房地產(chǎn)項目賣點(全)參考范本

精品精品感謝下載載感謝下載載房地產(chǎn)賣點類型? 簡介：主賣點是指在兩個或兩個以上的賣點中最為重要的賣點。 主賣點的影響力是指主賣點對消費者的心理所產(chǎn)生影響力。如果主賣點對消費者的影響力非常大，則其它輔助性賣點（或稱次賣點）則可相應地減少到最少的限度。主賣點的影響力。? 關鍵字：房地產(chǎn)，賣點? 第一大類型賣點樓盤硬件：產(chǎn)品時代與營銷時代似乎是一個循環(huán)，然而好房子畢竟是決定購買行為的最終要素。樓盤的硬件價值體現(xiàn)于每個細節(jié)當中，我們要從中發(fā)現(xiàn)最有打動力的一個。賣點構成： 戶型賣點、配套設施、交通賣點、精裝修賣點、板式住宅、建材與配置、景觀賣點、新工藝新材料、使用率賣點、樓間距賣點、會所賣點、泳池賣點、戶口賣點、大型超市進駐、規(guī)劃賣點、專業(yè)組合、大規(guī)模賣點、創(chuàng)新技術綠化率賣點第二大類型賣點建筑風格：如果說兩年前大家還在討論建筑風格是否可以當作產(chǎn)品的核心要素，那么今天建筑風格幾乎是影響住宅魅力的第一元素。風格有很多種，哪些適合于我們的項目？哪些具有更強的殺傷力？賣點構成：建筑藝術、德國風格、歐陸風格、法國風格、意大利風格、海派建筑風格、和式筑居、新加坡風格第三大類型賣點空間價值：空間與時間，構成了我們的生命。年華似水，不可扭轉。好在人類對空間還有發(fā)言權，于是我們的時間里存放過去的記憶，在空間里自由打造未來的設想。賣點構成：錯層賣點、躍式賣點、復式賣點、空中花園、大露臺賣點第四大類型賣點園林主題：環(huán)境作為居住空間的重要組成，與住宅一起肩負了 "天人合一"的使命。也許沒有賣點的環(huán)境是最好的，可為了讓房子賣得更好，我們非得要很多說法，但愿買房子的人民多年以后可以繼續(xù)感覺那么好。賣點構成：中心花園、加拿大風情園林、主題園林、藝術園林、亞熱帶園、園林規(guī)模、歐陸園林、江南園林、自然園林、樹木賣點、新加坡式園林、嶺南園林、園林社區(qū)、澳洲風情、海濱風情、熱帶園林第五大類型賣點自然景觀：擁有自然景觀資源的房子，本身便構成了一道風景。在風景與風景的對話中，我們渴望發(fā)現(xiàn)一種源自夢想的最大價值。江、河、山、水、房子、以及人，將構成一幅完美圖景。賣點構成：全海景賣點、一線江景、二線江景、園景賣點、人工湖景、山水景觀、山景賣點、河景賣點、一線江景、二線江景、自然湖景第六大類型賣點區(qū)位價值：對于區(qū)位價值的爭論其實沒有意義，區(qū)位對不同定位的居所來說，影響各有不同，但都是決定性的。有些項目的核心價值正是體現(xiàn)于區(qū)位之上的，盡管顯而易見，卻需要更具創(chuàng)造性的發(fā)揮。賣點構成：繁華路段、CBD概念、中心區(qū)概念、奧運村概念、地鐵概念、商業(yè)地段第七大類型賣點產(chǎn)品類別：人以群分，房以類聚。某些特殊類型產(chǎn)品定位，往往可以更加精確的捕捉特定的目標客戶群。這是一次對產(chǎn)品定位與賣點宣傳的雙重考驗。賣點構成：小戶型物業(yè)、Townhouse、產(chǎn)權式酒店、獨立別墅、酒店式公寓、大戶型物業(yè)、商務公寓、國際公寓、學院派公寓、新獨院住宅、經(jīng)濟適用房第八大類型賣點人以群分：不同買家對住宅品質的要求也不同。所謂好的產(chǎn)品，就是最適合某種類型的人的樓盤，社會是有階層的，樓盤也是有階層的。賣點構成：豪宅賣點、白領賣點、單身公寓、工薪階層、外銷賣點、先鋒人士、國際化社區(qū)第九大類型賣點原創(chuàng)概念：白紙上可以有許多發(fā)揮。地產(chǎn)商們?yōu)橘彿縿?chuàng)造了許多概念，有些牽強附會，有些動人心扉。在這個資訊過剩的時代，我們總是需要一些簡潔而強大的詞匯。賣點構成：居住主題、新都市主義、宣言賣點、度假式概念、現(xiàn)代主義、游戲規(guī)則第十大類型賣點功能提升：為購房者創(chuàng)造剩余價值，往往要通過功能提升來實現(xiàn)，這些價值提升、或者是超越了樓盤的先天資源，但是同時也對開發(fā)商的操作提出了更高的要求。賣點構成：健康概念、投資概念、綠色概念、 e概念賣點、環(huán)保概念、生態(tài)概念第十一大類型賣點產(chǎn)品嫁接：在另外一個領域找尋靈感，已經(jīng)成為地產(chǎn)界聰明人士的秘密。不管是叫產(chǎn)品嫁接，還是叫復合地產(chǎn)，這種創(chuàng)造都將更好地激發(fā)人們對美好生活的向往。然而，找到成功的嫁接點絕非拍腦即可。賣點構成：教育概念、音樂概念、藝術概念、運動概念、旅游概念第十二大類型賣點樓盤軟性：附加值生活是無形的，發(fā)展商在為人們提供有形的居住空間的同時，還應該為住戶們構筑一個無形空間?？床灰姷臇|西更難做到，這是區(qū)別一個杰出地產(chǎn)商與平庸地產(chǎn)商的關鍵所在。賣點構成：服務賣點、文化賣點、物業(yè)管理、口碑賣點第十三大類型賣點產(chǎn)品可感受價值： 居住者對生活空間的感受是多元化的。這與人類的價值觀有緊密關聯(lián)，在不同時代，不同地域，會不同的側重點，這類賣點平和厚實，直奔關鍵主題。賣點構成：品質賣點、成熟社區(qū)、身份地位、安全賣點第十四大類型賣點樓盤及發(fā)展商形象： 好蛋未必一定是好雞下的，但好雞總是可以下好蛋的。在信息不對稱的環(huán)境下，善良的中國人民喜歡用一個開發(fā)商的聲譽來判斷該買誰的房子。賣點構成：榮譽賣點、發(fā)展商品牌、知情權賣點、自我標榜、張揚個性第十五大類型賣點居住文化與生活方式： 在幾十年的時間里，中國人幾乎忘記了自己該怎樣生活。人們一方面試圖去延續(xù)幾乎遺忘了的統(tǒng)居住文化，一方面又充滿渴望地期待著來自異域的生活方式。賣點構成：生活方式、品味賣點、文脈賣點第十六大類型賣點情感：人類是脆弱的，情感即為明證。然而人類最偉大的力量也來自情感。可以說情感是我們這個社會最與眾不同的魔桿之一，我們可以用它來撬起許多比地球更沉重的東西。賣點構成：孩子賣點、情緣賣點、親恩賣點第十七大類型賣點銷售與工程進度： 購房者最直接的信心來自樓盤的工程進度，發(fā)展商巧妙利用施工過程中的幾個重要階段，將能營造一系列氣氛熱烈的慶典時刻，中國人總是信任這種一本正經(jīng)的形式。賣點構成：奠基賣點、內部認購、第一期公開發(fā)售、第二期公開發(fā)售、最后一期公開發(fā)售、火爆人氣、熱銷賣點、加推賣點、樣板房開放、外立面呈現(xiàn)、封頂賣點、竣工賣點、交樓賣點、入伙賣點、尾房銷售、現(xiàn)房賣點、答謝賣點第十八大類型賣點創(chuàng)意促銷：如果能吸引買家的眼球，并且進一步將他們帶到樓盤現(xiàn)場，可以說已經(jīng)成功了一半。隨著樓市競爭不斷白熱化，搭臺唱戲促銷吆喝將成為考驗發(fā)展商想象力的一道難題。賣點構成：價格賣點、付款方式、競賣賣點、節(jié)日促銷、折扣促銷、送禮促銷、特價單位促銷、巨獎促銷、名人效應、各類比賽促銷、征集活動促銷、開放日促銷、業(yè)主聯(lián)誼促銷、音樂會促銷、表演活動促銷、藝術活動促銷、新舊房互動車房互動、送私家花園、另類營銷手法 - 大膽設問,小心求證!房地產(chǎn)市場八個賣點回顧賣點之一：概念銷售“ＳＯＨＯ概念 ”亮相，曾在樓市和傳媒上引起激烈的爭論， 以“ＳＯＨＯ你蒙誰 ”為代的聲音質疑房地產(chǎn)商胡亂推出洋名詞的做法。也許輿論是過苛了，有概念總比沒概念好吧。賣點之二：數(shù)字化社區(qū)智能化一直是房地產(chǎn)項目的熱賣點之一，更流行的說法是數(shù)字化社區(qū)，或ｅ社區(qū)。社區(qū)智能化到底應該什么樣？這個問題連專家也說不太清楚，但這正提供了廣闊的想象空間，寬頻入網(wǎng)、三遠程抄送、社區(qū)監(jiān)控都是智能化的表現(xiàn)，但誰又能說有了這真正 “智能化”、“數(shù)字化”了。賣點之三：境外設計不少樓盤的設計都請國際著名設計大師， 香港的貝爾高林、新加坡的雅科本、加拿大的都成了買房人熟悉的名字。樓盤的競爭終于由簡單的價位競爭進化為規(guī)劃設計的競爭，是市場走向成熟的表現(xiàn)。賣點之四：戶型板式小高層、塔樓、多層住宅??這些建筑專業(yè)用語漸漸為買房人熟知。 從完全不顧日照與通風要求的高密度塔樓， 到大面積采光的蝶型塔樓， 從只要求正南正北的狹長板樓， 到對進深有具體要求的板式小高層， 人們越來越來會挑剔戶型設計， 房地產(chǎn)商也越來越舍得犧牲寶貴的面積， 以取真正人性化的戶型設計。賣點之五：高使用率一樣的價錢，使用率越低的房子等于越貴， 這帳人人會算。 很多開發(fā)商都把超過８０％的使率打在廣告上，按常規(guī)，塔樓的使用率不應該超過７５％，為了吸引斤斤計較的消費者，有的開發(fā)商甚至不惜把本來該算在分攤面積中的部分去掉，等于是變相降了價。