標(biāo)桿房企全套房地產(chǎn)項目開發(fā)指引手冊

碧桂園集團(tuán)全套項目開發(fā)指引【從拿地到售罄全攻略】第一部分獲取優(yōu)質(zhì)土地，產(chǎn)品定位精準(zhǔn)獲取一塊優(yōu)質(zhì)土地，項目就成功了一大半。集團(tuán)要求各區(qū)域及投資團(tuán)隊要拿“能夠獲得成就共享的地”。土地獲取需要經(jīng)歷土地信息收集、意向地塊談判、集團(tuán)立項、定位策劃、定案、摘牌及后續(xù)辦證等工作和程序。為了確保獲取優(yōu)質(zhì)土地并保障新項目按照“碧桂園模式”進(jìn)行開發(fā)，應(yīng)該著重做好以下工作：一.組建精干團(tuán)隊1、前期項目團(tuán)隊區(qū)域有意向地塊后，就應(yīng)該著手組建前期項目團(tuán)隊。項目團(tuán)隊越早組建、越早介入投資談判，對項目風(fēng)險識別、后續(xù)快速開發(fā)越有利。為降低項目風(fēng)險，最好由有經(jīng)驗的老項目總出任新項目的總經(jīng)理。2、前期策劃小組區(qū)域投資部或項目總牽頭，組織項目部及區(qū)域設(shè)計、營銷、成本、財務(wù)、運營等各職能專業(yè)人員到現(xiàn)場就各專業(yè)各業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行深入研究，同時組成項目前期策劃小組，對該項目進(jìn)行論證及編制各專業(yè)的計劃及安排，尤其是實現(xiàn)項目摘牌即開工、工程關(guān)鍵線路、人山人海及綠化工作面第一時間提供等的策劃方案。二.深入市場調(diào)研1、研究市場（1）研究市場容量及城市發(fā)展：城區(qū)人口有多少，消費能力如何，研究市場的年供貨量及成交量，是否有輻射影響市場，市場屬于內(nèi)需型需求還是外向型需求，城市主軸、新區(qū)或行政部門往哪個方向發(fā)展，市場存量及往年銷售情況如何等。（2）研究市場價格：當(dāng)?shù)貏e墅/洋房銷售價格如何，不同產(chǎn)品價格差異；要選擇最好的、有一定規(guī)模的競品進(jìn)行調(diào)研。除意向地塊所在區(qū)域外，還應(yīng)增加例如中心城區(qū)等多個不同區(qū)域的價格研究，當(dāng)?shù)貏e墅/洋房銷售價格如何，不同產(chǎn)品、不同景觀、不同戶型/面積的價格差異，了解背后的真實價格。若帶裝修銷售，要了解競品的真實裝修成本，客戶接受程度如何；可以賣多少錢、成本如何。（3）研究客戶群體：城市人群存款如何，有影響力、有錢人有多少，在哪里，怎樣的人才會來購買我們的房子，是否能夠傾銷。2、研究產(chǎn)品（1）研究競爭對手的產(chǎn)品：研究當(dāng)?shù)馗偁帉κ忠?guī)劃什么產(chǎn)品，各類產(chǎn)品比例如何，去化情況如何——特別是銷售好、去化快的項目。（2）研究客戶對產(chǎn)品的需求：研究目標(biāo)客戶對住房有什么需求，包括外立面風(fēng)格、面積段、間隔、使用功能等，是否存在哪些忌諱，當(dāng)?shù)赜惺裁刺貏e的地方規(guī)定。（3）研究自身標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的競爭力：別墅是否是當(dāng)?shù)叵∪碑a(chǎn)品，面積段是否適合大部分的客戶購買，當(dāng)?shù)鼐幼×?xí)慣（喜歡大家族多代同堂還是其他），洋房是否建得房率高的產(chǎn)品，市場是否偏愛贈送率高的產(chǎn)品，對比競爭對手是否有競爭力，最核心的是我們的產(chǎn)品是否有傾銷的競爭力。3、研究配套及綠化景觀環(huán)境（1）研究當(dāng)?shù)刈钤绾妥钚碌某鞘泄珗@，綠化環(huán)境最受認(rèn)同的項目，種什么樹，怎么種，怎樣利用自然景觀資源，有哪些配套設(shè)施。（2）研究客戶對配套綠化有哪些需求，超市、商業(yè)街、運動場所、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理等；當(dāng)?shù)厥欠駥δ承┲参锎嬖诩芍M。（3）研究項目自身的競爭力：研究地塊是否有自然景觀設(shè)施資源可利用，我們的配套設(shè)施能否成為客戶購房的關(guān)注點，綠化水平對比競品的競爭性。三.項目定位精準(zhǔn)對于新項目，集團(tuán)要求首期推出貨量達(dá)到總貨量的8成，開盤一周內(nèi)銷售首期推出貨量的7成，開盤一個月內(nèi)銷售首期推出貨量的9成。要實現(xiàn)這些目標(biāo)，項目必需定位準(zhǔn)確。否則一旦出現(xiàn)定位偏差，將會造成產(chǎn)品積壓，難以達(dá)到“7、8、9”的去化要求。因此，區(qū)域、項目、投資、營銷四位一體親自參與市場調(diào)研，在對當(dāng)?shù)厥袌鲇猩羁汤斫獾幕A(chǔ)上，會同營銷，提出項目定位策劃建議。項目定位務(wù)求精準(zhǔn)，以保證產(chǎn)品適銷對路、開盤實現(xiàn)傾銷為原則。要特別重視項目定位策劃會，在會前對項目做全面研究，對項目情況了然于胸，對產(chǎn)品定位胸有成竹。在準(zhǔn)備充分的前提下，編制高質(zhì)量的定位策劃方案，借助項目定位策劃會，對階段性成果予以確認(rèn)，并借助會議決議和共識，推動項目開發(fā)。尤其避免因前期研究不充分，方案有重大偏差或缺陷，導(dǎo)致方案被顛覆，從而影響項目進(jìn)展。在提出規(guī)劃建議時，注意以下幾點原則：1、新地塊規(guī)劃，要根據(jù)項目地方情況進(jìn)行不同產(chǎn)品組合：通過不同組合下各產(chǎn)品建造成本、銷售價格、推售周期、去貨速度、凈利潤、IRR、成就共享金額等指標(biāo)進(jìn)行綜合分析，采用能平衡銷售與開發(fā)速度、項目獲得最佳效益的方案。2、建與眾不同的當(dāng)?shù)貥?biāo)桿產(chǎn)品：（1）可以實現(xiàn)快速傾銷；（2）打造完美展示區(qū)；（3）盡可能采用標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品；（4）借鑒周邊區(qū)域或相鄰市場暢銷產(chǎn)品。投資部門根據(jù)項目的定位審批報告，編制項目定案報告，報集團(tuán)投資決策委員會審批。如果集團(tuán)審批通過了，項目部即可按計劃全面推進(jìn)該項目。四.加強風(fēng)險控制重點做好以下風(fēng)險點排查：是否為建設(shè)用地，是否符合土規(guī)、城規(guī)；地塊內(nèi)是否有林地、基本農(nóng)田、高壓線、垃圾填埋場、墳?zāi)埂④娛略O(shè)施、文物，地質(zhì)條件是否復(fù)雜、拆遷難度如何等；考慮永久水電、臨水臨電、燃?xì)狻⒐┡?、排污管道接入等問題。在風(fēng)險點排查的基礎(chǔ)上，做好風(fēng)險評估和應(yīng)對方案。不盲目投入資金，以免陷入被動。如果是合作項目，還要對合作方及土地權(quán)屬做盡職調(diào)查，以確保土地沒有糾紛。五.爭取優(yōu)惠條件應(yīng)充分利用政府招商引資階段我司所處的有利地位爭取優(yōu)惠條件最大化，并通過框架協(xié)議、備忘錄或會議紀(jì)要等形式將優(yōu)惠條件予以書面固化。1、爭取政府支持：（1）可以通過邀請政府參觀公司已成熟開發(fā)樓盤增強其對我司的信心，獲得其對我司快速開發(fā)經(jīng)營模式的理解和支持；（2）利用我司對當(dāng)?shù)卣愂?、產(chǎn)業(yè)支持、城市環(huán)境改善、政府形象的提升等籌碼，爭取土地的優(yōu)先獲取、土地款分期支付或延遲支付、規(guī)費減免、開通綠色通道及開發(fā)證件的快速辦理、降低預(yù)售門檻、政府大市政配套等方面的支持；（3）爭取酒店用地價格的優(yōu)惠或減免，爭取酒店、學(xué)校等大型公建在項目后期建設(shè)，減少首期投入，應(yīng)盡量避免按政府要求的規(guī)模檔次建酒店（新拓展且我司品牌影響度小的區(qū)域，建議配套先行）；（4）對超過一千畝的項目，爭取能由我司主導(dǎo)參與目標(biāo)地塊的控規(guī)編制，最大限度利用政府配套；（5）在爭取優(yōu)惠條件或土地議價過程中，需注意明確市政配套類工程（包含外線建設(shè)）的資金落實方案，且方案中應(yīng)明確投資人及資金的具體操作實施方法，若由政府投資，則需明確資金的具體來源；若采取政府協(xié)助方式，必須明確具體的出資單位及其資金數(shù)目、來源等問題，必要時可選擇設(shè)立共同資金賬戶的方式解決資金問題。