某高校住宅樓房屋拆遷補償估價報告

房屋拆遷補償估價報告估價項目名稱：委托方：估價方：估價人員：估價作業(yè)日期：估價報告編號：目錄致委托人涵---------------------------------------------------------------3估價聲明-----------------------------------------------------------------4估價假設與估價限制條件---------------------------------------------------5**16#住宅樓拆遷補償估價結(jié)果報告--------------------------------7一、委托方二、估價機構(gòu)三、估價目的四、估價對象五、估價時點六、價值定義七、估價依據(jù)八、估價原則九、估價方法十、估價結(jié)果十一、估價人員十二、估價作業(yè)日期十三、估價報告應用的有效期**16#住宅樓拆遷補償估價技術(shù)報告-------------------------------11一、個別因素分析二、區(qū)域因素分析三、市場分析四、最高最佳使用分析五、估價路線確定與估價方法選擇六、估價測算過程七、估價結(jié)果附件1.估價對象**16#住宅樓的位置圖及建筑平面圖----------------252.估價對象**16#住宅樓外觀照片----------------------------263.可比實例外觀照片-------------------------------------------------284.可比實例調(diào)查表5.房地產(chǎn)評估委托書6.估價機構(gòu)資質(zhì)證書復印件7.房屋拆遷許可證8.估價對象**16#住宅樓的產(chǎn)權(quán)證明致委托方函**/房地產(chǎn)開發(fā)公司：受貴公司委托，我們**/有限責任房地產(chǎn)評估事務所對坐落在**西山坡的16號住宅樓市場價值進行評估。秉著合法、獨立、客觀、公正的原則，依據(jù)中華人民共和國GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和相關(guān)法規(guī)，對估價對象進行市場價值評估。調(diào)查結(jié)果如下：估價對象為磚混結(jié)構(gòu)住宅房屋，總建筑面積1993.02㎡。一、估價對象**16#住宅樓的房屋所有權(quán)及相應的土地使用權(quán)的市場價值。二、估價目的:為拆遷補償額度提供參考依據(jù)評估房地產(chǎn)補償價值。三、估價時點:2009年6月25日四、估價結(jié)果依照本次評估目的，根據(jù)委托方提供的資料、估價人員現(xiàn)場查看情況和市場調(diào)查資料，結(jié)合估價對象的實際情況，采用市場比較法對委托評估的被拆遷房屋所有權(quán)價格進行評估。經(jīng)分析和測算，估價對象**16#住宅樓在估價時點為2009年6月15日的公開市場價格分別為：

被拆遷房屋的綜合評估單價：7469元/m2，被拆遷房屋的評估總價：人民幣1488.59萬元，大寫：壹仟肆佰捌拾捌萬零伍仟玖佰元人民幣住戶:****其房屋均價分別為7319.62(元/m2)7618.38(元/m2)五、估價報告使用期限:本估價報告自報告提交日期起1年內(nèi)有效。六、估價報告提交份數(shù)根據(jù)估價委托協(xié)議，隨此涵提交正式估價報告3份。**/有限責任房地產(chǎn)評估事務所法人代表：**2009年6月25日估價聲明我們鄭重聲明：1、我們在本估價報告中陳述的事實通過實際查看得到的，為真實情況。

2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。

3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。

4、我們依照中華人民共和國國家標準GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》及建設部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合頒布《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。

5、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查看，但僅限于對評估標的物外觀和使用狀況。估價人員不承擔對評估標的物建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量進行調(diào)查的責任和其他被遮蓋、未暴露及難于接觸到部分進行檢視的責任。實地查看人：**，**，**。

6、王全民老師對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。

7、本估價報告所依據(jù)的有關(guān)資料由委托方提供，委托方對資料的真實性、準確性、合法性、完整性以及陳述的情況承擔法律責任。因資料失實造成評估結(jié)果有誤差的，未按本次估價目的完整使用，估價機構(gòu)和估價人員不承擔相應的責任。估價人員：**估價假設與估價限制條件一、估價假設條件（一）假設估價對象(房屋的所有權(quán)及其占用土地的使用權(quán))通過合法方式取得，并擁有合法產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)，無所有權(quán)、使用權(quán)異議，未設定抵押、質(zhì)押等擔保，未對外投資入股、轉(zhuǎn)讓，不存在司法及行政機關(guān)依法裁定、決定查封和其它限制該房地產(chǎn)權(quán)利或影響其公開市場價值的情形，不存在法律、法規(guī)規(guī)定禁止估價對象按本次評估目的使用的其他情形。本估價機構(gòu)未對本事項進行調(diào)查確認。

