四藥廠定位推廣報告(終稿)194223270

第四制藥廠項目

整體報告報告內容1234567報告內容框架辦公產品定位商業(yè)產品定位項目規(guī)劃建議項目租金預判招商策略及后期經營建議辦公市場研究辦公市場研究項目基本信息舊廠房市場研究創(chuàng)意產業(yè)市場研究常規(guī)辦公樓市場研究項目基本信息項目全覽圖項目地址：長陽路1500號占地面積：46983平米建筑面積：50086平米建筑單體：90余幢物業(yè)歷史：德系百年建筑物業(yè)信息區(qū)域環(huán)境調研項目東面的為黃興路高架，連接虹口、浦東，且在項目南部即有上高架的河間路匝口，交通優(yōu)勢明顯；項目北部的天華橡膠廠，近年內計劃改造（具體方案不詳），將有效提高項目未來的整體形象和檔次；項目西面為海上新東坊，07年底開始招商，但目前項目因某些原因，對外招商中止；項目南部為雙陽路（四車道），為楊浦傳統(tǒng)的商業(yè)街，商業(yè)氛圍濃厚，利于本案的商業(yè)和人流的聚集。破敗的天華橡膠廠黃興路高架及河間路匝口已經招商的新東坊熱鬧的雙陽路周邊環(huán)境交通環(huán)境連接虹口、楊浦、浦東大連路隧道8連接楊浦、浦東、崇明翔殷路隧道7距本案步行15分鐘M4大連路站6大木橋路-藍村路站地鐵四號線5高架入口，通浦東河間路4傳統(tǒng)商業(yè)街周家嘴路3商業(yè)氛圍較濃，四車道長陽路2連接虹口、浦東，連通市中心黃興路高架1備注路名編號本案周邊公交路線較多，22、33、137、8、538等數(shù)十條公交線路。交通要道密集，加強了本案與周邊區(qū)域的聯(lián)動，有效擴大了項目的輻射范圍共康新村-航頭鎮(zhèn)地鐵十八號線12漕河涇-金橋地鐵十二號線11上海西站-綠科路地鐵十號線10市光路-浦江鎮(zhèn)地鐵八號線9本案145768楊浦大橋2381812復興島控江路周家嘴路平涼路雙陽路楊樹浦路大連路江浦路黃興路高架本案東外灘現(xiàn)代觀光旅游休閑區(qū)國際航運服務中心總部研發(fā)集聚區(qū)環(huán)島生態(tài)生活區(qū)創(chuàng)業(yè)園區(qū)長陽路創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)都市型產業(yè)經濟園區(qū)區(qū)域規(guī)劃大連路控江路現(xiàn)代服務業(yè)——

大連路——總部研發(fā)聚集區(qū)；軍工路——創(chuàng)業(yè)園區(qū)；長陽路——創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)；平涼路——都市型產業(yè)經濟園區(qū)，并于復興島的環(huán)島生態(tài)生活區(qū)、東外灘現(xiàn)代觀光旅游休閑區(qū)以及楊樹浦路的國際航運服務區(qū)連為一體，整體改變傳統(tǒng)工業(yè)楊浦的形象，成為展示工業(yè)遺產、歷史鑒證和濱江創(chuàng)意產業(yè)的現(xiàn)代科技區(qū)。其中：長陽路創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)——依托長陽路的區(qū)域優(yōu)勢以及周邊傳統(tǒng)的產業(yè)，把長陽路定位為創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)用以，改善和利用老廠房的價值，提升區(qū)域的整體形象和檔次。目前該路段已出現(xiàn)匯星創(chuàng)意園、海上新東坊、中紡工業(yè)園、銘大創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)等項目舊廠房市場研究上海產業(yè)結構重心從第二產業(yè)轉移到第三產業(yè)，工廠外遷；市中心土地價格成倍攀升，工業(yè)廠房的產值已經無法承受市中心低容積率廠房的租賃成本。舊廠房功能的改變成為歷史的必然結果。改造動因一一、城市產業(yè)升級

“謹慎的城市更新”

從20世紀70年代起，歐洲開始特別重視舊建筑的保護、改造和再利用。文物建筑和普通的舊建筑，都是構成地方特征和維系原有社會經濟文化延續(xù)的載體。在舊建筑改造上，遵循“舊如舊，新如新，控制體量，改善功能”的方針。當城市意識到推土機式的舊城改造對舊城結構肌理尺度，對歷史文化毫無保留的摧殘時，修舊如舊的理念悄然滲入市中心的就廠房改造中。二、修舊如舊的潮流改造動因二從統(tǒng)一單調的產品到符合不同人群需求的個性化產品ＳＯＨＯ兼?zhèn)渚蛹遗c辦公功能ＬＯＦＴ大尺度，隨意空間標準辦公樓三、特殊需求崛起改造動因三上海共有130余處舊廠房，未盤活閑置在各個角落的舊工廠，這些項目大多占據(jù)市中心優(yōu)越地段，集中分布在市中心靜安、盧灣、黃埔、長寧等區(qū)，而楊浦區(qū)作為上海老廠房存量較大的區(qū)域之一，未來將成為新增老廠房改造項目的集中供應地之一。上述舊廠房物業(yè)中其中，由空置廠房變身而成創(chuàng)意園區(qū)的共有75處，截至07年12月，上海市創(chuàng)意產業(yè)中心共分4批授牌78家（含3家被摘牌的園區(qū)）創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)，總建筑面積超過100萬平方米。舊廠房改造上海舊廠房改造項目分布上海主要舊廠房改造項目分布八號橋創(chuàng)意產業(yè)孵化園創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)設計行業(yè)藝術團體建筑行業(yè)創(chuàng)意產業(yè)基地四行倉庫信和紗廠離合器廠遠東屠宰場紫光機械廠舊廠房創(chuàng)意產業(yè)創(chuàng)意行業(yè)舊廠房物業(yè)在目前市場的表現(xiàn)形式集中體現(xiàn)為創(chuàng)意產業(yè)市場解讀創(chuàng)意產業(yè)市場研究個人創(chuàng)造力……技能和天分……知識和產權……創(chuàng)造出——財富活動的產業(yè)全球業(yè)績360億美元全球市場占有率約82.5%全球業(yè)績400億美元全球市場占有率約95%全年交易金額169億RMB注冊會員超過3000萬人全球業(yè)績340億美元全球個人電腦市場占有率16%全年產值達400億美元世界電影之都的美譽全球發(fā)行量為11600萬冊單集電影收益達9.174億美元全年銷售業(yè)績3.586億美元同時在線人數(shù)超過300萬人何謂創(chuàng)意產業(yè)國外國內上海自發(fā)形成藝術聚集區(qū)Loft+Soho詳細研究創(chuàng)意產業(yè)表現(xiàn)國外的創(chuàng)意產業(yè)表現(xiàn)形式——LOFT+SOHO魯爾區(qū)是德國最大的工業(yè)區(qū),也是世界最重要的工業(yè)區(qū)之一。20世紀60年代，魯爾區(qū)開展了全面的區(qū)域整治工作，至今已取得明顯成效，是德國區(qū)域整治中最成功的實例，也為傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)的改造作了有益的嘗試。倫敦東區(qū)自上世紀20年代就有年輕的作家、美術家和音樂家。隨之又引來一批年輕的新銳設計師把工作室搬到這里，迅速成為國際知名的藝術家聚集地。尤其東區(qū)城市邊緣的霍克斯頓，更是藝術家和設計師扎堆的地方。形成了一個頗有規(guī)模的群落并帶動了畫廊、酒吧、咖啡吧、俱樂部、飯店陸續(xù)建立。巴黎的蒙瑪特高地是藝術家聚集的地方。畢加索、凡高、德加、盧梭、雷諾阿、勞特、雷克……因為房租便宜，吸引了很多藝術家在這里。當藝術家成名后，蒙瑪特高地也出名了，成為巴黎著名的富人區(qū)。紐約蘇荷區(qū)從工業(yè)中心到金融中心的轉型，大量空置廠房租金低廉，居住者完全可以根據(jù)自己的審美對空間進行布置和改造，漸漸成為藝術家聚集的地方并產生了一批商業(yè)上成功的藝術家。蘇荷區(qū)由于藝術家的存在迅速形成廣泛影響，一些大畫商和大收藏家們也不得不到蘇荷區(qū)來開辦畫廊、收集作品。國外創(chuàng)意產業(yè)國內初創(chuàng)的創(chuàng)意產業(yè)園——自發(fā)形成的藝術家集中區(qū)杭州LOFT49號視覺藝術園前身為杭州化纖廠改造。自發(fā)集中的以藝術、廣告等視覺藝術領域的園區(qū)。地處杭州市郊。園區(qū)面積20000平方米。北京798工廠前身為是華北無線電器材聯(lián)合廠三分廠。自發(fā)集中的藝術、廣告、畫廊等視覺藝術領域的創(chuàng)造者及企業(yè)。位于北京郊區(qū)。整體面積60000平方米。國內創(chuàng)意園區(qū)研發(fā)設計創(chuàng)意軟件服務—基礎軟件服務、應用軟件服務、其他軟件服務計算機系統(tǒng)服務互聯(lián)網信息服務工藝品制造—雕塑工藝品、金屬工藝品、漆器工藝品、花畫工藝品。。。玻璃及陶瓷品制造—日用玻璃品及玻璃容器制造、日用陶瓷品制造、園林陳設藝術及其他陶瓷品制造研究與試驗發(fā)展廣告與知識產品服務—廣告業(yè)、知識產權服務業(yè)其他專業(yè)技術服務（動漫、服裝設計等）建筑設計創(chuàng)意專業(yè)技術服務業(yè)——工程管理服務、工程勘察設計、規(guī)劃管理公共設施管理業(yè)——城市綠化管理建筑裝飾業(yè)*分類標準依據(jù)“上海市創(chuàng)意產業(yè)中心”對創(chuàng)意產業(yè)的分類共五大類，二十五中類上海創(chuàng)意產業(yè)-分類文化傳媒創(chuàng)意新聞出版業(yè)—新聞業(yè)、出版業(yè)廣播、電視、電影和音像業(yè)—廣播、電視、電影制造、音像制作文化藝術業(yè)—文藝創(chuàng)作與表演、博物館、其他文化藝術咨詢策劃創(chuàng)意商業(yè)服務業(yè)—市場調查、社會經濟咨詢、其他專業(yè)咨詢、會議及展覽服務、其他未列明的商務服務證券分析與咨詢保險輔助服務計算機服務業(yè)—其他計算機服務，主要為咨詢活動軟件業(yè)—其他軟件服務，主要為軟件咨詢服務科技交流與推廣服務業(yè)—科技中介服務、其他科技服務文化藝術經紀業(yè)—文化藝術經紀代理時尚消費創(chuàng)意居民服務業(yè)—理發(fā)及美容保健服務、婚慶服務、攝影擴映服務娛樂業(yè)—室內娛樂業(yè)、休閑健身娛樂活動商業(yè)服務業(yè)—旅行服務公共設施管理業(yè)—游覽景區(qū)服務上海創(chuàng)意產業(yè)分類*分類標準依據(jù)“上海市創(chuàng)意產業(yè)中心”對創(chuàng)意產業(yè)的分類上海創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)分類（授牌園區(qū)第一批）研發(fā)設計創(chuàng)意建筑設計創(chuàng)意文化傳媒設計咨詢策劃創(chuàng)意時尚消費創(chuàng)意田子坊√√8號橋√√創(chuàng)意倉庫√√√天山軟件園√√傳媒文化園√√√樂山軟件園√√時尚產業(yè)園√√√虹橋軟件園√√工業(yè)設計園√√√旅游紀念品中心√√√靜安現(xiàn)代產業(yè)園√√√周家橋√√√文化創(chuàng)意產業(yè)基地√√√設計工廠√√M50√√√*紅色標識為核心行業(yè)，綠色標識為主要行業(yè)（下同）上海創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)分類（授牌園區(qū)第二批）研發(fā)設計創(chuàng)意建筑設計創(chuàng)意文化傳媒設計咨詢策劃創(chuàng)意時尚消費創(chuàng)意卓維700√√昂立創(chuàng)意設計園√√同樂坊√√海上?！獭虅?chuàng)意聯(lián)盟產業(yè)園√√√√2577創(chuàng)意大院√√√√X2數(shù)碼徐匯√√√√建筑設計工場√√天地園√√車博匯√√√德鄰公寓√√合金工廠√√√馬利印象√√√尚街LOFT√√√逸飛創(chuàng)意街√√√上海創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)分類（授牌園區(qū)第三批）研發(fā)設計創(chuàng)意建筑設計創(chuàng)意文化傳媒設計咨詢策劃創(chuàng)意時尚消費創(chuàng)意東紡谷√√空間188√√尚建園√√√旅游紀念品設計大廈√√√智慧橋√√√通利園√√√創(chuàng)邑·河√√√創(chuàng)邑·源√√√數(shù)娛大廈√√√西岸創(chuàng)意園√√√√湖絲?！獭獭汤蠄龇弧獭獭獭叹G地陽光園√√√√優(yōu)族173√√√新十鋼√√√研發(fā)設計創(chuàng)意建筑設計創(chuàng)意文化傳媒設計咨詢策劃創(chuàng)意時尚消費創(chuàng)意華聯(lián)創(chuàng)意廣場√√√98創(chuàng)意園√√E倉√√√尚都里√√外馬路倉庫√√√匯豐√√智造局√√老四行倉庫√√√√新慧谷√√√√中環(huán)濱江128√√√√孔雀園（在建）√√靜安創(chuàng)意空間√√√√時尚品牌會所√√√原弓藝術倉庫√√上海創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)分類（授牌園區(qū)第四批）研發(fā)設計創(chuàng)意建筑設計創(chuàng)意文化傳媒設計咨詢策劃創(chuàng)意時尚消費創(chuàng)意物華園√√建橋69√√金沙谷√√文定生活√√√SVA越界√√√√名仕街√√√√梅地亞1895√√√3樂空間√√√南蘇河√√√SOHO麗園√√√古北鑫橋√√第一視覺創(chuàng)意廣場√√√臨港國際傳媒產業(yè)園√√√上海創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)分類

