標(biāo)桿地產(chǎn)房地產(chǎn)集團(tuán)成本管理規(guī)劃成本前置與優(yōu)化

xxx集團(tuán)成本前置體系前期項(xiàng)目地塊獲取以前的可行性研究是至關(guān)重要的工作。前期成本工作要點(diǎn)是：清楚了解紅線內(nèi)外土地及其附著物情況（包括場(chǎng)地高差、植被覆蓋、河流、箱涵、魚(yú)塘、湖泊分布、高壓線、輸油管、市政道路走向、地上附著物拆遷、地下水文地質(zhì)情況；紅線外土地情況－代征地、噪音、原有可視景觀）對(duì)成本的影響；判斷市政配套（（市政給水、排水、電、氣、熱、道路））的成熟程度及其對(duì)成本的影響；清楚了解政府土地規(guī)劃中的要點(diǎn)對(duì)成本的影響；通過(guò)七對(duì)眼睛的流程，參與產(chǎn)品的配比選擇，并提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。

在掌握準(zhǔn)確的土地資料后，進(jìn)行可行性研究，營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)、成本通過(guò)對(duì)產(chǎn)品建筑屬性、產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析，構(gòu)造產(chǎn)品方案組合，經(jīng)過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，確定合理的產(chǎn)品方案。

在此階段成本工作的原則是：客觀真實(shí)。成本人員應(yīng)客觀真實(shí)的反饋?lái)?xiàng)目預(yù)計(jì)成本，不得因其他原因有意或人為改變數(shù)據(jù)的客觀性與真實(shí)性；實(shí)地踏勘。地塊的信息不經(jīng)過(guò)實(shí)地踏勘是無(wú)法了解其可能發(fā)生的成本要素的，無(wú)法保障其準(zhǔn)確性，因此，成本人員必須進(jìn)行實(shí)地踏勘；全面完整。可研階段的成本要素必須全面完整，不應(yīng)有錯(cuò)漏情況的發(fā)生。

項(xiàng)目前期可行性研究是項(xiàng)目成本測(cè)算的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，所獲取信息是否全面、準(zhǔn)確對(duì)項(xiàng)目定位、產(chǎn)品方案、預(yù)計(jì)利潤(rùn)等至關(guān)重要，是成本管理的起始點(diǎn)，可行性研究的結(jié)論直接導(dǎo)致最終決策（拿地與否）。市政解決方案（有有11個(gè)關(guān)注點(diǎn)）市政污水成本關(guān)注要點(diǎn)：清清楚了解距離離紅線的距離離，是否組建建污水處理站站。市政給水成本關(guān)注要點(diǎn)：清清楚了解市政政給水管距離離地塊紅線的的距離；判斷斷是否自建水水庫(kù)；臨水成本關(guān)注要點(diǎn)：清清楚了解臨時(shí)時(shí)供水點(diǎn)距離離地塊紅線的的距離；判斷臨時(shí)供供水費(fèi)用。供熱方式選擇成本關(guān)注要點(diǎn)：清清楚了解集中中供熱的熱源源接入點(diǎn)位置，判斷斷是否需建設(shè)設(shè)小區(qū)獨(dú)立供供熱站。中水成本關(guān)注要點(diǎn)：

清楚了解市市政中水管道道接入點(diǎn)距地地塊紅線的距距離；判斷是是否需要建設(shè)設(shè)中水加壓站站。永久電成本關(guān)注要點(diǎn)：清楚了解市政供電接入點(diǎn)距離地塊紅線的距離，預(yù)測(cè)其接入費(fèi)用；判斷是否自建發(fā)電站。臨時(shí)電成本關(guān)注要點(diǎn)：清楚了解臨時(shí)電接入點(diǎn)距離地塊紅線的距離，預(yù)測(cè)其費(fèi)用。市政煤氣成本關(guān)注要點(diǎn)：清楚了解市政煤氣管道接口距離地塊紅線的距離；判斷是否組建煤氣瓶組處理站。出入道路成本關(guān)注要點(diǎn)：清楚了解原有道路是否需要維修、預(yù)測(cè)其費(fèi)用；判斷是否需要建造道路及高架橋等。公交站場(chǎng)成本關(guān)注要點(diǎn)：清楚了解小區(qū)需要建造公交站場(chǎng)的數(shù)量及面積。四周環(huán)境成本關(guān)注要點(diǎn)：清楚了解是否需要河道整治，山體加固，景觀建設(shè)等費(fèi)用支出。紅線內(nèi)土地情況（有10個(gè)關(guān)注要點(diǎn)）場(chǎng)地高差成本關(guān)注要點(diǎn)：1、清楚了解場(chǎng)地高差情況，以便測(cè)算場(chǎng)地平整費(fèi)用，擋土墻費(fèi)用；2、山地建筑應(yīng)分析場(chǎng)地坡度面積比率。植被情況成本關(guān)注要點(diǎn)：清楚了解場(chǎng)地內(nèi)植被情況，與設(shè)計(jì)人員一道決定是否有可以保留的原植被及原生態(tài)樹(shù)木，是否存在植被破壞補(bǔ)償，以便測(cè)算景觀成本?！恿鳌⑾浜杀娟P(guān)注要點(diǎn)：清楚了解場(chǎng)地內(nèi)是否有河流、箱涵以及河流、箱涵的長(zhǎng)度、深度和寬度，以便測(cè)算整治、改造費(fèi)用。▲魚(yú)塘湖泊成本關(guān)注要點(diǎn)：清楚了解場(chǎng)地內(nèi)是否有魚(yú)塘、湖泊以及魚(yú)塘、湖泊的面積和深度，以便測(cè)算改造、回填等費(fèi)用。高壓線成本關(guān)注要點(diǎn)：清楚了解場(chǎng)地內(nèi)是否有高壓線通過(guò)（高壓伏數(shù)），如果有，需要預(yù)測(cè)其因埋地或改變走向發(fā)生的費(fèi)用。輸油管等市政成本關(guān)注要點(diǎn)：清楚了解場(chǎng)地內(nèi)是否有輸油管、軍用光纜等設(shè)施，如果有，需預(yù)測(cè)其搬遷或改變走向的費(fèi)用。市政道路成本關(guān)注要點(diǎn)：清楚了解場(chǎng)地內(nèi)是否有市政道路或以后是否有規(guī)劃市政道路，如果有，明確其具體長(zhǎng)度、寬度及建造標(biāo)準(zhǔn)。拆遷成本關(guān)注要點(diǎn)：了解待拆遷的房屋、居住人員等情況，預(yù)測(cè)拆遷費(fèi)用。地質(zhì)成本關(guān)注要點(diǎn)：清楚了解場(chǎng)地內(nèi)地質(zhì)情況，并根據(jù)所了解情況判斷產(chǎn)品采用的基礎(chǔ)形式。建筑退讓紅線成本關(guān)注要點(diǎn)：清楚了解場(chǎng)地內(nèi)建筑退讓紅線情況，以便準(zhǔn)確計(jì)算建筑物實(shí)際用地面積。紅線外土地情況№1代征地成本關(guān)注要點(diǎn)：清楚了解地塊內(nèi)代征地面積情況，代征地的利用形式（建公園、設(shè)綠地等）、費(fèi)用承擔(dān)人等情況。№2噪音情況成本關(guān)注要點(diǎn)：根據(jù)地塊周邊噪音情況判斷是否需要建設(shè)噪音隔離設(shè)施。案例：北京xxx家園與上海xxx屏障工程.doc№3可視觀景成本關(guān)注要點(diǎn)：清楚了解場(chǎng)地周邊的原有可視景觀情況，決定是否需要改造可視景觀。政府規(guī)劃要點(diǎn)政府規(guī)劃要點(diǎn)是設(shè)計(jì)的依據(jù)，所有設(shè)計(jì)及經(jīng)濟(jì)測(cè)算均需嚴(yán)格按照規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行。成本關(guān)注要點(diǎn)：熟悉政府對(duì)地塊的規(guī)劃要點(diǎn)，包括地塊規(guī)劃指標(biāo)：如占地面積、建筑面積、容積率、綠地率、限高、停車(chē)要求、配套要求等。了解所處地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃。案例：xxx地區(qū)面積計(jì)算規(guī)則影響可售面積.ppt項(xiàng)目定位№1產(chǎn)品建筑屬性成本關(guān)注要點(diǎn)：清楚了解所選產(chǎn)品的建筑屬性，包括建筑類(lèi)型、面積比率，建筑風(fēng)格、景觀要求、裝修標(biāo)準(zhǔn)等?！?產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)指標(biāo)成本關(guān)注要點(diǎn)：根據(jù)單一產(chǎn)品成本測(cè)算方法判斷各單一產(chǎn)品的盈利能力，淘汰不符合財(cái)務(wù)指標(biāo)的單一產(chǎn)品；從成本視角給出盈利能力最優(yōu)的產(chǎn)品組合方案建議，體現(xiàn)成本前置內(nèi)涵。使用工具：《單一產(chǎn)品成本測(cè)算模型》.xls關(guān)于七對(duì)眼睛《單一產(chǎn)品成本測(cè)算模.doc№3產(chǎn)品方案組合成本關(guān)注要點(diǎn)：

根據(jù)單一產(chǎn)品盈利能力，結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)的市場(chǎng)判斷與客戶需求分析，確定多種產(chǎn)品類(lèi)型組合方案；測(cè)算各種產(chǎn)品組合方案的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及盈利能力。使用工具：關(guān)于新項(xiàng)目《快速成本測(cè)算模型》的.doc《快速成本測(cè)算模型》.xls№4產(chǎn)品方案確定成本關(guān)注要點(diǎn)：測(cè)算前述不同產(chǎn)品類(lèi)型組合方案，綜合判斷盈利能力、客戶分析，確定最優(yōu)產(chǎn)品組合方案。案例：關(guān)于xxx園產(chǎn)品組合方案調(diào)整.doc－滿足容積率及利潤(rùn)要求下的全聯(lián)排方案選擇概念規(guī)劃設(shè)計(jì)：

概念、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，是在土地獲得后，根據(jù)前期的客戶分析、產(chǎn)品定位與盈利狀況，由設(shè)計(jì)部門(mén)主導(dǎo)進(jìn)一步明確產(chǎn)品最優(yōu)產(chǎn)品組合、進(jìn)行產(chǎn)品排布、景觀資源規(guī)劃等工作的階段。這一階段是設(shè)計(jì)的最重要階段，規(guī)劃一旦確定，項(xiàng)目成本就已大致確定。如何在規(guī)劃階段進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，需要的不僅是成本人員的設(shè)計(jì)規(guī)劃知識(shí)，還需要聆聽(tīng)、分析、溝通、創(chuàng)新的多種能力。

此設(shè)計(jì)階段主要內(nèi)容為：確定產(chǎn)品及配比、交通系統(tǒng)、組團(tuán)布置、停車(chē)方式、公建配套面積等。每一個(gè)內(nèi)容，涉及的成本金額都是巨大的，成本人員在此階段必須傾注極大的精力，避免設(shè)計(jì)中無(wú)效成本的發(fā)生。此階段，設(shè)計(jì)中容易忽視的問(wèn)題是：1、土地未能充分利用；2、公建配套貪大求全；3、組團(tuán)布置與規(guī)劃忽視后期物業(yè)管理費(fèi)用的長(zhǎng)期成本；

