某大型地產(chǎn)公司XXXX年房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)判斷分析

房地產(chǎn)行業(yè)2009年回顧及2010年形勢(shì)研判投資部2010.01.211目錄一.2009年回顧二.2010年形勢(shì)研判三.集團(tuán)主要地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)情況四.2010年主要應(yīng)對(duì)策略探討2一.房地產(chǎn)行業(yè)2009年回顧31.房地產(chǎn)行業(yè)2009年回顧—總體情況銷售由回暖向火爆演變，全年量?jī)r(jià)超越了07年的“瘋狂”從09年全年來看，全國商品房銷售形勢(shì)經(jīng)歷了回暖、暢旺到火爆三個(gè)階段，量?jī)r(jià)增長(zhǎng)遠(yuǎn)超年初預(yù)期，甚至超過了瘋狂的2007年：商品房銷售面積9.37億平方米，同比增長(zhǎng)51%，并且遠(yuǎn)超07年7.6億平方米水平；商品房銷售額4.4萬億元，同比增長(zhǎng)82.8%，遠(yuǎn)超07年2.96萬億元的水平。銷售面積和銷售金額均創(chuàng)歷史新高，兩項(xiàng)指標(biāo)的同比增幅也同時(shí)創(chuàng)下歷史新高。全國全年商品房平均成交均價(jià)4695元/平方米，同比增長(zhǎng)21%，遠(yuǎn)高于07年3885元/平方米的水平。我們認(rèn)為銷售由回暖向火爆、乃至瘋狂演變，主要由四個(gè)原因?qū)е拢?8年行業(yè)寒冬壓抑大量需求，買房人在經(jīng)歷08年一年的房?jī)r(jià)下跌、戶型變小、利率大幅下調(diào)、稅費(fèi)優(yōu)惠后，購買力顯著提升，在2009年上半年集中釋放，從而催生了上半年的回暖行情；行業(yè)回暖改變了市場(chǎng)的預(yù)期，正向預(yù)期不斷疊加、催生羊群效應(yīng)，“追漲行為”抬頭并不斷強(qiáng)化，使銷售持續(xù)暢旺；超寬松的貨幣政策和積極的財(cái)政政策強(qiáng)化了商品房的金融屬性，在通脹預(yù)期下，投資、投機(jī)性需求大量入市，將樓市推向“火爆”；09年底基于一些超優(yōu)惠的政策到期不再延續(xù)的預(yù)期，部分城市（如成都）出現(xiàn)了“瘋狂”的搶房行為（單周新房成交量突破上萬套）。41.房地產(chǎn)行業(yè)2009年回顧—總體情況投資逐漸復(fù)蘇，我們預(yù)計(jì)復(fù)蘇勢(shì)頭在2010年仍將延續(xù)09年全年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，同比增長(zhǎng)16.1%，增速雖為十年以來最低水平，但從年初至年末，累計(jì)增幅基本呈逐漸擴(kuò)大態(tài)勢(shì)，復(fù)蘇態(tài)勢(shì)明顯。我們認(rèn)為09年投資增速較低，主要是08年行業(yè)經(jīng)歷“寒冬”，土地實(shí)際購置面積及實(shí)際新開工面積較低，導(dǎo)致09年全年可投資項(xiàng)目較少所致。我們預(yù)計(jì)：09年二季度開始的新開工復(fù)蘇及下半年土地市場(chǎng)的熱絡(luò)將導(dǎo)致2010年的新開工和房地產(chǎn)投資顯著增長(zhǎng)，各月份的累積增幅在09年末的基礎(chǔ)上將持續(xù)擴(kuò)大，這也是政府敢于在當(dāng)前對(duì)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控的一個(gè)重要原因。51.房地產(chǎn)行業(yè)2009年回顧—總體情況09年及08年全國主要城市住宅成交情況61.房地產(chǎn)行業(yè)2009年回顧—總體情況09年及08年全國主要城市住宅成交情況2009年，全國主要城市樓市交易量同比08年上漲均在50%以上，重點(diǎn)城市中天津、武漢、杭州、南京以及成都漲幅超過100%,非重點(diǎn)城市福州和廈門同比漲幅超過200%。09年，主要城市樓市成交均價(jià)普遍上漲，上海、深圳和北京位居漲幅前三甲，同比08年分別上漲27.56%、18.32%和16.38%，僅杭州均價(jià)微跌1.71%。2009年主要城市成交面積環(huán)比變化圖71.房地產(chǎn)行業(yè)2009年回顧—總體情況09年全國主要城市土地成交情況09年中國土地市場(chǎng)“地王”頻現(xiàn)，廣州亞運(yùn)城地塊成交總價(jià)255億元，超過09年其他地塊成交總價(jià)之和。