2、土地款溢價返還：（1）一般可約定政府將土地溢價返還給投資公司作為基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套的建設(shè)費用；（2）對于數(shù)額較大，一時難以消化的土地溢價，應(yīng)該由政府返還到土地儲備的共管賬戶，避免資金被政府挪用；（3）對于需要使用溢價的工程，由投資公司與相關(guān)單位簽署協(xié)議，由投資公司向政府申請該項工程費用；（4）爭取更高的溢價凈收益返還比例，避免政府后期有意抬高地價而造成我司被動；并要書面約定溢價返還期限，逾期按高于同期貸款利率的兩倍計算利息。3、降低預(yù)售條件：與政府協(xié)商提前預(yù)售，規(guī)范輸出口徑“分三步走”：（1）因為不清楚市場需要什么樣的產(chǎn)品，什么樣的戶型，我們會提前做好樣板，銷售更好的戶型將多推貨量，在±0以上無法修改，如果做了±0就可以銷售的話，那產(chǎn)品將更貼合市場，所以需要提前預(yù)售；（2）如果政府不接受上訴理由，則表示，項目所有的預(yù)售資金可由政府監(jiān)管；（3）如果第二步仍不成功，則表示，可在與政府共管的賬號上押保證金，保證達(dá)到預(yù)售節(jié)點。經(jīng)過上述三步，大部分的政府應(yīng)該可予以項目“提前預(yù)售”的資格。第二部分做好前期策劃，實現(xiàn)快速開工集團(tuán)基準(zhǔn)工期為5-7個月，部分項目已經(jīng)實現(xiàn)摘牌后3-5個月開盤。只有快速開工才可能實現(xiàn)快速開盤。為實現(xiàn)快速開工，要認(rèn)真開展前期工程策劃，做好工作前置，實現(xiàn)摘牌即開工。一、做好前期策劃應(yīng)充分考慮事情的因果關(guān)系、先后次序、內(nèi)在的邏輯關(guān)系，開工前把項目開發(fā)存在的各種不利因素都羅列出來，理清各種因素的邏輯關(guān)系，形成系統(tǒng)的解決方案。合理地配置開發(fā)資源，克服項目開發(fā)中可能出現(xiàn)的瓶頸如收地、報批報建、設(shè)計出圖、招投標(biāo)、材料采購、施工道路暢通、臨設(shè)容量充足等問題，保障示范區(qū)的實現(xiàn)。科學(xué)合理地做好施工現(xiàn)場總平面布置（含臨水、臨電、道路、辦公區(qū)、生活區(qū)、垂直運輸設(shè)備的布置等），做到策劃先行、臨設(shè)先行、道路（進(jìn)出方向、寬度、規(guī)避客戶、雨季影響等）先行、管線（尤其是臨電、臨水架設(shè)方式和影響）先行、計劃（協(xié)同性）先行、樣板先行。施工策劃上，片區(qū)的市政、土建、機電、掛石、裝修、園藝、綠化交叉、平行、流水施工，單體中的土建、機電、裝修工程分層、分段、分面施工，同時還要制定制約項目目標(biāo)重點區(qū)域的專項計劃。二、規(guī)劃設(shè)計前置新項目要盡量選標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品或成熟的產(chǎn)品，要把工期短、能快速預(yù)售的產(chǎn)品放在首期供貨中；銷售展示區(qū)在綜合考慮規(guī)劃因素外應(yīng)該安排在項目最有利的、能馬上動工的地方。在樓盤的定位，我們不一定做到最高檔次的項目，但我們要結(jié)合產(chǎn)品與購買群體，合理定位，打造性價比最高的項目；在同樣產(chǎn)品中，我們必須做到最優(yōu)；在同等售價中，我們必須做到品質(zhì)最好。1、規(guī)劃前置：規(guī)劃方案在摘牌前基本要能通過規(guī)劃部門預(yù)審批（主要地方領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)同）。要特別重視容積率、日照分析、建筑間距、商業(yè)比例等指標(biāo)，盡量做滿容積率；特別重視普通住宅面積界定的臨界點；項目提前了解清楚當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃設(shè)計要求，建議嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，避免后期因方案修改影響進(jìn)度；盡量提高售建比，減少無法出售的地下室面積。2、板房設(shè)置：（1）原則上，所有戶型都要設(shè)置樣板房。（2）但也避免設(shè)置過多樣板房導(dǎo)致成本增加，須控制規(guī)劃戶型的數(shù)量。（3）新項目都要設(shè)置豪裝別墅及公司通用標(biāo)準(zhǔn)裝修別墅板房（對于毛坯銷售不暢的項目要裝修4~5套別墅板房，銷售部分再裝修部分）。（4）為充分展現(xiàn)苑區(qū)的成熟配套以及環(huán)境，需于貨量現(xiàn)場選擇景觀好的樓層設(shè)置現(xiàn)場板房，并做好首層架空層的泛會所展示和體驗，項目應(yīng)盡量避免建臨建板房。3、產(chǎn)品選擇：（1）展示區(qū)宜采用公司已有標(biāo)準(zhǔn)戶型，這樣可以做到套用原有土建、安裝施工圖紙和裝修圖紙，節(jié)省設(shè)計、采購和招標(biāo)時間；（2）別墅和洋房要同期展示，同期開賣；地下車庫施工周期長，1-2個月/層，難以與別墅產(chǎn)品同期展示；（3）展示區(qū)中盡量不規(guī)劃帶地下室的洋房產(chǎn)品，以保證施工工期滿足同期展示開賣。4、物業(yè)規(guī)劃建議：參考物業(yè)公司從物業(yè)管理和業(yè)主角度提出的規(guī)劃建議，如出入口、物業(yè)管理用房、垃圾房的選址及面積等。三、強勢推進(jìn)收地由于我司獲取的土地往往不是凈地，拿地前與政府或合作方談好的收地條件，到實際收地時不一定能全部滿足，這種風(fēng)險往往會影響我們不能快速開工或增加開發(fā)成本和難度，因此我們在收地前必須從多種渠道深入了解地塊的現(xiàn)狀是否已經(jīng)滿足我們的開發(fā)要求，對方是否已履行了所有承諾，否則，我們應(yīng)該要求推遲收地，并且一定要把收地時間與土地出讓金或合作出資的交付時間掛鉤，才能更好地規(guī)避我司的風(fēng)險。若發(fā)生土地移交晚于合同約定，應(yīng)爭取由國土部門出具未能交地證明，以便財務(wù)部門申請相關(guān)地塊的免繳土地使用稅。在收地的過程中，要積極推進(jìn)目標(biāo)地塊現(xiàn)場的清理以及參與收地砌圍墻工作。要綜合平衡提前一天收地付出的代價和提前一天開盤帶來的收益之間的對比，按照項目利益最大化原則強勢推進(jìn)收地工作。四、勘探先行進(jìn)場1、參考周邊地質(zhì)情況了解目標(biāo)地塊的地質(zhì)情況，盡可能取得周邊建筑物地質(zhì)勘查資料及相關(guān)工程資料，為基礎(chǔ)設(shè)計提供參考，也為前期工程提供依據(jù)，可以有效提高設(shè)計和前期工程的進(jìn)度。2、提前進(jìn)入地塊勘探提前進(jìn)入地塊內(nèi)進(jìn)行詳細(xì)勘察以取得勘察報告；對目標(biāo)地塊的地質(zhì)報告進(jìn)行分析，將地質(zhì)勘查報告第一時間提供給予設(shè)計院，出樁基圖。按先售樓部、后展示區(qū)，最后貨量區(qū)的原則完成地勘。地質(zhì)條件較差情況下，先行初勘，第一時間確定基礎(chǔ)形式；規(guī)劃及現(xiàn)場條件較完備情況下，直接詳勘。五、提前開展招標(biāo)1、招標(biāo)前置：在摘牌之前提前做好招標(biāo)前置與配合工作有利于實現(xiàn)摘牌即開工。從土地掛牌開始，就可以開展招標(biāo)立項、投標(biāo)單位確認(rèn)、發(fā)標(biāo)、開標(biāo)、定標(biāo)工作。招標(biāo)立項方面要前置的工作包括：（1）盡快了解當(dāng)?shù)氐氖袌霾牧蟽r格，購買當(dāng)?shù)氐亩~及材料信息資料，了解項目現(xiàn)場的特殊情況；（2）將現(xiàn)場的環(huán)境及特殊性、具備的施工條件等，提供給成本管理中心，便于招標(biāo)文件快速編制；（3）明確招標(biāo)工程各專業(yè)的施工承包范圍，利于招標(biāo)文件的快速編制，減少后期爭議；（4）施工單位開標(biāo)。