物業(yè)維修工作基礎(chǔ)知識(shí)

.7/7_________________培訓(xùn)時(shí)間______________物業(yè)維修工作基礎(chǔ)知識(shí)〔工程部培訓(xùn)教材主講：龔大鵬XX中大廣匯物業(yè)管理荊州楚天都市佳園物業(yè)服務(wù)中心物業(yè)設(shè)備管理的意義和目標(biāo)1．物業(yè)設(shè)備概述*什么是物業(yè)設(shè)備設(shè)施呢？物業(yè)設(shè)備既包括室內(nèi)設(shè)備,也包括物業(yè)紅線內(nèi)的室外設(shè)備與設(shè)施系統(tǒng),具體主要有給排水、供電、供暖、消防、通風(fēng)、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤?yīng)以及通信網(wǎng)絡(luò)等設(shè)備,這些設(shè)備構(gòu)成了物業(yè)設(shè)備的主體,是物業(yè)全方位管理與服務(wù)的有機(jī)組成部分。注：作為現(xiàn)代物業(yè),無(wú)論是住宅、商業(yè),還是寫字樓、工業(yè)廠房或其他不同的物業(yè)類型,物業(yè)設(shè)備是其不可缺少的重要組成部分。是為了滿足人們生活的基本需求,同時(shí)還是人們追求生活更舒適、更安全的物質(zhì)保證。只有這些設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)作,物業(yè)的功能和作用才能夠得以實(shí)現(xiàn)。2、物業(yè)設(shè)備管理的意義注：物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容包括管理和服務(wù)兩個(gè)方面,也就是說(shuō),需要做好物業(yè)設(shè)備的管理、運(yùn)行、維修和保養(yǎng)等方面的工作。*管理、使用好物業(yè)設(shè)備、設(shè)施有以下幾個(gè)方面的意義：①物業(yè)設(shè)備管理在為人們提供良好的工作、學(xué)習(xí)及生活環(huán)境中,起到基礎(chǔ)性管理的作用,并提供了有力保障。②物業(yè)設(shè)備管理是實(shí)現(xiàn)物業(yè)高效率發(fā)揮使用功能,促進(jìn)物業(yè)與設(shè)備現(xiàn)代化、規(guī)范化的強(qiáng)有力手段。③物業(yè)設(shè)備管理是提高現(xiàn)有設(shè)備、設(shè)施性能與完好率,延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命,節(jié)約資金投入,保障設(shè)備安全運(yùn)行的保證。④物業(yè)設(shè)備管理是城市文明建設(shè)和發(fā)展的需要,對(duì)文明衛(wèi)生、環(huán)境建設(shè)與物質(zhì)文明建設(shè)起到保駕護(hù)航的作用。⑤物業(yè)設(shè)備管理能強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)。3、物業(yè)設(shè)備管理的目標(biāo)注：物業(yè)設(shè)備在整個(gè)物業(yè)內(nèi)處于非常重要的地位。它是物業(yè)運(yùn)作的物質(zhì)和技術(shù)基礎(chǔ)。*用好、管好、維護(hù)檢修好、改造好現(xiàn)有設(shè)備,提高設(shè)備的利用率及完好率,是物業(yè)設(shè)備管理的根本目標(biāo)。*衡量物業(yè)設(shè)備管理質(zhì)量的兩個(gè)指標(biāo)：A——設(shè)備有效利用率,98％；B——設(shè)備的完好率,100％；☆物業(yè)設(shè)備是否完好的標(biāo)準(zhǔn)為：①零部件完整齊全,②設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常③設(shè)備技術(shù)資料及運(yùn)轉(zhuǎn)記錄齊全④設(shè)備整潔,無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象⑤防凍、保溫、防腐等措施完整有效二、物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理物業(yè)設(shè)備維修管理物業(yè)設(shè)備更新改造管理備品配件管理固定資產(chǎn)〔設(shè)備管理和工程資料的管理等1、物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理注：主要包括設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料以及政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件?！?設(shè)備原始檔案設(shè)備原始檔案包括：①設(shè)備清單或裝箱單②設(shè)備發(fā)票③產(chǎn)品質(zhì)量合格證明書④開箱驗(yàn)收?qǐng)?bào)告⑤產(chǎn)品技術(shù)資料⑥安裝施工、水壓試驗(yàn)、調(diào)試、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告〔2設(shè)備技術(shù)資料設(shè)備技術(shù)資料包括：①設(shè)備卡片②設(shè)備臺(tái)賬③設(shè)備技術(shù)登錄簿④竣工圖⑤系統(tǒng)資料〔3政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件2、物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理**物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理實(shí)際上包括了物業(yè)設(shè)備技術(shù)運(yùn)行管理和物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理兩部分?！