房地產(chǎn)項目賣點(全)參考范本

精品精品感謝下載載感謝下載載房地產(chǎn)賣點類型? 簡介：主賣點是指在兩個或兩個以上的賣點中最為重要的賣點。 主賣點的影響力是指主賣點對消費者的心理所產(chǎn)生影響力。如果主賣點對消費者的影響力非常大，則其它輔助性賣點（或稱次賣點）則可相應(yīng)地減少到最少的限度。主賣點的影響力。? 關(guān)鍵字：房地產(chǎn)，賣點? 第一大類型賣點樓盤硬件：產(chǎn)品時代與營銷時代似乎是一個循環(huán)，然而好房子畢竟是決定購買行為的最終要素。樓盤的硬件價值體現(xiàn)于每個細節(jié)當(dāng)中，我們要從中發(fā)現(xiàn)最有打動力的一個。賣點構(gòu)成： 戶型賣點、配套設(shè)施、交通賣點、精裝修賣點、板式住宅、建材與配置、景觀賣點、新工藝新材料、使用率賣點、樓間距賣點、會所賣點、泳池賣點、戶口賣點、大型超市進駐、規(guī)劃賣點、專業(yè)組合、大規(guī)模賣點、創(chuàng)新技術(shù)綠化率賣點第二大類型賣點建筑風(fēng)格：如果說兩年前大家還在討論建筑風(fēng)格是否可以當(dāng)作產(chǎn)品的核心要素，那么今天建筑風(fēng)格幾乎是影響住宅魅力的第一元素。風(fēng)格有很多種，哪些適合于我們的項目？哪些具有更強的殺傷力？賣點構(gòu)成：建筑藝術(shù)、德國風(fēng)格、歐陸風(fēng)格、法國風(fēng)格、意大利風(fēng)格、海派建筑風(fēng)格、和式筑居、新加坡風(fēng)格第三大類型賣點空間價值：空間與時間，構(gòu)成了我們的生命。年華似水，不可扭轉(zhuǎn)。好在人類對空間還有發(fā)言權(quán)，于是我們的時間里存放過去的記憶，在空間里自由打造未來的設(shè)想。賣點構(gòu)成：錯層賣點、躍式賣點、復(fù)式賣點、空中花園、大露臺賣點第四大類型賣點園林主題：環(huán)境作為居住空間的重要組成，與住宅一起肩負了 "天人合一"的使命。也許沒有賣點的環(huán)境是最好的，可為了讓房子賣得更好，我們非得要很多說法，但愿買房子的人民多年以后可以繼續(xù)感覺那么好。賣點構(gòu)成：中心花園、加拿大風(fēng)情園林、主題園林、藝術(shù)園林、亞熱帶園、園林規(guī)模、歐陸園林、江南園林、自然園林、樹木賣點、新加坡式園林、嶺南園林、園林社區(qū)、澳洲風(fēng)情、海濱風(fēng)情、熱帶園林第五大類型賣點自然景觀：擁有自然景觀資源的房子，本身便構(gòu)成了一道風(fēng)景。在風(fēng)景與風(fēng)景的對話中，我們渴望發(fā)現(xiàn)一種源自夢想的最大價值。江、河、山、水、房子、以及人，將構(gòu)成一幅完美圖景。賣點構(gòu)成：全海景賣點、一線江景、二線江景、園景賣點、人工湖景、山水景觀、山景賣點、河景賣點、一線江景、二線江景、自然湖景第六大類型賣點區(qū)位價值：對于區(qū)位價值的爭論其實沒有意義，區(qū)位對不同定位的居所來說，影響各有不同，但都是決定性的。有些項目的核心價值正是體現(xiàn)于區(qū)位之上的，盡管顯而易見，卻需要更具創(chuàng)造性的發(fā)揮。賣點構(gòu)成：繁華路段、CBD概念、中心區(qū)概念、奧運村概念、地鐵概念、商業(yè)地段第七大類型賣點產(chǎn)品類別：人以群分，房以類聚。某些特殊類型產(chǎn)品定位，往往可以更加精確的捕捉特定的目標(biāo)客戶群。這是一次對產(chǎn)品定位與賣點宣傳的雙重考驗。賣點構(gòu)成：小戶型物業(yè)、Townhouse、產(chǎn)權(quán)式酒店、獨立別墅、酒店式公寓、大戶型物業(yè)、商務(wù)公寓、國際公寓、學(xué)院派公寓、新獨院住宅、經(jīng)濟適用房第八大類型賣點人以群分：不同買家對住宅品質(zhì)的要求也不同。所謂好的產(chǎn)品，就是最適合某種類型的人的樓盤，社會是有階層的，樓盤也是有階層的。賣點構(gòu)成：豪宅賣點、白領(lǐng)賣點、單身公寓、工薪階層、外銷賣點、先鋒人士、國際化社區(qū)第九大類型賣點原創(chuàng)概念：白紙上可以有許多發(fā)揮。地產(chǎn)商們?yōu)橘彿縿?chuàng)造了許多概念，有些牽強附會，有些動人心扉。在這個資訊過剩的時代，我們總是需要一些簡潔而強大的詞匯。賣點構(gòu)成：居住主題、新都市主義、宣言賣點、度假式概念、現(xiàn)代主義、游戲規(guī)則第十大類型賣點功能提升：為購房者創(chuàng)造剩余價值，往往要通過功能提升來實現(xiàn)，這些價值提升、或者是超越了樓盤的先天資源，但是同時也對開發(fā)商的操作提出了更高的要求。賣點構(gòu)成：健康概念、投資概念、綠色概念、 e概念賣點、環(huán)保概念、生態(tài)概念第十一大類型賣點產(chǎn)品嫁接：在另外一個領(lǐng)域找尋靈感，已經(jīng)成為地產(chǎn)界聰明人士的秘密。不管是叫產(chǎn)品嫁接，還是叫復(fù)合地產(chǎn)，這種創(chuàng)造都將更好地激發(fā)人們對美好生活的向往。然而，找到成功的嫁接點絕非拍腦即可。賣點構(gòu)成：教育概念、音樂概念、藝術(shù)概念、運動概念、旅游概念第十二大類型賣點樓盤軟性：附加值生活是無形的，發(fā)展商在為人們提供有形的居住空間的同時，還應(yīng)該為住戶們構(gòu)筑一個無形空間。看不見的東西更難做到，這是區(qū)別一個杰出地產(chǎn)商與平庸地產(chǎn)商的關(guān)鍵所在。賣點構(gòu)成：服務(wù)賣點、文化賣點、物業(yè)管理、口碑賣點第十三大類型賣點產(chǎn)品可感受價值： 居住者對生活空間的感受是多元化的。這與人類的價值觀有緊密關(guān)聯(lián)，在不同時代，不同地域，會不同的側(cè)重點，這類賣點平和厚實，直奔關(guān)鍵主題。賣點構(gòu)成：品質(zhì)賣點、成熟社區(qū)、身份地位、安全賣點第十四大類型賣點樓盤及發(fā)展商形象： 好蛋未必一定是好雞下的，但好雞總是可以下好蛋的。在信息不對稱的環(huán)境下，善良的中國人民喜歡用一個開發(fā)商的聲譽來判斷該買誰的房子。賣點構(gòu)成：榮譽賣點、發(fā)展商品牌、知情權(quán)賣點、自我標(biāo)榜、張揚個性第十五大類型賣點居住文化與生活方式： 在幾十年的時間里，中國人幾乎忘記了自己該怎樣生活。人們一方面試圖去延續(xù)幾乎遺忘了的統(tǒng)居住文化，一方面又充滿渴望地期待著來自異域的生活方式。賣點構(gòu)成：生活方式、品味賣點、文脈賣點第十六大類型賣點情感：人類是脆弱的，情感即為明證。然而人類最偉大的力量也來自情感。可以說情感是我們這個社會最與眾不同的魔桿之一，我們可以用它來撬起許多比地球更沉重的東西。賣點構(gòu)成：孩子賣點、情緣賣點、親恩賣點第十七大類型賣點銷售與工程進度： 購房者最直接的信心來自樓盤的工程進度，發(fā)展商巧妙利用施工過程中的幾個重要階段，將能營造一系列氣氛熱烈的慶典時刻，中國人總是信任這種一本正經(jīng)的形式。賣點構(gòu)成：奠基賣點、內(nèi)部認購、第一期公開發(fā)售、第二期公開發(fā)售、最后一期公開發(fā)售、火爆人氣、熱銷賣點、加推賣點、樣板房開放、外立面呈現(xiàn)、封頂賣點、竣工賣點、交樓賣點、入伙賣點、尾房銷售、現(xiàn)房賣點、答謝賣點第十八大類型賣點創(chuàng)意促銷：如果能吸引買家的眼球，并且進一步將他們帶到樓盤現(xiàn)場，可以說已經(jīng)成功了一半。隨著樓市競爭不斷白熱化，搭臺唱戲促銷吆喝將成為考驗發(fā)展商想象力的一道難題。賣點構(gòu)成：價格賣點、付款方式、競賣賣點、節(jié)日促銷、折扣促銷、送禮促銷、特價單位促銷、巨獎促銷、名人效應(yīng)、各類比賽促銷、征集活動促銷、開放日促銷、業(yè)主聯(lián)誼促銷、音樂會促銷、表演活動促銷、藝術(shù)活動促銷、新舊房互動車房互動、送私家花園、另類營銷手法 - 大膽設(shè)問,小心求證!房地產(chǎn)市場八個賣點回顧賣點之一：概念銷售“ＳＯＨＯ概念 ”亮相，曾在樓市和傳媒上引起激烈的爭論， 以“ＳＯＨＯ你蒙誰 ”為代的聲音質(zhì)疑房地產(chǎn)商胡亂推出洋名詞的做法。也許輿論是過苛了，有概念總比沒概念好吧。賣點之二：數(shù)字化社區(qū)智能化一直是房地產(chǎn)項目的熱賣點之一，更流行的說法是數(shù)字化社區(qū)，或ｅ社區(qū)。社區(qū)智能化到底應(yīng)該什么樣？這個問題連專家也說不太清楚，但這正提供了廣闊的想象空間，寬頻入網(wǎng)、三遠程抄送、社區(qū)監(jiān)控都是智能化的表現(xiàn)，但誰又能說有了這真正 “智能化”、“數(shù)字化”了。賣點之三：境外設(shè)計不少樓盤的設(shè)計都請國際著名設(shè)計大師， 香港的貝爾高林、新加坡的雅科本、加拿大的都成了買房人熟悉的名字。樓盤的競爭終于由簡單的價位競爭進化為規(guī)劃設(shè)計的競爭，是市場走向成熟的表現(xiàn)。賣點之四：戶型板式小高層、塔樓、多層住宅??這些建筑專業(yè)用語漸漸為買房人熟知。 從完全不顧日照與通風(fēng)要求的高密度塔樓， 到大面積采光的蝶型塔樓， 從只要求正南正北的狹長板樓， 到對進深有具體要求的板式小高層， 人們越來越來會挑剔戶型設(shè)計， 房地產(chǎn)商也越來越舍得犧牲寶貴的面積， 以取真正人性化的戶型設(shè)計。賣點之五：高使用率一樣的價錢，使用率越低的房子等于越貴， 這帳人人會算。 很多開發(fā)商都把超過８０％的使率打在廣告上，按常規(guī)，塔樓的使用率不應(yīng)該超過７５％，為了吸引斤斤計較的消費者，有的開發(fā)商甚至不惜把本來該算在分攤面積中的部分去掉，等于是變相降了價。賣點之六：陽光、空氣、水有個名詞叫“雙景住宅”，是指既在社區(qū)內(nèi)做園景規(guī)劃，又借助社區(qū)周邊的公園、河流、綠化帶。當(dāng)空氣指數(shù)、環(huán)境質(zhì)量成為都市人越來越關(guān)心的話題時，環(huán)境也成為諸多樓盤的重賣點。