2、施工單位考察：項目立項后，即發(fā)起招標(biāo)立項書，同集團(tuán)、區(qū)域一起將納入集團(tuán)招標(biāo)范圍內(nèi)的施工單位提前考察和選擇；優(yōu)先確定展示區(qū)基礎(chǔ)施工單位及總包單位。項目必須主動的參與到招標(biāo)的工作中去，選擇總包單位時應(yīng)考慮：（1）施工單位的實力；（2）施工單位的信譽度；（3）施工單位的經(jīng)營狀況；（4）特別關(guān)注施工單位擬委派的項目經(jīng)理（施工生產(chǎn)負(fù)責(zé)人、經(jīng)營負(fù)責(zé)人或包工頭本人有調(diào)動公司資源能力優(yōu)先）——優(yōu)先選用熟悉公司操作模式、同區(qū)域合作過的、在當(dāng)?shù)刈鲞^項目、信譽好的項目經(jīng)理?？疾焓┕挝粫r，播放公司的宣傳片，與施工單位做有效的溝通，便于施工單位對集團(tuán)的了解。3、快速確定施工單位的方法（1）條件允許的情況下，示范區(qū)應(yīng)將樁基礎(chǔ)（或其它基礎(chǔ)類型）與總包工程招投標(biāo)分開進(jìn)行。（2）對新項目，可考慮尋找已經(jīng)合作過的優(yōu)秀施工單位做展示區(qū)，示范區(qū)計價方式按后續(xù)貨量區(qū)定標(biāo)價格約定點數(shù)上浮。（3）對舊項目、新地塊，若相近時間剛招過標(biāo)，則可以直接以擴標(biāo)的方式確定單位。（4）對使用原有圖紙且已施工的工程，可以由總包單位按原有合同造價原則進(jìn)場施工。4、施工合同：區(qū)域項目應(yīng)積極參與施工合同中“工程管理條款”的制定，掌握進(jìn)度管理主動權(quán)；提前確定展示區(qū)各專項工程合同單價，尤其對于趕工費、施工進(jìn)度明確約定、施工人員數(shù)量、垂直運輸設(shè)備數(shù)量、總分包權(quán)責(zé)約定等，提前確定操作方式，為后期支付工程款提供依據(jù)。六、重視臨設(shè)先行1、臨水、臨電必須考慮足夠，除了考慮全面開工的施工和宿舍生活用電，還要考慮售樓部和展示區(qū)的用電要求，是否設(shè)獨立電纜，以免售樓部受施工保護(hù)電源跳閘的影響而經(jīng)常斷電。在收地完成前就應(yīng)該與水電部門簽訂合同，確定水電到達(dá)地塊時間，確保摘牌后能順利及時接入臨水臨電，不妨礙項目現(xiàn)場施工，在條件不具備的情況下，可以在前期施工采用發(fā)電機。與電力水力部門談判時，可考慮將永久水電條款與臨水臨電一并進(jìn)行談判，對于項目后期開展將免去較多麻煩和減少重復(fù)的費用開支。2、提前完成紅線外臨時道路建設(shè)及場區(qū)內(nèi)的管網(wǎng)及施工道路的建設(shè)，臨近公路要注意考慮地塊開口問題。3、提前完成臨時用地租賃，搭設(shè)生活區(qū)，為施工單位進(jìn)場創(chuàng)造條件。4、提前考慮項目臨時宿舍、永久宿舍問題。七、政府關(guān)系維護(hù)1、建立與政府各層級領(lǐng)導(dǎo)、分管領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)務(wù)部門的密切聯(lián)系關(guān)系，按政府部門層級領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系，逐級上報，下級能解決的不要用上級壓下級；各種關(guān)系的建立必須是公司與當(dāng)?shù)卣年P(guān)系，杜絕把關(guān)系建立在個人關(guān)系上，更不能參與到小圈子內(nèi)，避免因領(lǐng)導(dǎo)調(diào)整而影響整個項目的運作。2、爭取政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)掛職我司項目，如爭取城建副市長級別領(lǐng)導(dǎo)掛職指揮部長。3、定期向主要政府領(lǐng)導(dǎo)匯報項目進(jìn)展情況，定期或不定期邀請政府領(lǐng)導(dǎo)前來項目指導(dǎo)工作，配以媒體報道，既推動項目工作開展，也提高項目影響力。必要時，可以邀請政府領(lǐng)導(dǎo)到集團(tuán)或公司其他成功樓盤參觀。4、以工作簡報的形式定期書面報告政府主要領(lǐng)導(dǎo)，匯報重要工作進(jìn)展，請求協(xié)調(diào)解決問題及提出處理方案的建議。八、摘牌即是開工1、報建前置：（1）現(xiàn)場動工前應(yīng)盡量辦理好先行施工合法手續(xù)，這就要求我們進(jìn)入一個地方時，首先要到各部門（行政服務(wù)窗口）了解所有的報建報批驗收流程，了解需要提供的資料和當(dāng)?shù)氐奶厥庖?，提前做好一切?zhǔn)備，特別是規(guī)劃方案先與規(guī)劃部門溝通調(diào)整好，土地立項10天內(nèi)完成規(guī)劃設(shè)計方案編制，協(xié)調(diào)政府及各相關(guān)部門召開規(guī)劃提報會，提出我司規(guī)劃思路和規(guī)劃手續(xù)預(yù)審等推進(jìn)理念通過預(yù)審批，獲得規(guī)劃主管部門及當(dāng)?shù)刂饕I(lǐng)導(dǎo)支持。（2）如分歧較大，則以確保展示區(qū)不變?yōu)樵瓌t。推進(jìn)規(guī)劃報建工作，有條件的先做地勘。提前選定施工圖設(shè)計單位和審圖公司，先行完成報建施工圖，進(jìn)行施工圖審查和報建。特殊情況下同政府溝通，單獨就基礎(chǔ)圖進(jìn)行報建，確保摘牌后取得基礎(chǔ)施工的“尚方寶劍”。（3）施工圖紙?zhí)崆八偷浇ㄔO(shè)部門初審好，一切能準(zhǔn)備的辦理國土證、立項、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證等送件資料提前交到相關(guān)部門審查好，能后補的資料盡量跟政府協(xié)商（如立項、環(huán)評）。（4）同時項目要提前通知施工單位準(zhǔn)備報建所需的配合資料，并積極協(xié)助完成一些與政府相關(guān)的手續(xù)。最理想的狀態(tài)是，到摘牌當(dāng)天就可以馬上補齊剩下的文件辦理施工許可證，或與建設(shè)部門商量好可以簽發(fā)預(yù)開工證。利用開工典禮這一契機，合理合法地把展示區(qū)土方和施工臨路提前施工和鋪設(shè)完成；3、提前邀請當(dāng)?shù)卣賳T參與開工典禮，并溝通當(dāng)?shù)刂髁髅襟w發(fā)布，擴大品牌及項目影響力,摘牌后即通過戶外廣告牌、新聞宣傳進(jìn)行品牌導(dǎo)入。4、組織項目啟動會，進(jìn)一步明確項目目標(biāo)，落實每個部門的職責(zé)及工作計劃，充分取得集團(tuán)各中心的支持，為后續(xù)搶工創(chuàng)造條件。第三部分聚焦展示區(qū)域，確保完美開盤“搶臨設(shè)，保保障；搶地下，保地上；搶主體，保裝修；搶板房，保貨量?！薄熬劢拐故緟^(qū)，提前每一天”。——集團(tuán)總裁莫斌一、計劃管理嚴(yán)謹(jǐn)1、一級計劃：展示區(qū)計劃要單獨編制，編制計劃時嚴(yán)格根據(jù)公司一級計劃節(jié)點完成關(guān)鍵線路分析倒排，依據(jù)適度超前的原則，制定重大節(jié)點倒排計劃、專項計劃，制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩€計劃，實時跟蹤，及時糾偏，確保重大節(jié)點按時（提前）完成。2、施工計劃：在工程施工前，加強對總分包施工單位的施工進(jìn)度計劃個勞動力、材料供應(yīng)、機械設(shè)備投入等資源投入計劃的嚴(yán)格審核，審查施工進(jìn)度計劃是否合理，有無可能實現(xiàn)，是否適合工程的實際條件和現(xiàn)場情況，避免以空洞的不切實際的工程進(jìn)度計劃來指導(dǎo)施工。為了保證施工進(jìn)度，需要著重審查的內(nèi)容包括：有無制定節(jié)假日（如春節(jié)）期間的趕工人員、資金安排措施，有無擬定雨季、高溫、臺風(fēng)等惡劣氣候條件下施工的應(yīng)急補救預(yù)案，對訂貨期較長的材料設(shè)備有無提前訂貨措施等。例如，對雨季等影響工期的因素可提前界定：下雨可將其細(xì)分小、中、大雨。小雨、中雨通過提供雨衣給工人，讓施工單位沒有借口不開工，并且項目也以身作則，親自在現(xiàn)場督促施工單位加班，這樣項目只需支出很少的成本，在不是很惡劣的天氣中爭取到寶貴的時間。對于大雨暴雨惡劣的天氣現(xiàn)場不能施工的，項目應(yīng)提前與施工單位約定趕工措施。