天竺保稅區(qū)項目投資價值分析

天竺保稅區(qū)項目投資價值分析

北京土地市場供應匱乏，加之禁限目錄的出臺，開發(fā)商對核心區(qū)地塊的爭奪更加激烈；成交方面，成熟核心區(qū)域稀缺性表現明顯，價格及去化速度均有保證（金融街、望京）；非核心區(qū)域及概念發(fā)展中區(qū)域的去化差強人意（石景山、大興）；1、一手在售辦公市場分析2016年上半年同比2015年上半年：供應面積為92.26萬/㎡，同比增加70%；成交面積達67.82萬/㎡，同比上漲98%；成交均價為26133元/㎡，同比增幅達10%；供需兩旺，量價齊升，市場呈現上升態(tài)勢：供應量與成交量均較去年同期水平增加明顯，成交價格達26133元/㎡，同比增幅達10%以上，市場整體向上。一手在售辦公市場供需分析豐臺石景山大興通州豐臺朝陽通州供應特征：主要位于非核心商務區(qū)及近郊區(qū)域，集中于豐臺、石景山、大興、通州等新興區(qū)域，且供應產品多為高層辦公產品，企業(yè)獨棟較為稀缺（主要供應于非核心商務區(qū)）；成交特征：集中于朝陽、豐臺和通州，客戶主要集中在IT通信、咨詢顧問、文化傳媒、制造/出版、金融保險以及對外貿易等行業(yè)；供需特征：核心商務區(qū)項目因其稀缺屬性，備受追捧，除朝陽區(qū)外，其余各區(qū)域均呈現供大于求狀態(tài)；一手在售辦公市場供需特征朝陽區(qū)太陽宮地塊占地0.95萬㎡；建面3.65萬㎡樓面價：46337元/㎡朝陽區(qū)北土城地塊占地1.83萬㎡；建面11.9萬㎡樓面價：34757元/㎡大興區(qū)黃村鎮(zhèn)地塊占地4.51萬㎡；建面12萬㎡樓面價：40615元/㎡門頭溝龍泉鎮(zhèn)地塊占地8.26萬㎡；建面26.3萬㎡樓面價：39800元/㎡石景山區(qū)蘋果園地塊占地3.52萬㎡；建面12.33萬㎡樓面價：28697元/㎡豐臺區(qū)花鄉(xiāng)四合莊地塊占地4.0萬㎡；建面11.8萬㎡樓面價：28983元/㎡房山區(qū)拱辰街道地塊占地11.2萬㎡；建面22.6萬㎡樓面價：27938元/㎡二環(huán)三環(huán)四環(huán)五環(huán)從地塊成交趨勢來看，主要集中于五環(huán)外，且商辦用地“面粉”接近“面包”。商辦市場將進入“8萬+”時代，加之禁限令的出臺，核心區(qū)未來供應嚴重不足，產品極為稀缺，本案所屬的中央商務區(qū)目前帶來的投資回報與地塊價值將再攀高峰！商辦土地成交統(tǒng)計北京辦公租賃市場延續(xù)平穩(wěn)向上走勢。年內多個新項目的入市帶來大量新增可租賃空間，核心區(qū)域需求較為旺盛，在租金平穩(wěn)上升的態(tài)勢下，空置率進一步下降；2、租賃辦公市場分析可租賃面積及空置率(順義租金分析)北京市場整體第二季度較第一季度可租賃面積下降約為25萬㎡，空置率也由一季度的6.7%降至4.8%；租賃市場整體活躍向上；其中燕莎區(qū)域因大量新增供應導致空置率上升；望京酒仙橋因其相對較低的租金水平及優(yōu)質產品品質，成交活躍，空置率明顯下降。3、項目周邊市場分析項目名稱交房時間經營模式租金均價現狀綠地2016/9可租可售寫字間3.0商

業(yè)5.524000已銷售70%萬科2016/9可租可售寫字間2.8商

業(yè)5.025000D#簽約2000平方米貿易基地2015年初可租可售寫字間3.0商

業(yè)1.524000銷售四棟租賃四棟項目對比優(yōu)勢政策優(yōu)勢：服務優(yōu)勢：劣勢整租整售，產品類型單一；配套服務缺失，商業(yè)部分主要位于地下（下沉廣場），功能單一，主要用于入駐企業(yè)的產品展示、體驗；屬于保稅區(qū)內項目，對入駐企業(yè)行業(yè)要求要去嚴格，企業(yè)需經海關及管委會審查通過方可入駐，企業(yè)入駐后也也需要在多方面接受雙方監(jiān)管。周邊分布綠地啟航國際項目類型：商務綜合體項目位置：順義區(qū)后沙峪枯柳樹環(huán)島順平路與火寺路交匯處建筑面積：199596平米租

賃：2.6元/天/平米（含物業(yè)費）項目定位：新國門商圈核心全資源商業(yè)廣場項目簡介：綠地·順義啟航國際雄踞空港經濟開發(fā)區(qū)、中關村臨空國際、高新技術產業(yè)帶三產交匯之地；擁有甲級寫字樓，服務式公寓，MAX商業(yè)街區(qū)等多種業(yè)態(tài)，140-2100平米甲級寫字樓集群，花園式的商務場所，內部知名品牌電梯，網絡地板，集中式新風系統(tǒng)、豐富戶型空間、聯動一卡通停車場管理系統(tǒng)等系列智能化配置。售樓處地址：順義區(qū)后沙峪順平路火寺路交叉口周邊分布天竺萬科中心