矐?yīng)取得兩個(gè)方面的成果：一是設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上始終處于最佳狀態(tài)①針對(duì)設(shè)備的特點(diǎn),制定科學(xué)、嚴(yán)密且切實(shí)可行的操作規(guī)程。②對(duì)操作人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)教育。對(duì)政府規(guī)定的某些需持證上崗的工種,必須嚴(yán)格要求持證才能上崗。③加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)工作。④設(shè)備中的儀表、〔如壓力表、安全閥等、安全附件必須定期校驗(yàn),確保靈敏可靠。⑤對(duì)運(yùn)行中的設(shè)備不能單憑經(jīng)驗(yàn)用直觀的方法來(lái)管理,而應(yīng)在運(yùn)行狀態(tài)下的監(jiān)測(cè)和對(duì)故障進(jìn)行技術(shù)診斷的基礎(chǔ)上,做深入、透徹、準(zhǔn)確的分析。⑥對(duì)事故的處理要嚴(yán)格執(zhí)行"三不放過(guò)"原則。即事故原因未查清不放過(guò)、對(duì)事故責(zé)任者未處理不放過(guò)、事故后沒(méi)有采取改善措施不放過(guò)。二是從設(shè)備的購(gòu)置到運(yùn)行、維修與更新改造中,尋求以最少的投入得到最大的經(jīng)濟(jì)效益,即設(shè)備的全過(guò)程管理的各項(xiàng)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)。設(shè)備的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理,可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：〔1初期投資費(fèi)用管理在購(gòu)置設(shè)備時(shí),應(yīng)綜合考慮以下因素：①設(shè)備的技術(shù)性能參數(shù)必須滿足使用要求,并注意考慮到發(fā)展的需要。②設(shè)備的安全可靠程度、操作難易程度及對(duì)工作環(huán)境的要求。③設(shè)備的價(jià)格及運(yùn)行時(shí)能源的耗用情況。④設(shè)備的壽命。⑤設(shè)備的外形尺寸、重量、連接和安裝方式、噪聲和震動(dòng)。⑥注意采用新技術(shù)、新工藝、新材料及新型設(shè)備,〔2運(yùn)行成本管理①能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算。②操作人員的配置③維修費(fèi)用的管理3、物業(yè)設(shè)備維修管理設(shè)備在使用過(guò)程中會(huì)發(fā)生污染、松動(dòng)、泄漏、堵塞、磨損、震動(dòng)、發(fā)熱、壓力異常等各種故障,影響設(shè)備正常使用,嚴(yán)重時(shí)會(huì)釀成設(shè)備事故?！?維護(hù)保養(yǎng)方式：主要是"清潔、緊固、潤(rùn)滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查"。對(duì)長(zhǎng)時(shí)期運(yùn)行的設(shè)備要巡視檢查,定期切換,輪流使用,進(jìn)行強(qiáng)制保養(yǎng)?！?維護(hù)保養(yǎng)工作的實(shí)施維護(hù)保養(yǎng)工作主要分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)兩種。①日常維護(hù)保養(yǎng)工作要求設(shè)備操作人員在班前對(duì)設(shè)備進(jìn)行外觀檢查,在班中按操作規(guī)程操作設(shè)備,定時(shí)巡視記錄各運(yùn)行參數(shù),隨時(shí)注意運(yùn)行中有無(wú)異聲、震動(dòng)、異味、超載等現(xiàn)象,在班后對(duì)設(shè)備做好清潔工作。②定期維護(hù)保養(yǎng)工作是以操作人員為主、檢修人員協(xié)助進(jìn)行的。它是有計(jì)劃地將設(shè)備停止運(yùn)行,進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。應(yīng)做好以下工作：徹底內(nèi)外清掃、擦洗、疏通；檢查運(yùn)動(dòng)部件運(yùn)轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況,調(diào)整配合間隙；檢查安全裝置；檢查潤(rùn)滑系統(tǒng)油路和油過(guò)濾器有無(wú)堵塞；清洗油箱,檢查油位指示器,換油；檢查電氣線路和自動(dòng)控制的元器件的動(dòng)作是否正常?！?設(shè)備的點(diǎn)檢設(shè)備的點(diǎn)檢就是對(duì)設(shè)備有針對(duì)性的檢查。