第07章 收益法及其應用

第一節(jié)收益法概述第二節(jié)報酬資本化法公式第三節(jié)收益期限的確定第四節(jié)凈收益的測算第五節(jié)報酬率的確定第六節(jié)直接資本化法第七節(jié)投資組合與剩余技術第八節(jié)收益法的幾個問題2023/2/51

第七章收益法及其應用第一節(jié)收益法概述

一、收益法的含義

收益法是將估價對象所有未來的預期正常凈收益折現到價值時點后累加，以此估算估價對象價值的方法，又稱為收益資本化法、還原法、收益現值法等。收益法的本質是以房地產的預期收益為導向來求取房地產價值，估價結果通常稱為收益價值。根據將收益轉換為價值的方式不同，收益法可分為報酬資本化法和直接資本化法?！?023/2/52

二、收益法的理論依據

收益法的理論依據是效用價值理論和預期原理。

效用價值理論認為：房地產價值由其效用決定，對于收益性房地產，其效用往往通過租金來體現。

預期原理認為：決定房地產當前價值的因素，主要是未來的因素，而是過去的因素。

決定房地產價值的因素包括：(1)凈收益大?。?2)凈收益期限長短；(3)獲得凈收益的可靠性。※2023/2/53

三、收益法的適用對象

收益法的適用對象是有收益或潛在收益的房地產。收益性房地產有住宅、寫字樓、商店、旅館、餐館、影劇院、標準廠房、倉庫、農地等。

適用條件：收益和風險都能較準確的量化※2023/2/54

四、收益法適用的條件收益法適用的條件是收益和風險都能較準確預測。※

五、收益法的操作步驟1.報酬資本化法的步驟

(1)確定估價對象的收益期限

(2)預測估價對象的各期凈收益

(3)求取報酬率

(4)選用合適的報酬資本化法公式計算收益價值

2.直接資本化法的步驟(1)預測未來第一年的收益(2)求取資本化率或收益乘數(3)選用合適的直接資本化法公式計算收益價值※※2023/2/55

第二節(jié)報酬資本化法公式2023/2/56

一、報酬資本化法最一般的公式

二、凈收益每年不變的公式

三、凈收益在前若干年變化的公式

四、凈收益按一定數額遞增的公式

五、凈收益按一定數額遞減的公式

六、凈收益按一定比率遞增的公式

七、凈收益按一定比率遞減的公式

八、購買房地產若干年后轉售的公式※

一、報酬資本化法最一般的公式式中V是房地產在價值時點的收益價值；N是收益年限；A是凈收益；i是房地產的報酬率或折現率。ANVA1A2A3A4AN-1AN-2……01234N-2N-1N2023/2/57

在實際估價中，一般假設資本化率保持不變，即il=i2=i3=…=iN=i，則上述公式可簡化為：

當公式中的A每年不變或按一定規(guī)則變動，以及N為有限年或無限年的情況下，可導出后面的各種公式?！?023/2/58

二、凈收益每年不變的公式

1.收益年限為有限年AVAAAAAA……01234N-2N-1N2023/2/592.收益年限為無限年AVAAAAAA……01234N-2N-1N…2023/2/510

3.凈收益每年不變公式的應用

(1)直接用于測算收益價值

(2)用于不同收益期限的房地產價格之間的換算

(3)用于比較不同收益期限的房地產價格的高低

(4)用于市場法中因年限不同而進行價格調整

(5)其他用途

土地年限修正公式(《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》):

Vn=VN×(1+i)N-n×[(1+i)n-1]/[(1+i)N-1]VN、Vn分別為土地使用權在法定最高使用年限、剩余使用年限下的價值，i為土地報酬率(折現率)。2023/2/511

三、凈收益在前若干年變化的公式1.收益年限為有限年AVA1A2AtAA…012tt+1t+2N-1…AN2023/2/512

2.收益年限為無限年AVA1A2AtAA…012tt+1t+2N-1…AN…2023/2/513

四、凈收益按一定數額遞增的公式1.收益年限為有限年VAA+BA+2B0123N-1N…A+(N-2)BA+(N-1)B2023/2/5142.收益年限為無限年VAA+BA+2B0123N-1N…A+(N-2)BA+(N-1)B…2023/2/515

