qū)域均價在全市中處于中游水平，從區(qū)域近兩年入市的大體量城中村改造帶來的競爭格局來看，未來1-2年區(qū)域成交價格上漲幅度將會有一定程度的下降全市商品住宅存量較小，10年3月底全市存量為203萬㎡左右，去化周期僅3個月，而二七區(qū)存量為27.52萬㎡左右，去化周期約4個月左右。全市以及區(qū)域存量壓力較小。市場分析—存量未來24個月全市商品住宅可售量為1883萬㎡，其中新增供應(yīng)1548萬㎡，二七區(qū)未來24個月供應(yīng)量約252.84萬㎡，區(qū)域未來競爭壓力突出。供應(yīng)總量預(yù)測值：1883萬㎡截止12月底存量值：1548萬㎡新增供應(yīng)量預(yù)測值：335萬㎡09年12月底存量+未來24個月新增供應(yīng)量=未來24個月供應(yīng)總量市場分析—未來供應(yīng)區(qū)域客戶消費(fèi)習(xí)慣分析區(qū)域客戶購房最看重的是項目價格，其次是地段；在項目配套中，客戶多考慮孩子教育的便利性，尤其是小學(xué)教育以及中學(xué)教育的環(huán)境；認(rèn)知途徑集中于報紙、戶外等傳統(tǒng)媒體；其中老帶新現(xiàn)象較為明顯；郊縣客戶鄭州置業(yè)對區(qū)域認(rèn)知較為陌生，更多的關(guān)注項目的配套交通以及價格等，鄭州購房是為了給家人孩子提供更加優(yōu)越的生活環(huán)境，享受城市完善的配套，同時得到某種身份的象征?？蛻粝M(fèi)習(xí)慣區(qū)域典型項目客戶以二七區(qū)客戶為主，主要集中于隴海路、航海路、南三環(huán)沿線的鞋城、茶城等批發(fā)市場的私營業(yè)主；區(qū)域典型項目購房客戶年齡集中于26-40歲，以首次置業(yè)以及首次改善為主；區(qū)域客戶購房最看重的是項目價格，其次是地段；認(rèn)知途徑集中于戶外廣告以及項目的圍擋等方式；選擇該區(qū)域置業(yè)客戶,價格承受力集中于4500-5500元/㎡之間,總價集中于30-50萬元;首次置業(yè)者對單價較為敏感;對房間功能的采光需求度排序是：主臥>客廳>次臥>其他房間；目前全市市場中“贈送陽臺面積”、“2+1變換戶型”、“贈送入戶花園”等變相“偷面積”成為目前戶型的創(chuàng)新點(diǎn)，市場接受度較高；對于項目臥室以及客廳開間、進(jìn)深的設(shè)計中，需考慮購房客戶后期的需要，在部分戶型設(shè)計中，客廳的開間一般需要在3.9米以上，主臥的開間一般需要在3.6米以上，次臥的開間一般在3.3米以上?？蛻粝M(fèi)習(xí)慣北客廳臥室臥室贈送空間熱銷戶型鑒賞：臥室臥室客廳贈送空間臥室臥室贈送空間客廳周新莊項目與航海路項目對比分析萬達(dá)航海路項目：周邊1公里：以居住組團(tuán)為主，大學(xué)高校云集周邊；零星分布部分區(qū)市直單位；周邊2公里：以居住為主，批發(fā)市場云集；周邊3公里：以居住為主，有部分批發(fā)市場，未來城中村改造項目較多；萬達(dá)周新莊項目：周邊1公里：以居住為主，周邊舊工廠、汽修、汽貿(mào)云集；周邊2公里：以居住為主，市直單位、醫(yī)院、學(xué)校較多；周邊3公里：以居住為主，未來城中村改造較多；周邊1公里周邊2公里周邊3公里航海路隴海路中原路大學(xué)路嵩山路桐柏路長江路建設(shè)路鄭州市航院鄭州市測繪學(xué)院黃河科技學(xué)院鄭州市衛(wèi)生學(xué)校河南交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院鞋城鄭州眼睛批發(fā)市場華中食品城金