第二章-建設(shè)用地制度與政策

周天建環(huán)境與測繪學(xué)院土地資源管理系二○一二年十一月房地產(chǎn)制度與政策

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第二章建設(shè)用地制度與政策集體土地征收

建設(shè)用地使用權(quán)出讓

12主要內(nèi)容征收集體土地的特點(diǎn)，征收的原則，征收、征用集體土地的政策規(guī)定，土地征收補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)

出讓的概念，建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃，出讓方式，出讓年限，建設(shè)用地使用權(quán)的收回（四種情況），建設(shè)用地使用權(quán)的終止，建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同

第二章建設(shè)用地制度與政策建設(shè)用地使用權(quán)劃撥

3主要內(nèi)容建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的含義，建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍，建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的管理閑置土地的處理4閑置土地的認(rèn)定，閑置土地的處置方式，征收土地閑置費(fèi)，無償收回土地使用權(quán)。第二章建設(shè)用地制度與政策掌握■

熟悉◆12學(xué)習(xí)要求閑置土地的處置方式，征收土地閑置費(fèi)，無償收回土地使用權(quán)了解▲3征收集體土地的特點(diǎn)，征收集體土地應(yīng)遵守的原則，征收集體土地的工作程序，建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同及其管理征收、征用集體土地的政策規(guī)定，征收集體土地補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)，建設(shè)用地使用權(quán)出讓的概念，建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃、方式和年限，建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的含義，建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍，建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的管理，閑置土地的認(rèn)定【補(bǔ)充】我國土地制度框架－所有權(quán)與使用權(quán)分離房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)第一節(jié)集體土地征收一、征收集體土地的特點(diǎn)▲

1.1集體土地概述

■農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有

■宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有

■集體土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)

■符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外（集體土地流轉(zhuǎn)的特例）

【2006年真題】

◆《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)民自有住宅的宅基地，屬（）所有。

A.國家

B.所在的村民小組

C.農(nóng)民個(gè)人

D.農(nóng)民集體第一節(jié)集體土地征收一、征收集體土地的特點(diǎn)▲

1.2征地集體土地的概念

■是國家為了公共利益（？）的需要，依法將集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋夭⒔o予補(bǔ)償?shù)男袨椋ㄋ袡?quán)的變化）

■實(shí)質(zhì)是土地所有權(quán)由集體所有變?yōu)閲宜?/p>

1.3征收與征用的共同與不同之處（2004.3，2004.8.28）

■共同之處

都具有一定強(qiáng)制性

都要經(jīng)過法定程序

都要依法給予補(bǔ)償?shù)谝还?jié)集體土地征收一、征收集體土地的特點(diǎn)▲

1.3征收與征用的共同與不同之處

■不同之處

征收是所有權(quán)發(fā)生改變，由集體所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜袡?quán)

征用是使用權(quán)改變，所有權(quán)不變，強(qiáng)制使用，特定情況結(jié)束后應(yīng)返還原所有人1.4征收的特點(diǎn)

■強(qiáng)制性-土地征收是國家行為

■妥善安置被征地單位和人員的生產(chǎn)和生活-要給予被征地單位經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償

■被征收的土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移-集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜型恋氐谝还?jié)集體土地征收二、征收的原則▲

2.征收的原則▲

■珍惜耕地，合理利用土地的原則

能不征就不征，能少征就少征

■保證國家建設(shè)用地的原則

該征就征，反對(duì)拒征和大幅度提高征地費(fèi)用

■妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則

對(duì)征收的土地要適當(dāng)補(bǔ)償

對(duì)農(nóng)民造成的損失要適當(dāng)補(bǔ)助

對(duì)因征地造成的剩余農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力要適當(dāng)安排

妥善安置拆遷戶第一節(jié)集體土地征收

2.征收的原則▲

■有償使用土地的原則

土地征收后，除公共設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施外，就應(yīng)實(shí)行有償使用供應(yīng)

■依法征地的原則

必須有縣級(jí)以上政府的批準(zhǔn)文件

按照合法的程序和法定的審批權(quán)限依法辦理手續(xù)

禁止以租代征（視頻案例）二、征收的原則▲

第一節(jié)集體土地征收

【2007年真題】

◆下列關(guān)于集體土地征收或者征用的表述中，正確的有（）.

A.征收或者征用都是為了公共利益需要

B.征收或者征用都要依法給予補(bǔ)償

C.征收是國家行為，征用是企業(yè)行為

D.征收是土地所有權(quán)發(fā)生改變，征用是土地使用權(quán)發(fā)生改變

E.征收是強(qiáng)制性的，征用是非強(qiáng)制性的二、征收的原則▲

第一節(jié)集體土地征收

3.1征收土地的范圍

■為了公共利益的需要，可以征收集體土地

■土地征收后，所有權(quán)屬于國家，用地單位只有使用權(quán)

3.2征收土地批準(zhǔn)權(quán)限

■聽證制度-在征地依法報(bào)批前，當(dāng)?shù)赝恋匦姓鞴懿块T應(yīng)組織聽證

■征收土地實(shí)行兩級(jí)審批制度－國務(wù)院和省級(jí)政府（所有權(quán)轉(zhuǎn)變）

■農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)（用途轉(zhuǎn)變）

■由國務(wù)院審批的

基本農(nóng)田

基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的（525畝）

其他土地超過70公頃的（1050畝）

■其他用地由省級(jí)政府審批并報(bào)國務(wù)備案三、征收、征用集體土地的政策規(guī)定

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第一節(jié)集體土地征收

【2006年真題】

◆《憲法》規(guī)定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行（）并給予補(bǔ)償

A.征收

B.征用

C.征收或者征用

D.征購三、征收、征用集體土地的政策規(guī)定

▲

《憲法》第十條，《土管法》第二條第一節(jié)集體土地征收

3.3申請(qǐng)征地不得化整為零

■征收土地應(yīng)根據(jù)總體設(shè)計(jì)一次申請(qǐng)批準(zhǔn)，不得化整為零

■分期建設(shè)的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)分期征地，不得先征待用

■鐵路、公路、輸油等管線工程可以分段征收

3.4對(duì)被征地單位和農(nóng)民進(jìn)行安置、補(bǔ)償和補(bǔ)助

■由用地單位支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)