8號橋（建筑設計類）X2（數(shù)碼IT類）SVA越界（中小企業(yè)總部）

智造局（外包行業(yè)類）筑園（建筑裝修類）M50（視覺藝術類）天山時尚園（服裝設計類）上海創(chuàng)意產業(yè)-經典案例8號橋項目原址：上海汽車制動器廠項目地址：建國中路8號建筑規(guī)模：30000平（共2期）產業(yè)定位：建筑設計及室內設計行業(yè)代表客戶：HMA、SOM設計公司項目掛牌：上海第一批創(chuàng)意產業(yè)基地企業(yè)背景：港資背景，原新天地團隊黃翰鴻領導，股東內有香港著名導演冼杞然其它信息：上海第一個以產業(yè)園性質經營的產業(yè)園區(qū)，是市政府在上海打造創(chuàng)意產業(yè)園的示范項目，近期融資成功并著手繼續(xù)發(fā)展創(chuàng)意產業(yè)園及購物中心管理項目的連鎖發(fā)展X2項目原址：上海亞華印刷機械廠項目地址：茶陵北路20號

建筑規(guī)模：13000平產業(yè)定位：IT數(shù)碼建筑設計媒體及藝術項目掛牌：上海第二批創(chuàng)意產業(yè)基地企業(yè)背景：攜程之力山投資及紅衫基金其它信息：徐匯區(qū)打造數(shù)碼徐匯，著力支持的創(chuàng)意型數(shù)碼園區(qū)智造局項目原址：上海紫光機械廠項目地址：蒙自路169號建筑規(guī)模：總建面積約2.3萬平米產業(yè)定位：現(xiàn)代化服務外包產業(yè)項目掛牌：上海市第四批創(chuàng)意產業(yè)基地商業(yè)運營：上海史坦舍商務服務有限公司項目租金：4-7元/平米/天其他信息：盧灣區(qū)被列為中國服務外包基地上海示范區(qū)，而智造局位于盧灣區(qū)政府著力打造推進的核心區(qū)域，是上海史坦舍商務服務有限公司投資、經營管理，盧灣區(qū)政府大力扶持的國際外包服務產業(yè)園項目。M50項目原址：信和紗廠（信和棉紡廠、上海第十二毛紡廠、春明麻紡廠）項目地址：莫干山路50號建筑規(guī)模：總建面積約4.1萬平米產業(yè)定位：視覺藝術、服裝設計、廣告影視代表公司：司馬青工作室、譚行健工作室項目掛牌：上海第一批創(chuàng)意產業(yè)基地開發(fā)商：上海紡控集團其他信息：民族紡織印染的興起和發(fā)達區(qū)域，且開發(fā)商在紡織行業(yè)具有極深背景，借助此產業(yè)背景衍生的服裝設計類創(chuàng)意業(yè)，并在市政府的大力支持下，形成時尚藝術的設計中心。天山時尚園項目原址：上海離合器廠項目地址：天山路1718號產業(yè)主題：服裝設計/時尚藝術/品牌發(fā)布企業(yè)背景：中國服裝設計師協(xié)會+東華大學服裝藝術學院+長寧區(qū)政府共同建設項目規(guī)模：10000平方米項目租金：2元/平方米/天項目功能：創(chuàng)意辦公+商務配套+會所項目說明：項目以建設國際服裝產業(yè)界的信息互動、專業(yè)設計、品牌發(fā)布、產品研發(fā)、人才培 訓等專業(yè)技能性發(fā)展平臺為目標。