賣點之六：陽光、空氣、水有個名詞叫“雙景住宅”，是指既在社區(qū)內做園景規(guī)劃，又借助社區(qū)周邊的公園、河流、綠化帶。當空氣指數(shù)、環(huán)境質量成為都市人越來越關心的話題時，環(huán)境也成為諸多樓盤的重賣點。賣點之七：社區(qū)有了社區(qū)的概念，人們不再斤斤計較于遠近，很多眼下在一片荒地上的房子就這樣賣出去了因為“計劃中的６０萬平方米大社區(qū) ”，讓人充滿了想象。賣點之八：升值潛力靠近地鐵站，加分；在城市中心商圈內，加分；在計劃中的輕軌沿線上，加分；在市政規(guī)劃關注的地段，加分房地產(chǎn)商挖空心思找尋升值的理由。 于是離地鐵站兩公里被稱為 “有地鐵經(jīng)過”離中心商圈四公里被稱為 “處于兩大商圈并匯處 ”而在多如牛毛的房子中找出具升值潛力者， 真得有一雙慧眼才行。房地產(chǎn)廣告策劃賣點大解碼第一大類賣點 樓盤品質在一個購房排隊的年代，樓盤的品質與服務，成了發(fā)展商的恩賜，房地產(chǎn)的熱潮下，從未有建筑與地產(chǎn)教育和經(jīng)驗的策劃大師， 被我們的發(fā)展商當神崇拜， 在崇拜中迷失了方向， 市場經(jīng)濟的本質就過剩經(jīng)濟，產(chǎn)品時代與營銷時代似乎是一個循環(huán)， 當一切回歸本然時， 產(chǎn)品品質就是決定購買行為的最終要素。賣點構成：地段優(yōu)勢：地理區(qū)位、公共設施、交通方便、自然景觀建筑設計：戶型特點、建筑風格、高實用率、空中花園、錯層躍式、超寬陽臺、飄窗園林配套：主題園林、配套設施、聯(lián)辦名校、大型超市、車位比例、會所、泳池、戶口規(guī)劃設計：小區(qū)規(guī)模、低密度、樓間距、綠化率、陽光車庫、超高樓層創(chuàng)新技術：小區(qū)智能、隱型梁柱、凈水系統(tǒng)、生態(tài)環(huán)保（綠色社區(qū)）、抗震技術、預應力裝修建材：豪華裝修、進口電梯、新型建材、優(yōu)質廚柜、名牌潔具、附送家電一、地理區(qū)位“房地產(chǎn)第一是地段，房地產(chǎn)第二是地段，房地產(chǎn)第三還是地段。 ”這句名言據(jù)說出于華人首李嘉誠。風花雪月的短暫之后，是日復一日柴米油鹽的生活，工作生活的便利，是人民群眾購房的首要條件。賣點構成：老城新生活、 社區(qū)、奧運村、地鐵口、商業(yè)二、戶型特點“去不去、位置處，看不看、看環(huán)境，行不行，在戶型，定不定、看價格 ”，多年來，戶型因一直占據(jù)國人購房因素第一位。賣點構成：動靜分區(qū)、廳房方正、開間合理、一梯兩戶、南北對流、陽光梯間、戶戶有景三、自然景觀自然景觀資源永遠是人類最稀缺的資源， 高樓大廈、車水馬龍、燈紅酒綠，曾經(jīng)的都市繁華之夢夢醒之后，是石屎森林的圍城之困， 與在車中坐等時光流失的心痛， 都市的小資在不遠千山萬水的疲憊中旅游時，先富起來的人們，在自己的院子里享受湖光山色、臨江聞濤。賣點構成：海景別墅、臨江豪宅、半山社區(qū)、湖景洋四、 主題園林從古人的天人合一美，永遠是最美的畫卷，當社區(qū)園林成為城市中的風景之后，每一個人都希望自我成為這風景中最美的風景。賣點構成：人工湖、中心花園、園林規(guī)模、主題園林、藝術園林、自然園林、樹木賣點、歐陸園林、澳洲風情、英倫風情、荷蘭農(nóng)莊、加拿大風情園林、新加坡式園林、蘇格蘭牧場、嶺南園林、江南園林、亞熱帶園、海濱風情、熱帶園林五、建筑風格經(jīng)典的建筑，不同的流派，留給后人豐富的知識財富；亂世的黃金、盛世的古玩，建筑也是一種藝術。當歐美富人把名建筑師設計的別墅作為收藏品時， 我們的樓盤也在讓客戶在居住中感受藝術， 藝術品中享受生活。賣點構成：異國風情：歐陸風格、威尼斯水鄉(xiāng)、德國建筑、法式浪漫、歐洲城堡哥特式、意大利巴洛克式、拜占庭式、和式、東南亞風格民族建筑：江南民居、嶺南建筑、新四合院、水鄉(xiāng)風情、徽派建筑、建筑風水流行風格：古典風格、現(xiàn)代主義、 后現(xiàn)代主義 、 新古典主義 、新理性主義 、解構主義及構成主義、白派建筑、簡約主義、流線造型、六、建筑布局賣點構成：板樓、點式、蝶型、 Y型、塔式、風車型、品字局、星座型、第二大類賣點 文化社區(qū)人與自然的和諧必然促進人與人和諧，社會和諧包含著尊重自然的基本訴求；社會和諧是工業(yè)文明向生態(tài)文明的轉型，是一種自我超越的生活方式。一 人以群分昔日孟母為了選擇一個好的生活和教育環(huán)境，不惜 “三遷”。 為居民提供適合他們的文化、樂、休閑場所、設施與平臺，滿足居民的精神需求，就是社區(qū)文化建設。賣點構成：兒童興趣班（舞蹈、音樂、外語、鋼琴、電腦等）自助游、雀友、青年山鷹社、車友會、音樂發(fā)燒友、球迷協(xié)會、垂釣會、私家農(nóng)莊、美食街、名犬俱樂部、小鳥天堂、海歸園、外語班、電腦培訓、創(chuàng)業(yè)會二 樓以類聚不同買家對住宅品質的要求也不同。所謂好的產(chǎn)品，就是最適合某種類型的人的樓盤，社會是有階層的，樓盤也是有階層的，居住社區(qū)往往是身份象征。今天，對于普通購房者而言，有權選擇整潔、優(yōu)美、文明、安全的居住環(huán)境。賣點構成：Townhouse、獨立別墅、大戶人家、空中別墅、金領社區(qū)、疊加別墅白領公寓、小戶型、國際化社區(qū)、國際公寓、領事社區(qū)、外銷樓盤、酒店式公寓、商務公寓、產(chǎn)權式酒店、商住兩用、經(jīng)濟適用三 生活方式本來買的是一座房子，卻給了我夢想的生活，地產(chǎn)改變的不僅僅是居住。賣點構成：新住宅運動、居住郊區(qū)化、新都市主義、生態(tài)住宅、綠色住宅、健康住宅、 5+2度假、**生活宣言、第三大類賣點 品牌服一 企業(yè)品牌交易在信息的不對稱， 決定了房地產(chǎn)是一個壟斷競爭的市場， 在這個缺乏誠信的社會中， 爛尾樓假按揭、面積缺水、豆腐渣工程泛濫的年代， 善良的中國人愿意高價購買品牌企業(yè)的樓房實屬無奈抉擇。賣點構成：發(fā)展商規(guī)模、公司榮譽、政府支持、已交付樓盤、資金實力、公司管二 物業(yè)服務房地產(chǎn)與建筑業(yè)交付的產(chǎn)品都是建筑，建筑業(yè)屬生產(chǎn)部門，第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)屬服務產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)?！爱a(chǎn)品就是服務，服務就是產(chǎn)品 ”，地產(chǎn)公司的口號雖然動聽，要真正提升服務水平，首先還將“物業(yè)管理公司 ”更名為“物業(yè)服務公司 ”。賣點構成：五星級服務、酒店式管理、英倫管家、公寓式管理、香港 **公司物業(yè)管理顧三 復合地產(chǎn)“體育產(chǎn)業(yè)+房地產(chǎn)業(yè)”讓奧林匹克花園一夜成名， “跳出地產(chǎn)做地產(chǎn) ”是碧桂園的聰明絕招將體育、教育、旅游與地產(chǎn)結合的樓盤比比皆是，是非成敗皆有之，不過成功背后又有大師指點，他山之石，可以攻玉，非常符合國人審美觀點。賣點構成：名校教育、國外學分、旅游地產(chǎn)、體育健康、音樂藝術、建筑風水、民族傳統(tǒng)、時代科技四 產(chǎn)品升級以前的房子已經(jīng)很好，現(xiàn)在和將來的更好，就象電腦軟件升級一樣，誰會否認 XP版不好WINDOWS8賣點構成：**小區(qū)升級五 產(chǎn)品的感受價值賣點構成：身份地位、成熟社區(qū)、社區(qū)安全、國際大師（公司）設計第四大類賣點 媒介策略“王婆賣瓜、自賣自夸 ”，何況夸你的是人民最信賴的媒體賣點構成：報紙廣告、電視廣告、網(wǎng)絡廣告、廣告雜志、電臺廣告新聞報道、廣告軟文、電視論壇、專題節(jié)目、名人專訪第五大類賣點 促銷活賣點構成：慶典活動：奠基儀式、內部認購、公開發(fā)售（分期）、熱銷加推、樣板房開放、外立面呈現(xiàn)、封頂、竣工、交樓、節(jié)假日、公司或樓盤周年折扣讓利：慶典折扣、尾房折扣、價格賣點、付款方式、折扣促銷、送禮促銷、特價單位促銷、競價拍賣、送花園、巨獎促銷、送物業(yè)管理費名人效應：名星匯演、名人推介、官員視察社會活動：模特選美、文藝表演、各類比賽、公益活動借勢促銷：奧運會、世博會、電影首演聯(lián)合促銷：車房互動、英語教材、移民、招生、兒童活動、鵲橋聯(lián)議第六大類賣點 情感關聯(lián)賣點構成：天倫之樂、夫妻情深、父母之恩、業(yè)主介紹、關系客戶、全員營銷第七大類型點 投資價值賣點構成：租金回報、升值潛力、規(guī)劃前景第八大類型點 現(xiàn)場包裝與戶外廣告賣點構成：工地圍墻、引導羅馬旗、平板廣告牌、燈箱、條幅彩旗、氣球、拱門、高炮戶型結構設計講義第一：戶型的發(fā)展簡史中國傳統(tǒng)宅院：坐北朝南，四四方方，北屋為上房，東西帶廂房，條件好點，再加個跨院，居住主次有分，功能有別。