二、設(shè)計合理出圖根據(jù)“先展示區(qū)，后貨量區(qū)；先管線，后主體；先基礎(chǔ)、后上部；裝修、機電、綠化同步”的原則出具圖紙，第一時間內(nèi)給予項目施工隊圖紙支撐。三、重點搶展示區(qū)1、“123”原則“123原則”給我們一個很清晰的搶進(jìn)度的思路，“1”代表的是售樓部和豪裝板房，必須放在第一位，保證首先完成；“2”代表的是樣板區(qū)、展示區(qū)內(nèi)的非樣板房、室外市政、園建、園林等工程，應(yīng)作為第二重點來搶工程進(jìn)度；“3”代表的是首期貨量區(qū)，需達(dá)到預(yù)售條件，應(yīng)放在第三位來趕工。趕工時要按照主席要求的“24小時，滿人工作”的原則來組織樣板區(qū)的搶工，流水作業(yè)，人山人海的去做，每一個工作面都要有人。要求施工單位每天上報人員、材料和機械使用計劃，實現(xiàn)精細(xì)化管理，向過程管理要結(jié)果。同時，要重點考慮關(guān)鍵工序的施工組織，例如，有掛石的施工時間較長（尤其關(guān)注石材材料的堆放場地合理設(shè)置），其施工應(yīng)該盡量安排在前面。2、搶工獎為實現(xiàn)快速開盤，區(qū)域項目在成本增加與收益之間進(jìn)行合理權(quán)衡，可以在總包合同中明確工程起始時間和相應(yīng)的工期獎罰規(guī)定，或者單獨設(shè)置趕工獎。趕工獎應(yīng)在事前以協(xié)議的形式約定，明確獎勵的條件和處罰規(guī)則；趕工獎后補無效。原則上趕工獎勵費用從該項目的成就共享獎金池或舊項目獎金包中扣減。四、施工組織科學(xué)按照“整體市政管網(wǎng)先行，單體結(jié)構(gòu)與砌體同步，機電、裝修、園藝綠化穿插進(jìn)行”來組織施工計劃。綜合布置售樓部、板房區(qū)和貨量區(qū)的施工場地和臨時道路，在主體工程施工的同時能保證與主體結(jié)構(gòu)施工不沖突的位置可以同步施工室外工程、市政工程和綠化工程（尤其是大樹種植）。采取流水、穿插施工，前工序給后工序預(yù)留工作面，確保分部分層交接場地；上下工序按確保的節(jié)點按時驗收、交接合理；主體周邊水景、道路管網(wǎng)的施工，在主體腳手架未落的條件下，采用局部拆除、部分加固懸挑腳手架的方案同步推進(jìn)室外各項工程的施工。必須保證關(guān)鍵線路中施工資源配置，如：施工道路的暢順、樁基施工機械數(shù)量、土方機械數(shù)量、模板周轉(zhuǎn)套數(shù)、垂直運輸機械的運力、備用發(fā)電機、夜間施工照明等及合理提前安裝時間。五、裝修突擊管理集團(tuán)成立了以雅駿裝修公司為主導(dǎo)的裝修突擊隊，對新項目（含舊項目新地塊）展示區(qū)重點突擊，并且集團(tuán)要求雅駿裝修公司到2013年9月實現(xiàn)對新項目展示區(qū)的全面承接。1、裝修的重點包括：（1）售樓部大堂（或酒店大堂）、樣板房的廚房、衛(wèi)生間、電梯大堂的鋪貼；（2）電梯、石材、櫥柜等，開工時就要與廠家溝通排產(chǎn)；（3）吊頂、機電安裝穿插、消防、空調(diào)線管；（4）超豪板房的成品家具，需土建嚴(yán)格按照圖紙尺寸施工，提前交底，嚴(yán)控分層移交；（5）雙拼板房以裝修戶先組織土建施工，然后分層分段移交工作面。2、裝修進(jìn)場前期準(zhǔn)備：（1）裝修施工任務(wù)應(yīng)預(yù)先落實，最好施工前40天用書面形式通知施工單位，有條件時考慮提前60天。以便使承包方預(yù)先組織安排施工隊伍，按數(shù)量安排人力，才能保證對任務(wù)的準(zhǔn)備；（2）施工圖紙應(yīng)預(yù)先30-40天由設(shè)計院完成出圖，有條件時審圖完成，最好安排任務(wù)時一起提供給施工方，目的方便做好材料的準(zhǔn)備和產(chǎn)品工廠化生產(chǎn)；（3）項目分項專業(yè)分包工程完成節(jié)點落實，上工序按質(zhì)、按量、按時驗收，合格后移交下工序。3、展示區(qū)裝修工程聯(lián)系單：區(qū)域項目提交展示區(qū)裝修工程聯(lián)系單至集團(tuán)工程管理中心、運營中心、雅駿裝修公司，由工程管理中心統(tǒng)籌展示區(qū)裝修工程任務(wù)安排及下達(dá)。六、重視采購下單嚴(yán)格按照《采購專項計劃任務(wù)項標(biāo)準(zhǔn)》【參見關(guān)于下發(fā)《項目專項計劃管理辦法》和《項目專項計劃考核辦法》的通知】的要求制定材料下單計劃。確定電梯、石材、裝修材料及家具等進(jìn)場時間與工程進(jìn)度的高度銜接，關(guān)鍵點在于接到圖之后一周時間內(nèi)下單，有些可以先根據(jù)裝修標(biāo)準(zhǔn)下單，施工圖出來后再核對數(shù)量補單；洋房板房使用的材料直接甲供，樣板房在2樓及以上的，開放式電梯應(yīng)同步投入使用；與現(xiàn)代家居、設(shè)計家私組溝通好，確保入戶門、房間門、木地板、櫥柜、家私及時進(jìn)場安裝及擺放。對于非標(biāo)設(shè)計，要在設(shè)計過程中隨時與采購中心聯(lián)系溝通，以便盡快確定供應(yīng)商，縮短供貨周期。前期物料、設(shè)備采購時如涉及到酒店、物業(yè)，要請酒店、物業(yè)參與設(shè)備選型。特殊材料及專項分包生產(chǎn)制作周期參考：（1）電梯：生產(chǎn)70天，安裝20-30天；（2）櫥柜豪裝：廠家生產(chǎn)25天，安裝時間3天（供應(yīng)商配置所有廚房配套電器）；（3）木門、木地板、樓梯扶手、整體櫥柜：供應(yīng)商生產(chǎn)時間30天；安裝時間8-15天。（4）入墻整體衣柜：供應(yīng)商生產(chǎn)及安裝時間30天；（5）海洋展池：供應(yīng)商制作及安裝時間120天；（6）專業(yè)泳池工程：安裝時間60天；（7）國振裝修：廠家生產(chǎn)及安裝時間100天；七、園林綠化穿插景觀充分考慮水體、山體等自然借景，通過參觀公園、植物園和當(dāng)?shù)刈詈脴潜P，了解當(dāng)?shù)刂参镞x用的原則，利用當(dāng)?shù)刈畋阋?、最實用的植物為我公司造景，打造最合適的景觀風(fēng)格。同時，對當(dāng)?shù)貓@建材料進(jìn)行調(diào)研，評判成本，最大限度充分利用當(dāng)?shù)夭牧?。園林施工要注意：（1）跟進(jìn)圖紙，主要的園建圖、水電圖、結(jié)構(gòu)圖；（2）室外園藝綠化與建筑施工的工作面劃分；（3）提前做好施工籌備，項目開工時綠化（尤其是地形土方早日完成）同步開工，交叉作業(yè)，售樓部前后花園、泳池、水景區(qū)等與土建同步施工；（4）私家花園的園藝綠化等排刪拆后即馬上施工；（5）可種綠化的地方先進(jìn)土種綠化。大樹能提前種植的優(yōu)先種植，考慮樹的生長周期，在開盤時有好的展示效果。綠化施工工序：堆坡造型——種植大樹——石頭、汀步石安裝——灌木、地被種植——草皮和玉龍草的種植——完工，小品擺設(shè)和成品保護(hù)。八、輕裝修、重擺設(shè)要按照“輕裝修、重擺設(shè)”的原則，控制好裝修成本，讓利于客戶，以最豐富的軟裝設(shè)計展現(xiàn)生活情趣和功能體驗，讓客戶感受“入住式的體驗營銷”，使客戶走進(jìn)板房就有購買的沖動。同時特別注意要做好室內(nèi)陰生植物的養(yǎng)護(hù)。九、加強聯(lián)合驗收1、驗收組織由區(qū)域工程技術(shù)部負(fù)責(zé)組織，項目部、設(shè)計單位、營銷中心、客戶關(guān)系管理中心、物業(yè)部門及其他內(nèi)外部相關(guān)單位對展示區(qū)進(jìn)行聯(lián)合驗收。2、驗收內(nèi)容包括營銷環(huán)境、建筑質(zhì)量、物業(yè)管理、市政工程、園林綠化效果和服務(wù)管理系統(tǒng)（安保、后臺管理系統(tǒng)）及產(chǎn)品設(shè)計合理性、裝修標(biāo)準(zhǔn)與銷售合同一致性、工程質(zhì)量等。3、驗收評估和審定（1）在驗收中現(xiàn)場達(dá)成一致整改意見的問題，由項目部督促相關(guān)施工單位立即進(jìn)行整改，整改完成后進(jìn)行復(fù)檢。（2）在驗收中涉及設(shè)計的問題，如驗收組內(nèi)部意見不一致的，應(yīng)提交產(chǎn)品研發(fā)院牽頭組織相關(guān)部門研討，將研究建議報主席辦、總裁辦審定。