五、凈收益按一定數額遞減的公式

凈收益按一定數額遞減的公式只有收益年限為有限年一種情況(N≤A/B+1):VAA-BA-2B0123N-1N…A-(N-2)BA-(N-1)B2023/2/516

六、凈收益按一定比率遞增的公式

1.收益年限為有限年VAA(1+g)0123N-1N…A(1+g)2A(1+g)N-2A(1+g)N-12023/2/517

2.收益年限為無限年VAA(1+g)0123N-1N…A(1+g)2A(1+g)N-2A(1+g)N-1…2023/2/518

七、凈收益按一定比率遞減的公式

1.收益年限為有限年VAA(1-g)0123N-1N…A(1-g)2A(1-g)N-2A(1-g)N-12023/2/519

2.收益年限為無限年VAA(1-g)0123N-1N…A(1-g)2A(1-g)N-2A(1-g)N-1…2023/2/520

八、購買房地產若干年后轉售的公式

AtVA1A2A3A4At-1At-2……01234t-2t-1tVt2023/2/521

Vt為期末轉售收益，等于轉售價格減去轉售成本。期末轉售價格可以通過市場法加合理預測確定。※第三節(jié)收益期限的確定

收益期限是預計估價對象自價值時點起至未來可以獲得收益的時間。收益期限應根據建筑物剩余經濟壽命和土地使用權剩余期限來確定。估價對象收益期限土地土地剩余使用年限建筑物建筑物剩余經濟壽命房地產建筑物剩余經濟壽命=土地剩余使用年限土地剩余使用年限或建筑物剩余經濟壽命建筑物剩余經濟壽命>土地剩余使用年限以土地剩余使用期限為收益期限計算的房地產價值加上土地使用權到期時建筑物價值在價值時點的現值(土地使用權可續(xù)期)土地剩余使用年限(土地使用權不可續(xù)期)建筑物剩余經濟壽命<土地剩余使用年限先按建筑物剩余經濟壽命確定收益年限，再加上超出建筑物經濟壽命的土地剩余使用年限價值的折現值2023/2/522第四節(jié)凈收益的測算

一、凈收益測算的基本公式(以出租型房地產為例)

凈收益=有效毛收入－運營費用有效毛收入是潛在毛收入扣除空置、拖欠租金及其他原因造成的收入損失后的收入，即：有效毛收入=潛在毛收入-因空置、拖欠租金以及其他原因造成的租金損失※潛在毛收入是假定房地產在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入(即理想情況下的收入)及其他收入。2023/2/523

運營費用是指維持房地產正常使用或經營必須支出的費用，包括房產稅、房屋保險費、出租人管理費、出租人承擔的維修費、家具設備以及室內裝修折舊費等。

估價上的運營費用與會計上的成本費用有所不同。

運營費用不包括房地產抵押貸款還本付息額、房地產折舊額、房地產改擴建費用、所得稅等。

運營費用包括了其他資本與經營的收益?！?023/2/524

凈收益測算的基本公式(營業(yè)收入測算)

兩個不同：1.潛在毛收入為經營收入2.扣除歸屬于其他資本或經營的收益，如扣除商業(yè)、餐飲、工業(yè)、農業(yè)等經營者的正常利潤。例如，一餐飲正常經營收入、費用和利潤為100萬、36萬和24萬，則基于營業(yè)收入測算的房地產凈收益為100-36-24=40萬※2023/2/525

不同收益類型房地產凈收益的測算1出租房地產通常為租賃收入扣除出租人負擔的費用后的余額2自營房地產商業(yè)經營、工業(yè)生產和農地凈收益3自用或空置房地產4混合收益房地產2023/2/526

二、凈收益測算應注意的幾個問題

1.關于有形收益和無形收益

房地產的凈收益不僅包括有形收益，還應該包括各種無形收益。通常租金已經反映了房地產的無形收益，否則通過選取較低的報酬率來體現無形收益。

2.關于實際收益和客觀收益求取凈收益時應該以客觀收益數據為準，但房地產有租約限制的情況除外。

對于有租約限制的房地產，租賃期內的租金采用租賃合同中約定的租金即實際租金，租賃期外的租金應當采用正?？陀^的市場租金標準?！?023/2/5273.關于樂觀估計、保守估計和最可能估計

