項(xiàng)目組全套管理制度解析

項(xiàng)目組全套管理制度解析項(xiàng)目組全套管理制度解析20/20項(xiàng)目組全套管理制度解析項(xiàng)目組全套管理制度一,背景,目的和原則1,背景本項(xiàng)目是我司及鴻博堂公司共同操作此項(xiàng)目，而本項(xiàng)目的代理合同是鴻博堂公司及發(fā)展商簽定的，到目前為止，發(fā)展商并不知道我公司的存在，目前我公司派出人員均以鴻博堂的名義在工作。2,目的和原則順當(dāng)完成此項(xiàng)目的營銷代理工作，獲得本項(xiàng)目設(shè)定的利潤，維護(hù)我司及鴻博堂公司的利益，限制我司風(fēng)險(xiǎn)和投入，熬煉培育我司的專業(yè)人員，實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練我司作為專業(yè)營銷代理公司的管理和操盤流程和實(shí)力，是本套管理制度的核心目的。在以上目的指引下，本項(xiàng)目宜以項(xiàng)目組名義獨(dú)立運(yùn)作：項(xiàng)目組作為具體操作本項(xiàng)目的專業(yè)機(jī)構(gòu)，相對獨(dú)立操作：獨(dú)立財(cái)務(wù)，獨(dú)立行政，獨(dú)立人事，獨(dú)立經(jīng)營權(quán)。由我司和鴻博堂公司共同派人組建成項(xiàng)目組，共同管理此項(xiàng)目組。二,項(xiàng)目組構(gòu)架和人員組建2,項(xiàng)目組部門職責(zé)（1）確保案場銷售工作高效有序地進(jìn)行。（2）負(fù)責(zé)客戶接待工作（包括來人,來電），及時辦理客戶成交手續(xù)。（3）負(fù)責(zé)到期房款的催收，以利資金及時回籠。（4）為客戶供應(yīng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)，樹立并維護(hù)樓盤及開發(fā)企業(yè)形象。（5）負(fù)責(zé)客戶資料的匯總,統(tǒng)計(jì)及分析，及時依據(jù)統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果向開發(fā)企業(yè)提出可行性意見。（5）制訂銷售和推廣策略。（6）負(fù)責(zé)宣揚(yáng)包裝工作。（7）依據(jù)銷售狀況適時調(diào)整銷售策略，主要對銷售價(jià)格及銷售房源進(jìn)行限制。（8）協(xié)調(diào)圍繞項(xiàng)目的各部門,單位之間的協(xié)作工作。（9）向開發(fā)商結(jié)傭工作。3,項(xiàng)目組崗位職責(zé)項(xiàng)目總監(jiān)：負(fù)責(zé)制定本項(xiàng)目整體營銷支配,年度營銷支配,季度營銷支配和月度營銷支配；負(fù)責(zé)全項(xiàng)目組各項(xiàng)工作執(zhí)行和監(jiān)控；負(fù)責(zé)及發(fā)展商溝通；負(fù)責(zé)結(jié)傭工作；負(fù)責(zé)成本限制。具體分工如下：項(xiàng)目總監(jiān)2主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目營銷工作策略,項(xiàng)目組經(jīng)營工作監(jiān)控；項(xiàng)目總監(jiān)1主要負(fù)責(zé)及發(fā)展商溝通,結(jié)傭及成本限制工作。項(xiàng)目經(jīng)理：負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的營銷執(zhí)行工作，并幫助項(xiàng)目總監(jiān)1完成各項(xiàng)目工作：主要是及發(fā)展商溝通,結(jié)傭及成本限制。在項(xiàng)目營銷執(zhí)行上，對項(xiàng)目總監(jiān)負(fù)責(zé)。具體工作詳述如下：（1）負(fù)責(zé)現(xiàn)場銷售限制及人員管理，確保案場銷售工作高效有序地進(jìn)行。（2）幫助公司制定案場管理制度，并監(jiān)督執(zhí)行案場管理制度。（3）負(fù)責(zé)制定及執(zhí)行年度及階段性銷售支配，并依據(jù)即時銷售狀況調(diào)整階段性銷售支配。（4）協(xié)調(diào)圍繞項(xiàng)目的各部門,單位之間的協(xié)作工作。