（3）在驗收中涉及裝修、綠化景觀和營銷環(huán)境的問題，如驗收組內(nèi)部意見不一致的，應(yīng)提交集團(tuán)聯(lián)合評審小組進(jìn)行審定。（4）經(jīng)整改后復(fù)檢，如聯(lián)合驗收小組對驗收合格、達(dá)成一致意見的，填寫驗收記錄表，各參與驗收的人員簽名確認(rèn)。未經(jīng)驗收或驗收不合格的，不得對外開放。區(qū)域項目對主席在規(guī)劃圖上劃的展示圈必須高度重視，展示區(qū)開放前應(yīng)做到“目之所及，皆是完美”。十、確保完美開盤項目奠基開工后，營銷團(tuán)隊面向目標(biāo)客群進(jìn)行推廣宣傳、客戶拓展及圈層營銷等，期間項目部與營銷團(tuán)隊密切溝通，既保證營銷推廣節(jié)點與工期相匹配，也能及時確認(rèn)相關(guān)利好賣點輸出，以實現(xiàn)按時（或提前）供貨，確保銷售。開盤具體工作包括：1、為增加開盤的轟動效應(yīng)，前期廣告鋪墊要合理有效布置，適當(dāng)舉行有針對性的推廣圈層活動，有條件的邀請政府要員、新聞媒體和企業(yè)家代表提前參觀，創(chuàng)造社會認(rèn)同氣氛和免費宣傳效應(yīng)。2、做好價格政策、產(chǎn)品的成本及預(yù)留客戶梳理工作，協(xié)助制定開盤前的價格策略及價格的制定：（1）政策：不能忽視政策對價格的影響，如價格備案等政策直接限制項目后期價格走勢，定價前需針對限制政策與政府良性溝通攻關(guān)；（2）成本：成本控制直接影響價格競爭力；要整體控制項目的成本；（3）對預(yù)留客戶進(jìn)行分類：產(chǎn)品偏好，戶型偏好，位置偏好，提前對預(yù)留客戶進(jìn)行分析篩選，有利于更合理判定價格；對預(yù)留客戶心理價格進(jìn)行持續(xù)性的跟進(jìn)。3、開盤前完成物業(yè)管理公司的招標(biāo)工作，案場物業(yè)服務(wù)人員培訓(xùn)到位，訓(xùn)練有素。4、做好詳細(xì)周到的計劃和工作安排，各部門、人員的分工，現(xiàn)場功能臨時分區(qū)、停車帶設(shè)置，不要遺留任何的角落或環(huán)節(jié)；現(xiàn)場提供適當(dāng)?shù)呐姆?wù)和后勤保障工作，做好安保、衛(wèi)生、急救醫(yī)療準(zhǔn)備。5、開盤時，銷控區(qū)人要放滿，增加現(xiàn)場下單的緊迫氛圍。6、開盤后辦理好相關(guān)相關(guān)預(yù)售合同簽訂、政府備案、抵押登記、業(yè)主資料提供等相關(guān)程序，減少因程序、資料不全引影響按揭貸款的發(fā)放，好讓我司盡快回籠資金。預(yù)售監(jiān)控款也要長期緊迫跟蹤，與政府和銀行做好溝通工作，按照施工進(jìn)度越早越多的申請。7、后續(xù)貨量組織：合理確定展示區(qū)與貨量區(qū)、各貨量區(qū)推售次序及各貨量區(qū)推售的節(jié)點安排，尤其保證首次開盤成功后后續(xù)貨量的及時補給；為解決后續(xù)貨量供應(yīng)問題，應(yīng)在本次展示區(qū)開工同時，準(zhǔn)備好下一期的施工圖紙和施工準(zhǔn)備等所有工作。做到一旦一期銷售賣得好，二期工程第二天就能開工。第四部分過程管控到位，主體質(zhì)量合格集團(tuán)高度重視工程質(zhì)量管理，建立健全了工程質(zhì)量管控體系，通過在工程技術(shù)管理、工程質(zhì)量評估考核、施工質(zhì)量全過程控制、“最佳開推盤狀態(tài)”和“最佳交樓狀態(tài)”營造等方面進(jìn)行監(jiān)督和支持，推動集團(tuán)整體工程質(zhì)量水平上新臺階。集團(tuán)按照“關(guān)注客戶滿意度、加強過程質(zhì)量控制”的管理原則，建立集團(tuán)層面的質(zhì)量管控體系，由三大部分組成，即“工程技術(shù)管理支持體系”、“工程質(zhì)量評估考核體系”和“施工質(zhì)量全過程重點控制”。集團(tuán)組織編寫了大量的工程技術(shù)文件，為工程質(zhì)量管理建立了企業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和提供了有力的技術(shù)支撐點，并加強對一線工程技術(shù)管理人員培訓(xùn)，提高他們的專業(yè)水平，為現(xiàn)場管好質(zhì)量奠定了基礎(chǔ)。1、《防開裂、防滲漏重點控制》：《兩防》文件通過制定土建工程各重要環(huán)節(jié)的構(gòu)造措施及施工要求，并要求區(qū)域項目貫徹實施，達(dá)到防開裂、防滲的目的。2、《工程質(zhì)量通病及防治辦法》：該文件的特點是圖文并茂，全部是巡檢中收集的工程現(xiàn)場質(zhì)量問題照片，與正確的做法相對比，直觀的展現(xiàn)質(zhì)量通病的防治措施。3、《工法樣板引路工作手冊》：詳細(xì)指導(dǎo)設(shè)立工法樣板的技術(shù)要求，并配上反映相應(yīng)工序樣板的現(xiàn)場照片、文字說明，是技術(shù)交底和崗前培訓(xùn)內(nèi)容比較直觀、清晰、易于工人了解掌握，有效地促進(jìn)工程施工質(zhì)量水平提高。二、加強考核評估1、工程質(zhì)量檢查評估制度（1）《碧桂園工程質(zhì)量評評分辦法》：集團(tuán)設(shè)有有專職質(zhì)量巡巡檢組，每月月對全部在建建項目進(jìn)行工工程質(zhì)量巡檢檢，實行單月月普查督辦，雙雙月評分考核核。（2）《施工尺寸誤差專項項檢查辦法》：為實現(xiàn)集集團(tuán)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化施工和提提高工程質(zhì)量量，巡檢組采采取現(xiàn)場實測測實量的檢測測數(shù)據(jù)進(jìn)行合合格率計算，得得出各項目的的專項檢查評評分，直觀表表現(xiàn)了施工尺尺寸管控的質(zhì)質(zhì)量水平。（3）《碧桂園綜合質(zhì)量評評分辦法》：綜合巡檢檢組通過對板板房區(qū)和交樓樓區(qū)進(jìn)行檢查查和評分，量量化各苑區(qū)的的綜合質(zhì)量水水平。（4）《碧桂園聯(lián)合巡檢辦辦法》：各專業(yè)子子公司對各自自在建工程進(jìn)進(jìn)行常態(tài)化的的質(zhì)量巡檢和和考核，并獎獎勵先進(jìn)，處處罰落后，有有效提高各專專業(yè)子公司的的工程質(zhì)量。（5）《監(jiān)理資料檢查評分分細(xì)則》：監(jiān)督各項項目的工程資資料與現(xiàn)場實實體工程的進(jìn)進(jìn)度的同步性性、準(zhǔn)確性、完完整性，為順順利完成項目目竣工驗收備備案提供保障障。2、工程質(zhì)量考核激激勵機制（1）實行“雙月質(zhì)量量考核排名計計劃”：根據(jù)集團(tuán)團(tuán)質(zhì)量巡檢評評分情況，對對集團(tuán)所有區(qū)區(qū)域和項目實實行“雙月”質(zhì)量考核排排名，對排名名前列的區(qū)域域和項目進(jìn)行行獎勵，對排排名落后的區(qū)區(qū)域和項目處處罰并通報批批評。（2）實行“創(chuàng)優(yōu)1000”計劃：為鼓鼓勵總包單位位爭創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工工程，積極配配合我司向業(yè)業(yè)主交樓，使使項目在既定定時間內(nèi)達(dá)到到目標(biāo)交樓率率，對經(jīng)過既既定程序評估估、認(rèn)可的優(yōu)優(yōu)質(zhì)工程和總總包單位給予予合約價格之之外約100元/平方米的獎獎勵。（3）開展“三級樣板板工程”活動：集團(tuán)團(tuán)每年開展“三級樣板工工程”活動，通過過相關(guān)中心及及各區(qū)域、各各項目的聯(lián)合合評比，評選選出年度“集團(tuán)樣板工工程”、“區(qū)域樣板工工程”和“項目樣板工工程”，進(jìn)行表彰彰獎勵，為各各區(qū)域、各項項目的工程質(zhì)質(zhì)量樹立了標(biāo)標(biāo)桿；并通過過組織項目和和施工單位對對樣板工程的的學(xué)習(xí)和總結(jié)結(jié)，充分發(fā)揮揮先進(jìn)榜樣對對提高集團(tuán)工工程質(zhì)量的帶帶動作用。（4）評選集團(tuán)專項獎獎：“最佳開推盤盤狀態(tài)”、“最佳交樓狀狀態(tài)”：引導(dǎo)各項項目營造完美美的銷售板房房區(qū)和交樓苑苑區(qū)綜合品質(zhì)質(zhì)，對促進(jìn)銷銷售，提升集集團(tuán)的品牌和和成功開拓市市場的起到了了重要作用。