賣點之七：社區(qū)有了社區(qū)的概念，人們不再斤斤計較于遠近，很多眼下在一片荒地上的房子就這樣賣出去了因為“計劃中的６０萬平方米大社區(qū) ”，讓人充滿了想象。賣點之八：升值潛力靠近地鐵站，加分；在城市中心商圈內(nèi)，加分；在計劃中的輕軌沿線上，加分；在市政規(guī)劃關(guān)注的地段，加分房地產(chǎn)商挖空心思找尋升值的理由。 于是離地鐵站兩公里被稱為 “有地鐵經(jīng)過”離中心商圈四公里被稱為 “處于兩大商圈并匯處 ”而在多如牛毛的房子中找出具升值潛力者， 真得有一雙慧眼才行。房地產(chǎn)廣告策劃賣點大解碼第一大類賣點 樓盤品質(zhì)在一個購房排隊的年代，樓盤的品質(zhì)與服務(wù)，成了發(fā)展商的恩賜，房地產(chǎn)的熱潮下，從未有建筑與地產(chǎn)教育和經(jīng)驗的策劃大師， 被我們的發(fā)展商當(dāng)神崇拜， 在崇拜中迷失了方向， 市場經(jīng)濟的本質(zhì)就過剩經(jīng)濟，產(chǎn)品時代與營銷時代似乎是一個循環(huán)， 當(dāng)一切回歸本然時， 產(chǎn)品品質(zhì)就是決定購買行為的最終要素。賣點構(gòu)成：地段優(yōu)勢：地理區(qū)位、公共設(shè)施、交通方便、自然景觀建筑設(shè)計：戶型特點、建筑風(fēng)格、高實用率、空中花園、錯層躍式、超寬陽臺、飄窗園林配套：主題園林、配套設(shè)施、聯(lián)辦名校、大型超市、車位比例、會所、泳池、戶口規(guī)劃設(shè)計：小區(qū)規(guī)模、低密度、樓間距、綠化率、陽光車庫、超高樓層創(chuàng)新技術(shù)：小區(qū)智能、隱型梁柱、凈水系統(tǒng)、生態(tài)環(huán)保（綠色社區(qū)）、抗震技術(shù)、預(yù)應(yīng)力裝修建材：豪華裝修、進口電梯、新型建材、優(yōu)質(zhì)廚柜、名牌潔具、附送家電一、地理區(qū)位“房地產(chǎn)第一是地段，房地產(chǎn)第二是地段，房地產(chǎn)第三還是地段。 ”這句名言據(jù)說出于華人首李嘉誠。風(fēng)花雪月的短暫之后，是日復(fù)一日柴米油鹽的生活，工作生活的便利，是人民群眾購房的首要條件。賣點構(gòu)成：老城新生活、 社區(qū)、奧運村、地鐵口、商業(yè)二、戶型特點“去不去、位置處，看不看、看環(huán)境，行不行，在戶型，定不定、看價格 ”，多年來，戶型因一直占據(jù)國人購房因素第一位。賣點構(gòu)成：動靜分區(qū)、廳房方正、開間合理、一梯兩戶、南北對流、陽光梯間、戶戶有景三、自然景觀自然景觀資源永遠是人類最稀缺的資源， 高樓大廈、車水馬龍、燈紅酒綠，曾經(jīng)的都市繁華之夢夢醒之后，是石屎森林的圍城之困， 與在車中坐等時光流失的心痛， 都市的小資在不遠千山萬水的疲憊中旅游時，先富起來的人們，在自己的院子里享受湖光山色、臨江聞濤。賣點構(gòu)成：海景別墅、臨江豪宅、半山社區(qū)、湖景洋四、 主題園林從古人的天人合一美，永遠是最美的畫卷，當(dāng)社區(qū)園林成為城市中的風(fēng)景之后，每一個人都希望自我成為這風(fēng)景中最美的風(fēng)景。賣點構(gòu)成：人工湖、中心花園、園林規(guī)模、主題園林、藝術(shù)園林、自然園林、樹木賣點、歐陸園林、澳洲風(fēng)情、英倫風(fēng)情、荷蘭農(nóng)莊、加拿大風(fēng)情園林、新加坡式園林、蘇格蘭牧場、嶺南園林、江南園林、亞熱帶園、海濱風(fēng)情、熱帶園林五、建筑風(fēng)格經(jīng)典的建筑，不同的流派，留給后人豐富的知識財富；亂世的黃金、盛世的古玩，建筑也是一種藝術(shù)。當(dāng)歐美富人把名建筑師設(shè)計的別墅作為收藏品時， 我們的樓盤也在讓客戶在居住中感受藝術(shù)， 藝術(shù)品中享受生活。賣點構(gòu)成：異國風(fēng)情：歐陸風(fēng)格、威尼斯水鄉(xiāng)、德國建筑、法式浪漫、歐洲城堡哥特式、意大利巴洛克式、拜占庭式、和式、東南亞風(fēng)格民族建筑：江南民居、嶺南建筑、新四合院、水鄉(xiāng)風(fēng)情、徽派建筑、建筑風(fēng)水流行風(fēng)格：古典風(fēng)格、現(xiàn)代主義、 后現(xiàn)代主義 、 新古典主義 、新理性主義 、解構(gòu)主義及構(gòu)成主義、白派建筑、簡約主義、流線造型、六、建筑布局賣點構(gòu)成：板樓、點式、蝶型、 Y型、塔式、風(fēng)車型、品字局、星座型、第二大類賣點 文化社區(qū)人與自然的和諧必然促進人與人和諧，社會和諧包含著尊重自然的基本訴求；社會和諧是工業(yè)文明向生態(tài)文明的轉(zhuǎn)型，是一種自我超越的生活方式。一 人以群分昔日孟母為了選擇一個好的生活和教育環(huán)境，不惜 “三遷”。 為居民提供適合他們的文化、樂、休閑場所、設(shè)施與平臺，滿足居民的精神需求，就是社區(qū)文化建設(shè)。賣點構(gòu)成：兒童興趣班（舞蹈、音樂、外語、鋼琴、電腦等）自助游、雀友、青年山鷹社、車友會、音樂發(fā)燒友、球迷協(xié)會、垂釣會、私家農(nóng)莊、美食街、名犬俱樂部、小鳥天堂、海歸園、外語班、電腦培訓(xùn)、創(chuàng)業(yè)會二 樓以類聚不同買家對住宅品質(zhì)的要求也不同。所謂好的產(chǎn)品，就是最適合某種類型的人的樓盤，社會是有階層的，樓盤也是有階層的，居住社區(qū)往往是身份象征。今天，對于普通購房者而言，有權(quán)選擇整潔、優(yōu)美、文明、安全的居住環(huán)境。賣點構(gòu)成：Townhouse、獨立別墅、大戶人家、空中別墅、金領(lǐng)社區(qū)、疊加別墅白領(lǐng)公寓、小戶型、國際化社區(qū)、國際公寓、領(lǐng)事社區(qū)、外銷樓盤、酒店式公寓、商務(wù)公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、商住兩用、經(jīng)濟適用三 生活方式本來買的是一座房子，卻給了我夢想的生活，地產(chǎn)改變的不僅僅是居住。賣點構(gòu)成：新住宅運動、居住郊區(qū)化、新都市主義、生態(tài)住宅、綠色住宅、健康住宅、 5+2度假、**生活宣言、第三大類賣點 品牌服一 企業(yè)品牌交易在信息的不對稱， 決定了房地產(chǎn)是一個壟斷競爭的市場， 在這個缺乏誠信的社會中， 爛尾樓假按揭、面積缺水、豆腐渣工程泛濫的年代， 善良的中國人愿意高價購買品牌企業(yè)的樓房實屬無奈抉擇。賣點構(gòu)成：發(fā)展商規(guī)模、公司榮譽、政府支持、已交付樓盤、資金實力、公司管二 物業(yè)服務(wù)房地產(chǎn)與建筑業(yè)交付的產(chǎn)品都是建筑，建筑業(yè)屬生產(chǎn)部門，第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)屬服務(wù)產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)?！爱a(chǎn)品就是服務(wù)，服務(wù)就是產(chǎn)品 ”，地產(chǎn)公司的口號雖然動聽，要真正提升服務(wù)水平，首先還將“物業(yè)管理公司 ”更名為“物業(yè)服務(wù)公司 ”。賣點構(gòu)成：五星級服務(wù)、酒店式管理、英倫管家、公寓式管理、香港 **公司物業(yè)管理顧三 復(fù)合地產(chǎn)“體育產(chǎn)業(yè)+房地產(chǎn)業(yè)”讓奧林匹克花園一夜成名， “跳出地產(chǎn)做地產(chǎn) ”是碧桂園的聰明絕招將體育、教育、旅游與地產(chǎn)結(jié)合的樓盤比比皆是，是非成敗皆有之，不過成功背后又有大師指點，他山之石，可以攻玉，非常符合國人審美觀點。賣點構(gòu)成：名校教育、國外學(xué)分、旅游地產(chǎn)、體育健康、音樂藝術(shù)、建筑風(fēng)水、民族傳統(tǒng)、時代科技四 產(chǎn)品升級以前的房子已經(jīng)很好，現(xiàn)在和將來的更好，就象電腦軟件升級一樣，誰會否認 XP版不好WINDOWS8賣點構(gòu)成：**小區(qū)升級五 產(chǎn)品的感受價值賣點構(gòu)成：身份地位、成熟社區(qū)、社區(qū)安全、國際大師（公司）設(shè)計第四大類賣點 媒介策略“王婆賣瓜、自賣自夸 ”，何況夸你的是人民最信賴的媒體賣點構(gòu)成：報紙廣告、電視廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、廣告雜志、電臺廣告新聞報道、廣告軟文、電視論壇、專題節(jié)目、名人專訪第五大類賣點 促銷活賣點構(gòu)成：慶典活動：奠基儀式、內(nèi)部認購、公開發(fā)售（分期）、熱銷加推、樣板房開放、外立面呈現(xiàn)、封頂、竣工、交樓、節(jié)假日、公司或樓盤周年折扣讓利：慶典折扣、尾房折扣、價格賣點、付款方式、折扣促銷、送禮促銷、特價單位促銷、競價拍賣、送花園、巨獎促銷、送物業(yè)管理費名人效應(yīng)：名星匯演、名人推介、官員視察社會活動：模特選美、文藝表演、各類比賽、公益活動借勢促銷：奧運會、世博會、電影首演聯(lián)合促銷：車房互動、英語教材、移民、招生、兒童活動、鵲橋聯(lián)議第六大類賣點 情感關(guān)聯(lián)賣點構(gòu)成：天倫之樂、夫妻情深、父母之恩、業(yè)主介紹、關(guān)系客戶、全員營銷第七大類型點 投資價值賣點構(gòu)成：租金回報、升值潛力、規(guī)劃前景第八大類型點 現(xiàn)場包裝與戶外廣告賣點構(gòu)成：工地圍墻、引導(dǎo)羅馬旗、平板廣告牌、燈箱、條幅彩旗、氣球、拱門、高炮戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計講義第一：戶型的發(fā)展簡史中國傳統(tǒng)宅院：坐北朝南，四四方方，北屋為上房，東西帶廂房，條件好點，再加個跨院，居住主次有分，功能有別。