（二）假設在估價時點為2009年6月15日的房地產(chǎn)市場為公開、公平的均衡市場。（三）估價時點與現(xiàn)場查看之日距離接近，這段時間市場穩(wěn)定，假設估價對象在估價時點時的建筑結(jié)構(gòu)、裝修等物質(zhì)實體與估價人員現(xiàn)場查看期(2009年6月2日～2009年6月25日)無任何變化。（四）因委托方未能提供估價對象房屋的《房屋所有權(quán)證》，估價人員根據(jù)本次估價目的，假設估價對象房屋系被拆遷人合法取得。（五）本次評估假設估價對象房地產(chǎn)以拆遷當事人雙方確定的用途持續(xù)使用并已達到最高最佳使用。若轉(zhuǎn)換使用用途，本估價結(jié)果無效。（六）假設委托方提供的估價資料和陳述的情況是真實、合法和完整的。估價人員未對本事項進行調(diào)查確認。二、估價限制條件（一）估價人員對估價對象的現(xiàn)場查看僅限于估價對象在查看期(2009年6月2日～2009年6月25日)的外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，本報告假設估價對象符合國家有關(guān)技術(shù)、質(zhì)量、驗收規(guī)范，符合國家有關(guān)安全使用標準。

（二）本估價報告按照既定目的提供給委托方使用，若改變估價目的及使用條件，需向本所咨詢后作必要修正甚至重新估價。

（三）本估價報告的有效期限為一年。如超過有效期,或估價時點之后、有效期之內(nèi)估價對象或國家經(jīng)濟形勢、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅費政策等發(fā)生變化，對估價結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時，委托方應及時聘請房地產(chǎn)評估機構(gòu)對估價結(jié)果作相應調(diào)整或重新估價。

（四）本估價報告分為“估價結(jié)果報告”和“估價技術(shù)報告”兩部分?！肮纼r結(jié)果報告”提供給委托方，“估價技術(shù)報告”部分內(nèi)容根據(jù)有關(guān)規(guī)定由估價機構(gòu)存檔。

（五）未經(jīng)估價機構(gòu)書面同意，本估價報告的全部或部分及任何參考資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開發(fā)表。

（六）如發(fā)現(xiàn)本估價報告文字或數(shù)字因校對或其他類似原因出現(xiàn)差錯時，請通知本所進行更正。（七）本次估價沒有考慮他項權(quán)對估價對象價格的影響。**/有限責任房地產(chǎn)評估事務所法人代表：**2009年6月25日**/有限責任房地產(chǎn)評估事務所文件**16#住宅樓拆遷補償估價結(jié)果報告委托方委托方：**/房地產(chǎn)開發(fā)公司法定代表人：**聯(lián)系人：**聯(lián)系電話：估價機構(gòu)估價機構(gòu)：執(zhí)行合伙企業(yè)事務的合伙人：**、**、**住所：估價資格等級：一級證書編號：聯(lián)系電話：三、估價目的為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。四、估價對象**16#住宅樓的房屋使用權(quán)及相應的土地使用權(quán)的價值。五、估價時點2009年6月15日六、價值類型與價值定義拆遷估價的價值類型為估價對象在估價時點的公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。七、估價依據(jù)（一）行為依據(jù)《估價委托合同》（二）法律依據(jù)1.《大連市城市房屋拆遷管理條例》[2001]國家國務院令第305號公布2.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》[2007修訂]中華人民共和國主席令第72號3．《城市房屋拆遷估價指導意見》建住房[2003]234號4．《大連市城市房屋拆遷估價實施細節(jié)》[2008]第18號5．估價機構(gòu)搜集掌握的資料6．委托方提供的有關(guān)資料八、估價原則本評估報告在遵循公正、公平、公開原則的前提下，結(jié)合評估目的和評估物業(yè)具體情況，具體遵循：（一）合法原則：房地產(chǎn)估價必須以房地產(chǎn)的合法使用為前提，即估價結(jié)果是在依法判定的估價對象權(quán)益狀況下的價值。（二）客觀公正原則:要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)應當是一個不依附于他人、不受他人束縛的獨立機構(gòu)；要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師應當與委托人及估價利害關(guān)系人沒有除依法收取估價服務費以外的任何顯示的或潛在的利害關(guān)系，與估價對象沒有現(xiàn)實的或潛在的厲害關(guān)系。（三）替代原則:同一個市場中的具有相近效用的房地產(chǎn)，其價格應當相近。在同一市場供需圈內(nèi)，可以通過調(diào)查近期發(fā)生交易的、與待估房地產(chǎn)有替代可能的房地產(chǎn)的價格和條件，通過與待估房地產(chǎn)進行比較來確定待估房地產(chǎn)價格。替代原則要求估價結(jié)果不得不合理地偏離類似房地產(chǎn)在同高等條件下的正常價格。（四）最高最佳使用原則：房地產(chǎn)估價要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。也就是說，房地產(chǎn)評估價格應是在法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能夠使估價對象的價值達到最大化的一種最可能的使用。（五）估價時點原則：估價實際上是求取某一時點的價格。估價時點是責任交待的界限和評估房地產(chǎn)時值的界限。房地產(chǎn)的價格具有很強的時間性。在不同時點，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。九、估價方法及估價步驟（一）估價方法選用市場法，此次評估用于確定房屋拆遷貨幣補償金額，并且本估價對象的同種類型的房地產(chǎn)數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易，并且在估價時點的近期有較多的類似房地產(chǎn)交易和在估價時點房地產(chǎn)市場條件著良好，所以選用市場比較法。（二）估價步驟1.與委托方洽談，了解估價目的、估價對象及其范圍；2.到估價對象現(xiàn)場進行初勘，增加對估價對象的感性認識；3.制定初步評估作業(yè)計劃；4.與委托方簽定評估合同，制定詳細的評估作業(yè)計劃；5.以房地產(chǎn)估價師**、**、**三人組成的評估工作組對現(xiàn)場進行詳細查看，最后再對現(xiàn)場進行了復查；6.在評估過程，估價人員了解估價對象的建筑用料、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、成新狀況、局部更新改造等因素形成的造價差異，以及成新狀況的鑒別等；7.調(diào)查小組到有關(guān)部門查閱了評估所需資料；8.評估組對現(xiàn)場記錄、市場資料和委托方提供的其它評估資料進行分析，根據(jù)公允的評估原則(包括有利于舊城改造的原則)和評估方法進行評定測算，得出評估結(jié)論；9．根據(jù)評估資料和測算結(jié)果，撰寫評估報告，最后出具評估報告書。10.交付估價報告11.估價資料歸檔十、估價結(jié)果依照本次評估目的，根據(jù)委托方提供的資料、估價人員現(xiàn)場查看情況和市場調(diào)查資料，結(jié)合估價對象的實際情況，采用市場比較法對委估的被拆遷房屋所有權(quán)價格進行了評估。經(jīng)分析和測算，估價對象**16#住宅樓在估價時點為2009年6月15日的公開市場價格分別為：

