近五年房地產(chǎn)調(diào)控政策與分析

房地產(chǎn)政策專題研究早在2010年5月，巴菲特在接受中國(guó)媒體采訪時(shí)就曾表示：“中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是在賭博，而且賭得很大。有一群人在大面積地豪賭?！闭叱雠_(tái)背景調(diào)控政策盤點(diǎn)政策小結(jié)展望2013年

房地產(chǎn)市場(chǎng)從08年至今以來(lái)由萎縮轉(zhuǎn)向上漲，反映了從金融危機(jī)影響房地產(chǎn)到目前抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化，促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定的一個(gè)過(guò)程，其中國(guó)家宏觀調(diào)控政策是影響這一過(guò)程的重要因素2008年，

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面萎縮，房地產(chǎn)交易量?jī)r(jià)齊跌，企業(yè)面臨困境.。2008年初，全國(guó)商品房交易開始萎縮，至8月起開始出現(xiàn)環(huán)比價(jià)格下跌，全年總計(jì)商品房銷售面積下跌19.7%，銷售額下跌20.1%，十年來(lái)首次出現(xiàn)年度房?jī)r(jià)下跌。深圳、北京、上海一些地區(qū)，房?jī)r(jià)一度比2007年最高點(diǎn)下跌了30%以上，其中房地產(chǎn)業(yè)收縮的主要原因是政策調(diào)控和國(guó)際金融危機(jī)影響。

2009年

剛性需求釋放帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，量?jī)r(jià)齊升，地產(chǎn)商再度活躍。分為三個(gè)階段：年初——貫徹房地產(chǎn)優(yōu)惠政策刺激房市；年中——加大土地供給,整頓市場(chǎng)秩序；年末——防范泡沫擴(kuò)大,遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。2010年由于09年地王頻出、通脹明顯、各地成交量持續(xù)攀升，造成房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格上漲過(guò)快，購(gòu)房恐慌，市場(chǎng)不穩(wěn)定等情況，采取遏制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，減少投資投機(jī)性購(gòu)房，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫等措施。2011年政策環(huán)境：房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼，措施進(jìn)一步落實(shí)細(xì)化,在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價(jià)”的大背景下，中央政府繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控：1、1月“國(guó)八條”房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革先后落地，“限購(gòu)”“限價(jià)”“限貸”等政策全面升級(jí)，限購(gòu)城市從2010年的不足20個(gè)大幅增加到40多個(gè)。2、7月初，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確“二三線城市也要限購(gòu)”，隨后臺(tái)州、珠海等城市跟進(jìn)，限購(gòu)城市數(shù)增加到近50個(gè)；10月底，1000萬(wàn)套保障房建設(shè)計(jì)劃提前實(shí)現(xiàn)；始于2010年的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控在2011年不斷細(xì)化和落實(shí)，抑制需求與增加供給兩手抓，行政與經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)一步細(xì)化。2012年

國(guó)家仍然延續(xù)上年度的公民福利政策之路，房地產(chǎn)業(yè)將在擠壓與淘汰中頑強(qiáng)成長(zhǎng)。

2012年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策一是完善，二是調(diào)整，三是繼續(xù)整頓，國(guó)家將進(jìn)一步理順房地產(chǎn)政策，糾偏改錯(cuò)，使其房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。詳解中國(guó)地產(chǎn)2008---20132008年關(guān)健詞：打擊囤地

1月7日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，明確土地閑置滿兩年，依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回，土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)，對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。

關(guān)健詞：下調(diào)存款準(zhǔn)備金率

從2008年12月5日起，下調(diào)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行等大型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1%，下調(diào)中小型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率2%。同時(shí)，繼續(xù)對(duì)汶川地震災(zāi)區(qū)和農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行優(yōu)惠的存款準(zhǔn)備金率。2008年關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房、租房、土地出讓2月5日，央行銀監(jiān)會(huì)修訂政策，加大經(jīng)濟(jì)適用房金融支持3月7日，中央決定投入68億用于建設(shè)廉租房3月28日，國(guó)土資源部堅(jiān)決停止供應(yīng)別墅類房地產(chǎn)開發(fā)用地

