2023年物業(yè)管理知識(shí)點(diǎn)整理參考版

物業(yè)管理知識(shí)點(diǎn)整理（參考版)注:以上整理內(nèi)容僅是我個(gè)人的理解，僅作參考使用，復(fù)習(xí)的重點(diǎn)以老師上課講解的為準(zhǔn),歡迎大家補(bǔ)充完善。第一章物業(yè)管理概論1、物業(yè)的基本組成部分。由此定義不難看出,物業(yè)包含三個(gè)基本組成部分：（1）已建成并投人使用的各類建筑物。（住宅社區(qū),商住樓，別墅，高層寫(xiě)字樓,倉(cāng)庫(kù),廠房等）(2)與建筑物相配套的設(shè)施、設(shè)備。（3)相關(guān)場(chǎng)地。涉及建筑物周邊的綠地、庭院、道路、停車場(chǎng)等。2、物業(yè)管理的概念。物業(yè)管理，簡(jiǎn)樸地說(shuō),就是人們對(duì)一個(gè)特定的物業(yè)進(jìn)行的管理活動(dòng)。關(guān)于物業(yè)管理的含義.(英譯為不動(dòng)產(chǎn)管理、房地產(chǎn)管理、物業(yè)經(jīng)營(yíng))廣義的物業(yè)管理，是指一切為了物業(yè)的正常使用而對(duì)物業(yè)自身以及物業(yè)的所有者、使用者所進(jìn)行的管理和服務(wù)活動(dòng)。涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的初期介入、物業(yè)前期管理、房屋及其設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)、消防保安、環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、道路養(yǎng)護(hù)、停車場(chǎng)管理和物業(yè)范圍內(nèi)的商業(yè)服務(wù)、家政服務(wù)、房屋的裝修裝飾、房屋租賃等服務(wù)。廣義的物業(yè)管理涉及物業(yè)開(kāi)發(fā)、建設(shè)和使用各個(gè)環(huán)節(jié)狹義的物業(yè)管理,一般只限于對(duì)某個(gè)已建成投入使用的具體物業(yè)在委托管理范圍內(nèi)所進(jìn)行的管理服務(wù),其重要任務(wù)是房屋的維修養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)備和設(shè)施的管理、治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)等服務(wù)。3、現(xiàn)代物業(yè)管理起源的時(shí)期:物業(yè)管理是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，起源于１9世紀(jì)6０年代的英國(guó)。真正意義上的現(xiàn)代物業(yè)管理是在美國(guó)形成并發(fā)展起來(lái)的。1９世紀(jì)末20世紀(jì)初，美國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入壟斷資本主義階段，高層建筑在美國(guó)大城市中得到迅速發(fā)展，這對(duì)專業(yè)的物業(yè)管理提出了規(guī)定。現(xiàn)代物業(yè)管理興起的一個(gè)標(biāo)志是１9２023在喬治霍爾特的策劃下，來(lái)自美國(guó)各地的7５名代表在芝加哥成立了“芝加哥建筑物管理人員組織”（CｈiｃagoBｕiｌｄｉngMaｎaｇerｓOrgａnization）。大批物業(yè)管理的專業(yè)人才,進(jìn)一步推動(dòng)了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。第二章物業(yè)管理的基礎(chǔ)理論４、建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本內(nèi)容。我國(guó)學(xué)者對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)表述是多個(gè)區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時(shí),各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物專有部分所享有的專有所有權(quán)與對(duì)建筑物共用部分所享有的共用部分持分權(quán)，以及因區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系所生的成員權(quán)之總稱。我國(guó)《物權(quán)法》建筑物區(qū)分所有權(quán)第七十條業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán),對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第三章物業(yè)管理機(jī)構(gòu)5、業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)。業(yè)主的權(quán)利：按照物業(yè)服務(wù)協(xié)議的約定,接受物業(yè)服務(wù)公司提供的服務(wù)。建議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議（２0%),并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議。提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議。參與業(yè)主大會(huì)會(huì)議,行使投票權(quán)等。（投票權(quán)的擬定）選舉業(yè)主委員會(huì)委員,并享有被選舉權(quán)業(yè)主的義務(wù)：遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（類似于協(xié)議關(guān)系)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)做出的決定;按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;準(zhǔn)時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。6、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)與權(quán)利。業(yè)主委員會(huì)的職責(zé):（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議;