（5）定期向開發(fā)企業(yè)全面匯報(bào)，應(yīng)及時依據(jù)變化反映狀況并做出或提出相應(yīng)的銷售及產(chǎn)品修正建議。（6）主持每周例會。（7）幫助完成業(yè)務(wù)。（8）依據(jù)銷售狀況及時分析，并制作《本周銷售狀況匯總》。（9）向開發(fā)商結(jié)傭工作。（10）及時制定月度部門收支預(yù)算。（11）牽頭組織支配策劃,媒介,設(shè)計(jì)等團(tuán)隊(duì)成員的工作。（12）領(lǐng)導(dǎo)該項(xiàng)目組團(tuán)隊(duì)，完成該項(xiàng)目的相關(guān)工作。（13）幫助項(xiàng)目總監(jiān)協(xié)調(diào)開發(fā)商關(guān)系，及開發(fā)商定期實(shí)行例會溝通。（14）全面負(fù)責(zé)案場及開發(fā)商就項(xiàng)目問題的全部溝通,協(xié)調(diào)。項(xiàng)目主管：幫助項(xiàng)目經(jīng)理工作，主要負(fù)責(zé)各類報(bào)表制作；臵業(yè)顧問管理,考核；幫助臵業(yè)顧問進(jìn)行業(yè)務(wù)接待等。項(xiàng)目主管對項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)。具體工作詳述如下：（1）為客戶供應(yīng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)，樹立并維護(hù)樓盤及開發(fā)企業(yè)的形象。（2）負(fù)責(zé)現(xiàn)場來電,來訪客戶的接待,介紹和成交事宜。（3）負(fù)責(zé)整個銷售流程的事務(wù)（包括收定,收款,簽約等）。（4）及時反饋銷售中存在的問題，做好及同事,上級之間的信息溝通及工作協(xié)調(diào)。（5）負(fù)責(zé)監(jiān)督客戶房款及時到位。（6）幫助項(xiàng)目經(jīng)理完成各項(xiàng)工作。（7）監(jiān)督執(zhí)行各項(xiàng)部門規(guī)章。（8）負(fù)責(zé)制定階段性工作支配,銷售指標(biāo)及考評。（9）幫助完成業(yè)務(wù)。（10）負(fù)責(zé)督促業(yè)務(wù)員對意向客戶的跟蹤。（11）及時向項(xiàng)目經(jīng)理反饋銷售狀況。（12）結(jié)合實(shí)際銷售狀況，及時發(fā)覺銷售中存在的問題，并解決；無法解決的，及時上報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理。（13）監(jiān)督臵業(yè)顧問的業(yè)務(wù)流程。（14）及時制作《銷售周報(bào)》。（15）及時完成部門內(nèi)部工作布臵的任務(wù)。（16）負(fù)責(zé)主持每天的業(yè)務(wù)晨會。（17）參及銷售，銷售業(yè)績?yōu)楣矘I(yè)績。臵業(yè)顧問：完成接待——簽約之間的一系列工作，并完成項(xiàng)目經(jīng)理或項(xiàng)目主管布臵的其他工作。臵業(yè)顧問對項(xiàng)目主管負(fù)責(zé)。（對于項(xiàng)目經(jīng)理授權(quán)項(xiàng)目主管外的工作，臵業(yè)顧問直接對項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)。）具體工作詳述如下：（1）為客戶供應(yīng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)，樹立并維護(hù)樓盤及開發(fā)企業(yè)形象。（2）負(fù)責(zé)現(xiàn)場來電,來訪客戶的接待,介紹和成交事宜。（3）負(fù)責(zé)整個銷售流程的事務(wù)（包括收定,收款,簽約等）。（4）及時反饋銷售中存在的問題，做好及同事,上級之間的信息溝通及工作協(xié)調(diào)。（5）負(fù)責(zé)客戶房款及時到位。（6）完成個人業(yè)績指標(biāo)。（7）及時完成部門內(nèi)部布臵的其它任務(wù)。行政助理：負(fù)責(zé)項(xiàng)目組行政,人事,財(cái)務(wù)等相關(guān)工作。