2008年

關(guān)鍵詞：降息

第一次降息（2008.9.16）

央行9月15日對(duì)外宣布，9月16日起下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27%------這是2004年10月29日以一類的首次降息；9月25日起，下調(diào)中小金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1%----這是2003年9月21日以來(lái)存款準(zhǔn)備金率。第二次降息（2008.10.9）第三次降息（2008.10.30）第四次降息（2008.11.27）

下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08%，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率

2008年關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房國(guó)土資源部對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度是，第一，小產(chǎn)權(quán)房不符合國(guó)家的現(xiàn)行法律規(guī)定，不受法律保護(hù)第二，要采取行之有效措施，嚴(yán)禁小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)一步發(fā)展；第三，要深入研究，分類分析，采取有針對(duì)性的措施，來(lái)化解歷史上形成的小產(chǎn)權(quán)房問題。2008年關(guān)鍵詞：4萬(wàn)億投資

11月9日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)十條政策，提出用4萬(wàn)億資金拉動(dòng)內(nèi)需，雖然沒有明確這些是否會(huì)投放到房地產(chǎn)行業(yè)，但是溫家寶總理10日在部署落實(shí)中央政策措施的七項(xiàng)工作中，突出點(diǎn)明了房地行業(yè)的支柱地位。2008年關(guān)鍵詞：契稅減免政策

從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。最低首付款比例調(diào)整為20%。2008年關(guān)鍵詞：公積金調(diào)整

公積金貸款上限提至50萬(wàn)

從2008年12月1日起調(diào)整住房公積金個(gè)人住房抵押貸款最高額度，個(gè)人最高額度為50萬(wàn)元；兩人或兩個(gè)以上申請(qǐng)人購(gòu)買同一住房，最高額度為每個(gè)申請(qǐng)人的可貸額度之和，但合計(jì)不超過(guò)80萬(wàn)元。公積金存貸款利率調(diào)整

從2008年11月27日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款各檔次利率0.54%。五年期以下（含五年）從4.05%調(diào)整為3.51%，五年期以上從4.59%調(diào)整為4.05%。2008年2008年是房地產(chǎn)的政策年，一點(diǎn)也不為過(guò)。從年初到年末，政府出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)政策。主要可以歸納為兩個(gè)大的方面，一個(gè)是關(guān)于房地產(chǎn)金融政策，第二個(gè)是關(guān)于住宅。其中減免稅收、降低利率、營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限延長(zhǎng)等利好政策都對(duì)樓市起到一定的刺激作用，但所有的作用都不如全球金融危機(jī)來(lái)得快。

在資金壓力下，當(dāng)年下半年，市區(qū)一樓盤率先扯起降價(jià)大旗，從而引發(fā)了一波打折促銷潮，最低折扣達(dá)到8折。2008年小結(jié)1、2008年9月以前政策對(duì)房市影響比較成功，抑制了市場(chǎng)熱度，但同樣造成大量剛性需求的購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)觀望，對(duì)房地產(chǎn)求量的一個(gè)隱形儲(chǔ)存2、在金融危機(jī)的影響下9月以后刺激政策的出臺(tái)，造成大量剛性需求釋放，產(chǎn)業(yè)及股市的資金大量轉(zhuǎn)移向房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。但開發(fā)商因之前政策的抑制及金融危機(jī)的雙重影響下，開發(fā)節(jié)奏減緩，供應(yīng)量不能滿足市場(chǎng)需求日益明顯。2008年小結(jié)

目的：國(guó)四條是指在

2009年12月14日溫家寶總理主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，就促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措。2009年一、要增加普通商品住房的有效供給。適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和使用效率。在保證質(zhì)量前提下，加快普通商品住房建設(shè)。二、要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)三、要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。四、要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問題。