（5）對工程質(zhì)量問題嚴(yán)嚴(yán)厲處罰：對對最常見、影影響嚴(yán)重的工工程質(zhì)量問題題作出統(tǒng)一的的處罰，對施施工單位拒不不整改或整改改造假的加倍倍處罰，勒令令停工整改，直直至清退出場場。（6）推行約談和督辦制制度：約談是是由集團(tuán)召集集相關(guān)項目和和施工單位領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行面談?wù)?，指出存在在的質(zhì)量問題題，要求制訂訂整改方案和和計劃，按期期完成整改。督督辦是由集團(tuán)團(tuán)工程管理中中心派專人駐駐點項目，協(xié)協(xié)助區(qū)域和項項目解決對極極少數(shù)施工隊隊伍質(zhì)量管理理的老大難問問題；對個別別極端不配合合的施工單位位,堅決進(jìn)行清清退,避免后期交交樓風(fēng)險。三、實現(xiàn)重點控制制1、施工質(zhì)量的事前控控制措施（1）加強圖紙會審工作作：圖紙會審審工作使施工工單位充分了了解設(shè)計意圖圖和技術(shù)要求求，消除可能能存在的設(shè)計計錯漏，以確確保工程質(zhì)量量。（2）加強板房區(qū)施工工工序的管控：：避免項目在在板房區(qū)快速速施工中，因因無序施工而而造成的返工工和浪費，要要求各項目必必須編制板房房區(qū)施工詳細(xì)細(xì)工序計劃，項項目總必須親親自進(jìn)行交底底，并在過程程中加強監(jiān)控控落實。（3）加強工法樣板引路路和技術(shù)交底底：要求施工工單位利用“工法樣板間”對施工班組組和工人進(jìn)行行實物技術(shù)交交底，各班組組掌握了我司司的質(zhì)量要求求后，才能進(jìn)進(jìn)場施工。（4）推行“裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板板間”制度：目的是是發(fā)揮預(yù)先管管控的作用，及及時發(fā)現(xiàn)和修修改不合理的的設(shè)計；起到到裝修樣板引引路和技術(shù)交交底的作用。2、施工質(zhì)量的事中控控制措施（1）各項目增設(shè)質(zhì)量量專職崗位：：該人員專職職監(jiān)督駐點項項目工程質(zhì)量量，對項目總總和區(qū)域工程程技術(shù)部負(fù)責(zé)責(zé)，并可越級級向工程管理理中心匯報，具具有對施工單單位存在的質(zhì)質(zhì)量問題要求求整改、進(jìn)行行處罰、直至至建議勒令停停工的權(quán)力。（2）推行項目重點工工序?qū)ｍ楎炇帐罩贫龋航⒘⑹┕べ|(zhì)量跟跟蹤檔案及質(zhì)質(zhì)量追溯制度度，集團(tuán)要求求各項目對十十項重點施工工工序?qū)嵭许楉椖抗こ處煛⒈O(jiān)監(jiān)理、施工單單位三方聯(lián)合合專項驗收，專專項驗收資料料需相關(guān)人員員簽字后存檔檔。（3）加強對集團(tuán)各專專業(yè)子公司現(xiàn)現(xiàn)場工作面移移交的協(xié)調(diào)：：規(guī)范場地交交接驗收程序序，并制訂了了相關(guān)的場地地移交標(biāo)準(zhǔn)，并并對移交的時時間和范圍作作出詳細(xì)記錄錄，明確了雙雙方責(zé)任，保保證集團(tuán)各專專業(yè)公司順利利進(jìn)場。（4）加強集團(tuán)裝修質(zhì)質(zhì)量管控：明明確項目總對對裝修質(zhì)量的的“第一責(zé)任人”、計劃制定定預(yù)留合理工工期、推行“裝修交樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)樣板間”制度、加強強裝修工程現(xiàn)現(xiàn)場管理和強強化交樓前分分戶驗收等系系統(tǒng)性措施，保保證集團(tuán)裝修修質(zhì)量。（5）加強高層建筑沉降降觀測：各項項目如發(fā)現(xiàn)沉沉降量超過規(guī)規(guī)范和設(shè)計要要求的，應(yīng)立立即通知設(shè)計計院，并上報報工程管理中中心，由相關(guān)關(guān)部門及時處處理。（6）加強對重要建筑材材料的管控：：集團(tuán)明令禁禁止使用海砂砂，推廣使用用新型反應(yīng)型型防水卷材。3、施工質(zhì)量問題的整整改控制措施施加強對項目落實質(zhì)質(zhì)量問題整改改的監(jiān)督：規(guī)規(guī)定了施工單單位整改方案案的內(nèi)容和模模板，以及要要求項目部對對整改情況進(jìn)進(jìn)行驗收，規(guī)規(guī)定了檢查驗驗收回復(fù)模板板；如發(fā)現(xiàn)項項目部或施工工單位弄虛作作假的，將進(jìn)進(jìn)行嚴(yán)肅處罰罰。第五部分重視精精裝策劃，打打造精品貨量量一、執(zhí)行交樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)新項目別墅嚴(yán)格按按照“一半裝修、一一半毛坯”執(zhí)行以作市市場試驗，后后期根據(jù)客戶戶反映及銷售售情況細(xì)化裝裝標(biāo)分區(qū)；舊舊項目打造“裝修一條街”試探市場反反映，根據(jù)客客戶反映及銷銷售情況確定定其他貨量的的交付標(biāo)準(zhǔn)。所所有洋房貨量量嚴(yán)格按照“帶裝修銷售”執(zhí)行。如有有特殊情況，需需請示主席。二、精裝策劃先行行項目工程開工前的的工程策劃針針對配合裝修修施工的計劃劃方案要全面面，考慮范圍圍包括：（1）工作界面劃劃分清楚；（2）裝修垂直運運輸設(shè)備的使使用；（3）裝修施工臨臨水臨電的配配置；（4）裝修施工腳腳手架的配合合；（5）裝修施工產(chǎn)產(chǎn)品、半成品品及材料的保保護(hù)和堆放；；（6）工序交接驗驗收；（7）裝修圖紙會會審；（8）裝修工藝、工工法明確；（9）材料樣板確確認(rèn)；（10）各專業(yè)在施施工過程中出出現(xiàn)矛盾時，特特別是工序間間的嵌接問題題必須及時協(xié)協(xié)調(diào)，并應(yīng)有有專人負(fù)責(zé)跟跟辦。1、裝修圖紙為保障裝修工程順順利實施，裝裝修設(shè)計圖紙紙應(yīng)提前會審審，會審要求求其它各專業(yè)業(yè)需參與，同同時為保證裝裝修材料的采采購和品質(zhì)，裝裝修施工圖須須于裝修施工工單位進(jìn)場前前60天完成設(shè)計計，因此要求求設(shè)計院配合合和項目部計計劃及協(xié)調(diào)的的工作須及時時到位。垂直運輸精裝修工程垂直運運輸供料比較較緊張，材料料品種繁多，規(guī)規(guī)格類型各異異，而保證現(xiàn)現(xiàn)場材料的運運輸、搬運和和存放，使其其流暢、有序序的進(jìn)行是創(chuàng)創(chuàng)造良好施工工條件之必須須，所以，垂垂直運輸設(shè)備備（如外用電電梯、井架）的的位置、高度度，須考慮到到精裝修階段段的使用需要要，結(jié)合建筑筑的平面形狀狀、高度和材材料、設(shè)備的的重量、尺寸寸大小，考慮慮機械的負(fù)荷荷能力和服務(wù)務(wù)范圍，做到到易于運輸，便便于組織精裝裝修施工分層層分段流水施施工。項目宜宜在總包垂直直運輸機械安安裝前組織裝裝修分包方提提出相關(guān)使用用性能參數(shù)要要求。在情況況允許的情況況下，可以提提前完成永久久電梯安裝，在在加強管理做做好成品保護(hù)護(hù)的情況下提提早投入使用用，以方便后后續(xù)精裝修的的垂直運輸使使用。3、場地布置施工平面布置原則則：在滿足施施工的條件下下，盡量節(jié)約約施工用地；；在保證場內(nèi)內(nèi)交通運輸暢暢通和滿足施施工對材料要要求的前提下下，最大限度度的減少場內(nèi)內(nèi)運輸，特別別是減少場內(nèi)內(nèi)二次搬運。具具體地：（1）平面管理總原則則：根據(jù)施工工總平面設(shè)計計及各分階段段的布置，以以充分保障階階段性的重點點施工、保證證進(jìn)度計劃的的順利實施為為目的，在施施工實施前，制制定詳細(xì)的機機械使用、進(jìn)進(jìn)退場計劃，材材料生產(chǎn)、加加工、堆放、運運輸計劃，以以及各工種施施工隊伍進(jìn)退退場調(diào)整計劃劃。同時制定定以上計劃的的具體實施方方案，嚴(yán)格依依照執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、獎罰條例例，實現(xiàn)施工工平面科學(xué)、文文明的管理。