SVA越界項目原址：上海金星電視機廠項目地址：田林路140號建筑規(guī)模：總建面積約13.8萬平米產業(yè)定位：多主題形態(tài)項目掛牌：上海第四批創(chuàng)意產業(yè)基地設計公司：阿特金斯產品功能：商務辦公、創(chuàng)意產業(yè)、商務休閑、活動發(fā)布其他信息：SVA越界是上海目前獲得授牌的最大創(chuàng)意產業(yè)園之一，集休閑商業(yè)、創(chuàng)意產業(yè)、商務服務于一體，應漕河涇產業(yè)升級之勢而變，由上海錦和置業(yè)與SVA集團聯(lián)手打造，將改造成為國際化時尚商業(yè)綜合街區(qū)。筑園項目原址：上海建材商城項目地址：宜山路407號建筑規(guī)模：總建3萬余平米產業(yè)主題：時尚建材、創(chuàng)意生活項目掛牌：上海第二批創(chuàng)意產業(yè)基地管理公司：上海尚建園管理公司（上海盛融投資有限公司；時尚生活中心有限公司、上海建材總公司共同組建）產品功能：辦公、展示、特色零售、活動發(fā)布其他信息：借助宜山路建材一條街的產業(yè)氛圍及香港時尚生活中心的商業(yè)運營管理能力，形成國際流行的創(chuàng)意家居生活用品和時尚建材的咨訊平臺，以及創(chuàng)意家居和建材的展示及商務洽談中心，并成為國際時尚生活環(huán)境的體驗性場所。某一小類聚集性強（80%以上）聚集性弱（無明顯聚集性）強弱創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)中等2~3中類行業(yè)比例50%以上建筑設計工場筑園東紡谷M501933老場坊上海時尚園SVA越界2577創(chuàng)意大院市場份額小市場主流上海創(chuàng)意產業(yè)特性研究80%以上為紡織類研究、檢測、銷售、設計等公司紡織研究所所在地，目前仍有相關紡織行業(yè)背景

95%以上企業(yè)為建筑設計類公司位于同濟大學校區(qū)旁，借助于同濟的建筑設計底蘊及氛圍90%企業(yè)為建筑、家居類公司；處于宜山路建材一條街筑園（產業(yè)高度集中代表）項目原址：上海建材商城項目地址：宜山路407號建筑規(guī)模：占地2.1萬平米，總建3萬余平米，4棟2~6層建筑；一期1.9萬平米，二期1.4萬平米產業(yè)主題：時尚建材、創(chuàng)意生活產品功能：辦公、展示、特色零售、活動發(fā)布項目租金：4~5元/平米/天（辦公）筑園東紡谷建筑設計工場先天“基因”是決定園區(qū)產業(yè)聚集性強弱的關鍵既是機會也是束縛設計類為主，但無明確規(guī)劃總建面積約3萬平米多元化主題總建面積10萬平米SVA·越界2577建筑大院2577創(chuàng)意大院（產業(yè)集中度一般的代表）項目原址：中國人民解放軍七三一五工廠項目地址：龍華路2577號建筑規(guī)模：總建面積約4萬平米產業(yè)定位：多主題形態(tài)產品功能：商務辦公、創(chuàng)意產業(yè)、商務休閑、活動發(fā)布租金報價：3~4元/平米/天（辦公）缺乏先天條件、受體量影響市場優(yōu)勝劣汰形成的多主題產業(yè)無聚集性！行業(yè)有何特征？聚集性強弱僅是一種表現(xiàn)形式并不直接體現(xiàn)經營好壞尚街Loft主題定位：“科技與時尚”

入駐企業(yè)：歐萊雅中國、魔方投資、地鐵傳媒、彤悅網絡、炫貝傳媒、蝶億公關、智動傳媒、觀宏咨詢、百威中國……*主題定位為該項目官方對外發(fā)布的定位方向（下同）；紅色標識為符合該主題定位行業(yè)，綠色標識為不符合該主題定位但屬于創(chuàng)意產業(yè)行業(yè)，藍色標識為非創(chuàng)意產業(yè)行業(yè)。（下同）2577設計大院主題定位：創(chuàng)意設計為核心，建成市場服務、人才交流、設備交易和展示發(fā)布4個基礎平臺

入駐企業(yè)：上海東方文化發(fā)展中心、上海精文投資有限公司、上海美術家協(xié)會、德國FoxRetailGroup設計展示、Blogbus網絡、SunPower城市規(guī)劃設計……上海創(chuàng)意產業(yè)行業(yè)特性研究創(chuàng)邑·河主題定位：多媒體產業(yè)、環(huán)境藝術設計、影視廣告設計制作、視覺藝術、動漫、游戲軟件設計等企業(yè)，將數(shù)字技術這一理念引入創(chuàng)意產業(yè)的新型企業(yè)，共同為“數(shù)字長寧”增加新的理念。入駐企業(yè)：紫禁之巔廣告、超前多媒體、極成裝潢、永遠企業(yè)、香港風車、回唐廣告、飛弋設計、林明弘工作室、飛來飛去多媒體……8號橋主題定位：匯集與創(chuàng)意相關的各行各業(yè)，并且不斷發(fā)展，衍生。無論是建筑設計，園區(qū)規(guī)劃還是活動策劃，創(chuàng)造最新的創(chuàng)意園區(qū)模式。入駐企業(yè)：SOM、HMA、沃鷹資本、凱達環(huán)球建筑、卉洲服飾、意訊裝飾設計、唯晶信息科技、游龍民間藝術中心、PPS數(shù)字后期制作、峻樺廣告、偉灝貿易、工業(yè)開發(fā)區(qū)招商中心……創(chuàng)邑·源主題定位：多媒體技術，數(shù)碼長寧

入駐企業(yè)：可·當代藝術中心、藍雪數(shù)碼科技、宇洋建筑設計、圣灃設計、盛陽廣告、卡通派數(shù)碼、拉貝家具、飛酷數(shù)碼、廣告?！璛2數(shù)碼徐匯主題定位：以數(shù)字娛樂內容供應商為服務對象，打造數(shù)碼娛樂供應商產業(yè)鏈。入駐企業(yè)：紅杉基金、科集信息技術、鋒芒信息技術、尚谷科技、湃諾建筑設計、源誠文化、辰光公關咨詢……智造局主題定位：國際服務外包產業(yè)園

入駐企業(yè)：埃特公關咨詢、帝歐咨詢、集博投資、禾美堂企業(yè)形象設計、弘誠良行投資、奧派景觀設計、寶路電子、中僑會展……田子坊主題定位：中西方的文化交融碰撞的藝術街。入駐企業(yè)：杰米陶藝工作室、古著服飾、漢源文化爾冬強藝術中心、酷卡互動、摩克室內設計咨詢、lST建筑室內設計、奇圣電腦科技、世大信息咨詢有限公司……創(chuàng)邑·河創(chuàng)邑·源周家橋創(chuàng)意基地X2數(shù)碼徐匯尚街Loft八號橋智造局設計工廠2577設計大院………符合定位行業(yè)創(chuàng)意產業(yè)外行業(yè)不符合定位屬于創(chuàng)意產業(yè)行業(yè)

構成主體分布分散分布分散，無明顯聚集性，地段對其影響不是主要影響因素產業(yè)發(fā)散產業(yè)無明顯聚集性，不直接體現(xiàn)經營好壞程度行業(yè)離散有主題概念，但行業(yè)無鮮明限制，市場自由組合為主上海創(chuàng)意產業(yè)市場表現(xiàn)常規(guī)企業(yè)制造、貿易、航運等創(chuàng)意企業(yè)設計、傳媒、IT信息租金敏感度高，即使老廠房改造成創(chuàng)意產業(yè)園，仍然難以規(guī)避地段和建筑的劣勢，而放棄選擇本案租金敏感度低，一旦老廠房改造成創(chuàng)意產業(yè)園，滿足企業(yè)對于空間和環(huán)境的需求，租金將不成為其考量的首要條件價值不能得到認可可以實現(xiàn)產品價值客戶對創(chuàng)意園區(qū)的認識創(chuàng)意產業(yè)園

PK

常規(guī)辦公樓地段建筑聚集辦公價值三要素產品判別地段商務敏感度不高非商務聚集區(qū)亦可商務敏感度較高成熟商務區(qū)認可度高……創(chuàng)意產業(yè)園常規(guī)辦公樓創(chuàng)意產業(yè)園的地段因素對物業(yè)價格的影響較普通寫字樓相比有所弱化<內環(huán)內靜安現(xiàn)代產業(yè)園2.5~3元/平米/天內環(huán)外2577創(chuàng)意大院3.5~4元/平米/天地段并不能阻礙創(chuàng)意產業(yè)園對企業(yè)的吸引力相同區(qū)域內的X2與之俊大廈建筑外部形象富含創(chuàng)意動感內部LOFT空間充滿想象強調自由靈性外立面商務感濃厚內部格局標準劃一注重硬件品質……創(chuàng)意產業(yè)園常規(guī)辦公樓創(chuàng)意產業(yè)園以激發(fā)企業(yè)員工靈感創(chuàng)造價值常規(guī)辦公樓通過硬件品質提升企業(yè)形象1933老場坊項目原址：上海工部局宰牲場項目地址：虹口區(qū)沙涇路10號建筑規(guī)模：總建面積約3.17萬平米產業(yè)定位：設計類相關產業(yè)設計師：巴爾弗斯產品功能：商務辦公、創(chuàng)意產業(yè)、商務休閑、活動發(fā)布項目特點：產品極具奇特性及稀缺性項目租金：$1.0元/平米/天起依靠獨特的產品形態(tài)創(chuàng)造并提升價值聚集提供平臺自發(fā)形成內聚新興的辦公模式依托外部形成行業(yè)外聚傳統(tǒng)的辦公模式……創(chuàng)意產業(yè)園常規(guī)辦公樓創(chuàng)意產業(yè)園更多的是依托同類型企業(yè)自發(fā)整合，達到聚集效應。而常規(guī)辦公樓一定要依靠外部條件才能達到聚集，不受掌控<集聚形式：以畫家為代表，自發(fā)形成的視覺藝術設計為中心的集合代表公司：司馬青工作室、譚行健工作室M50創(chuàng)意產業(yè)園項目常規(guī)辦公樓項目產業(yè)定位：鋼鐵貿易企業(yè)集群項目特點：依托寶山鋼鐵產業(yè)，匯聚已有的鋼材貿易企業(yè)，并依托發(fā)展商的產業(yè)背景資源獲得成功鋼領地理位置條件不佳挑高/挑空是優(yōu)勢所在聚集可以通過自身形成123創(chuàng)意產業(yè)園常規(guī)辦公樓地段敏感度較低地段敏感度較高建筑強調空間環(huán)境建筑注重立面設備憑借內部集聚體現(xiàn)價值依靠外部聚集形成價值園區(qū)特性比較區(qū)隔二者的可控客觀條件：產品因素挑高老廠房獨棟單體建筑本案產品形態(tài)AB常規(guī)多層建筑D首層具有挑空條件的多層建筑C項目產品形態(tài)分析產品形態(tài)創(chuàng)意辦公常規(guī)辦公區(qū)域辦公市場調研項目周邊√