除抵押價值評估應選擇保守估計值外(謹慎原則)，其他目的的估價都應該選用最可能的估計值。

4.關于收益流模式的確定

在房地產估價工作中，使用最多的是凈收益每年不變的計算公式，但不一定符合實際情況。※※

5.重置提拔款的扣除方式重置提拔款通常利用償債基金系數計算。2023/2/528第五節(jié)報酬率的確定

一、報酬率的概念

報酬率是指投資回報與所投入資本的比率，也稱為投資回報率、投資收益率。投資回收和投資回報在房地產估價中，報酬率可以看成是將房地產凈收益轉換成房地產價值的比率。理解報酬率的概念需要把握以下幾點：※2023/2/5291.報酬率與投資風險正相關，風險大的投資，其報酬率也高，反之則低，即“高風險、高回報”。

2.由于投資的風險不同，報酬率也不盡相同，在估價中不存在一個統(tǒng)一不變的報酬率。

3.估價對象的報酬率應等同于與獲取估價對象凈收益具有同等風險的投資報酬率。

4.收益法估價中的報酬率一般是指名義報酬率，即已經包含了通貨膨脹的影響。5.收益價值對報酬率的變化比較敏感?！?023/2/530

二、報酬率的求取方法

1.累加法(安全利率加風險調整值法)

累加法是在無風險報酬率基礎上加風險報酬率作為估價對象報酬率的方法，計算公式為：

報酬率=無風險報酬率+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償－房地產投資帶來的優(yōu)惠無風險報酬率一般選擇相對無風險的國債利率或銀行存款利率，因此又稱為安全利率?！?023/2/531

2.市場提取法市場提取法是利用與估價對象具有類似收益特征的價格和凈收益資料，選用相應的報酬資本化法公式，反求出報酬率，再計算估價對象報酬率的方法?？杀葘嵗齼羰找?萬元/年)

房地產價格(萬元)報酬率(％)11210211.822319012.131513011.5市場提取法計算的報酬率為(11.8+12.1+11.5)/3=11.8%市場提取法求取資本化率的示例(假設凈收益每年不變且收益年限為無限年)2023/2/532

3.排序插入法根據收益與風險匹配的原則，具有同等風險的任何投資的報酬率應該是相似的，因此可通過與估價對象具有同等風險的投資報酬率來求取估價對象的報酬率。估價對象的風險程度投資風險程度報酬率估價對象的報酬率不同類型投資的報酬率擬合曲線2023/2/533第六節(jié)直接資本化法

一、直接資本化法的概念

直接資本化法是將估價對象未來某一年(通常是第1年)的某種預期收益除以資本化率或乘以收益乘數來求取估價對象價格的方法。

房地產價格=年收益/資本化率房地產價格=年收益×收益乘數收益乘數與資本化率互為倒數。

※2023/2/534

二、直接資本化法的類型(根據收益類型劃分)

房地產價格=毛租金/毛租金資本化率

或=毛租金×毛租金乘數房地產價格=潛在毛收入/潛在毛收入資本化率

或=潛在毛收入×潛在毛收入乘數房地產價格=有效毛收入/有效毛收入資本化率

或=有效毛收入×有效毛收入乘數房地產價格=凈收益/凈收益資本化率

或=凈收益×凈收益乘數

※2023/2/535

三、直接資本化率和收益乘數的求取直接資本化率和收益乘數通?？刹捎檬袌鎏崛》ㄇ笕?，即通過市場上近期交易的與估價對象凈收益流模式(如凈收益的變化、收益期限的長短等)相同的類似房地產的有關資料求取。