景觀無所謂就是院內石榴紅棗，院后榆桑相伴。中國人傳統(tǒng)住宅不過如此，建國初期的筒子樓是一大中國特色 ：動輒10幾戶人擠在一起住，共用一個衛(wèi)生間，一個廚房（或房門口放個爐子 ）里里外外，來來往往說不盡的尷尬與羞澀。改革開放以來， 中國經(jīng)濟發(fā)展迅速的同時住房也有了突破性的變化。 子女有各自的房間， 大家 不用一起了。自己家有了獨立的衛(wèi)生間，在陽臺可以養(yǎng)些花花草草，晚上可以吹晚風數(shù)星星了。再往后發(fā)展，電視機屏幕進化太快，客廳寬度跟不上了，衛(wèi)生間太少，早上爭著往廁所跑，冰箱買了，廚房太小，朋友來多了 ，客廳太小。就這樣大客廳的房子出現(xiàn)了，兩頭帶上了陽臺，餐廳跟廚房一的同時面積也更大了，房子里設計兩個衛(wèi)生間，也不用因為衛(wèi)生間少而尷尬了。單身貴族們尋找自己獨立生活可以買單身公寓。有賞景情趣的人可以買景觀戶型。現(xiàn)在戶型可以說是樣式繁多，琳瑯滿目，人們不盡要問：什么才是好的戶型呢第二 區(qū)分住宅的基本功能一套住宅應具備六大基本功能，即起居、飲食、洗浴、就寢、儲藏、工作學習，這些功能根據(jù)其開放程度可以大體分為公、私兩區(qū)；根據(jù)其活動特點可以分為動、靜兩區(qū)。公共區(qū)：供起居、會客使用，如客廳、廚房、餐廳、門廳等。私密區(qū)：供處理私人事務、睡眠、休息用，如臥室、衛(wèi)生間、書房等。動區(qū)：活動比較頻繁，可以有較多的干擾源，如走廊、客廳、廚房等。靜區(qū)：要求安靜，活動相對比較少，比如臥室、書房。這些分區(qū)，各有明確的專門使用功能。在平面設計上，應明確處理這些功能區(qū)的關系，使之使用合理而不相互干擾。圖1-1戶型圖示例起居室（客廳）：兩個基本原則是，其一，起居室的獨立性；其二，起居室的空間效率?，F(xiàn)在，有的戶型中起居室也仍然保留著過去 “過廳”的角色；有的戶型設計了獨立的起居室和交通空間分離， 但也此相對增加了戶型面積。此外，要考察起居室四周的墻面是否好用，開門、開窗、陽臺、衛(wèi)生間位置是否恰當，否則會影響家具的擺放與使用，降低空間使用效率。起居室的采光口小或采光口凹槽深，會影響室內采光，使起居廳較暗。廚房：購房者應當首先考慮自己的烹飪、 餐飲習慣。在空間布局方面， 開放式廚房有著很好的空間效果，可以充分展示個性化裝修的魅力， 也適應現(xiàn)代化的生活時尚， 但對于我國的傳統(tǒng)烹飪方式其排油煙功能就有所欠缺。在面積標準方面， 廚房是集儲藏、 備餐、烹調、配餐、清洗等功能于一體的綜合服務空間，必備的設備需要足夠的面積。根據(jù)建設部的住宅性能指標體系， 3A級住宅要求廚房面積不小于 8平米，凈寬不小于 米，廚具的可操作面凈長不小于 3米；2A級面積不小于 6平方米，凈寬不小于 米，可操作面不小于 2．7米，1A級則分別是 5平方米、8米和4米。衛(wèi)生間：滿足三個基本功能，即洗面化妝、淋浴和便溺，而且最好能有所分離，可以避免使用沖突。從衛(wèi)生間的位置來說， 單衛(wèi)的戶型應該注意和各個臥室尤其是主臥的聯(lián)系， 雙衛(wèi)或多衛(wèi)時， 公用衛(wèi)生間設在公共使用方便的位置， 但入口不宜對著入戶門和起居室。 從面積角度來看， 帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不應小于 1．6米，淋浴的凈寬度不宜小于 2米。臥室：一般來說主臥室的面寬不應小于 3．6米，面積在 14至17平方米左右，次臥的面寬不應小于 3米，面積在 10至13平方米左右；其次，應注意臥室的私密性，和起居室之間最好能有空間過渡，直朝向起居室開門也應避免通視。包括雜物間、進入式衣柜等多種形式，可以很有效地節(jié)省戶內的家具空間。總之，根據(jù)戶型面積不同， 小戶型經(jīng)濟住宅強調基本生活要求； 普通型住宅強調主要功能齊全和空間靈活適應性；豪華型住宅強調創(chuàng)造高質量的生活環(huán)境，注重細節(jié)突出個性。第三：什么是科學戶型的戶型設計？我們經(jīng)常談到好戶型，什么是好的概念呢？就我個人認為：只有最科學的設計，沒有最好的戶型。好的戶型必然要以市場為走向，適合顧客需要的才是最好的。我曾經(jīng)負責泰安寧陽的一個項目，當?shù)胤课菥鶅r在 1200元左右，當時我們在最初設計戶型的時候最主要問題是如何做好 2室跟3室的設計工作。當?shù)厍闆r：2室2廳，兩室朝陽，客廳在北面，餐廳在中間設計。3室2廳：三室朝陽，客廳在北面，餐廳在中間設計。三室朝陽圖例 1-2這跟淄博 4-5年前的大部分房型設計差不多， 當時我們考慮把淄博當?shù)氐目蛷d朝陽， 落地窗，餐廚一體的設計嫁接到當?shù)兀?但是通過問卷我們發(fā)現(xiàn)， 當?shù)仡櫩透静唤邮苓@樣的設計。 他們對三室朝陽情有獨鐘，最后我們 的房型設計為 107平方三室朝陽， 設計了2室朝陽的房型， 銷售中心公開銷售后 個月賣掉了 290多套，這也說明我們的策略是對的。由此可見好戶型的理念是建立在滿足市場需要的基礎上的。好戶型的標準選擇一種戶型，選擇一個生活空間。不同的生活經(jīng)歷、生活狀態(tài)、生活習慣會帶來對戶型的不同理受的戶型；是能滿足現(xiàn)在與未來生活變化的需要的戶型； 是與室外自然、 人文環(huán)境協(xié)調且將好環(huán)境引入室內的戶型；是能最充分考慮建筑材料與環(huán)保的戶型。一套好的戶型，首先必須是每一個房間都間隔方正， 少點“金角銀邊”謹防多邊多角的 “鉆石房的出現(xiàn)，如此不僅利于家具擺放提高實用面積，也符合中國人的消費心理。如何進行戶型評判整體而言：（ 景觀；（朝向；（單元戶數(shù)；（ 4）人文環(huán)境；（ 5）方正實用。具體而言：（ 生理分居和功能分區(qū)；（ 2）動靜分離；（ 通風與采光；（ 4）廚房要按操作流程計；（衛(wèi)生間面積要適宜；（ 6）注重私密性；（ 空間分布科學。我們通常所說的一室一廳、兩室一廳、兩室兩衛(wèi)一廳、三室一廳，就是最為普通的平層戶型，此外還有躍式房屋、復式房屋、高檔的花園別墅等。在對戶型進行評判時可從以下幾方面入手：看居室的功能分區(qū)是否合理， 應避免斜角空間， 盡可能減少不必要的 “死角”面積和交通面積。 從習上看，居住的空間應給人以穩(wěn)定、寬闊感，所以房屋要方正，這樣不但有利于家具的擺設，對于居住者來說也有個良好的居室活動空間。圖例1-2房門的開向是否合理，要不影響使用的空間和居室的私密性。戶型的節(jié)能要求，他可以減少不必要的日常生活開支。起居室、臥室、書房等人們經(jīng)?；顒拥目臻g采用直接采光，可以節(jié)約能源。單元內不同空間要有相對合理的面積。 通常人們購房時所說的 “三大一小”就是“大廚房、大衛(wèi)生間、大客廳、小臥室，被認為是較能滿足人們日常生活的需要。從居室功能分析，廚房合理的面積一般為 4平方米至 5平方米之間，廚房不能過于狹小，應有最小寬度?，F(xiàn)今房屋設計中推崇的是大衛(wèi)生間，三居用高峰期相互干擾等問題。臥室的合理面積一般應為13至14平方米之間，臥室要有私密性，安靜舒適并通風良好。陽臺，好的陽臺設計是將大客廳與寬闊的落地陽臺門及室外景色有機地融為一體， 豁然開朗的視線總是能給居住者一份清新、爽快的心情。房間的內部凈高要合適，現(xiàn)在，絕大部分商品房的內層凈高在 2.7米到3.1米之間。需要注意的是：大居住面積是相對容易的，而對層高的不滿意，確是無法改變的。另外，除了房間布置，好的戶型設計還會充分考慮現(xiàn)有備種家用電器如冰箱、電視、洗衣機、空調、電話的設置，還要考慮將來不斷涌入家庭的各種新的家用電器如電腦網(wǎng)絡、 新的電炊具、新的保健娛樂施、新的安全防衛(wèi)設施、救生設施等等的配置，有合理的空間安排和電氣設計。建筑材料也是質量較好的新材料、新技術，如 50年不變形的隔熱隔音的塑鋼門窗、防漏防腐易疏通的給排水煤氣管道、安鋼化玻璃等等，以確保房屋的舒適與耐用。換言之：一套好的戶型，必須做到以下幾個分開：1、動靜分開?？蛷d、餐廳、廚房、音樂房、麻將室需要人來人往，活動頻繁，如此一個家才有生氣、有活力，而主要為休息睡覺之用的臥室顯然需要最大程度的靜謐， 因此應將它們嚴格分開， 確保休息人能安心休息，要走動娛樂的人可以放心活動。2、公私分開。家庭生活的私秘性必須得到充分的尊重與保護，不能讓訪客在進門后將業(yè)主家庭生活的方方面面一覽無余。這就要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳、音樂房、麻將室（娛樂室）進行區(qū)位分離，而且應注意各房間門的方向。3、主次分開。買房通常是人們事業(yè)奮斗有成，生活質量邁上臺階的體現(xiàn)。