（2）平面管理計劃的的確定及實施施：根據(jù)工程程進(jìn)度計劃的的實施及調(diào)整整情況，分階階段發(fā)布平面面管理實施計計劃，包含時時間計劃表，責(zé)責(zé)任人，執(zhí)行行標(biāo)準(zhǔn)，獎罰罰標(biāo)準(zhǔn)。計劃劃執(zhí)行中，不不定期召開調(diào)調(diào)度會，以充充分協(xié)調(diào)，研研究后，發(fā)布布計劃調(diào)整書書。（3）平面管理辦法：：施工平面管管理由項目經(jīng)經(jīng)理總負(fù)責(zé)，由由生產(chǎn)負(fù)責(zé)人人、項目工長長、材料部門門、機械管理理部門、后勤勤部門組織實實施，按平面面分片包干管管理措施進(jìn)行行管理。施工工現(xiàn)場按照標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置六牌牌一圖，即工工程概況圖、管管理人員名單單及監(jiān)督電話話牌、安全生生產(chǎn)制度牌、消消防保衛(wèi)制度度牌、文明施施工制度牌、環(huán)環(huán)境保護(hù)制度度牌及施工總總平面布置圖圖。按照總體規(guī)劃要求求作好平面圖圖，主要包括括：現(xiàn)場辦公公臨建布置、現(xiàn)現(xiàn)場生活區(qū)布布置、材料堆堆放場地（庫庫房）及構(gòu)件件現(xiàn)場拼裝區(qū)區(qū)布置。施工工現(xiàn)場要加強強場容管理，做做到整齊、干干凈、節(jié)約、安安全、力求均均衡生產(chǎn)。另外，需要考慮到到計劃采購、計計劃使用、材材料滾動進(jìn)場場的具體情況況，做好材料料到貨動態(tài)管管理，保證到到場材料、物物資隨到隨進(jìn)進(jìn)庫，保證材材料在室外停停留及庫房存存放時間不超超出規(guī)定范圍圍。使材料進(jìn)進(jìn)場存放和垂垂直運輸處于于良好的控制制狀態(tài)。三、進(jìn)度計劃嚴(yán)格格1、嚴(yán)格審查施工單單位編制的施施工總進(jìn)度計計劃。檢查總總計劃中一級級節(jié)點完成時時間是否滿足足集團(tuán)一級計計劃的要求。2、在進(jìn)度計劃的實實施過程中，常常常受各種因因素的影響而而出現(xiàn)進(jìn)度偏偏差。為了保保證工期總目目標(biāo)的實現(xiàn)，必必須對原計劃劃進(jìn)行相應(yīng)的的調(diào)整。計劃劃的調(diào)整按以以下原則：計計劃調(diào)整應(yīng)慎慎重，能不調(diào)調(diào)的盡量不調(diào)調(diào)，能局部調(diào)調(diào)整的決不大大范圍調(diào)整；；計劃的調(diào)整整要及時，一一發(fā)現(xiàn)有進(jìn)度度偏差，必須須及時分析，立立即采取相應(yīng)應(yīng)對策及時解解決。3、對于交樓風(fēng)險要要提前足夠的的時間進(jìn)行預(yù)預(yù)警。當(dāng)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)工程滯后嚴(yán)嚴(yán)重，交樓存存在重大風(fēng)險險時，應(yīng)制定定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡古排庞媱澔蜾N項項計劃，并要要求施工單位位制定細(xì)致的的趕工計劃，并并有人工、材材料、機械等等方面的具體體計劃和保障障措施。需要要集團(tuán)予以協(xié)協(xié)助的，可以以請求集團(tuán)相相關(guān)職能部門門組織召開協(xié)協(xié)調(diào)會。四、落實樣板先行行為保證集團(tuán)“多快快好省”戰(zhàn)略的實施施，材料采購購和項目管理理中須切實貫貫徹“樣板先行”方針。在大大面積施工前前必須先做施施工樣板，施施工樣板經(jīng)確確認(rèn)后方可大大面積施工（關(guān)關(guān)于貨量區(qū)的的裝修工程質(zhì)質(zhì)量的管控，請請遵照“裝修交樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)樣板間”制度執(zhí)行）?！皹影逑刃小钡淖饔糜茫?）檢驗設(shè)計的合理理性及工種之之間配合，及及早發(fā)現(xiàn)問題題、及早解決決。（2）確定各項施工內(nèi)內(nèi)容的驗收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)大大面積裝修工工程的施工，并并在完工時按按此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行行驗收。2、設(shè)立“先行樣板板”的原則要求求（1）時間要求：各采采購或施工項項目應(yīng)在單位位定標(biāo)后，立立即提前籌備備/施工“樣板”，在大范圍圍采購/施工前完成成驗收工作。（2）地點要求：“先先行樣板”應(yīng)設(shè)置在大大范圍施工的的單元內(nèi)，方方便各相關(guān)班班組及管理人人員學(xué)習(xí)；樣樣板間的選取取不得影響該該單位的銷售售和交樓。（3）標(biāo)段要求：建議議每一個定標(biāo)標(biāo)單位均在該該標(biāo)段內(nèi)設(shè)立立“樣板間”。（4）戶型要求：對于于貨量區(qū)的精精裝修，原則則上要求每種種戶型均須設(shè)設(shè)立一套“裝修交樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)樣板間”，個別數(shù)量量較稀少的戶戶型由項目根根據(jù)實際情況況決定是否設(shè)設(shè)立。注：若某些戶型已已經(jīng)在銷售示示范區(qū)設(shè)立了了交樓標(biāo)準(zhǔn)樣樣板間，則在在貨量區(qū)可不不再重復(fù)設(shè)立立。完成標(biāo)準(zhǔn)：“樣板板”各項指標(biāo)、分分項工程應(yīng)達(dá)達(dá)到合同約定定的標(biāo)準(zhǔn)。3、“樣板”的驗收根據(jù)樣板的重要程程度，由項目目部負(fù)責(zé)組織織、邀請區(qū)域域工程技術(shù)部部參加，營銷銷中心、客戶戶關(guān)系管理中中心、設(shè)計單單位及相關(guān)施施工單位聯(lián)合合驗收，對發(fā)發(fā)現(xiàn)的問題（包包括與銷售承承諾或合同約約定的標(biāo)準(zhǔn)不不一致、設(shè)計計使用功能不不合理、裝修修質(zhì)量不合格格等），督促促有關(guān)單位立立即更換或整整改，整改合合格后進(jìn)行復(fù)復(fù)檢并簽署驗驗收合格記錄錄表?！皹影濉蔽打炇栈蝌炇詹缓虾细竦?，不得得開展貨量區(qū)區(qū)大范圍推廣廣。4、“樣板”的應(yīng)用（1）發(fā)揮完善設(shè)計功能能的作用：如如在“樣板“施工或驗收收中發(fā)現(xiàn)設(shè)計計功能不合理理，應(yīng)及時進(jìn)進(jìn)行修改完善善。（2）發(fā)揮樣板引路和技技術(shù)交底的作作用：供應(yīng)商商或施工單位位應(yīng)充分利用用樣板對班組組和工人進(jìn)行行技術(shù)交底，并并通過“樣板”的展示和施施工，總結(jié)各各工藝及流程程要求，并在在樣板間進(jìn)行行標(biāo)示。（3）發(fā)揮驗收標(biāo)準(zhǔn)的的作用：樣板板間開放后，供供應(yīng)商或施工工單位須按照照樣板標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)進(jìn)行貨量區(qū)供供貨或施工，項項目建立質(zhì)量量檢查驗收制制度，按此標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗收收?！皹影濉钡墓芾恚?）工程管理中心在在工程質(zhì)量巡巡檢中，對材材料及項目“樣板間”進(jìn)行檢查，并并對沒有落實實“標(biāo)準(zhǔn)樣板間”制度的項目目進(jìn)行處罰。（2）裝修“樣板間”由裝修總包包單位進(jìn)行管管理，應(yīng)做好好室內(nèi)的裝修修的成品保護(hù)護(hù)工作。在合合同收樓日期期前，裝修總總包單位應(yīng)進(jìn)進(jìn)行“裝修交樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)樣板間”的保鮮維修修，確保樣板板間單位的室室內(nèi)裝修工程程應(yīng)達(dá)到正常常可交付狀態(tài)態(tài)。