09年中國土地市場(chǎng)領(lǐng)先于其他行業(yè)，出現(xiàn)“爆發(fā)式”回暖。一季度之后，土地市場(chǎng)成交量逐漸增長(zhǎng)，成交價(jià)格持續(xù)走高?！暗赝躅l現(xiàn)”成為09年土地市場(chǎng)最真實(shí)的寫照，不論是總價(jià)“地王”還是單價(jià)“地王”，含金量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過07年。81.房地產(chǎn)行業(yè)2009年回顧—總體情況09年主要房地產(chǎn)企業(yè)情況萬科、綠城、保利地產(chǎn)、中國海外發(fā)展等27家企業(yè)2009年的銷售額均突破百億，較2007年的11家、2008年的13家，百億房企數(shù)量出現(xiàn)顯著增長(zhǎng)，為2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱再添有力注解。91.房地產(chǎn)行業(yè)2009年回顧—總體情況09年主要房地產(chǎn)企業(yè)情況業(yè)績(jī)銷售業(yè)績(jī)創(chuàng)歷史新高，規(guī)模房企陣營不斷強(qiáng)大；銷售均價(jià)年內(nèi)大幅提高；銷售百億企業(yè)數(shù)量翻番融資大額銀行授信層出不窮；資本市場(chǎng)融資活躍；赴港IPO熱潮再起，借殼上市備受青睞土地土地儲(chǔ)備拓展積極，競(jìng)爭(zhēng)激烈地王頻現(xiàn)成長(zhǎng)政策調(diào)控漸行漸近，理性成長(zhǎng)方能平穩(wěn)發(fā)展101.房地產(chǎn)行業(yè)2009年回顧—重要政策2009年以來主要貨幣政策日期頒布單位關(guān)鍵內(nèi)容3.5溫家寶總理

政府工作報(bào)告支持居民購買自住型和改善型住房的信貸、稅收和其他政策，對(duì)符合條件的第二套普通自住房購買者，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。3.31央行一季度例會(huì)保持適度寬松貨幣政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。6.19《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》

（銀監(jiān)發(fā)[2009]59號(hào)）堅(jiān)持重點(diǎn)支持借款人購買首套自住住房的貸款需求，嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖。不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購房難調(diào)查等為由放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。

7.17銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在“2009年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)會(huì)”上強(qiáng)調(diào)：要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，

嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率。對(duì)投資性住房要堅(jiān)持首付高成數(shù)、利率嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)和資信嚴(yán)格審查的原則，嚴(yán)格執(zhí)行與借款人100%“面談”、“面簽”制度，采取切實(shí)有效措施防范“假按揭”、“假首付”現(xiàn)象的發(fā)生。7.27銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》與《項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)指引》，確保固定資產(chǎn)貸款資金真正用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的需要，防止貸款被挪作他用，以及防范貸款快速增長(zhǎng)形勢(shì)下的銀行風(fēng)險(xiǎn)。111.房地產(chǎn)行業(yè)2009年回顧—重要政策2009年以來主要貨幣政策極度寬松的貨幣政策是市場(chǎng)快速回暖的重要原因2008年下半年，金融政策轉(zhuǎn)向“積極”，多次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，五次降息。10月27日，央行決定將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%；緊接著12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將2009年定調(diào)為“保增長(zhǎng)擴(kuò)內(nèi)需調(diào)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展”；“131”號(hào)文提出了若干促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的措施，強(qiáng)調(diào)落實(shí)地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)，之后一些地方政府陸續(xù)出臺(tái)財(cái)政補(bǔ)貼、購房入戶、放寬限外政策、緩解開發(fā)企業(yè)資金壓力等措施.這些促進(jìn)住房消費(fèi)的優(yōu)惠措施，的確對(duì)2009年的樓市成交起到了極大的推動(dòng)作用，成為促成2009年市場(chǎng)快速回暖的重要原因。個(gè)人貸款是銀行業(yè)的重要資產(chǎn)2009年1-11月，我國個(gè)人消費(fèi)貸款余額（其中約75%是房貸）增長(zhǎng)1.6萬億元，是2007年和2008年的2倍和3.6倍（分別為8400億元和4500億元），表明商業(yè)銀行在個(gè)人貸款方面仍較為“激進(jìn)”。開發(fā)企業(yè)在2009年得到銀行大力支持2009年1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得國內(nèi)貸款9119億元，同比增長(zhǎng)53.0%，是2000年來的最高增速，總量已超過2007和2008年全年。由于國內(nèi)貸款和銷售回款的大幅增長(zhǎng)，1-10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源達(dá)4.4萬億元，同比增長(zhǎng)43.4%，資金實(shí)力顯著提高。121.房地產(chǎn)行業(yè)2009年回顧—重要政策2009年主要財(cái)政政策日期頒布單位關(guān)鍵內(nèi)容4.30國務(wù)院

常務(wù)會(huì)議對(duì)現(xiàn)行固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例進(jìn)行調(diào)整。降低商品住房等項(xiàng)目資本金比例，同時(shí)適當(dāng)提高屬于“兩高一資”項(xiàng)目的資本金比例。5.12國稅總局為加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，國家稅務(wù)總局制定了《土地增值稅清算管理規(guī)程》。5.25國務(wù)院《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》提到，要加快推進(jìn)財(cái)稅體制改革，建立有利于科學(xué)發(fā)展的財(cái)稅體制。其中財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。131.房地產(chǎn)行業(yè)2009年回顧—重要政策2009年各部委政策日期頒布單位關(guān)鍵內(nèi)容2.1中央1號(hào)文件進(jìn)一步提出要建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。2.16建設(shè)部將研究制定《公共租賃住房指導(dǎo)意見》，總結(jié)各地通過發(fā)展公共租賃住房等方式解決“夾心層”住房問題的經(jīng)驗(yàn)，明確公共租賃住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象及相關(guān)政策。4.16國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出要穩(wěn)定住房、汽車等大宗消費(fèi)。5.27國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》，決定保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。6.2住建部、發(fā)改委、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)《2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃》，2009年新增廉租住房房源177萬套，新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼83萬戶；2010年新增廉租住房房源180萬套，新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼65萬戶；2011年將新增廉租住房房源161萬套，新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼43萬戶。6.22國土資源部45號(hào)令公布《土地調(diào)查條例實(shí)施辦法》，指出，土地調(diào)查包括全國土地調(diào)查、土地變更調(diào)查和土地專項(xiàng)調(diào)查，并從土地調(diào)查機(jī)構(gòu)及人員等方面對(duì)《土地調(diào)查條例》的相關(guān)制度進(jìn)行了細(xì)化。9.1國土資源部《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》，要求地方政府要加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管，切實(shí)預(yù)防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象發(fā)生，嚴(yán)厲打擊囤地行為。10.16住建部等七部門聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見》，提出在優(yōu)先保證職工提取和個(gè)人住房貸款、留足備付準(zhǔn)備金的前提下，可將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè)，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行。“公積金”和“保障房”實(shí)現(xiàn)“對(duì)接”。10.28全國人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)住房保障法已經(jīng)納入十一屆全國人大常委會(huì)立法規(guī)劃。14二.房地產(chǎn)行業(yè)2010形勢(shì)展望152.房地產(chǎn)行業(yè)2010形勢(shì)展望—近期重要政策2009年12月中央政府公布的關(guān)鍵政策日期