為了彰顯業(yè)主的成功，也為了家庭成員之間的起居互不干擾，主人房不僅應朝向好（向南或向景觀）、寬敞、大氣，而且應單獨設立衛(wèi)生間，應與父母房略有距離分隔。如設有工人（保姆）房，則又應與主要家庭成員的房間有所分離。、干濕分開。也即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開一套好的戶型，必須做好 “通”、“透”工作。如果客餐廳相連，最好能有開放式陽臺與大玻璃窗遙相呼應，既能保證客廳的采光充分，春、夏天的“穿堂風”更是一種極為舒服的享受。廚房當然也應有良好的采光、 通風條件，悶在一角的廚房將時不時降低下廚人的工作熱情， 影響家人的食欲。衛(wèi)生間不應臟兮兮、臭哄哄，它不應成為天然的藏污納垢、繁殖細菌的場所，它也應該有良好的通風透光條件，應該窗明幾靜，無異味，不長霉。臥室，自然更不能成為黑屋暗房了。一套好的戶型，應安排盡可能多的房間朝向南面，以確保燦爛的陽光能照耀房間，如有不便之處，則首先滿足的應是客廳與主臥。當小區(qū)周邊有著極為突出的景觀時， 戶型設計可能會打破傳統(tǒng)朝向布局而以景觀為中心， 這時首的也是安排客廳與主臥朝向景觀。好的戶型中廚房應遠離臥室，以杜絕油煙污染。而衛(wèi)生間則應靠近臥室以方便家人。好的戶型中供水、排污、電、煤氣、供熱、光纖等管網(wǎng)布線應盡量集中，既方便業(yè)主裝修，又方便維修檢查，還節(jié)省材料。立體戶型面面觀目前市場上的立體戶型主要有兩種：躍層式（深圳叫復式）和錯層式。所謂復式，就是在一套房子內擁有兩個樓層面，而且這兩個樓層面的豎直投影面一般是重合的，兩個樓層之間有戶內樓梯作垂直交通聯(lián)系。最淺顯地說就是相當于將一幢住宅內的“502”號房和“602”號房通過一座戶內樓梯連結為一套（當然也可以是更多層）。很顯然，復式住宅給予住戶的空間層次感十分強， 功能分區(qū)也能做得十分到位， 其隱秘效果遠非面戶型和錯層式所能比擬。該是第一層，若再往下走則有進地下室的感覺。所以復式的中、下層應集中設置會客廳、商務間、餐廳、廚房、公共衛(wèi)生間、貯藏室、客房或為行動不太方便的家庭成員設置的臥室； 而上層則宜設置對隱秘性要求較高的主人臥室、 臥室、家庭起居室等，復式上層并非是一般客人可以進入的。復式房的室內樓梯是不容忽視的重要內容。戶內樓梯梯段寬度不宜小于 80厘米，否則不僅行走不方便，家具也難以搬上去。 樓梯的位置安排也頗有講究， 一般設于廳堂的角落， 以避免占用過多的空間。在下層，樓梯應與過道空間重合而不能占有房間面積， 在上層出口處以設置衛(wèi)生間入口為宜， 可不另平臺面積。顯而易見，復式住宅面積一般都很大， 動輒200㎡以上，而且其單價通常也比同一幢樓或同一小的平面住宅要高，因而其總價非同小可，不是一般人所能承受。但它所提供的居住質量，它所帶來的如影視劇里西方 “資產(chǎn)階級”生活方式的尊貴感受、 它帶給業(yè)主與眾不同的心理優(yōu)越感， 又多么讓人心動！而“錯層式”則是平面戶型與復式戶型之間的折衷主義者。 它并沒有兩個完全不同的平面， 而是過將同一層面中的部分抬高一米半米，從而有效地實現(xiàn)日常生活中所涉及的起居、飲食、休閑、娛樂、社交、學習，都可在不同的功能層面上進行，較好地滿足了人們對現(xiàn)代家居的需求。錯層式戶型的帶給人們錯落有致的新鮮感、 各層之間高差的不大和室內樓梯高度的縮短、 平緩，增加了樂趣，又不太影響交流溝通， 其面積也與平面戶型相差不大， 因而近年來在各地尤其是上海大行其道大受歡迎。 今年以來一些地方又先后推出了不少三錯層戶型： 進門的第一層面為公共活動區(qū)， 南面是大開間客廳，北面是餐廳、廚房和公共衛(wèi)生間，向里上數(shù)級樓梯形成第二區(qū)域，可作為老人房兒童房或客房，繼續(xù)向里上幾級樓梯是第三區(qū)即主人活動區(qū)，同樣是大受歡迎甚至出現(xiàn)搶購。1999年，深圳一家公司推出了一種獲得國家專利的 “躍復一體”的戶型即將復式房的下層做成層式：進門為客廳、公共衛(wèi)生間、餐廳等公共活動空間，往下走為廚房和工人房，頂層為主要家庭成員起居活動空間。發(fā)展商在廣告中不僅宣稱該戶型 “領先30年”，而且“使用面積大于建筑面積 ”，借這一創(chuàng)新戶型，很快就將一位于大馬路邊立交橋旁的房子賣出 以上，不少眼光獨到的炒家也因大膽投資而獲得頗豐！第四 關注住宅流線設計：流線俗稱動線，是指日?；顒拥穆肪€人們對流線的概念可能還不太熟悉， 其實這是在房型設計中經(jīng)常要用到的一個基本概念。 流線俗稱動線是指人們活動的路線， 它根據(jù)人的行為方式把一定的空間組織起來， 通過流線設計分割空間， 從而達到劃分不同功能區(qū)域的目的。 而且隨著居民住房由滿足需求型向改善型過渡， 一百平方米以上的大套型住宅逐漸成為目前房型的主流。 這么大的空間如何規(guī)劃便成為房型設計中的關鍵， 于是流線的概念尤顯重要。據(jù)天津大學建筑設計研究院楊昌鳴教授介紹， 一般來說，居室中的流線可劃分為家務流線、 家人流線和訪客流線，三條線不能交叉， 這是流線設計中的基本原則。 如果一個居室中流線設計不合理， 流線交叉就說明空間的功能區(qū)域混亂，動靜不分，有限的空間會被零散分割，居室面積被浪費，家具的布置也會受到極大的限制。家務流線慮流線，比如以L型流線安排設計廚房用品的擺設， 會是女主人最輕松的下廚流線。 一般人家中的廚可能較狹窄，流線通常排成一直線，即使如此，順序不當還是會引起使用上的不便。舉例來說，假使料理臺的流線規(guī)劃是先冰箱、爐具，然后是水槽清洗，再走回爐具進行烹調，感覺流線并不順暢，如果一開始的安排就是冰箱、水槽、爐具，使用起來會更流暢。家人流線家人流線主要存在于臥室、 衛(wèi)生間、書房等私密性較強的空間。 這種流線設計要充分尊重主人的生活格調，滿足主人的生活習慣。 目前流行的在臥室里面設計一個獨立的浴室和衛(wèi)生間， 就是明確了家人流要求私密的性質，為人們夜間起居提供了便利。此外，床、梳妝臺、衣柜的擺放要適當，不要形成空間死角，讓主人感覺無所適從。訪客流線訪客流線主要指由入口進入客廳區(qū)域的行動路線。 訪客流線不應與家人流線和家務流線交叉， 以免在人拜訪的時候影響家人休息或工作。 客廳周邊的門是保證流線合理的關鍵， 一般的做法是客廳只有兩扇門。而流線作為功能分區(qū)的分隔線劃分出主人的接待區(qū)和休息區(qū)。 目前大多數(shù)的流線設計中把起居室和客廳混為一談。這樣一來，如果來訪者只是家庭中某個成員的客人， 那么若大的客廳就只屬于這兩個人，其他家人就得回避，浪費空間不說，還影響其他家庭成員正常的活動。楊教授認為，在起居室中劃分出房型設計的根本。復式住宅中的流線談到復式及躍層住宅的流線設計，楊教授說，由于空間較大，如果單純在平面上設計流線，實現(xiàn)功能區(qū)域的最佳組合是有一定困難的， 因此，流線設計中利用高低區(qū)分動靜分解空間是可行的。 這就產(chǎn)生了錯層、躍層以及復式住宅中比較豐富的流線設計和空間感受。 這本是無可厚非的， 但是目前存在這樣一種現(xiàn)象：開發(fā)商設計房型不是從人的需求、活動規(guī)律和心理狀態(tài)考慮，而是追求一種 “時尚”，似乎房里沒有樓梯就是落伍。 本來只有一百多平方米的房子， 偏要設計成三層的復式住宅， 平均下來每層不到50平方米，顯得華而不實。其實，人的活動在水平面上是最舒服的。流線的設計要 “以人為本”一切以人的舒適方便為出發(fā)點，而生硬的人為的流線設計是不可取的。流線就是把人的活動串聯(lián)起來， 使空間的格局滿足人的需要。 設計者通過流線設計可以有意識地以人們的行為方式加以科學的組織和引導， 向人們傳達動靜分區(qū)的概念， 改變不良的生活習慣， 為業(yè)主提供性化的房型設計。第五、項目戶型配比的科學從整棟樓或整個項目的來說， 大小戶型的配置比例也是一個必須仔細研究、 謹慎對待的問題。 戶型單則由于客源供給面狹窄， 抗風險性相對也就較差， 但“人以群分”單一戶型所帶來的客戶基本素質面的同一，可大大提高物業(yè)形象檔次進而賣出好價錢。正因為如此，因而采取此一戶型配置需要精確、深入的前期市場研究， 但一旦定位準確， 其收益也非同一般。 而一些項目由于對目標消費者界定不清或希望將所有類別消費者一網(wǎng)打盡，于是從 3、40㎡的單身公寓到二房、三房、四房直至 200㎡以上的復一應俱全?？雌饋聿煌枨蟮目蛻艟艿玫綕M足， 實際上由于定位混雜， 各種層次的客戶均難以找到感覺——開奔馳的當然不想與踩單車的為鄰， 踩單車的看鄰居開著奔馳進進出出心里也別扭。 因此大、戶型相互比例配置合適，戶型既有層次又有相對同一性，既錯落有致又充實豐富，則客戶挑選余地大，市場抗風險性也好。 究竟是多少的比例才恰當， 這并不能憑主觀的臆想， 只能是通過對市場的深入了解才能得出。