景觀無所謂就是院內(nèi)石榴紅棗，院后榆桑相伴。中國人傳統(tǒng)住宅不過如此，建國初期的筒子樓是一大中國特色 ：動輒10幾戶人擠在一起住，共用一個衛(wèi)生間，一個廚房（或房門口放個爐子 ）里里外外，來來往往說不盡的尷尬與羞澀。改革開放以來， 中國經(jīng)濟發(fā)展迅速的同時住房也有了突破性的變化。 子女有各自的房間， 大家 不用一起了。自己家有了獨立的衛(wèi)生間，在陽臺可以養(yǎng)些花花草草，晚上可以吹晚風(fēng)數(shù)星星了。再往后發(fā)展，電視機屏幕進化太快，客廳寬度跟不上了，衛(wèi)生間太少，早上爭著往廁所跑，冰箱買了，廚房太小，朋友來多了 ，客廳太小。就這樣大客廳的房子出現(xiàn)了，兩頭帶上了陽臺，餐廳跟廚房一的同時面積也更大了，房子里設(shè)計兩個衛(wèi)生間，也不用因為衛(wèi)生間少而尷尬了。單身貴族們尋找自己獨立生活可以買單身公寓。有賞景情趣的人可以買景觀戶型?，F(xiàn)在戶型可以說是樣式繁多，琳瑯滿目，人們不盡要問：什么才是好的戶型呢第二 區(qū)分住宅的基本功能一套住宅應(yīng)具備六大基本功能，即起居、飲食、洗浴、就寢、儲藏、工作學(xué)習(xí)，這些功能根據(jù)其開放程度可以大體分為公、私兩區(qū)；根據(jù)其活動特點可以分為動、靜兩區(qū)。公共區(qū)：供起居、會客使用，如客廳、廚房、餐廳、門廳等。私密區(qū)：供處理私人事務(wù)、睡眠、休息用，如臥室、衛(wèi)生間、書房等。動區(qū)：活動比較頻繁，可以有較多的干擾源，如走廊、客廳、廚房等。靜區(qū)：要求安靜，活動相對比較少，比如臥室、書房。這些分區(qū)，各有明確的專門使用功能。在平面設(shè)計上，應(yīng)明確處理這些功能區(qū)的關(guān)系，使之使用合理而不相互干擾。圖1-1戶型圖示例起居室（客廳）：兩個基本原則是，其一，起居室的獨立性；其二，起居室的空間效率。現(xiàn)在，有的戶型中起居室也仍然保留著過去 “過廳”的角色；有的戶型設(shè)計了獨立的起居室和交通空間分離， 但也此相對增加了戶型面積。此外，要考察起居室四周的墻面是否好用，開門、開窗、陽臺、衛(wèi)生間位置是否恰當(dāng)，否則會影響家具的擺放與使用，降低空間使用效率。起居室的采光口小或采光口凹槽深，會影響室內(nèi)采光，使起居廳較暗。廚房：購房者應(yīng)當(dāng)首先考慮自己的烹飪、 餐飲習(xí)慣。在空間布局方面， 開放式廚房有著很好的空間效果，可以充分展示個性化裝修的魅力， 也適應(yīng)現(xiàn)代化的生活時尚， 但對于我國的傳統(tǒng)烹飪方式其排油煙功能就有所欠缺。在面積標(biāo)準方面， 廚房是集儲藏、 備餐、烹調(diào)、配餐、清洗等功能于一體的綜合服務(wù)空間，必備的設(shè)備需要足夠的面積。根據(jù)建設(shè)部的住宅性能指標(biāo)體系， 3A級住宅要求廚房面積不小于 8平米，凈寬不小于 米，廚具的可操作面凈長不小于 3米；2A級面積不小于 6平方米，凈寬不小于 米，可操作面不小于 2．7米，1A級則分別是 5平方米、8米和4米。衛(wèi)生間：滿足三個基本功能，即洗面化妝、淋浴和便溺，而且最好能有所分離，可以避免使用沖突。從衛(wèi)生間的位置來說， 單衛(wèi)的戶型應(yīng)該注意和各個臥室尤其是主臥的聯(lián)系， 雙衛(wèi)或多衛(wèi)時， 公用衛(wèi)生間設(shè)在公共使用方便的位置， 但入口不宜對著入戶門和起居室。 從面積角度來看， 帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不應(yīng)小于 1．6米，淋浴的凈寬度不宜小于 2米。臥室：一般來說主臥室的面寬不應(yīng)小于 3．6米，面積在 14至17平方米左右，次臥的面寬不應(yīng)小于 3米，面積在 10至13平方米左右；其次，應(yīng)注意臥室的私密性，和起居室之間最好能有空間過渡，直朝向起居室開門也應(yīng)避免通視。包括雜物間、進入式衣柜等多種形式，可以很有效地節(jié)省戶內(nèi)的家具空間?？傊鶕?jù)戶型面積不同， 小戶型經(jīng)濟住宅強調(diào)基本生活要求； 普通型住宅強調(diào)主要功能齊全和空間靈活適應(yīng)性；豪華型住宅強調(diào)創(chuàng)造高質(zhì)量的生活環(huán)境，注重細節(jié)突出個性。第三：什么是科學(xué)戶型的戶型設(shè)計？我們經(jīng)常談到好戶型，什么是好的概念呢？就我個人認為：只有最科學(xué)的設(shè)計，沒有最好的戶型。好的戶型必然要以市場為走向，適合顧客需要的才是最好的。我曾經(jīng)負責(zé)泰安寧陽的一個項目，當(dāng)?shù)胤课菥鶅r在 1200元左右，當(dāng)時我們在最初設(shè)計戶型的時候最主要問題是如何做好 2室跟3室的設(shè)計工作。當(dāng)?shù)厍闆r：2室2廳，兩室朝陽，客廳在北面，餐廳在中間設(shè)計。3室2廳：三室朝陽，客廳在北面，餐廳在中間設(shè)計。三室朝陽圖例 1-2這跟淄博 4-5年前的大部分房型設(shè)計差不多， 當(dāng)時我們考慮把淄博當(dāng)?shù)氐目蛷d朝陽， 落地窗，餐廚一體的設(shè)計嫁接到當(dāng)?shù)兀?但是通過問卷我們發(fā)現(xiàn)， 當(dāng)?shù)仡櫩透静唤邮苓@樣的設(shè)計。 他們對三室朝陽情有獨鐘，最后我們 的房型設(shè)計為 107平方三室朝陽， 設(shè)計了2室朝陽的房型， 銷售中心公開銷售后 個月賣掉了 290多套，這也說明我們的策略是對的。由此可見好戶型的理念是建立在滿足市場需要的基礎(chǔ)上的。好戶型的標(biāo)準選擇一種戶型，選擇一個生活空間。不同的生活經(jīng)歷、生活狀態(tài)、生活習(xí)慣會帶來對戶型的不同理受的戶型；是能滿足現(xiàn)在與未來生活變化的需要的戶型； 是與室外自然、 人文環(huán)境協(xié)調(diào)且將好環(huán)境引入室內(nèi)的戶型；是能最充分考慮建筑材料與環(huán)保的戶型。一套好的戶型，首先必須是每一個房間都間隔方正， 少點“金角銀邊”謹防多邊多角的 “鉆石房的出現(xiàn)，如此不僅利于家具擺放提高實用面積，也符合中國人的消費心理。如何進行戶型評判整體而言：（ 景觀；（朝向；（單元戶數(shù)；（ 4）人文環(huán)境；（ 5）方正實用。具體而言：（ 生理分居和功能分區(qū)；（ 2）動靜分離；（ 通風(fēng)與采光；（ 4）廚房要按操作流程計；（衛(wèi)生間面積要適宜；（ 6）注重私密性；（ 空間分布科學(xué)。我們通常所說的一室一廳、兩室一廳、兩室兩衛(wèi)一廳、三室一廳，就是最為普通的平層戶型，此外還有躍式房屋、復(fù)式房屋、高檔的花園別墅等。在對戶型進行評判時可從以下幾方面入手：看居室的功能分區(qū)是否合理， 應(yīng)避免斜角空間， 盡可能減少不必要的 “死角”面積和交通面積。 從習(xí)上看，居住的空間應(yīng)給人以穩(wěn)定、寬闊感，所以房屋要方正，這樣不但有利于家具的擺設(shè)，對于居住者來說也有個良好的居室活動空間。圖例1-2房門的開向是否合理，要不影響使用的空間和居室的私密性。戶型的節(jié)能要求，他可以減少不必要的日常生活開支。起居室、臥室、書房等人們經(jīng)?；顒拥目臻g采用直接采光，可以節(jié)約能源。單元內(nèi)不同空間要有相對合理的面積。 通常人們購房時所說的 “三大一小”就是“大廚房、大衛(wèi)生間、大客廳、小臥室，被認為是較能滿足人們?nèi)粘Ｉ畹男枰?。從居室功能分析，廚房合理的面積一般為 4平方米至 5平方米之間，廚房不能過于狹小，應(yīng)有最小寬度?，F(xiàn)今房屋設(shè)計中推崇的是大衛(wèi)生間，三居用高峰期相互干擾等問題。臥室的合理面積一般應(yīng)為13至14平方米之間，臥室要有私密性，安靜舒適并通風(fēng)良好。陽臺，好的陽臺設(shè)計是將大客廳與寬闊的落地陽臺門及室外景色有機地融為一體， 豁然開朗的視線總是能給居住者一份清新、爽快的心情。房間的內(nèi)部凈高要合適，現(xiàn)在，絕大部分商品房的內(nèi)層凈高在 2.7米到3.1米之間。需要注意的是：大居住面積是相對容易的，而對層高的不滿意，確是無法改變的。另外，除了房間布置，好的戶型設(shè)計還會充分考慮現(xiàn)有備種家用電器如冰箱、電視、洗衣機、空調(diào)、電話的設(shè)置，還要考慮將來不斷涌入家庭的各種新的家用電器如電腦網(wǎng)絡(luò)、 新的電炊具、新的保健娛樂施、新的安全防衛(wèi)設(shè)施、救生設(shè)施等等的配置，有合理的空間安排和電氣設(shè)計。建筑材料也是質(zhì)量較好的新材料、新技術(shù)，如 50年不變形的隔熱隔音的塑鋼門窗、防漏防腐易疏通的給排水煤氣管道、安鋼化玻璃等等，以確保房屋的舒適與耐用。換言之：一套好的戶型，必須做到以下幾個分開：1、動靜分開?？蛷d、餐廳、廚房、音樂房、麻將室需要人來人往，活動頻繁，如此一個家才有生氣、有活力，而主要為休息睡覺之用的臥室顯然需要最大程度的靜謐， 因此應(yīng)將它們嚴格分開， 確保休息人能安心休息，要走動娛樂的人可以放心活動。2、公私分開。家庭生活的私秘性必須得到充分的尊重與保護，不能讓訪客在進門后將業(yè)主家庭生活的方方面面一覽無余。這就要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳、音樂房、麻將室（娛樂室）進行區(qū)位分離，而且應(yīng)注意各房間門的方向。3、主次分開。買房通常是人們事業(yè)奮斗有成，生活質(zhì)量邁上臺階的體現(xiàn)。為了彰顯業(yè)主的成功，也為了家庭成員之間的起居互不干擾，主人房不僅應(yīng)朝向好（向南或向景觀）、寬敞、大氣，而且應(yīng)單獨設(shè)立衛(wèi)生間，應(yīng)與父母房略有距離分隔。如設(shè)有工人（保姆）房，則又應(yīng)與主要家庭成員的房間有所分離。