美城2012年市場(chǎng)年報(bào)

美城機(jī)構(gòu)2012年市場(chǎng)年度報(bào)告前言時(shí)至年終，我們回首西安市2012年的樓市狀況，不難發(fā)現(xiàn)“平穩(wěn)”依舊是西安樓市的主基調(diào)。這個(gè)平穩(wěn)主要包含兩層面的含義，一是政策平穩(wěn)，樓市調(diào)控基調(diào)不動(dòng)搖。二是市場(chǎng)面平穩(wěn)，主要表現(xiàn)在量?jī)r(jià)上。從政策面來(lái)講，在樓市調(diào)控持續(xù)從嚴(yán)的環(huán)境下，2012年西安市限購(gòu)限貸政策依然嚴(yán)格執(zhí)行。當(dāng)然，自4、5月起，為了穩(wěn)增長(zhǎng)，各地方政府在不觸碰“限購(gòu)限貸”的紅線下，開始了新一輪的預(yù)調(diào)微調(diào)，而西安市也在今年6月5日宣布將個(gè)人住房公積金貸款最高額度將提高至60萬(wàn)元，但這基本上是以釋放剛需、鼓勵(lì)首次置業(yè)人群購(gòu)房為目的的。值得一提的是，為了積極響應(yīng)國(guó)家的調(diào)控政策，確保房?jī)r(jià)回歸到合理水平，陜西省于10月出臺(tái)了“限利令”，力促房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。而日前召開的十八大也已經(jīng)為樓市調(diào)控定下了基調(diào)，那就是短期內(nèi)房產(chǎn)調(diào)控仍不會(huì)動(dòng)搖，西安樓市也將在這種大背景下匍匐前行。報(bào)告架構(gòu)

全國(guó)政策熱點(diǎn)西安熱點(diǎn)政策本市重點(diǎn)城建行業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)經(jīng)要點(diǎn)西安土地市場(chǎng)重點(diǎn)城市監(jiān)測(cè)西安商品房交易政策研究2013走勢(shì)預(yù)測(cè)樓市觀察熱點(diǎn)追蹤土地市場(chǎng)2013年走勢(shì)研判PART1：政策研究序號(hào)時(shí)間政策名稱頒布部門主要內(nèi)容研究部觀點(diǎn)12012年1月7日國(guó)土部：我國(guó)今年將從嚴(yán)從緊投放用地指標(biāo)國(guó)土部國(guó)土部部長(zhǎng)徐紹史1月7日稱，今年要以最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度統(tǒng)籌保發(fā)展保紅線，從嚴(yán)從緊投放年度建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)；加快推進(jìn)農(nóng)民宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證，做好保障房和普通商品房用地供應(yīng)。鑒于保障房建設(shè)供地壓力，住建部祭出部分地方政府2012年在集體土地上建設(shè)公租房試點(diǎn)的大旗。不過(guò)即便今年完成保障房供地毫無(wú)懸念，但商品房供地也是個(gè)大問(wèn)題，因?yàn)樯唐贩坑玫匾虮Ｕ戏慷艿綌D壓。如此看來(lái)，國(guó)土部目前宣布執(zhí)行從緊的土地政策，其實(shí)也是形勢(shì)所迫。22012年2月7日安徽蕪湖房產(chǎn)新政正式發(fā)布買房有補(bǔ)貼免契稅（目前已暫緩執(zhí)行）蕪湖市蕪湖7日出臺(tái)新政，2012年期間，購(gòu)買普通商品房可享契稅100%補(bǔ)助，90平以下自住商品房可享受50或150元/平的補(bǔ)貼；而蕪湖鼓勵(lì)的實(shí)用和高端人才最高可享300元/平的補(bǔ)貼，外地人員在市區(qū)購(gòu)買商品房有相應(yīng)的落戶政策。(據(jù)最新消息，蕪湖房地產(chǎn)新政策暫緩執(zhí)行）目前來(lái)看，2012年，地方繼續(xù)暗自放水救市，可能將會(huì)成為主旋律。地方政府都在試探上面的底線，中央和地方的博弈將會(huì)愈演愈烈！“價(jià)格定向控制，信貸定向?qū)捤?，限?gòu)定向松綁，剛需定向刺激，土地定向出讓，房企定向扶持”的六定措施將是今年的政策特征。不過(guò)，隨著此次蕪湖新政的被暫緩，可見(jiàn)目前中央對(duì)房產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度還是堅(jiān)決的，也同時(shí)會(huì)將一些意欲跟進(jìn)的城市扼殺在搖籃之中。32012年2月20日政治局：適時(shí)適度微調(diào)財(cái)政政策和貨幣政策政治局中共中央政治局會(huì)議2月20日討論政府工作報(bào)告稿，指出今年要繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，根據(jù)形勢(shì)變化適時(shí)適度預(yù)調(diào)微調(diào)，進(jìn)一步提高政策的針對(duì)性、靈活性、前瞻性。會(huì)議強(qiáng)調(diào)今年著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求特別是消費(fèi)需求，加強(qiáng)節(jié)能減排，保障和改善民生，努力實(shí)現(xiàn)物價(jià)基本穩(wěn)定。今年的政策方向主要是“保民生，穩(wěn)增長(zhǎng)”。所以經(jīng)濟(jì)不可能呈現(xiàn)過(guò)快的增長(zhǎng)，穩(wěn)定CPI和推進(jìn)保障房建設(shè)是今年的主流。政治局年初定論調(diào)，財(cái)政和貨幣政策要調(diào)整。房地產(chǎn)的春風(fēng)是否吹來(lái)，還需要進(jìn)一步觀察。2012年行政動(dòng)態(tài)序號(hào)時(shí)間政策名稱頒布部門主要內(nèi)容研究部觀42012年3月14日溫家寶：房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位溫家寶關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，溫家寶在3月14日答記者問(wèn)時(shí)表示：第一，要保持房地產(chǎn)長(zhǎng)期平穩(wěn)和健康發(fā)展。如果盲目發(fā)展，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫，一旦破滅，不僅影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且會(huì)拖累整個(gè)經(jīng)濟(jì)。第二，什么叫房?jī)r(jià)合理回歸？我以為合理的房?jī)r(jià)，應(yīng)該是使房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng)，房?jī)r(jià)與投入和合理的利潤(rùn)相匹配?，F(xiàn)在我可以明確地告訴大家，房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位。因此，調(diào)控不能放松?？偫碇v的應(yīng)該是房?jī)r(jià)比較高的七八個(gè)城市，房地產(chǎn)依然是我國(guó)的支住產(chǎn)業(yè)，目前的房地產(chǎn)開發(fā)和供應(yīng)速度和我國(guó)的城市化和工業(yè)化，特別是中小城市的城鎮(zhèn)化進(jìn)程的需求相比還有很大距離，房地產(chǎn)市場(chǎng)方興未艾!做好調(diào)控只會(huì)使房地產(chǎn)更好更長(zhǎng)久健康發(fā)展!

而對(duì)于我們代理公司而言，我們更多地關(guān)注的成交量而不是房?jī)r(jià)。目前來(lái)看，在調(diào)控不放松的態(tài)勢(shì)下，房?jī)r(jià)短期內(nèi)仍舊會(huì)慣性下滑，更多地開發(fā)商將會(huì)以價(jià)換量，這對(duì)于我們而言無(wú)疑也是一大機(jī)遇。52012年4月3日溫家寶：盡快出臺(tái)預(yù)調(diào)微調(diào)措施溫家寶4月3日上午，溫家寶在福州主持召開福建、上海、江蘇、浙江四?。ㄊ校┙?jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)。溫家寶指出，當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況總體是好的，一些主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)雖然有所回落，但仍然處在合理水平，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展。目前可以肯定的是，房地產(chǎn)調(diào)控政策短期內(nèi)都不會(huì)有所松動(dòng)。但隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)增速的放緩，二季度的貨幣政策將會(huì)適度放松。目前來(lái)看，為了調(diào)節(jié)流動(dòng)性，二季度央行仍會(huì)延續(xù)一季度靈活的公開市場(chǎng)操作，不排除下調(diào)存款準(zhǔn)備金率的可能。62012年4月20日國(guó)土部九年五提禁墅令推熱別墅市場(chǎng)再度引關(guān)注國(guó)土部近日，國(guó)土部一紙“禁墅令”使別墅類產(chǎn)品再度引起市場(chǎng)關(guān)注，文件中表示，“嚴(yán)格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地”。這已經(jīng)是自2003年以來(lái)第5道“禁墅令”，這也令業(yè)界對(duì)別墅產(chǎn)品稀缺價(jià)值倍加看好。受此影響，上個(gè)月大幅回暖的北京別墅市場(chǎng)放緩入市腳步，看好后期價(jià)值上漲空間。禁墅令的執(zhí)行，將直接從土地源頭切斷別墅的供應(yīng)，同時(shí)相關(guān)部門已著手重新定義別墅標(biāo)準(zhǔn)，未來(lái)打“擦邊球”的可能性也將被掐斷，別墅將徹底告別市場(chǎng)舞臺(tái)，這將強(qiáng)化目前在售別墅項(xiàng)目的稀缺價(jià)值。預(yù)計(jì)受禁墅令和市場(chǎng)整體形勢(shì)變化影響，未來(lái)別墅成交有望迎來(lái)大幅增長(zhǎng)。2012年行政動(dòng)態(tài)序號(hào)時(shí)間政策名稱頒布部門主要內(nèi)容研究部觀72012年4月26日多地爭(zhēng)相上調(diào)公積金貸款額度兩成首付購(gòu)房地方政府各地調(diào)低首套房商貸利率的同時(shí)，二、三線城市紛紛上調(diào)住房公積金貸款額度，兩成首付購(gòu)房政策也悄然回歸市場(chǎng)。二線城市的典型代表武漢近日公積金政策的調(diào)整最為引人關(guān)注。新政策規(guī)定，用公積金貸款購(gòu)買首套住房的貸款人最高可以申請(qǐng)到八成的貸款。也就是說(shuō)，只需支付兩成首付，貸款人就可以買房了。隨著剛性需求的持續(xù)釋放，樓市成交又漸顯疲態(tài)。地方政府必然會(huì)采取各種“微調(diào)”措施。當(dāng)?shù)毓e金新政策實(shí)施后，將會(huì)帶來(lái)一定的首套房購(gòu)房需求。82012年5月7日國(guó)務(wù)院明確年內(nèi)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)或參考上海模式國(guó)務(wù)院5月7日，住建部政策研究中心主任秦虹在深圳透露，國(guó)務(wù)院已經(jīng)明確今年要擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，但具體城市名單、方案還不清楚，“落地還取決于地方政府配合”。相關(guān)部門正對(duì)滬渝試點(diǎn)展開評(píng)估，第二批試點(diǎn)城市或參考“上海模式”。據(jù)悉，第二批試點(diǎn)城市很可能主要針對(duì)的也是新增購(gòu)房需求，即使涉及部分存量房，基本居住需求甚至是改善性居住需求也會(huì)得到足夠的保護(hù)，只會(huì)對(duì)超出面積之外的部分進(jìn)行征收?？刂仆顿Y投機(jī)、滿足剛性需求的調(diào)控方向短期不會(huì)變，“限購(gòu)”還會(huì)繼續(xù)，“國(guó)八條”不會(huì)輕易改變。92012年5月9日江蘇揚(yáng)州出臺(tái)政策獎(jiǎng)勵(lì)個(gè)人買房揚(yáng)州5月9日，揚(yáng)州市財(cái)政局、市房管局通知，對(duì)個(gè)人購(gòu)買成品住房進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。將從今年7月1日起執(zhí)行，執(zhí)行期暫定一年。建筑面積90平方米及以下，獎(jiǎng)勵(lì)合同價(jià)款千分之六；90平方米以上、120平方米以下，獎(jiǎng)勵(lì)千分之五；120平方米及以上獎(jiǎng)勵(lì)千分之四。去年以來(lái)，全國(guó)多個(gè)城市對(duì)樓市政策進(jìn)行微調(diào)，一些明顯意在放松調(diào)控的政策被迅速叫停。不過(guò)揚(yáng)州市政府目前發(fā)表聲明稱，不會(huì)叫停新政。如果揚(yáng)州新政能夠堅(jiān)持下來(lái)，將成為第一例具有刺激房地產(chǎn)購(gòu)買而沒(méi)有被叫停的新政城市，也很可能說(shuō)明政策底部已經(jīng)開始顯現(xiàn)。