戶型的配置決定了項目的整體定位， 因此戶型策劃首要的是進行土地價值分析判斷： 景觀豐富、通便利的地塊當然應以大戶型為主； 土地各方面均普通既無突出優(yōu)點又無特別缺點的， 則以中等戶型為主；而地塊較差時則應以總價較低的中、小戶型為主；至于在商務中心區(qū)的小幅土地，最適宜的當然是小面積公寓甚至酒店式公寓。面積多大才合適？在所有涉及戶型的問題中， 最令發(fā)展商頭疼、 讓人最難下定決心的當屬以下兩點： 各戶型類別在項目中的配置比例、 每一種戶型的面積大小。 因為前者將決定項目主要賣給誰， 而后者則將決定項目是真正能滿足這些人。不同的消費對象有著截然不同的需求， 那么我們又如何知道所確定的戶型面積是正合目標消費者意的呢？我們認為，必須從以下三個方面綜合權衡。消費者對應性。我們知道，一房一廳的小戶型是只能作過渡之用的，其購買者將主要是年齡在 30歲以下、未婚或剛剛結婚的年輕人， 其購買動因主要是工作時間不長， 積蓄不多而又渴望擁有一片自的小天地。從功能上說，雖然也需要廳、房、廚、衛(wèi)、陽臺五臟俱全，但對每一部分面積的要求卻應該都是小字號的，而且需要布局緊湊，因此總面積也不應超過 50㎡。否則就失去了過渡房的本意。二二廳、三房二廳所面對的則是最復雜的消費群。有的三口之家因小孩尚小，二房即已足夠，但他們生活可能較為寬裕， 因而偏好面積寬松布局更合理的大面積二房； 而有的工薪家庭人口較多卻資金不多， 當然更希望購買房間較多而面積偏小的三房； 還有部分成功人士或高級白領， 雖然購買力強勁但較為實用主義，認為布局合理、面積略偏大的三房就已足夠。二房是做 70㎡還是 100㎡？三房是做 100㎡還130㎡？需要我們精確區(qū)分目標消費者并與其購買力、生活狀態(tài)、居住習慣高度對應。四房以上或 150㎡以上的房子， 其面積敏感度相對較差， 但也只有深入分析目標消費者才能做得恰到好處， 才能使銷一路暢旺。舒適性。房子是為人服務的， 房子是為家庭天倫生活服務的， 而戶型分割的目的就是為人們提供溫馨、親切、舒適的家居空間。舒適性就是從人體工程學和家居生活基本規(guī)律出發(fā)，決定戶型的開間、進深及面積。房子越大則舒適度越高被不少人認為是理所當然， 事實并非如此。 以普通家庭的客廳為例， 這里陳設是沙發(fā)、電視、音響、金魚缸、花木等，是迎客、家人閑聚的空間，談話、看電視是這里的主要節(jié)目，太小讓人有壓抑感，過于空闊則又易于讓人有四邊不著、相互有隔閡的感覺。因此客廳的開間以 4.5米為宜最大不應超過 5米最小不應小于 3.5米。同樣的道理，主臥、次臥、衛(wèi)生間、廚房等都有這樣人居活動出發(fā)的辯證關系。除人的視角、人的活動外，舒適性還應考慮利用率問題。 如果一套房子中有部分面積既不能用于擺設具電器、又無助于人的活動、亦不能增添藝術情趣，則只能增加購買費用、增加主婦打掃衛(wèi)生的時間與難度，舒適性自然也就大打折扣。地域性。地域性是由于各地區(qū)人們生活習慣不同而對戶型面積有著不同的要求， 其實是舒適性的延伸。這也是戶型設計中必須高度重視的問題。 比如大連人大多認為二房二廳應該有個 90㎡甚至100㎡而在深圳，恐怕就很少有人能理解 90㎡以上的房子為什么不做成三房，為什么要如此浪費。多數(shù)深圳人眼里的三房應該在 105—115㎡之間，而北方則顯然認為這樣的房子太小。第六 關于住宅房型設計的技術指標1、住宅應按套型設計，并應有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室或壁櫥、陽臺或陽光室等基本空間。2、小套、中套至少應有一個，大套至少應有兩個居住空間向南或南偏東 35度至南偏西 35度。3、套內功能分區(qū)設計應明確合理，做好潔污分離、動靜分離。套內應預留洗衣機位置。4、臥室與衛(wèi)生間之間不應設計錯層。5、臥室的使用面積主臥不應小于 12平方米、雙人臥室不應小于 10平方米、單人臥室不應小于 6平米。臥室應有直接采光、自然通風。主臥室的短邊軸寬度，小套、中套不應小于 3．3米；大套不應小于3．6米。6、起居室的使用面積，小套、中套不應小于 12平方米，大套不應小于 14平方米。起居室應有直接采光、自然通風。起居室的短邊軸寬度，小套、中套不宜小于 3．6米，大套不宜小于 3．9米。起居室少一側的墻面直線長度不宜小于 3米。7、廚房必須獨立可封閉。使用面積小套、中套、大套分別不能小于 4．5、、5．5平方米。低層、層住宅的廚房應有直接采光，中高層、高層住宅的廚房有可開向公共走廊的窗戶。廚房應設排油煙道。廚房的凈寬度單排布置設備的，不應小于 1．5米，雙排布置設備的，不應小于 1米。廚房宜配服陽臺，并設污洗池。8、衛(wèi)生間至少應有一間，其使用面積不小于 4平方米。衛(wèi)生間應直接采光、自然通風；有多個衛(wèi)生的至少有一間必須直接采光和通風。衛(wèi)生間的門，不應直接開向起居室、餐廳或廚房。9小套、中套的壁櫥，凈深不宜小于 60公分，凈寬不宜小于 80公分。大套儲藏使用面積不應小于 平方米。10、套內出入口凈寬不宜小于 2米。主要陽臺凈深不小于 3米，陽光室的凈深不小于 1．5米。第七 戶型將來發(fā)展趨勢：市場是鮮活的、不斷變化的，因此戶型設計需要不斷調整創(chuàng)新；市場變化是漸進的，有規(guī)律可循的，因此所有調整創(chuàng)新都必須緊扣市場發(fā)展趨勢。1、住宅戶型日益多樣性除了面積大小的多檔次外， 為不同家庭結構、 不同消費階段而設計的戶型應有區(qū)別： 服務于“核家庭”的戶型應該精致小巧， 服務于“兩代居”家庭的戶型應該優(yōu)雅浪漫， 為三代同堂家庭提供的住宅則應該溫馨親切。以“錯層”為代表的立體住宅是近期全國性的熱點， 但錯層的牢固性、 抗震能力如何尚有疑問。在結構上，大開間、輕型框架結構、支撐體住宅等適應性開放式住宅是大勢所趨。2、擴大住宅的適應性和選擇性最新模式是“兩次設計”，即第一次由建筑師設計帶外墻、分戶墻、固定廚房、衛(wèi)生間和陽臺的框架住宅，第二次是由住戶根據(jù)各自不同的生活習慣和各時期不同的生活需要參與設計， 主要內容為室裝修與選用不同類型尺寸的定型產(chǎn)品，如輕質隔墻、推拉門、窗、組合家具及折疊門等進行靈活空間分隔。3、改善廚房、衛(wèi)生間功能質量廚房、衛(wèi)生間面積小、設計粗糙、設備簡陋是目前住宅的普遍性問題。從發(fā)展趨勢來看，在小面積的住宅中，提倡餐廚式（ DK型）廚房，并以此作為住宅空間組織的中心重疊使用，可充分利用空間改善廚房環(huán)境，增加家庭團聚的氣氛。而在大面積住宅中，開放性廚房應該前景看好。戶型設計中極重要的一條原則是清污分離。 主要指用水和非用水空間的分離， 提倡用水空間的相對集中。目前，衛(wèi)生間、廚房已從只有上下水道發(fā)展到了給水、排水、熱水、煤氣、通風管道和暖氣管道六種設備管線，隨著節(jié)水需要，還可能增設中水管道。因此應盡量集中。此外明管道改暗管道、表具不入戶，力爭讓住戶自己能不費力且安全地接上水、 排水等，并順應家庭使用衛(wèi)生潔具功能 （如按摩浴缸家庭桑拿浴器、凈身盆），廚房設備如洗碗機、消毒柜、微波爐的要求，提高人們的居住水平。4、最大限度利用面積空間目前在一些地區(qū)，為了實現(xiàn)功能分區(qū)，有單純將住宅面積放大的問題，我們認為并不可取，一是增加面積必然增加購房者的負擔， 二是浪費土地資源。 理想的做法應是通過精心設計爭取更高更多有用間，如立體化，如在墻體上為家具預留嵌入式空間等，從而在不增加每戶建筑面積或容積量的前提下，通過精心構思，巧妙利用空間。5、通過多種途徑節(jié)能、節(jié)水從節(jié)能途徑來看，設計不但要考慮屋面、墻體，還要涉及門窗等以往很少考慮的薄弱環(huán)節(jié)。結合改善居住環(huán)境條件， 解決隔熱、保溫和自然通風的問題。 具體技術上可以采用節(jié)水型設備和利用太陽能術，如節(jié)水型便器中水的利用等；配置適用于住宅的節(jié)電照明燈具等。在戶型處理過程中即縝密地考慮節(jié)能是目前被廣泛忽略的，但必將是今后的大趨勢。精品精品感謝下載載感謝下載載感謝下載!1 總則1.1 為了加強公司的環(huán)境衛(wèi)生管理，創(chuàng)造一個整潔、文明、溫馨的購物、辦公環(huán)境，根據(jù)《公共場所衛(wèi)生管理條例》的要求，特制定本制度。1.2 集團公司的衛(wèi)生管理部門設在企管部，并負責將集團公司的衛(wèi)生區(qū)域詳細劃分到各部室，各分公司所轄區(qū)域衛(wèi)生由分公司客服部負責劃分，確保無遺漏。2 衛(wèi)生標準2.1 室內衛(wèi)生標準2.1.1 地面、墻面：無灰塵、無紙屑、無痰跡、無泡泡糖等粘合物、無積水，墻角無灰吊、無蜘蛛網(wǎng)。2.1.2 門、窗、玻璃、鏡子、柱子、電梯、樓梯、燈具等，做到明亮、無灰塵、無污跡、無粘合物，特別是玻璃，要求兩面明亮。2.1.3 柜臺、貨架：清潔干凈，貨架、柜臺底層及周圍無亂堆亂放現(xiàn)象、無灰塵、無粘合物，貨架頂部、背部和底部干凈，不存放雜物和私人物品。