泰城燈飾廣場古玩城淮河?xùn)|路小學(xué)政通路小學(xué)鄭州市二中分校汝河路小學(xué)齊禮閆城中村改造華泰醫(yī)藥有限公司計算機(jī)培訓(xùn)中心省鐵路工程i檢驗(yàn)測試工程扁電纜廠中陸茶業(yè)批發(fā)市場中陸洗化城中陸鞋城白鴿集團(tuán)電纜廠鄭州磨料、磨具研究所鄭州煤礦機(jī)械廠汽車西站汽車、汽貿(mào)一條街秦嶺路為休閑一條街伊河路小學(xué)市規(guī)劃局市人大十九中中原商貿(mào)城碧沙崗商圈鄭上路副食品批發(fā)市場鄭州市大學(xué)鄭州市大學(xué)附屬中學(xué)世紀(jì)聯(lián)華王胡寨城中村改造高砦城中村改造馮莊城中村改造路砦城中村改造帝湖花園升龍國際中心正商蔚藍(lán)港灣亞星城市山水中原新城錦藝國際華都綠都城穎河港灣中原名邸康橋上城品兩項目周邊環(huán)境對比區(qū)域房地產(chǎn)供求：09年1月—10年3月中原區(qū)商品住宅供應(yīng)、成交量分別為164.96萬㎡、219.81萬㎡，中原區(qū)供應(yīng)、成交結(jié)構(gòu)占比分別為22%、18%；截止到10年3月底中原區(qū)商品住宅存量為44.96萬㎡；區(qū)域一房供過于求，二房供求基本平衡，三房供不應(yīng)求；區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)：區(qū)域一房40-50㎡、二房80-90㎡占絕對市場供應(yīng)主力；三房戶型中，80-90㎡、110-120㎡、130-140㎡占比較高；區(qū)域需求結(jié)構(gòu)：區(qū)域一房40-50㎡、二房80-90㎡為市場成交絕對主力，二房其他戶型占比較??；三房成交集中于80-90㎡小三房、110-120㎡、130-140㎡三房；區(qū)域價格：區(qū)域商品住宅09年成交均價為4575元/㎡，中原區(qū)商品住宅成交均價處于全市最低位；09年1月—10年3月區(qū)域成交單價集中于4000-5000元/㎡；區(qū)域客戶：以首次置業(yè)、首改客戶為主；客戶職業(yè)：項目客戶以周邊學(xué)校、醫(yī)院、企事業(yè)單位職工以及私營業(yè)主為主；客戶來源：以中原區(qū)客戶為主，以滎陽、上街為主的郊縣客戶為項目客戶的有力補(bǔ)充；收入水平：以周邊醫(yī)院、學(xué)校、企事業(yè)單位的職工為主，收入水平相對較低，客戶承受力相對較低。區(qū)域房地產(chǎn)供求：09年1月-10年3月，二七區(qū)商品住宅供應(yīng)、成交量分別為93.28萬㎡、152.19萬㎡，二七區(qū)供應(yīng)、成交結(jié)構(gòu)占比分別為13%、12%；截止到10年3月底區(qū)域商品住宅存量為27.52萬㎡；區(qū)域一房供過于求，二房、三房均供不應(yīng)求；區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)：區(qū)域各戶型面積段集中度相對較低，30-40㎡、40-50㎡、50-60㎡、60-70㎡均為一房供應(yīng)主力；二房70-80㎡、80-90㎡占比相對較高；三房80-120㎡占比相對較高；區(qū)域需求結(jié)構(gòu)：區(qū)域40-50㎡為一房成交主力；80-90㎡為二房需求主力，70-80㎡、90-100㎡二房結(jié)構(gòu)占比分別達(dá)到了8.79%、9.50%。