2012年行政動(dòng)態(tài)序號(hào)時(shí)間政策名稱頒布部門主要內(nèi)容研究部觀102012年6月8日西安住房公積金貸款額度將提至60萬(wàn)元西安6月4日上午，西安市市長(zhǎng)董軍主持召開市政府常務(wù)會(huì)議，原則通過(guò)了《貫徹中省穩(wěn)增長(zhǎng)決策確保我市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的措施建議》。會(huì)議還提出，西安市個(gè)人住房公積金貸款最高額度將提高至60萬(wàn)元，特殊情況經(jīng)審批可提高至70萬(wàn)元。公積金貸款額度上限的提高可權(quán)且看作是西安市對(duì)于中央和市場(chǎng)的初步試探，如果兩方面都反應(yīng)良好，那么很有可能微調(diào)力度就會(huì)稍微加大，走出了第一步，第二步估計(jì)也不遠(yuǎn)了。112012年7月15日李克強(qiáng)：內(nèi)需最大潛力在城鎮(zhèn)化李克強(qiáng)李克強(qiáng)在湖北考察時(shí)強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)的總基調(diào)，著力擴(kuò)大內(nèi)需，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，加快結(jié)構(gòu)調(diào)整，切實(shí)改善民生。同時(shí)指出城鎮(zhèn)化是內(nèi)需最大的潛力所在。要研究制定全國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，在有條件的地方形成各具優(yōu)勢(shì)的城市群，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。城鎮(zhèn)化不僅僅是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿?，也是中?guó)房地產(chǎn)發(fā)展的要義之所在。要實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化布局，就必然會(huì)帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。按照目前我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平與進(jìn)程，房地產(chǎn)在未來(lái)10-15年依舊潛力巨大。122012年7月20日珠海樓市松綁限購(gòu)限價(jià)令被連夜叫停珠海珠海住規(guī)建局一官員承認(rèn)下午開會(huì)決定縮小限購(gòu)范圍，限價(jià)也不再是調(diào)控主要手段。但14日凌晨，珠海市住規(guī)建局主要負(fù)責(zé)人改口稱珠海樓市雙限政策維持原狀不變。很明顯珠海市雙限令的夭折與地方經(jīng)濟(jì)的壓力以及財(cái)政收入的銳減密切相關(guān)。值得關(guān)注的，在調(diào)控如此關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)上，珠海的頂風(fēng)作案會(huì)不會(huì)被制止。據(jù)悉，珠海房?jī)r(jià)自2月以來(lái)出現(xiàn)“五連降”，一季度GDP增速在廣東倒數(shù)第二，稅收收入遭遇負(fù)增長(zhǎng)，土地出讓收入大幅度落后于計(jì)劃進(jìn)度，這是珠海希望松綁樓市調(diào)控的主要原因。2012年行政動(dòng)態(tài)序號(hào)時(shí)間政策名稱頒布部門主要內(nèi)容研究部觀132012年7月24日國(guó)務(wù)院8路人馬督查樓市調(diào)控落實(shí)情況覆蓋16省市國(guó)務(wù)院7月24日，中國(guó)政府網(wǎng)刊載一篇來(lái)源為國(guó)務(wù)院辦公廳的新聞稿稱，國(guó)務(wù)院決定從7月下旬開始，派出8個(gè)督查組，對(duì)16個(gè)?。ㄊ校┴瀼芈鋵?shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況開展專項(xiàng)督查。按上述新聞稿的說(shuō)法，此輪督查劍指“近期房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題”，“對(duì)落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施有偏差、不到位的，國(guó)務(wù)院督查組將督促進(jìn)行整改”。目前來(lái)看，如果僅僅是成交量上升，開發(fā)商跑量而房?jī)r(jià)不漲，不會(huì)引起監(jiān)管層的擔(dān)憂，如果量?jī)r(jià)齊升勢(shì)必引起監(jiān)管層的注意。在此形勢(shì)下，三季度樓市將有所降溫，但下行空間已不大。房?jī)r(jià)大漲可能性為零，將基本以企穩(wěn)態(tài)勢(shì)為主。142012年8月24日青島將向定價(jià)不合理開發(fā)商緩發(fā)預(yù)售證青島青島出臺(tái)新規(guī)，對(duì)申報(bào)預(yù)售價(jià)格明顯偏高的開發(fā)商要進(jìn)行約談，拒不執(zhí)行的將暫緩發(fā)放預(yù)售許可證。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，有些樓盤把價(jià)格故意拉高，而通過(guò)緩發(fā)預(yù)售證來(lái)影響樓盤銷售，是對(duì)開發(fā)商資金鏈的一種控制，主要目的在于繼續(xù)控制房?jī)r(jià)、穩(wěn)定市場(chǎng)。在國(guó)務(wù)院督查組回京后，對(duì)預(yù)售制的預(yù)調(diào)微調(diào)就成為了幾種可能會(huì)出臺(tái)的儲(chǔ)備政策之一。不過(guò)，需要指出的是，當(dāng)前樓市整體萎靡不振，大多數(shù)開發(fā)商都主動(dòng)采取降價(jià)營(yíng)銷，新政更多地意義可能在于警示作用。2012年行政動(dòng)態(tài)序號(hào)時(shí)間政策名稱頒布部門主要內(nèi)容研究部觀152012年10月10日國(guó)務(wù)院決定下放"商品房預(yù)售許可"審批權(quán)國(guó)務(wù)院10月10日，國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于第六批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定，171項(xiàng)行政審批項(xiàng)目取消，另外還有143項(xiàng)審批權(quán)限調(diào)整下放。其中“房地產(chǎn)預(yù)售許可”審批權(quán)在調(diào)整之列。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，“房地產(chǎn)預(yù)售許可”由原來(lái)“縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門”負(fù)責(zé)審批，下放后，明確為“設(shè)區(qū)的市級(jí)、縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)管理部門”。下放審批權(quán)一定程度上可以降低審批的難度，有利于增加項(xiàng)目上市量。其政策效應(yīng)未來(lái)或許逐步發(fā)酵從而利好地產(chǎn)板塊。162012年10月20日陜西調(diào)控新政：商品房利潤(rùn)控制在10%屬全國(guó)首例陜西近日，省住建廳和省物價(jià)局聯(lián)合下發(fā)通知，要求各地分區(qū)域測(cè)算住房項(xiàng)目成本并公布住房銷售價(jià)格區(qū)間。超出價(jià)格區(qū)間的商品房將無(wú)法在價(jià)格主管部門備案，也無(wú)法取得預(yù)售證。開發(fā)成本土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售稅金等項(xiàng)目根據(jù)規(guī)則測(cè)算售價(jià)測(cè)算開發(fā)成本+10%左右的合理利潤(rùn)公開房源房企在取得預(yù)售許可10日內(nèi)，一次性公開全部房源，一房一價(jià)如果沒(méi)有更加細(xì)化的條例出臺(tái)，本次陜西調(diào)控新政更多的只是象征意義的表態(tài)，執(zhí)行難度較大。關(guān)鍵是，房子的成本價(jià)是政府去核，還是開發(fā)商自報(bào)？若是前者，會(huì)不會(huì)有行政干預(yù)經(jīng)濟(jì)之嫌？若是后者，開發(fā)商報(bào)的價(jià)會(huì)不會(huì)有“水分”？不過(guò)，如此粗暴的干涉市場(chǎng)自身規(guī)則的行為的確讓人感到些許驚訝，后續(xù)效果有待進(jìn)一步觀察。172012年8月24日山東擬開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)山東針對(duì)部分城市房?jī)r(jià)上漲苗頭，山東省將嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)售許可制度，并選擇有條件的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)?，F(xiàn)房，是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)已通過(guò)交付標(biāo)準(zhǔn)的各項(xiàng)驗(yàn)收、可以正式入住的物業(yè)。這種現(xiàn)房銷售已不再需要銷售許可證，而要查看房產(chǎn)證。選擇有條件的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，這一表述本身較含糊，未涉及試點(diǎn)范圍、區(qū)域、時(shí)間等，特別是在目前整體以預(yù)售為主的市場(chǎng)環(huán)境中，開發(fā)商手中現(xiàn)房很少，試點(diǎn)項(xiàng)目比較難找。2012年行政動(dòng)態(tài)序號(hào)時(shí)間政策名稱頒布部門主要內(nèi)容研究部觀182012年11月10日十八大報(bào)告提出，建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理。人大十八大報(bào)告提出，建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理。建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度”，闡釋了房地產(chǎn)制度“雙軌制”的發(fā)展目標(biāo)，不僅從制度層面明確了未來(lái)完善方向，同時(shí)也對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)帶來(lái)影響。未來(lái)一段時(shí)間，保障房建設(shè)仍將是重要的政策著力點(diǎn)。樓市限購(gòu)、限貸等政策是通過(guò)對(duì)市場(chǎng)需求的暫時(shí)抑制，來(lái)?yè)Q取保障房和普通商品房供應(yīng)增加的時(shí)間，即“以時(shí)間換空間”。192012年11月21日李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)：改革是中國(guó)最大紅利陜西11月21日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)主持召開全國(guó)綜合配套改革試點(diǎn)工作座談會(huì)并作重要講話。他強(qiáng)調(diào)，我們不片面追求GDP，將來(lái)的發(fā)展可能會(huì)經(jīng)歷一個(gè)中速增長(zhǎng)期，很難長(zhǎng)久保持兩位數(shù)，但只要保持住7%的增長(zhǎng)，到2020年實(shí)現(xiàn)小康就完全有可能。實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)要靠改革。改革的空間和潛力仍然十分巨大。他指出，中國(guó)當(dāng)前的問(wèn)題首先是發(fā)展不平衡，城鄉(xiāng)不平衡，收入分配體制也與之密切相關(guān)。這里既涉及到戶籍制度改革，又涉及到土地管理制度和公共服務(wù)體系改革等一系列問(wèn)題。經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域要更多發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用，社會(huì)領(lǐng)域要更好地利用社會(huì)的力量，包括社會(huì)組織的力量，把應(yīng)該由市場(chǎng)和社會(huì)發(fā)揮作用的交給市場(chǎng)和社會(huì)。在2010至2020這十年間，要使中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量翻一番，但十一五期間僅用了五年時(shí)間，中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量就翻了一番。由此可以看出中國(guó)經(jīng)濟(jì)很有可能進(jìn)入7%—8%左右的中速發(fā)展階段，未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展不可能像09、10年爆發(fā)式增長(zhǎng)，而是平穩(wěn)健康發(fā)展。