2.1.4 購物車（筐）、直接接觸食品的售貨工具（包括刀、叉等）：做到內外潔凈，無污垢和粘合物等。購物車（筐）要求每天營業(yè)前簡單清理，周五全面清理消毒；售貨工具要求每天消毒，并做好記錄。2.1.5 商品及包裝：商品及外包裝清潔無灰塵（外包裝破損的或破舊的不得陳列）。2.1.6 收款臺、服務臺、辦公櫥、存包柜：保持清潔、無灰塵，臺面和側面無灰塵、無灰吊和蜘蛛網(wǎng)。桌面上不得亂貼、亂畫、亂堆放物品，用具擺放有序且干凈，除當班的購物小票收款聯(lián)外，其它單據(jù)不得存放在桌面上。2.1.7 垃圾桶：桶內外干凈，要求營業(yè)時間隨時清理，不得溢出，每天下班前徹底清理，不得留有垃圾過夜。2.1.8 窗簾：定期進行清理，要求干凈、無污漬。2.1.9 吊飾：屋頂?shù)牡躏椧鬅o灰塵、無蜘蛛網(wǎng)，短期內不適用的吊飾及時清理徹底。2.1.10 內、外倉庫：半年徹底清理一次，無垃圾、無積塵、無蜘蛛網(wǎng)等。2.1.11 室內其他附屬物及工作用具均以整潔為準，要求無灰塵、無粘合物等污垢。2.2 室外衛(wèi)生標準2.2.1 門前衛(wèi)生：地面每天班前清理，平時每一小時清理一次，每周四營業(yè)結束后有條件的用水沖洗地面（冬季可根據(jù)情況適當清理），墻面干凈且無亂貼亂畫。2.2.2 院落衛(wèi)生：院內地面衛(wèi)生全天保潔，果皮箱、消防器械、護欄及配電箱等設施每周清理干凈。垃圾池周邊衛(wèi)生清理徹底，不得有垃圾溢出。2.2.3 綠化區(qū)衛(wèi)生：做到無雜物、無紙屑、無塑料袋等垃圾。3 清理程序3.1 室內和門前院落等區(qū)域衛(wèi)生：每天營業(yè)前提前10分鐘把所管轄區(qū)域內衛(wèi)生清理完畢，營業(yè)期間隨時保潔。下班后5-10分鐘清理桌面及衛(wèi)生區(qū)域。3.2 綠化區(qū)衛(wèi)生：每周徹底清理一遍，隨時保持清潔無垃圾。4 管理考核4.1 實行百分制考核，每月一次（四個分公司由客服部分別考核、集團職4.2 集團堅持定期檢查和不定期抽查的方式監(jiān)督各分公司、部門的衛(wèi)生工作。每周五為衛(wèi)生檢查日，集團檢查結果考核至各分公司，各分公司客服部的檢查結果考核至各部門。房地產(chǎn)賣點類型? 簡介：主賣點是指在兩個或兩個以上的賣點中最為重要的賣點。 主賣點的影響力是指主賣點對消費者的心理所產(chǎn)生影響力。如果主賣點對消費者的影響力非常大，則其它輔助性賣點（或稱次賣點）則可相應地減少到最少的限度。主賣點的影響力。? 關鍵字：房地產(chǎn)，賣點? 第一大類型賣點樓盤硬件：產(chǎn)品時代與營銷時代似乎是一個循環(huán)，然而好房子畢竟是決定購買行為的最終要素。樓盤的硬件價值體現(xiàn)于每個細節(jié)當中，我們要從中發(fā)現(xiàn)最有打動力的一個。賣點構成： 戶型賣點、配套設施、交通賣點、精裝修賣點、板式住宅、建材與配置、景觀賣點、新工藝新材料、使用率賣點、樓間距賣點、會所賣點、泳池賣點、戶口賣點、大型超市進駐、規(guī)劃賣點、專業(yè)組合、大規(guī)模賣點、創(chuàng)新技術綠化率賣點第二大類型賣點建筑風格：如果說兩年前大家還在討論建筑風格是否可以當作產(chǎn)品的核心要素，那么今天建筑風格幾乎是影響住宅魅力的第一元素。風格有很多種，哪些適合于我們的項目？哪些具有更強的殺傷力？賣點構成：建筑藝術、德國風格、歐陸風格、法國風格、意大利風格、海派建筑風格、和式筑居、新加坡風格第三大類型賣點空間價值：空間與時間，構成了我們的生命。年華似水，不可扭轉。好在人類對空間還有發(fā)言權，于是我們的時間里存放過去的記憶，在空間里自由打造未來的設想。賣點構成：錯層賣點、躍式賣點、復式賣點、空中花園、大露臺賣點第四大類型賣點園林主題：環(huán)境作為居住空間的重要組成，與住宅一起肩負了 "天人合一"的使命。也許沒有賣點的環(huán)境是最好的，可為了讓房子賣得更好，我們非得要很多說法，但愿買房子的人民多年以后可以繼續(xù)感覺那么好。賣點構成：中心花園、加拿大風情園林、主題園林、藝術園林、亞熱帶園、園林規(guī)模、歐陸園林、江南園林、自然園林、樹木賣點、新加坡式園林、嶺南園林、園林社區(qū)、澳洲風情、海濱風情、熱帶園林第五大類型賣點自然景觀：擁有自然景觀資源的房子，本身便構成了一道風景。在風景與風景的對話中，我們渴望發(fā)現(xiàn)一種源自夢想的最大價值。江、河、山、水、房子、以及人，將構成一幅完美圖景。賣點構成：全海景賣點、一線江景、二線江景、園景賣點、人工湖景、山水景觀、山景賣點、河景賣點、一線江景、二線江景、自然湖景第六大類型賣點區(qū)位價值：對于區(qū)位價值的爭論其實沒有意義，區(qū)位對不同定位的居所來說，影響各有不同，但都是決定性的。有些項目的核心價值正是體現(xiàn)于區(qū)位之上的，盡管顯而易見，卻需要更具創(chuàng)造性的發(fā)揮。賣點構成：繁華路段、CBD概念、中心區(qū)概念、奧運村概念、地鐵概念、商業(yè)地段第七大類型賣點產(chǎn)品類別：人以群分，房以類聚。某些特殊類型產(chǎn)品定位，往往可以更加精確的捕捉特定的目標客戶群。這是一次對產(chǎn)品定位與賣點宣傳的雙重考驗。賣點構成：小戶型物業(yè)、Townhouse、產(chǎn)權式酒店、獨立別墅、酒店式公寓、大戶型物業(yè)、商務公寓、國際公寓、學院派公寓、新獨院住宅、經(jīng)濟適用房第八大類型賣點人以群分：不同買家對住宅品質的要求也不同。所謂好的產(chǎn)品，就是最適合某種類型的人的樓盤，社會是有階層的，樓盤也是有階層的。賣點構成：豪宅賣點、白領賣點、單身公寓、工薪階層、外銷賣點、先鋒人士、國際化社區(qū)第九大類型賣點原創(chuàng)概念：白紙上可以有許多發(fā)揮。地產(chǎn)商們?yōu)橘彿縿?chuàng)造了許多概念，有些牽強附會，有些動人心扉。在這個資訊過剩的時代，我們總是需要一些簡潔而強大的詞匯。賣點構成：居住主題、新都市主義、宣言賣點、度假式概念、現(xiàn)代主義、游戲規(guī)則第十大類型賣點功能提升：為購房者創(chuàng)造剩余價值，往往要通過功能提升來實現(xiàn)，這些價值提升、或者是超越了樓盤的先天資源，但是同時也對開發(fā)商的操作提出了更高的要求。賣點構成：健康概念、投資概念、綠色概念、 e概念賣點、環(huán)保概念、生態(tài)概念第十一大類型賣點產(chǎn)品嫁接：在另外一個領域找尋靈感，已經(jīng)成為地產(chǎn)界聰明人士的秘密。不管是叫產(chǎn)品嫁接，還是叫復合地產(chǎn)，這種創(chuàng)造都將更好地激發(fā)人們對美好生活的向往。然而，找到成功的嫁接點絕非拍腦即可。賣點構成：教育概念、音樂概念、藝術概念、運動概念、旅游概念第十二大類型賣點樓盤軟性：附加值生活是無形的，發(fā)展商在為人們提供有形的居住空間的同時，還應該為住戶們構筑一個無形空間。看不見的東西更難做到，這是區(qū)別一個杰出地產(chǎn)商與平庸地產(chǎn)商的關鍵所在。賣點構成：服務賣點、文化賣點、物業(yè)管理、口碑賣點第十三大類型賣點產(chǎn)品可感受價值： 居住者對生活空間的感受是多元化的。這與人類的價值觀有緊密關聯(lián)，在不同時代，不同地域，會不同的側重點，這類賣點平和厚實，直奔關鍵主題。賣點構成：品質賣點、成熟社區(qū)、身份地位、安全賣點第十四大類型賣點樓盤及發(fā)展商形象： 好蛋未必一定是好雞下的，但好雞總是可以下好蛋的。在信息不對稱的環(huán)境下，善良的中國人民喜歡用一個開發(fā)商的聲譽來判斷該買誰的房子。賣點構成：榮譽賣點、發(fā)展商品牌、知情權賣點、自我標榜、張揚個性第十五大類型賣點居住文化與生活方式： 在幾十年的時間里，中國人幾乎忘記了自己該怎樣生活。人們一方面試圖去延續(xù)幾乎遺忘了的統(tǒng)居住文化，一方面又充滿渴望地期待著來自異域的生活方式。賣點構成：生活方式、品味賣點、文脈賣點第十六大類型賣點情感：人類是脆弱的，情感即為明證。然而人類最偉大的力量也來自情感?？梢哉f情感是我們這個社會最與眾不同的魔桿之一，我們可以用它來撬起許多比地球更沉重的東西。賣點構成：孩子賣點、情緣賣點、親恩賣點第十七大類型賣點銷售與工程進度： 購房者最直接的信心來自樓盤的工程進度，發(fā)展商巧妙利用施工過程中的幾個重要階段，將能營造一系列氣氛熱烈的慶典時刻，中國人總是信任這種一本正經(jīng)的形式。賣點構成：奠基賣點、內部認購、第一期公開發(fā)售、第二期公開發(fā)售、最后一期公開發(fā)售、火爆人氣、熱銷賣點、加推賣點、樣板房開放、外立面呈現(xiàn)、封頂賣點、竣工賣點、交樓賣點、入伙賣點、尾房銷售、現(xiàn)房賣點、答謝賣點第十八大類型賣點創(chuàng)意促銷：如果能吸引買家的眼球，并且進一步將他們帶到樓盤現(xiàn)場，可以說已經(jīng)成功了一半。