三、征收、征用集體土地的政策規(guī)定

▲

江蘇鐵本鋼鐵有限公司在常州市和揚(yáng)中市建設(shè)設(shè)計(jì)能力為840萬噸的大型鋼鐵項(xiàng)目，于2003年6月開始施工。經(jīng)查明，該項(xiàng)目在建設(shè)過程中，當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)部門嚴(yán)重違反國家有關(guān)法律法規(guī)，越權(quán)分22次將項(xiàng)目分拆審批，違規(guī)審批征收土地6541畝，違規(guī)組織實(shí)施征地拆遷。第一節(jié)集體土地征收

3.5臨時(shí)用地政策

■由建設(shè)單位向批準(zhǔn)工程項(xiàng)目用地的機(jī)關(guān)提出臨時(shí)用地時(shí)申請(qǐng)并取得批準(zhǔn)

■由建設(shè)單位與集體土地所有單位簽訂臨時(shí)用地協(xié)議（征用而非征收）

■臨時(shí)用地期限最多不超過2年

■不得改變批準(zhǔn)的用途，不得從事生產(chǎn)性、經(jīng)營性活動(dòng)，不得修建永久建筑

■期滿后建設(shè)單位清理場地支付費(fèi)用，到土管部門注銷登記

■超期可再次提出申請(qǐng)，不退地又不申請(qǐng)的視為違章用地三、征收、征用集體土地的政策規(guī)定

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第一節(jié)集體土地征收3.6聯(lián)營使用集體土地政策（兩種方法）

■聯(lián)營指全民或集體所有制企業(yè)與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織共同投資興辦聯(lián)營企業(yè)

■持縣級(jí)以上政府批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書或其他批準(zhǔn)文件

■由聯(lián)營企業(yè)向縣級(jí)以上政府土管部門提出用地申請(qǐng)

■兩種處理方式

批準(zhǔn)后可以改變土地性質(zhì)，實(shí)行征收

也可以不改變土地所有權(quán)，作為聯(lián)營條件（聯(lián)營企業(yè)用地可以

不改變土地權(quán)屬性質(zhì)）三、征收、征用集體土地的政策規(guī)定

▲

第一節(jié)集體土地征收

3.7征收土地公告（主要是兩個(gè)公告）

■概念

由被征收土地所在的市縣人民政府，在收到征收土地方案后10日內(nèi)以書面或其它形式進(jìn)行公告

■征地公告內(nèi)容（四項(xiàng)）

征收批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、文號(hào)、時(shí)間和用途（批文）

被征收土地的所有權(quán)人、位置、地類和面積（土地）

征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人口安置途徑（人員）

辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙夼c地點(diǎn)（手續(xù)）三、征收、征用集體土地的政策規(guī)定

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第一節(jié)集體土地征收

3.7征收土地公告（主要是兩個(gè)公告）

■征地補(bǔ)償安置方案公告內(nèi)容

被征地土地情況

土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)量、支付對(duì)象和方式

安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)量、支付對(duì)象和方式

地上附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和支付方式

農(nóng)業(yè)人口具體安置途徑

其他措施

■未進(jìn)行公告的，被征地單位和個(gè)人有權(quán)拒絕辦理手續(xù)（必須的步驟）

三、征收、征用集體土地的政策規(guī)定

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第一節(jié)集體土地征收第一節(jié)集體土地征收第一節(jié)集體土地征收三、征收、征用集體土地的政策規(guī)定

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3.8征地補(bǔ)償費(fèi)的使用

■補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)按有關(guān)規(guī)定使用（給村集體或農(nóng)民個(gè)人）

■耕地占用稅用于土地開發(fā)和農(nóng)業(yè)發(fā)展■菜田基金、土地復(fù)墾費(fèi)、土地荒蕪費(fèi)、防洪費(fèi)用于菜田開發(fā)建設(shè)和土地的調(diào)整和治理

■征地管理費(fèi)用于土地管理部門的各種業(yè)務(wù)開支第一節(jié)集體土地征收

3.9特殊征地政策

■大中型水利水電工程補(bǔ)償－國務(wù)院另行規(guī)定

■征收林地、園林－林業(yè)管理部門規(guī)定

■征收中發(fā)現(xiàn)文物、古跡、古樹－報(bào)相關(guān)部門處理后方可征地

■烈士墓、華僑墓－按主管部門辦理

■用地范圍內(nèi)有國防設(shè)施－經(jīng)協(xié)商后方可征收三、征收、征用集體土地的政策規(guī)定

▲

第一節(jié)集體土地征收

【征地補(bǔ)償費(fèi)的構(gòu)成】三大類四、土地征收補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)■■土地補(bǔ)償費(fèi)－給集體的，補(bǔ)償所有權(quán)

■安置補(bǔ)助費(fèi)－給個(gè)人的，安置勞動(dòng)力

■地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)－給地上物的所有人

【注意專有名詞的精準(zhǔn)性】

■征地補(bǔ)償費(fèi)與土地補(bǔ)償費(fèi)不同

■安置補(bǔ)助費(fèi)，而不是安置補(bǔ)償費(fèi)第一節(jié)集體土地征收

4.1土地補(bǔ)償費(fèi)（對(duì)地）

■內(nèi)含

是征地費(fèi)的主要部分，為補(bǔ)償被征地和原土地使用人的經(jīng)濟(jì)損失而支付的款項(xiàng)

由用地單位支付土地補(bǔ)償費(fèi)

■標(biāo)準(zhǔn)

征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6-10倍（按原用途補(bǔ)償）

其他土地標(biāo)準(zhǔn)，由省級(jí)規(guī)定

四、土地征收補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)■第一節(jié)集體土地征收

4.2安置補(bǔ)助費(fèi)（對(duì)人）

■內(nèi)含

安置補(bǔ)助費(fèi)是為安置因征地造成的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的補(bǔ)助費(fèi)（用地單位支付）

■耕地標(biāo)準(zhǔn)

安置補(bǔ)助費(fèi)＝需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)×每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被

征地單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算

每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4-6倍

每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍（上限）四、土地征收補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)■第一節(jié)集體土地征收■非耕地標(biāo)準(zhǔn)