此階段設(shè)計(jì)優(yōu)化中成本人員要注意的是：1、成本人員提出的是建議而非意見(jiàn)；2、此階段的優(yōu)化探討，應(yīng)邀請(qǐng)物業(yè)公司、項(xiàng)目部人員會(huì)同設(shè)計(jì)部共同參與，將七對(duì)眼睛的流程延續(xù)。最優(yōu)產(chǎn)品組合設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：根據(jù)項(xiàng)目獲取前期七對(duì)眼睛的工作成果，綜合確定規(guī)劃設(shè)計(jì)中的最優(yōu)產(chǎn)品組合。案例：xxx調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)增加利潤(rùn).doc－調(diào)整產(chǎn)品組合方案獲取更大盈利土地價(jià)值利用實(shí)施原理：在同一地塊內(nèi)不同位置的土地所擁有的景觀資源及受交通、空氣、噪音、日照等方面的影響不同，從而擁有不同的價(jià)值，這些價(jià)值也為客戶所關(guān)注。在擁有最優(yōu)價(jià)值的土地上排布更多數(shù)量的可售產(chǎn)品一般來(lái)說(shuō)能獲取更多的盈利能力。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：成本部應(yīng)就土地價(jià)值與建筑產(chǎn)品的組合向設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)提出建議。案例：xxx二期增加xxxx建泳池的案例.doc－增加景觀資源、提升地塊價(jià)值路網(wǎng)布置道路規(guī)劃是規(guī)劃設(shè)計(jì)中的重要部分，路網(wǎng)的布置既要滿足居住者的進(jìn)入與出行要求，又要滿足消防規(guī)范，還應(yīng)該兼顧行人的安全性與設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性以及停車(chē)排布，當(dāng)然還有規(guī)劃的美觀性。另外，道路占用面積與建筑用地面積是一種此消彼漲的關(guān)系，科學(xué)地布局道路可以讓建筑的規(guī)劃排布更為合理，從而獲得更多的產(chǎn)品價(jià)值與客戶認(rèn)同。因此，道路規(guī)劃實(shí)際上是一個(gè)非常系統(tǒng)的工程。道路規(guī)劃中，車(chē)輛出入要求與消防規(guī)劃方面的設(shè)計(jì)由設(shè)計(jì)師把握，成本人員在其中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注路網(wǎng)設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性以及與停車(chē)排布之間的關(guān)系。成本人員在此階段應(yīng)了解以下幾個(gè)基礎(chǔ)知識(shí)：1、道路類(lèi)型；2、停車(chē)方式；3、雙行道與單行道；4、消防會(huì)車(chē)區(qū)?！?路網(wǎng)應(yīng)合理簡(jiǎn)潔實(shí)施原理：道路（包括基層和面層）造價(jià)遠(yuǎn)高于同等面積軟景造價(jià)，在滿足規(guī)范與交通組織的前提下，減少不必要的道路面積代之以軟景可以節(jié)約大量的道路開(kāi)支。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：減少路網(wǎng)的不合理曲線和彎折，道路的設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮客戶的需求。案例：未粘貼№2優(yōu)化出入口布置實(shí)施原理：每設(shè)置一個(gè)道路出入口就意味著需增加管理人員及相應(yīng)設(shè)備費(fèi)用，并且此類(lèi)費(fèi)用將長(zhǎng)期發(fā)生，同時(shí)也會(huì)帶來(lái)一定安全隱患問(wèn)題。設(shè)計(jì)優(yōu)化原理：滿足消防、交通流向疏導(dǎo)等前提下，應(yīng)盡量減少出入口。既可節(jié)省出入口的建造成本，又可減少出入口長(zhǎng)期的人員管理費(fèi)用?！?道路寬度實(shí)施原理：道路寬度與道路長(zhǎng)度一樣，減少道路寬度同樣起到減少道路面積、增加建設(shè)用地、節(jié)約成本開(kāi)支的作用。設(shè)計(jì)優(yōu)化原理：在滿足消防與交通流量的前提下，適當(dāng)?shù)販p少道路寬度，以節(jié)約建設(shè)用地。1、注意雙車(chē)行道設(shè)置與單車(chē)行道設(shè)置，單車(chē)行道較車(chē)行道節(jié)約占地；2、通過(guò)設(shè)置單車(chē)行道會(huì)車(chē)區(qū)，可以有效地滿足消防驗(yàn)收需要。停車(chē)布置停車(chē)布置是現(xiàn)階段規(guī)劃設(shè)計(jì)、成本管理、銷(xiāo)售客戶管理中最為復(fù)雜的問(wèn)題之一，同時(shí)又是最重要的問(wèn)題之一。要求成本人員在停車(chē)布置方面，與設(shè)計(jì)部門(mén)一道不遺余力的進(jìn)行評(píng)估與優(yōu)化。停車(chē)布置其在設(shè)計(jì)、成本中的復(fù)雜性在于：

1、車(chē)庫(kù)投資巨大，但現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)效益不高。

①停車(chē)庫(kù)的建設(shè)動(dòng)輒投資數(shù)以百萬(wàn)計(jì)，甚至達(dá)數(shù)千萬(wàn)之多，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目成本影響極大；

②

而現(xiàn)階段，在銷(xiāo)售中由于各種原因，并不能象住宅等產(chǎn)品一樣有良好的需求，很多車(chē)位成為“存貨”與占用大量資金的“不良資產(chǎn)”；

2、社會(huì)對(duì)車(chē)位數(shù)量要求日趨強(qiáng)烈。

①

為解決日益增多的車(chē)輛，政府部門(mén)對(duì)轉(zhuǎn)讓地塊的規(guī)劃要點(diǎn)中，對(duì)車(chē)位戶數(shù)比（停車(chē)位/小區(qū)戶數(shù)）這一指標(biāo)提出了越來(lái)越苛刻的要求，有些項(xiàng)目的車(chē)位戶數(shù)比達(dá)到甚至超過(guò)1:1；

②

部分地區(qū)陸續(xù)出現(xiàn)政府對(duì)停車(chē)形式的規(guī)劃干預(yù)，例如：規(guī)定地面停車(chē)不能超過(guò)總停車(chē)數(shù)量的一定比例（如50%）。這種規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)商的成本支出影響更為嚴(yán)峻。

3、停車(chē)布置影響項(xiàng)目景觀與項(xiàng)目檔次。

①

車(chē)位的形式主要包括地面停車(chē)、架空層停車(chē)、半地下室停車(chē)、地下室停車(chē)、立體機(jī)械車(chē)位等；

②

如果在地面停放過(guò)多車(chē)輛，對(duì)節(jié)約成本有較大裨益，但無(wú)疑會(huì)使人感覺(jué)小區(qū)景觀效果打折扣、或是對(duì)高端客戶心理產(chǎn)生一定負(fù)面影響。綜述：停車(chē)布置無(wú)論對(duì)成本、營(yíng)銷(xiāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)均有較大影響，是需要在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段慎重決策的重要內(nèi)容。要求成本人員掌握各類(lèi)停車(chē)方式的成本構(gòu)成，在決策中發(fā)揮重要作用。№1土地利用實(shí)施原理：在項(xiàng)目停車(chē)位規(guī)劃要求數(shù)量一定的情況下，地下停車(chē)位與地面停車(chē)位是一個(gè)此消彼漲的關(guān)系，而地下車(chē)位的建造成本遠(yuǎn)高于地面車(chē)位。因此，在規(guī)劃階段科學(xué)而又盡可能的利用好土地，合理安排地面停車(chē)，可大幅的節(jié)約成本。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：（1）地面露天車(chē)位最大化；（2）地面停車(chē)按照最大邊線原則布置；№2停車(chē)方式實(shí)施原理：同樣一塊停車(chē)面積內(nèi)，科學(xué)地規(guī)劃停車(chē)方式與不合理的停車(chē)方式設(shè)計(jì)所能得到的有效車(chē)位數(shù)量是有很大差別。同樣，從地面到地下各種停車(chē)位的建造成本有也巨大的差別。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：（1）車(chē)位平面布置最優(yōu)化：限定面積內(nèi)停放量最大；（2）車(chē)位建造成本由低到高的順序?yàn)椋旱孛媛短燔?chē)位→首層架空車(chē)位→地上獨(dú)立車(chē)庫(kù)→半地下車(chē)位→地下車(chē)位，具體停車(chē)方式要結(jié)合容積率情況綜合考慮№3停車(chē)位體形控制實(shí)施原理：建筑高度越高成本越高，因此對(duì)停車(chē)位高度應(yīng)有所關(guān)注。在滿足停車(chē)要求的前提下，單個(gè)車(chē)位面積越小，同樣范圍內(nèi)排布車(chē)位數(shù)量越多。例如單個(gè)車(chē)位面積可以設(shè)計(jì)為2.5MX5.2M，也可以設(shè)計(jì)為3MX6M，如何選擇？設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：（1）停車(chē)位高度；（2）單個(gè)車(chē)位面積№4車(chē)庫(kù)設(shè)置實(shí)施原理：當(dāng)小區(qū)地下室面臨是建一個(gè)大地下室方案選擇的時(shí)候，以下的要點(diǎn)是必須把握的：集中設(shè)置地下室不僅可以節(jié)約地下室基坑和自身建造費(fèi)用、減少車(chē)庫(kù)出入口設(shè)置，還能更有效地組織停車(chē)。現(xiàn)階段為解決停車(chē)問(wèn)題考慮建設(shè)或預(yù)留機(jī)械車(chē)位是必須掌握的知識(shí)。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：（1）車(chē)庫(kù)宜集中設(shè)置，減少建造成本；（2）機(jī)械車(chē)位及地下車(chē)庫(kù)高度預(yù)留公建及配套建設(shè)公建與配套建設(shè)中有些是政府規(guī)劃要點(diǎn)中的強(qiáng)制要求，有些是為滿足客戶需要或促進(jìn)銷(xiāo)售由開(kāi)發(fā)商自行決定建設(shè)的，例如會(huì)所。公建與配套在成本中的最顯著特點(diǎn)是：

1、該類(lèi)成本無(wú)論多少均由可以銷(xiāo)售的產(chǎn)品承擔(dān)；

2、現(xiàn)階段，公建與配套中的一些設(shè)施成為低效資產(chǎn)。例如：會(huì)所的虧損經(jīng)營(yíng)；幼兒園等教育設(shè)施的長(zhǎng)期維護(hù)費(fèi)用等；

3、部分公建與配套設(shè)施實(shí)際使用率很低；

4、一些非建筑類(lèi)配套設(shè)施，長(zhǎng)期維護(hù)費(fèi)用驚人。例如：紅線外的景觀公園等。

綜合以上，發(fā)展商不僅要為公建配套承擔(dān)巨額短期建造成本，更要為長(zhǎng)期的維護(hù)費(fèi)用“買(mǎi)單”。

在確定公建與配套時(shí)，“多多益善”很有可能是部分營(yíng)銷(xiāo)人員的觀點(diǎn)，因此，成本人員必須提出有理有據(jù)的意見(jiàn)，并在與各部門(mén)的綜合評(píng)判中溝通定奪?！?配套面積的控制實(shí)施原理：同一項(xiàng)目，建設(shè)1萬(wàn)平米的配套與建設(shè)5千平米的配套所付出的成本代價(jià)的差別是數(shù)以千萬(wàn)計(jì)的。而這些成本都需要由可銷(xiāo)售的產(chǎn)品來(lái)承擔(dān)，因此控制配套面積是控制配套成本的最關(guān)鍵點(diǎn)。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：（1）會(huì)所面積優(yōu)化；（2）學(xué)校面積優(yōu)化；（3）物業(yè)用房面積優(yōu)化；（4）架空層面積優(yōu)化№2商業(yè)實(shí)施原理：建造的商業(yè)面積過(guò)多同時(shí)無(wú)法實(shí)現(xiàn)完全銷(xiāo)售無(wú)疑是成本的浪費(fèi)而且會(huì)帶來(lái)后期長(zhǎng)期的維護(hù)費(fèi)用支出，建造的商業(yè)面積過(guò)少顯然不利于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)的最大化。建造合適的商業(yè)面積是需要關(guān)注的。同樣的商業(yè)面積采用何種格局來(lái)布置，如集中式商業(yè)、零散式商業(yè)、獨(dú)立商業(yè)、底層商業(yè)等，將直接影響到商業(yè)建筑形態(tài)，從而帶來(lái)其建造成本的差異。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：（1）商業(yè)面積控制；（2）商業(yè)布局優(yōu)化組團(tuán)布置組團(tuán)布置是規(guī)劃設(shè)計(jì)中非常靈活的一項(xiàng)內(nèi)容。其布置的基本依據(jù)為：路網(wǎng)分隔、物業(yè)管理能力、不同客戶定位以及后期物業(yè)管理費(fèi)用。

組團(tuán)布置中對(duì)成本的影響要點(diǎn)是：1、每個(gè)組團(tuán)一般需要1-2個(gè)出入口；2、每個(gè)組團(tuán)均有圍墻；3、每個(gè)組團(tuán)均要考慮消防要求；4、每個(gè)組團(tuán)出入口均需配備專(zhuān)門(mén)安全管理與設(shè)施。

現(xiàn)實(shí)中的經(jīng)驗(yàn)是：如果組團(tuán)布置過(guò)小，則上述費(fèi)用均大幅增加；如果組團(tuán)布置過(guò)大，可能的物業(yè)服務(wù)能力跟不上。

成本人員在組團(tuán)布置規(guī)劃中優(yōu)化中，要牢牢把握上述要點(diǎn)，并與物業(yè)公司緊密溝通以達(dá)成最優(yōu)方案?！?合理確定組團(tuán)大小實(shí)施原理：組團(tuán)大小對(duì)成本的影響要點(diǎn)是：1、每個(gè)組團(tuán)一般需要1-2個(gè)出入口；2、每個(gè)組團(tuán)均有圍墻；3、每個(gè)組團(tuán)均要考慮消防要求；4、每個(gè)組團(tuán)出入口均需配備專(zhuān)門(mén)安全管理與設(shè)施?，F(xiàn)實(shí)中的經(jīng)驗(yàn)是：如果組團(tuán)布置過(guò)小，則上述費(fèi)用均大幅增加；如果組團(tuán)布置過(guò)大，可能的物業(yè)服務(wù)能力跟不上。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：合理確定組團(tuán)規(guī)模，避免組團(tuán)規(guī)模過(guò)小?！?合理布置組團(tuán)出入口實(shí)施原理：如果能由一個(gè)物業(yè)管理人員同時(shí)管理集中布置的若干個(gè)出入口，可以減少后期小區(qū)管理費(fèi)用。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：相對(duì)集中布置出入口。土方工程土方工程是成本人員必須嚴(yán)加管理、嚴(yán)格控制的重要內(nèi)容。土方工程往往耗資巨大，但對(duì)于小區(qū)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)、客戶感受沒(méi)有作用，因此，土方工程中的任何多余耗費(fèi)均可以視為“無(wú)效成本”。

優(yōu)化土方工程方案的最基本原則就是：動(dòng)土量最少。優(yōu)化過(guò)程中可從原狀地貌、場(chǎng)地標(biāo)高、管網(wǎng)標(biāo)高等多方面入手?！?按原有地勢(shì)規(guī)劃實(shí)施原理：盡可能按原有地勢(shì)建造產(chǎn)品，例如在坡地上建造坡地建筑，在洼地中建造地下室，能有效減少動(dòng)土量。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：