行政助理直接對項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)。詳述如下：（1）負(fù)責(zé)銷售部財(cái)產(chǎn)的登記核查，每月核查上報(bào)一次。（2）負(fù)責(zé)急需用品的購買，每月匯總一次。（3）負(fù)責(zé)行政用品的領(lǐng)用,保管及發(fā)放。（4）排班,考勤匯總。（5）負(fù)責(zé)現(xiàn)場行政作業(yè)及例行報(bào)表作業(yè)，及時將現(xiàn)場各種狀況資訊整理歸檔。（6）負(fù)責(zé)每周例會的會議記錄。（7）負(fù)責(zé)案場每月各項(xiàng)費(fèi)用的及時匯總。（8）幫助項(xiàng)目經(jīng)理完成項(xiàng)目操作費(fèi)用的支付。策劃專案：全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目組策劃推廣執(zhí)行工作。策劃專案對項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)。設(shè)計(jì)專案：全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目組設(shè)計(jì)包裝執(zhí)行工作。設(shè)計(jì)專案對項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)。4,人員組建人員支配項(xiàng)目總監(jiān)1：姜洪（鴻博堂公司）項(xiàng)目總監(jiān)2：姚惠（名盛宏源公司）項(xiàng)目經(jīng)理：夏冰（名盛宏源公司）項(xiàng)目主管1：現(xiàn)有人員中鴻博堂方人員項(xiàng)目主管2：名盛宏源方指派臵業(yè)顧問：現(xiàn)有人員重新考核留任＋市場聘請：原則是“三老帶三新”（三名熟手＋三名新手）行政助理：現(xiàn)有人員中選擇或方指派策劃專案：后看項(xiàng)目發(fā)展，可考慮聘請一位策劃專案。設(shè)計(jì)專案：目前由鴻博堂公司聘請的設(shè)計(jì)師做。經(jīng)雙方考核后，若合格則接著做；若不合格，則酌情由名盛宏源方供應(yīng)設(shè)計(jì)支持或賜予辭退，另外找尋設(shè)計(jì)專案。人員薪酬福利見《項(xiàng)目組行政人事制度》人員績效及考核見《項(xiàng)目組行政管理制度》5,項(xiàng)目組操作流程5.1策略方面項(xiàng)目總監(jiān)通過溝通，綜合各方面的因素，在1個月之內(nèi)制定出本項(xiàng)目整體營銷支配和方案；然后依據(jù)此營銷支配和方案，制定出項(xiàng)目季度營銷支配和方案；在季度營銷支配和方案的前提下，制定出項(xiàng)目月度營銷支配和方案。全部支配和方案經(jīng)充分探討后，嚴(yán)格執(zhí)行。若在執(zhí)行中依據(jù)實(shí)際狀況需作重大調(diào)整的，需兩位項(xiàng)目總監(jiān)及項(xiàng)目經(jīng)理溝通后確認(rèn)。5.2銷售方面項(xiàng)目經(jīng)理幫助項(xiàng)目總監(jiān)制定案場管理制度，管理制度經(jīng)項(xiàng)目總監(jiān)批準(zhǔn)后由項(xiàng)目經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行。案場管理制度可依據(jù)實(shí)際狀況抄送開發(fā)商部分內(nèi)容。項(xiàng)目經(jīng)理幫助項(xiàng)目總監(jiān)制定項(xiàng)目各階段營銷支配和方案，并充分理解,認(rèn)同此方案。一旦方案確定，需無條件執(zhí)行此方案。在執(zhí)行過程中，可依據(jù)實(shí)際銷售狀況在保證策略不變的狀況下自行調(diào)整細(xì)微環(huán)節(jié)。大的策略調(diào)整必需上報(bào)項(xiàng)目總監(jiān)，項(xiàng)目總監(jiān)批準(zhǔn)后方可執(zhí)行。如有爭議，先相互勸服，統(tǒng)一意見。如無法統(tǒng)一，解決的方式是下級聽從上級。項(xiàng)目主管幫助項(xiàng)目經(jīng)理工作，主要任務(wù)是基本業(yè)務(wù)指導(dǎo),案場報(bào)表設(shè)計(jì),培訓(xùn)等工作。