、干濕分開。也即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應(yīng)與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開一套好的戶型，必須做好 “通”、“透”工作。如果客餐廳相連，最好能有開放式陽臺與大玻璃窗遙相呼應(yīng)，既能保證客廳的采光充分，春、夏天的“穿堂風(fēng)”更是一種極為舒服的享受。廚房當(dāng)然也應(yīng)有良好的采光、 通風(fēng)條件，悶在一角的廚房將時不時降低下廚人的工作熱情， 影響家人的食欲。衛(wèi)生間不應(yīng)臟兮兮、臭哄哄，它不應(yīng)成為天然的藏污納垢、繁殖細菌的場所，它也應(yīng)該有良好的通風(fēng)透光條件，應(yīng)該窗明幾靜，無異味，不長霉。臥室，自然更不能成為黑屋暗房了。一套好的戶型，應(yīng)安排盡可能多的房間朝向南面，以確保燦爛的陽光能照耀房間，如有不便之處，則首先滿足的應(yīng)是客廳與主臥。當(dāng)小區(qū)周邊有著極為突出的景觀時， 戶型設(shè)計可能會打破傳統(tǒng)朝向布局而以景觀為中心， 這時首的也是安排客廳與主臥朝向景觀。好的戶型中廚房應(yīng)遠離臥室，以杜絕油煙污染。而衛(wèi)生間則應(yīng)靠近臥室以方便家人。好的戶型中供水、排污、電、煤氣、供熱、光纖等管網(wǎng)布線應(yīng)盡量集中，既方便業(yè)主裝修，又方便維修檢查，還節(jié)省材料。立體戶型面面觀目前市場上的立體戶型主要有兩種：躍層式（深圳叫復(fù)式）和錯層式。所謂復(fù)式，就是在一套房子內(nèi)擁有兩個樓層面，而且這兩個樓層面的豎直投影面一般是重合的，兩個樓層之間有戶內(nèi)樓梯作垂直交通聯(lián)系。最淺顯地說就是相當(dāng)于將一幢住宅內(nèi)的“502”號房和“602”號房通過一座戶內(nèi)樓梯連結(jié)為一套（當(dāng)然也可以是更多層）。很顯然，復(fù)式住宅給予住戶的空間層次感十分強， 功能分區(qū)也能做得十分到位， 其隱秘效果遠非面戶型和錯層式所能比擬。該是第一層，若再往下走則有進地下室的感覺。所以復(fù)式的中、下層應(yīng)集中設(shè)置會客廳、商務(wù)間、餐廳、廚房、公共衛(wèi)生間、貯藏室、客房或為行動不太方便的家庭成員設(shè)置的臥室； 而上層則宜設(shè)置對隱秘性要求較高的主人臥室、 臥室、家庭起居室等，復(fù)式上層并非是一般客人可以進入的。復(fù)式房的室內(nèi)樓梯是不容忽視的重要內(nèi)容。戶內(nèi)樓梯梯段寬度不宜小于 80厘米，否則不僅行走不方便，家具也難以搬上去。 樓梯的位置安排也頗有講究， 一般設(shè)于廳堂的角落， 以避免占用過多的空間。在下層，樓梯應(yīng)與過道空間重合而不能占有房間面積， 在上層出口處以設(shè)置衛(wèi)生間入口為宜， 可不另平臺面積。顯而易見，復(fù)式住宅面積一般都很大， 動輒200㎡以上，而且其單價通常也比同一幢樓或同一小的平面住宅要高，因而其總價非同小可，不是一般人所能承受。但它所提供的居住質(zhì)量，它所帶來的如影視劇里西方 “資產(chǎn)階級”生活方式的尊貴感受、 它帶給業(yè)主與眾不同的心理優(yōu)越感， 又多么讓人心動！而“錯層式”則是平面戶型與復(fù)式戶型之間的折衷主義者。 它并沒有兩個完全不同的平面， 而是過將同一層面中的部分抬高一米半米，從而有效地實現(xiàn)日常生活中所涉及的起居、飲食、休閑、娛樂、社交、學(xué)習(xí)，都可在不同的功能層面上進行，較好地滿足了人們對現(xiàn)代家居的需求。錯層式戶型的帶給人們錯落有致的新鮮感、 各層之間高差的不大和室內(nèi)樓梯高度的縮短、 平緩，增加了樂趣，又不太影響交流溝通， 其面積也與平面戶型相差不大， 因而近年來在各地尤其是上海大行其道大受歡迎。 今年以來一些地方又先后推出了不少三錯層戶型： 進門的第一層面為公共活動區(qū)， 南面是大開間客廳，北面是餐廳、廚房和公共衛(wèi)生間，向里上數(shù)級樓梯形成第二區(qū)域，可作為老人房兒童房或客房，繼續(xù)向里上幾級樓梯是第三區(qū)即主人活動區(qū)，同樣是大受歡迎甚至出現(xiàn)搶購。1999年，深圳一家公司推出了一種獲得國家專利的 “躍復(fù)一體”的戶型即將復(fù)式房的下層做成層式：進門為客廳、公共衛(wèi)生間、餐廳等公共活動空間，往下走為廚房和工人房，頂層為主要家庭成員起居活動空間。發(fā)展商在廣告中不僅宣稱該戶型 “領(lǐng)先30年”，而且“使用面積大于建筑面積 ”，借這一創(chuàng)新戶型，很快就將一位于大馬路邊立交橋旁的房子賣出 以上，不少眼光獨到的炒家也因大膽投資而獲得頗豐！第四 關(guān)注住宅流線設(shè)計：流線俗稱動線，是指日?；顒拥穆肪€人們對流線的概念可能還不太熟悉， 其實這是在房型設(shè)計中經(jīng)常要用到的一個基本概念。 流線俗稱動線是指人們活動的路線， 它根據(jù)人的行為方式把一定的空間組織起來， 通過流線設(shè)計分割空間， 從而達到劃分不同功能區(qū)域的目的。 而且隨著居民住房由滿足需求型向改善型過渡， 一百平方米以上的大套型住宅逐漸成為目前房型的主流。 這么大的空間如何規(guī)劃便成為房型設(shè)計中的關(guān)鍵， 于是流線的概念尤顯重要。據(jù)天津大學(xué)建筑設(shè)計研究院楊昌鳴教授介紹， 一般來說，居室中的流線可劃分為家務(wù)流線、 家人流線和訪客流線，三條線不能交叉， 這是流線設(shè)計中的基本原則。 如果一個居室中流線設(shè)計不合理， 流線交叉就說明空間的功能區(qū)域混亂，動靜不分，有限的空間會被零散分割，居室面積被浪費，家具的布置也會受到極大的限制。家務(wù)流線慮流線，比如以L型流線安排設(shè)計廚房用品的擺設(shè)， 會是女主人最輕松的下廚流線。 一般人家中的廚可能較狹窄，流線通常排成一直線，即使如此，順序不當(dāng)還是會引起使用上的不便。舉例來說，假使料理臺的流線規(guī)劃是先冰箱、爐具，然后是水槽清洗，再走回爐具進行烹調(diào)，感覺流線并不順暢，如果一開始的安排就是冰箱、水槽、爐具，使用起來會更流暢。家人流線家人流線主要存在于臥室、 衛(wèi)生間、書房等私密性較強的空間。 這種流線設(shè)計要充分尊重主人的生活格調(diào)，滿足主人的生活習(xí)慣。 目前流行的在臥室里面設(shè)計一個獨立的浴室和衛(wèi)生間， 就是明確了家人流要求私密的性質(zhì)，為人們夜間起居提供了便利。此外，床、梳妝臺、衣柜的擺放要適當(dāng)，不要形成空間死角，讓主人感覺無所適從。訪客流線訪客流線主要指由入口進入客廳區(qū)域的行動路線。 訪客流線不應(yīng)與家人流線和家務(wù)流線交叉， 以免在人拜訪的時候影響家人休息或工作。 客廳周邊的門是保證流線合理的關(guān)鍵， 一般的做法是客廳只有兩扇門。而流線作為功能分區(qū)的分隔線劃分出主人的接待區(qū)和休息區(qū)。 目前大多數(shù)的流線設(shè)計中把起居室和客廳混為一談。這樣一來，如果來訪者只是家庭中某個成員的客人， 那么若大的客廳就只屬于這兩個人，其他家人就得回避，浪費空間不說，還影響其他家庭成員正常的活動。楊教授認為，在起居室中劃分出房型設(shè)計的根本。復(fù)式住宅中的流線談到復(fù)式及躍層住宅的流線設(shè)計，楊教授說，由于空間較大，如果單純在平面上設(shè)計流線，實現(xiàn)功能區(qū)域的最佳組合是有一定困難的， 因此，流線設(shè)計中利用高低區(qū)分動靜分解空間是可行的。 這就產(chǎn)生了錯層、躍層以及復(fù)式住宅中比較豐富的流線設(shè)計和空間感受。 這本是無可厚非的， 但是目前存在這樣一種現(xiàn)象：開發(fā)商設(shè)計房型不是從人的需求、活動規(guī)律和心理狀態(tài)考慮，而是追求一種 “時尚”，似乎房里沒有樓梯就是落伍。 本來只有一百多平方米的房子， 偏要設(shè)計成三層的復(fù)式住宅， 平均下來每層不到50平方米，顯得華而不實。其實，人的活動在水平面上是最舒服的。流線的設(shè)計要 “以人為本”一切以人的舒適方便為出發(fā)點，而生硬的人為的流線設(shè)計是不可取的。流線就是把人的活動串聯(lián)起來， 使空間的格局滿足人的需要。 設(shè)計者通過流線設(shè)計可以有意識地以人們的行為方式加以科學(xué)的組織和引導(dǎo)， 向人們傳達動靜分區(qū)的概念， 改變不良的生活習(xí)慣， 為業(yè)主提供性化的房型設(shè)計。第五、項目戶型配比的科學(xué)從整棟樓或整個項目的來說， 大小戶型的配置比例也是一個必須仔細研究、 謹慎對待的問題。 戶型單則由于客源供給面狹窄， 抗風(fēng)險性相對也就較差， 但“人以群分”單一戶型所帶來的客戶基本素質(zhì)面的同一，可大大提高物業(yè)形象檔次進而賣出好價錢。正因為如此，因而采取此一戶型配置需要精確、深入的前期市場研究， 但一旦定位準確， 其收益也非同一般。 而一些項目由于對目標(biāo)消費者界定不清或希望將所有類別消費者一網(wǎng)打盡，于是從 3、40㎡的單身公寓到二房、三房、四房直至 200㎡以上的復(fù)一應(yīng)俱全。看起來不同需求的客戶均能得到滿足， 實際上由于定位混雜， 各種層次的客戶均難以找到感覺——開奔馳的當(dāng)然不想與踩單車的為鄰， 踩單車的看鄰居開著奔馳進進出出心里也別扭。 因此大、戶型相互比例配置合適，戶型既有層次又有相對同一性，既錯落有致又充實豐富，則客戶挑選余地大，市場抗風(fēng)險性也好。 究竟是多少的比例才恰當(dāng)， 這并不能憑主觀的臆想， 只能是通過對市場的深入了解才能得出。戶型的配置決定了項目的整體定位， 因此戶型策劃首要的是進行土地價值分析判斷： 景觀豐富、通便利的地塊當(dāng)然應(yīng)以大戶型為主； 土地各方面均普通既無突出優(yōu)點又無特別缺點的， 則以中等戶型為主；而地塊較差時則應(yīng)以總價較低的中、小戶型為主；至于在商務(wù)中心區(qū)的小幅土地，最適宜的當(dāng)然是小面積公寓甚至酒店式公寓。