隨著樓市競爭不斷白熱化，搭臺唱戲促銷吆喝將成為考驗發(fā)展商想象力的一道難題。賣點構成：價格賣點、付款方式、競賣賣點、節(jié)日促銷、折扣促銷、送禮促銷、特價單位促銷、巨獎促銷、名人效應、各類比賽促銷、征集活動促銷、開放日促銷、業(yè)主聯(lián)誼促銷、音樂會促銷、表演活動促銷、藝術活動促銷、新舊房互動車房互動、送私家花園、另類營銷手法 - 大膽設問,小心求證!房地產(chǎn)市場八個賣點回顧賣點之一：概念銷售“ＳＯＨＯ概念 ”亮相，曾在樓市和傳媒上引起激烈的爭論， 以“ＳＯＨＯ你蒙誰 ”為代的聲音質疑房地產(chǎn)商胡亂推出洋名詞的做法。也許輿論是過苛了，有概念總比沒概念好吧。賣點之二：數(shù)字化社區(qū)智能化一直是房地產(chǎn)項目的熱賣點之一，更流行的說法是數(shù)字化社區(qū)，或ｅ社區(qū)。社區(qū)智能化到底應該什么樣？這個問題連專家也說不太清楚，但這正提供了廣闊的想象空間，寬頻入網(wǎng)、三遠程抄送、社區(qū)監(jiān)控都是智能化的表現(xiàn)，但誰又能說有了這真正 “智能化”、“數(shù)字化”了。賣點之三：境外設計不少樓盤的設計都請國際著名設計大師， 香港的貝爾高林、新加坡的雅科本、加拿大的都成了買房人熟悉的名字。樓盤的競爭終于由簡單的價位競爭進化為規(guī)劃設計的競爭，是市場走向成熟的表現(xiàn)。賣點之四：戶型板式小高層、塔樓、多層住宅??這些建筑專業(yè)用語漸漸為買房人熟知。 從完全不顧日照與通風要求的高密度塔樓， 到大面積采光的蝶型塔樓， 從只要求正南正北的狹長板樓， 到對進深有具體要求的板式小高層， 人們越來越來會挑剔戶型設計， 房地產(chǎn)商也越來越舍得犧牲寶貴的面積， 以取真正人性化的戶型設計。賣點之五：高使用率一樣的價錢，使用率越低的房子等于越貴， 這帳人人會算。 很多開發(fā)商都把超過８０％的使率打在廣告上，按常規(guī)，塔樓的使用率不應該超過７５％，為了吸引斤斤計較的消費者，有的開發(fā)商甚至不惜把本來該算在分攤面積中的部分去掉，等于是變相降了價。賣點之六：陽光、空氣、水有個名詞叫“雙景住宅”，是指既在社區(qū)內做園景規(guī)劃，又借助社區(qū)周邊的公園、河流、綠化帶。當空氣指數(shù)、環(huán)境質量成為都市人越來越關心的話題時，環(huán)境也成為諸多樓盤的重賣點。賣點之七：社區(qū)有了社區(qū)的概念，人們不再斤斤計較于遠近，很多眼下在一片荒地上的房子就這樣賣出去了因為“計劃中的６０萬平方米大社區(qū) ”，讓人充滿了想象。賣點之八：升值潛力靠近地鐵站，加分；在城市中心商圈內，加分；在計劃中的輕軌沿線上，加分；在市政規(guī)劃關注的地段，加分房地產(chǎn)商挖空心思找尋升值的理由。 于是離地鐵站兩公里被稱為 “有地鐵經(jīng)過”離中心商圈四公里被稱為 “處于兩大商圈并匯處 ”而在多如牛毛的房子中找出具升值潛力者， 真得有一雙慧眼才行。房地產(chǎn)廣告策劃賣點大解碼第一大類賣點 樓盤品質在一個購房排隊的年代，樓盤的品質與服務，成了發(fā)展商的恩賜，房地產(chǎn)的熱潮下，從未有建筑與地產(chǎn)教育和經(jīng)驗的策劃大師， 被我們的發(fā)展商當神崇拜， 在崇拜中迷失了方向， 市場經(jīng)濟的本質就過剩經(jīng)濟，產(chǎn)品時代與營銷時代似乎是一個循環(huán)， 當一切回歸本然時， 產(chǎn)品品質就是決定購買行為的最終要素。賣點構成：地段優(yōu)勢：地理區(qū)位、公共設施、交通方便、自然景觀建筑設計：戶型特點、建筑風格、高實用率、空中花園、錯層躍式、超寬陽臺、飄窗園林配套：主題園林、配套設施、聯(lián)辦名校、大型超市、車位比例、會所、泳池、戶口規(guī)劃設計：小區(qū)規(guī)模、低密度、樓間距、綠化率、陽光車庫、超高樓層創(chuàng)新技術：小區(qū)智能、隱型梁柱、凈水系統(tǒng)、生態(tài)環(huán)保（綠色社區(qū)）、抗震技術、預應力裝修建材：豪華裝修、進口電梯、新型建材、優(yōu)質廚柜、名牌潔具、附送家電一、地理區(qū)位“房地產(chǎn)第一是地段，房地產(chǎn)第二是地段，房地產(chǎn)第三還是地段。 ”這句名言據(jù)說出于華人首李嘉誠。風花雪月的短暫之后，是日復一日柴米油鹽的生活，工作生活的便利，是人民群眾購房的首要條件。賣點構成：老城新生活、 社區(qū)、奧運村、地鐵口、商業(yè)二、戶型特點“去不去、位置處，看不看、看環(huán)境，行不行，在戶型，定不定、看價格 ”，多年來，戶型因一直占據(jù)國人購房因素第一位。賣點構成：動靜分區(qū)、廳房方正、開間合理、一梯兩戶、南北對流、陽光梯間、戶戶有景三、自然景觀自然景觀資源永遠是人類最稀缺的資源， 高樓大廈、車水馬龍、燈紅酒綠，曾經(jīng)的都市繁華之夢夢醒之后，是石屎森林的圍城之困， 與在車中坐等時光流失的心痛， 都市的小資在不遠千山萬水的疲憊中旅游時，先富起來的人們，在自己的院子里享受湖光山色、臨江聞濤。賣點構成：海景別墅、臨江豪宅、半山社區(qū)、湖景洋四、 主題園林從古人的天人合一美，永遠是最美的畫卷，當社區(qū)園林成為城市中的風景之后，每一個人都希望自我成為這風景中最美的風景。賣點構成：人工湖、中心花園、園林規(guī)模、主題園林、藝術園林、自然園林、樹木賣點、歐陸園林、澳洲風情、英倫風情、荷蘭農(nóng)莊、加拿大風情園林、新加坡式園林、蘇格蘭牧場、嶺南園林、江南園林、亞熱帶園、海濱風情、熱帶園林五、建筑風格經(jīng)典的建筑，不同的流派，留給后人豐富的知識財富；亂世的黃金、盛世的古玩，建筑也是一種藝術。當歐美富人把名建筑師設計的別墅作為收藏品時， 我們的樓盤也在讓客戶在居住中感受藝術， 藝術品中享受生活。賣點構成：異國風情：歐陸風格、威尼斯水鄉(xiāng)、德國建筑、法式浪漫、歐洲城堡哥特式、意大利巴洛克式、拜占庭式、和式、東南亞風格民族建筑：江南民居、嶺南建筑、新四合院、水鄉(xiāng)風情、徽派建筑、建筑風水流行風格：古典風格、現(xiàn)代主義、 后現(xiàn)代主義 、 新古典主義 、新理性主義 、解構主義及構成主義、白派建筑、簡約主義、流線造型、六、建筑布局賣點構成：板樓、點式、蝶型、 Y型、塔式、風車型、品字局、星座型、第二大類賣點 文化社區(qū)人與自然的和諧必然促進人與人和諧，社會和諧包含著尊重自然的基本訴求；社會和諧是工業(yè)文明向生態(tài)文明的轉型，是一種自我超越的生活方式。一 人以群分昔日孟母為了選擇一個好的生活和教育環(huán)境，不惜 “三遷”。 為居民提供適合他們的文化、樂、休閑場所、設施與平臺，滿足居民的精神需求，就是社區(qū)文化建設。賣點構成：兒童興趣班（舞蹈、音樂、外語、鋼琴、電腦等）自助游、雀友、青年山鷹社、車友會、音樂發(fā)燒友、球迷協(xié)會、垂釣會、私家農(nóng)莊、美食街、名犬俱樂部、小鳥天堂、海歸園、外語班、電腦培訓、創(chuàng)業(yè)會二 樓以類聚不同買家對住宅品質的要求也不同。所謂好的產(chǎn)品，就是最適合某種類型的人的樓盤，社會是有階層的，樓盤也是有階層的，居住社區(qū)往往是身份象征。今天，對于普通購房者而言，有權選擇整潔、優(yōu)美、文明、安全的居住環(huán)境。賣點構成：Townhouse、獨立別墅、大戶人家、空中別墅、金領社區(qū)、疊加別墅白領公寓、小戶型、國際化社區(qū)、國際公寓、領事社區(qū)、外銷樓盤、酒店式公寓、商務公寓、產(chǎn)權式酒店、商住兩用、經(jīng)濟適用三 生活方式本來買的是一座房子，卻給了我夢想的生活，地產(chǎn)改變的不僅僅是居住。賣點構成：新住宅運動、居住郊區(qū)化、新都市主義、生態(tài)住宅、綠色住宅、健康住宅、 5+2度假、**生活宣言、第三大類賣點 品牌服一 企業(yè)品牌交易在信息的不對稱， 決定了房地產(chǎn)是一個壟斷競爭的市場， 在這個缺乏誠信的社會中， 爛尾樓假按揭、面積缺水、豆腐渣工程泛濫的年代， 善良的中國人愿意高價購買品牌企業(yè)的樓房實屬無奈抉擇。賣點構成：發(fā)展商規(guī)模、公司榮譽、政府支持、已交付樓盤、資金實力、公司管二 物業(yè)服務房地產(chǎn)與建筑業(yè)交付的產(chǎn)品都是建筑，建筑業(yè)屬生產(chǎn)部門，第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)屬服務產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)?！爱a(chǎn)品就是服務，服務就是產(chǎn)品 ”，地產(chǎn)公司的口號雖然動聽，要真正提升服務水平，首先還將“物業(yè)管理公司 ”更名為“物業(yè)服務公司 ”。