按原有地勢(shì)排布產(chǎn)品，使動(dòng)土量最小?！?場(chǎng)內(nèi)土方平衡實(shí)施原理：外運(yùn)及外購(gòu)?fù)练皆陧?xiàng)目實(shí)施過(guò)程中不僅耗費(fèi)大量成本而且耗費(fèi)極大精力，應(yīng)盡可能減少土方外運(yùn)及外購(gòu)量。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：盡可能使場(chǎng)地土方挖填平衡，減少外運(yùn)（購(gòu)）土量№3規(guī)劃場(chǎng)地標(biāo)高實(shí)施原理：項(xiàng)目場(chǎng)地標(biāo)高的確定直接影響場(chǎng)地內(nèi)土方工程量，標(biāo)高一旦確定則場(chǎng)地土方量確定，同時(shí)局部影響建造成本。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：根據(jù)原有地形、管網(wǎng)布置情況、道路情況合理制定場(chǎng)區(qū)標(biāo)高?！?關(guān)注排水坡度實(shí)施原原理：雨水和和污水均為無(wú)無(wú)動(dòng)力排水，由由排水坡度決決定。對(duì)于長(zhǎng)長(zhǎng)距離的排水水，排水坡度度的大小及決決定相應(yīng)地面面的標(biāo)高點(diǎn)。例例如排水坡度度為千分之四四和千分之三三則意味著一一公里的距離離其中排水起起點(diǎn)的場(chǎng)地標(biāo)標(biāo)高相差一米米。設(shè)計(jì)優(yōu)化原理：大大量填土地塊塊，考慮降低低排水坡度減減少添土量№5關(guān)注排水泵站實(shí)施原原理：排水泵泵站是指利用用泵的動(dòng)力將將低洼地區(qū)經(jīng)經(jīng)收集的污水水提升到其下下游排水系統(tǒng)統(tǒng)中，從而降降低低洼區(qū)土土場(chǎng)地標(biāo)高。排排水泵站需要要長(zhǎng)期維護(hù)費(fèi)費(fèi)用。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：大大量填土地塊塊，考慮排水水泵站的長(zhǎng)短短期成本與土土方回填成本本比選8、合理布局

合理布局在此是指指開(kāi)發(fā)商與承承建商的臨時(shí)時(shí)設(shè)施的布局局，與整個(gè)產(chǎn)產(chǎn)品布置無(wú)關(guān)關(guān)。對(duì)臨時(shí)設(shè)設(shè)施的布局要要求就是：科科學(xué)布局、減減少搬遷、避避免重復(fù)工作作。

在過(guò)去的的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中中，因?yàn)閷?duì)臨臨時(shí)設(shè)施布置置的隨意性導(dǎo)導(dǎo)致的搬遷拆拆改教訓(xùn)很多多，個(gè)別項(xiàng)目目達(dá)到3、4次之多，累累計(jì)費(fèi)用也達(dá)達(dá)百萬(wàn)以上。合理布局只要在前前期深入的思思考，就能避避免這類(lèi)損失失。成本人員員應(yīng)關(guān)注臨設(shè)設(shè)布局，并給給于項(xiàng)目部建建議?！?臨時(shí)設(shè)施的排布實(shí)施原理：：臨時(shí)設(shè)施僅僅在建造過(guò)程程使用，與最最終交付客戶戶的產(chǎn)品無(wú)直直接關(guān)系，若若不進(jìn)行科學(xué)學(xué)的布局與計(jì)計(jì)劃，則宜造造成拆除與重重復(fù)建設(shè)。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：避避免臨時(shí)辦公公室、施工生生活區(qū)、項(xiàng)目目臨水、臨電電的重復(fù)建設(shè)設(shè)№2臨時(shí)道路設(shè)置實(shí)施原理：出于文文明施工要求求，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程中的臨臨時(shí)道路往往往也被要求建建設(shè)為混凝土土路面，同時(shí)時(shí)由于其上部部載重，其基基層做法也有有較高要求。因因此，完全可可以考慮將臨臨時(shí)道路與后后期永久道路路結(jié)合起來(lái)。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：

盡量安排永永久道路與臨臨時(shí)道路的綜綜合使用9、產(chǎn)品選型產(chǎn)品選型的優(yōu)化原原理簡(jiǎn)單歸納納起來(lái)，就是是在確定產(chǎn)品品的時(shí)候，在在符合客戶需需求的前提下下向設(shè)計(jì)部與與公司建議：：選用成熟產(chǎn)產(chǎn)品；并在收收益率不高的的項(xiàng)目中，嚴(yán)嚴(yán)格控制不能能產(chǎn)生效益的的“贈(zèng)送面積”。產(chǎn)品選型應(yīng)慎重，成成本人員在提提出建議時(shí)，自自身應(yīng)有一定定的市場(chǎng)把握握能力?！?成熟產(chǎn)品選用實(shí)施原理：使用成成熟產(chǎn)品不僅僅能夠節(jié)約時(shí)時(shí)間、提高效效率，而且能能夠大幅度地地減少后期的的變更簽證費(fèi)費(fèi)用，從而降降低產(chǎn)品建造造成本。成熟熟產(chǎn)品的大量量使用是未來(lái)來(lái)的一個(gè)發(fā)展展方向。設(shè)計(jì)優(yōu)化原理：在在符合客戶需需求的前提下下，盡量選用用成熟產(chǎn)品?！?可售比控制實(shí)施原理：在xxxx產(chǎn)品中，經(jīng)經(jīng)常出現(xiàn)隨樓樓附送的地下下室等不計(jì)建建筑面積的建建筑形式。這這部分增加的的成本費(fèi)用如如果能在銷(xiāo)售售中取得更大大銷(xiāo)售受益固固然好，但若若未經(jīng)過(guò)市場(chǎng)場(chǎng)的科學(xué)判斷斷就要求采用用上述建筑形形式，則會(huì)出出現(xiàn)很大成本本風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：建建筑應(yīng)該結(jié)合合地形情況確確定贈(zèng)送面積積大小，而不不是根據(jù)銷(xiāo)售售提供的建筑筑贈(zèng)送面積。對(duì)要求隨隨樓附送的面面積，應(yīng)有書(shū)書(shū)面的科學(xué)的的市場(chǎng)分析。方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)，是在規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段段完成后的下下一階段，此此階段的設(shè)計(jì)計(jì)成果主要包包括以下內(nèi)容容：建筑（體體形、立面、平平面、功能分分區(qū)、節(jié)能方方案）、地下下室、景觀軟軟硬景基本布布局、供水、供供電、消防、排排水、智能化化工程的方案案。

本階段，是是形成項(xiàng)目實(shí)實(shí)體建安成本本的階段，既既是設(shè)計(jì)師極極為關(guān)注的的的階段，又是是體現(xiàn)“產(chǎn)品差異”的實(shí)現(xiàn)階段段。本階段在在設(shè)計(jì)優(yōu)化的的重要性僅次次于規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)階段。

此階段設(shè)計(jì)計(jì)師的關(guān)注重重點(diǎn)在于建筑筑本身以及景景觀方案。在在這兩個(gè)方面面進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)優(yōu)化的難度是是最為困難的的，成本與設(shè)設(shè)計(jì)的矛盾在在此階段往往往會(huì)體現(xiàn)得比比較深刻。因因此，在涉及及建筑方案的的成本優(yōu)化工工作中，成本本人員必須把把握以下原則則：以客戶需求與產(chǎn)品品定位作為優(yōu)優(yōu)化的基本準(zhǔn)準(zhǔn)則。不提違違反上述準(zhǔn)則則的優(yōu)化建議議，但對(duì)超過(guò)過(guò)上述準(zhǔn)則的的“過(guò)剩設(shè)計(jì)”應(yīng)提出優(yōu)化化意見(jiàn)；充分溝通原則。涉涉及建筑方案案內(nèi)容的優(yōu)化化應(yīng)采用充分分溝通的方式式進(jìn)行，充分分了解設(shè)計(jì)的的意圖與目的的，聽(tīng)取營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)的市場(chǎng)需求求分析；有理有節(jié)原則。成成本人員的理理來(lái)自兩個(gè)方方面：一是前前述的客戶需需求與產(chǎn)品定定位結(jié)論，另另一個(gè)是項(xiàng)目目的盈利能力力；有節(jié)是要要求：工作態(tài)態(tài)度切忌得理理不饒人，切切忌咄咄逼人人。

相對(duì)建筑與與景觀，設(shè)計(jì)計(jì)優(yōu)化在安裝裝（水、電、消消防、智能化化）方面、地地下室設(shè)計(jì)方方面的空間會(huì)會(huì)大得多，也也會(huì)得到設(shè)計(jì)計(jì)部門(mén)的大力力支持。在這這些方面的優(yōu)優(yōu)化成果往往往同樣是巨大大的。建筑方案選型建筑方案是規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)后，對(duì)成成本影響最大大的方面。建建筑的體形、建建筑外立面等等一旦定型，建建筑成本基本本定型。

建筑方案案選型又是設(shè)設(shè)計(jì)師最體現(xiàn)現(xiàn)其專(zhuān)業(yè)能力力與建筑效果果的方面，此此階段一般也也是設(shè)計(jì)師最最為看重的階階段。進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化要緊緊緊圍繞客戶戶需求與盈利利能力，并注注意溝通方式式方法?！?建筑體形實(shí)施原理：建筑外外部體形的長(zhǎng)長(zhǎng)寬比例、對(duì)對(duì)稱(chēng)性以及復(fù)復(fù)雜程度直接接影響建筑物物結(jié)構(gòu)成本高高低，同時(shí)建建筑體形對(duì)節(jié)節(jié)能產(chǎn)生較大大影響。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：高高層建筑單體體應(yīng)選擇對(duì)稱(chēng)稱(chēng)形式；地層層建筑盡量形形體簡(jiǎn)單；考考慮抗震及成成本要求№2優(yōu)化外挑外掛構(gòu)件件實(shí)施原理：合理布布置外挑外掛掛構(gòu)件能較好好地提高產(chǎn)品品的素質(zhì)，繁繁瑣和過(guò)分復(fù)復(fù)雜的外挑外外掛件則不僅僅在建筑上顯顯得多余，而而且增加成本本支出。設(shè)計(jì)原則：精減過(guò)過(guò)度的外挑外外掛構(gòu)件，形形成建筑和成成本的雙贏?！?山地建筑實(shí)施原理：山地建建筑的處理較較為復(fù)雜，因因地制宜是最最好的選擇。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：（1）根據(jù)山體體高差確定產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型。（2）山地建筑筑贈(zèng)送的地下下室面積應(yīng)根根據(jù)地形設(shè)計(jì)計(jì)而不完全按按營(yíng)銷(xiāo)要求。№4簡(jiǎn)化屋頂造型實(shí)施原理：坡屋面面與平屋面、老老虎窗與天窗窗、屋頂上造造型構(gòu)件之間間均存在成本本差異，如何何對(duì)比選型應(yīng)應(yīng)予考慮。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：

既有經(jīng)濟(jì)性性的比選又滿滿足建筑的要要求。地下室地下室由于建于地地面以下，不不會(huì)涉及設(shè)計(jì)計(jì)效果，客戶戶關(guān)注度很低低，在地下室室的設(shè)計(jì)優(yōu)化化中，要求成成本人員“大刀闊斧”的進(jìn)行。

地下室優(yōu)優(yōu)化不僅關(guān)注注地下室本身身的成本，還還要關(guān)注地下下室的充分利利用問(wèn)題。地地下室的充分分利用是指使使作為車(chē)庫(kù)使使用的地下室室能停放更多多的車(chē)輛，從從而導(dǎo)致的地地下室規(guī)劃問(wèn)問(wèn)題。

地下室成成本很大程度度上由水的浮浮力和側(cè)壓力力所決定，因因此地下室的的埋深是影響響地下室結(jié)構(gòu)構(gòu)成本的關(guān)鍵鍵點(diǎn)。地下室優(yōu)化的關(guān)注注要點(diǎn)，按順順序說(shuō)來(lái)是：：優(yōu)化地下室室面積—優(yōu)化地下室室埋深（層數(shù)數(shù)）—地下室科學(xué)學(xué)布局--優(yōu)化地下室室建筑與結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計(jì)—優(yōu)化地下室室設(shè)備?！?控制地下室面積實(shí)施原理：地下室室造價(jià)高昂，對(duì)對(duì)建造地下室室的要求是：：在滿足人防防要求的前提提下能少建則則少建。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：嚴(yán)嚴(yán)格控制地下下室面積?！?控制地下室層高實(shí)施原理：在地下下室層數(shù)確定定的情況下，地地下室層高是是決定地下室室埋深的主要要因素，控制制層高能夠減減少埋深，從從而降低地下下室結(jié)構(gòu)成本本。地下室層層高的確定一一方面需考慮慮地下室停車(chē)車(chē)和設(shè)備放置置的需要，另另一方面應(yīng)考考慮機(jī)械車(chē)位位設(shè)置的可能能性。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：