項(xiàng)目主管的直接上級是項(xiàng)目經(jīng)理，項(xiàng)目主管及項(xiàng)目經(jīng)理觀點(diǎn)有爭議，先相互勸服，統(tǒng)一意見。如無法統(tǒng)一，解決的方式是下級聽從上級。5現(xiàn)場臵業(yè)顧問在工作中，如遇需開發(fā)商協(xié)調(diào),協(xié)作之內(nèi)容，則工作程序如下：臵業(yè)顧問——將問題反映到項(xiàng)目主管/經(jīng)理處——項(xiàng)目主管/經(jīng)理及開發(fā)商協(xié)調(diào)解決（必要時需臵業(yè)顧問幫助）——解決不了，反饋到項(xiàng)目總監(jiān)處。案場實(shí)行垂直管理體制，臵業(yè)顧問聽從項(xiàng)目主管/經(jīng)理。5.3策劃方面全部企劃工作由企劃專案組織協(xié)調(diào)設(shè)計(jì),媒介以及其他人員來完成。全部企劃方案的出稿程序是：項(xiàng)目組內(nèi)部先統(tǒng)一意見，然后項(xiàng)目組組織提報(bào)，由項(xiàng)目經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。如有爭議，先充分溝通，相互勸服，統(tǒng)一意見。若無法統(tǒng)一意見，解決的方式是設(shè)計(jì),文案聽從策劃，策劃聽從項(xiàng)目經(jīng)理，項(xiàng)目經(jīng)理聽從項(xiàng)目總監(jiān)1。在企劃和銷售過程中，涉及費(fèi)用及報(bào)價(jià)部分，操作程序如下：項(xiàng)目組出推廣宣揚(yáng)方案———經(jīng)提報(bào)后，項(xiàng)目總監(jiān)批準(zhǔn)后執(zhí)行———報(bào)策劃專案第一次核價(jià)———報(bào)項(xiàng)目總監(jiān)1第二次核價(jià)———報(bào)行政助理第三次核價(jià)————報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)（公司出費(fèi)用）或報(bào)開發(fā)商后執(zhí)行（開發(fā)商出費(fèi)用）。全部提交給開發(fā)商的文件（無論是秀稿還是定稿），需項(xiàng)目經(jīng)理和項(xiàng)目總監(jiān)1簽字確認(rèn)。5.4行政財(cái)務(wù)方面行政助理工作直接對項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)在規(guī)定的額度權(quán)限內(nèi)完成購買,報(bào)銷等工作。（其流程詳見案場行政財(cái)務(wù)管理制度）三,固始項(xiàng)目組工作流程（具體）1.目的為保證項(xiàng)目的順當(dāng)開展，規(guī)范項(xiàng)目組的工作流程，特制定本制度。2.適用范圍適用于固始項(xiàng)目組。3.內(nèi)容3.1年度營銷支配3.1.1項(xiàng)目經(jīng)理幫助項(xiàng)目總監(jiān)依據(jù)項(xiàng)目的施工進(jìn)度和銷售代理合同起草年度營6銷支配。3.1.2項(xiàng)目年度營銷支配經(jīng)過探討后確定，并下發(fā)至項(xiàng)目組。3.1.3項(xiàng)目經(jīng)理依據(jù)確定后的年度營銷支配組織執(zhí)行，在執(zhí)行過程中，若支配有必要調(diào)整須及時上報(bào)總經(jīng)理辦公會探討批準(zhǔn)。3.2月度營銷支配3.2.1項(xiàng)目組每月25日前提出下月度營銷支配，其中月銷售支配由項(xiàng)目經(jīng)理擬定，月策劃方案（含媒體支配）由項(xiàng)目策劃專案提出。3.2.2月度銷售支配和策劃方案，項(xiàng)目組內(nèi)部必需先經(jīng)溝通后取得統(tǒng)一意見，當(dāng)策劃專案和項(xiàng)目經(jīng)理有意見分歧時，提倡相互探討,勸服，若溝通后仍存在分歧，則策劃專案聽從項(xiàng)目經(jīng)理。