資本化率=年收益/房地產價格收益乘數=房地產價格/年收益※2023/2/536

四、直接資本化法與報酬資本化法的比較

直接資本化法報酬資本化法計算方法未來某期預期收益除以資本化率或乘收益乘數未來每年預期凈收益的折現和收益的求取未來某一年的收益未來每年的凈收益資本化率的求取市場提取法累加法、市場提取法、報酬率排序插入法等收益期限無限期有期限或無限期計算過程簡單復雜適用性當存在較多收益流模式相同的類似房地產時當市場缺乏凈收益流模式相同的類似房地產時結果的準確性依賴于可比實例依賴于估價師的主觀判斷2023/2/537第七節(jié)投資組合與剩余技術

一、投資組合技術投資組合技術是指從房地產資金構成或物理構成角度求取估價對象綜合資本化率的方法。

投資組合主要有抵押貸款與自有資金組合以及土地與建筑物組合兩種形式?！?023/2/5381.抵押貸款與自有資金組合

房地產的綜合資本化率為抵押貸款常數與自有資金資本化率的加權平均數：

綜合資本化率=

抵押貸款比例×抵押貸款常數(貸款收益率)＋自有資金比例×自有資金資本化率式中，抵押貸款常數(貸款收益率)是指每年還本付息額與抵押貸款本金的比率。※2023/2/539【例】某宗房地產，購買時抵押貸款占七成，抵押貸款年還本付息額占貸款本金的8％，自有資金要求的收益率為15％，試求該房地產的綜合資本化率。

解答：綜合資本化率

=抵押貸款比例×抵押貸款常數＋(1-貸款比例)×自有資金要求的收益率

=70％×8％＋(1-70%)×15％

=10.1%※2023/2/5402.土地與建筑物的組合建筑物資本化率、土地資本化率以及房地綜合資本化率三者之間的關系：

房地綜合資本化率=(土地價值×土地資本化率+建筑物價值×建筑物資本化率)/房地價值＝土地價值的比例×土地資本化率＋建筑物價值的比例×建筑物資本化率※2023/2/541【例】某宗房地產，土地價值占房地總價值的40％,土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％，試求該房地產的綜合資本化率。

解答：綜合資本化率

=土地價值的比例×土地資本化率＋建筑物價值的比例×建筑物資本化率

=40％×6％＋(1-40％)×8％

=7.2％※

2023/2/542

二、剩余技術剩余技術是指已知整個房地產的凈收益、其中某一構成部分的價值及各構成部分的資本化率時，求取另一構成部分價值的方法。剩余技術有土地剩余技術、建筑物剩余技術、自有資金剩余技術和抵押貸款剩余技術?！?/p>

2023/2/5431.土地剩余技術土地剩余技術是指已知房地共同產生的凈收益、土地和建筑物的資本化率以及建筑物的價值時，求取土地價值的方法。

土地價值

=土地凈收益/土地資本化率

=(房地凈收益-建筑物凈收益)/土地資本化率

=(房地凈收益-建筑物價值×建筑物資本化率)/土地資本化率※2023/2/544【例】某宗房地產每年凈收益為50萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12％，土地資本化率為10％。試計算該宗房地產的價值。

解答：土地價值=(50-200×12％)/10%=260(萬元)

房地價值=土地價值+建筑物價值=260+200(萬元)※2023/2/545

2.建筑物剩余技術建筑物剩余技術是指已知房地共同產生的凈收益、土地和建筑物的資本化率以及土地的價值時，求取建筑物價值的方法。

建筑物價值

=建筑物凈收益/建筑物資本化率

=(房地凈收益-土地凈收益)/建筑物資本化率

=(房地凈收益-土地價值×土地資本化率)/建筑物資本化率※2023/2/5463.自有資金剩余技術自有資金剩余技術是指已知房地產的凈收益、自有資金的資本化率、抵押貸款金額以及抵押貸款常數時，求取所需自有資金的方法。自有資金