關(guān)鍵詞：

遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲（國(guó)四條）

2009年土地政策時(shí)間措施要點(diǎn)2009.02.01建立經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步提出建立健全土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)2009.03.24頒布《新土地管理法》農(nóng)村宅基地職能在集體居民內(nèi)部流轉(zhuǎn)，宅基地進(jìn)入公開市場(chǎng)流轉(zhuǎn)不再適用范圍，集體土地的抵押和流轉(zhuǎn)也受到一定程度限制2009.08.10進(jìn)一步落實(shí)工業(yè)用地出讓制度明確政策，合理選擇工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓方;嚴(yán)格限定協(xié)議范圍，規(guī)范工業(yè)用地協(xié)議出讓;強(qiáng)化執(zhí)法監(jiān)察，嚴(yán)格執(zhí)行工業(yè)用地出讓制度

2009.09.01嚴(yán)格建設(shè)用地管理、促進(jìn)批而未用土地利用對(duì)取得土地后滿2年未動(dòng)工的建設(shè)項(xiàng)目用地，應(yīng)依照閑置土地的處置政策依法處置，促進(jìn)盡快利用，要求地方政府加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管，切實(shí)預(yù)防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象2009.09.26促進(jìn)節(jié)約集約用地強(qiáng)調(diào)閑置土地處置辦法，對(duì)閑置土地征收增值地價(jià)。促進(jìn)節(jié)約集約用地，提高土地利用率2009.11.10國(guó)土部、發(fā)改委：限制用地規(guī)定商品住宅用地的宗地出讓面積不超過(guò)7公頃，中等城市不超過(guò)14公頃，大城市不超過(guò)20公頃2009.12.17加強(qiáng)土地出讓收支管理分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清。首付不得低于全部土地出讓款的50%，如果開發(fā)商拖欠土地出讓價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易09年土地政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響：嚴(yán)格規(guī)范土地開發(fā)時(shí)限及土地出讓收支，打擊囤地炒地行為,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，同時(shí)增加土地供應(yīng)量，促使土地價(jià)格平穩(wěn)及有效抑制房地產(chǎn)價(jià)格泡沫增長(zhǎng)。影響2009年契稅政策時(shí)間措施要點(diǎn)2009.04.23房地產(chǎn)藍(lán)皮書建議對(duì)開發(fā)企業(yè)超出規(guī)劃周期的閑置土地和未售房產(chǎn)征收房地資源閑置調(diào)節(jié)稅；對(duì)于非開發(fā)企業(yè)持有的房產(chǎn)統(tǒng)一征收房地資源持有調(diào)節(jié)稅，其中：國(guó)家認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)一下的自住房及租賃性住房給予減免2009.04.30提高“兩高一資”資本金比例對(duì)現(xiàn)行固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例進(jìn)行調(diào)整，降低商品住房等項(xiàng)目資本金比例，同時(shí)適當(dāng)提高屬于“兩高一資”項(xiàng)目的資本金比例2009.05個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋個(gè)人所得稅需要按照20%的稅率繳納個(gè)人所得稅2009.05.12國(guó)稅總局：加強(qiáng)土地增值稅征收管理加強(qiáng)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》2009.05.25國(guó)務(wù)院：建立財(cái)稅體制財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅2009.12.09國(guó)務(wù)院：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年；其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施2009.12.22營(yíng)業(yè)稅減免5年以上普通住房免征營(yíng)業(yè)稅，非普通住宅差額征收；5年以內(nèi)，普通住宅差額征收，非普通住宅全額征收09年契稅政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響：維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，契稅的降低刺激購(gòu)房消費(fèi)，減少交易成本，但仍然以促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定為主影響金融政策時(shí)間措施要點(diǎn)信貸政策2009.01.03房貸利率優(yōu)惠政策08.10.27前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無(wú)不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率2009.03.05支持居民購(gòu)買自住型和改善型住房支持居民購(gòu)買自住型和改善型住房的信貸、稅收和其他政策，對(duì)復(fù)合條件的第二套普通自住房購(gòu)買者，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策2009.04.12非改善型二套房貸，首付四成對(duì)其他貸款購(gòu)買第二套及以上住房，貸款利率由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)確定，貸款首付至少四成2009.05.06加大金融金融支持，保證貨幣信貸總量保持貨幣政策的連續(xù)性及穩(wěn)定性，加大金融支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展力度，保證貨幣信貸總量滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要2009.06.19銀監(jiān)會(huì)：加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理支持首套自住房的貸款需求，遵守二套房貸的政策，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)2009.06.26加強(qiáng)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理密切監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，展開壓力測(cè)試，動(dòng)態(tài)評(píng)估房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)信貸管理2009.07.17銀監(jiān)會(huì)：執(zhí)行二套房首付比例和貸款利率執(zhí)行二套房標(biāo)準(zhǔn)，住房按揭貸款首付款比例和貸款利率，執(zhí)行面談、面簽制度2009.07.30流動(dòng)資金貸款管理加強(qiáng)流動(dòng)資金貸款審慎經(jīng)營(yíng)管理，促進(jìn)流動(dòng)資金貸款發(fā)展，紡織流動(dòng)資金貸款挪用行為2009.10.20貸款利率按照五年期個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%2009年09年信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響：1、開發(fā)企業(yè)的投資資金來(lái)源增加，充足的資金可以保障項(xiàng)目的迅速持續(xù)的開發(fā)；2、實(shí)行適度寬松的信貸政策，降低貸款利率，企業(yè)的融資成本減少，利潤(rùn)空間加大，企業(yè)投資同時(shí)加大，市場(chǎng)的供應(yīng)量相對(duì)增加，抑制房?jī)r(jià)的迅速增長(zhǎng)；3、貸款利率下降降低了消費(fèi)者的成本，提高其購(gòu)買能力，同時(shí)刺激自身購(gòu)買欲望；4、改變消費(fèi)者的預(yù)期，影響未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)，減少觀望的消費(fèi)者，增加對(duì)其購(gòu)買的需求。5、二套房首付及利率政策減少投資投機(jī)性購(gòu)房，抑制部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快