嚴(yán)格控制地地下室層高?！?減少地下室層數(shù)實(shí)施原理：地下室室層數(shù)、層高高以及室外地地坪標(biāo)高共同同決定地下室室埋深，從而而影響地下室室建造成本。如如果通過(guò)對(duì)地地下停車(chē)布置置的優(yōu)化，能能在兩（一）層層地下室內(nèi)解解決三（二）層層地下室的停停車(chē)要求，無(wú)無(wú)疑應(yīng)減少地地下室層數(shù)。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：嚴(yán)嚴(yán)格控制地下下室層數(shù)?！?簡(jiǎn)化地下室排水實(shí)施原理：地下室室內(nèi)排水通過(guò)過(guò)建筑找坡實(shí)實(shí)現(xiàn)，將地面面水收集到排排水溝。由于于地下室面積積較大，建筑筑找坡需進(jìn)行行大量混凝土土澆注，費(fèi)用用昂貴。能否否取消建筑找找坡層？設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：在在滿足設(shè)計(jì)要要求的前提下下，取消或簡(jiǎn)簡(jiǎn)化地下室建建筑找坡層。邊破支護(hù)實(shí)施原理：在山地地或坡地中使使用較多，由由于其對(duì)形成成產(chǎn)品無(wú)直接接作用，因此此應(yīng)考慮采用用最經(jīng)濟(jì)而可可靠的邊坡支支護(hù)形式。常常見(jiàn)的邊坡支支護(hù)形式有毛毛石砌筑、鋼鋼筋混凝土擋擋墻、普通錨錨桿、預(yù)應(yīng)力力錨桿、花管管注漿、噴錨錨護(hù)壁、自然然放坡。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：在在可靠方案的的基礎(chǔ)上，通通過(guò)經(jīng)濟(jì)性比比選，采用最最經(jīng)濟(jì)的邊坡坡支護(hù)方式。建筑層高實(shí)施原理：建筑層層高直接影響響建筑柱、墻墻體、垂直向向管道管線的的工程量，一一般來(lái)說(shuō)建筑筑物每增加0.1米，單層建建筑成本增加加2％左右。在在高層建筑中中層高的累計(jì)計(jì)則會(huì)對(duì)建筑筑的基礎(chǔ)產(chǎn)生生較大影響。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：無(wú)無(wú)特殊情況，層層高采用2.8米。門(mén)窗面積實(shí)施原理：同樣面面積的門(mén)窗造造價(jià)遠(yuǎn)高于建建筑外墻造價(jià)價(jià)，且直接影影響建筑能耗耗。控制門(mén)窗窗面積不僅是是建筑成本的的要求，也是是建筑節(jié)能的的需要?？刂崎T(mén)窗面積方法法：（1）通過(guò)節(jié)能能測(cè)算指標(biāo)來(lái)來(lái)控制窗墻比比；（2）窗地比應(yīng)應(yīng)不超過(guò)同類(lèi)類(lèi)產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)值值。欄桿欄板實(shí)施原理：欄桿作作為建筑中的的重要構(gòu)件，但但卻往往容易易被忽視，采采用300元/米的欄桿與200元/米的欄桿總總造價(jià)可能相相差數(shù)十萬(wàn)。因因此，一方面面應(yīng)根據(jù)客戶戶需求確定欄欄桿檔次，另另一方面應(yīng)盡盡量使用標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化欄桿，提提高采購(gòu)效率率并降低成本本。欄桿欄板選用原則則：（1）盡量使用用標(biāo)準(zhǔn)化欄桿桿；（2）欄桿、欄欄板檔次規(guī)范范化。外墻裝飾外墻裝飾主要是建建筑外立面用用材，包括石石材、面磚、涂涂料的使用以以及外掛件（木木材、鋼構(gòu)件件、陶制品）等等。

一般來(lái)說(shuō)說(shuō)：外立面講講究裝飾精致致，能起到大大幅提高建筑筑觀感效果的的作用。同時(shí)時(shí)也切忌外墻墻裝飾材料的的堆砌，xxxx就曾經(jīng)有有分公司的建建筑立面方案案被當(dāng)?shù)匾?guī)劃劃部門(mén)要求簡(jiǎn)簡(jiǎn)化的例子。

建筑裝飾飾另一個(gè)不能能忽視的部分分是：要考慮慮裝飾材料的的耐久性與后后期維護(hù)成本本。木制品容容易開(kāi)裂脫漆漆，鋼制品易易生銹，這些些都是后期客客戶投訴的隱隱患。

成本部門(mén)門(mén)的優(yōu)化可從從這兩方面著著手，同時(shí)要要尊重設(shè)計(jì)師師的意見(jiàn)?！?控制外墻裝飾檔次次實(shí)施原理：鑒于對(duì)對(duì)住宅而言外外墻面積約等等于建筑面積積，外墻材料料選型的造價(jià)價(jià)差別對(duì)建筑筑單方造價(jià)影影響頗大。例例如建筑外墻墻全部使用面面磚與全部使使用涂料的單單方差別約為為40－50元，因此對(duì)對(duì)外墻裝飾檔檔次的控制應(yīng)應(yīng)高度重視。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：（1）提供目前前不同產(chǎn)品外外墻不同做法法價(jià)格表，以以便作為參考考；（2）以成熟產(chǎn)產(chǎn)品外墻裝飾飾用材比率作作為控制；（3）關(guān)注外墻墻立面復(fù)雜程程度，并提出出改進(jìn)建議?！?關(guān)注外裝材料適用用性實(shí)施原理：：外墻材料的的耐候性直接接決定了其使使用成本，不不是所有的裝裝飾材料均適適合在外墻及及室外使用，例例如鋼質(zhì)材料料易銹蝕、木木質(zhì)材料易開(kāi)開(kāi)裂、部分石石材易風(fēng)化等等，因此選擇擇外墻材料時(shí)時(shí)需同時(shí)考慮慮其前期的投投入成本和后后期的使用維維護(hù)成本。設(shè)計(jì)優(yōu)化原原則：盡量減少后后期維護(hù)成本本較高的外裝裝材料的使用用。陽(yáng)露臺(tái)與屋面對(duì)毛胚房而言，陽(yáng)陽(yáng)露臺(tái)要不要要鋪貼面磚？？對(duì)屋面而言言，那種屋面面瓦選用最為為經(jīng)濟(jì)？老虎虎窗與天窗怎怎樣選擇？

這些都是是成本人員需需要回答的設(shè)設(shè)計(jì)人員的問(wèn)問(wèn)題?！?提供做法及價(jià)格表表實(shí)施原理：標(biāo)準(zhǔn)化化或有經(jīng)驗(yàn)的的陽(yáng)露臺(tái)做法法是我們的首首選，這樣可可減少過(guò)程中中及事后的損損失。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：

提供目前不不同產(chǎn)品陽(yáng)臺(tái)臺(tái)、露臺(tái)、屋屋面具體做法法及價(jià)格表，以以便設(shè)計(jì)作為為參考選擇。節(jié)能方案建筑節(jié)能是現(xiàn)今及及以后的不可可避免的成本本投入，由于于建筑節(jié)能增增加成本巨大大，其對(duì)成本本的影響可以以與建筑用鋼鋼、砼相提并并論，因此，必必須予以重點(diǎn)點(diǎn)關(guān)注。選擇擇那種節(jié)能方方案則是重中中之重。要求成本人員對(duì)建建筑節(jié)能的原原理、常用作作法、計(jì)算方方法有充分了了解，從而跟跟進(jìn)節(jié)能優(yōu)化化的每一步?！?約束體形系數(shù)實(shí)施原理：體形系系數(shù)是決定節(jié)節(jié)能方案的最最關(guān)鍵數(shù)據(jù)，不不滿足體形系系數(shù)的要求即即意味著將采采用高成本的的節(jié)能解決方方案，但降低低體形系數(shù)與與建筑立面效效果有一定沖沖突，因此體體形系數(shù)是建建筑方案中一一個(gè)最棘手的的問(wèn)題。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：

約束體形系系數(shù)?！?控制合理的窗墻比比實(shí)施原理：窗是建建筑中能量損損耗較大的部部位，門(mén)窗面面積越大意味味著能量損耗耗越大，越不不能滿足節(jié)能能要求。節(jié)能能計(jì)算中的窗窗墻比是一個(gè)個(gè)重要的值。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：控控制合理的窗窗墻比?！?優(yōu)化墻體材料實(shí)施原理：不同墻墻體材料的熱熱傳導(dǎo)性不同同，對(duì)能耗的的影響也不同同，例如加氣氣混凝土砌塊塊與黏土磚墻墻的能耗就遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于鋼筋混混凝土墻體，因因此選用低能能耗的墻體材材料也是解決決節(jié)能方案的的途徑之一。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：優(yōu)優(yōu)化墻體材料料?！?核實(shí)節(jié)能計(jì)算書(shū)中中系數(shù)取值實(shí)施原理：節(jié)能計(jì)計(jì)算中各種材材料的熱傳導(dǎo)導(dǎo)系數(shù)是有一一定取值范圍圍的，同一棟棟建筑物的同同樣節(jié)能解決決方案若計(jì)算算中系數(shù)取值值不同，最終終的計(jì)算結(jié)構(gòu)構(gòu)將會(huì)大相徑徑庭，甚至得得出截然相反反的結(jié)論。因因此對(duì)設(shè)計(jì)院院節(jié)能計(jì)算書(shū)書(shū)的系數(shù)要注注意核實(shí)，以以免因取值問(wèn)問(wèn)題造成節(jié)能能解決方案的的選擇錯(cuò)誤。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：核核實(shí)節(jié)能計(jì)算算書(shū)中系數(shù)取取值結(jié)構(gòu)方案優(yōu)化

結(jié)構(gòu)方案優(yōu)化近年年來(lái)已經(jīng)逐步步開(kāi)展起來(lái)。建建筑結(jié)構(gòu)的優(yōu)優(yōu)化結(jié)果就是是兩個(gè)：鋼筋筋含量與混凝凝土含量。建建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)專(zhuān)業(yè)度較高高，成本人員員可以考慮以以下方式進(jìn)行行優(yōu)化工作：：

1.形成成自身的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化的結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計(jì)要求體系系；

2.借助助外部設(shè)計(jì)咨咨詢公司或圖圖紙審查公司司開(kāi)展優(yōu)化工工作；

3.推進(jìn)進(jìn)限額設(shè)計(jì)；；

4.特別別注意在設(shè)計(jì)計(jì)前與設(shè)計(jì)過(guò)過(guò)程中進(jìn)行優(yōu)優(yōu)化，而不是是在出圖后才才算帳，否則則將成為工期期的絆腳石?！?外部咨詢公司咨詢?cè)兝脤?shí)施原理：：專(zhuān)業(yè)的外部部咨詢公司及及圖紙審查機(jī)機(jī)構(gòu)具有更加加豐富的專(zhuān)業(yè)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，能夠夠彌補(bǔ)我們自自身能力的不不足。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：外外部咨詢公司司資源利用№2設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)實(shí)施原理：：在建筑方案案設(shè)計(jì)階段，開(kāi)開(kāi)發(fā)商應(yīng)將要要求設(shè)計(jì)院在在設(shè)計(jì)中應(yīng)注注意的事項(xiàng)以以書(shū)面形式加加以確認(rèn)，形形成設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)書(shū)。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：設(shè)設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)點(diǎn)?！?選用最優(yōu)的結(jié)構(gòu)形形式實(shí)施原理：：從經(jīng)濟(jì)性上上比較，住宅宅結(jié)構(gòu)形式經(jīng)經(jīng)濟(jì)性由低到到高依次為磚磚混結(jié)構(gòu)、矩矩形柱框架、異異形柱框架、框框架短肢剪力力墻、框架剪剪力墻、剪力力墻。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：滿滿足建筑設(shè)計(jì)計(jì)要求前提下下采用經(jīng)濟(jì)性性最好的結(jié)構(gòu)構(gòu)形式?！?優(yōu)化柱網(wǎng)布置實(shí)施原理：：在建筑平面面確定情況下下，科學(xué)合理理地柱網(wǎng)布置置能達(dá)到最好好的經(jīng)濟(jì)性。反反之柱距過(guò)密密或過(guò)大均會(huì)會(huì)帶來(lái)成本增增加。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：優(yōu)優(yōu)化柱網(wǎng)布置置?！?優(yōu)化構(gòu)件截面，控控制砼含量實(shí)施原理：：對(duì)混凝土而而言，柱、墻墻、板、梁等等構(gòu)件截面一一旦確定，則則使用量隨即即確定。構(gòu)件件截面過(guò)大不不僅成本增加加，同時(shí)降低低了房屋的有有效使用空間間。另一方面面，構(gòu)件截面面從某種意義義上與鋼筋用用量存在此消消彼漲的關(guān)系系，因此構(gòu)件件截面并非簡(jiǎn)簡(jiǎn)單的越小越越好。設(shè)計(jì)優(yōu)化原理：優(yōu)優(yōu)化構(gòu)件截面面，控制砼含含量№6減少沉降縫設(shè)置實(shí)施原理：每設(shè)置置一條沉降縫縫，不僅要增增加縫自身的的裝飾費(fèi)用，縫縫兩側(cè)也要增增加柱、墻及及基礎(chǔ)的費(fèi)用用，因此沉降降縫數(shù)量宜越越少越好。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：在在符合設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范的情況下下，減少沉降降縫設(shè)置?！?優(yōu)化設(shè)備層實(shí)施原理：設(shè)備層層往往容易被被忽視，設(shè)計(jì)計(jì)中的保守和和浪費(fèi)情況也也較為普遍，結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化化中不應(yīng)忽略略對(duì)設(shè)備層的的優(yōu)化。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：優(yōu)化設(shè)備備層№8優(yōu)化轉(zhuǎn)換層實(shí)施原理：轉(zhuǎn)換層層是指柱網(wǎng)的的轉(zhuǎn)換，高層層建筑中由于于地下室柱網(wǎng)網(wǎng)與上部住宅宅柱網(wǎng)的布置置差異巨大，一一般設(shè)置轉(zhuǎn)換換層。轉(zhuǎn)換層層由于承受上上部全部荷載載，往往出現(xiàn)現(xiàn)界面巨大的的轉(zhuǎn)換梁，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換層用鋼量量與混凝土用用量一般而言言非常大，設(shè)設(shè)計(jì)中應(yīng)予以以關(guān)注。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：優(yōu)優(yōu)化轉(zhuǎn)換層。供電方案安裝方案的優(yōu)化是是方案階段的的另一個(gè)重要要內(nèi)容。不同同的供電、供供水方案成本本可能相差數(shù)數(shù)以百萬(wàn)計(jì)，但但不能帶給客客戶任何功能能上的差別。成本人員供供電方案中應(yīng)應(yīng)注意跟進(jìn)優(yōu)優(yōu)化，并配合合編制各種供供電方案的成成本預(yù)算，便便于最終決策策?！?配電設(shè)備布置實(shí)施原理：配電設(shè)設(shè)備的布置影影響到配電房房的設(shè)計(jì)以及及配電房面積積。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：（1）測(cè)算配電電設(shè)備分期布布置與合并布布置的經(jīng)濟(jì)性性；（2）所有供配配電設(shè)備（除除發(fā)電機(jī)組外外的高壓柜、變變壓器、低壓壓柜）盡可能能設(shè)在同一房房間內(nèi)，確保保在符合規(guī)范范要求下距離離最短，以減減少之間聯(lián)接接線路?！?供電方案比選實(shí)施原理：現(xiàn)行供供電方案一般般分環(huán)網(wǎng)式和和開(kāi)閉式，采采用不同的供供電方案對(duì)成成本影響差別別很大。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：