（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理實(shí)行情況;?（三）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)公司簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議;?(四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)公司履行物業(yè)服務(wù)協(xié)議;

(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)行;

（六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；

（七)組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；?(八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;?(九)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)(權(quán)利）：(一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;（二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員,監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;（三)選聘、解聘物業(yè)管理公司;(四)決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實(shí)行；（五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；7、業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的條件。業(yè)主大會(huì)自初次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)之日起成立。初次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)條件:1.已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)成５0％。2.已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)成３0%-50%，但使用已超過(guò)1年集體討論——書(shū)面征求意見(jiàn)定期會(huì)議——臨時(shí)會(huì)議1.２0%以上業(yè)主建議;2.發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)解決的;3.業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況８、物業(yè)服務(wù)公司與其他機(jī)構(gòu)的聯(lián)系。一、物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系：經(jīng)濟(jì)上的協(xié)議關(guān)系、法律上的平等關(guān)系、工作上的合作關(guān)系、聘用與被聘用的關(guān)系、委托與被委托的關(guān)系、相對(duì)獨(dú)立的運(yùn)作關(guān)系。二、物業(yè)服務(wù)公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的關(guān)系：１．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司附設(shè)物業(yè)服務(wù)公司２．委托專業(yè)物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行物業(yè)管理。三、物業(yè)管理公司與相關(guān)部門的關(guān)系：1、房地產(chǎn)行政主管部門:負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的審批、對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)實(shí)行監(jiān)督管理、對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)行監(jiān)督管理、組織物業(yè)管理公司參與考評(píng)和評(píng)選。２、工商、稅務(wù)和物價(jià)等行政主觀部門工商行政部門：每年年檢、年審、對(duì)違法經(jīng)營(yíng)有權(quán)依法進(jìn)行批評(píng)、教育、處罰，直至吊銷公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照，對(duì)合法經(jīng)營(yíng)給予保護(hù)和支持。稅務(wù)管理部門:定期和不定期的業(yè)務(wù)檢查和指導(dǎo)物價(jià)行政部門：加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督,未經(jīng)物價(jià)主管部門批準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)公司不得擴(kuò)大收費(fèi)范圍,不得提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，若違反價(jià)格法律法規(guī),由價(jià)格主管部門依據(jù)《價(jià)格法》《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。第四章物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)9、物業(yè)管理市場(chǎng)的基本構(gòu)成。1.市場(chǎng)客體物業(yè)管理市場(chǎng)上的互換對(duì)象是“物業(yè)管理服務(wù)”,是一種無(wú)形的勞務(wù)。這種勞務(wù)涉及物業(yè)管理公司、專業(yè)公司或人員提供的以物業(yè)為媒的各種服務(wù)等。2.市場(chǎng)主體物業(yè)管理市場(chǎng)的需求主體是物業(yè)所有權(quán)人和使用權(quán)人,供應(yīng)主體為物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)營(yíng)人,即通過(guò)合法手續(xù)取得物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)營(yíng)資格的人或組織。３.協(xié)調(diào)主體,重要由政府或行業(yè)組織擔(dān)任。4.市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境是指能使市場(chǎng)交易得以順利進(jìn)行的環(huán)境。