區(qū)域價格：區(qū)域商品住宅09年成交均價為4891元/㎡，二七區(qū)商品住宅成交均價在全市排名處于第四位（第一位鄭東新區(qū)、第二位惠濟(jì)區(qū)、第三位金水區(qū)）09年1月—10年3月成交單價集中于4500-5500元/㎡；區(qū)域客戶：以首次置業(yè)、首改置業(yè)為主；客戶職業(yè)：項目所在區(qū)域客戶以批發(fā)市場客戶為主；客戶來源：以二七區(qū)客戶為主，管城區(qū)客戶以及以新密、新鄭為主的郊縣客戶為項目重要客戶；收入水平：項目所在區(qū)域客戶多為批發(fā)市場的私營業(yè)主為主，收入水平相對較高，客戶承受力相對較高。萬達(dá)航海路項目萬達(dá)周新莊項目兩項目市場環(huán)境分析相同點(diǎn)：不同點(diǎn)：萬達(dá)周新莊項目、航海路項目分別屬于鄭州市的西、南大門，處于鄭州市區(qū)域邊緣地帶，隨著區(qū)域交通升級，通達(dá)性提升，利于郊縣客戶的導(dǎo)入；周邊城中村改造項目均較多，城中村改造項目密集入市將帶動配套設(shè)施的完善，整體形象的提升；兩個項目均面臨著周邊大型城中村帶來的激烈的競爭；周邊城改項目均以現(xiàn)金流產(chǎn)品為主，使得兩個項目價格上漲空間較??；兩個項目面臨的市場大環(huán)境相同：樓市調(diào)控政策密集出臺，謹(jǐn)防樓市政策突變；兩個項目片區(qū)均以居住組團(tuán)為主；兩項目客群均以首次置業(yè)、首改置業(yè)為主；1、兩項目客群不同：由于兩項目周邊環(huán)境不同直接導(dǎo)致了兩項目的客群有較大的不同；2、萬達(dá)航海路項目、周新莊項目分別位于的二七區(qū)、中原區(qū)市場環(huán)境不同；3、項目的商業(yè)認(rèn)知度不同：萬達(dá)航海路項目的商業(yè)認(rèn)知度高于萬達(dá)周新莊項目的商業(yè)認(rèn)知度（原因：項目周邊客戶購買力，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)氛圍以及商業(yè)聚集度）。萬達(dá)周新莊項目與萬達(dá)航海路項目相距4.5公里，但由于周邊環(huán)境、居住人群的明顯不同，導(dǎo)致直接客群關(guān)系的變化兩項目相同點(diǎn)及不同點(diǎn)未來競爭關(guān)系分析未來1-2年內(nèi)，項目周邊4公里內(nèi)以大型城中村改造項目為主，2010年下半年以及2011年項目周邊將形成大盤鼎立的局面，競爭激烈。項目周邊4公里范圍：東：紫荊山路西：西三環(huán)沿線南：南三環(huán)北：中原路周邊4公里競爭項目共15個，其中，在售項目9個，潛在供應(yīng)項目6個競爭項目緊密分布在本項目周邊，包圍之勢顯著。未來競爭關(guān)系分析航海路隴海路中原路京廣路大學(xué)路桐柏路嵩山路紫荊山路高砦城中村改造項目王胡砦城中村改造項目隴海村城中村改造項目齊禮閆城中村改造項目馮莊城中村改造項目路砦城中村改造項目中原新城升龍國際中心亞星城市山水南三環(huán)長江路橄欖城正商蔚藍(lán)港灣帝湖花園隆福國際愛都匯鑫苑現(xiàn)代城未來入市項目在售項目未來1-2年項目周邊累計新增供應(yīng)250萬平方米，按現(xiàn)有去化速度看，需24個月才可去化完畢未來競爭關(guān)系分析競爭項目未來新增供應(yīng)量預(yù)測航海路隴海路中原路京廣路大學(xué)路桐柏路嵩山路紫荊山路高砦城中村改造項目王胡砦城中村改造項目隴海村城中村改造項目齊禮閆城中村改造項目馮莊城中村改造項目路砦城中村改造項目中原新城升龍國際中心亞星城市山水南三環(huán)長江路橄欖城正商蔚藍(lán)港灣帝湖花園隆福國際愛都匯鑫苑現(xiàn)代城未來入市項目在售項目周邊4公里﹥250萬㎡競爭關(guān)系分析在售競爭項目多采取低開高走的價格策略，均價集中在5000-5500元/㎡之間，存量總計25萬㎡;供應(yīng)戶型以40-50㎡一房、70-90㎡二房為主。