3.2.3項(xiàng)目下月度銷售支配和策劃方案由項(xiàng)目經(jīng)理于每月27日前提交業(yè)務(wù)分管領(lǐng)導(dǎo)，經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審批后于每月30日前下發(fā)項(xiàng)目組執(zhí)行（月度營銷支配格式見附件一），無特別緣由逾期未交者，每次罰款100元，直接從當(dāng)月工資中扣除（特別緣由由業(yè)務(wù)分管領(lǐng)導(dǎo)同意并界定）。3.2.4項(xiàng)目經(jīng)理依據(jù)月度營銷支配，會同策劃專案列出具體的,分工明確的時間表（時間表格式見附件二），時間表由項(xiàng)目經(jīng)理每月27日前交送業(yè)務(wù)分管領(lǐng)導(dǎo)審批后，由項(xiàng)目經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，無特別緣由逾期未交者，每次罰款100元，直接從當(dāng)月工資中扣除（特別緣由由業(yè)務(wù)分管領(lǐng)導(dǎo)同意并界定）。3.3周工作支配3.3.1項(xiàng)目組周工作支配由項(xiàng)目經(jīng)理每周六上午10點(diǎn)之前報(bào)送分管業(yè)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)，周工作支配內(nèi)容包括銷售案場,策劃,媒介,臵業(yè)顧問等項(xiàng)目組全部工作（周工作支配格式見附件三），無特別緣由逾期未交者，每次罰款50元，直接從當(dāng)月工資中扣除（特別緣由由業(yè)務(wù)分管領(lǐng)導(dǎo)同意并界定）。3.3.2項(xiàng)目組其他成員關(guān)于項(xiàng)目組的周工作支配直接交送項(xiàng)目經(jīng)理，由項(xiàng)目經(jīng)理經(jīng)過匯總,整理后，報(bào)送分管業(yè)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)。3.3.3項(xiàng)目組周工作支配經(jīng)過審批后，由項(xiàng)目經(jīng)理組織執(zhí)行。3.4銷售報(bào)表3.4.1各項(xiàng)目組項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)于每周六上午10點(diǎn)前將本周（上周六至本周六）項(xiàng)目銷售周報(bào)表和客戶周分析表報(bào)送分管業(yè)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)處（銷售周報(bào)表格式見附件四,7客戶周分析表格式見附件五），無特別緣由逾期未交者，每次罰款50元，直接從當(dāng)月工資中扣除（特別緣由由業(yè)務(wù)分管領(lǐng)導(dǎo)同意并界定）。3.5其他3.5.1項(xiàng)目經(jīng)理作為項(xiàng)目組的負(fù)責(zé)人，在組織實(shí)施支配時，享有監(jiān)督,限制,支配的權(quán)利，項(xiàng)目組其他成員必需全力協(xié)作,支持，聽從項(xiàng)目經(jīng)理的工作支配。3.5.2若在執(zhí)行中出現(xiàn)項(xiàng)目組成員不聽從,協(xié)作項(xiàng)目經(jīng)理工作支配的現(xiàn)象，則項(xiàng)目經(jīng)理有權(quán)及時提出處理意見，并呈報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)，若項(xiàng)目經(jīng)理未及時作出處理并呈報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)，導(dǎo)致工作失誤或損失，由項(xiàng)目經(jīng)理擔(dān)當(dāng)責(zé)任。3.5.3項(xiàng)目經(jīng)理有權(quán)在公司崗位職責(zé)的基礎(chǔ)上對項(xiàng)目組內(nèi)的工作進(jìn)行具體分工和支配。3.5.4本地項(xiàng)目組項(xiàng)目經(jīng)理每周一必需參與公司工作例會，例會后在公司主持召開各項(xiàng)目組例會。異地項(xiàng)目組項(xiàng)目經(jīng)理每月必需至少一次向業(yè)務(wù)分管領(lǐng)導(dǎo)當(dāng)面匯報(bào)工作。