即是指社會(huì)制度、各種相關(guān)的規(guī)章和具有法律效力的規(guī)范性文獻(xiàn)以及社會(huì)風(fēng)氣、習(xí)俗等?；镜纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)制度和法律。物業(yè)費(fèi)繳納的主體。業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)協(xié)議的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。1１、物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)機(jī)制和組織模式(一）價(jià)格機(jī)制:在其它因素相對(duì)不變的情況下,當(dāng)物業(yè)服務(wù)價(jià)格升高或減少時(shí)，會(huì)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)供應(yīng)的增長(zhǎng)或減少及需求的減少或增長(zhǎng),這種供應(yīng)的增長(zhǎng)或減少與需求的減少或增長(zhǎng)反過(guò)來(lái)又會(huì)引起物業(yè)服務(wù)價(jià)格的減少或升高,引導(dǎo)價(jià)格回歸原位。供求機(jī)制:在物業(yè)管理市場(chǎng)中,供應(yīng)是指在一定期間內(nèi)已經(jīng)存在于市場(chǎng)可以提供應(yīng)市場(chǎng)銷售的物業(yè)管理服務(wù)的總量；需求則是指在一定期間內(nèi)市場(chǎng)上消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的具體貨幣支付能力的需求數(shù)量。（三）競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制組織模式:1．政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理；2.行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理；３.物業(yè)管理公司的自我管理;4.社會(huì)輿論對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的監(jiān)督管理12、物業(yè)管理成本的基本內(nèi)容成本的含義:一般而言,成本是指所有生產(chǎn)費(fèi)用,即公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的，以貨幣形式表現(xiàn)出來(lái)的各種物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)的花費(fèi)。物業(yè)管理公司的成本,就是指公司在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人所提供維修、管理和服務(wù)等過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般涉及以下部分：(1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;（２)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的平常運(yùn)營(yíng)、維護(hù)費(fèi)用;(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;(6）辦公費(fèi)用;（7)物業(yè)管理公司固定資產(chǎn)折舊；（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;(9)經(jīng)業(yè)主批準(zhǔn)的其他費(fèi)用(1０）稅金(１１)合理利潤(rùn)13、物業(yè)費(fèi)如何計(jì)算(大題計(jì)算題)（131-1３4)第五章前期物業(yè)管理1４、前期物業(yè)協(xié)議的簽訂主體：甲方：開(kāi)發(fā)商或建設(shè)單位乙方：經(jīng)招投標(biāo)選聘的物業(yè)管理公司(開(kāi)發(fā)商、前期物業(yè)服務(wù)公司、業(yè)主）13９15、邀標(biāo)的基本情況邀請(qǐng)招標(biāo)也稱有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)或選擇性招標(biāo)，是指招標(biāo)人預(yù)先選擇若干有能力的公司,直接向其發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)的招標(biāo)方式。重要特點(diǎn)是招標(biāo)人不使用公開(kāi)的公告方式,投標(biāo)人是特定的，投標(biāo)人的數(shù)量有限。16、物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)過(guò)程招標(biāo)程序：1、成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組２、編制招標(biāo)文獻(xiàn)3、公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)4、發(fā)放招標(biāo)文獻(xiàn)5、投標(biāo)申請(qǐng)人的資格預(yù)審6、接受投標(biāo)文獻(xiàn)７、成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)8、開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)和中標(biāo)9.結(jié)束階段物業(yè)管理投標(biāo)的程序1、獲取招標(biāo)信息2、項(xiàng)目評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范3、登記并取得投標(biāo)文獻(xiàn)４、準(zhǔn)備投標(biāo)文獻(xiàn)5、送交投標(biāo)文獻(xiàn)6、接受招標(biāo)方的資格審查7、參與開(kāi)標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)答辯和評(píng)標(biāo)８、簽約并執(zhí)行協(xié)議1７、裝修(）見(jiàn)課本(１６2-１67）:相關(guān)條件和規(guī)定第六章1、平常養(yǎng)護(hù)的基本內(nèi)容房屋維修平常養(yǎng)護(hù)是指物業(yè)服務(wù)公司對(duì)房屋建筑的平常保養(yǎng)和護(hù)理,以及對(duì)出現(xiàn)的輕微損壞現(xiàn)象所采用的的必要修復(fù)等保養(yǎng)措施和護(hù)理過(guò)程。