存量截止到2010年3月底項目名稱開盤日期總建面積（萬㎡）住宅已推面積（萬㎡）開盤價格（元/㎡）3月銷售均價（元/㎡）供應(yīng)主力戶型（已推案）住宅存量（萬㎡）未來兩年新增供應(yīng)（萬㎡）橄欖城2008-11-28135萬㎡18.394363523580-110㎡三房1.120亞星城市山水2008-8-3035.54萬㎡21.714670523480-90㎡二房4.2710鑫苑現(xiàn)代城預(yù)計開盤時間2010年5月25.43萬㎡預(yù)計推案6萬㎡//80-90㎡二房/10愛都匯預(yù)計開盤時間2010年6月1.15萬㎡///37-47㎡一房、87-93㎡二房/1.15正商蔚藍(lán)港灣2008-3-2910.55萬㎡10.555097498460-90㎡二房00中原新城2008-12-20180萬㎡604301520640-60㎡一房、80-90㎡兩房、130-140㎡三房10.2240升龍國際中心2008-5-10120萬㎡44.945045539740-50㎡一房、70-100㎡兩房、130-150㎡三房9.526齊禮閻改造預(yù)計2010年180萬㎡/////40世界城（路砦城中村改造）預(yù)計2010年282.42萬㎡/////30（黃金海岸）王胡寨城中村改造預(yù)計2010年180萬㎡/////30高砦城中村改造（長江路以南、南三環(huán)以北、京廣南路兩側(cè)）預(yù)計2010年下半年138萬㎡（其中安置46萬㎡）/////20藍(lán)海港灣（隴海村城中村改造）預(yù)計2010年預(yù)計60萬㎡/////15馮莊城中村改造預(yù)計2010年//////15孫八砦城中村改造預(yù)計2010年58.6萬㎡/////20未來兩年供應(yīng)量總計257“低開高走”為大盤項目主要的價格策略中原新城，中原區(qū)典型樓盤，08年12月以4301元/㎡的低價入市，后期根據(jù)項目每期的位置進(jìn)行適度調(diào)價。08年12月—09年11月，項目均價一直保持著穩(wěn)定的上漲，空間較小，11月，項目臨近教育配套位置的樓棟開盤，項目價格有一定幅度的上漲。升龍國際中心項目08年5月，以高于周邊項目的價格入市，后期采取了穩(wěn)定的價格，調(diào)高空間較小。自08年5月到目前位置，項目均價上漲在300元/㎡。競爭樓盤價格策略未來競爭關(guān)系分析未來競爭關(guān)系分析小結(jié)項目周邊4公里有15個項目，包圍之勢顯著，未來競爭激烈；在售競爭項目多采取低開高走的價格策略，均價集中在5000-5500元/㎡之間，存量總計25萬㎡；在售項目供應(yīng)戶型以40-50㎡一房、70-90㎡二房為主；城中村改造項目是未來競爭關(guān)系的主導(dǎo)形式，周邊4公里未來兩年入市總量高達(dá)257萬平方米，再加上現(xiàn)有存量，累計供應(yīng)量高達(dá)280萬平方米，市場競爭激烈。低開高走為競品項目采取的主要價格策略。