首批推出房源 定價(jià)原則及說明

首批推出房源定價(jià)原則及說明制定基價(jià)制定景觀差確定垂直差、水平差制定房型差形成一房一價(jià)表價(jià)目表制作步驟正式開售后，隨時(shí)總結(jié)意向客戶需求，及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。項(xiàng)目整體基價(jià)分層單位基價(jià)層差、同層單位差房型差價(jià)目表著重市場(chǎng)把握著重階段性策略著重開盤策略和最終銷售率著重價(jià)值體現(xiàn)著重客戶的直觀感受價(jià)目表制作步驟一項(xiàng)目整體基價(jià)根據(jù)貴司X董事長(zhǎng)關(guān)于《營銷策劃報(bào)告》的相關(guān)回復(fù)在項(xiàng)目首批推出房源銷售底價(jià)平均為13800元/平米分棟的思考出發(fā)點(diǎn)：根據(jù)各自的相對(duì)位置、條件等，細(xì)化，找準(zhǔn)核心價(jià)；銷售階段的策略安排，先打哪，后打哪？?jī)r(jià)目表制作步驟二

分棟基價(jià)設(shè)定

項(xiàng)目外部環(huán)境差別大，其受外界道路噪音影響、樓宇視覺遮擋、海景景觀、環(huán)山景觀對(duì)客戶的心理影響各不相同；本項(xiàng)目高樓層和低樓層景觀差異較大，主要景觀為黃海灣海景；不同單元其外部環(huán)境變化尤為明顯。價(jià)目表制作步驟三

同層單位差設(shè)定西北?北?東北?東?東南?南?西南?西

根據(jù)北部城市的氣候特征，南向房屋舒適度略強(qiáng)，東西兩頭次之，北側(cè)最差來設(shè)定；因房屋為辦公樓性質(zhì)，差價(jià)設(shè)定不需太大。-3-4-3-３1０1

-1層差一定不是均勻的，可以是0，可以是1000，甚至更高完全取決于銷售需要，層差大幅跳動(dòng)的可能點(diǎn)是：景觀突變的樓層不吉數(shù)字上一層例如：15層和19層心理數(shù)，例如：9層和10層之間，21層和22層之間等

垂直層差設(shè)定12樓設(shè)定為基準(zhǔn)層，系數(shù)設(shè)為0；原則上每層系數(shù)值差為1,價(jià)差約為75元/層；特殊心理數(shù)字15層、22層、28層與下一層的系數(shù)值差為2，差價(jià)約為150元/層；

垂直層差設(shè)定

戶型系數(shù)差設(shè)定通過戶型平面設(shè)計(jì)、戶型體量、得房率，最終生成系數(shù)指標(biāo)戶型面積70-100100-200200以上總計(jì)套數(shù)(套)16210454320占比50.6%32.5%16.9%100%生成系數(shù)10-2

平層景觀差設(shè)定渤海灣景觀位于產(chǎn)品的東北角，由于警備區(qū)住宅大樓遮擋，在22樓以下北面房屋的景觀視覺收到了一定的影響，因此，我們?cè)O(shè)定東北套為景觀值最高，而西南向受今日花園二期住宅樓的遮擋景觀值為最低。平面位置西北北北北東北東東南南南南西南西景觀系數(shù)２１１３５１２－３－５－５－3－3

平層視覺差設(shè)定視覺差指的是推窗近距離視覺，例如主交通交匯處、推窗見戶等都是影響視覺效果的，特別是產(chǎn)品南面的今日花園二期住宅為33層，基本為完全遮擋，雖然對(duì)于辦公樓性質(zhì)的樓宇影響相對(duì)較小，但也因納入我們定價(jià)的范疇之內(nèi)。平面位置西北北北北東北東東南南南南西南西景觀系數(shù)２１１３５４１－１－２－４－２－２一房一價(jià)表項(xiàng)目整體基價(jià)×初始系數(shù)＝初始單價(jià)價(jià)目表制作初始總銷÷（整盤均價(jià)×總建筑面積）＝加權(quán)系數(shù)加權(quán)系數(shù)÷初始系數(shù)×整盤均價(jià)＝加權(quán)后單價(jià)加權(quán)后單價(jià)×建筑面積＝加權(quán)后總價(jià)補(bǔ)充說明由于本項(xiàng)目尚尋在諸多未明確信息，因而個(gè)別單位的價(jià)格僅能根據(jù)市場(chǎng)慣常做法處理；待相關(guān)問題明確夠，方可對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整、明確。具體包含內(nèi)容：開盤節(jié)點(diǎn)需根據(jù)市場(chǎng)情況、客戶累計(jì)量、項(xiàng)目成熟度；項(xiàng)目所在周邊市場(chǎng)的規(guī)劃利好信息；統(tǒng)計(jì)說明平面單位各戶單價(jià)統(tǒng)計(jì)（示范：11樓）：118.19(13,980)77.68(13,840)80.06(13,840)80.06(14,120)207.21(14,260)115.04(13.490)153.91(14,0