2012年行政動(dòng)態(tài)序號(hào)時(shí)間政策名稱頒布部門主要內(nèi)容研究部觀202012年11月28日李克強(qiáng)：中國(guó)未來(lái)幾十年最大發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化李克強(qiáng)國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)28日在中南海紫光閣會(huì)見(jiàn)世界銀行行長(zhǎng)金墉，就深化中國(guó)與世行合作等交換了意見(jiàn)。李克強(qiáng)指出，中國(guó)已進(jìn)入中等收入國(guó)家行列，但發(fā)展還很不平衡，尤其是城鄉(xiāng)差距量大面廣，差距就是潛力，未來(lái)幾十年最大的發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化。我們推進(jìn)城鎮(zhèn)化，是要走工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展的路子。中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前的首要問(wèn)題是要著力擴(kuò)大內(nèi)需，而城鎮(zhèn)化無(wú)疑是擴(kuò)大內(nèi)需的第一要義。數(shù)據(jù)顯示，2011年我國(guó)的城鎮(zhèn)人口剛剛過(guò)50%，而發(fā)達(dá)國(guó)家的城鎮(zhèn)化率一般在70%以上，按照目前中國(guó)年均0.8%的速度，中國(guó)未來(lái)幾十年城鎮(zhèn)化的潛力非常巨大。212012年11月28日土地征收補(bǔ)償制度將修改補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可能提10倍國(guó)務(wù)院在11月28日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，討論通過(guò)《中華人民共和國(guó)土地管理法修正案(草案)》，對(duì)農(nóng)民集體所有土地征收補(bǔ)償制度作了修改。有業(yè)內(nèi)專家推測(cè)，此次修改，主要內(nèi)容是提高征地補(bǔ)償數(shù)額，提高額度可能至少為現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的10倍。目前看來(lái)，城鎮(zhèn)化、農(nóng)村宅基地可以成為房地產(chǎn)新的發(fā)酵劑。如果讓農(nóng)村的宅基地和集體土地承包權(quán)可以在市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，同時(shí)確立農(nóng)村財(cái)產(chǎn)權(quán)，那么中國(guó)房地產(chǎn)又將會(huì)迎來(lái)新一輪的發(fā)展。222012年12月4日中央政治局研究經(jīng)濟(jì)工作強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控政治局中央政治局12月4日研究2013年經(jīng)濟(jì)工作，提出保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，適時(shí)適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)，加強(qiáng)政策協(xié)調(diào)配合；要求保持物價(jià)總水平基本穩(wěn)定，推進(jìn)集中連片特殊困難地區(qū)發(fā)展，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障工作。明年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)就房地產(chǎn)總體市場(chǎng)而言，不會(huì)出現(xiàn)大起大落，會(huì)逐步趨向平穩(wěn)。加強(qiáng)房地產(chǎn)巿場(chǎng)宏觀調(diào)控和保障房建設(shè)，基本要義有兩點(diǎn)：一是：房地產(chǎn)調(diào)控短期內(nèi)不會(huì)動(dòng)搖；二是保障房建設(shè)還沒(méi)有到位。2012年行政動(dòng)態(tài)序號(hào)時(shí)間政策名稱頒布部門主要內(nèi)容研究部觀232012年12月16日房產(chǎn)稅擴(kuò)圍消息頻出全國(guó)開征一年或增收5000億住建部自從2011年1月28日上海和重慶試行房產(chǎn)稅以來(lái)，有關(guān)房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)范圍的消息就層出不窮，今年尤甚。據(jù)說(shuō)湖北、湖南、海南、廣州、杭州等地均在為擴(kuò)圍房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備。目前房產(chǎn)稅僅在上海和重慶試點(diǎn)，數(shù)據(jù)顯示，“重慶模式”工作量太大，2011年才收稅1.5億元；“上海模式”執(zhí)行難度就小一些，2011年房產(chǎn)稅收入22.1億元。房產(chǎn)稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅，最重要的作用在于調(diào)節(jié)貧富差距和資源的優(yōu)化配置，與控制房?jī)r(jià)沒(méi)有太多的直接關(guān)系。開征房產(chǎn)稅主要是一項(xiàng)稅制改革，目的在于增加國(guó)家稅收收入、減少對(duì)土地財(cái)政的依賴?！?42012年12月16日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議：堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖政治局剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，做好明年經(jīng)濟(jì)工作，要緊緊圍繞主題主線，以提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量和效益為中心，穩(wěn)中求進(jìn)，開拓創(chuàng)新，扎實(shí)開局。會(huì)議歸納為以下幾點(diǎn)：1、總基調(diào)：穩(wěn)中求進(jìn)。2、首要任務(wù)：“加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展?！?、面臨問(wèn)題：中國(guó)經(jīng)濟(jì)最突出的問(wèn)題，是質(zhì)量和效益問(wèn)題。4、財(cái)政政策：實(shí)施積極的財(cái)政政策，嚴(yán)控政府開支。5、貨幣政策：穩(wěn)健的貨幣政策。6、樓市調(diào)控：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖！此前有觀點(diǎn)認(rèn)為十八大后，房地產(chǎn)調(diào)控政策可能會(huì)放松，但從中央層面看，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的決心是很大的，不要抱幻想，調(diào)控政策不會(huì)變。當(dāng)然未來(lái)，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控政策也不會(huì)更嚴(yán)厲。首先，因?yàn)閲?guó)內(nèi)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)還是沒(méi)有恢復(fù)；其次，經(jīng)濟(jì)能夠持續(xù)發(fā)展是政府工作的主線，而房地產(chǎn)在現(xiàn)階段仍然是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)很重要的一方面。2012年行政動(dòng)態(tài)美城視點(diǎn)2012年，國(guó)家的宏觀調(diào)控依舊繼續(xù)，政策面總體上較為平穩(wěn)。今年的政策面其實(shí)分了三個(gè)階段：第一個(gè)階段是年初到6月份。在這一階段，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的不斷深化，各地的樓市成交都不同程度的陷入了谷底，土地市場(chǎng)也是極為冷清，而這也就直接導(dǎo)致了各地方財(cái)政收入的大幅縮水。因而，從3月份開始，各地方政府在“穩(wěn)增長(zhǎng)”的壓力下，為了支持首置剛需，開始了新一輪的預(yù)調(diào)微調(diào)，政策微調(diào)內(nèi)容涉及放松限購(gòu)條件、土地出讓松綁、改變普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、提高公積金貸款額度、首套房貸利率優(yōu)惠、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購(gòu)房補(bǔ)貼等。第二個(gè)階段7月到11月。國(guó)務(wù)院從7月下旬開始，派出8個(gè)督查組，對(duì)16個(gè)省（市）貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況開展專項(xiàng)督查。在這一階段，地方政府的預(yù)調(diào)微調(diào)開始受到約束，一些尺度過(guò)大的政策被迅速叫停。第三個(gè)階段是從11月的十八大召開至今。十八大報(bào)告中提出，要建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，這意味著未來(lái)一段時(shí)間，保障房建設(shè)仍將是重要的政策著力點(diǎn)。而報(bào)告提出的城鎮(zhèn)化和收入倍增計(jì)劃將會(huì)是是未來(lái)十年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的兩大動(dòng)力。本省市重點(diǎn)城建、規(guī)劃行業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)經(jīng)要點(diǎn)PART2：熱點(diǎn)追蹤序號(hào)時(shí)間政策名稱主要內(nèi)容12012年1月30日計(jì)劃43.6萬(wàn)套今年陜西保障房任務(wù)量全國(guó)第二據(jù)了解，今年，全省將繼續(xù)深入推進(jìn)保障性住房建設(shè)，全年計(jì)劃開工的43.6萬(wàn)套保障房建設(shè)目標(biāo)，任務(wù)量居全國(guó)第二位。其中，實(shí)物建房40.5萬(wàn)套，新增租賃補(bǔ)貼3.1萬(wàn)戶。新建廉租房5.7萬(wàn)套，經(jīng)適房4.3萬(wàn)套，公租房9.4萬(wàn)套，限價(jià)房11萬(wàn)套，各類棚戶區(qū)改造10.1萬(wàn)套?？⒐けＵ闲宰》亢团飸魠^(qū)改造住房30萬(wàn)套（含往年開工結(jié)轉(zhuǎn)到2012年項(xiàng)目）。22012年2月14日西咸新區(qū)300億打造“立體城市”近日，陜西西咸新區(qū)與北京萬(wàn)通集團(tuán)簽訂了一項(xiàng)投資額為300億元人民幣的合作項(xiàng)目，計(jì)劃用8—10年時(shí)間在西咸新區(qū)打造一座全新的立體城市，以積極探索未來(lái)城市發(fā)展模式。項(xiàng)目位于渭河北岸秦漢新城范圍內(nèi)，東臨涇渭大道及秦咸陽(yáng)宮遺址，南臨渭河景觀帶，總用地3.79平方公里，綜合容積率將達(dá)到4.0以上，其中核心區(qū)1.57平方公里為集中建設(shè)區(qū)，將建設(shè)約600萬(wàn)平米的建筑面積，容納居住人口10—15萬(wàn)人。32012年2月16日西安今年新建保障房逾11萬(wàn)套今年省政府下達(dá)我市的保障性安居工程開工任務(wù)10.7萬(wàn)套，竣工任務(wù)7.6萬(wàn)套。西安在10.7萬(wàn)套開工任務(wù)的基礎(chǔ)上，自加壓力，增加了4560套的開工任務(wù)，將開工任務(wù)定為11.156萬(wàn)套。今年新建公租房的數(shù)量達(dá)到3.45萬(wàn)套，而經(jīng)適房的數(shù)量?jī)H為1.601萬(wàn)套。目前，市政府已將11.156萬(wàn)套的開工任務(wù)分解落實(shí)到4個(gè)市級(jí)部門、13區(qū)縣政府和7個(gè)開發(fā)區(qū)。2012年陜西省熱點(diǎn)城市規(guī)劃建設(shè)序號(hào)時(shí)間政策名稱主要內(nèi)容42012年2月22日西安租萬(wàn)套閑置房用作公租房差價(jià)由政府負(fù)擔(dān)據(jù)西安市住房保障和房屋管理局獲悉，為解決城市“夾心層”的住房問(wèn)題，今年該局?jǐn)M將1萬(wàn)套社會(huì)閑置房源納入到公租房范圍，并以低于市場(chǎng)價(jià)方式交付到保障性住房受益對(duì)象手中。結(jié)果顯示，西安市在城中村改造過(guò)程中，不少村民在改造過(guò)后得到三到五套住房賠償，除自住外共有50000套閑置房，這些房源都處于閑置或者出租狀態(tài)。該局計(jì)劃在今年8月31日前，由西安城六區(qū)共提供5000套，城建辦提供5000套。52012年3月22日三星電子閃存芯片項(xiàng)目選址西安計(jì)劃一期投資７０億美元韓國(guó)三星電子公司3月22日宣布，其擬在中國(guó)大陸建設(shè)的閃存芯片項(xiàng)目已經(jīng)選址西安市。