由省級(jí)規(guī)定

■征地補(bǔ)償費(fèi)的特殊規(guī)定

人均耕地特別少的地區(qū)，按前述標(biāo)準(zhǔn)支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省級(jí)政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)，但土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和不得超過該土地被征前3年平均年產(chǎn)值的30倍

土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和達(dá)到法定上限，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，當(dāng)?shù)厝嗣裾梢杂脟型恋赜袃斒褂檬杖胗枰匝a(bǔ)貼四、土地征收補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)■第一節(jié)集體土地征收■政府的管理

省級(jí)政府要制訂并公布各市縣征地的統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)或區(qū)片綜合地價(jià)

征地補(bǔ)償做到同地同價(jià)

國家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目必須將征地費(fèi)用足額列入概算

對(duì)有穩(wěn)定收益的項(xiàng)目，農(nóng)民可用建設(shè)用地使用權(quán)入股四、土地征收補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)■

4.3地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)

■地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省級(jí)政府規(guī)定

■征收城市郊區(qū)的菜地，繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金

■城市郊區(qū)的菜地，是指連續(xù)3年以上常年種菜或養(yǎng)殖魚、蝦的商品菜地和精養(yǎng)魚塘特大城市城市人口>100w7000-10000元/畝大城市50w<=城市人口=<100w5000-7000元/畝中小城市城市人口<50w3000-5000元/畝第一節(jié)集體土地征收

4.4臨時(shí)用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

■征用臨時(shí)用地，應(yīng)與集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂臨時(shí)用地協(xié)議

■按土地前3年平均年產(chǎn)值逐年給予補(bǔ)償（注意沒有倍數(shù)）

■但臨時(shí)用地逐年累計(jì)的補(bǔ)償費(fèi)最高不得超過土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和

【為何有高限的規(guī)定】

■臨時(shí)用地補(bǔ)償相當(dāng)于租金

■征地補(bǔ)償費(fèi)相當(dāng)于銷售價(jià)格

■如果租金之和超過了售價(jià)，那就不如買了而不是租四、土地征收補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)■第一節(jié)集體土地征收四、土地征收補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)■搶建的房屋發(fā)布征地告知后，在擬征收集體土地范圍內(nèi)搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征收集體土地時(shí)一律不予補(bǔ)償。第一節(jié)集體土地征收四、土地征收補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)■沿江公路路邊搶建的竹棚架和搶種搶栽的果樹苗第一節(jié)集體土地征收四、土地征收補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)■■惡意搶種、搶栽騙取補(bǔ)償款，將被追究刑事責(zé)任

■巡控不力的街鎮(zhèn)村社相關(guān)責(zé)任人也將實(shí)施行政問責(zé)第一節(jié)集體土地征收

4.5補(bǔ)償費(fèi)用的使用

■土地補(bǔ)償費(fèi)－農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有

■地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)－歸地上附著物和青苗的所有者

■安置補(bǔ)助費(fèi)（三種方式）

由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置人員的－由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用

其他單位安置的人員－支付給安置單位

不需要統(tǒng)一安置的人員－發(fā)放給個(gè)人四、土地征收補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)■第一節(jié)集體土地征收

【2006年真題】

◆下列關(guān)于征收土地的表述中，正確的是（）

A.土地補(bǔ)償費(fèi)均為該土地被征地前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍

B.安置補(bǔ)助費(fèi)只能發(fā)放給安置單位

C.并非所有的征地都要支付青苗補(bǔ)償費(fèi)

D.只有所征土地連續(xù)三年以上常年種菜，才須繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金四、土地征收補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)■◆某市因城市建設(shè)需要征收郊區(qū)農(nóng)村集體土地，經(jīng)調(diào)查確認(rèn)，被征地前三年平均年產(chǎn)值為700元/畝。按照標(biāo)準(zhǔn)，每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)應(yīng)為()。A.

4200-7000元B.

1400-2800元C.

2800-4200元D.

4200-5600元第一節(jié)集體土地征收

◆某農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織人均耕地面積0.2公頃，國家建設(shè)征收該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的耕地面積10公頃，該耕地近3年平均年產(chǎn)值為10000元/公頃。下列關(guān)于征收該耕地的表述中，不正確的是()。

A、不需農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一安置的人員，安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給個(gè)人

B、該耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)最少為60萬元

C、每公頃耕地需要安置的農(nóng)業(yè)人口為5人

D、由國家支付土地補(bǔ)償費(fèi)，由用地單位支付安置補(bǔ)助費(fèi)四、土地征收補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)■◆某地區(qū)平均每畝耕地年產(chǎn)值為1000元，人均耕地0.2畝。如果每個(gè)農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6倍計(jì)，那么，在該地區(qū)征收1畝耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)為（）元。A、3000B、6000C、15000D、30000第一節(jié)集體土地征收

5.1申請(qǐng)用地

■申請(qǐng)機(jī)構(gòu)

（建設(shè)單位）向土地所在地縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)

■申請(qǐng)的依據(jù)

經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書或初步設(shè)計(jì)（發(fā)改委的立項(xiàng)報(bào)告）

年度基本建設(shè)計(jì)劃（立項(xiàng)）

其它五、土地征收工作程序▲第一節(jié)集體土地征收

5.1申請(qǐng)用地

■所需附上有資料

建設(shè)單位有關(guān)資質(zhì)證明

項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)或其它有關(guān)批準(zhǔn)文件

土地行政部門出具有用地預(yù)審報(bào)告

初步設(shè)計(jì)或其他有關(guān)材料

建設(shè)項(xiàng)目總平面布置圖

占用耕地的，提出補(bǔ)充耕地方案

項(xiàng)目位于地質(zhì)災(zāi)害區(qū)的，提供地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告

提供地價(jià)評(píng)估報(bào)告五、土地征收工作程序▲第一節(jié)集體土地征收

5.2受理申請(qǐng)并審查有關(guān)文件（一書四方案）

■審查時(shí)間

受理的30日內(nèi)