被拆遷房屋的綜合評估單價：7469元/m2被拆遷房屋的評估總價：人民幣1488.59萬元，大寫：壹仟肆佰捌拾捌萬零伍仟玖佰元人民幣住戶:****其房屋均價分別為7319.62(元/m2)7618.38(元/m2)十一、估價人員**十二、估價作業(yè)日期2009年6月2日至2009年6月25日十三、估價報告應用的有效期本估價報告自報告提交日期起1年有效。**/有限責任房地產(chǎn)評估事務所法人代表：**2009年6月25日**16#住宅樓拆遷補償估價技術(shù)報告一、個別因素分析析本次估價對象***16#住宅樓——**住宅樓建建于80年代初期，位位于大連市沙沙河口區(qū)***西部，共6層，總建筑筑面積19993.02平方米，每單單元兩戶，共共36戶，每戶55.36平米。平面面圖見附件。估價對象**166#住宅樓為磚磚混結(jié)構(gòu)，建建于1986年，基礎用400#以上的毛石石，50#水泥砂漿砌砌筑，坐落在在強風化板巖巖上。維護較較好，外墻為為水泥灰粉刷刷外立面，有有排水管。該該樓共有36戶，三個單單元，一個單單元兩戶，每每戶都為南北北朝向，在每每個單元樓門門口，建有門門斗，并且在在每個單元一一樓處均有防防盜門。一樓樓樓梯洞內(nèi)，有有一個封閉小小倉房（一樓樓住戶所有）。樓樓梯道內(nèi)墻壁壁為白灰粉刷刷，已明顯脫脫落，并有發(fā)發(fā)黑狀況出現(xiàn)現(xiàn)，樓梯為鋼鋼筋混凝土，金屬扶手欄欄桿，表面涂涂有油漆，但但已明顯脫落落。樓內(nèi)墻體體內(nèi)墻為240，外墻為370。陽臺，曬臺臺的周邊為乳乳白色。住戶戶給套院圍墻墻，墻高1..8米，磚墻厚度240。樓面為水泥泥灰粉刷，四四周做有散水水。各住戶內(nèi)門窗均為為木制，門：：除南北陽臺臺是雙層外，其其余均為單層層；窗均為雙雙層，分為150*1150和150*550兩種。油漆漆防腐：門窗窗均刷漆三遍遍，顏色奶黃黃色。廚房小槽的的墻上設200*660*1000的長方空洞洞做放肥皂盒盒用，內(nèi)孔貼貼瓷磚。廚房除除設碗柜的的的空間外，還還設放菜板，面面板，托板。托托板為鋼筋混混凝土與煤氣氣臺同樣規(guī)模模和標高。位位置放在煤氣氣臺相對的一一面。用磚砌砌垛后放托板板。廁所內(nèi)的的踢腳線為1：2.5水泥砂漿,高為1.4mm,上部抹完灰灰后,刷兩遍白鉛鉛油,以防洗澡反反潮，估價對象的的衛(wèi)生間面積積很小，不能能容納洗浴，并并且由于時間間長久已經(jīng)有有發(fā)霉的現(xiàn)象象。本估價對象有良好好的配套著設設施。本估價對象**116#住宅樓，各各住戶產(chǎn)權(quán)證證明齊全，為為各住戶獨立立所有。二、區(qū)域因素分析析本次估價對象***16#住宅樓，在在**校園內(nèi)西西部，東北角角有一個崗亭亭，正北側(cè)有有一個垃圾房房。其西側(cè)有有繁華的商業(yè)業(yè)區(qū)，好又多多大型超市，并并且離高新園園區(qū)只有公交交車一站的車車程。到達數(shù)數(shù)碼廣場也很很便利，有公公交車直達。在在其西鄰的數(shù)數(shù)碼路上有通通往奧林匹克克、火車站、泡泡崖區(qū)、大連連理工、星海海公園等地的的公交車，交交通非常便利利。該樓臨校園，對兒兒童的就學方方便，不僅是是大學，在***的東門，有有群英小學，黑黑石礁有遼師師的附屬中學學，這都是很很好的受學地地點。該樓在在**的內(nèi)部，西西側(cè)距其只有有2站公交車路程程有海事大學學、大連理工工大學，有著著很好的文化化氛圍。周圍體育鍛煉設施施皆具有；商商業(yè)發(fā)達，有大型購物物商場好又多多，和各種沿沿街商業(yè)設施施；娛樂設施施較為缺乏；；屬于**的土地。三、市場分析（一）全國各大城城市房地產(chǎn)狀狀況1、上海房產(chǎn)成交數(shù)據(jù)據(jù)：全市295個項目成交交，均價10691元/m2,面積1032339㎡，套數(shù)1026套。2、2009年3月北北京住宅類商商品房簽約均均價12168元/平米，比2月簽約均價11263元/平米上漲了905元/平米，環(huán)比比增長8.04%。