陜西省、西安市相關(guān)方面與三星電子公司２２日在西安進(jìn)行的工作會(huì)談中，三星電子常務(wù)金秀峰表示，三星電子考慮在西安建設(shè)的存儲(chǔ)器研發(fā)和生產(chǎn)工廠，將采用世界最領(lǐng)先的技術(shù)，第一步投資７０億美元，計(jì)劃２０１３年底投產(chǎn)。62012年4月10日市城改辦：城改項(xiàng)目未經(jīng)審批不得進(jìn)行整村拆除據(jù)悉，今后的城改項(xiàng)目，在取得相關(guān)審批手續(xù)之前，不得進(jìn)行整村拆除。市城改辦要求，城六區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)的城中村改造項(xiàng)目實(shí)施整村拆除時(shí)，在取得《城中村改造方案批復(fù)》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、安置房建設(shè)監(jiān)管資金到位等相應(yīng)條件，并按照城改房屋拆遷審批程序經(jīng)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。開發(fā)區(qū)、臨潼區(qū)、閻良區(qū)范圍內(nèi)的城改項(xiàng)目實(shí)施整村拆除時(shí)，在取得批復(fù)并符合相關(guān)政策文件規(guī)定后，由所在區(qū)批準(zhǔn)后，方可實(shí)施。對(duì)于未取得拆遷手續(xù)進(jìn)行拆除的城中村，不再納入城中村改造范圍，不予補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。2012年陜西省熱點(diǎn)城市規(guī)劃建設(shè)序號(hào)時(shí)間政策名稱主要內(nèi)容72012年7月7日高陵閻良臨潼將組建渭北工業(yè)城產(chǎn)值7000億西安市委常委會(huì)原則通過(guò)了《西安市渭北工業(yè)區(qū)規(guī)劃(2012年——2020年)》。規(guī)劃在包括高陵、閻良、臨潼在內(nèi)的渭北大地上，再建一座新城。工業(yè)區(qū)規(guī)劃時(shí)間為2012年到2020年，人口114萬(wàn)人，目標(biāo)是到2020年工業(yè)總產(chǎn)值超過(guò)7000億元。工業(yè)區(qū)規(guī)劃了12個(gè)居住片區(qū)，規(guī)劃至2020年，建設(shè)保障性住房705萬(wàn)平方米，商品房1641萬(wàn)平方米，可滿足約100萬(wàn)常住人口居住需要。82012年7月25日西安地鐵擬再增9條線西安市有關(guān)部門已組織相關(guān)單位編制了新一輪線網(wǎng)規(guī)劃，在原6條線的基礎(chǔ)上擬增加9條線，達(dá)到15條線。目前，該計(jì)劃待進(jìn)一步修改完善后上報(bào)市委、市政府審定。一號(hào)線一期工程明年9月試運(yùn)營(yíng)，三號(hào)線一期工程2015年底試運(yùn)營(yíng)。一號(hào)線一期工程明年9月試運(yùn)營(yíng)區(qū)間：西起后衛(wèi)寨，東至紡織城;二號(hào)線2014年試運(yùn)營(yíng)區(qū)間：會(huì)展中心至韋曲段進(jìn)展；三號(hào)線一期工程2015年底試運(yùn)營(yíng)區(qū)間：南起魚化寨，北至國(guó)際港務(wù)區(qū)；四號(hào)線試驗(yàn)段工程年內(nèi)開建

區(qū)間：北起五路口，南至大唐芙蓉園；四號(hào)線明年開建區(qū)間：南起航天產(chǎn)業(yè)基地，北至草灘規(guī)劃；五號(hào)線一期工程2014年開建區(qū)間：西起和平村，東至紡織城火車站規(guī)劃：2014年開工建設(shè)，2018年建成通車；六號(hào)線明年開建區(qū)間：南起三星電子城，東至紡織城規(guī)劃：2013年開工建設(shè)，2017年建成通車。規(guī)劃方案由15條軌道交通線路組成，其主體網(wǎng)絡(luò)形態(tài)承襲了05版線網(wǎng)棋盤+放射型結(jié)構(gòu)。規(guī)劃線網(wǎng)總規(guī)模為586.7km。92012年8月11日西安將打造28個(gè)湖火車北站到北二環(huán)將可乘船近日，記者從西安市水務(wù)設(shè)計(jì)規(guī)劃部門了解到，八水潤(rùn)西安即“571028工程”：保護(hù)、改造、提升、新建“5引水、7濕地、10河系、28湖池”。根據(jù)規(guī)劃框架，西安將打造28個(gè)湖，并連接西安火車北站與漢城湖水上通道。2012年陜西省熱點(diǎn)城市規(guī)劃建設(shè)序號(hào)時(shí)間政策名稱主要內(nèi)容102012年8月3日昆明池景區(qū)2020年將再現(xiàn)約10平方公里大湖水面面積10.4平方公里，環(huán)湖為旅游度假和公共服務(wù)帶，出水口和進(jìn)水口將形成4個(gè)風(fēng)情小鎮(zhèn)，周圍將興起一座60萬(wàn)人的田園新城。目前環(huán)評(píng)及水保論證已啟動(dòng)。2020年，西安市西南郊將再現(xiàn)一處約10平方公里的大湖——昆明池。在昆明池周圍，將興起一座可容納60萬(wàn)人工作和生活的新城，田園城市、科技之城將成為這里的發(fā)展目標(biāo)。目前，昆明池板塊31.56平方公里概念性編制已經(jīng)完成。112012年8月11日三環(huán)內(nèi)主城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展服務(wù)業(yè)工業(yè)企業(yè)逐步外遷8月10日，市政府召開會(huì)議研究《西安市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃及版圖(送審稿)》。規(guī)劃中確定按照“做大經(jīng)濟(jì)總量、突出工業(yè)地位、強(qiáng)化服務(wù)業(yè)支撐作用、做精做細(xì)都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)”的發(fā)展思路，做強(qiáng)產(chǎn)業(yè)集群，為建設(shè)西安國(guó)際化大都市奠定堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)?？傮w布局規(guī)劃提出了西安產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間總體布局，即“一城一帶一區(qū)多板塊”。一城：即三環(huán)以內(nèi)主城區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。一帶：即秦嶺北麓生態(tài)旅游與文化產(chǎn)業(yè)帶。一區(qū)：即渭北工業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。122012年9月18日渭河北岸建西安“北大門”將成西安標(biāo)志性新門戶形象日前，計(jì)劃投資40億元的西安北大門及周邊區(qū)域環(huán)境改造提升項(xiàng)目啟動(dòng)。根據(jù)規(guī)劃范圍，西安“北大門”已正式跨過(guò)渭河，將渭河收入西安的城中河。西安“北大門”及周邊區(qū)域環(huán)境改造提升項(xiàng)目的范圍是：東至西銅復(fù)線，西至高陵縣界，北至涇渭南路，南至渭河，規(guī)劃面積約為2500畝。區(qū)域內(nèi)的梁村塬村位于西銅路兩側(cè)、渭河北岸，毗鄰西安涇渭工業(yè)園，是西安市的北部門戶。屆時(shí)，西安市民從北二環(huán)未央立交驅(qū)車20分鐘即可到達(dá)。整個(gè)項(xiàng)目涉及區(qū)域內(nèi)700余戶、2900多人的搬遷安置。預(yù)計(jì)建設(shè)周期4年。2012年陜西省熱點(diǎn)城市規(guī)劃建設(shè)序號(hào)時(shí)間政策名稱主要內(nèi)容132012年11月1日西安+咸陽(yáng)城區(qū)+西咸新區(qū)=800km2大西安省委、省政府近日正式出臺(tái)《關(guān)于省市共建大西安加快推進(jìn)創(chuàng)新型區(qū)域建設(shè)的若干意見(jiàn)》。今后五年，省上直接支持大西安建設(shè)的資金將超過(guò)120億元。2017年大西安的生產(chǎn)總值將達(dá)到1.5萬(wàn)億元，占全就省的比重達(dá)到40%左右。

142012年11月28日西咸將動(dòng)工興建中國(guó)西部迪士尼樂(lè)園西安、咸陽(yáng)市民關(guān)注已久的東方帝王谷規(guī)劃選址已完成，即將實(shí)施。項(xiàng)目由美國(guó)VisionMaker公司、羅斯洛克、陜文投等投資上百億，設(shè)中央之國(guó)地球?qū)m、東方帝國(guó)、文明星空、絲綢之路、地心探秘等板塊，年接待游客1000萬(wàn)。據(jù)了解，東方帝王谷由陜文投集團(tuán)聯(lián)合美國(guó)VisionMaker公司共同投資150億元人民幣，項(xiàng)目建成后，預(yù)計(jì)每年可吸引游客1000萬(wàn)人次，產(chǎn)業(yè)規(guī)模每年可達(dá)160億元。已選址定在西咸新區(qū)秦漢新城，秦漢新城位于渭河以北，咸陽(yáng)主城區(qū)的東部和北部區(qū)域，和西安咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)和西安北客站距離均在15分鐘車程之內(nèi)。2012年陜西省熱點(diǎn)城市規(guī)劃建設(shè)序號(hào)時(shí)間政策名稱主要內(nèi)容152012年11月27日大西安副中心規(guī)劃初成戶縣臨潼閻良成功能承接地近日由西安市規(guī)劃局編制的《大西安三個(gè)副中心城市規(guī)劃》已初步完成，按照大西安發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，三個(gè)副中心城市將成為部分主城區(qū)功能的承接地，吸引人口聚集，疏解主城區(qū)人口。西安將建設(shè)戶縣、臨潼、閻良三個(gè)副中心城市，形成“主城區(qū)-副中心-組團(tuán)-小城鎮(zhèn)”的四級(jí)城鎮(zhèn)體系，構(gòu)建特色鮮明的都市框架。戶縣城市定位：城市職能：全國(guó)農(nóng)民畫創(chuàng)作交流中心、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)、生態(tài)旅游服務(wù)基地、文化產(chǎn)業(yè)傳承基地、西安商貿(mào)物流會(huì)議西南中心。臨潼城市定位：城市職能：國(guó)際旅游城、分擔(dān)西安主城區(qū)人口的重要中心、承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、交通運(yùn)輸中心。閻良城市定位：城市職能：航空科技創(chuàng)新基地、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)、航空體驗(yàn)和秦史探源為特色的旅游基地。162012年11月28日西咸將動(dòng)工興建中國(guó)西部迪士尼樂(lè)園西安、咸陽(yáng)市民關(guān)注已久的東方帝王谷規(guī)劃選址已完成，即將實(shí)施。項(xiàng)目由美國(guó)VisionMaker公司、羅斯洛克、陜文投等投資上百億，設(shè)中央之國(guó)地球?qū)m、東方帝國(guó)、文明星空、絲綢之路、地心探秘等板塊，年接待游客1000萬(wàn)。據(jù)了解，東方帝王谷由陜文投集團(tuán)聯(lián)合美國(guó)VisionMaker公司共同投資150億元人民幣，項(xiàng)目建成后，預(yù)計(jì)每年可吸引游客1000萬(wàn)人次，產(chǎn)業(yè)規(guī)模每年可達(dá)160億元。已選址定在西咸新區(qū)秦漢新城，秦漢新城位于渭河以北，咸陽(yáng)主城區(qū)的東部和北部區(qū)域，和西安咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)和西安北客站距離均在15分鐘車程之內(nèi)。172012年12月17日西安97項(xiàng)分解措施建大西安