■編制（一書）

建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說明書

■擬定（四方案）

農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案（用途轉(zhuǎn)變）

補(bǔ)充耕地方案（占補(bǔ)平衡）

征地方案（所有權(quán)轉(zhuǎn)變）

供地方案（使用權(quán)轉(zhuǎn)移）

■流程

經(jīng)同級(jí)人民政府審核同意后報(bào)上一級(jí)土地管理部門審查五、土地征收工作程序▲第一節(jié)集體土地征收

5.3審批用地（一制度）

■實(shí)行土地管理部門內(nèi)部會(huì)審制度審批土地

■批文必須是政府的，而不是土管部門的

5.4征地實(shí)施

■實(shí)施機(jī)構(gòu)

被征收土地所在地市縣人民政府（注意不是土管部門）

■程序

征地公告

支付征地費(fèi)

安置農(nóng)業(yè)人口

協(xié)調(diào)征地爭議五、土地征收工作程序▲第一節(jié)集體土地征收

5.5簽發(fā)用地證書（合同+登記）

■有償使用土地的－簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》

■以劃撥方式使用土地的，簽發(fā)《國有土地劃撥決定書》和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》

■用地單位持上述文件辦理土地登記手續(xù)

5.6征地批準(zhǔn)后的實(shí)施管理（自學(xué)）

■時(shí)間

用地批準(zhǔn)后至頒發(fā)土地使用權(quán)證書前的管理

■措施

會(huì)同有關(guān)部門落實(shí)安置措施

督促被征地單位按期移交土地五、土地征收工作程序▲第一節(jié)集體土地征收

5.6征地批準(zhǔn)后的實(shí)施管理（自學(xué)）

■措施

處理征地過程中的各種爭議

填寫征地結(jié)案報(bào)告（表示征地工作結(jié)束）

5.7建立征收土地檔案（三項(xiàng)要求）（自學(xué)）

■整理和收集征收過程中形成的各種文件

■收集存檔的文件一律是原件

■市、縣范圍內(nèi)的土地檔案應(yīng)統(tǒng)一格式五、土地征收工作程序▲第一節(jié)集體土地征收觀看視頻教學(xué)資料（土地征收違法案例，以租代征）《偷梁換柱騙土地》(焦點(diǎn)訪談，11分鐘)第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓

■出讓

▲是指國家將國有土地使用權(quán)在一定上限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為

■出讓金

▲是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個(gè)使用期間的地租

一、出讓的概念■第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓

■出讓的含義

▲出讓是土地一級(jí)市場，由國家壟斷，一方必定是國家

▲經(jīng)出讓取得使用權(quán)的單位，只有使用權(quán)，所有權(quán)依然歸國家。在期限內(nèi)對(duì)土地?fù)碛姓加小⑹褂?、收益、處分?quán)（部分處分權(quán)）；土地使用權(quán)可以入市，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動(dòng)，但地下埋藏物歸國家所有一、出讓的概念■第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓

▲使用者只有在向國家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書

▲集體土地不經(jīng)征收不得出讓

▲出讓是國家以土地所有者身份與土地使用者之間關(guān)于權(quán)利義務(wù)的

經(jīng)濟(jì)關(guān)系，具有平等、自愿、有償、有期限的特點(diǎn)（民事關(guān)系）一、出讓的概念■二、建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃■■出讓土地的三符合

▲符合土地利用總體規(guī)劃

▲符合城市規(guī)劃

▲符合年度建設(shè)用地計(jì)劃第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓

二、建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃■■程序

▲省級(jí)政府下達(dá)控制指標(biāo)，擬定年度出讓國有土地總面積方案

▲具體出讓每幅地的條件，由市縣級(jí)政府土管部門會(huì)同規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門擬定，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣土管部門實(shí)施三、出讓方式■

3.1出讓方式

■方式（四種）

▲招標(biāo)

▲拍賣

▲掛牌

▲協(xié)議

第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓

三、出讓方式■

3.1出讓方式

■應(yīng)采用招拍掛的情形

▲工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地（五類）

▲其它性質(zhì)，同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的

【注意】要分清以下概念的級(jí)別

■劃撥

■出讓

▲招標(biāo)

▲拍賣

▲掛牌

▲協(xié)議第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓

三、出讓方式■

3.3招標(biāo)出讓的含義與程序

■招標(biāo)出讓的含義

▲是指市、縣國土部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗恕⒎ㄈ撕推渌M織參加國有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為

▲本方式有利于公平競爭，適用于需要優(yōu)化土地布局，重大工程的較大地塊的出讓

■程序

▲投標(biāo)

▲開標(biāo)－投標(biāo)人少于三人，少于三人應(yīng)終止招標(biāo)活動(dòng)▲評(píng)標(biāo)－評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表，有關(guān)專家組成，人數(shù)為五人以上單數(shù)第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓

三、出讓方式■

3.3招標(biāo)出讓的含義與程序

■程序

▲中標(biāo)－價(jià)高者得；對(duì)能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格最高的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人，發(fā)《中標(biāo)通知書》

3.4拍賣出讓的含義與程序

■含義

▲拍賣出讓是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為

▲拍賣的方式特點(diǎn)是利于公平競爭，一般出最高價(jià)者取得土地使用權(quán)第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓

三、出讓方式■

3.4拍賣出讓的含義與程序

■含義

▲適用于區(qū)位條件好，交通便利的鬧市區(qū)，土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓

▲競買人不足三人，或者競買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止拍賣

■程序

▲主持人點(diǎn)算競買人▲主持人介紹拍賣宗地情況

▲主持人宣布拍賣規(guī)則第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓

三、出讓方式■

3.4拍賣出讓的含義與程序

■程序▲主持主人報(bào)出起叫價(jià)

▲競買人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)

▲主持人確認(rèn)應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)后繼續(xù)競價(jià)

▲主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)而沒有再應(yīng)價(jià)報(bào)價(jià)的，主持人落槌表示成交

▲主持人宣布最高應(yīng)價(jià)或報(bào)價(jià)者為競得人，簽《成交確認(rèn)書》第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓

三、出讓方式■

3.5掛牌出讓的含義與程序

■含義

▲是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或現(xiàn)場競價(jià)結(jié)果確定建設(shè)用地使用人的行為