四平路沿線√五角場周邊√控江路沿線√同濟周邊√大柏樹×四川北路沿線×4361257區(qū)域辦公樓分布項目名稱項目位置租金(元/m2/天)售價(元/m2)海運大廈長陽路眉州路1.5-28800中通大廈長陽路黃興路1.2-1.5-龍澤大廈寧國路長陽路1.5-1.810500上海國際家紡家飾中心寧國路平涼路——16000大家紡創(chuàng)意天地平涼路黃興路1.6-2.5—15%10%30%15%30%家紡類醫(yī)藥類城建類航運類其他區(qū)域內辦公企業(yè)行業(yè)分類區(qū)域辦公氛圍較弱，多數(shù)為乙級辦公樓標準，產品陳舊，配置較差部分寫字樓有明確的行業(yè)要求且不對外招租，如城建大廈、遠洋運輸公司大廈等區(qū)域存在較多的老式商住兩用樓，此類物業(yè)的入駐企業(yè)無明顯分類項目周邊市場項目名稱項目位置租金(元/m2/天)家紡大廈四平路臨平北路2.8-3上海商貿大廈四平路臨平北路2.5-3盛泰國際大廈四平路臨平北路2.8-3.3埃力生輕工國際大廈四平路臨平北路2.2-3區(qū)域內辦公企業(yè)行業(yè)分類區(qū)域內物流行業(yè)聚集性相當明顯，其中上海商貿大廈尤為明顯，物流行業(yè)入駐企業(yè)達到80%以上受產品品質和區(qū)位條件影響，租金承受能力有一定提高15%10%5%60%10%貿易類家紡類建筑類物流類其他四平路沿線市場項目名稱項目位置租金(元/m2/天)售價(元/m2)上海平盛大廈淞滬路政通路2.2-2.515000滬東金融大廈淞滬路正通路2.3-2.5—楊浦孵化基地邯鄲路國定路1.8~2.2—富慶國定大廈四平路國定路2.2-2.815500復旦科技創(chuàng)業(yè)園四平路國泰路2.8-3.31700020%10%40%15%15%IT科技類貿易類教育培訓設計咨詢其他區(qū)域內辦公企業(yè)行業(yè)分類區(qū)域產品多數(shù)為近年新增供應，產品品質有明顯提升，且區(qū)位條件較好，租金水平有所提高。IT、軟件、生物能源、知識外包等高科技企業(yè)在數(shù)量上占相對優(yōu)勢。上述行業(yè)所能承受的租金水平明顯處于區(qū)域中的較高水平。五角場周邊市場項目名稱項目位置租金(元/m2/天)上海信息大廈控江路江浦路1.4-1.8衛(wèi)百辛大廈控江路鞍山路2.2-2.4國中大廈大連路控江路1.4-2海上海大連路飛虹路3.5~3.815%25%35%10%15%貿易類IT信息類建筑類教育咨詢其他區(qū)域內辦公企業(yè)行業(yè)分類衛(wèi)百辛大廈內的建筑行業(yè)企業(yè)高達85%上海信息大廈則有60%以上企業(yè)從事信息技術行業(yè)控江路沿線市場項目名稱項目位置租金(元/m2/天)同濟科技大廈國康路46號2.7~3.0設計創(chuàng)意工廠赤峰路四平路2.1-2.4遠洋廣場四平路赤峰路2.3-2.5同濟聯(lián)合廣場彰武路四平路3~3.210%25%15%30%8%12%軟件信息類建筑工程類教育培訓類設計咨詢類經濟金融類其他依托同濟大學優(yōu)勢，建筑設計類聚集性較高產品配置較好的項目，有較好的租金表現(xiàn)。同濟大學周邊市場科技園（研發(fā)，辦公）創(chuàng)智天地廣場（商業(yè)配套，辦公）江灣體育場（休閑，娛樂，放松）創(chuàng)智坊（住宅，商住兩用辦公房）投資方瑞安房地產有限公司總建筑面積100萬平方米園區(qū)規(guī)劃科技園、江灣體育場、創(chuàng)智坊、創(chuàng)智天地廣場四大板塊經營形式租售并舉：創(chuàng)智坊(SOHO辦公)銷售，其他物業(yè)出租租金售價售價:（創(chuàng)智坊）21700元/m2租金：（創(chuàng)智坊）2.5元/m2/天