賣點構成：五星級服務、酒店式管理、英倫管家、公寓式管理、香港 **公司物業(yè)管理顧三 復合地產(chǎn)“體育產(chǎn)業(yè)+房地產(chǎn)業(yè)”讓奧林匹克花園一夜成名， “跳出地產(chǎn)做地產(chǎn) ”是碧桂園的聰明絕招將體育、教育、旅游與地產(chǎn)結合的樓盤比比皆是，是非成敗皆有之，不過成功背后又有大師指點，他山之石，可以攻玉，非常符合國人審美觀點。賣點構成：名校教育、國外學分、旅游地產(chǎn)、體育健康、音樂藝術、建筑風水、民族傳統(tǒng)、時代科技四 產(chǎn)品升級以前的房子已經(jīng)很好，現(xiàn)在和將來的更好，就象電腦軟件升級一樣，誰會否認 XP版不好WINDOWS8賣點構成：**小區(qū)升級五 產(chǎn)品的感受價值賣點構成：身份地位、成熟社區(qū)、社區(qū)安全、國際大師（公司）設計第四大類賣點 媒介策略“王婆賣瓜、自賣自夸 ”，何況夸你的是人民最信賴的媒體賣點構成：報紙廣告、電視廣告、網(wǎng)絡廣告、廣告雜志、電臺廣告新聞報道、廣告軟文、電視論壇、專題節(jié)目、名人專訪第五大類賣點 促銷活賣點構成：慶典活動：奠基儀式、內部認購、公開發(fā)售（分期）、熱銷加推、樣板房開放、外立面呈現(xiàn)、封頂、竣工、交樓、節(jié)假日、公司或樓盤周年折扣讓利：慶典折扣、尾房折扣、價格賣點、付款方式、折扣促銷、送禮促銷、特價單位促銷、競價拍賣、送花園、巨獎促銷、送物業(yè)管理費名人效應：名星匯演、名人推介、官員視察社會活動：模特選美、文藝表演、各類比賽、公益活動借勢促銷：奧運會、世博會、電影首演聯(lián)合促銷：車房互動、英語教材、移民、招生、兒童活動、鵲橋聯(lián)議第六大類賣點 情感關聯(lián)賣點構成：天倫之樂、夫妻情深、父母之恩、業(yè)主介紹、關系客戶、全員營銷第七大類型點 投資價值賣點構成：租金回報、升值潛力、規(guī)劃前景第八大類型點 現(xiàn)場包裝與戶外廣告賣點構成：工地圍墻、引導羅馬旗、平板廣告牌、燈箱、條幅彩旗、氣球、拱門、高炮戶型結構設計講義第一：戶型的發(fā)展簡史中國傳統(tǒng)宅院：坐北朝南，四四方方，北屋為上房，東西帶廂房，條件好點，再加個跨院，居住主次有分，功能有別。景觀無所謂就是院內石榴紅棗，院后榆桑相伴。中國人傳統(tǒng)住宅不過如此，建國初期的筒子樓是一大中國特色 ：動輒10幾戶人擠在一起住，共用一個衛(wèi)生間，一個廚房（或房門口放個爐子 ）里里外外，來來往往說不盡的尷尬與羞澀。改革開放以來， 中國經(jīng)濟發(fā)展迅速的同時住房也有了突破性的變化。 子女有各自的房間， 大家 不用一起了。自己家有了獨立的衛(wèi)生間，在陽臺可以養(yǎng)些花花草草，晚上可以吹晚風數(shù)星星了。再往后發(fā)展，電視機屏幕進化太快，客廳寬度跟不上了，衛(wèi)生間太少，早上爭著往廁所跑，冰箱買了，廚房太小，朋友來多了 ，客廳太小。就這樣大客廳的房子出現(xiàn)了，兩頭帶上了陽臺，餐廳跟廚房一的同時面積也更大了，房子里設計兩個衛(wèi)生間，也不用因為衛(wèi)生間少而尷尬了。單身貴族們尋找自己獨立生活可以買單身公寓。有賞景情趣的人可以買景觀戶型。現(xiàn)在戶型可以說是樣式繁多，琳瑯滿目，人們不盡要問：什么才是好的戶型呢第二 區(qū)分住宅的基本功能一套住宅應具備六大基本功能，即起居、飲食、洗浴、就寢、儲藏、工作學習，這些功能根據(jù)其開放程度可以大體分為公、私兩區(qū)；根據(jù)其活動特點可以分為動、靜兩區(qū)。公共區(qū)：供起居、會客使用，如客廳、廚房、餐廳、門廳等。私密區(qū)：供處理私人事務、睡眠、休息用，如臥室、衛(wèi)生間、書房等。動區(qū)：活動比較頻繁，可以有較多的干擾源，如走廊、客廳、廚房等。靜區(qū)：要求安靜，活動相對比較少，比如臥室、書房。這些分區(qū)，各有明確的專門使用功能。在平面設計上，應明確處理這些功能區(qū)的關系，使之使用合理而不相互干擾。圖1-1戶型圖示例起居室（客廳）：兩個基本原則是，其一，起居室的獨立性；其二，起居室的空間效率?，F(xiàn)在，有的戶型中起居室也仍然保留著過去 “過廳”的角色；有的戶型設計了獨立的起居室和交通空間分離， 但也此相對增加了戶型面積。此外，要考察起居室四周的墻面是否好用，開門、開窗、陽臺、衛(wèi)生間位置是否恰當，否則會影響家具的擺放與使用，降低空間使用效率。起居室的采光口小或采光口凹槽深，會影響室內采光，使起居廳較暗。廚房：購房者應當首先考慮自己的烹飪、 餐飲習慣。在空間布局方面， 開放式廚房有著很好的空間效果，可以充分展示個性化裝修的魅力， 也適應現(xiàn)代化的生活時尚， 但對于我國的傳統(tǒng)烹飪方式其排油煙功能就有所欠缺。在面積標準方面， 廚房是集儲藏、 備餐、烹調、配餐、清洗等功能于一體的綜合服務空間，必備的設備需要足夠的面積。根據(jù)建設部的住宅性能指標體系， 3A級住宅要求廚房面積不小于 8平米，凈寬不小于 米，廚具的可操作面凈長不小于 3米；2A級面積不小于 6平方米，凈寬不小于 米，可操作面不小于 2．7米，1A級則分別是 5平方米、8米和4米。衛(wèi)生間：滿足三個基本功能，即洗面化妝、淋浴和便溺，而且最好能有所分離，可以避免使用沖突。從衛(wèi)生間的位置來說， 單衛(wèi)的戶型應該注意和各個臥室尤其是主臥的聯(lián)系， 雙衛(wèi)或多衛(wèi)時， 公用衛(wèi)生間設在公共使用方便的位置， 但入口不宜對著入戶門和起居室。 從面積角度來看， 帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不應小于 1．6米，淋浴的凈寬度不宜小于 2米。臥室：一般來說主臥室的面寬不應小于 3．6米，面積在 14至17平方米左右，次臥的面寬不應小于 3米，面積在 10至13平方米左右；其次，應注意臥室的私密性，和起居室之間最好能有空間過渡，直朝向起居室開門也應避免通視。包括雜物間、進入式衣柜等多種形式，可以很有效地節(jié)省戶內的家具空間?？傊鶕?jù)戶型面積不同， 小戶型經(jīng)濟住宅強調基本生活要求； 普通型住宅強調主要功能齊全和空間靈活適應性；豪華型住宅強調創(chuàng)造高質量的生活環(huán)境，注重細節(jié)突出個性。第三：什么是科學戶型的戶型設計？我們經(jīng)常談到好戶型，什么是好的概念呢？就我個人認為：只有最科學的設計，沒有最好的戶型。好的戶型必然要以市場為走向，適合顧客需要的才是最好的。我曾經(jīng)負責泰安寧陽的一個項目，當?shù)胤课菥鶅r在 1200元左右，當時我們在最初設計戶型的時候最主要問題是如何做好 2室跟3室的設計工作。當?shù)厍闆r：2室2廳，兩室朝陽，客廳在北面，餐廳在中間設計。3室2廳：三室朝陽，客廳在北面，餐廳在中間設計。三室朝陽圖例 1-2這跟淄博 4-5年前的大部分房型設計差不多， 當時我們考慮把淄博當?shù)氐目蛷d朝陽， 落地窗，餐廚一體的設計嫁接到當?shù)兀?但是通過問卷我們發(fā)現(xiàn)， 當?shù)仡櫩透静唤邮苓@樣的設計。 他們對三室朝陽情有獨鐘，最后我們 的房型設計為 107平方三室朝陽， 設計了2室朝陽的房型， 銷售中心公開銷售后 個月賣掉了 290多套，這也說明我們的策略是對的。由此可見好戶型的理念是建立在滿足市場需要的基礎上的。好戶型的標準選擇一種戶型，選擇一個生活空間。不同的生活經(jīng)歷、生活狀態(tài)、生活習慣會帶來對戶型的不同理受的戶型；是能滿足現(xiàn)在與未來生活變化的需要的戶型； 是與室外自然、 人文環(huán)境協(xié)調且將好環(huán)境引入室內的戶型；是能最充分考慮建筑材料與環(huán)保的戶型。一套好的戶型，首先必須是每一個房間都間隔方正， 少點“金角銀邊”謹防多邊多角的 “鉆石房的出現(xiàn)，如此不僅利于家具擺放提高實用面積，也符合中國人的消費心理。如何進行戶型評判整體而言：（ 景觀；（朝向；（單元戶數(shù)；（ 4）人文環(huán)境；（ 5）方正實用。具體而言：（ 生理分居和功能分區(qū)；（ 2）動靜分離；（ 通風與采光；（ 4）廚房要按操作流程計；（衛(wèi)生間面積要適宜；（ 6）注重私密性；（ 空間分布科學。我們通常所說的一室一廳、兩室一廳、兩室兩衛(wèi)一廳、三室一廳，就是最為普通的平層戶型，此外還有躍式房屋、復式房屋、高檔的花園別墅等。在對戶型進行評判時可從以下幾方面入手：看居室的功能分區(qū)是否合理， 應避免斜角空間， 盡可能減少不必要的 “死角”面積和交通面積。 從習上看，居住的空間應給人以穩(wěn)定、寬闊感，所以房屋要方正，這樣不但有利于家具的擺設，對于居住者來說也有個良好的居室活動空間。圖例1-2房門的開向是否合理，要不影響使用的空間和居室的私密性。戶型的節(jié)能要求，他可以減少不必要的日常生活開支。起居室、臥室、書房等人們經(jīng)常活動的空間采用直接