2023年房地產(chǎn)業(yè)成本預(yù)算面試簡答題

房地產(chǎn)業(yè)成本預(yù)算面試簡答題一、簡答題1.成本控制戰(zhàn)略提倡全方位的成本控制重要涉及哪些方面？答:成本控制戰(zhàn)略提倡全方位的成本控制,涉及拿地成本、前期費用、規(guī)劃設(shè)計、工程施工、營銷推廣等房地產(chǎn)開發(fā)成本,以及人力成本、管理成本、經(jīng)營的財務(wù)成本等。2.房地產(chǎn)已進入微利時代,如何加強成本控制,提高競爭力?答:一是建立全員責(zé)任成本控制體系。二是建立合約規(guī)劃體系,變成本領(lǐng)后記錄為事前控制三是建立成本預(yù)警機制。四是建立費用指標(biāo)承包機制。五是建立成本優(yōu)化獎勵機制。3.成本預(yù)警設(shè)立為幾個級別？答：成本預(yù)警設(shè)立為兩個級別,一級警報：當(dāng)月動態(tài)成本超過目的成本5%以內(nèi),下屬公司組織分析實行限期整改;二級警報:當(dāng)月動態(tài)成本超過目的成本5%時,總公司組織分析，對項目實行會診,分析因素，提出改善措施,下屬公司總經(jīng)理做具體的成本專題報告，直至解除警報。4．如何進一步完善設(shè)計管理機制，切實提高設(shè)計質(zhì)量和效率?答:一是進一步完善設(shè)計管理體制。二是進一步強化設(shè)計條線雙重管理職能。三是進一步規(guī)范方案評審行為。四是進一步強化方案質(zhì)量控制五是圖紙質(zhì)量處罰機制。六是建立產(chǎn)品缺陷反饋機制。5.如何強化方案質(zhì)量控制？答：第一，建立方案交底制度。第二,強化施工圖會審制度。6.如何建立產(chǎn)品缺陷反饋機制?答：第一,在設(shè)計管理中心設(shè)立專職設(shè)計質(zhì)量檢查員,專職檢查各公司在建項目的設(shè)計缺陷,每季度完畢一次《設(shè)計缺陷檢查報告》;第二,物業(yè)管理中心、營銷管理中心、客服管理中心應(yīng)根據(jù)交付和客戶反饋情況,每半年向出具一份《項目產(chǎn)品缺陷反饋一覽表》。7.全員全面強化成本控制,建立房地產(chǎn)集團的成本領(lǐng)先競爭優(yōu)勢的具體工作規(guī)定？答：(1）進一步調(diào)整和完善成本限額指標(biāo);（２）重視和加強成本優(yōu)化工作;（3）建立全員成本控制機制；（4)進一步推動成本人員的轉(zhuǎn)型；(5)嚴(yán)格貫徹好《合約規(guī)劃制度》；（6)加大招標(biāo)價格信息庫建設(shè),結(jié)合建設(shè)產(chǎn)業(yè)集團等兄弟單位歷史數(shù)據(jù),全面建成一個內(nèi)容系統(tǒng)、更新及時、信息公開的數(shù)據(jù)庫,作為指導(dǎo)內(nèi)部招標(biāo)、決策的重要依據(jù)。８．如何重視和加強成本優(yōu)化工作？答：一是加強設(shè)計階段的成本優(yōu)化,推動限額設(shè)計。二是加強對施工方案的優(yōu)化，成本部要介入審核施工單位上報的施工方案。三是加強對新型材料的研究,在不影響效果的情況下，積極采用造價低的新型材料。四是要重點加大對“三點一線”的成本控制,嚴(yán)格控制樣板房、臨時售樓處、示范區(qū)使用奢侈材料,在保證效果、品質(zhì)的情況下，盡也許考慮使用一些替代材料。９.“三點一線”具體指什么?答：“三點一線”的具體內(nèi)容為：售樓處(會所)、樣板房、工地現(xiàn)場、看房通道，以及覆蓋售樓處、樣板房、工地現(xiàn)場的示范區(qū)。10．如何強化檢查監(jiān)督,完善移動辦公制度?答:一是開展檢查監(jiān)督。二是實現(xiàn)移動辦公檢查表單化。三是建立年度審計監(jiān)察機制。１1．如何進一步提高移動辦公的針對性和時效性？答:1、擬定移動辦公“3+10”模式”，提高移動辦公有效性。２、建立移動辦公工作“五維度”報告機制，加強移動辦公規(guī)范性。12.移動辦公工作“五維度”涉及哪些?答：移動辦公工作“五維度”重要涉及：1）對問題及上輪整改情況進行檢查；2）針對問題提出管理措施和規(guī)定;3)對相關(guān)部門提出的指導(dǎo)意見；4）對相關(guān)部門的服務(wù)與支持；５）針對體制、機制和制度提出的意見和建議。