面積多大才合適？在所有涉及戶型的問題中， 最令發(fā)展商頭疼、 讓人最難下定決心的當(dāng)屬以下兩點： 各戶型類別在項目中的配置比例、 每一種戶型的面積大小。 因為前者將決定項目主要賣給誰， 而后者則將決定項目是真正能滿足這些人。不同的消費對象有著截然不同的需求， 那么我們又如何知道所確定的戶型面積是正合目標(biāo)消費者意的呢？我們認為，必須從以下三個方面綜合權(quán)衡。消費者對應(yīng)性。我們知道，一房一廳的小戶型是只能作過渡之用的，其購買者將主要是年齡在 30歲以下、未婚或剛剛結(jié)婚的年輕人， 其購買動因主要是工作時間不長， 積蓄不多而又渴望擁有一片自的小天地。從功能上說，雖然也需要廳、房、廚、衛(wèi)、陽臺五臟俱全，但對每一部分面積的要求卻應(yīng)該都是小字號的，而且需要布局緊湊，因此總面積也不應(yīng)超過 50㎡。否則就失去了過渡房的本意。二二廳、三房二廳所面對的則是最復(fù)雜的消費群。有的三口之家因小孩尚小，二房即已足夠，但他們生活可能較為寬裕， 因而偏好面積寬松布局更合理的大面積二房； 而有的工薪家庭人口較多卻資金不多， 當(dāng)然更希望購買房間較多而面積偏小的三房； 還有部分成功人士或高級白領(lǐng)， 雖然購買力強勁但較為實用主義，認為布局合理、面積略偏大的三房就已足夠。二房是做 70㎡還是 100㎡？三房是做 100㎡還130㎡？需要我們精確區(qū)分目標(biāo)消費者并與其購買力、生活狀態(tài)、居住習(xí)慣高度對應(yīng)。四房以上或 150㎡以上的房子， 其面積敏感度相對較差， 但也只有深入分析目標(biāo)消費者才能做得恰到好處， 才能使銷一路暢旺。舒適性。房子是為人服務(wù)的， 房子是為家庭天倫生活服務(wù)的， 而戶型分割的目的就是為人們提供溫馨、親切、舒適的家居空間。舒適性就是從人體工程學(xué)和家居生活基本規(guī)律出發(fā)，決定戶型的開間、進深及面積。房子越大則舒適度越高被不少人認為是理所當(dāng)然， 事實并非如此。 以普通家庭的客廳為例， 這里陳設(shè)是沙發(fā)、電視、音響、金魚缸、花木等，是迎客、家人閑聚的空間，談話、看電視是這里的主要節(jié)目，太小讓人有壓抑感，過于空闊則又易于讓人有四邊不著、相互有隔閡的感覺。因此客廳的開間以 4.5米為宜最大不應(yīng)超過 5米最小不應(yīng)小于 3.5米。同樣的道理，主臥、次臥、衛(wèi)生間、廚房等都有這樣人居活動出發(fā)的辯證關(guān)系。除人的視角、人的活動外，舒適性還應(yīng)考慮利用率問題。 如果一套房子中有部分面積既不能用于擺設(shè)具電器、又無助于人的活動、亦不能增添藝術(shù)情趣，則只能增加購買費用、增加主婦打掃衛(wèi)生的時間與難度，舒適性自然也就大打折扣。地域性。地域性是由于各地區(qū)人們生活習(xí)慣不同而對戶型面積有著不同的要求， 其實是舒適性的延伸。這也是戶型設(shè)計中必須高度重視的問題。 比如大連人大多認為二房二廳應(yīng)該有個 90㎡甚至100㎡而在深圳，恐怕就很少有人能理解 90㎡以上的房子為什么不做成三房，為什么要如此浪費。多數(shù)深圳人眼里的三房應(yīng)該在 105—115㎡之間，而北方則顯然認為這樣的房子太小。第六 關(guān)于住宅房型設(shè)計的技術(shù)指標(biāo)1、住宅應(yīng)按套型設(shè)計，并應(yīng)有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室或壁櫥、陽臺或陽光室等基本空間。2、小套、中套至少應(yīng)有一個，大套至少應(yīng)有兩個居住空間向南或南偏東 35度至南偏西 35度。3、套內(nèi)功能分區(qū)設(shè)計應(yīng)明確合理，做好潔污分離、動靜分離。套內(nèi)應(yīng)預(yù)留洗衣機位置。4、臥室與衛(wèi)生間之間不應(yīng)設(shè)計錯層。5、臥室的使用面積主臥不應(yīng)小于 12平方米、雙人臥室不應(yīng)小于 10平方米、單人臥室不應(yīng)小于 6平米。臥室應(yīng)有直接采光、自然通風(fēng)。主臥室的短邊軸寬度，小套、中套不應(yīng)小于 3．3米；大套不應(yīng)小于3．6米。6、起居室的使用面積，小套、中套不應(yīng)小于 12平方米，大套不應(yīng)小于 14平方米。起居室應(yīng)有直接采光、自然通風(fēng)。起居室的短邊軸寬度，小套、中套不宜小于 3．6米，大套不宜小于 3．9米。起居室少一側(cè)的墻面直線長度不宜小于 3米。7、廚房必須獨立可封閉。使用面積小套、中套、大套分別不能小于 4．5、、5．5平方米。低層、層住宅的廚房應(yīng)有直接采光，中高層、高層住宅的廚房有可開向公共走廊的窗戶。廚房應(yīng)設(shè)排油煙道。廚房的凈寬度單排布置設(shè)備的，不應(yīng)小于 1．5米，雙排布置設(shè)備的，不應(yīng)小于 1米。廚房宜配服陽臺，并設(shè)污洗池。8、衛(wèi)生間至少應(yīng)有一間，其使用面積不小于 4平方米。衛(wèi)生間應(yīng)直接采光、自然通風(fēng)；有多個衛(wèi)生的至少有一間必須直接采光和通風(fēng)。衛(wèi)生間的門，不應(yīng)直接開向起居室、餐廳或廚房。9小套、中套的壁櫥，凈深不宜小于 60公分，凈寬不宜小于 80公分。大套儲藏使用面積不應(yīng)小于 平方米。10、套內(nèi)出入口凈寬不宜小于 2米。主要陽臺凈深不小于 3米，陽光室的凈深不小于 1．5米。第七 戶型將來發(fā)展趨勢：市場是鮮活的、不斷變化的，因此戶型設(shè)計需要不斷調(diào)整創(chuàng)新；市場變化是漸進的，有規(guī)律可循的，因此所有調(diào)整創(chuàng)新都必須緊扣市場發(fā)展趨勢。1、住宅戶型日益多樣性除了面積大小的多檔次外， 為不同家庭結(jié)構(gòu)、 不同消費階段而設(shè)計的戶型應(yīng)有區(qū)別： 服務(wù)于“核家庭”的戶型應(yīng)該精致小巧， 服務(wù)于“兩代居”家庭的戶型應(yīng)該優(yōu)雅浪漫， 為三代同堂家庭提供的住宅則應(yīng)該溫馨親切。以“錯層”為代表的立體住宅是近期全國性的熱點， 但錯層的牢固性、 抗震能力如何尚有疑問。在結(jié)構(gòu)上，大開間、輕型框架結(jié)構(gòu)、支撐體住宅等適應(yīng)性開放式住宅是大勢所趨。2、擴大住宅的適應(yīng)性和選擇性最新模式是“兩次設(shè)計”，即第一次由建筑師設(shè)計帶外墻、分戶墻、固定廚房、衛(wèi)生間和陽臺的框架住宅，第二次是由住戶根據(jù)各自不同的生活習(xí)慣和各時期不同的生活需要參與設(shè)計， 主要內(nèi)容為室裝修與選用不同類型尺寸的定型產(chǎn)品，如輕質(zhì)隔墻、推拉門、窗、組合家具及折疊門等進行靈活空間分隔。3、改善廚房、衛(wèi)生間功能質(zhì)量廚房、衛(wèi)生間面積小、設(shè)計粗糙、設(shè)備簡陋是目前住宅的普遍性問題。從發(fā)展趨勢來看，在小面積的住宅中，提倡餐廚式（ DK型）廚房，并以此作為住宅空間組織的中心重疊使用，可充分利用空間改善廚房環(huán)境，增加家庭團聚的氣氛。而在大面積住宅中，開放性廚房應(yīng)該前景看好。戶型設(shè)計中極重要的一條原則是清污分離。 主要指用水和非用水空間的分離， 提倡用水空間的相對集中。目前，衛(wèi)生間、廚房已從只有上下水道發(fā)展到了給水、排水、熱水、煤氣、通風(fēng)管道和暖氣管道六種設(shè)備管線，隨著節(jié)水需要，還可能增設(shè)中水管道。因此應(yīng)盡量集中。此外明管道改暗管道、表具不入戶，力爭讓住戶自己能不費力且安全地接上水、 排水等，并順應(yīng)家庭使用衛(wèi)生潔具功能 （如按摩浴缸家庭桑拿浴器、凈身盆），廚房設(shè)備如洗碗機、消毒柜、微波爐的要求，提高人們的居住水平。4、最大限度利用面積空間目前在一些地區(qū)，為了實現(xiàn)功能分區(qū)，有單純將住宅面積放大的問題，我們認為并不可取，一是增加面積必然增加購房者的負擔(dān)， 二是浪費土地資源。 理想的做法應(yīng)是通過精心設(shè)計爭取更高更多有用間，如立體化，如在墻體上為家具預(yù)留嵌入式空間等，從而在不增加每戶建筑面積或容積量的前提下，通過精心構(gòu)思，巧妙利用空間。5、通過多種途徑節(jié)能、節(jié)水從節(jié)能途徑來看，設(shè)計不但要考慮屋面、墻體，還要涉及門窗等以往很少考慮的薄弱環(huán)節(jié)。結(jié)合改善居住環(huán)境條件， 解決隔熱、保溫和自然通風(fēng)的問題。 具體技術(shù)上可以采用節(jié)水型設(shè)備和利用太陽能術(shù)，如節(jié)水型便器中水的利用等；配置適用于住宅的節(jié)電照明燈具等。在戶型處理過程中即縝密地考慮節(jié)能是目前被廣泛忽略的，但必將是今后的大趨勢。精品精品感謝下載載感謝下載載感謝下載!1 總則1.1 為了加強公司的環(huán)境衛(wèi)生管理，創(chuàng)造一個整潔、文明、溫馨的購物、辦公環(huán)境，根據(jù)《公共場所衛(wèi)生管理條例》的要求，特制定本制度。1.2 集團公司的衛(wèi)生管理部門設(shè)在企管部，并負責(zé)將集團公司的衛(wèi)生區(qū)域詳細劃分到各部室，各分公司所轄區(qū)域衛(wèi)生由分公司客服部負責(zé)劃分，確保無遺漏。2 衛(wèi)生標(biāo)準2.1 室內(nèi)衛(wèi)生標(biāo)準2.1.1 地面、墻面：無灰塵、無紙屑、無痰跡、無泡泡糖等粘合物、無積水，墻角無灰吊、無蜘蛛網(wǎng)。2.1.2 門、窗、玻璃、鏡子、柱子、電梯、樓梯、燈具等，做到明亮、無灰塵、無污跡、無粘合物，特別是玻璃，要求兩面明亮。