▲掛牌時(shí)間不少于10個(gè)工作日

▲掛牌期間，土管部門可以根據(jù)競買人的競價(jià)情況調(diào)整增價(jià)幅度

■程序

▲在掛牌起始日，出讓人將土地情況及要求在土地交易所掛牌公布

▲符合條件的競買人填寫報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓

三、出讓方式■■掛牌確認(rèn)成交的規(guī)則

▲在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競買人報(bào)價(jià)的，且報(bào)價(jià)不低于底價(jià)，掛牌成交

▲在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的競買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競得人

▲報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競得人（必須高于底價(jià)）

▲在掛牌期內(nèi)無應(yīng)價(jià)者或者競買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)的，掛牌不成交

3.5掛牌出讓的含義與程序

■程序

▲掛牌主持人確認(rèn)該間報(bào)價(jià)后，更新顯示持牌價(jià)格

▲掛牌主持人在掛牌公告規(guī)定的截止時(shí)確定競得人（可有現(xiàn)場競價(jià)環(huán)節(jié)），簽《成交確認(rèn)書》第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓

三、出讓方式■

3.6協(xié)議出讓的含義（不適用于房地產(chǎn)開發(fā)用地）

■含義

▲協(xié)議出讓是指政府作為土地所有者與選定的受讓方磋商用地條件及價(jià)款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為

■特點(diǎn)

▲自由度大，不利于公平競爭

■適用范圍

▲適用于公共福利事業(yè)和非盈利性的社會(huì)團(tuán)體、機(jī)關(guān)單位用地和某些特殊用地

■處罰

▲應(yīng)當(dāng)以招拍掛方式出讓的而擅自采用協(xié)議方式出讓的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員給予處分，構(gòu)成犯罪，追究刑事責(zé)任第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓

三、出讓方式■

【歸納總結(jié)】方式人數(shù)少于三個(gè)適用范圍法律文件招標(biāo)終止招標(biāo)需要優(yōu)化土地布局，重大工程的較大地塊的出讓中標(biāo)通知書拍賣終止拍賣區(qū)位條件好，交通便利的鬧市區(qū)，土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓成交確認(rèn)書掛牌可以成交

成交確認(rèn)書協(xié)議一般只有一家適用于公共福利事業(yè)和非盈利性的社會(huì)團(tuán)體、機(jī)關(guān)單位用地和某些特殊用地協(xié)議出讓合同第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓

三、出讓方式■

3.7確定土地使用人之后的步驟

■中標(biāo)通知書或成交確認(rèn)書具有法律效力，出讓人改變競得結(jié)果或中標(biāo)人放棄中標(biāo)宗地，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任

■按中標(biāo)通知書或成交確認(rèn)書中約定的時(shí)間雙方簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同

■出讓人應(yīng)在10個(gè)工作日內(nèi)公布結(jié)果

■受讓人付清全部土地出讓價(jià)款后，可辦理土地登記，領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書

■不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書■第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓

四、出讓年限■■法定出讓最高年限

▲居住用地70年

▲工業(yè)用地50年

▲教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年

▲商業(yè)、旅游、娛樂用地40年

▲綜合或者其他用地50年

■具體的出讓年限可以短于但不能長于以上最高年限第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓

四、出讓年限■

【2008年真題】

◆甲開發(fā)商2000年按法定最高出讓年限取得一塊商業(yè)用地的土地使用權(quán)。2002年李某購得該地塊上建成的商業(yè)用房一間，五年后又將該房轉(zhuǎn)讓給王某。王某取得該房的土地使用年限是（）年。

A.33

B.35

C.38

D.40第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓

五、建設(shè)用地使用權(quán)的收回（四種情況）■

5.1期限屆滿的處理

■住宅

▲期限屆滿自動(dòng)續(xù)期

■非住宅

▲應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期

▲除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)續(xù)期。批準(zhǔn)的應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，支付出讓金

▲屆滿未申請(qǐng)或申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回，該土地上的不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明的，按規(guī)定辦理第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓

五、建設(shè)用地使用權(quán)的收回（四種情況）■

【2008年真題】

◆依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，（）。

A.由國家無償收回

B.自動(dòng)續(xù)期

C.應(yīng)于屆滿前6個(gè)月申請(qǐng)續(xù)期

D.應(yīng)于屆滿前1年申請(qǐng)續(xù)期

【2007年真題】

◆下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的處理的表述中，正確的是（）。

A.非住宅建沒用地使用權(quán)期限屆滿后，自動(dòng)續(xù)期

B.住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后，自動(dòng)續(xù)期

C.非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前6個(gè)月申請(qǐng)續(xù)期

D.非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前2年申請(qǐng)續(xù)期第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓

五、建設(shè)用地使用權(quán)的收回（四種情況）■

5.2期限屆滿前提前收回

■期限屆滿前，因公共利益需要可以提前收回土地

■提前收回土地使用權(quán)應(yīng)對(duì)其上的房屋及不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金

5.3因土地使用者不履行合同而收回

■不履行合同的情況

▲土地使用者未如期支付地價(jià)款（60日內(nèi)付清）

▲土地使用者未按合同約定的期限和條件開發(fā)和利用土地

5.4司法機(jī)關(guān)決定收回

■因土地使用者觸犯法律，不能繼續(xù)履行合同，司法機(jī)關(guān)決定沒收財(cái)產(chǎn)，收回土地使用權(quán)第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓

六、建設(shè)用地使用權(quán)的終止■

■因土地滅失而終止（標(biāo)的物不存在）

■因土地使用者的拋棄而終止（權(quán)利人不要了）■簽訂主體

▲（僅限）市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂

■合同類型（三類）

▲成片土地使用權(quán)出讓合同

▲項(xiàng)目用地（宗地）土地使用權(quán)出讓合同

▲劃撥土地補(bǔ)辦出讓合同以及因附著物出租、轉(zhuǎn)讓、抵押而補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓合同七、建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同▲第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓

七、建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同▲

7.1合同的主要內(nèi)容

■合同

▲當(dāng)事人的名稱和住所（主體）

▲土地界址、面積等

▲建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間▲土地用途

▲使用期限

▲出讓金等費(fèi)用及其支付方式

▲解決爭議的方法第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓

七、建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同▲

7.1合同的主要內(nèi)容■附件

▲宗地平面界址圖

▲出讓宗地豎向界限

▲規(guī)劃條件

7.2合同的履行

■閑置的處理

▲超過合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收

相當(dāng)于出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)▲滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)

▲因不可抗力或政府、政府有關(guān)部門的行為，或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外(不是土地使用人的問題)

第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓

七、建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同▲

7.2合同的履行

■用途改變

▲用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門和國土部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應(yīng)調(diào)整地價(jià)款（兩部門批準(zhǔn)）

■未達(dá)到出讓合同約定的開發(fā)條件

▲可要求用地單位支付違約金

▲違約金比例為投資差額部分占約定投資部分的比例

▲計(jì)算違約金的基數(shù)是出讓金第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓

七、建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同▲

【典型例題】◆下列以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的情況中，政府可以無償收回土地使用權(quán)的是（）。

A.出讓合同約定2002年6月30日動(dòng)工開發(fā)，中間曾受到“非典”的影響，規(guī)劃部門審批工作在一段時(shí)間內(nèi)暫停，導(dǎo)致前期工作延誤，到2004年6月30日仍未動(dòng)工開發(fā)

B.城市總體規(guī)劃變更，使得項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)變更，導(dǎo)致超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿兩年未動(dòng)工開發(fā)

C.開發(fā)商要求提高項(xiàng)目容積率，規(guī)劃部門不批準(zhǔn)，導(dǎo)致超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿兩年未動(dòng)工開發(fā)

D.因發(fā)生自然災(zāi)害，地塊的地質(zhì)條件發(fā)生重大變化，導(dǎo)致超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿兩年未動(dòng)工開發(fā)第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓

七、建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同▲7.3合同的解除（雙方，均為60日）

■土地使用者延期付款超過60日，土管部門有權(quán)解除合同，并可以請(qǐng)求違約賠償

■出讓人延期交付土地超過60日，土地使用者有權(quán)解除合同，土管部門

雙倍返還定金，退還已支付地價(jià)款，并可要求賠償觀看視頻資料《堵住土地出讓的漏洞》(焦點(diǎn)訪談,12分鐘)第三節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)劃撥一、劃撥的含義■■概念

▲劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付使用，或者將建設(shè)用地使用權(quán)無償交給土地使用者的行為

■含義

▲包括土地使用者繳納拆遷安置、補(bǔ)償費(fèi)用和無償取得兩種形式（成本價(jià)或無償）

▲劃撥土地一般無期限，但未經(jīng)許可不得流轉(zhuǎn)

▲取得劃撥土地使用權(quán)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)并按法定程序辦理手續(xù)

▲國有土地主要是出讓用地和劃撥用地兩種第三節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)劃撥

二、劃撥的范圍（六類）■■國家機(jī)關(guān)用地

■軍事用地

■城市基礎(chǔ)設(shè)施用地

■公益事業(yè)用地

■國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地

■法律規(guī)定的其他用地三、劃撥的管理■

3.1劃撥土地的轉(zhuǎn)讓

■轉(zhuǎn)讓的兩種形式

▲由受讓方辦理土地出讓手續(xù)，繳納土地出讓金

▲可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的收益中的土地收益上繳國家，凡向國家上繳土地收益的，仍按劃撥土地進(jìn)行管理【典型例題】

◆下列項(xiàng)目中，可以通過劃分撥方式取得土地使用權(quán)的是（）

A.社區(qū)便民超市

B.稅務(wù)機(jī)關(guān)辦公樓

C.服務(wù)于大眾的快餐店

D.別墅第三節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)劃撥

三、劃撥的管理■

3.1劃撥土地的轉(zhuǎn)讓

■原劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營性開發(fā)建設(shè)或轉(zhuǎn)讓的

▲按市場價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金

▲出讓金低于市場交易價(jià)的，政府應(yīng)當(dāng)行使優(yōu)先購買權(quán)

3.2劃撥土地使用權(quán)的出租

■以營利為目的的出租，應(yīng)將租金中所含土地收益上繳國家

■不宜辦理出讓的，可實(shí)行租賃

■租賃時(shí)間超過6個(gè)月的，應(yīng)簽訂租賃合同

3.3劃撥土地使用權(quán)的抵押

■其抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)為劃撥土地使用權(quán)下的市場價(jià)值

■因抵押劃撥土地使用權(quán)造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)辦理土地出讓手續(xù)并向國家繳納地價(jià)款才能變更土地權(quán)屬【2008年真題】轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)的，其土地收益應(yīng)上繳國家。（）第三節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)劃撥

三、劃撥的管理■

3.4國企改制中的劃撥土地處置（兩種方式）

■辦理出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）等方式（將原無償無期限變有償有期限）

▲國有企業(yè)改造為有限責(zé)任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)

▲國有改組為股份合作制的

▲國有租賃經(jīng)營的

▲非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)

■保留劃撥（繼續(xù)無償）▲繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國有重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，原用途不變（但改組為公司制企業(yè)除外）第三節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)劃撥

三、劃撥的管理■

3.4國企改制中的劃撥土地處置（兩種方式）

■保留劃撥（繼續(xù)無償）（后三項(xiàng)保留期限不超過5年）

▲國有企業(yè)兼并國有企業(yè)、非國有企業(yè)及國有企業(yè)合并后的企業(yè)

仍是國有企業(yè)的

▲在國有企業(yè)兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產(chǎn)企業(yè)的

▲國有企業(yè)改造或改組為國有獨(dú)資公司的

3.5劃撥土地使用權(quán)的收回（七種情況）－無償收回土地時(shí)對(duì)地上物應(yīng)依法給予補(bǔ)償

■因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因而停止使用土地的

■為了公共利益和城市規(guī)劃要求

■司法部門沒收財(cái)產(chǎn)而收回土地使用權(quán)第三節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)劃撥

三、劃撥的管理■

3.5劃撥土地使用權(quán)的收回（七種情況）－無償收回土地時(shí)對(duì)地上物應(yīng)依法給予補(bǔ)償

■土地使用者自動(dòng)放棄土地使用權(quán)