有房屋零星損壞平常維修、季節(jié)性防止保養(yǎng)以及房屋的對(duì)的使用維護(hù)管理等工作?？煞譃樾⌒摒B(yǎng)護(hù),計(jì)劃養(yǎng)護(hù)和季節(jié)性養(yǎng)護(hù)三種類型。2、平常管理的基本內(nèi)容房屋的安全檢查房屋維修計(jì)劃管理房屋維修技術(shù)管理房屋維修質(zhì)量管理房屋維修施工管理房屋維修施工監(jiān)理房屋維修檔案資料管理３、1、房屋完損等級(jí)評(píng)估的規(guī)定(大題)這個(gè)問(wèn)題要系統(tǒng)的了解清楚（１７７)（1）規(guī)定對(duì)整幢房屋進(jìn)行綜合評(píng)估。（２）規(guī)定以實(shí)際完損限度為依據(jù)評(píng)估，而不能以建造年代或原始設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)高低為依據(jù)。（3）規(guī)定掌握好評(píng)估等級(jí)的決定因素,以結(jié)構(gòu)部分的地基基礎(chǔ),承重構(gòu)件屋面中最低的完損標(biāo)準(zhǔn)來(lái)評(píng)估。（4）規(guī)定嚴(yán)格掌握完好房標(biāo)準(zhǔn)和危險(xiǎn)房標(biāo)準(zhǔn)。(5)規(guī)定對(duì)重要房屋評(píng)估等級(jí)嚴(yán)格復(fù)核測(cè)試。（６）對(duì)正在施工的房屋規(guī)定搞施工前房屋評(píng)估。六、房屋完損標(biāo)準(zhǔn)的劃分（一)房屋完損的四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)各類房屋完損標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的各個(gè)項(xiàng)目的完好或損壞限度來(lái)劃分的，將房屋完損狀況提成四個(gè)標(biāo)準(zhǔn):(1)完好標(biāo)準(zhǔn)；（2）基本完好；（３）一般損壞標(biāo)準(zhǔn)；(４）嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)。二）房屋完損等級(jí)的分類根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好、損壞限度,房屋的完損等級(jí)即房屋質(zhì)量評(píng)估分為以下五個(gè)等級(jí)：（1)完好房。是指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好,裝修和設(shè)備完好、齊全完整。管道暢通,現(xiàn)狀良好,使用正常?；螂m個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞,但一般通過(guò)小修就能修復(fù)的。(２）基本完好房。是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞,裝修基本完好,油漆缺少，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好,能正常使用,通過(guò)一般性的維修能修復(fù)的。3）一般損壞房。是指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞。部分構(gòu)部件有損壞或變形,屋面局部漏雨，裝修局部有破損,油漆老化、設(shè)備管道不夠暢通,水、衛(wèi)、電照具和零件有部分老化、損壞或殘缺。需要進(jìn)行中修或局部大修更換部件。(4)嚴(yán)重?fù)p壞房。是指房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明變形或損壞。屋面嚴(yán)重漏雨裝修嚴(yán)重變形、破損、油漆老化見(jiàn)底、設(shè)備破舊不齊全,管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)電照的管線、器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需要進(jìn)行大修或翻修、改建。(5)危險(xiǎn)房。是指房屋承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件,結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力,隨時(shí)有倒塌也許，不能保證住用安全的房屋（詳見(jiàn)建設(shè)部頒發(fā)的《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》)。七、房屋完損等級(jí)評(píng)估方法（1)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)房屋完損等級(jí)評(píng)估。(2)其他結(jié)構(gòu)房屋完損等級(jí)評(píng)估。其他結(jié)構(gòu)房屋是指竹、木、石結(jié)構(gòu)、磚拱、窯洞、捆綁等類型的房屋(通俗稱簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu))。此類結(jié)構(gòu)的房屋,在評(píng)估完損等級(jí)時(shí)按以上兩種方法評(píng)估。八、評(píng)估房屋完損等級(jí)應(yīng)注意事項(xiàng)(1）評(píng)估房屋完損等級(jí)是根據(jù)評(píng)估出房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的各項(xiàng)完損限度的基礎(chǔ)上，對(duì)整幢房屋的完損限度進(jìn)行綜合評(píng)估。(2）在評(píng)估房屋完損等級(jí)時(shí),要以房屋的實(shí)際完損限度為依據(jù)。嚴(yán)格按建設(shè)部頒布的《房屋完損等級(jí)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定的方法進(jìn)行,不能以建筑年代來(lái)代替、劃分評(píng)估,也不能以房屋的原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的高低來(lái)代替評(píng)估房屋完損等級(jí)。（3)評(píng)估房屋完損等級(jí)時(shí)，特別要認(rèn)真對(duì)待結(jié)構(gòu)部分完損限度的評(píng)估，這是由于其中地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等項(xiàng)的完損限度,是決定該房屋的完損等級(jí)的重要條件。