3、深圳2009年55月份全市新新建商品房成成交8479套，日均成成交274套，環(huán)比上上漲7.0%。新房成交交面積77.6萬平方米，日日均成交2.51萬平米，環(huán)環(huán)比上漲0.8%（4月全市新房房成交7694套，成5月25日重慶主城共共成交房源644套，總成交交金額達229166.28萬元，成交交面積555522.511平方米，成交交均價約4127..39元/平方米。（二）大連房地產(chǎn)產(chǎn)狀況及分析析大連09年1-5月的房產(chǎn)數(shù)數(shù)據(jù)如下表所所示：（2009--6-3數(shù)據(jù)據(jù)）表1盤數(shù)可售套數(shù)可售面積上網(wǎng)總面積57736698套/33533488套465萬/平方米米3768萬/平方方米數(shù)據(jù)來源：百度網(wǎng)網(wǎng)表2昨日交易量前日交易量套數(shù)173126面積10820平方米米11102平方米米均價9696元6729元金額10491萬元7471萬元數(shù)據(jù)來源：百度網(wǎng)網(wǎng)表3已售套數(shù)可售套數(shù)總套數(shù)已售均價中山區(qū)4289361086367311803西崗區(qū)1835031332353210930沙河口區(qū)6161876672898611577甘井子區(qū)141963197901871575746數(shù)據(jù)來源：百度網(wǎng)網(wǎng)2009年6月003日全市可售住住宅套數(shù)36698套,昨日房屋成成交量為173套，前日成成交量為126套。從“指南針地產(chǎn)市場部部”發(fā)布的統(tǒng)計計報告獲悉：：在剛剛過去去的4月份，大連連市二手房市市場成交量繼繼2月份后再次次暴漲，市內(nèi)內(nèi)四區(qū)共成交交4519套，環(huán)比上上漲75.166%，同比上漲100.88%。據(jù)了解，4月份的的這次成交量量大幅上漲明明顯具有突擊擊性特點：一一方面二手房房各項稅費優(yōu)優(yōu)惠政策將于于6月末到期，政政策是否延續(xù)續(xù)尚未確定，眾眾多購房者欲欲趕在政策截截止前出手；；另一方面，春春季展會刺激激作用明顯，據(jù)“指南針營銷策劃機構(gòu)”春展消費者調(diào)研報告顯示，71%的受訪購房者愿意接受二手房，并且有43%的客戶傾向于選擇沙河口區(qū)，這也從一個側(cè)面解釋了4月份沙河口區(qū)二手房成交量環(huán)比增長超過90%的原因。據(jù)“指南針”統(tǒng)計，44月份大連市市二手房市場場成交均價5673元/平方米，環(huán)環(huán)比上漲1.1%，保持小幅幅上漲的趨勢勢。其中，甘甘井子區(qū)上漲漲最多，環(huán)比比上漲6.5%，高供銷比比是其中的重重要原因，另另一方面，區(qū)區(qū)域本身較低低的價格也為為上漲提供了了一定空間。并且發(fā)現(xiàn)4月份大連市二手房市場20萬元~40萬元總價區(qū)間成交量過半，占比達到50.62%。另外，4月份大連市二手房市場單套平均成交面積為72.51平方米，環(huán)比下降5.64%。其中50平方米~90平方米面積區(qū)間成交量占比為59.28%，較上月提高了4.71個百分點。中小面積戶型成交進一步活躍，成交面積的下降又使成交總價向中低價位區(qū)間移動，這從另一個側(cè)面說明了目前市場剛性需求的明顯釋放。自2008年10月月22日我市出臺《大大連市促進房房地產(chǎn)市場健健康發(fā)展的指指導意見》，推推出一系列優(yōu)優(yōu)惠政策以來來二手房市場場成交量不僅僅超出08年同期水平平，較之以往往任何時期都都達到一輪成成交高潮。本輪二手房市場的的成交熱潮由由多方因素促促成，同時帶帶有明顯政策策性特征。樓樓市長期低迷迷造成的積壓壓性需求反彈彈、加之二手手房相對低廉廉的價格以及及現(xiàn)房優(yōu)勢，都都為促成二手手房市場成交交提供了條件件。大連的整體二手房房市場都處于于一個很好的的狀態(tài)，并且且對于沙河口口區(qū)更是如此此，所以我們們的估價對象象處于一個很很好的市場環(huán)環(huán)境當中，并并且可比實例例也處于這個個市場當中。