設(shè)備點(diǎn)檢時(shí)可以停機(jī)檢查,也可以隨機(jī)檢查。設(shè)備的點(diǎn)檢包括日常點(diǎn)檢及計(jì)劃點(diǎn)檢。設(shè)備的日常點(diǎn)檢由操作人員隨機(jī)檢查。日常點(diǎn)檢內(nèi)容主要包括：①運(yùn)行狀況及參數(shù)；②安全保護(hù)裝置；③易磨損的零部件；④易污染堵塞、需經(jīng)常清洗更換的部件；⑤在運(yùn)行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位；⑥在運(yùn)行中經(jīng)常出現(xiàn)不正常現(xiàn)象的部位。?設(shè)備的計(jì)劃點(diǎn)檢一般以專業(yè)維修人員為主,操作人員協(xié)助進(jìn)行,計(jì)劃點(diǎn)檢內(nèi)容主要有：①記錄設(shè)備的磨損情況,發(fā)現(xiàn)其他異常情況；②更換零部件；③確定修理的部位、部件及修理時(shí)間；④安排檢修計(jì)劃。<4>物業(yè)設(shè)備的計(jì)劃?rùn)z修對(duì)在用設(shè)備,根據(jù)運(yùn)行規(guī)律及計(jì)劃點(diǎn)檢的結(jié)果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎(chǔ),編制檢修計(jì)劃,對(duì)設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性修理,這就是計(jì)劃?rùn)z修實(shí)行計(jì)劃?rùn)z修,可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對(duì)它進(jìn)行修理,使設(shè)備一直處于完好能用狀態(tài)。計(jì)劃?rùn)z修工作一般分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修4種。<5>計(jì)劃?rùn)z修和維護(hù)保養(yǎng)的關(guān)系設(shè)備管理應(yīng)建立"維護(hù)保養(yǎng)為主,計(jì)劃?rùn)z修為輔"的原則。4、物業(yè)設(shè)備更新改造管理在使用設(shè)備時(shí)特別要注意的是,只要通過(guò)技術(shù)改造能達(dá)到同樣的目的的,一般就不采用設(shè)備更新的方式。5、備品配件的管理運(yùn)轉(zhuǎn)類的零部件將要磨損、老化,從而降低了設(shè)備的技術(shù)性能。需用新的零部件更換已磨損老化的零部件,在檢修之前就把新的零部件準(zhǔn)備好,這就是備品配件管理的基本原則。備品配件管理工作的目的是,既要科學(xué)地組織備件儲(chǔ)備,及時(shí)滿足設(shè)備維修的需要,又要將儲(chǔ)備的數(shù)量壓縮到最低的限度,降低備件的儲(chǔ)備費(fèi)用,加快資金周轉(zhuǎn)。6、固定資產(chǎn)〔設(shè)備管理固定資產(chǎn)是指使用年限在一年以上,單位價(jià)值在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以上,并在使用過(guò)程中保持原有物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn),包括房屋及建筑物、機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、工具等。不屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主要設(shè)備的物品,單位價(jià)值在2000元以上,并且使用期限超過(guò)兩年的,也應(yīng)當(dāng)作為固定資產(chǎn)管理。固定資產(chǎn)管理應(yīng)考慮的幾個(gè)問(wèn)題：固定資產(chǎn)〔設(shè)備的利用程度：利用率和生產(chǎn)率兩個(gè)指標(biāo)。設(shè)備折舊：參考同類,根據(jù)設(shè)備情況以及技術(shù)進(jìn)步程度。設(shè)備的報(bào)廢固定資產(chǎn)的管理要求：1、保證其完整無(wú)缺。2、提高其完程度和利用效果。3、正確核定其需用量4、正確計(jì)算其折舊額,計(jì)劃性地計(jì)提折舊。5、進(jìn)行其投資預(yù)測(cè)。7、工程資料的管理資料管理的目的和意義物業(yè)工程資料的分類目錄竣工驗(yàn)收資料設(shè)備管理資料二次裝修設(shè)備改造變更資料工程資料管理的方法：文件檔案管理和電腦管理兩大類。工程資料管理的要求：歸檔：要求和時(shí)間保管：嚴(yán)格做到"七防"〔防火、盜、高溫、潮,蟲,塵及有害氣體;每年年底一次特別清理。物業(yè)設(shè)備管理的機(jī)構(gòu)和職責(zé)機(jī)構(gòu)設(shè)置：符合需要,責(zé)任明確,精簡(jiǎn)高效。物業(yè)設(shè)備管理人員崗位職責(zé)工程部主管1、負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目公共設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃,報(bào)公司工程部,并負(fù)責(zé)具體實(shí)施。2、熟悉所管物業(yè)的管線走向和控制開關(guān)分布情況,熟悉設(shè)施設(shè)備的性能和使用要求,負(fù)責(zé)各類設(shè)施設(shè)備檔案的使用和更新。