若地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等三項(xiàng)完損限度不在同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)時(shí),則以最低的完損標(biāo)準(zhǔn)來(lái)評(píng)估。(4)完好房屋結(jié)構(gòu)部分中各項(xiàng)一定都要達(dá)成完好標(biāo)準(zhǔn)，這樣做才干保證完好房屋的質(zhì)量。（5)評(píng)估房屋完損等級(jí)時(shí)，若超過(guò)允許的下降分項(xiàng)的范圍時(shí)，則整幢房屋完損等級(jí)可下降一個(gè)等級(jí),但不能下降到危險(xiǎn)房屋的等級(jí)。（６）評(píng)估嚴(yán)重?fù)p壞房屋時(shí)，結(jié)構(gòu)、維修、設(shè)備等各分項(xiàng)的完損限度,不能下降到危險(xiǎn)房屋的標(biāo)準(zhǔn)。(7)在碰到對(duì)重要房屋評(píng)估完損等級(jí)時(shí),必要時(shí)應(yīng)對(duì)地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件進(jìn)行復(fù)核或測(cè)試過(guò)后才干擬定基完限度。（8）正在大修理中的房屋暫按大修前房屋評(píng)估。（9)危險(xiǎn)房屋的標(biāo)準(zhǔn)與評(píng)估方法另按建設(shè)部頒布的《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行。（1０)評(píng)估房屋完損等級(jí)時(shí)，碰到公私房交叉若公房無(wú)屋面、承重墻、基礎(chǔ)等,其評(píng)估方法不宜本方法進(jìn)行，可視實(shí)際損壞的限度評(píng)估。九、評(píng)估房屋完損等級(jí)的基本做法房屋完損等級(jí)的評(píng)估可分為定期和不定期兩類:（1）定期評(píng)估房屋完損等級(jí)，一般每隔1-3年(或按各地規(guī)定）對(duì)所管的房屋進(jìn)行全面的逐幢完損等級(jí)評(píng)估。這種評(píng)估因其面廣量大，其基本做法大體可以分為組織準(zhǔn)備(涉及制定評(píng)估工作計(jì)劃、建立評(píng)估組織、評(píng)估人員進(jìn)行培訓(xùn)等）;實(shí)行查勘;記錄匯總等三個(gè)階段。（2）不定期進(jìn)行房屋完損等級(jí)的評(píng)估一般有以下幾種情況：1、根據(jù)氣候特性，如雨季、臺(tái)汛、暴風(fēng)雪、山洪等,著重對(duì)危險(xiǎn)房屋、嚴(yán)重?fù)p壞房屋和一般損壞房屋等進(jìn)行檢查評(píng)估完損等級(jí)；２、房屋通過(guò)中修、大修、翻修和綜合維修竣工驗(yàn)收以后,重新進(jìn)行評(píng)估完損等級(jí)；3、接管新建房屋后,要進(jìn)行評(píng)估完損等級(jí)。４、房屋安全檢查鑒定第七章1、物業(yè)管理與服務(wù)基本內(nèi)容（選擇）除房屋管理和設(shè)施設(shè)備管理之外的各項(xiàng)管理服務(wù)工作，只要涉及環(huán)境管理，車輛與停車管理，安全與消防管理等各項(xiàng)綜合管理和物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量與考評(píng)。(概況，選擇題)2、車輛管理存在問(wèn)題道路管理交通管理車輛管理停車場(chǎng)管理（車位局限性車輛亂停亂放車輛被盜行車事故屢屢發(fā)生）第八章物業(yè)服務(wù)公司管理物業(yè)服務(wù)公司的資質(zhì)管理(選擇題、簡(jiǎn)答題)（一）資質(zhì)等級(jí)管理的目的行業(yè)歸口管理，是對(duì)公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模、能力的管理。物業(yè)服務(wù)公司必須接受并按照資質(zhì)管理的規(guī)定從事物業(yè)管理服務(wù)。市、區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門是物業(yè)管理的行政主管部門,按照有關(guān)職責(zé)分工，審批各類物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)，接受資質(zhì)備案和核發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)，并進(jìn)行對(duì)物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)等級(jí)管理的平常工作。資質(zhì)條件與資質(zhì)等級(jí)1.資質(zhì)條件:(1)擁有或受托管理一定建筑面積的物業(yè)。(2)一定數(shù)量的注冊(cè)資金。(３)符合規(guī)定的公司名稱和章程。(4)固定的辦公場(chǎng)地和設(shè)施。(５）必要的管理機(jī)構(gòu)和人員。(6)符合國(guó)家法規(guī)政策的經(jīng)營(yíng)范圍。(7）可以獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。２.資質(zhì)等級(jí)202３年2月２4日建設(shè)部第29次常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)發(fā)布了《物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)管理辦法》,并自20２３年5月1日起執(zhí)行,根據(jù)建設(shè)部頒布的《物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)管理辦法》將物業(yè)服務(wù)公司分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)資質(zhì)等級(jí)。各等級(jí)物業(yè)服務(wù)公司可承攬業(yè)務(wù)范圍不同。資質(zhì)等級(jí)審批資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)自受理公司申請(qǐng)之日起２0個(gè)工作日內(nèi),對(duì)符合相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)條件的公司核發(fā)資質(zhì)證書(shū);一級(jí)資質(zhì)審批前,應(yīng)當(dāng)由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門或者直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門審查，審查期限為20個(gè)工作日。