二七區(qū)萬達(dá)廣場，二七區(qū)又一商業(yè)中心航海路綜合體項目都市生活中心致力于打造鄭州市綜合體的標(biāo)桿之作，創(chuàng)造鄭州市另一個中心戶型配比：產(chǎn)品建議產(chǎn)品線房型面積區(qū)間㎡標(biāo)準(zhǔn)面積㎡套數(shù)（套）套數(shù)比建筑面積（㎡）面積比備注首次置業(yè)二房70-9085108740.00%8423933.83%本建議就市場判斷得出，具體產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)需后期與設(shè)計方溝通后落定90-1009527210.00%235379.45%首次改善三房100-11010554320.00%5203020.90%110-12011554320.00%5698522.89%多次改善型三00%3220912.94%小計

2716

249000

備注：項目住宅總建筑面積為25.1萬㎡，由于物業(yè)用房的需要，以上的建筑面積為減去物業(yè)用房約2000㎡以后的總建筑面積。戶型配比支撐依據(jù)一：二七區(qū)在售項目一房、二房屬于區(qū)域供應(yīng)、成交主力戶型，其中二房、三房存在一定的市場機(jī)會，四房及以上戶型屬于市場空白點(diǎn)戶型配比支撐依據(jù)二：40-50㎡一房、80-90㎡二房產(chǎn)品為市場主流，70-80㎡、90-100㎡二房市場機(jī)會點(diǎn)明顯；三房80-90㎡創(chuàng)新戶型市場接受度較好戶型配比支撐依據(jù)三：二七區(qū)單價承受水平集中于4500-5500元/㎡之間，總價集中于20-50萬元，20-30萬元為區(qū)域一房的總價集中區(qū)間，30-50為區(qū)域二房、三房的總價集中區(qū)域，區(qū)域單價、總價對應(yīng)的主力面積段區(qū)間為30-60㎡一房、70-110㎡二房或三房戶型配比支撐依據(jù)四：區(qū)域成交客戶以投資型客戶、首次置業(yè)客戶為主，未來市場仍然呈現(xiàn)出二元客戶結(jié)構(gòu)，但首次改善以及多次改善客戶會有一定的增加產(chǎn)品建議戶型配比依據(jù)：住宅定位—價格建議價格建議：本項目2011年二季度入市價格建議為5732元/㎡左右。依據(jù)一：全市及區(qū)域商品住宅未來價格空間較小,區(qū)域09年市場均價（剔除經(jīng)濟(jì)適用房）4891元/㎡。依據(jù)二：萬達(dá)航海路項目競品價格分布在4600-5600元/㎡之間，由于項目所處的位置以及周邊環(huán)境不同，按照不同的權(quán)重，得出項目目前的比準(zhǔn)均價為5153元/㎡。增長率確定依據(jù)：一般價格增長率按照GDP增速來計算，按照GDP平均增長率8%作為項目年度價格增長率，萬達(dá)品牌溢價增長率3%。比對項目對比得分銷售均價比準(zhǔn)價格權(quán)重權(quán)重均價備注升龍國際中心98.97%5298524340%2097二七區(qū)典型城中村改造項目，與項目產(chǎn)品類型相似，對項目客戶分流較大亞星城市山水102.94%5015516235%1807客戶分流較大橄欖城97.21%5140499725%1249南三環(huán)典型項目，客戶分流較大比準(zhǔn)均價5153產(chǎn)品體系—建筑標(biāo)準(zhǔn)-現(xiàn)代主義建筑項目建筑風(fēng)格建議：項目名稱建筑風(fēng)格

升龍國際中心簡約現(xiàn)代