2.1.3 柜臺、貨架：清潔干凈，貨架、柜臺底層及周圍無亂堆亂放現(xiàn)象、無灰塵、無粘合物，貨架頂部、背部和底部干凈，不存放雜物和私人物品。2.1.4 購物車（筐）、直接接觸食品的售貨工具（包括刀、叉等）：做到內(nèi)外潔凈，無污垢和粘合物等。購物車（筐）要求每天營業(yè)前簡單清理，周五全面清理消毒；售貨工具要求每天消毒，并做好記錄。2.1.5 商品及包裝：商品及外包裝清潔無灰塵（外包裝破損的或破舊的不得陳列）。2.1.6 收款臺、服務(wù)臺、辦公櫥、存包柜：保持清潔、無灰塵，臺面和側(cè)面無灰塵、無灰吊和蜘蛛網(wǎng)。桌面上不得亂貼、亂畫、亂堆放物品，用具擺放有序且干凈，除當(dāng)班的購物小票收款聯(lián)外，其它單據(jù)不得存放在桌面上。2.1.7 垃圾桶：桶內(nèi)外干凈，要求營業(yè)時間隨時清理，不得溢出，每天下班前徹底清理，不得留有垃圾過夜。2.1.8 窗簾：定期進行清理，要求干凈、無污漬。2.1.9 吊飾：屋頂?shù)牡躏椧鬅o灰塵、無蜘蛛網(wǎng)，短期內(nèi)不適用的吊飾及時清理徹底。2.1.10 內(nèi)、外倉庫：半年徹底清理一次，無垃圾、無積塵、無蜘蛛網(wǎng)等。2.1.11 室內(nèi)其他附屬物及工作用具均以整潔為準，要求無灰塵、無粘合物等污垢。2.2 室外衛(wèi)生標(biāo)準2.2.1 門前衛(wèi)生：地面每天班前清理，平時每一小時清理一次，每周四營業(yè)結(jié)束后有條件的用水沖洗地面（冬季可根據(jù)情況適當(dāng)清理），墻面干凈且無亂貼亂畫。2.2.2 院落衛(wèi)生：院內(nèi)地面衛(wèi)生全天保潔，果皮箱、消防器械、護欄及配電箱等設(shè)施每周清理干凈。垃圾池周邊衛(wèi)生清理徹底，不得有垃圾溢出。2.2.3 綠化區(qū)衛(wèi)生：做到無雜物、無紙屑、無塑料袋等垃圾。3 清理程序3.1 室內(nèi)和門前院落等區(qū)域衛(wèi)生：每天營業(yè)前提前10分鐘把所管轄區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生清理完畢，營業(yè)期間隨時保潔。下班后5-10分鐘清理桌面及衛(wèi)生區(qū)域。3.2 綠化區(qū)衛(wèi)生：每周徹底清理一遍，隨時保持清潔無垃圾。4 管理考核4.1 實行百分制考核，每月一次（四個分公司由客服部分別考核、集團職4.2 集團堅持定期檢查和不定期抽查的方式監(jiān)督各分公司、部門的衛(wèi)生工作。每周五為衛(wèi)生檢查日，集團檢查結(jié)果考核至各分公司，各分公司客服部的檢查結(jié)果考核至各部門。房地產(chǎn)賣點類型? 簡介：主賣點是指在兩個或兩個以上的賣點中最為重要的賣點。 主賣點的影響力是指主賣點對消費者的心理所產(chǎn)生影響力。如果主賣點對消費者的影響力非常大，則其它輔助性賣點（或稱次賣點）則可相應(yīng)地減少到最少的限度。主賣點的影響力。? 關(guān)鍵字：房地產(chǎn)，賣點? 第一大類型賣點樓盤硬件：產(chǎn)品時代與營銷時代似乎是一個循環(huán)，然而好房子畢竟是決定購買行為的最終要素。樓盤的硬件價值體現(xiàn)于每個細節(jié)當(dāng)中，我們要從中發(fā)現(xiàn)最有打動力的一個。賣點構(gòu)成： 戶型賣點、配套設(shè)施、交通賣點、精裝修賣點、板式住宅、建材與配置、景觀賣點、新工藝新材料、使用率賣點、樓間距賣點、會所賣點、泳池賣點、戶口賣點、大型超市進駐、規(guī)劃賣點、專業(yè)組合、大規(guī)模賣點、創(chuàng)新技術(shù)綠化率賣點第二大類型賣點建筑風(fēng)格：如果說兩年前大家還在討論建筑風(fēng)格是否可以當(dāng)作產(chǎn)品的核心要素，那么今天建筑風(fēng)格幾乎是影響住宅魅力的第一元素。風(fēng)格有很多種，哪些適合于我們的項目？哪些具有更強的殺傷力？賣點構(gòu)成：建筑藝術(shù)、德國風(fēng)格、歐陸風(fēng)格、法國風(fēng)格、意大利風(fēng)格、海派建筑風(fēng)格、和式筑居、新加坡風(fēng)格第三大類型賣點空間價值：空間與時間，構(gòu)成了我們的生命。年華似水，不可扭轉(zhuǎn)。好在人類對空間還有發(fā)言權(quán)，于是我們的時間里存放過去的記憶，在空間里自由打造未來的設(shè)想。賣點構(gòu)成：錯層賣點、躍式賣點、復(fù)式賣點、空中花園、大露臺賣點第四大類型賣點園林主題：環(huán)境作為居住空間的重要組成，與住宅一起肩負了 "天人合一"的使命。也許沒有賣點的環(huán)境是最好的，可為了讓房子賣得更好，我們非得要很多說法，但愿買房子的人民多年以后可以繼續(xù)感覺那么好。賣點構(gòu)成：中心花園、加拿大風(fēng)情園林、主題園林、藝術(shù)園林、亞熱帶園、園林規(guī)模、歐陸園林、江南園林、自然園林、樹木賣點、新加坡式園林、嶺南園林、園林社區(qū)、澳洲風(fēng)情、海濱風(fēng)情、熱帶園林第五大類型賣點自然景觀：擁有自然景觀資源的房子，本身便構(gòu)成了一道風(fēng)景。在風(fēng)景與風(fēng)景的對話中，我們渴望發(fā)現(xiàn)一種源自夢想的最大價值。江、河、山、水、房子、以及人，將構(gòu)成一幅完美圖景。賣點構(gòu)成：全海景賣點、一線江景、二線江景、園景賣點、人工湖景、山水景觀、山景賣點、河景賣點、一線江景、二線江景、自然湖景第六大類型賣點區(qū)位價值：對于區(qū)位價值的爭論其實沒有意義，區(qū)位對不同定位的居所來說，影響各有不同，但都是決定性的。有些項目的核心價值正是體現(xiàn)于區(qū)位之上的，盡管顯而易見，卻需要更具創(chuàng)造性的發(fā)揮。賣點構(gòu)成：繁華路段、CBD概念、中心區(qū)概念、奧運村概念、地鐵概念、商業(yè)地段第七大類型賣點產(chǎn)品類別：人以群分，房以類聚。某些特殊類型產(chǎn)品定位，往往可以更加精確的捕捉特定的目標(biāo)客戶群。這是一次對產(chǎn)品定位與賣點宣傳的雙重考驗。賣點構(gòu)成：小戶型物業(yè)、Townhouse、產(chǎn)權(quán)式酒店、獨立別墅、酒店式公寓、大戶型物業(yè)、商務(wù)公寓、國際公寓、學(xué)院派公寓、新獨院住宅、經(jīng)濟適用房第八大類型賣點人以群分：不同買家對住宅品質(zhì)的要求也不同。所謂好的產(chǎn)品，就是最適合某種類型的人的樓盤，社會是有階層的，樓盤也是有階層的。賣點構(gòu)成：豪宅賣點、白領(lǐng)賣點、單身公寓、工薪階層、外銷賣點、先鋒人士、國際化社區(qū)第九大類型賣點原創(chuàng)概念：白紙上可以有許多發(fā)揮。地產(chǎn)商們?yōu)橘彿縿?chuàng)造了許多概念，有些牽強附會，有些動人心扉。在這個資訊過剩的時代，我們總是需要一些簡潔而強大的詞匯。賣點構(gòu)成：居住主題、新都市主義、宣言賣點、度假式概念、現(xiàn)代主義、游戲規(guī)則第十大類型賣點功能提升：為購房者創(chuàng)造剩余價值，往往要通過功能提升來實現(xiàn)，這些價值提升、或者是超越了樓盤的先天資源，但是同時也對開發(fā)商的操作提出了更高的要求。賣點構(gòu)成：健康概念、投資概念、綠色概念、 e概念賣點、環(huán)保概念、生態(tài)概念第十一大類型賣點產(chǎn)品嫁接：在另外一個領(lǐng)域找尋靈感，已經(jīng)成為地產(chǎn)界聰明人士的秘密。不管是叫產(chǎn)品嫁接，還是叫復(fù)合地產(chǎn)，這種創(chuàng)造都將更好地激發(fā)人們對美好生活的向往。然而，找到成功的嫁接點絕非拍腦即可。賣點構(gòu)成：教育概念、音樂概念、藝術(shù)概念、運動概念、旅游概念第十二大類型賣點樓盤軟性：附加值生活是無形的，發(fā)展商在為人們提供有形的居住空間的同時，還應(yīng)該為住戶們構(gòu)筑一個無形空間?？床灰姷臇|西更難做到，這是區(qū)別一個杰出地產(chǎn)商與平庸地產(chǎn)商的關(guān)鍵所在。賣點構(gòu)成：服務(wù)賣點、文化賣點、物業(yè)管理、口碑賣點第十三大類型賣點產(chǎn)品可感受價值： 居住者對生活空間的感受是多元化的。這與人類的價值觀有緊密關(guān)聯(lián)，在不同時代，不同地域，會不同的側(cè)重點，這類賣點平和厚實，直奔關(guān)鍵主題。賣點構(gòu)成：品質(zhì)賣點、成熟社區(qū)、身份地位、安全賣點第十四大類型賣點樓盤及發(fā)展商形象： 好蛋未必一定是好雞下的，但好雞總是可以下好蛋的。在信息不對稱的環(huán)境下，善良的中國人民喜歡用一個開發(fā)商的聲譽來判斷該買誰的房子。賣點構(gòu)成：榮譽賣點、發(fā)展商品牌、知情權(quán)賣點、自我標(biāo)榜、張揚個性第十五大類型賣點居住文化與生活方式： 在幾十年的時間里，中國人幾乎忘記了自己該怎樣生活。人們一方面試圖去延續(xù)幾乎遺忘了的統(tǒng)居住文化，一方面又充滿渴望地期待著來自異域的生活方式。賣點構(gòu)成：生活方式、品味賣點、文脈賣點第十六大類型賣點情感：人類是脆弱的，情感即為明證。然而人類最偉大的力量也來自情感?？梢哉f情感是我們這個社會最與眾不同的魔桿之一，我們可以用它來撬起許多比地球更沉重的東西。賣點構(gòu)成：孩子賣點、情緣賣點、親恩賣點第十七大類型賣點銷售與工程進度： 購房者最直接的信心來自樓盤的工程進度，發(fā)展商巧妙利用施工過程中的幾個重要階段，將能營造一系列氣氛熱烈的慶典時刻，中國人總是信任這種一本正經(jīng)的形式。賣點構(gòu)成：奠基賣點、內(nèi)部認購、第一期公開發(fā)售、第二期公開發(fā)售、最后一期公開發(fā)售、火爆人氣、熱銷賣點、加推賣點、樣板房開放、外立面呈現(xiàn)、封頂賣點、竣工賣點、交樓賣點、入伙賣點、尾房銷售、現(xiàn)房賣點、答謝賣點第十八大類型賣點創(chuàng)意促銷：如果能吸引買家的眼球，并且進一步將他們帶到樓盤現(xiàn)場，可以說已經(jīng)成功了一半。