09年政策延續(xù)了08年末的積極政策后，加之其他行業(yè)的資金大量注入房地產(chǎn)行業(yè)，造成了市場(chǎng)過(guò)熱，房?jī)r(jià)普遍上漲過(guò)快，投資投機(jī)性購(gòu)房增加，一二線城市及旅游城市尤為明顯房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有些偏離國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需政策的方向，投資比重過(guò)大，威脅實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擴(kuò)大內(nèi)需意在引導(dǎo)資金向產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施及保障性建設(shè)等方面發(fā)展，從而改善消費(fèi)環(huán)境，促進(jìn)及引導(dǎo)合理的消費(fèi)觀念，從而拉動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)由于土地國(guó)有化程度高，握有土地的地方政府通過(guò)批租土地極大彌補(bǔ)了財(cái)政不足，造成地方政府和開發(fā)商成了利益共同體，形成了相互關(guān)聯(lián)的利益集團(tuán)。導(dǎo)致09年，大量的開發(fā)商利用和政府的關(guān)系拿地、儲(chǔ)地，并大量開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目，在房?jī)r(jià)持續(xù)走高的過(guò)程中獲得非常大的利潤(rùn)由于09年地產(chǎn)開發(fā)商所獲利潤(rùn)巨大，壯大了自身實(shí)力，同時(shí)也為09年末至2010年緊縮房地產(chǎn)政策對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控帶來(lái)了難度，間接削弱了市場(chǎng)調(diào)控力度。2009年房地產(chǎn)樓市總結(jié)【大背景】

2010年中國(guó)房地產(chǎn)政策已由此前的支持轉(zhuǎn)向抑制投機(jī),遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,并且先後采取了土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段.不過(guò),頻頻刷新的"地王"記錄,以及仍在不斷上漲的房?jī)r(jià)令政策執(zhí)行效果和政府公信力屢遭詬病。