13.成本管理中心在拿地階段的測算要點是哪些？答：1、人防車庫成本應(yīng)所有攤?cè)氤杀局?，收益中不考慮可租的費用；2、初步規(guī)劃圖中有疑問的地方及時和設(shè)計部溝通了解;3、有安頓房、代建房的要考慮這部分虧損費用的成本應(yīng)攤到可售成本中‘4、各種費用一定要按最新產(chǎn)品類型、最新經(jīng)驗數(shù)據(jù)填寫、建安部分特別要注意鋼材、砼的市場波動情況。5、估算中考慮預(yù)留3～5％不可預(yù)見費用。14．成本控制原則的原則是什么?答:1、節(jié)約原則２、全面控制原則3、動態(tài)控制原則1５.三點一線建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)和思緒？答:一是設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化二是施工標(biāo)準(zhǔn)化三是材料標(biāo)準(zhǔn)化16.成本管理思緒?答:準(zhǔn)確測算、步步跟蹤、事前定價、動態(tài)反饋、及時結(jié)算。17．2０23年.成本控制的具體規(guī)定是什么？答:一是重視和加強成本優(yōu)化工作;二是建立全員成本控制機制;三是要充足發(fā)揮成本人員的作用;四是加大招標(biāo)價格信息庫建設(shè)；五是要進一步推動成本人員的轉(zhuǎn)型。１８.成本管理整個流程節(jié)點是如何的?答:拿地階段----方案設(shè)計階段----目的責(zé)任成本制定階段－---初步、施工圖設(shè)計階段--－-工程實行階段----竣工結(jié)算階段----后評估階段。19．成本管理中心在方案設(shè)計階段重要流程、管控和測算要點是哪些?答:方案設(shè)計階段是成本控制的極為重要的階段,通過對設(shè)計方案的比較，本階段可以實現(xiàn)的成本控制的效果占整個項目全階段成本控制效果的比率約為７5％~80%。這一階段的成本控制的阻力最小,控制成本需要進行的成本投入最低。20.成本管理部在方案設(shè)計階段重點關(guān)注的是什么?答:產(chǎn)品定位,重要設(shè)計選型，建筑平面，基礎(chǔ)類型，結(jié)構(gòu)形式,結(jié)構(gòu)布置，建筑裝飾交付標(biāo)準(zhǔn),停車方式及比率，社區(qū)供配電方式。21.目的成本管理原則是什么?答:1.不僅限于成本目的值自身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目的,應(yīng)與產(chǎn)品目的掛鉤。２.目的不是上限而是基準(zhǔn)，目的的作用在于心中有數(shù);“算了再做”而不是“做了再算”3.目的成本應(yīng)隨著項目的實行（產(chǎn)品提高等)分階段進行檢查、修改。２2.如何做好項目成本全員控制原則？答:由成本管理部牽頭，聯(lián)合財務(wù)管理部，對全年綜合成本指標(biāo)進行細(xì)化，分解到每一個部門,形成各部門的成本控制指標(biāo)，并與各部門簽訂成本控制責(zé)任狀,明確成本控制獎罰措施。因此成本控制涉及項目組織中所有部門和成員的工作，并與每一個成員的切身利益有關(guān)，應(yīng)充足調(diào)動每個部門和每一個成員控制成本、關(guān)心成本的積級性，真正樹立全員控制成本的觀念。23.什么是成本的動態(tài)控制原則？答：所謂動態(tài)控制就是將工、料、機等投入到施工過程中,收集成本發(fā)生的實際值,將其與目的值相比較，檢查有無偏離,若無偏差,則繼續(xù)進行,否則要找出具體的因素采用相應(yīng)措施。２４.三點一線建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)和思緒是什么一是設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化;由研發(fā)部負(fù)責(zé)研究啟動區(qū)規(guī)劃、戶型、會所建筑、精裝修和景觀五個方面的標(biāo)準(zhǔn)化圖紙;二是施工標(biāo)準(zhǔn)化，由總公司工程管理中心組織開發(fā)會所、售樓處和精裝修戰(zhàn)略施工單位,并相對固化；三是材料標(biāo)準(zhǔn)化，由設(shè)計管理中心牽頭,聯(lián)合物資管理中心，研2、注意水景占整個景觀的比例,水景太多,物業(yè)管理化錢大,水景費用占物業(yè)管理費6%以內(nèi)最合適。