5年建成快速交通圈近期，西安將陜西省出臺(tái)的省市共建大西安若干意見(jiàn)的25項(xiàng)措施分解成97項(xiàng)具體任務(wù)，其中提出，未來(lái)5年，西安將建成中心1小時(shí)覆蓋內(nèi)部組團(tuán)、3小時(shí)連接周邊省會(huì)、6小時(shí)通達(dá)全國(guó)的快速交通圈。此次提出的97項(xiàng)分解任務(wù)分別落實(shí)到16名市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部，全市53個(gè)部門、13個(gè)區(qū)縣和“五區(qū)一港兩基地”。其中交通方面爭(zhēng)取5年后形成西安中心1小時(shí)覆蓋內(nèi)部組團(tuán)、3小時(shí)連接周邊省會(huì)、6小時(shí)通達(dá)全國(guó)的快速交通圈。近期將盡快開工火車站改擴(kuò)建、南二環(huán)高壓線落地等工程。今后五年陜西省支持大西安建設(shè)的資金預(yù)計(jì)將達(dá)198.92億元，其中投入西安的資金達(dá)163.12億元。2012年陜西省熱點(diǎn)城市規(guī)劃建設(shè)美城視點(diǎn)一：2012年的陜西，被媒體稱為“三星年”。三星高端存儲(chǔ)芯片項(xiàng)目一期投資70億美元。是改革開放以來(lái)我國(guó)單筆投資額最大的外商投資項(xiàng)目，將會(huì)為西安城市形象的提升和國(guó)際化大都市建設(shè)注入強(qiáng)大的活力。對(duì)于房地產(chǎn)而言，三星項(xiàng)目的成功簽約必然會(huì)推動(dòng)區(qū)域城市化的進(jìn)程，高新區(qū)新區(qū)的發(fā)展也將會(huì)面臨新的機(jī)遇。二：省市共建大西安，西安市地鐵15條線規(guī)劃和八水潤(rùn)長(zhǎng)安等規(guī)劃，也必將為未來(lái)西安市的房產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的動(dòng)力。三：渭北工業(yè)園區(qū)和西咸新區(qū)規(guī)劃的相繼確立以及重大項(xiàng)目的簽約及落地，也必將帶動(dòng)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)大發(fā)展。總體而言，2012年，西安市在建設(shè)國(guó)際化大都市的進(jìn)程上快速推進(jìn)著，城鎮(zhèn)化水平也在不斷提高，而隨著保利、華潤(rùn)等地產(chǎn)巨擘的們紛紛拿地，2013年西安市的房產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)達(dá)到新的高度。PART2：熱點(diǎn)追蹤本省市重點(diǎn)城建、規(guī)劃行業(yè)要聞財(cái)經(jīng)要點(diǎn)序號(hào)時(shí)間政策名稱主要內(nèi)容研究部觀點(diǎn)12012年1月5日綠城自救加速再賣四項(xiàng)目融創(chuàng)5100萬(wàn)接手無(wú)錫地王1月5日晚間，綠城中國(guó)和融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司聯(lián)合公告宣布，綠城地產(chǎn)向融創(chuàng)置地出售無(wú)錫綠城湖濱置業(yè)有限公司51%的股權(quán)，現(xiàn)金代價(jià)為5100萬(wàn)元。同一天，綠城房產(chǎn)集團(tuán)官方微博連發(fā)四條股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息，除了上述無(wú)錫項(xiàng)目，綠城還出售了杭州、上海兩地三個(gè)項(xiàng)目的部分股權(quán)，此三個(gè)項(xiàng)目總計(jì)作價(jià)2.3億元。和無(wú)錫項(xiàng)目一樣，上述三個(gè)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，均以注冊(cè)資本金作價(jià)日前，綠城集團(tuán)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平撰文稱，2012年將這一年的首要目標(biāo)鎖定在“力求生存”。對(duì)于綠城來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目是減輕資金壓力的一個(gè)方式。綠城2012年將走輕資本道路，因?yàn)闆](méi)有錢，不會(huì)像以前那樣買地，建項(xiàng)目，而是以代建、品牌服務(wù)為主。22012年2月2日多家房企巨頭下調(diào)今年銷售任務(wù)目標(biāo)零增長(zhǎng)在銷售放緩、融資收緊等多種因素的影響下，包括多家巨頭在內(nèi)的房企紛紛換擋減速，下調(diào)2012年銷售目標(biāo)計(jì)劃，部分開發(fā)商提出銷售零增長(zhǎng)。2月2日，中海地產(chǎn)主席孔慶平對(duì)媒體表示，中海今年將維持去年的目標(biāo)，主要的銷售指標(biāo)、開工指標(biāo)等都和去年一樣。今年全球的經(jīng)濟(jì)將更加復(fù)雜，中國(guó)的宏觀調(diào)控也要繼續(xù)，不會(huì)放松，所以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講挑戰(zhàn)很大。此次房企紛紛下調(diào)銷售目標(biāo)，也是順應(yīng)了市場(chǎng)大勢(shì)，房地產(chǎn)的高速增長(zhǎng)期已經(jīng)結(jié)束了，現(xiàn)在將進(jìn)入了穩(wěn)定增長(zhǎng)期。32012年2月3日全國(guó)土地市場(chǎng)1月成交量同比大跌跌幅超50%數(shù)據(jù)顯示，1月全國(guó)300個(gè)城市土地成交量和住宅用地成交量較去年同期跌幅均超過(guò)50%。京、滬、廣、深四大一線城市土地出讓金同比降幅更為驚人，上海1月土地出讓金同比縮水達(dá)七成，北京則為去年同期的三分之一，廣州縮水幅度更是達(dá)九成。在商品房市場(chǎng)進(jìn)入寒冬之后，開發(fā)商拿地的熱情大大減弱，土地市場(chǎng)更是一片冷清。土地出讓金的大幅下滑直接的后果就是地方財(cái)政的急速縮水，地方政府的資金壓力將會(huì)逐步加大。短期來(lái)看，地方政府仍然擺脫不了土地財(cái)政，預(yù)計(jì)未來(lái)地方政府樓市松綁的意愿將更為強(qiáng)烈。2012年重點(diǎn)行業(yè)要聞序號(hào)時(shí)間政策名稱主要內(nèi)容研究部觀點(diǎn)42012年2月15日杭州樓市新一輪降價(jià)潮來(lái)襲主城區(qū)萬(wàn)元以下成趨勢(shì)隨著樓市調(diào)控政策的持續(xù)推進(jìn)以及市場(chǎng)的僵持氣氛，號(hào)稱“一線房?jī)r(jià)之城”的杭州，去年一輪降價(jià)的影響還未消退，新的一輪已經(jīng)襲來(lái)，越來(lái)越多的開發(fā)商選擇低價(jià)開盤，幅度進(jìn)一步拉大，更多主城區(qū)版塊被拉至“萬(wàn)元以內(nèi)”。年初銷售不暢以及近期政府的堅(jiān)定表態(tài)，整個(gè)樓市已在醞釀新一輪的降價(jià)促銷。去年10-11月有一波降價(jià)，很快會(huì)有第二輪更大范圍降價(jià)。此次降價(jià)不再是迎合市場(chǎng)，而是房地產(chǎn)的“斷臂求生”，關(guān)乎企業(yè)存亡。預(yù)計(jì)隨著此次開發(fā)商的以價(jià)換量以及按揭壓力減小等因素，在度過(guò)2月的調(diào)整期后，3月將成為眾多房企集中推貨及降價(jià)促銷的高潮期，西安樓市或?qū)⒂瓉?lái)久違的小陽(yáng)春。52012年2月24日為高速擴(kuò)張埋單房產(chǎn)代理同策深陷裁員風(fēng)波在過(guò)去一年擴(kuò)張狂奔的上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司陷入裁員風(fēng)波。對(duì)此，同策在其官方回復(fù)中關(guān)于“進(jìn)行員工結(jié)構(gòu)比率調(diào)整”的說(shuō)法，隱隱道出了公司在政策高壓下高速擴(kuò)張后的疲態(tài)。2011年同策擴(kuò)張迅速，一年中員工人數(shù)增加55%。開發(fā)商上市前，會(huì)大肆圈地；銷售商上市前，會(huì)迅猛擴(kuò)張。這在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)界是屬正常現(xiàn)象。如果上市久久難以成功，勢(shì)必受到影響，典型者是順馳2006年被迫賣身。代理商屬于典型的人力資本密集型企業(yè)，人力成本是主要成本開支。同策的“攤子”鋪得太大，短期人力成本明顯提高，按照現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境發(fā)展下去，肯定是要“出問(wèn)題的”。62012年2月28日世聯(lián)地產(chǎn)2011年凈利潤(rùn)1.6億同比下降34.99%2月28日，世聯(lián)地產(chǎn)發(fā)布2011年業(yè)績(jī)快報(bào)，2011年凈利潤(rùn)為1.57億元，同比下降34.99%。2011年世聯(lián)地產(chǎn)營(yíng)業(yè)總收入為16.56億元，同比增長(zhǎng)30.22%；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為27.22億元，同比下降13.49%；利潤(rùn)總額為2.75億元，同比下降17.15%。世聯(lián)業(yè)績(jī)下降的主要原因是在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)控的情況下，受房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量下降和公司代理收入結(jié)算時(shí)間放慢的影響，收入的增長(zhǎng)速度慢于經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大帶來(lái)的成本費(fèi)用增長(zhǎng)的速度，導(dǎo)致公司正常經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的盈利增長(zhǎng)與收入增長(zhǎng)不同步。2012年重點(diǎn)行業(yè)要聞序號(hào)時(shí)間政策名稱主要內(nèi)容研究部觀點(diǎn)72012年3月9日陳勁松：中國(guó)房地產(chǎn)上半場(chǎng)普遍的營(yíng)銷動(dòng)作己過(guò)時(shí)世聯(lián)董事長(zhǎng)陳勁松：中國(guó)房地產(chǎn)上半場(chǎng)普遍的營(yíng)銷動(dòng)作己過(guò)時(shí)，1、逼訂不管用。2、營(yíng)銷降價(jià)不管用。3、儲(chǔ)客不管用、4、老帶新不管用。5、聯(lián)合代理不管用。6、壓低營(yíng)銷費(fèi)用不管用。那什么管用？就是今年房地產(chǎn)業(yè)界要達(dá)成共識(shí)，不博反彈，實(shí)實(shí)在在的降價(jià)到位，真正給客戶樹立信心。盡管陳勁松羅列了6個(gè)不管用，但當(dāng)前市場(chǎng)下還是出現(xiàn)了不少熱銷的樓盤，因而不能以偏概全，最主要還是在價(jià)格和營(yíng)銷上面做功夫。還是那句老話，只要價(jià)格降到位了，抄底的剛需還是大有人在的。樓市下半場(chǎng)要把握4點(diǎn)：1、狠：決策要狠，敢降價(jià)、敢推廣、敢領(lǐng)跑而非追隨，消費(fèi)者只認(rèn)指標(biāo)盤；2、快：環(huán)環(huán)相扣踏點(diǎn)緊湊、手段立體一氣呵成；3、準(zhǔn)：目標(biāo)客群清晰、意向摸排精準(zhǔn)、價(jià)格表策略兌現(xiàn)到位；4、新：無(wú)論大小，技戰(zhàn)術(shù)要有新招，新路徑才能突圍競(jìng)爭(zhēng)，再度引領(lǐng)消費(fèi)者。四點(diǎn)缺一不可。82012年3月22日龍頭房企掀新一輪降價(jià)潮營(yíng)銷顯現(xiàn)三大趨勢(shì)前兩月房企銷售不暢，大型房企紛紛開始轉(zhuǎn)變營(yíng)銷策略?？焖黉N售、快速周轉(zhuǎn)成為多數(shù)房企的共識(shí)，各種更有針對(duì)性、成本更低的創(chuàng)新營(yíng)銷模式不斷涌現(xiàn)。2月以來(lái)，龍頭房企開始掀起新一輪降價(jià)潮，“招保萬(wàn)金”不約而同推出了各種優(yōu)惠措施，加快回籠資金。不單單是降價(jià)促銷，目前的房企在營(yíng)銷模式方面也紛紛創(chuàng)新，采用更有針對(duì)性、成本更低的營(yíng)銷模式。最近地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)銷模式轉(zhuǎn)型有三個(gè)趨勢(shì)：從“坐商”向“行商”轉(zhuǎn)型，走出售樓部賣房；從傳統(tǒng)線下銷售向線上互動(dòng)、線下成交結(jié)合轉(zhuǎn)型；從大眾營(yíng)銷向聚焦目標(biāo)客戶群的小眾精準(zhǔn)營(yíng)銷轉(zhuǎn)型。92012年4月12日綠地集團(tuán)“商辦化”加速前不久悄然更名為“綠地控股集團(tuán)”的綠地，正在醞釀更大規(guī)模的調(diào)整，其中“商辦化”就是關(guān)鍵之一。綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良近日透露，今年綠地將繼續(xù)增加商辦產(chǎn)品比例，在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)銷售中預(yù)計(jì)占比將達(dá)45%-50%。近50%的商辦產(chǎn)品，這個(gè)比例將是綠地集團(tuán)建立以來(lái)最高的，也是大部分轉(zhuǎn)型開發(fā)商所未能企及的。在提升商辦產(chǎn)品銷售占比表相的背后，有著綠地應(yīng)對(duì)樓市調(diào)控、行業(yè)低估的戰(zhàn)略調(diào)整和更深層次的戰(zhàn)略意圖。當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下，住宅產(chǎn)品方面，總價(jià)低、緊湊型剛需產(chǎn)品為市場(chǎng)主體需求。而商辦產(chǎn)品方面，應(yīng)更多考慮商務(wù)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)集聚度等因素，因此更多考慮優(yōu)勢(shì)區(qū)位。2012年重點(diǎn)行業(yè)要聞序號(hào)時(shí)間政策名稱主要內(nèi)容研究部觀點(diǎn)102012年5月5日世聯(lián)地產(chǎn)巨虧凸顯中介困境世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松總結(jié)，中國(guó)房地產(chǎn)下半場(chǎng)的6大趨勢(shì)。