測(cè)算環(huán)網(wǎng)式式與開(kāi)閉式供供電經(jīng)濟(jì)性，一一般情況環(huán)網(wǎng)網(wǎng)式比開(kāi)閉式式經(jīng)濟(jì)№3開(kāi)閉所選址實(shí)施原理：：開(kāi)閉所是所所有電纜的出出口，其位置置直接決定了了所用電纜的的長(zhǎng)度。在電電纜價(jià)格高昂昂的現(xiàn)階段，其其長(zhǎng)度是影響響成本的一個(gè)個(gè)非常重要的的因素。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：合合理布置開(kāi)閉閉所位置，使使整體走線長(zhǎng)長(zhǎng)度最短。供水方案安裝方案的優(yōu)化是是方案階段的的另一個(gè)重要要內(nèi)容。不同同的供電、供供水方案成本本可能相差數(shù)數(shù)以百萬(wàn)計(jì)，但但不能帶給客客戶任何功能能上的差別。水泵房的建建設(shè)動(dòng)輒百萬(wàn)萬(wàn)計(jì)，如何形形成最經(jīng)濟(jì)的的供水方案，成成本人員應(yīng)與與公司水電工工程師以及設(shè)設(shè)計(jì)院作深入入研究?！?水泵房建設(shè)實(shí)實(shí)施原理：小小區(qū)的供水往往往有以下幾幾種方式：1、從市政供供水管網(wǎng)直接接供水；2、當(dāng)市政供供水管網(wǎng)壓力力不夠時(shí)，對(duì)對(duì)部分高層住住宅通過(guò)水泵泵方式加壓供供水；3、為整個(gè)小小區(qū)建設(shè)水泵泵房，統(tǒng)一加加壓供水。統(tǒng)統(tǒng)一建設(shè)水泵泵房往往投資資在100－200萬(wàn)元左右。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：（1）重點(diǎn)考慮慮建造水泵房房的必要性；（2）必須建造造水泵房時(shí)應(yīng)應(yīng)考慮建造位位置及占用空空間－應(yīng)以距距市政接入點(diǎn)點(diǎn)最近為原則則?！?供水方案比選實(shí)施原理：：小區(qū)的供水水往往有以下下幾種方式：：1、從市政供供水管網(wǎng)直接接供水；2、當(dāng)市政供供水管網(wǎng)壓力力不夠時(shí)，對(duì)對(duì)部分高層住住宅通過(guò)水泵泵方式加壓供供水；3、為整個(gè)小小區(qū)建設(shè)水泵泵房，統(tǒng)一加加壓供水。統(tǒng)統(tǒng)一建設(shè)水泵泵房往往投資資在100－200萬(wàn)元左右。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：根根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品品組合（高層層、小高層、多多層），進(jìn)行行供水方案技技術(shù)經(jīng)濟(jì)比選選（帶水箱變變頻加壓控制制系統(tǒng)；無(wú)負(fù)負(fù)壓管網(wǎng)直聯(lián)聯(lián)式供水系統(tǒng)統(tǒng)、市政壓力力直供或多方方案組合等）13、消防方案對(duì)消防方案的優(yōu)化化要求成本人人員對(duì)消防規(guī)規(guī)范有初步的的了解。在滿滿足消防要求求的前提下，方方能進(jìn)行優(yōu)化化。消防方案的的重點(diǎn)是：消消防分區(qū)的設(shè)設(shè)置、噴淋系系統(tǒng)設(shè)置等。然然后才是考慮慮消防材料、設(shè)設(shè)備的選擇問(wèn)問(wèn)題?！?布置消防分區(qū)實(shí)施原原理：消防設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范中有有對(duì)消防分區(qū)區(qū)的明確要求求，各消防分分區(qū)之間的消消防設(shè)備有明明確要求。一一般而言應(yīng)盡盡量最大限度度的布置消防防分區(qū)，并使使其布置的消消防分區(qū)的面面積盡量為其其整數(shù)倍。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：（1）在符合消消防規(guī)范的前前提下，最大大限度布置消消防分區(qū)；（2）布置防火火分區(qū)應(yīng)注意意住宅、商用用、地下車(chē)庫(kù)庫(kù)（單體、復(fù)復(fù)式）的區(qū)別別?！?防火墻設(shè)置實(shí)施原理：：專(zhuān)業(yè)的消防防防火墻造價(jià)價(jià)昂貴，規(guī)范范上允許利用用建筑墻體作作為防火墻。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：盡盡量利用建筑筑墻體設(shè)置防防火墻，減少少防火卷簾、防防火門(mén)作為防防火隔離等方方法合理設(shè)置置消防分區(qū)，減減少消防水幕幕噴淋系統(tǒng)的的設(shè)置。14、中水處理方案中水的利用，現(xiàn)在在還在逐漸普普及階段，未未來(lái)會(huì)使用越越來(lái)越多。如如何在中水處處理方案中進(jìn)進(jìn)行優(yōu)化，現(xiàn)現(xiàn)階段的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)是：同樣注注意判斷中水水處理站的建建設(shè)、控制管管道長(zhǎng)度等。優(yōu)化工作就就是按照這樣樣的思路進(jìn)行行。№1選用最小規(guī)模實(shí)施原理：在滿足足小區(qū)中水處處理要求的情情況下，建造造面積越小其其造價(jià)越低。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：中中水處理站應(yīng)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目特特征，選用設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)定的最最小規(guī)?！?中水處理站選址實(shí)施原理：：從節(jié)約管線線長(zhǎng)度出發(fā)布布置中水處理理站。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：與與中水提升泵泵站應(yīng)選擇在在地塊中心，使使管線布置長(zhǎng)長(zhǎng)度最短。15、污水提升泵站實(shí)施原理：污水泵泵站是指利用用泵的動(dòng)力將將低洼地區(qū)經(jīng)經(jīng)收集的污水水提升到其下下游污水系統(tǒng)中中，從而降低低低洼區(qū)土場(chǎng)場(chǎng)地標(biāo)高。污污水泵站需要要長(zhǎng)期維護(hù)費(fèi)費(fèi)用。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：對(duì)對(duì)大量填土地地塊，由于自自然坡度無(wú)法法達(dá)到排水要要求，需考慮慮建設(shè)污水提提升泵站16、高壓線路改線方方案高壓線處理優(yōu)化：：

不是所有有的地塊都會(huì)會(huì)遇到高壓線線的問(wèn)題。但但一旦存在，可可能會(huì)牽扯大大量的精力、時(shí)時(shí)間處理，并并且耗費(fèi)驚人人。高壓線根根據(jù)不同的伏伏數(shù)，其改造造的費(fèi)用不同同，一般說(shuō)來(lái)來(lái)，伏數(shù)越高高，改造費(fèi)用用越高，且成成幾何級(jí)數(shù)增增長(zhǎng)。

高壓線改改造的目的一一是盡量避免免景觀的影響響，二是減少少對(duì)人體的健健康影響。一一般采用兩種種方式達(dá)到目目的：將高壓壓線買(mǎi)入地下下，或?qū)ⅰ案邏鹤呃取备牡酪瞥龅氐貕K。

兩種方案案相比，后者者相對(duì)經(jīng)濟(jì)。在在高伏數(shù)的高高壓線線改造造中，其經(jīng)濟(jì)濟(jì)性更加明顯顯?！?選擇最經(jīng)濟(jì)改造方方案實(shí)施原原理：高壓走走廊改線造價(jià)價(jià)大大低于高高壓入地方式式。設(shè)計(jì)優(yōu)化原理：優(yōu)優(yōu)先選擇高壓壓走廊改線方方案。№2高壓線入地方式選選擇實(shí)施原原理：高壓入入地一般有兩兩種方式：1）建設(shè)電纜纜溝；2)管道埋設(shè)。在在與道路交接接處一般采用用管道埋設(shè)方方式。造價(jià)上上電纜溝方式式較管道埋設(shè)設(shè)方式高。設(shè)計(jì)優(yōu)化原理：盡盡可能采用管管道埋設(shè)方式式?！?高壓線路建設(shè)優(yōu)化化（基礎(chǔ)）實(shí)施原原理：高壓塔塔雖然總體造造價(jià)不高，但但一般設(shè)計(jì)中中往往隨意性性大，使造價(jià)價(jià)虛高，宜予予以關(guān)注。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：優(yōu)優(yōu)化高壓線路路基礎(chǔ)。17、景觀方案景觀工程是項(xiàng)目中中最能讓客戶戶產(chǎn)生好感的的內(nèi)容之一。在在景觀工程中中的幾個(gè)重要要法則是：

1、硬景景成本比軟景景高得多；

2、景觀觀中花錢(qián)多并并不一定效果果好；

3、絕大大多數(shù)的客戶戶對(duì)綠化的感感覺(jué)比硬地鋪鋪裝要好；

4、景觀觀中的軟硬景景比例是重要要的指標(biāo)。

5、水景景讓人感受親親切，同樣存存在夜間噪音音大、夏日蚊蚊蠅多、后期期維護(hù)管理費(fèi)費(fèi)用高的缺點(diǎn)點(diǎn)。

對(duì)景觀設(shè)設(shè)計(jì)的優(yōu)化決決不能簡(jiǎn)單化化---怎么省錢(qián)怎怎么來(lái)；更多多的要與設(shè)計(jì)計(jì)銷(xiāo)售在溝通通中與效果的的把握中達(dá)到到共識(shí)?！?利用原狀景觀資源源實(shí)施原理理：充分利用原原狀景觀資源源能有效減少少后期景觀投投入，并且在在工程上也減減少了人為破破外造成的隱隱患，例如原原狀土的密實(shí)實(shí)度遠(yuǎn)高于回回填土。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：利利用原有地形形的起伏關(guān)系系完成山水造造型。避免洼洼地堆山、水水系開(kāi)挖的大大量土方施工工費(fèi)用和地下下管線反刨以以及大面積新新作水系增加加防水、補(bǔ)水水費(fèi)用?！?配置均衡組團(tuán)小品品實(shí)施原理：：如果前期銷(xiāo)銷(xiāo)售過(guò)程中的的示范區(qū)小品品較受客戶的的認(rèn)同，而后后期的組團(tuán)建建設(shè)中配置較較少，會(huì)使客客戶產(chǎn)生期望望落差。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：注注意控制總量量并均衡配置置?！?軟硬景比例控制實(shí)施原理：：同樣面積的的硬景造價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于軟景造造價(jià)，而過(guò)高高的硬景比例例反而會(huì)使客客戶不滿。合合適的軟硬景景比例是建筑筑與成本的雙雙贏。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：嚴(yán)嚴(yán)格控制軟硬硬景面積比例例，并跟進(jìn)測(cè)測(cè)算?！?常用做法價(jià)格提供供實(shí)施原理：：將常用做法法及其價(jià)格提提供給設(shè)計(jì)院院，才能使其其對(duì)造價(jià)有整整體把握，從從而減少我們們自身的工作作量，當(dāng)然同同時(shí)需注意保保密問(wèn)題。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：提提供同類(lèi)項(xiàng)目目單位景觀成成本給設(shè)計(jì)部部及設(shè)計(jì)院作作為設(shè)計(jì)控制制參考?！?景觀標(biāo)準(zhǔn)做法實(shí)施原理：：擁有多年經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的累計(jì)，xxx有能力形成自己的兼?zhèn)浣?jīng)濟(jì)性與功能要求的標(biāo)準(zhǔn)景觀做法，以避免在后期的各項(xiàng)目設(shè)計(jì)中出現(xiàn)不同的設(shè)計(jì)方案，增加優(yōu)化工作量。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：提提供軟硬景觀觀標(biāo)準(zhǔn)做法表表（如草坪、綠綠籬、道路、石石材、砌塊）及及相應(yīng)價(jià)格表表。№6控制景觀構(gòu)筑物的的數(shù)量與體形形實(shí)施原理：：景觀構(gòu)筑物物主要包括景景觀橋、墻、亭亭、臺(tái)、廊、雕雕塑等。這類(lèi)類(lèi)構(gòu)筑物造價(jià)價(jià)往往較高，使使用過(guò)多對(duì)景景觀效果會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生不利影響響。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：控控制景觀構(gòu)筑筑物的數(shù)量與與體形№7泳池選型設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：泳泳池設(shè)計(jì)成本本控制要點(diǎn)為為：嚴(yán)格按照照流量、過(guò)濾濾周期等參數(shù)數(shù)合理選擇泳泳池設(shè)備中的的加壓泵、沙沙缸、給水管管徑等主要設(shè)設(shè)備。18、智能化工程智能化工程專(zhuān)業(yè)性性非常強(qiáng)，成成本人員應(yīng)與與物業(yè)公司專(zhuān)專(zhuān)業(yè)工程師、承承建商一道進(jìn)進(jìn)行研究，結(jié)結(jié)合先前工程程的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)對(duì)智能化工程程的方案布置置發(fā)表意見(jiàn)。№1方案規(guī)劃比選實(shí)施原原理：智能化化的設(shè)計(jì)方案案決定了智能能化工程的成成本，采用符符合項(xiàng)目規(guī)劃劃的智能化方方案能較大程程度地節(jié)約智智能化工程的的成本。設(shè)計(jì)計(jì)優(yōu)化原則：：