■未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)2年未使用

■不按批準(zhǔn)用途使用

■鐵路、公路、機(jī)場、礦場等核準(zhǔn)報(bào)廢的土地

3.6兩項(xiàng)管理規(guī)定

■未經(jīng)批準(zhǔn)擅自流轉(zhuǎn)的，縣級(jí)以上土管部門可沒收非法收入，可處以罰款

■凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進(jìn)行管理第四節(jié)閑置土地的處理

一、閑置土地的認(rèn)定■■概念

▲閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)的同意，超過規(guī)定的期限未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地

■認(rèn)定為閑置土地的情形（主要兩種情況）

▲未規(guī)定動(dòng)工開發(fā)建設(shè)日期，自土地有償使用合同生效或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1年未動(dòng)工

▲已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)總面積不足1/3，

或者已投資額占總投資額不足25%，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年

▲法律、行政法規(guī)規(guī)定的其它情形第四節(jié)閑置土地的處理

二、閑置土地的處置方式（七種處置方式）◆■延長開發(fā)建設(shè)期限，但最長不超過一年

■變更土地用途，辦理手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)（現(xiàn)在用途不合適）

■安排臨時(shí)使用，待項(xiàng)目具備條件后重新批準(zhǔn)開發(fā)，土地有增值的，由政府收取增值地價(jià)

■政府安排置換其他等價(jià)閑置土地

■政府采取招標(biāo)、拍賣等方式確定新的土地使用者進(jìn)行建設(shè)，對(duì)原用地單位給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償

■政府收回土地，與土地使用者簽訂收回土地協(xié)議書

■由政府原因造成閑置的，還可以按照實(shí)際交款額占應(yīng)交款額的比例折算，確定相應(yīng)土地給原土地使用者，其余部分由政府收回第四節(jié)閑置土地的處理

三、征收土地閑置費(fèi)◆■城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得的土地，超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，按出讓金20%以下征收閑置費(fèi)

■具體由省一級(jí)規(guī)定

【2006年真題】

◆房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目自（）之日起滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收土地閑置費(fèi)。

A.土地使用權(quán)出讓合同簽訂

B.土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)

C.土地使用權(quán)出讓金繳納

D.土地使用權(quán)證書取得第四節(jié)閑置土地的處理

四、無償收回土地使用權(quán)

◆

【2008年真題】

◆根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)，閑置土地滿（）未動(dòng)工開發(fā)時(shí)，政府可以無償收回土地使用權(quán)。

A.6個(gè)月

B.1年

C.2年

D.3年■連續(xù)兩年以上未使用的，由縣級(jí)以上人民政府無償收回土地使用權(quán)并進(jìn)行公告，終止土地有償使用合同，注銷土地登記和土地證書。第四節(jié)閑置土地的處理

三、征收土地閑置費(fèi)◆觀看視頻教學(xué)資料：（土地閑置案例）《不讓土地曬太陽》(焦點(diǎn)訪談)課堂練習(xí)題一、單項(xiàng)選擇題1.在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償方式取得建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于（）20％以下的土地閑置費(fèi)。

A.總投資

B.總造價(jià)

C.總地價(jià)

D.土地使用權(quán)出讓金

2.A房地產(chǎn)開發(fā)公司于2008年1月1日，通過出讓方式獲得B市C縣規(guī)劃區(qū)內(nèi)一地塊，從事住宅樓開發(fā)建設(shè)。并于次日簽訂了建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，交納土地出讓金6000萬元，合同約定2008年3月1日開始動(dòng)工建設(shè)。后由于種種原因，該項(xiàng)目直到2009年5月1日才開始動(dòng)工建設(shè)。根據(jù)有關(guān)土地政策規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)公司取得上述建設(shè)用地使用權(quán)后，不被無償收回土地使用權(quán)的最遲動(dòng)工開發(fā)時(shí)間為（）。

A.2009年2月底

B.2009年3月底

C.2010年2月底

D.2010年3月底

課堂練習(xí)題一、單項(xiàng)選擇題3.閑置土地的處置方式中，延長開發(fā)建設(shè)時(shí)間，但最長不得超過（）年。

A.1B.2C.3D.4

4.按照現(xiàn)行政策，國有企業(yè)改造或改組為國有獨(dú)資公司的，其劃撥建設(shè)用地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)可保留劃撥建設(shè)用地使用權(quán)，但保留劃撥土地方式的期限不超過（）年。

A.5B.6C.8D.10

5.在簽訂出讓合同后，土地使用者應(yīng)交納定金并按約定期限支付地價(jià)款，土地使用者延期付款超過（）日，經(jīng)土地管理部門催交后仍不能支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請(qǐng)求違約賠償

A.30B.45C.60D.90

課堂練習(xí)題一、單項(xiàng)選擇題6.《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，無償取得劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，（）應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán)，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。

A.市、縣人民政府B.市、縣人民政府土地管理部門

C.市、縣人民政府建設(shè)管理部門D.市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門

7.下列不可無償取得劃撥土地使用權(quán)的有（）。

A.荒山

B.灘涂

C.沙漠

D.集體土地

8.下列可無償收回土地使用權(quán)的有（）。

A.因地質(zhì)災(zāi)害不可抗力因素導(dǎo)致開發(fā)商兩年未動(dòng)工開發(fā)的

B.因動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作導(dǎo)致開發(fā)商兩年未動(dòng)工開發(fā)的

C.因政府建設(shè)主管部門的干擾導(dǎo)致開發(fā)商兩年未動(dòng)工開發(fā)的

D.因開發(fā)商自身原因?qū)е缕鋬赡晡磩?dòng)工開發(fā)的課堂練習(xí)題一、單項(xiàng)選擇題9.用地單位必須按合同約定開發(fā)使用土地，超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿（）未動(dòng)工的，按土地使用權(quán)出讓金的20％以下征收土地閑置費(fèi)。

A.半年B.一年

C.兩年D.三年

10.B縣W房地產(chǎn)開發(fā)公司取得A市B縣縣城一住宅土地使用權(quán)，按照規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同由（）與w房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂。