亞星城市山水中式現(xiàn)代橄欖城特德式建筑風(fēng)格項目建筑風(fēng)格建議從競品項目來看，競品項目主要呈現(xiàn)出現(xiàn)代簡約風(fēng)格，未來較大的競爭項目齊禮閆建筑風(fēng)格亦為現(xiàn)代建筑風(fēng)格，為了使項目與周邊建筑物共融，以及與萬達(dá)商業(yè)呈現(xiàn)出的現(xiàn)代時尚風(fēng)格一致，萬達(dá)航海路項目建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格！升龍國際中心亞星城市山水橄欖城現(xiàn)代主義風(fēng)格的元素推陳出新。強(qiáng)調(diào)建筑要隨時代而發(fā)展，應(yīng)同工業(yè)化社會相適應(yīng)，強(qiáng)調(diào)建筑的實(shí)用功能和經(jīng)濟(jì)問題，主張積極采用新材料、新結(jié)構(gòu)，堅決擺脫過時的建筑式樣的束縛，放手創(chuàng)造新的建筑風(fēng)格，主張發(fā)展新的建筑美學(xué)，創(chuàng)造建筑新風(fēng)格。造型和線條。以簡潔的造型和線條塑造鮮明的社區(qū)表情。立面和建材。通過高聳的建筑外立面和帶有強(qiáng)烈金屬質(zhì)感的建筑材料堆積出居住者的炫富感，以國際流行的色調(diào)和非對稱性的手法，彰顯都市感和現(xiàn)代感。色彩。豎線條的色彩分割和純粹抽象的集合風(fēng)格，凝練硬朗，營造挺拔的社區(qū)形象。布局。波浪形態(tài)的建筑布局高低跌宕，簡單輕松，舒適自然。強(qiáng)調(diào)時代感是它最大的特點(diǎn)。關(guān)鍵詞：推陳出新；造型和線條；立面和材料；色彩；布局深圳泊林花園杭州深藍(lán)廣場建筑風(fēng)格建議升龍國際中心：40萬㎡商業(yè)，除滿足日常生活需求，預(yù)建立新二七商圈，同時內(nèi)部配有幼兒園和會所。亞星城市山水：規(guī)劃有4.06萬社區(qū)商業(yè)，帶狀水系景觀帶，滿足社區(qū)居民的基本生活需求。橄欖城：休閑廣場、景觀組團(tuán)有機(jī)結(jié)合。10萬㎡商業(yè)大體量、新BLOCK商業(yè)街區(qū)、風(fēng)情會所，大型醫(yī)院、文化活動中心、9所幼兒園、4所小學(xué)、1所中學(xué)，一站式生活配套。競品基礎(chǔ)配套情況：項目配套建議項目周邊生活配套缺失項：1、健身舞廳、桑拿、影院等娛樂設(shè)施較少；2、幼兒園缺失；項目配套設(shè)施建議：1、建議開設(shè)會所，會所內(nèi)容涵蓋健身、棋牌室、乒乓球、羽毛球等健身設(shè)施；2、建議增加項目影院、舞廳、酒吧等娛樂設(shè)施；3、建議在小區(qū)內(nèi)部建幼兒園；住宅交房標(biāo)準(zhǔn)：1、外墻：涂料或瓷磚、面磚2、內(nèi)墻：混合砂漿3、頂棚：混合砂漿4、地面：水泥砂漿抹面（廚房、衛(wèi)生間加做防水層）。5、門窗：配入戶防盜門，戶內(nèi)預(yù)留門洞，對講單元門；陽臺門、外窗為塑鋼或鋁合金。6、廚房：預(yù)留上下水接口；7、衛(wèi)生間：預(yù)留上下水接口8、陽臺：地面混合砂漿抹面9、電梯：品牌電梯。

10、其他：公共樓梯間墻面及頂棚采用仿瓷涂料，公共樓梯間地面水泥砂漿抹面；戶外空調(diào)位部分預(yù)留；房內(nèi)未預(yù)埋電線管；上水管道均采用PPR管材，下水采用UPVC管材；各住宅單元安裝有可視對講系統(tǒng)；燃?xì)夤艿腊惭b到廚房。住宅建造標(biāo)準(zhǔn)鄭州又一座萬達(dá)城市廣場訴求一：再現(xiàn)鄭州萬達(dá)的風(fēng)采，再建鄭州市新商圈，為您提供萬達(dá)的物業(yè)服務(wù)、萬達(dá)物業(yè)的投資機(jī)會——萬達(dá)在每一座城市都能創(chuàng)造出另一個城市中心，擁有萬達(dá)的一套住宅、一個商鋪，您將坐享物業(yè)升值的喜悅。訴求二：鄭州市純粹的shoppingmall，新生活方式的嘗試——給您創(chuàng)造一種“出則入市（shopping)，入則出世”的生活，改善您的居住空間。推廣主訴求2023/2/5鄭州市業(yè)態(tài)最齊全shoppingMall