以項(xiàng)目的市市場(chǎng)定位、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)思想想和物業(yè)管理理思路來(lái)確定定智能化系統(tǒng)統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方方案（如，封封閉管理社區(qū)區(qū)選用紅外對(duì)對(duì)射周界防翻翻越系統(tǒng)、開(kāi)開(kāi)放的大社區(qū)區(qū)管理結(jié)合封封閉的單元管管理選用電視視監(jiān)控加電子子巡更系統(tǒng)）№2設(shè)備檔次控制實(shí)施原原理：不同檔檔次、不同品品牌家居安防防系統(tǒng)的采購(gòu)購(gòu)價(jià)格差異較較大，合理選選用相應(yīng)檔次次和品牌能有有效地控制智智能化系統(tǒng)成成本。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：家家居安防系統(tǒng)統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)不宜過(guò)過(guò)高初步設(shè)計(jì)

初步設(shè)計(jì)是對(duì)方案案設(shè)計(jì)階段的的細(xì)化。此階階段的設(shè)計(jì)成成果包括：產(chǎn)產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)形形式、基礎(chǔ)類(lèi)類(lèi)型、構(gòu)件尺尺寸、安裝工工程的設(shè)備選選型等。如果果說(shuō)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)、方案設(shè)計(jì)計(jì)優(yōu)化中多少少還有一些感感性的因素在在其中的話，進(jìn)進(jìn)入初步設(shè)計(jì)計(jì)階段，幾乎乎就全部是理理性的內(nèi)容。要要求進(jìn)行設(shè)計(jì)計(jì)優(yōu)化的人員員具備一定的的相關(guān)專(zhuān)業(yè)知知識(shí)。

此階段成本本人員要考慮慮資源的整合合與利用：形成自身的標(biāo)準(zhǔn)化化的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)要求體系；；借助外部設(shè)計(jì)咨詢?cè)児净驁D紙紙審查公司開(kāi)開(kāi)展優(yōu)化工作作；借助承建商的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)；特別注意在設(shè)計(jì)前前與設(shè)計(jì)過(guò)程程中進(jìn)行優(yōu)化化，而不是在在出圖后進(jìn)行行。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)№1限額設(shè)計(jì)與控制要要點(diǎn)實(shí)施原理：限額主主要指對(duì)鋼筋筋含量和混凝凝土含量的限限定，鋼筋含含量和混凝土土含量也是體體現(xiàn)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)經(jīng)濟(jì)性的最最終檢驗(yàn)指標(biāo)標(biāo)。采用限額額設(shè)計(jì)能有效效地對(duì)設(shè)計(jì)院院的設(shè)計(jì)工作作進(jìn)行約束?！对O(shè)設(shè)計(jì)成本控制制要點(diǎn)》則是是對(duì)常規(guī)的設(shè)設(shè)計(jì)原理進(jìn)行行細(xì)化。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：

向設(shè)計(jì)院下下發(fā)《擴(kuò)初、施施工圖結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計(jì)成本控制制要點(diǎn)》，明明確設(shè)計(jì)限額額?！?結(jié)構(gòu)時(shí)間參數(shù)控制制實(shí)施原理：在結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計(jì)中，結(jié)結(jié)構(gòu)荷載和承承載力均有一一定系數(shù)和取取值范圍，若若不對(duì)其做要要求，設(shè)計(jì)院院通常取值偏偏于保守，對(duì)對(duì)其經(jīng)濟(jì)性考考慮較少。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：過(guò)過(guò)程中跟進(jìn)了了解結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)參數(shù)的取值值?！?鋼筋材料使用控制制實(shí)施原理：：常用的鋼筋筋主要有一級(jí)級(jí)鋼、二級(jí)鋼鋼、冷軋帶肋肋鋼、三級(jí)鋼鋼等，同樣的的構(gòu)件使用不不同的鋼材其其經(jīng)濟(jì)性不同同，應(yīng)該對(duì)使使用的鋼材種種類(lèi)根據(jù)不同同的構(gòu)件進(jìn)行行匹配。設(shè)計(jì)優(yōu)化原原則：鋼筋材料使使用控制2、基礎(chǔ)形式選擇基礎(chǔ)工程埋于地下下，安全技術(shù)術(shù)性第一；在在此前提下，一一般而言遵循循經(jīng)濟(jì)性優(yōu)先先原則，兼顧顧工期?；A(chǔ)形式選選擇的優(yōu)化應(yīng)應(yīng)遵循以下順順序：地基承承載力確定（避避免出現(xiàn)地基基承載力的過(guò)過(guò)保守估值）----明確適用的的基礎(chǔ)形式----各種基礎(chǔ)形形式經(jīng)濟(jì)性比比選?！?地基承載力確定實(shí)施原原理：地基承承載力是確定定基礎(chǔ)種類(lèi)、埋埋深、尺寸的的最基礎(chǔ)數(shù)據(jù)據(jù)。如不作特特殊要求或跟跟進(jìn)了解，勘勘察單位對(duì)地地基承載力往往往區(qū)域保守守，造成基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)計(jì)不經(jīng)濟(jì)濟(jì)。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：特特別關(guān)注地基基承載力數(shù)據(jù)據(jù)確定，向勘察單單位表達(dá)清晰晰的進(jìn)行優(yōu)化化的觀點(diǎn)?！?根據(jù)初勘資料，預(yù)預(yù)計(jì)基礎(chǔ)形式式實(shí)施原原理：對(duì)基礎(chǔ)礎(chǔ)形式的判斷斷宜越早越主主動(dòng)，因此對(duì)對(duì)初勘資料進(jìn)進(jìn)行研究，初初步判定可能能選用的基礎(chǔ)礎(chǔ)形式，對(duì)后后期的施工組組織和成本管管理有積極作作用。當(dāng)然，最最終的基礎(chǔ)形形式應(yīng)根據(jù)詳詳勘資料確定定。設(shè)計(jì)優(yōu)化原理：有有前瞻性地根根據(jù)初勘資料料，預(yù)計(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)形式?！?根據(jù)詳勘資料，比比選基礎(chǔ)類(lèi)型型實(shí)施原原理：一般情況，各各基礎(chǔ)類(lèi)型的的成本按以下下順序遞增：：天然淺地基基基礎(chǔ)、復(fù)合合地基淺基礎(chǔ)礎(chǔ)(有時(shí)采用強(qiáng)強(qiáng)夯擠密砂樁樁等處理方式式代替)、筏板、預(yù)預(yù)應(yīng)力管樁、人人工挖孔樁(逐漸受限制)、灌注樁。對(duì)對(duì)基礎(chǔ)選型的的原理應(yīng)該是是安全的前提提下盡量經(jīng)濟(jì)濟(jì)同時(shí)兼顧工工期。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：（1）如有必要要，借助外部部咨詢公司與與施工單位的的力量，協(xié)助基礎(chǔ)礎(chǔ)選型；（2）以安全為為前提。№4埋深選擇實(shí)施原理：高層建建筑的基礎(chǔ)埋埋深按設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范要求為上上部柱長(zhǎng)的1/18，以滿足抗抗傾覆和抗滑滑移的要求，在在實(shí)際設(shè)計(jì)中中如以上要求求通過(guò)計(jì)算能能得到滿足，則則基礎(chǔ)埋深可可適當(dāng)放寬，例例如改為1/20。減少基礎(chǔ)礎(chǔ)埋深可以減少土土方量，并對(duì)對(duì)工期有利。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：當(dāng)當(dāng)基礎(chǔ)埋深與與地下室設(shè)計(jì)計(jì)不相沖突的的前提下，宜宜爭(zhēng)取調(diào)整的的空間。№5基礎(chǔ)尺寸選擇實(shí)施原理：此處基基礎(chǔ)尺寸主要要指獨(dú)立柱基基的尺寸，在在基礎(chǔ)設(shè)計(jì)中中易于被忽視視，導(dǎo)致往往往出現(xiàn)大尺寸寸基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)計(jì)，因此有必必要關(guān)注基礎(chǔ)礎(chǔ)尺寸的選擇擇。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：滿滿足要求情況況下盡量減小小基礎(chǔ)尺寸?！?樁基礎(chǔ)實(shí)施原理：樁基礎(chǔ)礎(chǔ)是基礎(chǔ)形式式中一種較為為復(fù)雜的形式式，不同類(lèi)型型的樁其優(yōu)化化的方法是不不同的，具體體方法請(qǐng)參加加集團(tuán)造價(jià)研研究成果及附附屬案例。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：從從樁基選型到到施工圖設(shè)計(jì)計(jì)全過(guò)程跟進(jìn)進(jìn)優(yōu)化。3、基坑支護(hù)基坑支護(hù)專(zhuān)業(yè)性非非常強(qiáng)，須經(jīng)經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)計(jì)算算才能做出方方案，同時(shí)，經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的判斷在在形成方案中中也起著重要要作用。在基坑技術(shù)術(shù)方面，承建建商是最好的的專(zhuān)家和老師師?；蛹夹g(shù)術(shù)主要包括：：護(hù)壁方案、降降水措施兩個(gè)個(gè)大的方面。方方案優(yōu)化也是是圍繞這兩個(gè)個(gè)方面進(jìn)行。№1基坑深度的確定實(shí)施原理：：基坑的深度度是由地下室室埋深及其墊墊層厚度決定定的，基坑深深度越深其基基坑支護(hù)所需需抵抗的側(cè)壓壓力越大，由由此帶來(lái)的基基坑支護(hù)方案案的費(fèi)用越高高?；由疃榷鹊膬?yōu)化實(shí)際際上是地下室室埋深的優(yōu)化化。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：注注意根據(jù)地下下室埋深確定定基坑深度。№2技術(shù)經(jīng)濟(jì)標(biāo)綜合判判定法實(shí)施原理：基坑支支護(hù)是一項(xiàng)專(zhuān)專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的的工程，具有有承建能力的的施工方數(shù)量量較少，同時(shí)時(shí)因?yàn)樾枰獙?duì)對(duì)基坑進(jìn)行受受力計(jì)算，并并加上經(jīng)驗(yàn)的的判斷，所以以承建商之間間的計(jì)算結(jié)果果不能通用，因因此一般無(wú)法法采用兩階段段招標(biāo)法，而而需對(duì)技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)標(biāo)進(jìn)行綜綜合判斷。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：在在招標(biāo)過(guò)程中中借助外部專(zhuān)專(zhuān)家、承建商商的專(zhuān)業(yè)能力力進(jìn)行優(yōu)化，并并注意對(duì)比各各投標(biāo)單位的的技術(shù)標(biāo)，從從而找到可進(jìn)進(jìn)行優(yōu)化的技技術(shù)方案?！?降水的優(yōu)化實(shí)施原理：降水工工程主要的決決定因素是對(duì)對(duì)地下水量的的判斷，地下下水量與降水水工程費(fèi)用成成正比。降水水工程一般包包括在基坑支支護(hù)工程范圍圍內(nèi)。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：明明確地下水量量判斷的充分分依據(jù)。№4基坑局部支撐比選選實(shí)施原理：：基坑局部支支撐是指對(duì)基基坑支護(hù)的部部分薄弱部位位進(jìn)行特殊加加強(qiáng)的方式，基基坑局部支撐撐一般用于基基坑的角部與與基坑邊荷載載較大的部位位，局部支撐撐方法一般有有大型鋼管支支撐、鋼筋混混凝土圍檁支支撐、高壓旋旋噴樁等，基基坑局部支撐撐的費(fèi)用在幾幾萬(wàn)到幾十萬(wàn)萬(wàn)不等。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：尋尋求最經(jīng)濟(jì)有有效的基坑局局部支撐方式式?！?基坑支護(hù)方式比選選實(shí)施原理：：常見(jiàn)的基坑坑支護(hù)方式一一般有土釘、噴噴錨支護(hù)、護(hù)護(hù)壁樁支護(hù)、地地下連續(xù)墻，從從經(jīng)濟(jì)性上判判斷一般是從從低到高的關(guān)關(guān)系，地下連連續(xù)墻與護(hù)壁壁樁支護(hù)在某某種情況下經(jīng)經(jīng)濟(jì)性排序會(huì)會(huì)發(fā)生變化?；又ёo(hù)方式式往往是以上上若干種的組組合。設(shè)計(jì)優(yōu)化原原則：采用各種手手段判斷出保保證安全情況況下的經(jīng)濟(jì)性性最優(yōu)方案。4、節(jié)能設(shè)計(jì)№1選擇節(jié)能方案實(shí)施施原理：不同節(jié)能方方案造價(jià)相差差較大，在立立面方案已經(jīng)經(jīng)確定的情況況下，節(jié)能方方案經(jīng)濟(jì)性優(yōu)優(yōu)先順序?yàn)?減小窗墻比比－加厚外墻墻砌體材料－－外墻聚苯顆顆粒砂漿－外外墻保溫板。設(shè)計(jì)優(yōu)化原理：滿滿足節(jié)能要求求情況下采用用經(jīng)濟(jì)性最優(yōu)優(yōu)的節(jié)能方案案?！?墻體方案比選實(shí)施原原理：不同墻體材材料帶來(lái)的節(jié)節(jié)能效果差異異性較大，同同樣的墻體材材料增加或減減少其厚度對(duì)對(duì)建筑物的節(jié)節(jié)能性也有較較大影響，在在節(jié)能方案對(duì)對(duì)比中可以通通過(guò)調(diào)整墻體體材料厚度試試算其節(jié)能性性能。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：（1）選擇墻體體材料（2）墻體材料料厚度試選№3保溫材料選擇實(shí)施原理：現(xiàn)行的的外墻保溫材材料一般包括括擠塑板、苯苯板、聚苯顆顆粒砂漿，其其經(jīng)濟(jì)性排序序?yàn)閺牡偷礁吒撸夭牧狭洗_定后，其其厚度也是應(yīng)應(yīng)關(guān)注的成本本問(wèn)題。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：（1）保溫材料料定型（2）保溫材料料厚度確定5、供電初步設(shè)計(jì)№1選擇高低壓柜設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：測(cè)測(cè)算比選高壓壓柜、低壓柜柜不同品牌、型型號(hào)、及不同同組合方案情情況下成本№2變壓器方案比選設(shè)計(jì)優(yōu)化原原則：（1）規(guī)格在1250KKVA以內(nèi)單臺(tái)容容量越大，單單位容量費(fèi)用用越低。在需需求總?cè)萘坎徊蛔兦闆r下，選選用變壓器臺(tái)臺(tái)數(shù)越少越經(jīng)經(jīng)濟(jì)。除可節(jié)節(jié)省費(fèi)用外，還還可節(jié)省空間間。但若實(shí)際際使用容量不不能達(dá)到或接接近本臺(tái)較大大變壓器容量量的、會(huì)形成成空轉(zhuǎn)，在按按變壓器計(jì)量量收費(fèi)情況下下，電費(fèi)可能能較高，單臺(tái)臺(tái)容量要綜合合評(píng)選。