3、6度及7度抗震設(shè)防區(qū)，剪力墻結(jié)構(gòu)及框架核芯筒結(jié)構(gòu)的高度與寬度比不宜大于６，框架剪力墻結(jié)構(gòu)的高度與寬度比不宜大于5．影響建筑的風(fēng)荷載和抗震等級提高，成本會大幅增長４、根據(jù)地質(zhì)報告,假如地基有溶洞的不宜建高層，打鉆孔樁成本成倍增長。3２．目的成本的作用是什么？目的成本作用是公司預(yù)先擬定的、在一定期期內(nèi)和通過努力所要實現(xiàn)的成本目的，是成本的控制線。有提前鎖定投資、合理擬定銷售價格、加強成本的計劃性、預(yù)測投資效益等作用３3目的成本的管理原則是什么?不僅限于成本目的值自身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目的,應(yīng)與產(chǎn)品目的掛鉤。目的不是上限而是基準(zhǔn)，目的的作用在于心中有數(shù)；“算了再做”而不是“做了再算”目的成本應(yīng)隨著項目的實行(產(chǎn)品提高等)分階段進行檢查、修改34.成本部在編制成本目的責(zé)任狀時要注意哪些？1、填寫科目費用時按成本分?jǐn)傇瓌t進行分?jǐn)偺顚?。２、配套工程按受益原則進行分?jǐn)偂＃?、參照中南成本?biāo)準(zhǔn)或以在建業(yè)態(tài)工程進行測算填寫。4、以協(xié)議為主線進行測算填寫，以便簽訂協(xié)議時參考、動態(tài)分析預(yù)警。5、編寫說明中一定要注明編寫時鋼筋、砼、鋁合金門窗等價格是按多少編制的。以便察閱，分析。6、估算中不考慮預(yù)留不可預(yù)見費用３5．施工圖階段成本控制措施的要點是什么?產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位模板化設(shè)計任務(wù)書模板化設(shè)計協(xié)議模板重要專業(yè)施工圖設(shè)計指引模板化重要專業(yè)施工圖設(shè)計審圖要點模板化專業(yè)配置標(biāo)準(zhǔn)模板化制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)作法36.成本動態(tài)預(yù)警機制是什么？1凡是動態(tài)成本超過目的成本3%的，城市公司、獨立項目公司必須組織相關(guān)職能部門進行成本分析研究，找出超標(biāo)因素，并提出糾偏措施，形成分析報告報總公司成本管理中心審核和常務(wù)副總審批。城市公司、獨立項目公司未能按規(guī)定組織糾偏分析的,發(fā)現(xiàn)一次處罰該公司總經(jīng)理1000元，成本管理部50０元。2凡是動態(tài)成本超過目的成本５%的，總公司成本核算中心必須組織項目公司相關(guān)職能部門進行成本分析研究，找出超標(biāo)因素，并提出糾偏措施,形成分析報告報常務(wù)副總審核、董事長審批。３總公司成本核算中心未能按規(guī)定組織糾偏分析的，發(fā)現(xiàn)一次處罰成本總監(jiān)１００0元。3７.如何全面推行指標(biāo)承包制,進一步控制成本,提高效益?1、建立目的成本、合約規(guī)劃、動態(tài)成本控制機制，從源頭控制產(chǎn)品定位、設(shè)計、技術(shù)、工程等運營成本。2、推行費用包干，有效減少管理成本。38.怎么樣順應(yīng)地產(chǎn)微利時代,加強成本控制，提高競爭力?一是建立全員責(zé)任成本控制體系。二是建立合約規(guī)劃體系,變成本領(lǐng)后記錄為事前控制。三是建立成本預(yù)警機制。四是建立費用指標(biāo)承包機制五是建立成本優(yōu)化獎勵機制。３9.如何加強“三點一線”的成本控制，實行成本限額制度?一是控面積二是控造價40.