——有大型購物中心、步行街、精裝SOHO等萬達(dá)第三代“城市綜合體”——體驗(yàn)式的、情景化的、特色的商業(yè)建議商業(yè)定位鄭州市場對臨街分割店鋪接受程度較高首層層高的增高，獲得更好的展示效果并提高使用率，使產(chǎn)品的附加值加大產(chǎn)品面積分割要符合產(chǎn)品定位需求、另外也要有效控制總價，滿足投資者的投資需求產(chǎn)品體量控制為兩層以及首層和二層連體銷售，增加產(chǎn)品價值的同時加快二層銷售速度；全市典型商業(yè)的單鋪面積集中于30-70㎡；30-60㎡單鋪開間集中于3.5-4米；60-70單鋪開間集中于6-8米；建議本項目單鋪面積30-70㎡。項目名稱單鋪面積開間進(jìn)深曼哈頓廣場40-603-4.5米8-12米60-706-8米7-10米華城國際中心30-503.5-4米8-12米商業(yè)定位—商鋪建議商業(yè)定位—商鋪價格建議同等區(qū)域項目名稱商業(yè)類型項目租金水平售價主力面積區(qū)間長城康橋華城步行街（一層）80元/㎡/月1-2層平均售價22500元/㎡30-50平米賣場內(nèi)150元/㎡/月曼哈頓廣場步行街一層150-180元/㎡/月，二層90-100元/㎡/月步行街一層36000元/平方米，二層26000元/平方米40-70㎡項目周邊華逸名家住宅底商1-2層租金：50-70元/㎡/月1-2層商業(yè)均價13000100-200㎡亞星奧特萊斯住宅底商、步行街內(nèi)街45-50元/月/每平米、外街65元/月/每平米亞星路：內(nèi)街一層售價13000元/㎡，二層售價8500元/㎡；長江路：一二層8000元/㎡；嵩山路：一二層12000-14000元/㎡；30-80㎡大學(xué)路（淮河路—航海路）底商60-100元/㎡/月//住宅底商：從項目周邊目前商業(yè)氛圍來看,住宅底商的租金收益率約在5%左右,住宅一層底商的平均租金水平為65元/㎡/月,利用租金還原利率法計算項目1層的商業(yè)售價為15600元/㎡；按照商業(yè)一層與二層價格的經(jīng)驗(yàn)值比重0.6計算得出住宅底商二層的均價為9360元/㎡；對于住宅底商，如果1-2層捆綁出售，住宅底商的價格側(cè)重于住宅一層的價格，利用加權(quán)平均計算方法，1層價格（70%）、二層價格（30%）計算萬達(dá)住宅底商1-2層的捆綁價格約13728元/㎡；步行街：按照同等商圈商業(yè)項目的租金水平計算售價：如長城康橋華城，目前商業(yè)步行街租金80元/㎡（一層），曼哈頓廣場步行街一層的價格150-180元/㎡；按照兩個項目步行街平均租金分別計算售價（收益率8%）為12000元/㎡、24750元/㎡，分別取不同權(quán)重（長城康橋化成20%、曼哈頓廣場80%）計算項目一層售價約22280元/㎡。按照商業(yè)一層與二層價格的經(jīng)驗(yàn)比重0.8來計算得出項目商業(yè)步行街二層的價格17824元/㎡。