四、最高最佳使用分分析房地產(chǎn)估價應當以以估價對象的的最高最佳使使用為前提進進行估價。最最高最佳使用用是指法律上上允許、技術(shù)術(shù)上可能、經(jīng)經(jīng)濟上可行，經(jīng)經(jīng)充分合理論論證，能使估估價對象產(chǎn)生生最高價值的的使用。根據(jù)據(jù)估價對象所所處的自然地地理位置和社社會經(jīng)濟位置置，以及城市市規(guī)劃的要求求，決定了其其最高最佳使使用用途為住住宅。（新房地產(chǎn)價值－－將現(xiàn)有房地地產(chǎn)改變?yōu)樾滦路康禺a(chǎn)的必必要支出及應應得利潤）＜＜現(xiàn)有房地產(chǎn)產(chǎn)五、估價路線確定與估估價方法選擇擇（一）估價路線1.與委托方洽談，了解解估價目的、估估價對象及其其范圍；2.到估價對象現(xiàn)現(xiàn)場進行初勘勘，增加對估估價對象的感感性認識；3.制定初步評估估作業(yè)計劃；；4.與委托方簽定定評估合同，制制定詳細的評評估作業(yè)計劃劃；5.以房地產(chǎn)估價價師**、**、**三人組成的評評估工作組對對現(xiàn)場進行詳詳細查看，最后再對現(xiàn)場進行行了復查；在在評估過程，估估價人員了解解估價對象的的建筑用料、建建筑結(jié)構(gòu)、裝裝飾裝修、成成新狀況、局局部更新改造造等因素形成成的造價差異異，以及成新新狀況的鑒別別等；6.調(diào)查小組到有關(guān)部部門查閱了評評估所需資料料；7.評估組對現(xiàn)場場記錄、市場場資料和委托托方提供的其其它評估資料料進行分析，根根據(jù)公允的評評估原則(包括有利于于舊城改造的的原則)和評估方法法進行評定測測算，得出評評估結(jié)論；8．根據(jù)評估資料和測測算結(jié)果，撰撰寫評估報告告，最后出具具評估報告書書。（二）估價方法選選擇房地產(chǎn)估本估價對對象的同種類類型的房地產(chǎn)產(chǎn)數(shù)量較多且且經(jīng)常發(fā)生交交易，并且在在估價時點的的近期有較多多的類似房地地產(chǎn)交易和在在估價師點有有著良好的房房地產(chǎn)市場條條件。拆遷估估價一般應當當采用市場比比較法。收益法的許多重要要參數(shù)難以準準確把握，測測算的結(jié)果誤誤差較大，所所以本次估價價不宜采用收收益法。重置置成本法由于于估價對象房房屋的建設成成本較易獲取取，故本次估估價可采用重重置成本法對對房屋所有權(quán)權(quán)價格進行測測算。假設開開發(fā)法是指將將估價對象所所在的房地產(chǎn)產(chǎn)未來預期開開發(fā)價值的現(xiàn)現(xiàn)值扣除其未未完工部分價價值的現(xiàn)值后后的余值作為為委估房地產(chǎn)產(chǎn)的現(xiàn)值的估估價方法。該該方法適于對對在建工程估估價，而估價價對象為已完完工工程，因因此本次估價價不宜采用假假設開發(fā)法。市場比較法是指根根據(jù)替代原則則，是選取一一定數(shù)量、符符合一定條件件、發(fā)生過交交易的類似房房地產(chǎn)，然后后將他們與估估價對象進行行比較，對它它們的成交價價格進行適當當?shù)奶幚韥砬笄笕」纼r對象象價值的方法法。市場比較法的使用用對象為在估估價時點的近近期有較多的的類似房地產(chǎn)產(chǎn)交易的房地地產(chǎn)。市場法的操作步驟驟為：1.搜集交易實例例。2.選取可比實例例。選取的可可比實例應是是估價對象房房地產(chǎn)的類似似房地產(chǎn)；可可比實例的交交易類系那個個英語估價目目的吻合；可可比實例交易易日期應盡量量接近估價時時點；科比和和私立的成交交價格應盡量量為正常市場場價格。3.對可比實例的的成交價格進進行適當?shù)奶幪幚?。（包括價格修正、交交易狀況修正正、市場狀況況調(diào)整、房地產(chǎn)產(chǎn)狀況調(diào)整）；4.求取比準價格格。市場比較法的理論論依據(jù)：替代代原則。涉及公式：比準價格＝交易實實例價格××××六、估價測算過程(一)可比實例選擇1.