發(fā)布方

關(guān)鍵內(nèi)容

12.7中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議1.繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策；2.增加普通商品住房供給；3.支持居民自住和改善性購房需求；4.加大農(nóng)村危房改造支持力度；5.加強(qiáng)廉租住房等保障性住房建設(shè)，支持棚戶區(qū)改造。12.9國務(wù)院常務(wù)會(huì)議1.個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年

2.其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施12.14國務(wù)院

常務(wù)會(huì)議整體思路：在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭，具體政策如下：

1.增加普通商品住房的有效供給；提高土地供應(yīng)和使用效率；加快普通商品住房建設(shè)。

2.支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度

3.加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度。

4.繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。到2012年解決1540萬戶低收入家庭住房問題。12.17國土部等五部委發(fā)布《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，關(guān)鍵政策如下：分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。如果開發(fā)商拖欠地價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易。12.22財(cái)政部、國稅總局公布營業(yè)稅減免細(xì)則,政策收縮幅度小于預(yù)期,對(duì)普通和非普通住宅營業(yè)稅減免進(jìn)行了區(qū)分：5年以上普通住房免征營業(yè)稅，非普通住宅差額征收；5年以內(nèi)，普通住宅差額征收，非普通住宅全額征收。12.23國土部召開掛牌督辦房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地處置新聞通氣會(huì)，通報(bào)了掛牌督辦的18宗房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地情況，并強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格土地供應(yīng)和開發(fā)利用的監(jiān)管，同時(shí)提出下一步將采取三項(xiàng)措施監(jiān)督土地使用情況，防止產(chǎn)生新的閑置土地，促進(jìn)已供土地的及時(shí)開發(fā)利用。

國土部同時(shí)披露，目前全國閑置的房地產(chǎn)用地仍有約1萬公頃，其中因規(guī)劃調(diào)整為主的政府部門原因和司法查封的約占55%。12.28國務(wù)院國務(wù)院總理溫家寶接受新華社專訪，談到政府應(yīng)做好四件事情：

1.加大保障性住房的建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)的改造。在資金、土地以及稅收上，都要給予優(yōu)惠和保障。

2.要鼓勵(lì)居民購買自住房和改善性住房。但同時(shí)要采取措施抑制投機(jī)。中國國情決定了我們的住房必須堅(jiān)持安全、經(jīng)濟(jì)、適用和省地的原則，特別要重視中小套型和中低價(jià)位房屋的建設(shè)

3.要運(yùn)用好稅收、差別利率以及土地政策等經(jīng)濟(jì)杠桿加以調(diào)控，穩(wěn)定房地產(chǎn)的價(jià)格。

4.要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，打擊捂盤惜售、占地不建、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)的行為。12.28國務(wù)院副總理李克強(qiáng)出席山西省大同市召開的全國城市和國有工礦棚戶區(qū)改造會(huì)議，討論相關(guān)工作。162.房地產(chǎn)行業(yè)2010形勢(shì)展望—近期重要政策2010年1月中央政府公布的關(guān)鍵政策日期