2010年時(shí)間措施要點(diǎn)2010.01.10國(guó)辦發(fā)出通知要求促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展國(guó)辦發(fā)出通知，要求進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。2010.02.20銀監(jiān)會(huì)發(fā)布流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法打擊炒房者流動(dòng)資金貸款不得用于固定資產(chǎn)、股權(quán)等投資，不得用于國(guó)家禁止生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域和用途。2010.03.18國(guó)資委要求78家非地產(chǎn)主業(yè)央企15天出退出方案按照國(guó)資委要求，除已確定的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企正在加快調(diào)整重組，在完成自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2010.04.11銀監(jiān)會(huì)：銀行不得對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款中國(guó)銀監(jiān)會(huì)11日指出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要增加風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款，如無(wú)法判斷，則應(yīng)大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。2010.04.13住建部：加快保障房建設(shè)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲住房城鄉(xiāng)建設(shè)部13日召開電視電話會(huì)議，要求加快保障性住房建設(shè)，其中，公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作的重點(diǎn)，同時(shí)遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。2010.04.15國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì):貸款買二套房首付不得低于50%14日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍。對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％。2010.04.17國(guó)務(wù)院：房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。2010.04.19住建部要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制未獲預(yù)售許可開發(fā)商不得收取定金住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，認(rèn)購(gòu)后不得擅自更改購(gòu)房者姓名。今后未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。2010.04.21二套房以住房套數(shù)界定不再以貸款為準(zhǔn)銀監(jiān)會(huì)銀行業(yè)監(jiān)管一部主任楊家才21日在接受記者采訪時(shí)，解讀了最新出臺(tái)的房貸新政。他強(qiáng)調(diào)，新的房貸政策是以房屋數(shù)量來(lái)認(rèn)定是否為第二套、第三套，同時(shí)，認(rèn)定范圍以家庭為單位。這與此前執(zhí)行的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)了根本性的變化。2010.04.30北京出臺(tái)地方樓市新政同一家庭限新購(gòu)一套房暫停三套及以上房貸、首提個(gè)人售房計(jì)稅、限制外地人購(gòu)房同一購(gòu)房家庭只能新購(gòu)買一套商品住房；金融機(jī)構(gòu)和稅務(wù)部門可以根據(jù)本市房屋權(quán)屬交易系統(tǒng)中個(gè)人住房記錄，實(shí)施差別化的信貸和稅收政策。暫停對(duì)購(gòu)買第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。2010年1月國(guó)家調(diào)控政策基本情況2010年--------國(guó)家調(diào)控政策基本情況總結(jié)2010中國(guó)地產(chǎn)

政府政策下的樓市

⑴、從短期1-3個(gè)月來(lái)看，市場(chǎng)會(huì)受一些沖擊，主要是政策效應(yīng)導(dǎo)致短期觀望會(huì)使成交量會(huì)回落，房?jī)r(jià)應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)太大波動(dòng)。（2）從2010年整個(gè)市場(chǎng)需求趨勢(shì)來(lái)看，需求相對(duì)于2009年可能會(huì)有所下降，但幅度不會(huì)很大，也會(huì)大大高于2008年的水平。

⑶從2010年整個(gè)市場(chǎng)供給趨勢(shì)來(lái)看，放量是不可避免的。

⑷從2010年整個(gè)市場(chǎng)房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，全年整體房?jī)r(jià)不會(huì)下跌，

仍然會(huì)保持小幅上升態(tài)勢(shì)。國(guó)務(wù)院總理溫家寶26日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議指出，自去年4月份《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》印發(fā)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到初步遏制。為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，必須進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議確定了以下政策措施：1月26日國(guó)八條2011年一、各地方政府合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。二、全國(guó)建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬(wàn)套。三、個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，按銷售收入全額征稅；對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。四、對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。2011年國(guó)八條五、保障性住房等用地不低于住房用地供應(yīng)總量的70%；今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量；對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過(guò)兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資達(dá)不到25%以上的(不含土地價(jià)款)，不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開發(fā)項(xiàng)目。

六、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施；對(duì)已有1套住房限購(gòu)1套、擁有2套及以上住房者暫禁購(gòu)房。七、對(duì)于新建住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲、土地出讓連續(xù)出現(xiàn)樓面地價(jià)創(chuàng)歷史新高，以及保障建設(shè)緩慢、租售管理和后期使用監(jiān)管不力的，約談?wù)?fù)責(zé)人；差別化住房信貸執(zhí)行不力、房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責(zé)范圍。八、對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。2011年中國(guó)地產(chǎn)樓市總結(jié):政策環(huán)境：房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼，措施進(jìn)一步落實(shí)細(xì)化2011年，在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價(jià)”的大背景下，中央政府繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控：1月，“國(guó)八條”、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革先后落地，“限購(gòu)”、“限價(jià)”、“限貸”等政策全面升級(jí)，限購(gòu)城市從2010年的不足20個(gè)大幅增加到40多個(gè)；7月初，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確“二三線城市也要限購(gòu)”，隨后臺(tái)州、珠海等城市跟進(jìn)，限購(gòu)城市數(shù)增加到近50個(gè)；10月底，1000萬(wàn)套保障房建設(shè)計(jì)劃提前實(shí)現(xiàn)；