海灣街33號號住宅樓(可比實例A)該住宅樓位于海灣灣街33號（星海公園園附近），共57m2，總價41萬，均價約約為7193元/m2。周邊臨早早市，距西南南路約10分鐘的步行行路程。在西西南路上有22、15等公交車站點點，交通便捷捷。并且距星星海浴場只有有30分鐘的步行行路程。周圍圍除有星海浴浴場外沒有其其它的娛樂、鍛鍛煉設施。但但樓與樓之間間有小花壇。此樓為1990年年建成，外觀觀為水泥砂漿漿裝飾，四周周有散水。該該樓為6層磚混多層層樓，該住宅宅為靠山墻1樓，附帶一一個小院和倉倉庫。格局如如圖所示，為為2室一衛(wèi)，分分南北兩室，兩兩臥室地面鋪鋪有地板（仍仍可使用），有有一個北陽臺臺。內(nèi)墻體為為240，并且是大大白粉刷，先先仍保持良好好（沒有鼓包包或發(fā)霉現(xiàn)象象）；衛(wèi)生間間內(nèi)墻貼有白白色瓷磚；窗窗為塑鋼平拉拉窗，并附有有防護窗；外外門為普通防防護門，內(nèi)門門為板制裝飾飾門。室內(nèi)較較為潮濕，但但墻體并沒有有發(fā)霉現(xiàn)象出出現(xiàn)，只是整整體有些潮。通通風不是很好好。由于只有有一個向陽的的窗戶，所以以采光并不是是很好。樓梯梯走廊為水泥泥地面，鐵制制扶手表面涮涮有油漆但是是大部分脫落落，1樓門洞有防防盜門設施。此住宅樓為散戶，有有衛(wèi)生管理，但但無物業(yè)管理理，安全無保保障。室內(nèi)的固定設施為為其附帶物，其其余家具是否否附帶需與業(yè)業(yè)主商量。附附帶物有：空空調(diào)，抽油煙煙機，熱水器器。此住宅樓為業(yè)主獨獨立所有，并并不存在貸款款情況。平面結(jié)構(gòu)圖如下：：2.海州街32--33號(可比實例B)該住宅樓位于海州州街32-333號（星海公園園附近），共44.544，總價33萬，均價約約為7409元/m2。周邊臨早早市，有半個個小時步行路路程。距西南南路約20分鐘的步行行路程。在西西南路上有22、15等公交車站點點，交通便捷捷。并且距星星海浴場只有有30分鐘的步行行路程。周圍圍除有星海浴浴場外沒有其其它的娛樂、鍛鍛煉設施，樓樓與樓之間有有小花壇。此樓為1990年年建成，外觀觀為水泥砂漿漿裝飾，四周周有散水。該該樓為6層磚混多層層樓，該住宅宅為靠山墻1樓。格局如如圖所示，為為2室一衛(wèi)，為2個南室，兩兩臥室地面一一個鋪有地板板（仍可使用用），另一個個未作處理，只只是水泥地面面，有兩個南南陽臺。內(nèi)墻墻體為240，并且是大大白粉刷，沒沒有鼓包或發(fā)發(fā)霉現(xiàn)象，但但不可繼續(xù)使使用，已出現(xiàn)現(xiàn)發(fā)黑狀況；；衛(wèi)生間內(nèi)墻墻貼有白色瓷瓷磚，但面積積較小，不能能進行洗??；；窗為塑鋼平平拉窗；外門門為普通防護護門，內(nèi)門為為板制裝飾門門。室內(nèi)較為為潮濕，但墻墻體并沒有發(fā)發(fā)霉現(xiàn)象出現(xiàn)現(xiàn)，只是整體體有些潮。通通風不是很好好。采光可以以，因為有兩兩個南面臥室室。樓梯走廊廊為水泥地面面，鐵制扶手手表面涮有油油漆但是大部部分脫落，1樓門洞有防防盜門設施。此住宅樓為散戶，有有衛(wèi)生管理，但但無物業(yè)管理理，安全無保保障。室內(nèi)的固定設施為為其附帶物，其其余家具是否否附帶需與業(yè)業(yè)主商量。附附帶物有：空空調(diào)，抽油煙煙機。此住宅樓為業(yè)主獨獨立所有，并并不存在產(chǎn)權(quán)權(quán)糾紛問題，無無貸款情況。平面結(jié)構(gòu)圖如下：：3.海月街71號(可可比實例C)該住宅樓位于海月月街71號（星海公園園附近），共共59m2，總價42萬，均價約約為7119元/m2。南臨早市市，距早市只只有100米的路程。距距西南路約5分鐘的步行行路程。在西西南路上有22、15等公交車站點點，交通便捷捷。并且距星星海浴場只有有30分鐘的步行行路程。周圍圍除有星海浴浴場外沒有其其它的娛樂、鍛鍛煉設施，樓樓與樓之間有有小花壇。此樓為1990年年建成，外觀觀為水泥砂漿漿裝飾，四周周有散水。該該樓為6層磚混多層層樓，該住宅宅為3樓中戶。