（創(chuàng)智廣場）10-12元/m2/天規(guī)劃定位智慧型創(chuàng)業(yè)者、知識工作者、科技人員的知識創(chuàng)新社區(qū)知名企業(yè)甲骨文、思科、百度、日立等出租方式可整棟出租：如甲骨文將承租整棟物業(yè)可整層出租：如百度承租創(chuàng)智廣場3層可分割出租：如加利福尼亞大學中國代表處客戶特征客戶區(qū)域性不明顯，對外區(qū)域也有較強輻射客戶集中于高附加值的知識產權產業(yè)有較大比例港資、外資公司區(qū)域個案：創(chuàng)智天地區(qū)域常規(guī)辦公樓市場表征產品檔次偏低，租金水平低隨著五角場開發(fā)，有所改善產品打造及項目運營得當可對外區(qū)域產生較大輻射如“創(chuàng)智天地”存在高租金承受企業(yè)受制于區(qū)域條件無法獲得產品升級高租金承受企業(yè)集中于知識產權產業(yè)鏈經濟附加值高區(qū)域辦公市場表征選擇什么？摩天大廈玻璃幕墻開闊的大堂5A豪華寫字間污濁空間廢氣環(huán)繞工作的繁瑣與壓抑傳統(tǒng)的“辦公室＋公共走廊”的空間模式得到什么？區(qū)域位置提高企業(yè)辦公效率的法寶樓宇形象展示企業(yè)形象的第一名片自身配套滿足員工的日常工作所需內在品質為入駐企業(yè)增值加碼軟性服務確保辦公的舒適與安全現(xiàn)代辦公發(fā)展趨勢選址考量因素發(fā)生改變追求大面積綠化、陽光、空氣出現(xiàn)了辦公邊緣化、辦公郊區(qū)化的趨勢花園式辦公、生態(tài)辦公、綠色辦公、老洋房層出不窮得到密集壓抑的辦公環(huán)境商務條件匱乏人才、技術、信息設施、娛樂設施、文化教育設施、居住設施不足企業(yè)需求發(fā)生轉變，我們必須滿足需求，同時也可以創(chuàng)造需求本案空間開闊獨棟辦公生態(tài)辦公景觀辦公針對創(chuàng)新企業(yè)滿足升級需求擯棄常規(guī)模式本案常規(guī)辦公產品市場建議辦公產品定位定位考量定位原則功能定位延伸功能產品概念客戶定位創(chuàng)異社區(qū)定位考量舊廠房=創(chuàng)意？創(chuàng)意產業(yè)舊廠房創(chuàng)意產業(yè)是舊廠房物業(yè)目前的市場表現(xiàn)形式人人都在叫囂創(chuàng)意的時代也是創(chuàng)意真正經受考驗的時代舊廠房改造發(fā)展路在何方項目體量（平米）項目體量（平米）X2·數(shù)碼徐匯13000蘇河Doho67282577創(chuàng)意大院28000西岸創(chuàng)意園18000八號橋一期12000創(chuàng)邑·河5000關鍵詞：規(guī)模小洞悉項目入住企業(yè)X2·數(shù)碼徐匯紅杉基金、科集信息技術、鋒芒信息技術、尚谷科技、湃諾建筑設計、源誠文化、辰光公關咨詢2577創(chuàng)意大院上海東方文化發(fā)展中心、上海精文投資有限公司、上海美術家協(xié)會、德國FoxRetailGroup設計展示、Blogbus網絡、SunPower城市規(guī)劃設計八號橋一期SOM、HMA、沃鷹資本、凱達環(huán)球建筑、卉洲服飾、意訊裝飾設計、唯晶信息科技、PPS數(shù)字后期制作、峻樺廣告、偉灝貿易、工業(yè)開發(fā)區(qū)招商中心關鍵詞：覆蓋面廣洞悉洞悉功能配套：商業(yè)（餐飲為主，時尚創(chuàng)意零售）商務中心（極少園區(qū)提供）物業(yè)管理關鍵詞：功能單一洞悉概念推廣：創(chuàng)意產業(yè)創(chuàng)意園區(qū)建筑改造……關鍵詞：概念雷同認知市場反饋規(guī)模小功能輔助單一行業(yè)覆蓋面廣區(qū)位：內環(huán)之內體量較大自身條件產品形式豐富標簽TAG同質競爭無個性標簽有個性資源如何打造標簽創(chuàng)異社區(qū)定位原則突破我們不是Ctrl+C；我們不是市場跟風；我們不是“拿來主義”！定位原則創(chuàng)新當代商務人士的一天辛苦一天，不小心錯過六點的晚餐；直至22：00放下工作吃上宵夜；突然靈感閃現(xiàn)，繼續(xù)工作；靈感枯竭，放下鼠標，聽上兩曲音樂……抬頭仰望夜已深，收拾東西，回家睡覺；早上起床，趕赴公司，完成未完的工作……工作著、生活著；游離在二者之間；在8小時之內更在8小時之外在界內更在界外工作限界限時現(xiàn)有園區(qū)提供的：工作、再工作、還是工作商務人士需要的：成功的生意、舒適的生活、放松的享樂Vs市場缺失自身資源客戶需求體量偏小功能單一成功生意舒適生活輕松享受豐富體量多元化建筑融融：時間、空間、功能、意識形態(tài)融合：創(chuàng)意辦公與傳統(tǒng)辦公的創(chuàng)新融合融匯：生意與生活、工作與休閑、辦公與商業(yè)融通：八小時之內與八小時之外、界內與界外融洽：各類人群在社區(qū)內的和諧交融異于創(chuàng)意園區(qū)融工作娛樂生活融之何用？突破枯燥刻板的傳統(tǒng)辦公異于商務園區(qū)軟性平臺公共空間服務配套豐富創(chuàng)意生活的時間空間價值體系：創(chuàng)意：延續(xù)建筑的精髓創(chuàng)藝：挖掘藝術的潛力創(chuàng)益：創(chuàng)造企業(yè)的價值創(chuàng)逸：營造安逸的氛圍創(chuàng)易：打造輕松的生活一切，皆源于創(chuàng)異非常辦公，逸術生活生活化創(chuàng)異商務社區(qū)有『融』乃大存『異』則剛Extend：工作與生活的延伸Exceed：與傳統(tǒng)園區(qū)的超越Expand：從園區(qū)擴展到社區(qū)Extra、Enjoy、Easy創(chuàng)異社區(qū)功能定位功能定位雙鏈：DNA式雙鏈結構聯(lián)動生意+生活雙核：辦公核+商業(yè)核創(chuàng)意設計區(qū)創(chuàng)新服務區(qū)創(chuàng)意展示區(qū)創(chuàng)新總部區(qū)核心創(chuàng)意產業(yè)辦公區(qū)域，針對對產品有獨特喜好的建筑、IT數(shù)碼類等行業(yè)需求傾向常規(guī)辦公樓，但對辦公環(huán)境有所講究，滿足咨詢、信息服務業(yè)企業(yè)的辦公產品需求借助項目內獨棟建筑的稀缺性，在產品形式上實現(xiàn)創(chuàng)意功能，提供給部分企業(yè)作為小型總部。創(chuàng)造性思維向原創(chuàng)性產品實現(xiàn)的行業(yè)，配有產品形象展示空間，如服裝、工藝品，時尚品設計等。核心功能區(qū)雙核：辦公核+商業(yè)核創(chuàng)意辦公區(qū)創(chuàng)新辦公區(qū)創(chuàng)意設計區(qū)市場案例：X2·數(shù)碼徐匯、八號橋；概念內涵：喜好特殊的產品形式，如挑高的層高、開放式空間等；目標客戶：建筑、iT數(shù)碼設計類等講究靈感創(chuàng)作行業(yè)創(chuàng)意是形而上的學問故先有形而后方能生意創(chuàng)意展示區(qū)市場案例：M50；概念內涵：講究設計產品的展示空間，對外展示交流；目標客戶：服裝設計、工藝品、時尚品設計產業(yè)前沿展銷一線打開企業(yè)商海之門創(chuàng)新服務區(qū)市場案例：阿波羅大廈/智造局；概念內涵：對產品配置，辦公環(huán)境，氛圍有特殊要求；目標客戶：咨詢信息類行業(yè)客戶產品建議：填補市場空白及提升產品檔次，適當補充少量體量配置完善的即時辦公產品創(chuàng)新總部區(qū)：從建筑物形態(tài)而言，本案擁有大量的獨棟單體建筑，因此，突破傳統(tǒng)的行業(yè)定義創(chuàng)意的范疇，滿足小型公司對總部產品的喜好特征，通過產品形態(tài)表達創(chuàng)意概念。精神上界品牌上階雙核：辦公核+商業(yè)核品味餐廳：講究情調/形象簡餐/快餐：經營時間靈活大眾餐廳：輻射周邊社區(qū)休閑娛樂零售服務商業(yè)餐飲酒吧、會所、茶室按摩、Snooker球室零售：便利店、藥房、面包房服務：洗衣房把工作上升到生意把商業(yè)上升到生活全能辦公=生意?

商業(yè)配套=生活?雙鏈：DNA式雙鏈結構聯(lián)動生意+生活生意之核+生活之門如何從工作到生意知識產權保護人才引進產業(yè)鏈投資風險重復建設產業(yè)與工業(yè)資源的結合同質化競爭資源浪費工作生意功能實現(xiàn)所需構筑的軟性平臺系統(tǒng)的軟性平臺體系聯(lián)動產業(yè)鏈各環(huán)節(jié)共同作用保證項目功能處于最佳運行狀態(tài)切實提升入駐商家(企業(yè))運作效率和收益信息交易中心金融服務中心物流分撥中心會展服務中心OURREFERENCEOURREFERENCE資源平臺展示平臺服務平臺資源平臺營銷平臺服務平臺技術平臺專業(yè)經營管理團隊運營項目擴大園區(qū)知名度、美譽度豐富完善產業(yè)鏈各環(huán)節(jié)商房聯(lián)浙商會創(chuàng)意產業(yè)協(xié)會園區(qū)提供注冊、稅收、管理等服務園區(qū)提供完善的即時辦公條件引入行業(yè)協(xié)會、機構；引入風險投資等創(chuàng)意產業(yè)關聯(lián)公司核心功能生活化創(chuàng)異商務社區(qū)創(chuàng)意設計區(qū)創(chuàng)意展示區(qū)創(chuàng)新服務區(qū)創(chuàng)新總部區(qū)建筑、IT數(shù)碼、設計服裝/時尚品設計咨詢服務類地區(qū)性小型企業(yè)講求空間、環(huán)境，增加靈感，促進創(chuàng)作除空間、環(huán)境外，講究商品的展示注重產品的硬件配套，園區(qū)的軟性服務講究產品給企業(yè)帶來良好的形象展示面需求建筑改造方向層高挑高

具有開放式外部環(huán)境下層展示上層創(chuàng)作；良好沿街展示面，與商業(yè)街相鄰注重產品面積

辦公時間不確定性對獨棟及良好形象展示面的產品偏好服務平臺技術平臺營銷平臺資源平臺構思商品服務產業(yè)鏈展示創(chuàng)作設計服務服務服務變簡單的行業(yè)聚集為真正的產業(yè)鏈，實現(xiàn)知識產權價值無形的創(chuàng)造思維有形的商品價值創(chuàng)異社區(qū)延伸功能如何從商業(yè)到生活全方位商務生活呵護靈感源泉交流互動輕松氛圍展示公共空間商業(yè)生活動感韻動休憩公舍靈感涂鴉交流會館創(chuàng)意市集創(chuàng)意公舍在寧靜與忙碌中尋求平衡點，尋找沒有陌生感沒有壓迫感沒有潮雜感沒有拘束感……

可休憩、可冥思、可蓄勢……休憩提供簡單的物業(yè)管理滿足臨時性的居住需求租金承受能力有限統(tǒng)一經營管理，良好的酒店管理經驗地塊性質、產品條件不允許住宅經濟型酒店酒店式公寓新鳳城迎賓館瀚海明云大酒店華晶賓館弘森賓館格林豪泰速8錦江之星世濟星潔酒店鑫鴻賓館谷苑大酒店寶隆居家7天連鎖格林豪泰潞安酒店京昌酒店臨青賓館佰園賓館長城飯店酒店市場競爭激烈、分布密集、各檔次物業(yè)均有分布二星級酒店三星級酒店四星級酒店連鎖經濟型酒店普通社會酒店公舍——針對園區(qū)內部的服務式“公寓”提供簡單的物業(yè)管理異地辦公/短期辦公人士的短期棲身之所；創(chuàng)意公司工作時間靈活機動，忙碌之余的休憩場所。創(chuàng)意有家才是創(chuàng)意家給天馬行空的思緒，一個快速自由落體的定點休閑涂鴉通過開辟公共合法的涂鴉區(qū)域表達自身的看法宣泄心中的情緒碰撞靈感的火花拉近人與人之間的距離行走在融合與對抗之間炫彩演繹每個人眼中不同的世界動感韻動靈感枯竭……無妨！去籃球場來一場“斗?！睋]霍大把汗水或去活動室開一局“斯諾克”凝心靜氣片刻思路又變得豁然開朗創(chuàng)意市集平時在公共區(qū)域利用墻體或者設立看板，定時公開對外展示一些藝術作品；節(jié)假日舉辦市集活動。無國界上演創(chuàng)意的徹夜狂歡交流會館靈感碰撞“腦震蕩”隨時上身情感交流大生意隨時上門AMPM創(chuàng)意夜未眠APM*附：酒店公舍經濟分析經濟型酒店特征分析