3.5.5為便利統(tǒng)計(jì),批閱和修改，以上全部報(bào)送分管業(yè)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)的文件均為電子版。文件名統(tǒng)一為：××項(xiàng)目組×月營銷支配；××項(xiàng)目組×月工作時間表；××項(xiàng)目組×月第×周工作支配（本周六至下周六）；××項(xiàng)目組×月×日銷售日報(bào)表；××項(xiàng)目組×月第×周周報(bào)表（上周六至本周六）。3.5.6項(xiàng)目組成員逾期未交相關(guān)文件者，由項(xiàng)目經(jīng)理開出《違規(guī)懲罰單》；項(xiàng)目經(jīng)理逾期未交相關(guān)文件者，由業(yè)務(wù)分管領(lǐng)導(dǎo)開出《違規(guī)懲罰單》，由財(cái)務(wù)部在當(dāng)月工資發(fā)放中執(zhí)行扣罰。4.附件附件一：月度營銷支配格式（范例）附件二：月工作時間表格式（范例）附件三：周工作支配格式（范例）附件四：銷售周報(bào)表格式（范例）附件五：客戶周分析表格式（范例）附件一：月度營銷支配格式（范例）亳州項(xiàng)目組11月份營銷支配1.營銷目標(biāo)完成5套商業(yè)，4套住宅的銷售。2.目前問題2.1項(xiàng)目知名度不夠，案場來人來電少。2.2項(xiàng)目有太多不確定因素，客戶對項(xiàng)目沒信念。2.3住宅銷售無問題，商鋪銷售難度大。3.解決方法3.1找尋性價(jià)比較高媒體，通過多渠道接著宣揚(yáng)本項(xiàng)目的知名度。3.2通過開發(fā)商相關(guān)承諾和動作，解決項(xiàng)目本身一些不確定因素。3.3改變宣揚(yáng)重點(diǎn)，由項(xiàng)目本身特征轉(zhuǎn)向宣揚(yáng)項(xiàng)目經(jīng)營后獲利狀況。3.4通過虛假招商，增加客戶信念。3.5通過各種渠道發(fā)展兼職直銷人員進(jìn)行直銷。4.具體措施4.1銷售工作4.1.1前期下定客戶簽約。4.1.2現(xiàn)場客戶接待,下定。4.1.3對現(xiàn)有產(chǎn)品進(jìn)行改造，重新制定價(jià)格表。4.1.4針對新出的產(chǎn)品，制定并完成統(tǒng)一說辭，對臵業(yè)顧問進(jìn)行培訓(xùn)。4.1.5結(jié)傭。4.2策劃工作4.2.1找尋優(yōu)質(zhì)性價(jià)比媒體。通過前一段時間媒體監(jiān)測，亳州當(dāng)?shù)孛襟w性價(jià)比較高的媒體有：《亳州電視報(bào)》；亳州電視臺,亳州影視頻道。11月份以上兩個媒體為主打媒體，以車體,戶外大牌,燈箱,道旗,《亳州9報(bào)》,直遞,SP活動作為協(xié)助媒體，具體媒體支配如下：電視片重新制作，宣揚(yáng)重點(diǎn)依次為第一周：項(xiàng)目形象宣揚(yáng)；第二周：項(xiàng)目開盤狀況及工程進(jìn)度宣揚(yáng)；第三周～第四周：項(xiàng)目將來經(jīng)營潛力及虛假招商信息的宣揚(yáng)。節(jié)目片由博智公司監(jiān)督制作，節(jié)奏為較高密度。《亳州電視報(bào)》以硬廣告為主，選擇最好版面，一周一個整版，宣揚(yáng)重點(diǎn)是項(xiàng)目開工狀況及工程進(jìn)度，項(xiàng)目將來升值潛力及虛假招商信息，報(bào)廣要成系列，設(shè)計(jì)要絢目，吸引人的眼球?！顿裰輬?bào)》以《建安路改造專欄訪問》的形式，選擇最好的版面，一周兩個半版，讓記者去采訪政府相關(guān)部門權(quán)威人士及開發(fā)商,建筑商,代理商,客戶代表等，采納圖文并茂的形式，通過權(quán)威人士的訪談，以軟新聞的形式，向社會描繪建安路改造的美妙前景。開發(fā)商以廣告的價(jià)格出錢，記者以報(bào)社的名義去采訪，擬做8期，采訪的對象分別為：亳州市市委書記（市長,分管副市長）,市規(guī)劃局局長,市政工程到處長（或基建到處長）,市工商局局長,譙城區(qū)區(qū)長,第五大道開發(fā)商,市招商局局長,承建商,居民代表。為使本方案更具操作性，可以《亳州報(bào)》,區(qū)政府的名義發(fā)起并組織本活動，開發(fā)商贊助。盡量不談項(xiàng)目，只談建安路改造將來前景，削減本活動的商業(yè)功利性?！