格格局如圖所示示，為2室一衛(wèi)，為2個南室，兩兩臥室地面均均未鋪設地板板，只是水泥泥地面刷紅色色油漆，有一一個南陽臺。內(nèi)內(nèi)墻體為240，并且是大大白粉刷，沒沒有鼓包或發(fā)發(fā)霉現(xiàn)象，但但不可繼續(xù)使使用，已出現(xiàn)現(xiàn)整體發(fā)黑狀狀況；衛(wèi)生間間內(nèi)墻貼有白白色瓷磚，但但只鐵鋪半個個強高，有盆盆浴；窗為木木制推拉窗；；外門為普通通防護門，并并且還設置了了百葉門，內(nèi)內(nèi)門為板制裝裝飾門。室內(nèi)內(nèi)較為干爽，但但室內(nèi)沒有出出現(xiàn)發(fā)霉現(xiàn)象象；通風很好好。采光也很很好，因為有有兩個南面臥臥室和南面的的廚房。樓梯梯走廊為水泥泥地面，鐵制制扶手表面涮涮有油漆但是是大部分脫落落，1樓門洞有防防盜門設施。此住宅樓為散戶，有有衛(wèi)生管理，但但無物業(yè)管理理，安全無保保障。室內(nèi)的固定設施為為其附帶物，其其余家具是否否附帶需與業(yè)業(yè)主商量。附附帶物有：空空調(diào)，抽油煙煙機。此住宅樓為業(yè)主獨獨立所有，并并不存在產(chǎn)權(quán)權(quán)糾紛問題，無無貸款情況。（二）估價對象與與可比實例狀狀況估價對象與可比實實例狀況表表4實實例指標估價對象可比實例A可比實例B可比實例C座落尖山街217號（**）海灣街33號（星海公園）海月街33號（星海公園）海月街71號（星海公園）用途居住居住居住居住建筑面積（m2）55.365744.5459樓層6666朝向南，北南，北，東南，北，東南一梯幾戶2343建筑結(jié)構(gòu)磚混磚混磚混磚混建成時間1986199019901990陽臺情況一南陽臺一北陽臺兩南陽臺一南陽臺衛(wèi)生間狀況面積小維持一般面積很大維持良好面積小維持不好面積小維持一般交通設施便利相對差相對差一點一點距公交車站點的距距離50m200m20分鐘步行100m商業(yè)設施好又多及沿街商業(yè)業(yè)早市及沿街商鋪早市及沿街商業(yè)早市及沿街商業(yè)道路狀況坡路平坦坡路平坦公共配套設施小、中、大學具有有商業(yè)發(fā)達小飛燕幼兒園商業(yè)業(yè)發(fā)達小飛燕幼兒園商業(yè)業(yè)發(fā)達小飛燕幼兒園商業(yè)業(yè)發(fā)達基礎設施狀況煤、暖、氣具全煤、暖、氣具全煤、暖、氣具全煤、暖、氣具全交易時間2009-52009-62009-5付款方式一次付清一次付清一次付清一次付清成交價格（元/㎡㎡）719374097119（三）交易情況修修正選擇案例均為正常常市場價，而而評估對象為為拆遷房，市市場交易行為為不一樣，故故作交易情況況修正如下。表5估價對象案例A案例B案例C交易情況拆遷估價市場交易市場交易市場交易交易情況修正系數(shù)數(shù)100959595（四）日期調(diào)整選擇案例均為近期期房地產(chǎn)市場場價格，日期期相近，房地地產(chǎn)市場穩(wěn)定定，故不作調(diào)整。（五）個別因素調(diào)調(diào)整個別因素是指房地地產(chǎn)所表現(xiàn)的的個別特性，如如用途、樓層層、朝向、房房屋年齡、一一梯幾戶、陽陽臺情況、衛(wèi)衛(wèi)生間狀況等等。個別因素素修正列表如如下：估價對象與可比實實例個別因素素程度對比表表6實實例指標估價對象可比實例A可比實例B可比實例C用途住宅相同相同相同樓層2較差較差好朝向南較差相同相同房屋年齡24較好較好較好一梯幾戶2差較差較差陽臺情況南陽臺，花臺較差好相同衛(wèi)生間狀況面積保持不好非常好相同較好分析：1.權(quán)重確定：對于一個房屋來講講，房屋的成成新度即房齡齡是很重要的的，所以其權(quán)權(quán)重是最大的的；其次用途途、樓層、朝朝向、衛(wèi)生間間狀況這些涉涉及到用戶的的采光問題、生生活得基本需需要等，所以以其權(quán)重設置置為0.15；最后是陽陽臺和一梯幾幾戶問題，因因為其只是涉涉及到增加其其實用面積及及其使用的公公共使用面積積的大小并不不對用戶的生生活構(gòu)成影響響所以設置為為0.1；而附帶物物對房屋的價價值的總用更更是影響之少少，所以設置置為0.05..2.