資金投入改造成本6~10萬元/間，自建投資15~30萬元/間回收期一般在3~6年市場定位中小商務客、旅游散客和休閑散客為主房價：160~300元，是三星的55%，四星的33%

營運成本客服比1:0.3，人員成本一般在收入的10~12%，能源費用比例相對低，一般在收入的8~9%服務設施客房數(shù)150~300間，建面40平米/間，早餐為主，不設娛樂設施，如美容廳、洗衣房等酒店連鎖公司需自己投入資金，并往往選擇租賃舊廠房、舊旅館、舊倉庫等進行改造的方式，以控制投入成本經營模式由加盟者投入資金，酒店連鎖公司輸出品脾和管理模式，加盟者需繳納一定額度的品牌使用費和管理費對于連鎖經營而言，加盟方式成本低，速度快，正是未來的發(fā)展方向，而直營方式則便于管理和控制，有利于維護品牌。經濟型酒店經營模式直營模式特許加盟模式各類品牌連鎖酒店經營模式品牌公司直營特許加盟如家直營為主少量加盟漢庭直營為主少量加盟錦江之星直營為主少量加盟速8極少直營加盟為主莫泰168直營為主極少加盟宜必思絕對直營7天直營為主極少加盟經濟型酒店加盟費基本構成如家錦江之星7天首期加盟費特許初始費（一次性）：按3000元/間計算。特許經營保證金（一次性）：10萬元（五年后有息退還）。酒店管理系統(tǒng)安裝維護費：首次安裝費5000元。工程籌備期管理支持費：10000元/月（一般四個月，具體視工程進度而定）。技術服務費：20萬元；品牌牌譽費：2500元/間。品牌使用費、輸送會員CRS傭金、工程籌備期管理費、７天酒店管理系統(tǒng)費免收。投資加盟保證金：20萬元（合作期滿后無息退還）持續(xù)管理費特許品牌使用費：每月特許酒店總收入的3％特許服務支持費：每月特許酒店總收入的3％如家酒店管理系統(tǒng)安裝維護費：維護費10000元/年持續(xù)加盟費：加盟店客房及餐飲年營業(yè)收入的4.5％，按月收取。投資加盟管理費：三年內：回收投資前：免收。投資回收即收：利潤×20％三年后：從第四年的第一個月收利潤×20％（數(shù)據(jù)資料來源：如家、錦江之星、7天官方網站加盟條款）多為長方體，面積在4000~9000平米多層建筑，配有電梯井位框架結構，允許進行改造周邊有一定的空地，出路通暢并可停車水、電、氣、排污、通訊等設施到位經濟型酒店對于建筑物要求租金一般控制在1.6元/平米/天以下經濟型酒店投資模式合資合作委托管理1聯(lián)合其他公司共同投資合資、合作，投資方以現(xiàn)有固定資產投入，如酒店、廠房、土地等評估作價投入，酒店管理公司以品牌及建造或改造資金投入，確定各方占股比例，成立一家單店，輸出品牌，經營利潤分成2由業(yè)主方委托酒店管理公司經營管理，人員由酒店管理公司配備、培訓、管理、委托方繳納一定額度的管理費。分析：目前整個廠區(qū)內尚無一棟建筑物面積達到4000平米（最大3611平米），因此，由酒店管理公司直接經營管理的可能性較小，委托管理的模式較適宜操作。地理位置市場環(huán)境靠近商務中心、物貿中心、大型工業(yè)區(qū)、等或者鄰近主要公路的交叉口，交通樞紐，大型停車場等周邊酒店、旅館的數(shù)量、等級和經營狀況；周邊的車流量、人流量和滯留情況；附近的企事業(yè)單位的情況，考慮周邊配套設施的情況分析：目前整個廠區(qū)內可能接近酒店要求即為長陽路入口處6層建筑物，但其建筑面積未能達到最低標準。經濟型酒店選址要求建面4000平米，客房數(shù)100間單套面積約40平米平均出租率：第一年75%，第二年85%，第三年后達到90%改造及裝修2000元/平米總投入不低于800萬元人員成本約為營收的10%毛利潤約為營收的55%首年平均房價250元/間此后每年遞增5%t投入成本全為自有不考慮財務成本經營條件經濟型酒店的經營條件經濟型酒店經濟測算項目分項第一年第二年第三年第四年第五年毛收入平均房價（元/間/天）250263276289304平均出租率75%85%90%90%90%年營業(yè)額（元/間）68,43881,44190,54395,07099,823毛利潤營業(yè)稅費（元/年）379,828451,995502,513527,638554,020人員成本（元/年）684,375814,406905,428950,700998,235凈利潤（元/年）2,699,8593,212,8333,571,9143,750,5103,938,035合計3,764,0634,479,2344,979,8555,228,8475,490,290注：特許加盟店模式下，投資測算須加上特許加盟費同等面積的辦公樓經濟測算項目分項第一年第二年第三年第四年第五年毛收入平均租金（元/平米/天）2.802.803.003.604.00平均出租率75%85%90%90%90%年營業(yè)額（元）7678699861,1831,314毛利潤營業(yè)稅費（元/年）170,163192,851218,781262,537291,708凈利潤（元/年）2,895,8373,281,9493,723,2194,467,8634,964,292合計3,066,0003,474,8003,942,0004,730,4005,256,000辦公樓1933萬元經濟型酒店1717萬元兩者相比較，5年的純利潤差達到216萬元純利潤的比較建面1500平米，客房數(shù)50間單套面積不超過30平米平均出租率：第一年75%，第二年85%，第三年后達90%改造及裝修1600元/平米總投入不低于240萬元人員成本約為營收的4~5%毛利潤約為營收的75%首年平均房價120元/間此后每年遞增5%t投入成本全為自有不考慮財務成本經營條件公舍的經營條件自主經營，提供簡單的物業(yè)服務管理

選址于項目內部經濟價值較低的位置公舍經濟測算項目分項第一年第二年第三年第四年第五年毛收入平均租金（元/間/天）120126132139146平均出租率75%85%90%90%90%年營業(yè)額（元/間）32,85039,09243,46145,63447,915毛利潤營業(yè)稅費（元/年）91,159108,479120,603126,633132,965凈利潤（元/年）1,140,7161,357,4521,509,1681,584,6261,663,857合計1,231,8751,465,9311,629,7711,711,2591,796,822鑒于公舍的經營形式除以日為單位之外，還包括周、月的形式出租，則在計算周、月的租金時將在原日租金的基礎上做相應的折讓，分別是日租金的0.75和0.55，則分項第一年第二年第三年第四年第五年日租金（元/平米/天）44.24.44.634.86周租金（元/平米/天）33.153.33.473.65月租金（元/平米/天）2.12.12.322.432.55年平均租金（元/平米/天）3.033.153.343.513.69同等面積的辦公樓經濟測算項目分項第一年第二年第三年第四年第五年毛收入平均租金（元/平米/天）2.802.803.003.604.00平均出租率75%85%90%90%90%年營業(yè)額（元）7678699861,1831,314毛利潤營業(yè)稅費（元/年）63,81172,31982,04398,451109,391凈利潤（元/年）1,085,9391,230,7311,396,2071,675,4491,861,610合計1,149,7501,303,0501,478,2501,773,9001,971,000辦公樓600萬元自營公舍470萬元兩者相比較，5年的純利潤差約為130萬元，但公舍的存在對于項目結構完整有著重要意義純利潤的比較為了使項目概念主題趨于完善，須設置一定比例帶有居住功能的物業(yè)，如經濟型酒店和公舍，但通過比較不建議作經濟型酒店，理由如下：受建筑物本身體量條件的限制1經營利潤與辦公存在較大的差距2項目周邊已有眾多酒店填補空缺3因此,在能達到完善主題的前提下，建議作公舍即可。分項第一年第二年第三年第四年第五年活動租金（萬元/次）44566頻次（次/年）2025303540年收入（萬元）80100150210240平均租金（元/平米/天）2.743.425.147.198.22發(fā)布中心暨企業(yè)會館經濟測算主要功能：企業(yè)展示自我的平臺，信息發(fā)布、交匯的中心建筑面積：800平米左右會館選址：地塊東北角一層建筑注：租賃情況主要參考8號橋，并已作相應的調整。建議設計時還可考慮在不占有建筑面積的前提下，搭建公共平臺，為活動提供場地創(chuàng)異社區(qū)產品概念創(chuàng)異社區(qū)客戶分析客戶描述只要是：從事創(chuàng)意行業(yè)的，需要創(chuàng)意工作環(huán)境的，依靠智力創(chuàng)造財富的還或是：開創(chuàng)創(chuàng)新商業(yè)模式的，向往創(chuàng)新工作方式的再或是：7×24工作囚徒們，需要隨時身心放松和休憩的；依戀“圈子”的從業(yè)者，任何時候都離不開行業(yè)空氣的抑或是：追求休閑辦公方式，隨時激發(fā)工作靈感；工作生活交界模糊的并且是：懂得欣賞建筑美學的，認可文化價值的