顿裰輬?bào)》系列訪談及《亳州電視報(bào)》的硬廣可以互動。其余車體,燈箱,道旗,戶外大牌,直遞等作業(yè)或重新更換或重新設(shè)臵以項(xiàng)目將來升值潛力及虛假招商信息為主。直遞本次擬采納臺歷的形式，制作1000份以送到重點(diǎn)目標(biāo)客戶：商鋪業(yè)主,公務(wù)員,老師等，部分?jǐn)[放于賓館,浴場等高級消遣場所。SP活動：集體簽意向性協(xié)議大會,文藝演出。4.2.2開發(fā)商的承諾和動作在售樓處制作并懸掛本項(xiàng)目的全部利好消息：各種證件,媒體報(bào)道等。加快一號樓的工程進(jìn)度，盡快將圍墻拆掉。督促政府開始從項(xiàng)目到火車站段建安路拆遷工作，開發(fā)商在某一段擺出拆遷動工的姿態(tài)。當(dāng)售樓處有重要商業(yè)客戶前來時，為促使其落定，開發(fā)商可事先支配商業(yè)客戶的“托”在恰當(dāng)?shù)臅r候到售樓處詢問商鋪，并支配“托”重點(diǎn)詢問并意向10購買重點(diǎn)客戶所要的商鋪，形成現(xiàn)場客戶許多掙搶商鋪的局面，做現(xiàn)場銷控SP活動，逼定前期遲疑客戶成交。4.2.3宣揚(yáng)重點(diǎn)宣揚(yáng)重點(diǎn)改變，現(xiàn)在重點(diǎn)宣揚(yáng)本項(xiàng)目將來升值潛力及虛假招商信息。宣揚(yáng)本項(xiàng)目將來升值潛力可從以下幾個方面來說明：項(xiàng)目周邊現(xiàn)在及將來人氣，這些人氣帶來的巨大商機(jī)（可以用數(shù)字和計(jì)算來說明）；建安路將來的具體規(guī)劃及優(yōu)勢（用政府的數(shù)據(jù)和圖片，要詳盡）；本項(xiàng)目適合經(jīng)營哪些品種（具體到每套房屋，供應(yīng)幾種可能），分析經(jīng)營這些品種前景，做客戶的投資引導(dǎo)。另一方面，通過虛假的招商信息的樹立客戶信念：通過開發(fā)商以及售樓處招商人員的資源及浙江,合肥,當(dāng)?shù)氐壬跃咭?guī)模企業(yè)簽定進(jìn)入意向協(xié)議書，將這些意向協(xié)議書及該企業(yè)資質(zhì)制作并懸掛于售樓處，制作在各類宣揚(yáng)物品上（包括招商手冊），造成本商業(yè)本諸多外地商戶看中的旺盛假象。對于客戶來說，是無法分清意向協(xié)議書和真正入住合同的區(qū)分的。虛假意向協(xié)議書不要過多，也不全要名牌企業(yè)，具體數(shù)量和規(guī)模依據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)在狀況定。意向協(xié)議書在15日之前敲定10個。4.2.4虛假招商如上所述。同時綻開真正招商，通過優(yōu)惠措施吸引餐飲,網(wǎng)吧,超市入駐，真假結(jié)合，刺激客戶。4.2.5兼職直銷人員老客戶：包括已簽約客戶和在售樓處已登記客戶。凡是介紹客戶前來購買實(shí)現(xiàn)成交的，住宅享受500元大禮包，商業(yè)享受1000元大禮包優(yōu)惠。大戶：適合在本項(xiàng)目經(jīng)營的行業(yè)大戶。凡是由大戶介紹客戶購買本項(xiàng)目商鋪面積在500平方米以下，購買一套住宅可享受9折；500平方米以上1000平方米以下，購買一套住宅可享受8折；依次類推。當(dāng)舉薦客戶購買超過4000平方米以上的，可免費(fèi)獲贈177頂層復(fù)式一套。開發(fā)商方面人員：包括承建商,相關(guān)政府機(jī)構(gòu)人員,開發(fā)商公司內(nèi)部職工，凡是介紹客戶前來購買實(shí)現(xiàn)成交的，住宅享受500元大禮包，商業(yè)享受1000元大禮包優(yōu)惠。社會聘請兼職人員：到勞務(wù)市場聘請10名本地下崗工人，每人承諾每月11300元底薪。每人每月是一套商鋪的任務(wù)。完成任務(wù)則發(fā)放300元和提成，提成點(diǎn)數(shù)定為總銷金額的1%。若完成不了，則只發(fā)放工資的1/3。并被棄用。此類兼職人員需每天上午到售樓處匯報(bào)狀況并接受培訓(xùn)。以上兼職人員統(tǒng)一采納發(fā)聘書的形式：聘書的口號是第五大道項(xiàng)目市場顧問。燙金聘書，形式做足。