全員全面強化成本控制，建立房地產(chǎn)集團的成本領(lǐng)先競爭優(yōu)勢的具體工作規(guī)定（1）進一步調(diào)整和完善成本限額指標(biāo)(２)重視和加強成本優(yōu)化工作(３)建立全員成本控制機制，研究、制定全員、全階段成本控制體系，并以專項責(zé)任狀的形式,將成本控制指標(biāo)分解、貫徹到每一個責(zé)任部門（4）進一步推動成本人員的轉(zhuǎn)型，充足發(fā)揮成本人員的作用。成本人員要進一步參與產(chǎn)品定位、產(chǎn)品配置、規(guī)劃設(shè)計、技術(shù)方案把關(guān)、施工圖會審、招投標(biāo)控制等各個環(huán)節(jié),從目前的成本核算型技術(shù)人員轉(zhuǎn)為成本控制型的管理人員。（５）嚴(yán)格貫徹好《合約規(guī)劃制度》,保證在一季度末完畢所有在建項目的合約規(guī)劃體系的建立，并具有適時運用條件(６)加大招標(biāo)價格信息庫建設(shè)，結(jié)合建設(shè)產(chǎn)業(yè)集團等兄弟單位歷史數(shù)據(jù),全面建成一個內(nèi)容系統(tǒng)、更新及時、信息公開的數(shù)據(jù)庫，作為指導(dǎo)內(nèi)部招標(biāo)、決策的重要依據(jù)。41．如何強化設(shè)計限額？方案成本如有節(jié)約,按節(jié)約成本的1０-1５％給予設(shè)計單位進行獎勵，若超過限額指標(biāo)的5%的，則根據(jù)實情對設(shè)計單位處以超額成本的20％進行罰款。42．總公司在成本管理準(zhǔn)則中規(guī)定了哪些情況下須接受處罰？１各類資料審核不及時或簡樸審核延誤項目生產(chǎn)的２編制的成本標(biāo)準(zhǔn)在實際應(yīng)用時不具有可操作性３設(shè)計各階段不認(rèn)真測算成本導(dǎo)致成本超標(biāo)的4原成本缺陷庫內(nèi)的問題在新項目上反復(fù)出現(xiàn)5無端不參與設(shè)計方案評審、施工圖評審的6參與各類評審時未根據(jù)自身專業(yè)提出相應(yīng)建議的７向各城市公司或獨立項目公司下達的成本指標(biāo)錯誤的８各類審核把關(guān),引起內(nèi)耗的4３.檔案管理的目的是什么?為規(guī)范和加強公司檔案管理，實現(xiàn)檔案的標(biāo)準(zhǔn)化管理，提高檔案管理工作效率。44．2０2３年,為了適應(yīng)市場變化,公司要全面加強各方面的成本控制工作。具體規(guī)定是什么?一是重視和加強成本優(yōu)化工作。二是建立全員成本控制機制三是要充足發(fā)揮成本人員作用。四是加大招標(biāo)價格信息庫建設(shè)五是要進一步推動成本人員的轉(zhuǎn)型45成本控制戰(zhàn)略提倡全方位的成本控制涉及哪些？涉及拿地成本、前期費用、規(guī)劃設(shè)計、工程施工、營銷推廣等房地產(chǎn)開發(fā)成本，以及人力成本、管理成本、經(jīng)營的財務(wù)成本等。46．如何全面推行指標(biāo)承包制，進一步控制成本,提高效益?1建立目的成本、合約規(guī)劃、動態(tài)成本控制機制,從源頭控制產(chǎn)品定位、設(shè)計、技術(shù)、工程等運營成本。2推行費用包干,有效減少管理成本。4７.成本優(yōu)化獎勵機制是什么？第一，強化限額設(shè)計機制,方案成本如有節(jié)約，按節(jié)約成本的1０-1５%給予設(shè)計單位進行獎勵，若超過限額指標(biāo)的5%的，則根據(jù)實情對設(shè)計單位處以超額成本的2０%進行罰款。同時按節(jié)約成本的３-5%給設(shè)計管理中心項目設(shè)計部進行獎勵；若超過協(xié)議指標(biāo)的5%,對設(shè)計管理中心及項目部設(shè)計部處以超額成本的10%進行罰款。第二，針對負(fù)有成本優(yōu)化責(zé)任的設(shè)計、成本人員，凡是超額完畢成本優(yōu)化指標(biāo)的，超過部分的3％-5％給予獎勵;第三,凡是其他員工提出成本優(yōu)化建議的，按照節(jié)約金額的3%-５％給予獎勵；若該建議在全公司推行的,按照節(jié)約金額的5％-8%給予獎勵。第四，通過與政府單位、相關(guān)部門溝通、協(xié)調(diào)，在本地繳費標(biāo)準(zhǔn)上獲得相應(yīng)優(yōu)惠的，根據(jù)優(yōu)惠金額的3%-5%進行獎勵。４8．全員全面強化成本控制，建