客戶類型創(chuàng)意產業(yè)類：建筑設計、IT數(shù)碼、廣告設計、服裝設計、動漫設計、藝術設計、文化傳媒、視覺藝術……創(chuàng)新服務類：咨詢顧問、商務服務、會展服務、公關策劃、文化藝術經紀、服務外包、時尚消費顧問、短期辦公……創(chuàng)新總部類：中小企業(yè)總部、地區(qū)總部、研發(fā)總部、工業(yè)設計中心、展貿中心、銷售中心、培訓基地……屬地性廣域性客戶特征創(chuàng)意辦公：屬地性為主，廣域性為輔創(chuàng)意/創(chuàng)展辦公的客戶類型同濟大學建筑學科的專業(yè)強項，區(qū)域存在大量的建筑設計企業(yè)及人才德國中心及相關的各類設計部門復旦大學大量自主創(chuàng)業(yè)人才及起步企業(yè)；復旦大學視覺藝術學院

五角場區(qū)域

目前已形成的It數(shù)碼聚集區(qū)域大量起步型、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)公司其他區(qū)域

對產品有獨特喜好的相關企業(yè)、工作室創(chuàng)意產品租售去化情況海上海開盤日期：2005.03產權銷售辦公樓面積：78000平米去化情況：至2005年12月基本去化完畢招租情況：06年底開始招租，入駐率80%左右創(chuàng)智坊開盤日期：2006.11產權銷售一期辦公樓面積：70000平米去化情況：2007年底去化80%創(chuàng)邑·金沙故園區(qū)前身：上海離合器總廠總建筑面積：23000平米經營方式：只租不售產品構成：13幢建筑單體，層高5-10米功能定位：文化創(chuàng)意設計及展示去化情況：06年開始招商，一年企業(yè)入駐率達80%。八號橋開盤時間：2005年12月經營方式：只租不售建筑規(guī)模：12000平（一期）產業(yè)定位：建筑設計及室內設計行業(yè)目前租金：6~7元/m2/天去化情況：至06年12月已經滿租售租小結：區(qū)域去化速度較快：銷售型物業(yè)的去化周期半年左右，即可實現(xiàn)預期的推案量租賃型物業(yè)的經過一年左右時間，即可達到80%左右的入住率物業(yè)的共同點：創(chuàng)意產業(yè)類項目租售情況普遍較好，支柱型創(chuàng)意企業(yè)對于辦公物業(yè)需求較大，并作為創(chuàng)意產業(yè)園發(fā)展的主導趨勢創(chuàng)新服務辦公：屬地性/廣域性皆有分布知識楊浦對辦公產品的扶持鼓勵區(qū)域辦公板塊的發(fā)展借助大學城的優(yōu)勢，大量的信息咨詢類辦公企業(yè)五角場區(qū)域的發(fā)展，吸引大量起步型企業(yè)

產品特色對外區(qū)域客戶的吸引新型理念創(chuàng)新服務行業(yè)客戶對傳統(tǒng)辦公的顛覆性產品突出辦公環(huán)境、氛圍對工作生活方式的改良如智造局：現(xiàn)代服務業(yè)外包2005-2007年銷售型寫字樓均價板塊走勢對比圖區(qū)域內銷售型的辦公物業(yè)的成交均價一路上揚，其中鞍山板塊的均價走勢最為平穩(wěn)，且售價一直處于整體市場的領先位置。而東外灘板塊的辦公物業(yè)的成交均價增幅最為明顯，其中2006年的售價增幅達76%，區(qū)域內的辦公物業(yè)的價值得到極大的提升。說單位：元/m2數(shù)數(shù)據(jù)來源：策源數(shù)據(jù)庫項目名稱入住時間入住率(%)四平路沿線家紡大廈1996前后95上海商貿大廈2004.12100埃力生輕工國際大廈199795五角場周邊上海平盛大廈2001.12100富慶國定大廈2006.1150復旦科技園大廈2006.03100中環(huán)國際2004.0685楊浦孵化基地2004.0990控江路沿線信息技術大廈2001.0395國中大廈(商住)1998.01-海上海2005.0380貴人大廈（商?。?005.03-同濟大學周邊同濟科技園2004.01100遠洋廣場1999.0990同濟聯(lián)合廣場C座2006.1180總部辦公區(qū)：廣域性為主，屬地性為輔市場反饋多幢歷史悠久的百年德式單體建筑產品資源老洋房物業(yè)在市區(qū)的稀缺性，多存在于盧灣、徐匯、黃浦區(qū)域商務別墅、商務花園的興起，且價格不菲，如寶山區(qū)寶蓮府邸創(chuàng)新總部區(qū)創(chuàng)新服務區(qū)創(chuàng)意展示區(qū)創(chuàng)意設計區(qū)五角場作為城市副中心，企業(yè)密集楊浦區(qū)每年8項市級科研項目楊浦區(qū)每年落戶百余家高新企業(yè)

依托同濟資源建筑設計聚集地五角場IT數(shù)碼聚集區(qū)依托復旦資源創(chuàng)業(yè)企業(yè)視覺藝術中心平涼路/楊樹浦路大量紡織企業(yè)/園區(qū)創(chuàng)展辦公區(qū)客戶聚集性

行政辦公區(qū)/總部辦公區(qū)輻射距離

創(chuàng)意辦公區(qū)屬地性廣域性疏密近遠2008，創(chuàng)異巨擎即將誕生……商業(yè)產品定位區(qū)域商業(yè)市場研究商業(yè)產品定位區(qū)域商業(yè)市場調研五角場（城市副中心商業(yè)區(qū)）目前已有商業(yè)設施：萬達廣場、百聯(lián)又一城、東方商廈、大西洋百貨、賽博數(shù)碼、東上海樂活廣場，主要商業(yè)項目：萬達商業(yè)廣場（總建筑面積33.43萬平方米）引進了巴黎春天百貨、特力屋家居廣場、沃爾瑪購物中心、寶大祥青少年購物中心、上海黃金珠寶城等商家。百聯(lián)又一城（總建筑面積12.6萬平方米，集購物、餐飲、休閑、娛樂、健身等功能業(yè)態(tài)于一體的大型都市型購物中心）引進了絲芙蘭、冠軍溜冰場、今典世紀影院、現(xiàn)代廚坊，屈臣氏等商家。主要影響商圈

控江路（區(qū)域商業(yè)中心）規(guī)劃面積為25-26萬平方米，采取“多節(jié)點、縱深式、條塊結合”的布局形態(tài)，以軌道交通站點新建現(xiàn)代商業(yè)集聚區(qū)為龍頭，串聯(lián)中間條狀商業(yè)街。重點布局四個節(jié)點地塊，以此形成四大商業(yè)組團：江浦路站點商業(yè)組團——集商務辦公、社區(qū)購物、大中型餐飲娛樂等三位一體的軌道交通商業(yè)商務區(qū)電表廠地塊商業(yè)組團——定位以品牌專賣店為主的時尚商業(yè)組團打虎山路站點商業(yè)組團——大型餐飲、娛樂、休閑服務組團