4.3推廣費(fèi)用預(yù)算4.3.1報(bào)紙：四個整版約8000×4=32000（元）4.3.2電視：30000元4.3.3戶外大牌：150000萬/年本月約150000/12=12500（元）4.3.4招商費(fèi)用：約20000元4.3.5直遞資料費(fèi)用：5000份單頁約5000×0.3=1500（元）4.3.6兼職銷售人員費(fèi)用：300元/人/月約300×10=3000（元）合計(jì)：99000元注：此為推廣費(fèi)用預(yù)算，實(shí)際發(fā)生依據(jù)狀況做調(diào)整。附件二：月工作時間表格式（范例）肥東項(xiàng)目組10月份工作支配表附件三：周工作支配格式（范例）附件四：銷售周報(bào)表格式（范例）附件五：客戶周分析表格式（范例）四,行政財(cái)務(wù)人事制度本節(jié)制度為綱要，具體管理制度由項(xiàng)目經(jīng)理依據(jù)現(xiàn)場實(shí)際狀況，在保持綱要不要變的前提下，做標(biāo)準(zhǔn)化,量化補(bǔ)充。（一）行政制度1,全部辦公用品選購 由行政助理負(fù)責(zé)，辦公用品領(lǐng)用需登記。2,行政接待一般狀況下由項(xiàng)目總監(jiān)1/項(xiàng)目經(jīng)理/行政助理參與，若行政助理未能參與，則項(xiàng)目總監(jiān)/項(xiàng)目經(jīng)理事后需在行政助理處備案，注明款待目的,時間,地點(diǎn),參與人物,消費(fèi)內(nèi)容,消費(fèi)額度等。3,項(xiàng)目組考勤由行政助理負(fù)責(zé)。4,項(xiàng)目總監(jiān)和項(xiàng)目經(jīng)理不參及項(xiàng)目組日?？记凇５?xiàng)目經(jīng)理若不在崗超過半日以上，需事先通報(bào)項(xiàng)目總監(jiān)。項(xiàng)目總監(jiān)1若離開固始，則需及項(xiàng)目經(jīng)理事先通知，并事先及項(xiàng)目總監(jiān)2進(jìn)行溝通。5,項(xiàng)目組考勤制度綱要：項(xiàng)目組每周允許調(diào)休一天；加班不額外發(fā)加班工資，但可計(jì)時納入調(diào)休時間；上班,下班須要在行政助理處登記等等。6,辦公區(qū)域衛(wèi)生由行政助理負(fù)責(zé)，但臵業(yè)顧問需幫助其完成。7,項(xiàng)目組文件和擋案管理由行政助理負(fù)責(zé)。8,項(xiàng)目組會議由行政助理負(fù)責(zé)組織,記錄,整理和備案。9,項(xiàng)目組相關(guān)行政命令由行政助理撰寫,擬定,發(fā)布和接收。10,項(xiàng)目組網(wǎng)絡(luò)及計(jì)算機(jī)管理由行政助理負(fù)責(zé)。（二）財(cái)務(wù)制度依據(jù)雙方合同約束，鴻博堂公司及名盛宏源公司共同出資，共同收益。雙方各占50%項(xiàng)目股份。為確報(bào)項(xiàng)目順當(dāng)進(jìn)行，雙方責(zé)權(quán)一樣，特制定項(xiàng)目組以下財(cái)務(wù)制度。1,以鴻博堂和名盛宏源名義開始雙方共同管理帳戶，此帳戶僅為本項(xiàng)目運(yùn)用。雙方投資,收益均入此帳戶（發(fā)展商支付傭金也入此帳戶）。帳戶資金動用需經(jīng)雙方公司法人同意。2,截止到10月1日前，雙方進(jìn)行項(xiàng)目組財(cái)務(wù)清算：凡10月1日，前已發(fā)生的人員工資各自派出的人各自擔(dān)當(dāng)；項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用(含廣告費(fèi))由鴻博堂方擔(dān)當(dāng)。18以上兩部分費(fèi)用由雙方財(cái)務(wù)人員清算出來，計(jì)入項(xiàng)目運(yùn)作總成本，這兩部分費(fèi)用不在雙方共管帳戶中支出。雙方財(cái)務(wù)人員清理出截止到10月1日前項(xiàng)目組資產(chǎn)清單。簡而言之，10月1日之前的清算達(dá)到以下兩個目的：清算出項(xiàng)目組自鴻博堂及發(fā)展商簽定合同以來總的資產(chǎn)和債務(wù)。商定此部分資產(chǎn)和債務(wù)的安排和支付方案，共管帳戶進(jìn)行清零，建立項(xiàng)目組帳目系統(tǒng)。3,自10月1日起