=自有資金凈收益/自有資金資本化率

=(房地產凈收益-抵押貸款凈收益)/自有資金資本化率

=(房地產凈收益-抵押貸款金額×抵押貸款常數)/自有資金資本化率※

2023/2/547

4.抵押貸款剩余技術抵押貸款剩余技術是指已知房地產的凈收益、抵押貸款常數、自有資金及其資本化率時，求取抵押貸款金額的方法。

抵押貸款金額

=抵押貸款凈收益/抵押貸款常數

=(房地產凈收益-自有資金凈收益)/抵押貸款常數

=(房地產凈收益-自有資金數額×自有資金資本化率)/抵押貸款常數※2023/2/548【例】某宗房地產的年凈收益為2萬元，購買者的自有資金為5萬元，購買者要求的自有資金的年收益率為12％，抵押貸款的年利率為8％。若以該房地產作抵押，則最大抵押貸款額度是多少？

解答：

(1)購買者要求的收益額=5×12％＝0.6(萬元)(2)支付抵押貸款利息的能力=2－0.6＝1.4(萬元)(3)最大抵押貸款額度=1.4÷8％=17.5(萬元)※

2023/2/549

收益法的運用案例某辦公樓總建筑面積1萬平方米，可出租面積占80%，建設單位于5年前以出讓方式取得該辦公樓的土地使用權，土地使用權的出讓年限為40年，該辦公樓的剩余使用壽命還有40年。據了解，該辦公樓目前已經出租，租賃合同約定的租期還有10年，租賃合同約定的租金為每月每平方米150元，而當前該類辦公樓的實際市場租金水平為每月每平方米160元。目前該類辦公樓的運營費用約為租金收入的30%，出租率為90%。假設目前銀行存、貸款利率分別為4%、6%，房地產投資的平均風險報酬率為6%，折現率為10%，土地使用權不可續(xù)期，該類辦公樓的租金水平按每年2%的速度增長。采用收益法評估該辦公樓的市場價值。※

估價過程及結果如下：

1)計算估價對象的年凈收益A①租約期內每年的年凈收益=1×80%×90%×150×12×(1-30%)=907.2萬元②租約期外第1年的年凈收益(即第11年的凈收益)=1×80%×90%×160×12×(1-30%)×(1+2%)10=1179.6萬元

2)計算資本化率ii=安全投資報酬率+風險投資報酬率=4%+6%=10%。

3)計算收益年限N

由于土地使用權年限小于建筑物的剩余經濟壽命，則收益年限取土地使用權的剩余年限，N=35年。

※2023/2/5514)選擇相應公式計算收益價格

①租約期內的收益價格=907.2/10%×[(1+10%)10-1]/(1+10%)10=5574.35萬元②租約其外的收益價格=[1179.6/(10%-2%)][1-[(1+2%)/(1+10%)]25]/(1+10%)10=4824.03萬元則總收益價值=5574.35+4824.03=10398.38萬元估價對象的單價為10398.38元/平方米?！?023/2/552

一、帶租約房地產的估價問題在房地產交易活動中，存在“買賣不破租賃”原則，即由于某些估價對象附帶租約，當該估價對象的產權發(fā)生轉移時，依照有關規(guī)定應保持這些租約繼續(xù)有效。因此，《房地產估價規(guī)范》規(guī)定：“有租約限制的(房地產)，租約期內的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正常客觀的租金?！?/p>

上述條文看似比較合理，但實際上卻存在不少問題，主要表現在如下幾個方面：

※第八節(jié)收益法的幾個問題2023/2/5531.惡意提高或壓低租金水平以牟取不當利益

“買賣不破租賃”原則的出發(fā)點在于保護承租人的利益，但在估價實踐中，出賣人或承租人以該原則為由，惡意串通造假的行為屢見不鮮，損害了相關人的利益。

比如，為得到更多貸款，故意提高租金，欺騙銀行及其它貸款人；或在企業(yè)改制過程中簽訂低租金租約，以達到低價收購國有資產的目的；或為了逃避國家稅收而簽訂低租金租約；甚至簽訂最長期限的租賃合同等等。※2023/2/5542.與“凈收益不包括其他資本和經營的收益”矛盾在通常情況下，租金水平的高低主要決定于房地產本身的狀況。但是租金水平的高低，同樣也與出租人的知識水平、管理能力、談判技巧等因素相關，而這些因素本質上卻屬于出租人經營管理的范疇。因此，根據實際租金計算收益價值就會與“凈收益不包括其他資本或經營的收益”相矛盾?！?023