1、人口紅利進(jìn)入減弱期，低附加值行業(yè)面臨巨大壓力；2、進(jìn)入到資產(chǎn)周期性波動(dòng)期；3、開發(fā)商資產(chǎn)從單邊溢價(jià)，變?yōu)槭找?、變現(xiàn)和管理；4、中國(guó)房地產(chǎn)從一元市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)槎袌?chǎng)；5、開發(fā)商集中度提高；6、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)加速形成和完善。經(jīng)過(guò)了過(guò)去房地產(chǎn)的黃金十年，中國(guó)房地產(chǎn)的下半場(chǎng)已然來(lái)臨。在下半場(chǎng)，房地產(chǎn)將會(huì)告別暴利時(shí)代，同時(shí)行業(yè)集中度將會(huì)越來(lái)越高，保障房和商品房將形成雙軌制。112012年6月6日郁亮：希望此輪宏觀調(diào)控別半途而廢2008年宏觀調(diào)控，其實(shí)我們本來(lái)就應(yīng)該去完成這個(gè)調(diào)整的，但就像洗澡一樣，洗到一半突然把我們拉起來(lái)了。拉起來(lái)之后過(guò)兩年再洗一次澡，我真希望讓我們一次洗完算了。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控本來(lái)在2008年完成，結(jié)果半途而廢。希望此輪不要重蹈覆轍。萬(wàn)科6月4日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積102.5萬(wàn)平方米，銷售金額107.2億元，環(huán)比分別上漲33.64%和44.09%，同比增幅也達(dá)到26.54%、18.98%。郁亮表示：盡管房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)度特別大，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有影響，但這是我們應(yīng)該付出的一個(gè)陣痛，我們要度過(guò)去的一個(gè)陣痛。宏觀調(diào)控的本意是讓房地產(chǎn)行業(yè)回到一個(gè)健康發(fā)展的軌道上來(lái)，應(yīng)該一次讓房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整到底、調(diào)整干凈，這樣才可以對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)做貢獻(xiàn)。122012年6月11日金地轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)5年商業(yè)地產(chǎn)占投資比20%金地集團(tuán)戰(zhàn)略架構(gòu)在原基礎(chǔ)上明確了“以住宅業(yè)務(wù)為核心，以商業(yè)地產(chǎn)和金融業(yè)務(wù)為兩翼，協(xié)同發(fā)展，成為復(fù)合型的地產(chǎn)開發(fā)商”的“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略。在傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域，公司看好未來(lái)5-10年的市場(chǎng)發(fā)展，金地將推進(jìn)產(chǎn)品線戰(zhàn)略，提升住宅產(chǎn)品市場(chǎng)占有率。從長(zhǎng)期來(lái)看，金地的“一體兩翼”的發(fā)展戰(zhàn)略很具有潛力。但當(dāng)前金地向商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型受到了樓市調(diào)控影響，轉(zhuǎn)型并不順利。住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，已經(jīng)牽扯了金地大部分精力及資金成本。2012年重點(diǎn)行業(yè)要聞序號(hào)時(shí)間政策名稱主要內(nèi)容研究部觀點(diǎn)132012年7月10日中赫奪北京萬(wàn)柳新地王7月10日下午消息，經(jīng)過(guò)46輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)和327輪回購(gòu)房面積競(jìng)買，中赫置地最終以26.3億，1.64萬(wàn)平回購(gòu)方面積力壓群雄摘得北京萬(wàn)柳地塊，粗略計(jì)算，其可售面積樓面價(jià)達(dá)4.29萬(wàn)/平米，成為新貴地王。人民日?qǐng)?bào)特別發(fā)文，稱央企參與該項(xiàng)目爭(zhēng)奪不合時(shí)宜。保利今日下午發(fā)聲明，退出與融創(chuàng)組成的聯(lián)合體，不再參加萬(wàn)柳地塊競(jìng)拍。在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，保利對(duì)于政策的敏感度要高于民營(yíng)房企，所以其在市場(chǎng)上的相關(guān)舉動(dòng)更具有風(fēng)向標(biāo)意義。同時(shí)保利的市場(chǎng)節(jié)奏歷來(lái)拿捏的比較準(zhǔn)，其能根據(jù)政策的走向?qū)κ袌?chǎng)做提前預(yù)判。有一種說(shuō)法就認(rèn)為，最好的政策判斷就是盯著保利，保利拿地，往往離放松不遠(yuǎn)。本次恰逢調(diào)控關(guān)鍵期，保利退出萬(wàn)柳地塊也是無(wú)奈之舉。142012年8月3日萬(wàn)科7月一個(gè)月拿地金額超上半年總和一改此前幾個(gè)月的保守作風(fēng)，7月份以來(lái)拿地投入超過(guò)上半年總和，綜合7月份以來(lái)的拿地?cái)?shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，一個(gè)月內(nèi)萬(wàn)科共計(jì)斥資約60億元拿地。而此前2012年1至6月，萬(wàn)科共拿下112.3萬(wàn)平方米土地，支付地價(jià)約54億元。根據(jù)萬(wàn)科總裁郁亮在2011年年末的表態(tài)，“萬(wàn)科已經(jīng)進(jìn)入冬天模式，”并稱“冬天模式”的一大特點(diǎn)就是謹(jǐn)慎拿地。萬(wàn)科會(huì)繼續(xù)關(guān)注土地市場(chǎng)可能存在的機(jī)會(huì)，但還是堅(jiān)持“寧可錯(cuò)過(guò)，絕不拿錯(cuò)”的原則。近期萬(wàn)科在土地市場(chǎng)的突然發(fā)力，不免讓人聯(lián)想到其對(duì)土地市場(chǎng)的研判正在悄然發(fā)生變化。152012年8月9日萬(wàn)科：下半年推盤量將增逾40%8月8日，在今年上半年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，萬(wàn)科董秘譚華杰表示：下半年萬(wàn)科推盤量將明顯超過(guò)上半年，環(huán)比上升幅度可能超過(guò)40%，其中85%以上是中小套型普通住房。萬(wàn)科6日發(fā)布的上半年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，上半年該公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積602.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.5%；銷售金額625.4億元，同比下降4.7%。其間，萬(wàn)科銷售房源均價(jià)為10380元/平方米，較去年同期下降10.6%。據(jù)悉，未來(lái)兩年萬(wàn)科的理論上的推盤量將逐年上升，同時(shí)在今年上半年萬(wàn)科竣工的房屋中，裝修房比例已達(dá)90%，未來(lái)將基本穩(wěn)定在這個(gè)比例。至于萬(wàn)科上半年銷售價(jià)格的下降，主要是由于萬(wàn)科上半年主要集中推出剛需類項(xiàng)目，價(jià)位都相對(duì)較低。2012年重點(diǎn)行業(yè)要聞序號(hào)時(shí)間政策名稱主要內(nèi)容研究部觀點(diǎn)162012年8月24日潘石屹：SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型之后員工規(guī)?；驍U(kuò)10倍潘石屹近日表示，SOHO中國(guó)正面臨公司歷史上第三次大轉(zhuǎn)折。第一次是，從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)；第二次是，在港股上市；第三次是，告別散售，轉(zhuǎn)向自持。潘石屹同時(shí)表示，SOHO中國(guó)目前是輕資產(chǎn)公司，轉(zhuǎn)型后最主要的舉動(dòng)是招人，“可能會(huì)從目前的500多人擴(kuò)招至3000-5000人?！比绻f(shuō)，潘石屹前兩次是主動(dòng)轉(zhuǎn)型，避開經(jīng)濟(jì)和政策的沖擊，這一次，轉(zhuǎn)型自持是SOHO不得已的選擇。在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊下，此前全賴大投資客戶完成的存貨高周轉(zhuǎn)模式，已難以持續(xù)。預(yù)計(jì)未來(lái)三、四年時(shí)間里，SOHO的主要力量會(huì)集中在轉(zhuǎn)型，這是一個(gè)脫胎換骨的變化，包括公司內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)調(diào)整，管理框架、激勵(lì)機(jī)制的建立。習(xí)慣于建房子、銷售房子的粗放經(jīng)營(yíng)方式，必須轉(zhuǎn)向精細(xì)化管理。可能會(huì)淘汰一批人，招聘一批新人進(jìn)來(lái)。172012年10月11日央企保利地產(chǎn)豪擲77億奪上海長(zhǎng)沙兩地王隨著三季度土地市場(chǎng)成交井噴，之前備受“約束”的央企也開始了新一輪的圈地運(yùn)動(dòng)。保利地產(chǎn)在10月10日上午攜手萬(wàn)科32.56億拿下長(zhǎng)沙濱江新城B7地塊，下午其旗下保利建錦、信保(天津)股權(quán)投資基金聯(lián)合體45億元奪得上海徐匯區(qū)商住辦地塊，該宗地也成為今年上海新的總價(jià)地王。品牌開發(fā)商聯(lián)合拿地，說(shuō)明了市場(chǎng)的一個(gè)走向，在市場(chǎng)調(diào)控下，房企開始尋求新的開發(fā)模式。保利近期的連續(xù)合作拿地行為，既是出于對(duì)土地市場(chǎng)謹(jǐn)慎考慮的行為，合作拿地可以降低風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也為了在銷售較好的北京、上海、廣州等一線城市補(bǔ)充土地。182012年10月22日2014萬(wàn)科綜合體或?qū)⒕畤姳M管一直強(qiáng)調(diào)公司專注力集中于住宅，但萬(wàn)科卻已在不知不覺(jué)之中，在52個(gè)城市中獲取了約600萬(wàn)平方米商用項(xiàng)目，其中更潛藏18個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目，面積達(dá)到150萬(wàn)平方米?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，從2014年開始，名為“萬(wàn)科廣場(chǎng)”的購(gòu)物中心將在各地蜂擁而立。萬(wàn)科在未來(lái)幾年加大了商業(yè)綜合體的比重，其實(shí)在某種程度上反映出公司對(duì)于未來(lái)該類型物業(yè)前景的看好。在當(dāng)前以“競(jìng)爭(zhēng)”為導(dǎo)向的市場(chǎng)，產(chǎn)業(yè)多元化才能不斷帶動(dòng)企業(yè)的進(jìn)步。同時(shí)，需要指出的是，如果僅從租金回報(bào)看，寫字樓比住宅和商鋪都要高，住宅才3%左右，商鋪是4%-5%，但寫字樓回報(bào)卻有6%-8%，高的甚至達(dá)10%。2012年重點(diǎn)行業(yè)要聞序號(hào)時(shí)間政策名稱主要內(nèi)容研究部觀點(diǎn)192012年11月24日年末房企手握重金集中拿地全國(guó)再現(xiàn)11幅地王據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，11月份前半月，全國(guó)54個(gè)主要城市新建住宅銷售套數(shù)達(dá)171735套，比10月同期上漲45.5%；而另一方面，土地市場(chǎng)在迎來(lái)9月成交高峰之后，依然保持了強(qiáng)勁的成交勢(shì)頭——地方政府密集推地，大型房企頻頻拿地，久違的“地王”也再次出現(xiàn)，9月份以來(lái)全國(guó)就出現(xiàn)了11幅“地王”。在10月份，眾多房企公布了銷售業(yè)績(jī)，部分開發(fā)商已經(jīng)提前完成了年終任務(wù)，因而年底拿地補(bǔ)倉(cāng)成為知名房企的首要任務(wù)。目前看來(lái)，拿地的開發(fā)商分為三類：一是央企，擁有雄厚的資金實(shí)力；二是萬(wàn)科等采取高周轉(zhuǎn)策略的開發(fā)商；三是為了謀求上市的房企，年底拿地沖刺。202012年12月9日萬(wàn)科將推出15平方米的極小戶型總價(jià)9萬(wàn)元左右據(jù)報(bào)道，萬(wàn)科打算將實(shí)驗(yàn)室里的15平方米微型住宅推向市場(chǎng)，總價(jià)大概在9萬(wàn)左右。