對于商業(yè)步行街1-2層銷售，由于商鋪1-2層內(nèi)部打通，客戶對于步行街1-2層的抗性較小，因此步行街的1-2層捆綁的價格可以側(cè)重于1層的價格，一層的價格權(quán)重為80%，二層的價格權(quán)重為20%，步行街1-2層捆綁銷售的價格為21389元/㎡；辦公建議市場供應(yīng)：區(qū)域現(xiàn)代辦公物業(yè)與傳統(tǒng)辦公物業(yè)并存,銷售型辦公物業(yè)較少；市場需求去化：區(qū)域銷售型項目較少，目前銷售型寫字樓與住宅售價基本持平，價值實(shí)現(xiàn)度低；客戶特征：以中小企業(yè)為主,客戶需求多通過中低檔物業(yè)滿足，辦公客戶租金承受力相對較低，租金水平集中于0.8-1元/㎡/月，使得區(qū)域辦公物業(yè)價值實(shí)現(xiàn)度較低；競爭：與萬達(dá)航海路100米左右距離，已有一個3萬㎡、2棟的辦公項目，分流了區(qū)域的辦公中小型客戶；發(fā)展趨勢：項目所在片區(qū)為二七區(qū)邊緣區(qū),辦公氛圍較淡,客戶為中小企業(yè)為主,租金較低，長期來看,本區(qū)域并不是鄭州市辦公的發(fā)展方向，區(qū)域辦公物業(yè)多通過中低檔次物業(yè)滿足，客戶仍以中小客戶為主。定位結(jié)論：為了規(guī)避項目風(fēng)險，建議萬達(dá)航海路項目不做辦公物業(yè)，做可商可住的公寓型產(chǎn)品，公寓產(chǎn)品體量為8.7萬㎡。公寓產(chǎn)品產(chǎn)品建議供應(yīng)結(jié)構(gòu)：主力供應(yīng)集中在60平米以下的一房，輔以65-90平米左右的二房，三房總體供應(yīng)極少。各房型大致占比為：1房占80%，2房占18%，3房占2%；去化結(jié)構(gòu)：1房為去化主力，其中40-60平米面積段一房產(chǎn)品去化最為良好，二房產(chǎn)品的去化集中于60-90㎡；總價區(qū)間看，20-30萬的1房和30-45萬之間的二房為去化主力；價格結(jié)構(gòu)：從單價看，主要集中在4700-6100元/平米，從總價看，1房總價主要集中在16-36萬，2房的總價主要集中在34-50萬之間，3房的總價集中在56-75萬之間；市場特征：在全市范圍來看，多數(shù)項目小戶型公寓類產(chǎn)品去化量和去化速度較好，本項目開發(fā)公寓類產(chǎn)品具有一定可行性；但是項目所處區(qū)域一房產(chǎn)品在城中村改造項目個案的影響下存在較大庫存，存在惡性競爭的威脅;房型面積區(qū)間㎡標(biāo)準(zhǔn)面積㎡套數(shù)套數(shù)比建筑面積㎡面積比備注一房

30-403584940%2970734%采用精裝40-5045127360%5729366%小計

2122100%87000100%公寓價格定位利用市場比較法得出萬達(dá)公寓產(chǎn)品目前的比準(zhǔn)價格：項目比準(zhǔn)價格：5091元/㎡比對項目一房銷售均價權(quán)重權(quán)重均價中原新城515520%1031升龍國際中心526540%2106亞星城市山水488640%1954比準(zhǔn)均價5091明年入市價格暫時按照自然增長率（約等于GDP的增長率）計算：則：價格需調(diào)整為5091*（1＋8%）＝5498區(qū)域價格增長：

按照溢價3%計算，則項目整體均價為：

5498*（1+3%)=5662

按照500元/㎡的裝修價計算，項目公寓產(chǎn)品入市價定為：6162元/㎡公寓（毛坯）交房標(biāo)準(zhǔn)外墻內(nèi)墻頂棚地面門窗廚房衛(wèi)生間陽臺電梯其他涂料或瓷磚、面磚混合砂漿混合砂漿水泥砂漿抹面（廚房、衛(wèi)生間加做防水層）配入戶防盜門，戶內(nèi)預(yù)留門洞，對講單元門；陽臺門、外裝為塑鋼或鋁合金預(yù)留上下水接口預(yù)留上下水接口地面混合砂漿抹面品牌電梯公共樓梯間墻面及頂棚采用仿瓷涂料，公