指數(shù)的選?。海河猛?估價對象與與可比實例都都是住宅，所所以指數(shù)為100%；樓層：可根據(jù)普通通住宅樓不同同樓層的市場場價格差異系系數(shù)來定，估估價對象為2樓，將估價對對象的指數(shù)定定為100%，可比實例A和可比實例B均為1樓所以可將將其指數(shù)定為為95%，可比實例C的指數(shù)定為為105%。朝向：朝向分為全全南，南北，半半南北，東北北，西北，北北，六種情況，依依次情況變差差。將估價對對象為南北定定為100%，則可比實實例A為半南北定定為95%；可比實例B和可比實例C均為全南將將指數(shù)為1055%；房齡：估價對象是是1985年建成，可可比實例為1990年建成，即估估價對象距今今24年，可比實實例均為19年，所以估估價對象指數(shù)數(shù)為100%，則可比實實例A的指數(shù)為1225%（24÷19）。一梯幾戶：估價對對象為一梯2戶，所以每戶戶的均攤50%，而可比實例例A為一梯4戶，每戶的的可用公共空空間均攤為25%，所以以估價對象指指數(shù)為100%，可比實例A的指數(shù)定為為90%，可比實例B和可將可比實實例C均為一梯3戶，每戶均均攤33%，所以可比實實例B和可將可比實實例C的指數(shù)定為為95%。陽臺：煙臺情況分分為兩個南陽陽臺，南北兩兩個陽臺，一一個南陽臺，一一個北陽臺，兩兩個北陽臺五五種情況，所所以估價對象象是100%，則可比實例A是只有一個個北陽臺，所所以將指數(shù)定定為95%。可比實例B為兩個南陽陽臺，所以比比可比實例A情況好一個個等級，所以以可將指數(shù)定定位105%；可比實例C與估價對象象情況基本相相同，所以可可將指數(shù)定位位100%衛(wèi)生間狀況：面積積大維護良好好，面積大維維護不好，面面積小維護良良好，面積小小維護不好四四種情況。估估價對象指數(shù)數(shù)為面積小維維護良好100%，可比實例A面積大維護護良好，指數(shù)為1100%；可比實例B面積小維護護不好，指數(shù)數(shù)定為95%；可比實例例C面積小良好好與估價對象象相同，指數(shù)數(shù)定為100%。估價對象與可比實實例個別因素素對比指數(shù)表表表7權(quán)重估價對象可比實例A可比實例B可比實例C用途0.1100%100%100%100%樓層0.15100%95%95%105%朝向0.15100%95%105%105%房屋年齡0.2100%105%105%105%一梯幾戶0.1100%90%95%95%陽臺0.1100%95%105%100%衛(wèi)生間狀況0.15100%110%95%100%個別因素綜合調(diào)整整指數(shù)：可比實例A=（00.1×1000%＋0.15××95%＋0.15××95%＋0.2×1105%＋0.1×90%＋0.1×955%＋0.15××110%）÷1=94..5%可比實例B=（00.1×1000%＋0.15××95%＋0.15××105%＋0.2×1105%＋0.1×955%＋0.1×1005%＋0.15××95%）÷1=95..25%可比實例C=（00.1×1000%＋0.15××105%＋0.15××105%＋0.2×1105%＋0.1×955%＋0.1×1100%＋0.15××100%）÷1=97%（五）區(qū)位因素調(diào)調(diào)整區(qū)域因素調(diào)整是指指待評估地塊塊所在區(qū)域的的社會、政治治、經(jīng)濟、自自然等綜合產(chǎn)產(chǎn)生的效應對對待評估案例例的影響因素素，其主要內(nèi)內(nèi)容區(qū)域的交交通便捷度、距公交車站點的距離、商業(yè)設施、道路狀況、基礎設施、配套設施狀況等。通過對比較案例與待估案例的差異進行調(diào)整。估價對象與可比實實例區(qū)位因素素對比程度表表如下：估價對象與可比實實例區(qū)位因素素對比表表8實實例指標估價對象可比實例A可比實例B可比實例C交通設施便捷度便利較差差較差距公交車站點的距離50m差非常差較差商業(yè)設施好又多，臨街店鋪鋪較差較差較差道路狀況坡道好相同好基礎設施完善