（2）規(guī)格格1250KKVA以上變壓器器價(jià)格昂貴，建建議不選?！?配電主干線路設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：一一般情況下，價(jià)價(jià)格遞增順序序?yàn)椋浑娎|+電纜穿刺接接頭，電纜+預(yù)分支接頭頭，母線槽；；防火橋架（或或線槽）+普通電纜（或或阻燃電纜）敷敷設(shè)方式，普普通橋架（線線槽）+耐火電纜的的敷設(shè)方式。當(dāng)當(dāng)然回路較少少時(shí)采用導(dǎo)線線（或電纜）穿穿管（阻燃管管價(jià)格遠(yuǎn)低于于鍍鋅鋼管）方方式可能更省省，具體綜合合測(cè)算?！?市政供電引入設(shè)計(jì)優(yōu)化化原則：（1）在場(chǎng)地、環(huán)環(huán)境允許情況況下，架空線線路最省。

（2）當(dāng)影影響環(huán)境采用用電纜時(shí)，單單線電纜截面面規(guī)格不得超超過(guò)300mmm2，避免再行行選大一級(jí)（或或大一級(jí)以上上規(guī)格）、產(chǎn)產(chǎn)生浪費(fèi)。

（3）在線線路最短原則則下，首選鎧鎧裝沿市政已已建電纜溝敷敷設(shè)。

（4）當(dāng)在在線路最短原原則下市政無(wú)無(wú)已建電纜溝溝、而延長(zhǎng)線線路就可利用用市政電纜溝溝時(shí)，要根據(jù)據(jù)實(shí)際情況測(cè)測(cè)算在延長(zhǎng)線線路條件下利利用市政電纜纜溝敷設(shè)與自自行新建電纜纜溝或采用直直埋敷設(shè)方式式時(shí)的最優(yōu)方方案。

（5）一般般情況下，敷敷設(shè)方式不同同時(shí)的價(jià)格從從低到高排序序?yàn)椋豪檬惺姓呀娎|纜溝→直埋+過(guò)路套管→全程穿管→自行新建電電纜溝。

（6）電纜纜溝深度、寬寬度在滿足有有關(guān)要求前提提下要控制在在規(guī)格最小范范圍內(nèi)。№5小區(qū)配電線路設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：最最省方案排序序：鎧裝電纜纜直埋+過(guò)路套管→導(dǎo)線+全程穿管→普通電纜+全程穿管→鎧裝電纜+全程穿管→普通電纜+電纜溝→鎧裝電纜+電纜溝。但但當(dāng)電線、電電纜根數(shù)達(dá)到到一定數(shù)量集集中敷設(shè)時(shí)，可可能選用電纜纜溝敷設(shè)方式式更省，具體體需要通過(guò)實(shí)實(shí)際方案測(cè)算算才能確認(rèn)?！?電纜溝優(yōu)化實(shí)施原理：電纜溝溝造價(jià)受其長(zhǎng)長(zhǎng)度、截面尺尺寸、溝內(nèi)構(gòu)構(gòu)件三部分影影響，設(shè)計(jì)優(yōu)優(yōu)化應(yīng)從這三三方面進(jìn)行。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：（1）電纜溝走走向優(yōu)化（2）電纜溝規(guī)規(guī)格優(yōu)化（3）電纜溝支支架優(yōu)化№7配電箱元件組合比比選設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：盡盡量選用國(guó)產(chǎn)產(chǎn)或合資產(chǎn)品品會(huì)使價(jià)格降降低采暖工程№1散熱器、溫控閥選選擇設(shè)計(jì)優(yōu)化原原則：根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品定位選擇擇散熱器、溫溫控閥等（不不同材質(zhì)、進(jìn)進(jìn)口、國(guó)產(chǎn)、品品牌、廠商）№2管道材質(zhì)選擇設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：在在滿足壓力、溫溫度等技術(shù)條條件下優(yōu)先選選擇綜合單價(jià)價(jià)較低的管材材（如常用采采暖管價(jià)格增增序排列：PPR管→鋁塑復(fù)合管→PB管）№3保溫材料優(yōu)化實(shí)施原理：：對(duì)采暖管道道而言，管道道外部的保溫溫材料對(duì)成本本也有影響，并并容易被忽視視。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：采采用較為經(jīng)濟(jì)濟(jì)的保溫材料料№4管道埋深設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：采采暖管線應(yīng)設(shè)設(shè)在冰凍線以以下，但注意意不要過(guò)深，以以減少土方挖挖填費(fèi)用№5管道保溫設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：

通過(guò)管道的的保溫達(dá)到減減少熱媒在輸輸送過(guò)程中的的熱損失，節(jié)節(jié)約燃料；保保證操作人員員的安全，改改造勞動(dòng)條件件；保證熱媒媒的使用溫度度等，需要對(duì)對(duì)供熱管道及及其附件采取取保溫措施。3.保溫層厚度度應(yīng)根據(jù)管道道輸送介質(zhì)溫溫度及保溫材材料的不同，經(jīng)經(jīng)過(guò)熱工計(jì)算算和成本測(cè)算算綜合取得：：常用材料及及厚度如下：：3.1水泥膨脹珍珍珠巖管殼，具具有較好的保保溫性能，產(chǎn)產(chǎn)量大，價(jià)格格比較便宜，是是目前管道保保溫常用的材材料。3.2巖棉、礦棉棉及玻璃棉管管殼，保溫性性能好，無(wú)毒毒、耐久且施施工方便。3.3橡塑管殼，保保溫效果好，加加工方便，成成本較高。當(dāng)采暖供熱熱熱媒與周?chē)鷩諝獾臏囟榷炔钚∮?0度時(shí)，安裝裝在室外、室室內(nèi)管溝中的的采暖供熱管管道的最小保保溫厚度水泥泥珍珠巖管殼殼公稱(chēng)直徑為為25～70mm時(shí)最小保溫溫厚度為40mm《民用建筑筑采暖設(shè)計(jì)與與施工安裝手手冊(cè)》表8－18，選用何種種材料，須根根據(jù)地方材料料和施工費(fèi)用用綜合測(cè)算得得出。管道保溫并并非越厚越好好。保溫層越越厚，表面積積也越大，超超過(guò)一定的限限度時(shí)，由于于表面積的增增大反而使管管道熱損失增增加，因此，管管道保溫層不不能超過(guò)下表表的極限厚度度，以達(dá)到經(jīng)經(jīng)濟(jì)合理的目目的。公徑≤324005077080100112515502000250極厚455556580955110115112012251300消防工程№1設(shè)備選擇設(shè)計(jì)優(yōu)化原原則：滿足功能前前提下，含超超高層在內(nèi)，對(duì)對(duì)溫、煙感探探測(cè)系統(tǒng)的設(shè)設(shè)備選型優(yōu)先先選用國(guó)產(chǎn)設(shè)設(shè)備、報(bào)警器器材№2消防控制回路方案案優(yōu)化實(shí)施原理：消防控控制回路的設(shè)設(shè)置影響到電電纜的長(zhǎng)度，科科學(xué)合理的設(shè)設(shè)置應(yīng)予以關(guān)關(guān)注。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：消消防控制回路路方案優(yōu)化№3消防噴淋系統(tǒng)平面面布置優(yōu)化實(shí)施原理：消防噴噴淋系統(tǒng)的平平面布置直接接決定了消防防噴淋管道的的長(zhǎng)度及相關(guān)關(guān)終端設(shè)備的的數(shù)量。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：

使消防噴淋淋系統(tǒng)平面布布置滿足規(guī)范范要求并經(jīng)濟(jì)濟(jì)合理?！?通風(fēng)道選型設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：