始于2010年的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控在2011年不斷細(xì)化和落實(shí)，抑制需求與增加供給兩手抓，行政與經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)一步細(xì)化。(1)商品房：限購(gòu)、限價(jià)、限貸等行政手段加碼，稅收、利率等經(jīng)濟(jì)手段跟進(jìn)，調(diào)控政策全面升級(jí)新房：全國(guó)投資、新開工增速高位回落，商品房銷售面積和銷售額再創(chuàng)新高，但調(diào)控效果在限購(gòu)城市顯現(xiàn)，成交量下降，百城價(jià)格指數(shù)連續(xù)3個(gè)月下跌二手房：受調(diào)控影響更大，主要城市成交量和價(jià)格降幅大于新房

成交方面，2011年1-11月，北京等10個(gè)代表性城市二手房成交套數(shù)同比下降34%，近三個(gè)月環(huán)比持續(xù)下行，同比降幅超過(guò)50%，絕對(duì)水平已接近2008年低點(diǎn)。價(jià)格方面，10個(gè)代表性城市二手房平均價(jià)格在9月出現(xiàn)近三年來(lái)的首次環(huán)比下跌，10-11月降幅持續(xù)擴(kuò)大，到11月底，杭州累計(jì)下跌8%，深圳下跌5%，其他城市跌幅在3%以內(nèi)。企業(yè)：品牌房企銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，市場(chǎng)份額持續(xù)上升，總體經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不大銷售業(yè)績(jī)：品牌房企全年銷售業(yè)績(jī)總體有所增長(zhǎng)，但下半年下滑明顯拿地情況：開發(fā)企業(yè)減少拿地，三、四線城市拿地比例上升大部分品牌房企拿地面積低于去年同期。1-11月，十大品牌房企拿地面積平均同比下降19%。除中海、綠城、金地外，品牌房企拿地面積低于去年，世茂、富力、龍湖、保利同比降幅均超過(guò)50%，其中世茂降幅高達(dá)85%。2011年1月10日國(guó)務(wù)院出臺(tái)"國(guó)十一條",嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于40%,加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)。對(duì)二套房不再區(qū)分改善型和非改善型,一概執(zhí)行40%首付2012年時(shí)間措施要點(diǎn)2012.02.24國(guó)務(wù)院:不得強(qiáng)收落戶城鎮(zhèn)農(nóng)民宅基地關(guān)于農(nóng)民土地權(quán)益，《通知》明確，農(nóng)民的宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)受法律保護(hù)。農(nóng)民落戶城鎮(zhèn)，是否放棄宅基地和承包的耕地、林地、草地，必須完全尊重農(nóng)民本人的意愿，不得強(qiáng)制或變相強(qiáng)制收回。2012.03.20住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站正式發(fā)布《建設(shè)用地容積率管理辦法》住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站正式發(fā)布《建設(shè)用地容積率管理辦法》，要求任何單位和個(gè)人都應(yīng)當(dāng)遵守經(jīng)依法批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率指標(biāo)，不得隨意調(diào)整，確需調(diào)整的，不得以政府會(huì)議紀(jì)要等形式代替規(guī)定程序。未確定容積率等規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。2012.04.06財(cái)務(wù)部：成年子女名義購(gòu)買首套房可享受契稅優(yōu)惠政策

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》中規(guī)定：對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買人均不適用首次購(gòu)買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。2012.06.08國(guó)土部公布了《閑置土地處置辦法》國(guó)土部申明開發(fā)商"囤地"兩年將無(wú)償收回今后，如果開發(fā)商“囤地”造成土地閑置的，未動(dòng)工開發(fā)滿一年將被征繳土地價(jià)款20%閑置費(fèi)，滿兩年則將無(wú)償收回土地使用權(quán)。昨天，國(guó)土部公布了《閑置土地處置辦法》，并將于下月1日起實(shí)施。2012.08.25房產(chǎn)稅寫入房地產(chǎn)十二五規(guī)劃明確開征房產(chǎn)稅