新成立的物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi),持下列文獻(xiàn)向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)：１.營(yíng)業(yè)執(zhí)照。2.公司章程。3.驗(yàn)資證明。4.公司法定代表人的身份證明。5.物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書(shū)的勞動(dòng)協(xié)議,管理和技術(shù)人員的職稱證書(shū)和勞動(dòng)協(xié)議。新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)公司按照最低等級(jí)核定,并設(shè)一年的暫定期。申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí),必須提交下列文獻(xiàn)和資料:(１)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表;（2）公司法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（３)公司資質(zhì)證書(shū)(正、副本);(4)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書(shū)的勞動(dòng)協(xié)議，管理和技術(shù)人員的職稱證書(shū)和勞動(dòng)協(xié)議,工程和財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書(shū)和勞動(dòng)協(xié)議;(５)物業(yè)服務(wù)協(xié)議復(fù)印件；(６）物業(yè)管理業(yè)績(jī)材料。四）平常資質(zhì)管理（五)資質(zhì)不予審批情況（六)違規(guī)解決(參考答案二)物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)管理物業(yè)服務(wù)公司的資質(zhì)是公司實(shí)力、規(guī)模、業(yè)績(jī)、和誠(chéng)信的綜合反映，是國(guó)家對(duì)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)準(zhǔn)入管理的重要標(biāo)志。物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)的條件、分級(jí)、申請(qǐng)、審批、動(dòng)態(tài)管理等均黨屬于物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)管理制度的內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)公司從事服務(wù)業(yè)務(wù)的條件涉及:有符合國(guó)家規(guī)定的注冊(cè)資本有與其從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的專業(yè)技術(shù)人員有一定的從事物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)2、維修資金使用范圍3、維修基金的因素4、如何籌集和使用維修基金５、維修基金的重要來(lái)源（注：以上四題，網(wǎng)上參考答案眾多,建議參考王科涵上傳的資料）第九章不同類型的物業(yè)管理1、社區(qū)物業(yè)管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)(大題,結(jié)合書(shū)本和網(wǎng)絡(luò))這題需要自己總結(jié)和歸納以及查詢相關(guān)資料,書(shū)上和PPＴ上并無(wú)具體的內(nèi)容2、住宅社區(qū)物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)及各環(huán)節(jié)基本內(nèi)容（286)管理運(yùn)作由專門的物業(yè)管理公司對(duì)社區(qū)實(shí)行統(tǒng)一管理物業(yè)管理公司的管理人員要有明顯標(biāo)志，整體素質(zhì)高房屋維修管理房屋外觀完好標(biāo)志及引路方向平面圖嚴(yán)禁違反規(guī)劃私搭亂建,不得擅自改變房屋用途現(xiàn)象封閉陽(yáng)臺(tái)統(tǒng)一有序房屋完好率、零修及時(shí)率,零修合格率,建立回訪制度和回訪記錄房屋的資料檔案要齊全,管理完善共用設(shè)備設(shè)施管理共用配套設(shè)施完好共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)營(yíng)及使用供水設(shè)備、設(shè)施；二次供水電梯的運(yùn)營(yíng)及使用；鍋爐供暖、煤氣、燃?xì)膺\(yùn)營(yíng)正常道路通暢，路面平整，排水排污管道暢通綠化管理綠地布局合理，建筑小品配置得當(dāng)。新建社區(qū)公共綠地人均應(yīng)在１平方米以上。舊區(qū)改造的社區(qū)，公共綠地人均不低于0.5平方米。不能改變綠地使用用途,不能破壞、踐踏、占用綠地;綠地保持清潔。環(huán)境衛(wèi)生管理社區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施要完備有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍房屋共用部位保持清潔商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序無(wú)違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜。保安，車輛管理社區(qū)基本實(shí)行封閉式管理；專業(yè)保安隊(duì)伍保安人員的規(guī)定機(jī)動(dòng)車的管理非機(jī)動(dòng)的車輛管理消防管理健全消防組織，完善消防制度堅(jiān)持固定的巡查檢修制度經(jīng)常進(jìn)行防火防災(zāi)的宣傳教育抓好平時(shí)的管理訓(xùn)練和演習(xí)社區(qū)文化建設(shè)社區(qū)訂有居民精神文明建設(shè)公約有娛樂(lè)場(chǎng)合和設(shè)施,定期組織開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)配合街道、辦事處、居委會(huì)、派出所開(kāi)展各種工作收費(fèi)管理在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定；定期向業(yè)主公開(kāi)物業(yè)管理費(fèi)用的收支情況。管理效益為居民