隨著樓市競爭不斷白熱化，搭臺唱戲促銷吆喝將成為考驗發(fā)展商想象力的一道難題。賣點構(gòu)成：價格賣點、付款方式、競賣賣點、節(jié)日促銷、折扣促銷、送禮促銷、特價單位促銷、巨獎促銷、名人效應(yīng)、各類比賽促銷、征集活動促銷、開放日促銷、業(yè)主聯(lián)誼促銷、音樂會促銷、表演活動促銷、藝術(shù)活動促銷、新舊房互動車房互動、送私家花園、另類營銷手法 - 大膽設(shè)問,小心求證!房地產(chǎn)市場八個賣點回顧賣點之一：概念銷售“ＳＯＨＯ概念 ”亮相，曾在樓市和傳媒上引起激烈的爭論， 以“ＳＯＨＯ你蒙誰 ”為代的聲音質(zhì)疑房地產(chǎn)商胡亂推出洋名詞的做法。也許輿論是過苛了，有概念總比沒概念好吧。賣點之二：數(shù)字化社區(qū)智能化一直是房地產(chǎn)項目的熱賣點之一，更流行的說法是數(shù)字化社區(qū)，或ｅ社區(qū)。社區(qū)智能化到底應(yīng)該什么樣？這個問題連專家也說不太清楚，但這正提供了廣闊的想象空間，寬頻入網(wǎng)、三遠程抄送、社區(qū)監(jiān)控都是智能化的表現(xiàn)，但誰又能說有了這真正 “智能化”、“數(shù)字化”了。賣點之三：境外設(shè)計不少樓盤的設(shè)計都請國際著名設(shè)計大師， 香港的貝爾高林、新加坡的雅科本、加拿大的都成了買房人熟悉的名字。樓盤的競爭終于由簡單的價位競爭進化為規(guī)劃設(shè)計的競爭，是市場走向成熟的表現(xiàn)。賣點之四：戶型板式小高層、塔樓、多層住宅??這些建筑專業(yè)用語漸漸為買房人熟知。 從完全不顧日照與通風(fēng)要求的高密度塔樓， 到大面積采光的蝶型塔樓， 從只要求正南正北的狹長板樓， 到對進深有具體要求的板式小高層， 人們越來越來會挑剔戶型設(shè)計， 房地產(chǎn)商也越來越舍得犧牲寶貴的面積， 以取真正人性化的戶型設(shè)計。賣點之五：高使用率一樣的價錢，使用率越低的房子等于越貴， 這帳人人會算。 很多開發(fā)商都把超過８０％的使率打在廣告上，按常規(guī)，塔樓的使用率不應(yīng)該超過７５％，為了吸引斤斤計較的消費者，有的開發(fā)商甚至不惜把本來該算在分攤面積中的部分去掉，等于是變相降了價。賣點之六：陽光、空氣、水有個名詞叫“雙景住宅”，是指既在社區(qū)內(nèi)做園景規(guī)劃，又借助社區(qū)周邊的公園、河流、綠化帶。當(dāng)空氣指數(shù)、環(huán)境質(zhì)量成為都市人越來越關(guān)心的話題時，環(huán)境也成為諸多樓盤的重賣點。賣點之七：社區(qū)有了社區(qū)的概念，人們不再斤斤計較于遠近，很多眼下在一片荒地上的房子就這樣賣出去了因為“計劃中的６０萬平方米大社區(qū) ”，讓人充滿了想象。賣點之八：升值潛力靠近地鐵站，加分；在城市中心商圈內(nèi)，加分；在計劃中的輕軌沿線上，加分；在市政規(guī)劃關(guān)注的地段，加分房地產(chǎn)商挖空心思找尋升值的理由。 于是離地鐵站兩公里被稱為 “有地鐵經(jīng)過”離中心商圈四公里被稱為 “處于兩大商圈并匯處 ”而在多如牛毛的房子中找出具升值潛力者， 真得有一雙慧眼才行。房地產(chǎn)廣告策劃賣點大解碼第一大類賣點 樓盤品質(zhì)在一個購房排隊的年代，樓盤的品質(zhì)與服務(wù)，成了發(fā)展商的恩賜，房地產(chǎn)的熱潮下，從未有建筑與地產(chǎn)教育和經(jīng)驗的策劃大師， 被我們的發(fā)展商當(dāng)神崇拜， 在崇拜中迷失了方向， 市場經(jīng)濟的本質(zhì)就過剩經(jīng)濟，產(chǎn)品時代與營銷時代似乎是一個循環(huán)， 當(dāng)一切回歸本然時， 產(chǎn)品品質(zhì)就是決定購買行為的最終要素。賣點構(gòu)成：地段優(yōu)勢：地理區(qū)位、公共設(shè)施、交通方便、自然景觀建筑設(shè)計：戶型特點、建筑風(fēng)格、高實用率、空中花園、錯層躍式、超寬陽臺、飄窗園林配套：主題園林、配套設(shè)施、聯(lián)辦名校、大型超市、車位比例、會所、泳池、戶口規(guī)劃設(shè)計：小區(qū)規(guī)模、低密度、樓間距、綠化率、陽光車庫、超高樓層創(chuàng)新技術(shù)：小區(qū)智能、隱型梁柱、凈水系統(tǒng)、生態(tài)環(huán)保（綠色社區(qū)）、抗震技術(shù)、預(yù)應(yīng)力裝修建材：豪華裝修、進口電梯、新型建材、優(yōu)質(zhì)廚柜、名牌潔具、附送家電一、地理區(qū)位“房地產(chǎn)第一是地段，房地產(chǎn)第二是地段，房地產(chǎn)第三還是地段。 ”這句名言據(jù)說出于華人首李嘉誠。風(fēng)花雪月的短暫之后，是日復(fù)一日柴米油鹽的生活，工作生活的便利，是人民群眾購房的首要條件。賣點構(gòu)成：老城新生活、 社區(qū)、奧運村、地鐵口、商業(yè)二、戶型特點“去不去、位置處，看不看、看環(huán)境，行不行，在戶型，定不定、看價格 ”，多年來，戶型因一直占據(jù)國人購房因素第一位。賣點構(gòu)成：動靜分區(qū)、廳房方正、開間合理、一梯兩戶、南北對流、陽光梯間、戶戶有景三、自然景觀自然景觀資源永遠是人類最稀缺的資源， 高樓大廈、車水馬龍、燈紅酒綠，曾經(jīng)的都市繁華之夢夢醒之后，是石屎森林的圍城之困， 與在車中坐等時光流失的心痛， 都市的小資在不遠千山萬水的疲憊中旅游時，先富起來的人們，在自己的院子里享受湖光山色、臨江聞濤。賣點構(gòu)成：海景別墅、臨江豪宅、半山社區(qū)、湖景洋四、 主題園林從古人的天人合一美，永遠是最美的畫卷，當(dāng)社區(qū)園林成為城市中的風(fēng)景之后，每一個人都希望自我成為這風(fēng)景中最美的風(fēng)景。賣點構(gòu)成：人工湖、中心花園、園林規(guī)模、主題園林、藝術(shù)園林、自然園林、樹木賣點、歐陸園林、澳洲風(fēng)情、英倫風(fēng)情、荷蘭農(nóng)莊、加拿大風(fēng)情園林、新加坡式園林、蘇格蘭牧場、嶺南園林、江南園林、亞熱帶園、海濱風(fēng)情、熱帶園林五、建筑風(fēng)格經(jīng)典的建筑，不同的流派，留給后人豐富的知識財富；亂世的黃金、盛世的古玩，建筑也是一種藝術(shù)。當(dāng)歐美富人把名建筑師設(shè)計的別墅作為收藏品時， 我們的樓盤也在讓客戶在居住中感受藝術(shù)， 藝術(shù)品中享受生活。賣點構(gòu)成：異國風(fēng)情：歐陸風(fēng)格、威尼斯水鄉(xiāng)、德國建筑、法式浪漫、歐洲城堡哥特式、意大利巴洛克式、拜占庭式、和式、東南亞風(fēng)格民族建筑：江南民居、嶺南建筑、新四合院、水鄉(xiāng)風(fēng)情、徽派建筑、建筑風(fēng)水流行風(fēng)格：古典風(fēng)格、現(xiàn)代主義、 后現(xiàn)代主義 、 新古典主義 、新理性主義 、解構(gòu)主義及構(gòu)成主義、白派建筑、簡約主義、流線造型、六、建筑布局賣點構(gòu)成：板樓、點式、蝶型、 Y型、塔式、風(fēng)車型、品字局、星座型、第二大類賣點 文化社區(qū)人與自然的和諧必然促進人與人和諧，社會和諧包含著尊重自然的基本訴求；社會和諧是工業(yè)文明向生態(tài)文明的轉(zhuǎn)型，是一種自我超越的生活方式。一 人以群分昔日孟母為了選擇一個好的生活和教育環(huán)境，不惜 “三遷”。 為居民提供適合他們的文化、樂、休閑場所、設(shè)施與平臺，滿足居民的精神需求，就是社區(qū)文化建設(shè)。賣點構(gòu)成：兒童興趣班（舞蹈、音樂、外語、鋼琴、電腦等）自助游、雀友、青年山鷹社、車友會、音樂發(fā)燒友、球迷協(xié)會、垂釣會、私家農(nóng)莊、美食街、名犬俱樂部、小鳥天堂、海歸園、外語班、電腦培訓(xùn)、創(chuàng)業(yè)會二 樓以類聚不同買家對住宅品質(zhì)的要求也不同。所謂好的產(chǎn)品，就是最適合某種類型的人的樓盤，社會是有階層的，樓盤也是有階層的，居住社區(qū)往往是身份象征。今天，對于普通購房者而言，有權(quán)選擇整潔、優(yōu)美、文明、安全的居住環(huán)境。賣點構(gòu)成：Townhouse、獨立別墅、大戶人家、空中別墅、金領(lǐng)社區(qū)、疊加別墅白領(lǐng)公寓、小戶型、國際化社區(qū)、國際公寓、領(lǐng)事社區(qū)、外銷樓盤、酒店式公寓、商務(wù)公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、商住兩用、經(jīng)濟適用三 生活方式本來買的是一座房子，卻給了我夢想的生活，地產(chǎn)改變的不僅僅是居住。賣點構(gòu)成：新住宅運動、居住郊區(qū)化、新都市主義、生態(tài)住宅、綠色住宅、健康住宅、 5+2度假、**生活宣言、第三大類賣點 品牌服一 企業(yè)品牌交易在信息的不對稱， 決定了房地產(chǎn)是一個壟斷競爭的市場， 在這個缺乏誠信的社會中， 爛尾樓假按揭、面積缺水、豆腐渣工程泛濫的年代， 善良的中國人愿意高價購買品牌企業(yè)的樓房實屬無奈抉擇。賣點構(gòu)成：發(fā)展商規(guī)模、公司榮譽、政府支持、已交付樓盤、資金實力、公司管二 物業(yè)服務(wù)房地產(chǎn)與建筑業(yè)交付的產(chǎn)品都是建筑，建筑業(yè)屬生產(chǎn)部門，第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)屬服務(wù)產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)。“產(chǎn)品就是服務(wù)，服務(wù)就是產(chǎn)品 ”，地產(chǎn)公司的口號雖然動聽，要真正提升服務(wù)水平，首先還將“物業(yè)管理公司 ”更名為“物業(yè)服務(wù)公司 ”。