《全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》的編制正在加快推進(jìn)。據(jù)悉，就在國(guó)務(wù)院督查地方樓市調(diào)控的同時(shí)，住建部發(fā)布了《關(guān)于做好“十二五”住房發(fā)展規(guī)劃編制工作的通知》2012.11.16四部委聯(lián)合稱:嚴(yán)控土地儲(chǔ)備總規(guī)模和融資規(guī)模國(guó)土部、財(cái)政部、央行和銀監(jiān)會(huì)四部委日前聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)土地儲(chǔ)備與融資管理的通知》(下稱《通知》)，要求加強(qiáng)土地儲(chǔ)備管理，強(qiáng)化土地儲(chǔ)備融資風(fēng)險(xiǎn)管控。2012年1-10月，一線城市商品住宅成交均價(jià)同比下跌1%，二線城市成交均價(jià)與去年同期持平，而三、四線城市成交均價(jià)同比上漲5.5%。2012從產(chǎn)品類型來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)相對(duì)較好剛需是2012年成交的主流。世聯(lián)57萬(wàn)成交客戶的分類統(tǒng)計(jì)里，我們的投資客占比的情況是越來(lái)越低。如果說(shuō)2007、2010年的中國(guó)市場(chǎng)有泡沫的話，那么2012年的所有的成交，包括我們，全部是實(shí)實(shí)在在的，這個(gè)價(jià)格漲價(jià)也是實(shí)實(shí)在在的，因?yàn)槲覀兊耐顿Y客占比已經(jīng)非常的低了，而且全年保持低位。這個(gè)事實(shí)告訴我們，這里面沒有任何泡沫。小結(jié)2012中國(guó)樓市

展望2013年政策篇2013年新國(guó)五條具體內(nèi)容

2月20日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。據(jù)新華社報(bào)道，這也是本屆政府召開的最后一次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議。此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確了五項(xiàng)具體政策措施：（一）完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制。各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問責(zé)制度。（二）堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購(gòu)區(qū)域、限購(gòu)住房類型、購(gòu)房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購(gòu)措施。其他城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，省級(jí)政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購(gòu)等措施。嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。（三）增加普通商品住房及用地供應(yīng)。2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過(guò)去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。（四）加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。全面落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬(wàn)套、新開工630萬(wàn)套的任務(wù)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時(shí)交付使用。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?。（五）加?qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和信息發(fā)布管理。

樓市上漲預(yù)期增強(qiáng)國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)是第五次調(diào)控升級(jí)

自2009年12月份開始樓市調(diào)控以來(lái)，政策經(jīng)歷了四次升級(jí)，分別是2010年1月的“國(guó)十一條”、4月的“國(guó)十條”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新國(guó)八條”，而這次出臺(tái)的“國(guó)五條”則是第五次調(diào)控升級(jí)。

“國(guó)五條”中穩(wěn)定房?jī)r(jià)的新政包括，完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等五項(xiàng)內(nèi)容。此次重申，是因?yàn)橛行┏鞘袇^(qū)域市場(chǎng)發(fā)生了變化。所以目前應(yīng)該是對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市加強(qiáng)制度的執(zhí)行和管理，有針對(duì)性地穩(wěn)定市場(chǎng)。國(guó)五條----政策解讀調(diào)控政策

各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問責(zé)制度政策解讀今年2月20日“新國(guó)五條”重啟價(jià)格控制目標(biāo)，并將城市范圍縮小，但是在2012年停止之后，在今年重新啟動(dòng)，但具體的標(biāo)準(zhǔn)與時(shí)間表未提到，可以說(shuō)是無(wú)新意可言。采取地方政府問責(zé)制，對(duì)地方政府進(jìn)行考核，對(duì)政府有一定壓力，但治標(biāo)不治本。影響“限價(jià)政策”是國(guó)