楊浦大劇院公共文化活動中心——融公共活動、文化教育、休閑娛樂于一體的公共文化活動中心

漁人碼頭（濱江商業(yè)帶）楊浦區(qū)“漁人碼頭”位于黃浦江、楊樹浦港“兩港交匯”處，整個“漁人碼頭”西起楊樹浦水廠，東至楊樹浦港，北起楊樹浦路，南至黃浦江，占地面積約19萬平方米，沿江岸線長度約700米。楊浦濱江地區(qū)的功能也從“交通運輸、漁船碼頭、工廠倉儲”向“旅游文化、商業(yè)辦公、海洋經濟”的現(xiàn)代服務業(yè)轉型。一期工程包括括連接規(guī)劃中軌道交通L5線的三層地下室、五星級賓館以及漁碼頭博物館等。路段長陽路（寧武路到寧國路）租金情況沿街底層商鋪租金在5~7元/平方米各類業(yè)態(tài)描述餐飲：沿街餐飲主要以中檔的餐廳、咖啡館等為主。服務：檔次較低，主要為中介、藥房等社區(qū)便民服務。零售：主要為超市、服飾等為主。娛樂：檔次較低，數(shù)量較少。消費力情況餐飲：多數(shù)為中低檔餐飲，人均消費30~50元，少量大型餐飲，人均消費可達50~70元。零售：主要針對社區(qū)居民的日常消費為主。主要商家零售：蘇寧、農工商超市、歐尚餐飲：明東燒烤、歐庭咖啡、小尾羊、普陀山珍海鮮酒店服務：愛家寵物店、華源大藥房娛樂：明樂棋牌室長陽路沿街商鋪周邊商業(yè)組團平涼路沿街商鋪路段平涼路（寧武路到寧國路）租金情況沿街底層商鋪租金在4~6元/平方米各類業(yè)態(tài)描述餐飲：沿街餐飲主要以中檔的咖啡館、酒樓等為主。服務：檔次較低，主要為中介、藥房等社區(qū)便民服務。零售：主要為超市、鞋帽等為主。娛樂：以影院、棋牌類為主，檔次較低檔消費力情況餐飲：多數(shù)中檔餐飲集中于人均消費在30-50元。主要商家零售：寧浦商場（鞋帽類）、農工商超市餐飲：合生元、原道咖啡、避風塘服務：國大大藥房、臨青賓館娛樂：云居仙境游樂城（棋牌）控江路沿街商鋪路段控江路（大連路到黃興路）租金情況沿街底層商鋪租金在10~14元/平方米各類業(yè)態(tài)描述餐飲：主要以高檔的餐廳酒店及一些快餐類為主。服務：檔次較低，主要為中介、社區(qū)便民服務。零售：主要為較高檔的服飾類。娛樂：數(shù)量較少、中等檔次。消費力情況餐飲：高檔的酒店餐廳，人均消費在80~100元。主要商家零售：假日商廈（高檔服飾）、宏圖三胞、時尚品牌街（精品服飾）餐飲：沈家花園酒店、沈家門漁港服務：文峰發(fā)郎娛樂：傳奇桌球、星月KTV區(qū)域商業(yè)組團以低輻射性的社區(qū)消費為主；消費結構以滿足生活基本需要的餐飲、服務類為主，消費金額難沖高；休閑娛樂的比例偏低；區(qū)域的商業(yè)氛圍尚不發(fā)達，靠單體項目對區(qū)域商業(yè)能及提升有一定難度；參考創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)案例（八號橋、尚街Loft、同樂坊），商業(yè)比例不宜過高。市場小結商業(yè)產品定位商圈的輻射范圍

核心商圈次級商圈

邊緣商圈輻射半徑1公里左右輻射半徑3-4公里左右輻射半徑7公里左右（一般情況下只有大型百貨商場、專業(yè)店具備這樣的輻射能力）核心商圈次級商圈邊緣商圈商圈研究業(yè)種組合規(guī)模體量功能定位區(qū)域范圍中大型商業(yè)組團五角場：城市副中心，商業(yè)體量75萬平米（紅色色塊），距離本案5公里。控江路：區(qū)域中心，商業(yè)體量24~25萬平米（黃色色塊），距離本案約1.5公里。漁人碼頭：濱江商業(yè)帶，總占地19萬平米（綠色色塊），距離本案約2公里三大商業(yè)中心均對本案產生強弱不同的商圈引力若本案理想化，僅考慮高層建筑對商業(yè)的不適應性，假設本案做足商業(yè)體量，3~4萬平米從規(guī)模效應考慮3~4萬平米無法形成綜合性的輻射商圈從地段位置考慮本案在交通、區(qū)位上并不具備綜合性商業(yè)的條件從租金收益考慮綜合性商業(yè)勢必對品牌商家租金折讓，及各種業(yè)態(tài)高低租金的組合從發(fā)展成熟度考慮無論控江路、五角場，都經過了多年的商業(yè)氛圍累積成熟，但本案周邊商業(yè)氛圍的成熟度較弱常規(guī)組合性商業(yè)?防御型方案：做小減小體量，縮小商圈范圍，規(guī)避惡性競爭進攻型方式：做特功能特色，進行商圈搶奪根據(jù)不同商業(yè)功能分別論證出路？夾縫中求生存特色突圍功能定位業(yè)種組合規(guī)模體量商圈研究零售規(guī)模消費餐飲就近消費娛樂隨機消費123商業(yè)三大功能：購物功能研究零售的輻射商圈核心商圈次級商圈邊緣商圈購物功能的規(guī)模效應周邊存在大型、綜合性商圈（五角場、控江路）購物的商圈引力較強能夠覆蓋邊緣商圈?防御型方案：縮小規(guī)模，做小購物類商業(yè)業(yè)態(tài)：百貨店專業(yè)市場專賣店規(guī)模效應取勝不具備規(guī)模又面臨競爭防御型方案進攻型方案：功能特色，商圈搶奪特色型購物Outlet、專業(yè)市場等另類、特色小店等專賣店集群交通、停車因素依附大型商圈存在，依賴其大量人流品牌專賣店（華獅688）特色專賣店（尚街Loft）品牌重疊度高、競爭激烈受到其他商圈組團的商圈引力大？特色專賣店：尚街Loft商品較為另類商家渠道特殊商品價格昂貴區(qū)域的消費能力楊浦區(qū)“高檔”消費萬達商業(yè)廣場百聯(lián)又一城大眾品牌、中檔消費Vs二者難以匹配因此，本案將購物作為主力功能的適應性不強餐飲功能研究餐飲的輻射商圈核心商圈次級商圈邊緣商圈餐飲功能的就近效應餐飲的商圈引力減弱僅能夠覆蓋次級商圈防御型方案：縮小規(guī)模，做小就近消費，其他商圈對項目周邊的商圈引力有所減弱餐飲需求旺盛，市場較為成熟競爭需求存在空白存在市場機會是否有更好的選擇？進攻型方案：功能特色，商圈搶奪餐飲特色化的渠道較廣區(qū)域市場存在空白區(qū)域消費力、消費水平可以支撐相當水平的餐飲消費市場需求空白市場競爭空白人均200元以上4家（泰國菜魚翅，泰閣苑魚翅、真的好海鮮）人均120~200元14家人均80~120元約40家具有市場可行性娛樂功能研究防御型方案：縮小規(guī)模，做小存在市場機會競爭存在不確定性隨機消費進攻型方案：功能特色，商圈搶奪大娛樂（浴場、KTV）結構、租金、定位小娛樂（酒吧、會所）有市場空間，但規(guī)模難做大üü餐飲為主、娛樂為輔、零售為補項目整體定位：功能定位業(yè)種組合規(guī)模體量商圈研究業(yè)種組合功能定位規(guī)模體量商圈研究餐飲類業(yè)種組合組合原則通過可借鑒成功案例尋求規(guī)律案例一：假日風景類別樓號商家業(yè)種面積（㎡）餐飲面積：4606㎡占比：82.8%畹町路105號101-102明記小廚（粵菜）餐廳807畹町路109號202筷樂谷（粗糧館）餐廳156.82畹町路109號201川越食空（川菜）餐廳112.14畹町路109號105、205金城小廚（茶餐廳）餐廳366.88畹町路109號104芙蓉花開（湘菜）餐廳122.35畹町路109號103、203吉祥胡同（北京菜）餐廳303.34畹町路109號204翠花老菜（東北菜）餐廳156.32畹町路109號102北珍坊（湖北菜）餐廳122.35畹町路113號1-2層興意酒家（本幫菜）餐廳1549.7畹町路117號107美羅思（比薩）快餐81.84畹町路121號102-104花之林紅茶坊茶飲312.1畹町路121號101、201-204佰仕緣咖啡館咖啡酒吧514.82案例二：十尚坊位置商家類別位置商家類別1號Kfc快餐5號香港肥杜火鍋港式火鍋/東南亞風味菜Papajohn’sPizza叼饞臺灣菜2號九仟口味塘野魚館粵菜吉亨面館臺灣面館3號唐韻茶坊茶坊金偉利海派菜館Easy廚房江西菜6號九香炭烤東北炭烤藏樂湯坊粵菜小家碧玉本幫菜4號蘇菲食尚淮揚菜7號藍之艇海洋風情餐廳本幫菜東北人東北菜9號大渝合川菜快客便利店雪峰高山茶茶坊拉祜酒家云南菜甜蜜蜜港式茶餐廳8號澳門街澳味葡菜餐廳瑞鑫坊蘇浙滬特色風味菜迪歐咖啡咖啡廳番茄主義西餐一諾意大利咖啡咖啡廳案例啟示：餐飲商家的組合規(guī)律區(qū)域性餐飲項目業(yè)種組合廣泛性排他性依據(jù)二：避免內部競爭依據(jù)一：增加商家的豐富程度依據(jù)三：招商實際操作經驗娛樂休閑類業(yè)種組合酒吧會所游戲規(guī)模體量功能定位業(yè)種組合商圈研究對商家進行廣義“窮舉法”分類快餐類：西式、中式簡餐類：西式、中式、面食、甜點正餐類：江浙粵菜川菜湘菜貴菜贛菜東北菜新疆清真臺灣菜火鍋日本料理韓國燒烤東南亞風味西餐根據(jù)餐飲類商家入駐規(guī)律，對其數(shù)量進行預判2家4家2家1家1家1家1家1家1家1家1家1家1~2家1~2家2家2~3家合計：23~26家餐飲體量建議餐飲類商家承租面積情況類別商家承租面積（㎡）采樣面積快餐Pizzahut/papaJohns350~500300KFC/麥當勞350~500永和大王/伍經堂100~200簡餐新旺茶餐廳150~200300一茶一坐300~500正餐泰燃燒烤火鍋300~500400福祿壽司150~200韓林燒烤150~250伊斯坦布爾（印度菜）500~800多利川菜500~800巴依餐廳（清真）200~300榮騰魚鄉(xiāng)300~