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1.10國務(wù)院常務(wù)會(huì)議<國11條>(一)增加保障性住房和普通商品住房有效供給1.加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)。2.增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用率。(二)合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房需求3.加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。4.繼續(xù)實(shí)施差別化住房稅收政策。(三)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)監(jiān)管5.加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。6.繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。7.進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理。8.加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。(四)加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)9.力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1,540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。10.中央將加大對(duì)保障性安居工程建設(shè)的支持力度，適當(dāng)提高對(duì)中西部地區(qū)廉租住房建設(shè)的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，改進(jìn)和完善中央補(bǔ)助資金的下達(dá)方式，調(diào)動(dòng)地方積極性，確保資金使用效果。(五)落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任11.進(jìn)一步健全和落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、解決低收入家庭住房困難問題由省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。1.18央行中國人民銀行決定,從2010年1月18日起,上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。172.房地產(chǎn)行業(yè)2010形勢(shì)展望—近期重要政策2009年年底的政策轉(zhuǎn)向，預(yù)示2010年的政策環(huán)境將與2009年大不相同。根據(jù)12月14日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議（業(yè)內(nèi)稱之為“國四條”）提出的相關(guān)政策，國土部先后兩次出臺(tái)“首次繳款比例不得低于全部土地出讓款50%、加強(qiáng)土地收支管理”，“加快閑置土地處理”等相關(guān)政策，并于12月23日首次通報(bào)了9省市18宗閑置土地情況，并披露全國閑置土地約1萬公頃等關(guān)鍵數(shù)據(jù)。預(yù)計(jì)接下來國土部將同各地政府一道加強(qiáng)土地執(zhí)法力度。此外，根據(jù)“國四條”，“抑制投資投機(jī)性購房，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度”將是抑制房?jī)r(jià)上漲的重要手段，預(yù)計(jì)央行、銀監(jiān)會(huì)將針對(duì)業(yè)內(nèi)關(guān)注多時(shí)的“二套房貸利率優(yōu)惠”作出針對(duì)性規(guī)定，若該政策趨于嚴(yán)格，將給2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來巨大影響。182.房地產(chǎn)行業(yè)2010形勢(shì)展望—政策預(yù)期政策方向調(diào)控措施實(shí)施可能性與執(zhí)行力政策效果差異化的信貸政策嚴(yán)格收緊二套房貸至1.1倍

可能性大短期內(nèi)可抑制投資，平抑房?jī)r(jià)首付比例差別化調(diào)整短期可能性小有利于抑制需求首次置業(yè)7折利率由銀行實(shí)行差異化調(diào)整部分銀行已實(shí)施有利于抑制需求稅收政策地方稅優(yōu)惠取消可能性大

占比較低，影響有限出臺(tái)物業(yè)稅可能性小涉及面廣，可執(zhí)行性差，短期實(shí)施的可能性較小增加供給加快供地、推地速度

可能性大作用相對(duì)長(zhǎng)期，短期影響不明顯加大閑置土地處置力度、打擊囤地可能性大從國土局12月23日的通報(bào)看，目前查處力度較小，未來有可能加大，是長(zhǎng)期需要關(guān)注的問題保障性住房建設(shè)加快保障性住房供地速度和建設(shè)規(guī)模已出臺(tái)，持續(xù)執(zhí)行情況有待觀察土地供應(yīng)計(jì)劃向保障性傾斜，經(jīng)適房不明顯，廉租房是重點(diǎn)。短期出于“民生”考慮，長(zhǎng)期對(duì)商品房有一定影響。共建形式改造棚戶區(qū)可能性大集合社會(huì)資金參與建設(shè)，可操作性強(qiáng)開發(fā)商融資、信貸限制資本市場(chǎng)融資、嚴(yán)查土地信貸