五、重視采購下單單做好采購計劃的前前置；與集團(tuán)團(tuán)采購部有效效的溝通，爭爭取所需材料料能盡快的完完成采購；特特別是做好甲甲指材料及甲甲供材料的采采購計劃工作作，因該部分分流程及供貨貨時間較長。如如甲指材料的的采購，需簽簽訂三方買賣賣合同方能正正常供貨，在在總包合同簽簽訂后，立即即溝通集團(tuán)造造價部提供三三方合同范本本，由項目部部及施工單位位進(jìn)行蓋章，返返回造價部發(fā)發(fā)送集團(tuán)采購購部進(jìn)行確認(rèn)認(rèn)后，由集團(tuán)團(tuán)采購部發(fā)送送指定品牌廠廠家確認(rèn)蓋章章返回施工單單位，在過程程中及時主動動進(jìn)行跟進(jìn)，將將采購計劃、甲甲指材料三方方合同簽訂進(jìn)進(jìn)行前置，爭爭取更早更快快的完成采購購工作。采購購下單要點：：1、按集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化要要求下訂單，尺尺寸準(zhǔn)確，圖圖紙標(biāo)準(zhǔn)化，填填寫規(guī)范。2、下單時要考慮合合理的安裝周周期。3、按標(biāo)準(zhǔn)化要求控控制現(xiàn)場尺寸寸，保證場地地交付尺寸與與下單尺寸一一致。4、按入場條件控制制工程節(jié)點，確確保按時按質(zhì)質(zhì)交出安裝場場地。六、質(zhì)量控制到位位1、工程質(zhì)量方面做做好主體結(jié)構(gòu)構(gòu)驗收（含基基礎(chǔ)隱蔽驗收收），并做好好基礎(chǔ)資料?；A(chǔ)隱蔽工程程驗收合格才才能進(jìn)行下一一工序施工。2、嚴(yán)控空間尺寸，確確保裝修四大大件的現(xiàn)場安安裝尺寸與圖圖紙設(shè)計尺寸寸、生產(chǎn)尺寸寸相符，到場場后能準(zhǔn)確安安裝，避免返返工浪費。3、做好材料把關(guān)，主主要有鋼筋、混混凝土及建筑筑用沙、電氣氣、五金等。4、兩防方面，做好好地下室、天天面、外墻、門門窗邊、陽臺臺、衛(wèi)生間的的防滲漏、防防開裂，減少少裝修過程中中及交樓時土土建維修的工工程量。七、園林綠化管理理1、工藝管理做好圖紙會審、技技術(shù)交底及材材料定板，督督促施工單位位按圖施工，不不擅自更改設(shè)設(shè)計、不漏工工序，并加強強對整體觀感感的把控，項項目部嚴(yán)把材材料關(guān)、面層層關(guān)、藝術(shù)關(guān)關(guān)；現(xiàn)場人員員需加強對細(xì)細(xì)節(jié)部位、特特殊部位的研研究（比如轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角部位、高高低差部位、入入口部位、結(jié)結(jié)構(gòu)外露部位位），如施工工圖大樣無法法滿足施工要要求或存在矛矛盾，須盡早早與設(shè)計院溝溝通并確定施施工方案，做做到設(shè)計合理理、施工可行行、效果可觀觀。時間管理熟悉園林工程的施施工步驟先后后順序，制定定詳細(xì)可實操操的施工組織織計劃，注重重事前控制。將公司在進(jìn)度管控控上的獎罰要要求融入到施施工管理中，根根據(jù)大計劃編編排小計劃，根根據(jù)總體計劃劃編排分項計計劃，做到工工序銜接合理理，工種交叉叉多而不亂。將將時間節(jié)點、進(jìn)進(jìn)場計劃進(jìn)行行合理安排，為為園林施工創(chuàng)創(chuàng)造良好的客客觀條件。重重視隱蔽工程程，做好檢查查驗收工作，避避免后工序做做完后進(jìn)行開開挖破壞?？臻g管理工作面的鋪展是勞勞動力有效利利用的有力保保證，也是減減少工種相互互破壞、確保保施工質(zhì)量、劃劃清責(zé)任范圍圍的重要因素素。對公共區(qū)區(qū)域，除了督督促總包單位位按要求時間間及質(zhì)量完成成地下管線工工程的套管預(yù)預(yù)埋、井道圍圍砌，地表道道路、公園、小小品等的土建建施工外，還還需盡早為市市政工程（主主要是煤氣管管和市政自來來水管）提供供工作面，以以推動地表工工作的全面展展開。對樓房房周邊區(qū)域，特特別是樣板房房周邊的園林林工程，須協(xié)協(xié)調(diào)總包單位位盡早完成外外立面施工，以以達(dá)到拆除外外立面腳手架架的條件（高高層區(qū)樣板房房達(dá)到拆除低低層外立面腳腳手架即可），為為室外化糞池池、園建工程程、雨污水井井、管等的施施工提供足夠夠的工作面。八、加強成品保護(hù)護(hù)高標(biāo)準(zhǔn)住宅成品保保護(hù)尤為重要要，主要落實實以下兩個制制度：（1）現(xiàn)場成品保護(hù)巡檢檢制度：對現(xiàn)現(xiàn)場成品保護(hù)護(hù)的工程進(jìn)行行巡視檢查，發(fā)發(fā)現(xiàn)有損壞現(xiàn)現(xiàn)象的必須追追查到底，責(zé)責(zé)任到人，并并及時與廠家家協(xié)商對產(chǎn)品品修復(fù)。（2）室內(nèi)看護(hù)制度：已已經(jīng)竣工驗收收(具備交房)的樓層，設(shè)設(shè)專職人員對對樓層進(jìn)行看看護(hù)，對樓層層鑰匙專門保保管，以防室室內(nèi)成品人為為損壞或丟失失。同時做好好必要的保潔潔工作，定期期開啟窗戶（在在有雨季保障障措施情況下下）使室內(nèi)空空氣流通，減減少室內(nèi)有害害物質(zhì)凝聚。第六部分注重細(xì)細(xì)節(jié)完善，實實現(xiàn)完美交樓樓一、交樓計劃合理理在推售前，制定合合同交樓時間間時，要充分分考慮市政配配套（永久供供水供電）的的完成時間，避避免因臨電供供應(yīng)交樓造成成業(yè)主投訴，尤尤其是毛坯交交樓單位的業(yè)業(yè)主需進(jìn)場裝裝修，臨電供供應(yīng)容易造成成客戶群訴。二、分戶驗收嚴(yán)格格1、分戶驗收聯(lián)合小小組組織工程項目的有有關(guān)單位（建建設(shè)單位、施施工單位、監(jiān)監(jiān)理單位、物物業(yè)公司）成成立分戶驗收收聯(lián)合小組，并并明確各方的的具體責(zé)任。2、分戶驗收范圍（1）單位工程的每套套住宅，公共共部分的樓梯梯間、電梯間間、屋面、地地下室。（2）分戶驗收應(yīng)當(dāng)在在確保工程地地基基礎(chǔ)和主主體結(jié)構(gòu)安全全可靠的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，重點對對每戶住宅的的觀感質(zhì)量和和使用功能質(zhì)質(zhì)量進(jìn)行檢查查，主要項目目包括：室內(nèi)內(nèi)空間、構(gòu)件尺寸、樓地面、墻面和天棚棚質(zhì)量、門窗安裝質(zhì)質(zhì)量、防水工程質(zhì)質(zhì)量、建筑節(jié)能工工程質(zhì)量、給排水、采采暖系統(tǒng)安裝裝質(zhì)量、室內(nèi)電氣工工程安裝質(zhì)量量、強制性條文文規(guī)定的安全全防護(hù)措施，以以及國家和省省市有關(guān)規(guī)定定要求檢查的的其它內(nèi)容。3、分戶驗收準(zhǔn)備工工作由施工單位編制分戶戶驗收方案，并并報監(jiān)理單位位、項目管理理部審批。（1）對于土建部分，須須提前標(biāo)識室室內(nèi)空間尺寸寸測量的控制制點和線，并并提前作好屋屋面、衛(wèi)生間間等有防水要要求房間的蓄蓄水等準(zhǔn)備工工作；明確依依照驗收順序序，確保驗收收不留死角。（2）對于安裝部分，須須提前在室內(nèi)內(nèi)地面上標(biāo)識識好暗埋水、電電管線的走向向，并對配電控控制箱內(nèi)電器器回路進(jìn)行清清楚的標(biāo)識。（3）充分準(zhǔn)備分戶驗驗收所需要各各種設(shè)備。一一般包括：經(jīng)經(jīng)緯儀、水平平儀、激光測測距儀、自動動安平激光標(biāo)標(biāo)線儀、鋼尺尺、靠尺、塞塞尺、檢測尺尺、組合檢測測器、漏電開開關(guān)測試儀、通通球等。（4）提前確定分戶驗驗收的方法及及驗收標(biāo)準(zhǔn)。根根據(jù)前述確定定的驗收范圍圍和項目，進(jìn)進(jìn)一步明確具具體驗收內(nèi)容容和部位，以以及相應(yīng)的驗驗收標(biāo)準(zhǔn)及驗驗收方法。4、分戶驗收的時間安安排（1）施工中間驗收：根根據(jù)工程的進(jìn)進(jìn)度情況，分分戶驗收分階階段進(jìn)行，當(dāng)當(dāng)某項目具備備驗收條件時時，就組織該該項目的驗收收。