萬(wàn)科副總裁周衛(wèi)軍透露說(shuō)，今年下半年將公開推售僅15平方米的極小戶型，以每平方米6000元平均價(jià)格來(lái)算總價(jià)大概是9萬(wàn)元左右，他說(shuō)這主要針對(duì)大學(xué)剛畢業(yè)18-25歲的有置業(yè)需求的年輕人。如果說(shuō)購(gòu)房者在購(gòu)買這一過(guò)渡型住宅幾年后需要購(gòu)其他更大的房屋，但是又因?yàn)橐呀?jīng)購(gòu)買了一套房而被限購(gòu)，這種情況就需要深思熟慮，開發(fā)這一類住宅還需要當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃和支持。萬(wàn)科向中低端產(chǎn)品開發(fā)的嘗試有可能引發(fā)行業(yè)巨大的革命，但這種極小戶型短時(shí)間內(nèi)難以大量推向市場(chǎng)。212012年12月21日全國(guó)樓市呈現(xiàn)出一線漲二線穩(wěn)三線跌局面國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12月18日數(shù)據(jù)顯示，11月70個(gè)大中城市中有53個(gè)住宅銷售價(jià)格上漲，北京、上海、廣州等一線城市漲幅迅猛，而房?jī)r(jià)下跌的城市中除溫州外，幾乎全部是濟(jì)南、丹東、呼和浩特等三線城市。自2012年下半年至今，一二線城市樓市強(qiáng)勢(shì)回暖之際，三四線樓市卻顯露疲軟，使布局側(cè)重三四線城市的房企如恒大、碧桂園、雅居樂(lè)等業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)減速，甚至跑輸大勢(shì)，在此背景下，保利、金地等大房企的戰(zhàn)略重心重回一二線城市。在一二線城市遭遇限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策重壓的2011年，三四線城市可謂“風(fēng)景這邊獨(dú)好”，恒大地產(chǎn)憑借布局三四線城市以全年803.9億元迅速躍升至第一軍團(tuán)。但2012年，增長(zhǎng)最快的龍頭則是側(cè)重在一線、二線城市布局的保利、中海。2012年全國(guó)樓市呈現(xiàn)出“一線漲，二線穩(wěn)，三線跌”的局面，大部分依靠當(dāng)?shù)刭?gòu)買力的三線城市銷售都陷入了階段性放緩。2012年重點(diǎn)行業(yè)要聞序號(hào)時(shí)間政策名稱主要內(nèi)容研究部觀點(diǎn)222012年12月24日地產(chǎn)業(yè)寡頭競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代來(lái)臨千億將成為全國(guó)性龍頭房企的下限，2020年可能有19家企業(yè)達(dá)到這一水平。這一“寡頭競(jìng)爭(zhēng)”趨勢(shì)，可從今年的土地市場(chǎng)明顯感受到。隨著本次調(diào)控的不斷深化，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度將會(huì)越來(lái)越高，寡頭時(shí)代也開始慢慢逼近。近期土地市場(chǎng)的突然爆發(fā)，基本上都是品牌房企的身影，因而未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的馬太效應(yīng)將會(huì)越來(lái)越明顯。232012年12月25日城鎮(zhèn)化未來(lái)十年將拉動(dòng)40萬(wàn)億投資戶籍或成突破口發(fā)改委官員透露，由發(fā)改委主導(dǎo)的《促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃(2011-2020年)》初稿已編制完成。該規(guī)劃稱“城鎮(zhèn)化將在未來(lái)十年拉動(dòng)40萬(wàn)億投資”。各地城鎮(zhèn)化體系建設(shè)規(guī)劃方案亦已紛紛出爐。同時(shí)，農(nóng)業(yè)部確定，明年將擴(kuò)大農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記試點(diǎn)范圍，爭(zhēng)取用5年時(shí)間基本完成農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記工作。城鎮(zhèn)化帶來(lái)的投資，主要是基建、城市教育醫(yī)療衛(wèi)生等配套，還有相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資。如果按照每年1000萬(wàn)人進(jìn)城、人均年投資4萬(wàn)計(jì)算，那么將會(huì)帶動(dòng)大約40萬(wàn)億的投資。城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵兩大塊是土地和戶籍。農(nóng)民的土地。未來(lái)的方向應(yīng)該是，農(nóng)民直接將其投入市場(chǎng)，而不是由政府收回然后掛牌出讓。242012年12月30日綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)未來(lái)十年房產(chǎn)企業(yè)仍大有作為綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良日前表示，下一個(gè)十年，城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展最大引擎和紅利；明年樓市調(diào)控政策可能會(huì)進(jìn)一步完善，關(guān)鍵是要看房產(chǎn)稅如何擴(kuò)大試點(diǎn)，建議對(duì)持有房產(chǎn)過(guò)多人征稅以抑制投機(jī)。城鎮(zhèn)化是未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的載體，城鎮(zhèn)化也是內(nèi)需的重要載體。下一個(gè)十年，城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展最大的引擎和紅利，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，會(huì)有更直接的收益。農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市，住房、商業(yè)、美麗中國(guó)的環(huán)境建設(shè)等都與房地產(chǎn)有關(guān)。2012年重點(diǎn)行業(yè)要聞美城視點(diǎn)2012年，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的不斷深化，各開發(fā)商基本上都經(jīng)歷了寒冬，回暖和復(fù)蘇的三個(gè)階段。第一階段：寒冬（1-3月）。在1月5日，高傲的綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平低下了頭顱，開始賣項(xiàng)目自救。世聯(lián)和同策等品牌代理商也停止了快速擴(kuò)張的步伐，開始縮減成本，精兵簡(jiǎn)政。面臨銷售困境與巨大的資金壓力，越來(lái)越多的開發(fā)商開始加入到“以價(jià)換量”的陣營(yíng)中。第二階段：回暖（4-6月）。隨著各地方自3月開始的預(yù)調(diào)微調(diào)以及信貸政策的松動(dòng)，各城市的成交量開始了一波春季反彈的行情，開發(fā)商當(dāng)然也在這波行情中受益，開始逐步回籠資金。第三階段：復(fù)蘇（7-12月）。從7月份開始，一改此前幾個(gè)月的保守作風(fēng)，7月份以來(lái)拿地投入超過(guò)上半年總和。而保利、龍湖和恒大等龍頭房企也開始跑馬圈地，地王在下半年開始密集的出現(xiàn)。在最新公布的2012年百?gòu)?qiáng)榜單中，萬(wàn)科、保利和綠地都進(jìn)入千億房企的陣營(yíng)。千億的擴(kuò)容，意味著龍頭企業(yè)在調(diào)控期的品牌影響力進(jìn)一步凸顯，企業(yè)在資源整合能力、經(jīng)營(yíng)管理等方面的優(yōu)勢(shì)繼續(xù)擴(kuò)大?？梢?jiàn)，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)深入，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢(shì)已經(jīng)成為行業(yè)共識(shí)。本省市重點(diǎn)城建、規(guī)劃行業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)經(jīng)要點(diǎn)PART2：熱點(diǎn)追蹤序號(hào)時(shí)間政策名稱主要內(nèi)容研究部觀點(diǎn)12012年1月13日2011年底外儲(chǔ)3.181萬(wàn)億美元季度環(huán)比10多年首降央行網(wǎng)站公布的2011年四季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至去年12月底，中國(guó)外匯儲(chǔ)備3.181萬(wàn)億美元，較三季度末3.202萬(wàn)億美元有所下降。野村經(jīng)濟(jì)學(xué)家張智威表示，這是1998年以來(lái)中國(guó)外匯儲(chǔ)備首次較上季度下降，意義十分重大。2011年底中國(guó)外匯儲(chǔ)備下降，為10多年來(lái)首次，一定程度上由于圍繞全球經(jīng)濟(jì)不確定性及對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的擔(dān)憂引發(fā)資本外流。不過(guò)外匯占款能給貨幣政策的調(diào)整提供更大的靈活空間，從這個(gè)角度看還是有利的。隨著歐美主權(quán)債務(wù)危機(jī)的持續(xù)深化，短期國(guó)際資本流出跡象日益明顯，存款準(zhǔn)備金率面臨再次下調(diào)可能。22012年2月18日央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)釋放約4000億元資金央行2月18日決定，2月24日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行年內(nèi)首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，央行上一次降準(zhǔn)是在2011年12月5日。根據(jù)2012年1月末，人民幣存款余額80.13萬(wàn)億元總量計(jì)算，此次央行將一次性釋放約4000億元資金。此次存款準(zhǔn)備金率下調(diào)意味著，1、中央已感覺(jué)到打壓樓市帶來(lái)的沉重壓力，尤其是對(duì)地方財(cái)政收入的影響；2、不存在“毫不動(dòng)搖”問(wèn)題，一切政策目標(biāo)以促進(jìn)穩(wěn)定為核心；3、雖未提房地產(chǎn)問(wèn)題，但這適當(dāng)釋放了政策松軟信號(hào)，擔(dān)心硬著陸；4、明面對(duì)按揭貸款有松動(dòng)，暗中對(duì)開發(fā)貸略有松動(dòng)。預(yù)計(jì)2012年底之視情況法定準(zhǔn)備金率仍可能下調(diào)1-3次，每次0.5個(gè)點(diǎn)。32012年2月19日四大國(guó)有銀行已對(duì)首套房貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率據(jù)悉，工、農(nóng)、中、建四大國(guó)有商業(yè)銀行對(duì)首套房貸款政策的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整：首付三成，利率為基準(zhǔn)利率；對(duì)二套房貸款首付六成，利率上浮10%。目前，各行仍然按“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)審核借款人。貸款利率在購(gòu)房的面積和總額等方面并沒(méi)有限制，只要是首次購(gòu)房，貸款就可以按照基準(zhǔn)利率執(zhí)行。此前，央行提出在房貸方面，“滿足首次購(gòu)房家庭的貸款需求”。此次四大國(guó)有商業(yè)銀行執(zhí)行首套房貸基準(zhǔn)利率，體現(xiàn)了央行對(duì)首次購(gòu)房家庭的貸款需求的有力支持，是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)積極調(diào)控的有效配合。2012年財(cái)經(jīng)要點(diǎn)序號(hào)時(shí)間政策名稱主要內(nèi)容研究部觀點(diǎn)42012年3月10日四大行調(diào)降北京首套房貸利率多數(shù)商業(yè)銀行已陸續(xù)下調(diào)首套房貸款利率，最低可打到八五折。工、農(nóng)、中、建、交五家大型銀行中，除工行尚在研究外，其他四家皆已不同幅度下調(diào)首套房利率，建行已將首套房貸利率下調(diào)為基準(zhǔn)的八五折。但首套房的首付比例未見(jiàn)調(diào)整。稍早前四大行曾在北京召開座談會(huì)，會(huì)議重點(diǎn)提出要切實(shí)滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品住房的貸款需求，在基準(zhǔn)利率之內(nèi)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)原則合理定價(jià)，積極支持資質(zhì)良好的開發(fā)企業(yè)進(jìn)行有市場(chǎng)需求的普通商品住房建設(shè)，增加普通商品房的有效供給。