A.A市人民政府B.A市人民政府土地管理部門

C.B縣人民政府D.B縣人民政府土地管理部門

11.征收集體土地應(yīng)遵守的原則不包括（）。

A.珍惜耕地，合理利用土地的原則

B.保證國家建設(shè)用地的原則

C.妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則

D.無償使用土地的原則

課堂練習(xí)題二、多項(xiàng)選擇題1.按照目前我國的有關(guān)土地管理規(guī)定，征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括（）。

A.土地使用費(fèi)

B.土地補(bǔ)償費(fèi)

C.安置補(bǔ)助費(fèi)

D.地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)

E.住房建設(shè)基金

2.下列關(guān)于合理使用征地補(bǔ)償費(fèi)問題，表述正確的是（）。

A.耕地占用稅用于土地開發(fā)和農(nóng)業(yè)發(fā)展

B.土地復(fù)墾費(fèi)用于農(nóng)業(yè)發(fā)展

C.菜田基金、土地復(fù)墾費(fèi)、土地荒蕪費(fèi)、防洪費(fèi)用于菜田開發(fā)建設(shè)和土地的調(diào)整和治理

D.征地管理費(fèi)用于土地管理部門的各項(xiàng)業(yè)務(wù)開支

E.安置補(bǔ)助費(fèi)是為安置因征地造成的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的補(bǔ)助費(fèi)

課堂練習(xí)題二、多項(xiàng)選擇題3.下列關(guān)于全民和集體所有制企業(yè)同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織聯(lián)營使用集體土地，表述正確的是（）。

A.全民所有制企業(yè)、城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)可以同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織共同投資興辦聯(lián)營企業(yè)，使用集體土地須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)

B.經(jīng)批準(zhǔn)使用的土地，可以按照國家建設(shè)用地的規(guī)定實(shí)行征收，也可以由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按照協(xié)議將土地使用權(quán)作為聯(lián)營條件

C.聯(lián)營企業(yè)用地，可以不改變土地權(quán)屬性質(zhì)

D.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按協(xié)議將土地使用權(quán)作為聯(lián)營條件的，必須計(jì)算土地補(bǔ)償費(fèi)和各種補(bǔ)助費(fèi)

E.經(jīng)批準(zhǔn)使用的土地，不能按照國家建設(shè)用地的規(guī)定實(shí)行征收

課堂練習(xí)題二、多項(xiàng)選擇題4.下列關(guān)于臨時(shí)使用土地，說法正確的是（）。

A.工程項(xiàng)目施工，需要材料堆放場地、運(yùn)輸?shù)缆泛推渌R時(shí)設(shè)施的用地，應(yīng)盡可能在征收的土地范圍內(nèi)安排

B.確實(shí)需要另行增加臨時(shí)用地的，由建設(shè)單位向批準(zhǔn)工程項(xiàng)目用地的機(jī)關(guān)提出臨時(shí)用地的數(shù)量和期限的申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后，同批準(zhǔn)工程項(xiàng)目用地的機(jī)關(guān)簽訂臨時(shí)用地協(xié)議后方可征用

C.使用臨時(shí)土地，不得改變批準(zhǔn)的用途，不得從事生產(chǎn)性、營業(yè)性或其他經(jīng)營性的活動(dòng)，不得修建永久性建筑

D.臨時(shí)用地期滿后，應(yīng)將場地清理并按用地協(xié)議支付一切費(fèi)用，土地管理部門同時(shí)注銷其臨時(shí)用地使用權(quán)

E.臨時(shí)土地的使用期限，最多不得超過2年

課堂練習(xí)題二、多項(xiàng)選擇題5.下列關(guān)于土地征收批準(zhǔn)權(quán)限的說法錯(cuò)誤的有（）

A.征收土地實(shí)行兩級(jí)審批制度，即國務(wù)院和縣級(jí)人民政府

B.建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)辦理農(nóng)用轉(zhuǎn)用審批手續(xù)

C.征收基本農(nóng)田,基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的，由國務(wù)院審批

D.其他用地應(yīng)經(jīng)和已經(jīng)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)的具體項(xiàng)目，由縣級(jí)人民政府審批并報(bào)國務(wù)院備案

E.在征地在依法報(bào)批前，當(dāng)?shù)赝恋匦姓鞴懿块T應(yīng)告知征地情況、確認(rèn)征地調(diào)查結(jié)果、組織征地聽證

6.下列關(guān)于目前我國征收土地批準(zhǔn)權(quán)限規(guī)定，說法正確的是（）。

A.征收土地實(shí)行兩級(jí)審批制度，即國務(wù)院和省級(jí)人民政府

B.征收農(nóng)地，應(yīng)先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)

C.基本農(nóng)田由國務(wù)院審批

D.基本農(nóng)田以外的耕地未超過35公頃的由國務(wù)院審批

E.建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)

課堂練習(xí)題二、多項(xiàng)選擇題7.下列關(guān)于目前我國有償使用土地，表述正確的是（）。

A.有償使用土地是土地使用制度改革的核心內(nèi)容

B.有償使用土地是管好土地、促進(jìn)節(jié)約用地和合理利用土地、提高土地效益的經(jīng)濟(jì)手段

C.有償使用土地有多種形式，如土地使用權(quán)出讓、土地租賃、土地使用權(quán)作價(jià)入資、入股等

D.目前對(duì)國有土地全部實(shí)行有償使用

E.目前我國農(nóng)村集體土地是無償使用的

8.中國耕地具有（）等明顯的特點(diǎn)。

A.人均占有耕地少

B.耕地總體質(zhì)量高

C.生產(chǎn)水平高

D.退化嚴(yán)重

E.后備資源不足

課堂練習(xí)題二、多項(xiàng)選擇題9.下列屬于征收土地特點(diǎn)的是（）。

A.具有一定的強(qiáng)制性

B.要妥善安置被征地單位人員的生產(chǎn)和生活

C.用地單位給予被征地單位經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償

D.被征收后的土地所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移

E.被征收的土地不可以是國有土地

10.征收和征用的共同之處在于（）。

A.都是改變所有權(quán)

B.都是改變使用權(quán)

C.都要依法給予補(bǔ)償

D.都有一定的強(qiáng)制性

E.都要經(jīng)過法定程序

課堂練習(xí)題三、判斷題1.轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取