可能性大開發(fā)商資本市場(chǎng)融資難度加大，對(duì)避免“瘋狂”拿地起到一定作用；有利于控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，抑制地價(jià)上漲。192.房地產(chǎn)行業(yè)2010形勢(shì)展望—政策預(yù)期預(yù)計(jì)2010年適度寬松的貨幣政策主基調(diào)不會(huì)改變，差異化的信貸政策、增加土地供給、嚴(yán)厲打擊囤地等細(xì)節(jié)出臺(tái)的可能性比較大。1、房地產(chǎn)業(yè)早已“千錘百煉”，無需過于憂慮政府政策2004年來房地產(chǎn)業(yè)歷經(jīng)政策“千錘百煉”，貨幣政策是關(guān)鍵：房地產(chǎn)業(yè)1998年“房改”特別是2003年明確支柱產(chǎn)業(yè)地位以來，幾乎每年都有各種“政策”出臺(tái)，但只有在2008年，在持續(xù)的從緊貨幣政策和宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩的大背景下，房地產(chǎn)才首次出現(xiàn)調(diào)整。12月14日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定的四個(gè)調(diào)整方向：增加供給、抑制投機(jī)投資性購房、加強(qiáng)監(jiān)管、擴(kuò)大保障性住房建設(shè)，均不是新提法，關(guān)鍵還要看相關(guān)部委的后續(xù)政策配套及地方政府的落實(shí)。在貨幣政策仍寬松的環(huán)境下，“抑制性”房地產(chǎn)政策的實(shí)際效果存在較大的不確定性。202.房地產(chǎn)行業(yè)2010形勢(shì)展望—政策預(yù)期2、關(guān)鍵因素：寬松貨幣政策轉(zhuǎn)為從緊最快也將出現(xiàn)在今年二季度末，2010年底或2011年初才會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響根據(jù)高盛、中金等機(jī)構(gòu)的研究和歷史經(jīng)驗(yàn)，中國貨幣政策往往更關(guān)注物價(jià)水平而不是股價(jià)和房?jī)r(jià)等資產(chǎn)價(jià)格，中央政府在去年四季度到今年上半年（CPI低于4%，GDP增速低于10%），暫時(shí)不會(huì)調(diào)整貨幣政策，房地產(chǎn)業(yè)的外部政策環(huán)境不會(huì)發(fā)生變化。11月27日，中央政治局會(huì)議表態(tài)：繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性、協(xié)調(diào)性、可持續(xù)性。近期有媒體報(bào)道2010年信貸投放量目標(biāo)為7.5萬億元，高于去年年底制定的5萬億元目標(biāo)。歷史表明中央政府決策特別是貨幣往往滯后于市場(chǎng)表現(xiàn)特別是物價(jià)走勢(shì)。在CPI較低時(shí)，寬松性貨幣政策仍將保持（11月CPI同比增長(zhǎng)0.6%，首次轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)），加息、限制貸款等緊縮性貨幣政策最快也將在今年二季度出臺(tái)。即使貨幣政策收緊，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響可能要半年以上，也就是2010年底或2011年初，從緊的貨幣政策才會(huì)發(fā)揮作用，而且貨幣政策的收緊（加息、縮緊銀根）是一步步的，效果也需要慢慢釋放。212.房地產(chǎn)行業(yè)2010形勢(shì)展望—市場(chǎng)判斷3.從目前產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)實(shí)和政策意圖來看，2010年將是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)理之年。2010年初的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出與2007年類似的高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)，但其中兩個(gè)差別卻更具決定性。首先是宏觀經(jīng)濟(jì)需求發(fā)生了變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)2009中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，在擴(kuò)內(nèi)需、拉投資兩方面均發(fā)揮了支柱作用，而在2010年中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?jié)撃芾^續(xù)保持期待；然后是房地產(chǎn)自身供求關(guān)系發(fā)生了變化，由于2009房地產(chǎn)成交持續(xù)放量，在年底各地普遍出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，或可說房地產(chǎn)率先走過了去庫存周期、解決產(chǎn)能過剩問題。所以并不存在整體性打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能，而為謀求房地產(chǎn)市場(chǎng)在2010年的穩(wěn)定發(fā)展，管理市場(chǎng)預(yù)期、治理開發(fā)流程的需求更為迫切。

222.房地產(chǎn)行業(yè)2010形勢(shì)展望—市場(chǎng)判斷基本判斷1.寬松的貨幣政策將至少維持到今年上半年2.房地產(chǎn)總體將處于“價(jià)滯量縮”狀態(tài)3.房?jī)r(jià)往往滯后于貨幣政策和成交量

4.為抵御通脹購房者對(duì)住房保值增值的預(yù)期

5.開發(fā)企業(yè)失去快速推盤回籠資金壓力

232.房地產(chǎn)行業(yè)2010形勢(shì)展望—市場(chǎng)判斷供給房地產(chǎn)開發(fā)投資和市場(chǎng)供給還將穩(wěn)步增長(zhǎng)，但部分城市短期內(nèi)仍面臨供給不足。

1.企業(yè)資金實(shí)力增強(qiáng)