首套房貸款利率，又將回到8.5折時(shí)代，這無(wú)疑對(duì)首置剛需來(lái)說(shuō)是明顯利好。52012年4月10日多地重啟首套房貸利率8.5折從北京、上海、廣州部分新盤售樓處和房地產(chǎn)中介了解到，目前無(wú)論中資銀行還是外資銀行，首套房貸利率都出現(xiàn)一定松動(dòng)，普遍可以申請(qǐng)到9折優(yōu)惠，部分資質(zhì)極優(yōu)申請(qǐng)人有望拿到8.5折優(yōu)惠，具體優(yōu)惠幅度要根據(jù)申請(qǐng)人個(gè)人資質(zhì)、房源情況、貸款總額及借款年限等因素綜合判斷。3月初在四大行差別化房貸政策中提到：針對(duì)首套房貸在基準(zhǔn)利率之內(nèi)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)原則合理定價(jià)。目前來(lái)看，基本上各大行都執(zhí)行了基準(zhǔn)利率，不過(guò)隨著二季度信貸政策的適度寬松，首套房貸的優(yōu)惠時(shí)代已然開啟，全面恢復(fù)到下浮8.5折優(yōu)惠利率還是有希望的。這對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)成本會(huì)進(jìn)一步下降，此舉可能推動(dòng)剛需購(gòu)房者加速入市。62012年5月14日央行：下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)中國(guó)人民銀行決定，從2012年5月18日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是今年年以來(lái)第二次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。調(diào)整后大型和中小金融機(jī)構(gòu)將分別執(zhí)行20%和16.5%的存款準(zhǔn)備金率；市場(chǎng)估計(jì)此舉將釋放四到五千億元左右的流動(dòng)性。本次降準(zhǔn)，似乎又有些滯后。匯豐PMI連續(xù)6個(gè)月50以下，早已預(yù)示實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行壓力加大。而4月進(jìn)出口，工業(yè)增加值大幅減速，確認(rèn)了下行趨勢(shì)。存款準(zhǔn)備金率下調(diào)是貨幣政策開始釋放寬松信號(hào)，短期有一定效果，但在負(fù)利率條件下，貨幣政策操作空間不大。降準(zhǔn)表面上是支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但對(duì)股市和樓市也是明顯利好。預(yù)計(jì)5-7月還會(huì)有更多寬松政策陸續(xù)面世。2012年財(cái)經(jīng)要點(diǎn)序號(hào)時(shí)間政策名稱主要內(nèi)容研究部觀點(diǎn)72012年6月7日央行3年半首次降息0.25個(gè)百分點(diǎn)中國(guó)人民銀行6月7日宣布，今天起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)(十萬(wàn)元一年定期存款利息減少250元)；一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。這是3年半來(lái)央行首次降息。降息符合預(yù)期，但在數(shù)據(jù)公布前就降息早于預(yù)期。目前整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金鏈普遍緊張，而貸款利率下調(diào)對(duì)極缺錢的開發(fā)商來(lái)說(shuō)是很好的消息，意味著從銀行貸款的利率更低了，融資的成本降低了，房企最困難的時(shí)間已經(jīng)過(guò)去。預(yù)計(jì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)將在第二季度見(jiàn)底，并從第三季度回升，中國(guó)年經(jīng)濟(jì)增速將至少保持8%。82012年7月6日央行年內(nèi)首次不對(duì)稱下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率中國(guó)人民銀行決定，自2012年7月6日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.31個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。自同日起，將金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.7倍。本次降息又提前于市場(chǎng)預(yù)期，可見(jiàn)6月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)很可能不容樂(lè)觀同時(shí)CPI將很有可能跌破2.5%，本來(lái)預(yù)計(jì)在傳統(tǒng)的銷售淡季7月成交量會(huì)相比6月有所下滑，但目前來(lái)看，連續(xù)的降息很有可能影響部分購(gòu)房者的買房預(yù)期。92012年9月13日經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型之引擎：夏季達(dá)沃斯熱盼中國(guó)新一輪改革正在此間召開的夏季達(dá)沃斯論壇以“塑造未來(lái)經(jīng)濟(jì)”為主題。與會(huì)代表在一場(chǎng)電視辯論會(huì)上熱議“中國(guó)轉(zhuǎn)型”，期盼新一輪改革將為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期發(fā)展釋放潛力。過(guò)去十幾年間，中國(guó)積極申請(qǐng)加入世貿(mào)組織，并在土地使用權(quán)、公共財(cái)政等領(lǐng)域進(jìn)行改革。而今，盡管中國(guó)經(jīng)濟(jì)依舊存在增長(zhǎng)潛力，但上輪改革的紅利正在消逝。未來(lái)10年中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新的發(fā)展階段，低速增長(zhǎng)的世界經(jīng)濟(jì)預(yù)示中國(guó)出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)不可持續(xù)，改革將成為重新平衡中國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)消費(fèi)和擴(kuò)大內(nèi)需的必然選擇。2012年財(cái)經(jīng)要點(diǎn)序號(hào)時(shí)間政策名稱主要內(nèi)容研究部觀點(diǎn)102012年11月10日十八大:十年我國(guó)經(jīng)濟(jì)年均增長(zhǎng)10.7%經(jīng)濟(jì)總量世界第2國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)主任、黨組書記張平在今天舉行的十八大記者招待會(huì)上表示，十年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)年均增長(zhǎng)10.7%，經(jīng)濟(jì)總量躍居了世界第二位。十年來(lái)，我國(guó)著力加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快的發(fā)展，綜合國(guó)力得到了大幅的提升，經(jīng)濟(jì)總量躍居了世界第二位。但從人均來(lái)看，我國(guó)目前僅位于100多位，未來(lái)的發(fā)展任務(wù)還很艱巨。112012年10月18日三季度GDP同比增長(zhǎng)7.4%增速創(chuàng)三年半新低初步測(cè)算，前三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值353480億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)7.7%。其中，一季度增長(zhǎng)8.1%，二季度增長(zhǎng)7.6%，三季度增長(zhǎng)7.4%。前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資51046億元，同比名義增15.4%；房屋新開工面積135014萬(wàn)平方米，同比降8.6%；商品房銷售面積68441萬(wàn)平方米，同比降4.0%，其中住宅銷售面積下降4.3%；商品房銷售額40354億元，增2.7%。三季度，GDP同比增長(zhǎng)7.4%，再創(chuàng)新低，但下行態(tài)勢(shì)正在趨緩。本輪“經(jīng)濟(jì)危機(jī)”最糟糕的時(shí)點(diǎn)已經(jīng)過(guò)去，三季度已經(jīng)成為本輪“經(jīng)濟(jì)危機(jī)”的谷底，全年GDP增長(zhǎng)穩(wěn)定在7.5%基本可以完成！而從房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)來(lái)看，目前仍處于低位震蕩期，企穩(wěn)向上的態(tài)勢(shì)較為明顯。122012年10月30日央行逆回購(gòu)操作堪比降準(zhǔn)貨幣政策被動(dòng)變主動(dòng)10月30日，央行以利率招標(biāo)方式開展了總額3950億元7天及28天期逆回購(gòu)操作，逆回購(gòu)規(guī)模紀(jì)錄再次被刷新，堪比一次降準(zhǔn)。在全球流動(dòng)性再次泛濫之際，中國(guó)正面臨著貨幣政策由“被動(dòng)”轉(zhuǎn)向“主動(dòng)”的時(shí)間窗口。三季度以來(lái)，面對(duì)持續(xù)惡化的主權(quán)債務(wù)局勢(shì)和世界經(jīng)濟(jì)普遍出現(xiàn)的增長(zhǎng)減緩、停滯甚至衰退，各國(guó)又重回“保增長(zhǎng)”政策軌道。發(fā)達(dá)國(guó)家央行展開前所未有的量化寬松競(jìng)賽，包括歐洲央行無(wú)限期購(gòu)債計(jì)劃、美聯(lián)儲(chǔ)“上不封頂”的QE3等。發(fā)達(dá)國(guó)家想通過(guò)借助債務(wù)貨幣化轉(zhuǎn)嫁危機(jī)，而向我們中國(guó)等新興經(jīng)濟(jì)體也應(yīng)該做好資本流入的準(zhǔn)備，資本資產(chǎn)價(jià)格可能會(huì)不斷走高。2012年財(cái)經(jīng)要點(diǎn)美城視點(diǎn)2012年，隨著2次降準(zhǔn)以及年中的2次降息，貨幣政策總體較為寬松。發(fā)展脈絡(luò)是緊——松——緊。為了鼓勵(lì)首置剛需，信貸政策在今年上半年開始放松，但由于年底銀行額度的再次收緊，年底信貸政策又重新趨緊。同時(shí)，房產(chǎn)稅的傳言也甚囂塵上；目前來(lái)看，西安市近期推出房產(chǎn)稅的時(shí)機(jī)仍未成熟。我們認(rèn)為，房產(chǎn)稅推出的合理時(shí)機(jī)有可能在限購(gòu)取消之時(shí)配合登場(chǎng)。西安土地市場(chǎng)分析PART3：土地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)2012年土地政策回顧與總結(jié)政策名稱主要內(nèi)容出臺(tái)目的禁墅令2月23日，國(guó)土資源部發(fā)布《2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知》，指出別墅類用地不得以任何形式審批，將嚴(yán)格控制高檔住宅用地。旨在健康引導(dǎo)土地市場(chǎng)的發(fā)展查處小產(chǎn)權(quán)房飽受爭(zhēng)議的小產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)清理工作今年展開，違法建筑、有嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題、侵占耕地、嚴(yán)重影響城鄉(xiāng)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房將清理，并追究開發(fā)商、村集團(tuán)等相關(guān)人士的責(zé)任;并且出售小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)民將不得重新申請(qǐng)宅基地。遏制小產(chǎn)權(quán)房的泛濫閑置土地的處置7月1日起，國(guó)土資源部發(fā)布《閑置土地處置辦法》開始施行，它包括尚未動(dòng)工開發(fā)的，即國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人超過(guò)出讓合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的和已動(dòng)工開發(fā)但未達(dá)到要求的，即已動(dòng)工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的。該政策有效打擊了開發(fā)商的囤地行為，保證了土地市場(chǎng)的有效供應(yīng)。今年供地指標(biāo)從嚴(yán)從緊優(yōu)先保障房國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史1月7日表示，為強(qiáng)化節(jié)約集約用地，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，2012年我國(guó)將從嚴(yán)從緊投放