賣點構(gòu)成：五星級服務(wù)、酒店式管理、英倫管家、公寓式管理、香港 **公司物業(yè)管理顧三 復(fù)合地產(chǎn)“體育產(chǎn)業(yè)+房地產(chǎn)業(yè)”讓奧林匹克花園一夜成名， “跳出地產(chǎn)做地產(chǎn) ”是碧桂園的聰明絕招將體育、教育、旅游與地產(chǎn)結(jié)合的樓盤比比皆是，是非成敗皆有之，不過成功背后又有大師指點，他山之石，可以攻玉，非常符合國人審美觀點。賣點構(gòu)成：名校教育、國外學(xué)分、旅游地產(chǎn)、體育健康、音樂藝術(shù)、建筑風(fēng)水、民族傳統(tǒng)、時代科技四 產(chǎn)品升級以前的房子已經(jīng)很好，現(xiàn)在和將來的更好，就象電腦軟件升級一樣，誰會否認 XP版不好WINDOWS8賣點構(gòu)成：**小區(qū)升級五 產(chǎn)品的感受價值賣點構(gòu)成：身份地位、成熟社區(qū)、社區(qū)安全、國際大師（公司）設(shè)計第四大類賣點 媒介策略“王婆賣瓜、自賣自夸 ”，何況夸你的是人民最信賴的媒體賣點構(gòu)成：報紙廣告、電視廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、廣告雜志、電臺廣告新聞報道、廣告軟文、電視論壇、專題節(jié)目、名人專訪第五大類賣點 促銷活賣點構(gòu)成：慶典活動：奠基儀式、內(nèi)部認購、公開發(fā)售（分期）、熱銷加推、樣板房開放、外立面呈現(xiàn)、封頂、竣工、交樓、節(jié)假日、公司或樓盤周年折扣讓利：慶典折扣、尾房折扣、價格賣點、付款方式、折扣促銷、送禮促銷、特價單位促銷、競價拍賣、送花園、巨獎促銷、送物業(yè)管理費名人效應(yīng)：名星匯演、名人推介、官員視察社會活動：模特選美、文藝表演、各類比賽、公益活動借勢促銷：奧運會、世博會、電影首演聯(lián)合促銷：車房互動、英語教材、移民、招生、兒童活動、鵲橋聯(lián)議第六大類賣點 情感關(guān)聯(lián)賣點構(gòu)成：天倫之樂、夫妻情深、父母之恩、業(yè)主介紹、關(guān)系客戶、全員營銷第七大類型點 投資價值賣點構(gòu)成：租金回報、升值潛力、規(guī)劃前景第八大類型點 現(xiàn)場包裝與戶外廣告賣點構(gòu)成：工地圍墻、引導(dǎo)羅馬旗、平板廣告牌、燈箱、條幅彩旗、氣球、拱門、高炮戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計講義第一：戶型的發(fā)展簡史中國傳統(tǒng)宅院：坐北朝南，四四方方，北屋為上房，東西帶廂房，條件好點，再加個跨院，居住主次有分，功能有別。景觀無所謂就是院內(nèi)石榴紅棗，院后榆桑相伴。中國人傳統(tǒng)住宅不過如此，建國初期的筒子樓是一大中國特色 ：動輒10幾戶人擠在一起住，共用一個衛(wèi)生間，一個廚房（或房門口放個爐子 ）里里外外，來來往往說不盡的尷尬與羞澀。改革開放以來， 中國經(jīng)濟發(fā)展迅速的同時住房也有了突破性的變化。 子女有各自的房間， 大家 不用一起了。自己家有了獨立的衛(wèi)生間，在陽臺可以養(yǎng)些花花草草，晚上可以吹晚風(fēng)數(shù)星星了。再往后發(fā)展，電視機屏幕進化太快，客廳寬度跟不上了，衛(wèi)生間太少，早上爭著往廁所跑，冰箱買了，廚房太小，朋友來多了 ，客廳太小。就這樣大客廳的房子出現(xiàn)了，兩頭帶上了陽臺，餐廳跟廚房一的同時面積也更大了，房子里設(shè)計兩個衛(wèi)生間，也不用因為衛(wèi)生間少而尷尬了。單身貴族們尋找自己獨立生活可以買單身公寓。有賞景情趣的人可以買景觀戶型?，F(xiàn)在戶型可以說是樣式繁多，琳瑯滿目，人們不盡要問：什么才是好的戶型呢第二 區(qū)分住宅的基本功能一套住宅應(yīng)具備六大基本功能，即起居、飲食、洗浴、就寢、儲藏、工作學(xué)習(xí)，這些功能根據(jù)其開放程度可以大體分為公、私兩區(qū)；根據(jù)其活動特點可以分為動、靜兩區(qū)。公共區(qū)：供起居、會客使用，如客廳、廚房、餐廳、門廳等。私密區(qū)：供處理私人事務(wù)、睡眠、休息用，如臥室、衛(wèi)生間、書房等。動區(qū)：活動比較頻繁，可以有較多的干擾源，如走廊、客廳、廚房等。靜區(qū)：要求安靜，活動相對比較少，比如臥室、書房。這些分區(qū)，各有明確的專門使用功能。在平面設(shè)計上，應(yīng)明確處理這些功能區(qū)的關(guān)系，使之使用合理而不相互干擾。圖1-1戶型圖示例起居室（客廳）：兩個基本原則是，其一，起居室的獨立性；其二，起居室的空間效率。現(xiàn)在，有的戶型中起居室也仍然保留著過去 “過廳”的角色；有的戶型設(shè)計了獨立的起居室和交通空間分離， 但也此相對增加了戶型面積。此外，要考察起居室四周的墻面是否好用，開門、開窗、陽臺、衛(wèi)生間位置是否恰當(dāng)，否則會影響家具的擺放與使用，降低空間使用效率。起居室的采光口小或采光口凹槽深，會影響室內(nèi)采光，使起居廳較暗。廚房：購房者應(yīng)當(dāng)首先考慮自己的烹飪、 餐飲習(xí)慣。在空間布局方面， 開放式廚房有著很好的空間效果，可以充分展示個性化裝修的魅力， 也適應(yīng)現(xiàn)代化的生活時尚， 但對于我國的傳統(tǒng)烹飪方式其排油煙功能就有所欠缺。在面積標(biāo)準方面， 廚房是集儲藏、 備餐、烹調(diào)、配餐、清洗等功能于一體的綜合服務(wù)空間，必備的設(shè)備需要足夠的面積。根據(jù)建設(shè)部的住宅性能指標(biāo)體系， 3A級住宅要求廚房面積不小于 8平米，凈寬不小于 米，廚具的可操作面凈長不小于 3米；2A級面積不小于 6平方米，凈寬不小于 米，可操作面不小于 2．7米，1A級則分別是 5平方米、8米和4米。衛(wèi)生間：滿足三個基本功能，即洗面化妝、淋浴和便溺，而且最好能有所分離，可以避免使用沖突。從衛(wèi)生間的位置來說， 單衛(wèi)的戶型應(yīng)該注意和各個臥室尤其是主臥的聯(lián)系， 雙衛(wèi)或多衛(wèi)時， 公用衛(wèi)生間設(shè)在公共使用方便的位置， 但入口不宜對著入戶門和起居室。 從面積角度來看， 帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不應(yīng)小于 1．6米，淋浴的凈寬度不宜小于 2米。臥室：一般來說主臥室的面寬不應(yīng)小于 3．6米，面積在 14至17平方米左右，次臥的面寬不應(yīng)小于 3米，面積在 10至13平方米左右；其次，應(yīng)注意臥室的私密性，和起居室之間最好能有空間過渡，直朝向起居室開門也應(yīng)避免通視。包括雜物間、進入式衣柜等多種形式，可以很有效地節(jié)省戶內(nèi)的家具空間?？傊?，根據(jù)戶型面積不同， 小戶型經(jīng)濟住宅強調(diào)基本生活要求； 普通型住宅強調(diào)主要功能齊全和空間靈活適應(yīng)性；豪華型住宅強調(diào)創(chuàng)造高質(zhì)量的生活環(huán)境，注重細節(jié)突出個性。第三：什么是科學(xué)戶型的戶型設(shè)計？我們經(jīng)常談到好戶型，什么是好的概念呢？就我個人認為：只有最科學(xué)的設(shè)計，沒有最好的戶型。好的戶型必然要以市場為走向，適合顧客需要的才是最好的。我曾經(jīng)負責(zé)泰安寧陽的一個項目，當(dāng)?shù)胤课菥鶅r在 1200元左右，當(dāng)時我們在最初設(shè)計戶型的時候最主要問題是如何做好 2室跟3室的設(shè)計工作。當(dāng)?shù)厍闆r：2室2廳，兩室朝陽，客廳在北面，餐廳在中間設(shè)計。3室2廳：三室朝陽，客廳在北面，餐廳在中間設(shè)計。三室朝陽圖例 1-2這跟淄博 4-5年前的大部分房型設(shè)計差不多， 當(dāng)時我們考慮把淄博當(dāng)?shù)氐目蛷d朝陽， 落地窗，餐廚一體的設(shè)計嫁接到當(dāng)?shù)兀?但是通過問卷我們發(fā)現(xiàn)， 當(dāng)?shù)仡櫩透静唤邮苓@樣的設(shè)計。 他們對三室朝陽情有獨鐘，最后我們 的房型設(shè)計為 107平方三室朝陽， 設(shè)計了2室朝陽的房型， 銷售中心公開銷售后 個月賣掉了 290多套，這也說明我們的策略是對的。由此可見好戶型的理念是建立在滿足市場需要的基礎(chǔ)上的。好戶型的標(biāo)準選擇一種戶型，選擇一個生活空間。不同的生活經(jīng)歷、生活狀態(tài)、生活習(xí)慣會帶來對戶型的不同理受的戶型；是能滿足現(xiàn)在與未來生活變化的需要的戶型； 是與室外自然、 人文環(huán)境協(xié)調(diào)且將好環(huán)境引入室內(nèi)的戶型；是能最充分考慮建筑材料與環(huán)保的戶型。一套好的戶型，首先必須是每一個房間都間隔方正， 少點“金角銀邊”謹防多邊多角的 “鉆石房的出現(xiàn)，如此不僅利于家具擺放提高實用面積，也符合中國人的消費心理。如何進行戶型評判整體而言：（ 景觀；（朝向；（單元戶數(shù)；（ 4）人文環(huán)境；（ 5）方正實用。具體而言：（ 生理分居和功能分區(qū)；（ 2）動靜分離；（ 通風(fēng)與采光；（ 4）廚房要按操作流程計；（衛(wèi)生間面積要適宜；（ 6）注重私密性；（ 空間分布科學(xué)。我們通常所說的一室一廳、兩室一廳、兩室兩衛(wèi)一廳、三室一廳，就是最為普通的平層戶型，此外還有躍式房屋、復(fù)式房屋、高檔的花園別墅等。在對戶型進行評判時可從以下幾方面入手：看居室的功能分區(qū)是否合理， 應(yīng)避免斜角空間， 盡可能減少不必要的 “死角”面積和交通面積。 從習(xí)上看，居住的空間應(yīng)給人以穩(wěn)定、寬闊感，所以房屋要方正，這樣不但有利于家具的擺設(shè)，對于居住者來說也有個良好的居室活動空間。圖例1-2房門的開向是否合理，要不影響使用的空間和居室的私密性。戶型的節(jié)能要求，他可以減少不必要的日常生活開支。起居室、臥室、書房等人們經(jīng)?；顒拥目臻g采用直接