項目位置：北京東北五環(huán)外樓棟狀況：共A、B、C、D四棟套

數：413套（B棟整售）裝

修：公共部分精裝修得

房

率：約71%租

賃：2.8元/天/平米（含物業(yè)費）銷

售：25000元/平米物

業(yè)

費：13.5元/月/平米項目配套：咖啡廳、食堂、健身房、綜合商業(yè)辦公理念：“5L辦公”最新辦公理念。隨著工作在人的活動中時間占比越來越高，辦公建筑需要滿足的需求也就越來越多。“5L辦公”期望給企業(yè)和員工提供更多的空間：商務休閑會談，個人休憩，娛樂健身和生活便利服務的空間，從而在整體上組成一個很“活”的辦公樓。周邊分布航城廣場樓盤位置：順義順平路航港大廈南側隔路相望 開發(fā)商：北京宏遠航城房地產開發(fā)有限公司物業(yè)費：14.56元/平米/月租

賃：2元/天/平米（含物業(yè)費）建筑面積：173320.67平米

綠化率：30.1%容積率：3.0停車位：1:1；共1195個，其中地上106,地下1089樓盤簡介：由北京宏遠航城房地產開發(fā)有限公司投資，17萬平方米空港都市綜合體，融合5A寫字樓，商業(yè)，酒店SOHO辦公，等多種城市業(yè)態(tài)與一體。17萬平方米多元國際城，低容積率，實現了低密度辦公，多功能商務，商業(yè)休閑等多形態(tài)復合，約4萬平方米精致MINI空間，展現出精英商務氣質，5A寫字樓，多元商業(yè)，全面致力國際風范的打造。周邊分布旭輝空港中心

項目位置：東北五環(huán)首都國際機場北側，海關大廈旁。占地面積：4.7萬平米，總建面12萬平米，物業(yè)費：8.98元/月/平米租

賃：2元/天/平米（含物業(yè)費）占地面積：34640平米建筑面積：120865平米綠化率：30%容積率：3最新動態(tài)：旭輝空港中心占地面積4.7萬平米，總建筑面積12萬平米，寫字樓建筑面積10339平米，總層數12層，地上11層，地下1層，層高3.5米，標準層2000平米，開間面積50-2000平米。周邊分布航港國際

項目地點:航港國際大廈位于北京首都機場綜合保稅區(qū)東側，首都機場T2/T3跑道北端。占地面積：30000平米建筑面積：120000平米租

賃：3.5元/天/平米（含物業(yè)費）凈層高：4.5米電梯：12部網絡：光纖、水平網線車位：地上600個，地下600個樓內配套：銀行、機場地面服務、郵局、咖啡廳、便利店、商務中心等綜合商務配套、生活配套分析投資關注要素，對項目價值進行體系構建，項目價值體系強力支撐投資要素；4、項目投資價值分析

北京天竺綜合保稅區(qū)集口岸通關、保稅物流、出口加工等功能于一體，享有“保稅、免稅、免證”政策，并優(yōu)化整合了國內不同海關特殊監(jiān)管區(qū)域的政策優(yōu)勢，是北京目前唯一的海關特殊監(jiān)管區(qū)域，也是目前國內開放程度最高、功能最齊全、政策最優(yōu)惠、通關最便捷的海關特殊監(jiān)管區(qū)域。項目概況北京天竺綜合保稅區(qū)項目規(guī)劃投資要素物業(yè)服務地段區(qū)位回報率產品品質投資門檻/性價比項目投資要素分析投資風險判斷一個物業(yè)是否具備投資價值：核心區(qū)位，黃金地段；稀缺產品，優(yōu)良規(guī)劃；品牌開發(fā)，優(yōu)質服務；投資門檻低，性價比高；高回報率，低風險；高品質產品低風險，高回報

北京天竺綜合保稅區(qū)作為海關特殊監(jiān)管區(qū)域的最高形式，是跨國公司設立國際采購與分銷中心、物流中心、信息中心、金融中心、服務中心及地區(qū)總部的重要依托，也是促進北京市加工貿易轉型升級、保持對外貿易穩(wěn)定增長的重要平臺。北京天竺綜合保稅區(qū)項目位置圖項目平面布局圖建筑行政：倉儲綜合樓建筑用地面積：56665平米總建筑面積：192562平米（地上112763平米、地下79799平米），共4個區(qū)域共28棟。綠化率15%，綠化面積8500平米。與2012年5月開始建設，與2014年8月竣工開園。中心每棟樓1500-7800平米地下室配套下沉景觀庭院、藝術品庫房、人防工程及地下車庫。國際文化貿易企業(yè)集聚中心各區(qū)面積A區(qū)樓號編號總面積A1136242.51A2154680.05A3143127.03A462774.15A552046.45A644130.13A771660.59A882557.82B區(qū)樓號編號總面積B1115540.56B2124908.46B3104369.82B492623.50B532896.42B622449.95B718046.62C區(qū)樓號編號總面積C