3、根據(jù)派工單進(jìn)行物業(yè)服務(wù)區(qū)域業(yè)主維修及公共設(shè)施設(shè)備的維修。4、按公司規(guī)定例行巡視檢查公共設(shè)備,發(fā)現(xiàn)事故隱患或緊急事故進(jìn)行應(yīng)急處理,技術(shù)力量欠缺或工程量大的維修工作及時(shí)上報(bào)公司工程部。5、按公司規(guī)定組織維修工抄水電表讀數(shù)上報(bào)財(cái)務(wù)內(nèi)勤。6、協(xié)助公司工程部進(jìn)行維修工的轉(zhuǎn)正晉級(jí)工作,協(xié)助財(cái)務(wù)內(nèi)勤進(jìn)行維修工入職發(fā)放物品和離職回收相關(guān)物品工作。7、按公司規(guī)定對(duì)維修工進(jìn)行考核和培訓(xùn)。8、定期主持開展維修班工作例會(huì),準(zhǔn)確傳達(dá)上級(jí)工作安排和決策指令。9、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交代的其他任務(wù)。各專業(yè)技術(shù)班長(zhǎng)〔工程師或技術(shù)員負(fù)責(zé)所管轄的維修班組的技術(shù)、管理工作,并負(fù)責(zé)編制所分管的機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)、維修計(jì)劃、操作規(guī)程及有關(guān)資料,協(xié)助部門主管完成上級(jí)主管部門布置的工作。維修人員〔技術(shù)工人1、熟悉小區(qū)供電、消防、中控、房屋本體、附屬設(shè)施、給排水、消防用水設(shè)施,以及各類管路走向和機(jī)電設(shè)備等系統(tǒng)。2、負(fù)責(zé)對(duì)公共照明、管線的檢查、維護(hù)和保養(yǎng)工作,負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)水、電表的管理及抄表工作。3、為業(yè)主提供有償維修服務(wù)。4、負(fù)責(zé)配合保安隊(duì)對(duì)消防、監(jiān)控系統(tǒng)進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)故障配合專業(yè)單位及時(shí)維修。5、負(fù)責(zé)供配電設(shè)備、地下室風(fēng)機(jī)、水泵等機(jī)電設(shè)備的正常運(yùn)行,發(fā)現(xiàn)故障配合專業(yè)單位及時(shí)修理。6、負(fù)責(zé)對(duì)電梯進(jìn)行巡視和定期保養(yǎng),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理或聯(lián)系電梯公司限期解決,并為電梯公司提供必要的協(xié)助,運(yùn)行中電梯突然出現(xiàn)故障,應(yīng)盡快趕到現(xiàn)場(chǎng),按照應(yīng)急預(yù)案處理。7、負(fù)責(zé)給排水管道的疏通清理工作,以及房屋的本體、附屬設(shè)施、道路的檢查、維修和保養(yǎng)工作。8、負(fù)責(zé)對(duì)給排水系統(tǒng)的檢查、維護(hù)保養(yǎng)工作,以及做好水泵房日常保養(yǎng)工作。9、履行24小時(shí)應(yīng)急搶修職責(zé)。10、完成上級(jí)下達(dá)的其他任務(wù)。物業(yè)設(shè)備管理制度現(xiàn)代物業(yè)管理都是專業(yè)化管理,最主要的內(nèi)容就是要建立一套完整的管理制度。物業(yè)管理的規(guī)章制度有下列三大類：一、生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程方面的制度物業(yè)設(shè)備接管驗(yàn)收制度物業(yè)設(shè)備的安全操作規(guī)程物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)維修規(guī)程二、管理工作方面的制度1、物業(yè)設(shè)備預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度2、設(shè)備運(yùn)行管理制度：包括巡視抄表制度,安全運(yùn)行制度,經(jīng)濟(jì)運(yùn)行制度,文明運(yùn)行制度等。3、工具領(lǐng)用保管制度三、責(zé)任方面的制度各專業(yè)、技術(shù)工種及管理崗位責(zé)任制度值班制度交接班制度報(bào)告記錄制度從而實(shí)行專業(yè)化、制度化的物業(yè)設(shè)備管理。※物業(yè)設(shè)備管理的要求及標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備管理體制1.企業(yè)負(fù)責(zé)人管理職責(zé)2.設(shè)備管理部門及其人員配備3.健全必要的管理制度4.技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)達(dá)到同行業(yè)或上級(jí)主管部門規(guī)定的要求設(shè)備技術(shù)與經(jīng)濟(jì)管理1.設(shè)備前期管理2.固定資產(chǎn)管理3.設(shè)備技術(shù)管理4.設(shè)備經(jīng)濟(jì)管理5.設(shè)備使用與維護(hù)管理6.設(shè)備檢修管理7.動(dòng)力房管理8.特種設(shè)備管理設(shè)備管理