通風(fēng)、排煙煙管道選用形形式（如鍍鋅鋅鐵皮風(fēng)道、玻玻璃鋼風(fēng)道）應(yīng)應(yīng)做經(jīng)濟(jì)對(duì)比比分析后擇優(yōu)優(yōu)選擇№5預(yù)埋管優(yōu)化設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：消消防預(yù)埋管當(dāng)當(dāng)?shù)責(zé)o明確規(guī)規(guī)定的選用阻阻燃塑料管替替代鋼管最為為經(jīng)濟(jì)空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)工程這里主要要指集中中央央空調(diào)，在銷(xiāo)銷(xiāo)售大廳、會(huì)會(huì)所、辦公樓樓、商業(yè)等公公用設(shè)施中使使用，使用頻頻率不算高。無(wú)論是集中中空調(diào)還是分分體空調(diào)均能能達(dá)到調(diào)節(jié)室室內(nèi)溫度的作作用，集中空空調(diào)較為美觀觀、噪音較小小、檔次較高高；分體空調(diào)調(diào)美觀度較差差?？照{(diào)系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)計(jì)優(yōu)化化的第一步同同樣是關(guān)注系系統(tǒng)的比選?！?空調(diào)方案比選設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：根根據(jù)實(shí)際情況況測(cè)算比選集集中空調(diào)方案案或小中央空空調(diào)方案的經(jīng)經(jīng)濟(jì)合理性；；并對(duì)不同品品牌、不同系系統(tǒng)方案比選選?！?集中空調(diào)系統(tǒng)選擇擇設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：應(yīng)應(yīng)根據(jù)具體使使用功能及長(zhǎng)長(zhǎng)期能耗，測(cè)測(cè)算確定氟系系統(tǒng)或水系統(tǒng)統(tǒng)方式?！?保溫材料的設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：對(duì)對(duì)價(jià)格較高的的風(fēng)管、冷凝凝水管的保溫溫材料使用予予以控制№4出風(fēng)口的合理布置置實(shí)施原理：設(shè)計(jì)中中出風(fēng)口往往往容易被設(shè)計(jì)計(jì)成多多易善善，理由是保保證各使用空空間的空調(diào)效效果，而實(shí)際際上只要對(duì)出出風(fēng)口進(jìn)行合合理布置，不不僅可以控制制數(shù)量而且能能達(dá)到設(shè)計(jì)效效果。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：出出風(fēng)口的合理理布置電梯系統(tǒng)電梯工程在所有的的小高層、高高層建筑中均均有涉及，應(yīng)應(yīng)該說(shuō)面很廣廣。電梯的優(yōu)優(yōu)化順序是：：先確定電梯梯數(shù)量，再優(yōu)優(yōu)化電梯型號(hào)號(hào)?！?數(shù)量控制實(shí)施原理：：電梯的運(yùn)載載能力一般是是指單位時(shí)間間內(nèi)的輸送人人員數(shù)量，通通過(guò)增加電梯梯數(shù)量或提高高電梯運(yùn)行速速度可以達(dá)到到同樣的效果果。在使用提提高電梯運(yùn)行行速度的方案案時(shí)，應(yīng)注意意其對(duì)人體影影響的極限值值。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：可可以考慮使用用提高電梯速速度，以減少少電梯數(shù)量的的方式。№2電梯選型設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：（1）超高層盡盡量選用兩階階段提升方案案較為經(jīng)濟(jì)合合理；2）根據(jù)實(shí)際際情況測(cè)算比比選有無(wú)機(jī)房房電梯方案或或不同型號(hào)電電梯適用范圍圍的經(jīng)濟(jì)合理理性；并對(duì)不不同品牌、不不同系統(tǒng)方案案比選。人防系統(tǒng)№1人防分區(qū)最大化設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：人人防分區(qū)最大大化№2材料設(shè)備使用國(guó)產(chǎn)產(chǎn)化設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：材材料設(shè)備使用用國(guó)產(chǎn)化№1景觀材料、植植物選擇與適適應(yīng)性設(shè)計(jì)優(yōu)化原原則：提供鋪鋪地材料及樹(shù)樹(shù)種，鋪地材材料盡量本地地化，同時(shí)需需考慮材料適適用性（如砂砂巖不宜用于于地面、材料料規(guī)格對(duì)承載載力的要求－－車(chē)行道加小小塊石材），避避免大面積使使用花崗巖等等貴重材料；；植物選擇本本地常用，易易成活，養(yǎng)管管費(fèi)用低的種種類(lèi)№2石材厚度選擇設(shè)計(jì)優(yōu)化原原則：根據(jù)不同位位置合理確定定石材厚度，一一般情況下主主要部位石材材選擇:1)壓頂50mm厚；2)非行車(chē)道地地面20mm厚（荔枝面采采用30mm厚）；3)行車(chē)道地面30-500mm厚；4)立面20mm厚；5）樓梯、臺(tái)臺(tái)階踢面20mm踏面20－30mm厚?！?注意石材規(guī)格的出出材率實(shí)施原理：不同的的石才毛板切切割成規(guī)定尺尺寸的石材，其其出材率有一一定差別；同同樣的石材毛毛板切割成不不同規(guī)格的石石材，其出材材率同樣有差差別。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：要要求石材供應(yīng)應(yīng)其各種規(guī)格格石的出材率率，以便設(shè)計(jì)計(jì)中進(jìn)行選擇擇，減少出材材損耗成本?！?景觀路鋪設(shè)實(shí)施原理：人行景景觀路面層材材料的鋪設(shè)方方式很多，有有斜鋪、直鋪鋪、橫鋪、碎碎鋪等，人行行景觀路本身身又分直線和和弧線，當(dāng)兩兩者相結(jié)合時(shí)時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)部分鋪設(shè)方方式的材料損損耗量較大，因因此應(yīng)尋找適適用景觀路線線型的鋪設(shè)方方式。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：應(yīng)應(yīng)合理考慮鋪鋪設(shè)方式、材材料規(guī)格、效效果和損耗。№5水景內(nèi)管道比選實(shí)施原理：水景內(nèi)內(nèi)的管道是景景觀中經(jīng)常出出現(xiàn)的，一般般存在于有噴噴泉設(shè)置的地地方。較為昂昂貴的管道形形式是不銹鋼鋼管外露，相相對(duì)經(jīng)濟(jì)的方方式是pvc管外露或埋埋地。pvc管埋地方式式更能夠結(jié)合合設(shè)計(jì)效果與與經(jīng)濟(jì)性。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：比比選不銹鋼外外露、pvc管外露或埋埋地的形式?！?景觀照明設(shè)置設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：（1）景觀燈具具的布置應(yīng)根根據(jù)項(xiàng)目定位位、分期不同同設(shè)定燈具總總價(jià)來(lái)控制燈燈型、位置和和數(shù)量（向設(shè)設(shè)計(jì)提供常用用燈型種類(lèi)和和單價(jià)）；（2）出于安全全和成本考慮慮禁用水下燈燈；（3）樹(shù)燈的使使用應(yīng)簡(jiǎn)單科科學(xué)。№7泛光照明設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：（1）應(yīng)考慮以前使用過(guò)過(guò)的泛光照明明設(shè)備繼續(xù)使使用；（2）對(duì)住宅使使用泛光照明明應(yīng)注意客戶戶舒適度?！?噴灌系統(tǒng)設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：（1）噴灌系統(tǒng)統(tǒng)的平面布置置應(yīng)注意減少少管道設(shè)置；；（2）噴灌系統(tǒng)統(tǒng)盡量使用國(guó)國(guó)產(chǎn)品牌?！?雕塑實(shí)施原理：雕塑在在景觀中起到到錦上添花的的作用，并非非不可或缺，且且雕塑價(jià)格往往往不菲，市市場(chǎng)價(jià)格混亂亂。雕塑應(yīng)慎慎用。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：嚴(yán)嚴(yán)格控制雕塑塑使用的數(shù)量量和費(fèi)用。№10苗木設(shè)置實(shí)施原理：綠化苗苗木是景觀中中最重要的因因素，會(huì)產(chǎn)生生良好的效果果，但也并非非越多越好，主主要講究層次次感的搭配。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：重重點(diǎn)效果部分分使用大規(guī)格格苗木，一般般區(qū)域和庭院院使用小規(guī)格格苗木精裝修精裝修是未來(lái)的發(fā)發(fā)展趨勢(shì)。如如何把握精裝裝修的成本，根根本是在于：：以產(chǎn)品定位位確定精裝修修的整體檔次次，進(jìn)行限額額設(shè)計(jì)與材料料選樣?！?限額設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：根根據(jù)產(chǎn)品定位位，確定不同同裝修標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)實(shí)行限額設(shè)計(jì)計(jì)；單體裝修修方案確定后后，測(cè)算大堂堂、電梯廳、室室內(nèi)精裝修成成本是否在估估算成本內(nèi)№2損耗量控制設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：根根據(jù)裝修建筑筑尺寸,選擇合適模模數(shù)的材料尺尺寸，將各類(lèi)類(lèi)材料損耗降降到最低№3裝修材料優(yōu)化設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：（1）櫥柜面板板和木芯板宜宜采用不同厚厚度；（2）櫥柜內(nèi)配配件選用與放放棄?！?戶內(nèi)門(mén)的優(yōu)化設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：優(yōu)優(yōu)化戶內(nèi)門(mén)的的材料與施工工工藝?！?材料選擇設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：滿滿足功能為主主，綜合考慮慮后期維護(hù)成成本，1、慎重選擇擇實(shí)木地板；；2、減少精裝裝房的差異，對(duì)對(duì)應(yīng)不同建筑筑產(chǎn)品的裝修修方案統(tǒng)一材材料選用。便便于提高經(jīng)濟(jì)濟(jì)采購(gòu)批量施工圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)階段標(biāo)標(biāo)志著設(shè)計(jì)階階段的基本完完成。該階段段的工作成果果直接用于指指導(dǎo)施工，形形成建筑安裝裝產(chǎn)品。施工工圖設(shè)計(jì)階段段之前的全部部工作成果在在此全部展現(xiàn)現(xiàn)，所以成本本前置工作在在施工圖設(shè)計(jì)計(jì)階段的主要要任務(wù)，一是是符合性審查查（圖紙自審審與會(huì)審），二二是設(shè)計(jì)優(yōu)化化，三是對(duì)初初步設(shè)計(jì)未明明確的材料部部品作補(bǔ)充性性選擇。

施工圖設(shè)計(jì)計(jì)階段是前期期成本管理工工作的結(jié)束，同同時(shí)又標(biāo)志著著項(xiàng)目實(shí)施階階段成本工作作的開(kāi)始。施施工圖質(zhì)量和和深度，直接接影響招標(biāo)方方式、變更簽簽證造價(jià)發(fā)生生額等后續(xù)成成本管理業(yè)務(wù)務(wù)，也是被所所有相關(guān)方重重視的階段。統(tǒng)一工程做法設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：應(yīng)應(yīng)力求設(shè)計(jì)院院按我方交樓樓標(biāo)準(zhǔn)編寫(xiě)施施工圖工程做做法。2、部品及材料選擇設(shè)計(jì)優(yōu)化原原則：（1）根據(jù)項(xiàng)目目定位、產(chǎn)品品類(lèi)型選擇材材料部品，應(yīng)應(yīng)注意所選材材料部品與樓樓盤(pán)定位一致致；（2）減少欄桿桿、裝飾鋼構(gòu)構(gòu)件等的種類(lèi)類(lèi)，提高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化產(chǎn)品的使使用程度；（3）廚衛(wèi)大樣樣圖、樓梯間間大樣圖根據(jù)據(jù)平立面、踏踏步尺寸合理理選擇磚型，減減少斷磚損耗耗3、防水體系№1防水層層數(shù)設(shè)計(jì)實(shí)施原理：在設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范中對(duì)一一些公共部位位的防水采用用雙層防水設(shè)設(shè)計(jì)，但實(shí)際際上并未起到到好的效果，但但卻花費(fèi)了兩兩層防水的成成本。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：在在可能的地方方優(yōu)化防水層層層數(shù)?！?防水材料選擇實(shí)施原理：不同的的防水材料適適用性與效果果均不同，應(yīng)應(yīng)根據(jù)不同部部位選擇經(jīng)濟(jì)濟(jì)性與功能性性兼?zhèn)涞姆浪牧稀ＴO(shè)計(jì)優(yōu)化原則：注注意防水材料料選擇的功能性，最最大限度進(jìn)行行經(jīng)濟(jì)性比選選?！?防水層厚度設(shè)計(jì)實(shí)施原理：對(duì)不同同的防水要求求部位防水層層的厚度要求求是有區(qū)別的的，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)應(yīng)避免一刀切切。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：根根據(jù)不同部位位注意防水層層的設(shè)計(jì)厚度度。4、市政道路優(yōu)化№1基層處理實(shí)施原理：瀝青混混凝土市政道道路的基層一一般分為軟基基和硬基兩種種，差別是硬硬基采用了混混凝土基層，軟軟基和硬基相相比其造價(jià)較較低。在基層層中配置鋼筋筋往往適用于于高回填土或或基層下土質(zhì)質(zhì)較差情況，在在一般的道路路設(shè)計(jì)中基層層無(wú)需配置鋼鋼筋。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：（1）基層設(shè)計(jì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化（2）軟基、硬硬基設(shè)計(jì)選擇擇（3）基層配筋筋設(shè)計(jì)№2面層做法實(shí)施原理：市政道道路的面層一一般包括混凝凝土和瀝青混混凝土兩種，對(duì)對(duì)混凝土面層層而言主要關(guān)關(guān)注其混凝土土強(qiáng)度等級(jí)，對(duì)對(duì)瀝青混凝土土面層而言主主要關(guān)注其粒粒徑的粗細(xì)。面面層的厚度以以滿足強(qiáng)度要要求即可，厚厚度越小其經(jīng)經(jīng)濟(jì)性越好。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：（1）面層材料料選擇；（2）面層厚度。5、構(gòu)造設(shè)計(jì)№1標(biāo)準(zhǔn)適度實(shí)施原理：對(duì)住宅宅設(shè)計(jì)較為關(guān)關(guān)注的同時(shí)往往往易忽略對(duì)對(duì)公建配套的的設(shè)計(jì)要求，在在公建配套的的建筑做法設(shè)設(shè)計(jì)中易出現(xiàn)現(xiàn)非正常設(shè)計(jì)計(jì)，例如：混混凝土等級(jí)過(guò)過(guò)高，防水設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高高等。在設(shè)計(jì)計(jì)優(yōu)化中應(yīng)注注意彌補(bǔ)此類(lèi)類(lèi)漏洞。設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：（1）地面墊層層砼強(qiáng)度等級(jí)級(jí)不能過(guò)高等等（2）室外防水水在地面以上上做好收口，不不能通墻設(shè)置置等6、圖紙審查№1圖紙自審設(shè)計(jì)優(yōu)化原原則：圖紙自自審的主要內(nèi)內(nèi)容：1.各專(zhuān)業(yè)施工工圖的張數(shù)、編編號(hào)、與圖紙紙目錄是否相相符。2.施工圖紙、施施工圖說(shuō)明、設(shè)設(shè)計(jì)總說(shuō)明是是否齊全，規(guī)規(guī)定是否明確確，三者有無(wú)無(wú)矛盾。3.平面圖所標(biāo)標(biāo)注坐標(biāo)、絕絕對(duì)標(biāo)高與總總圖是否相符符。4.圖面上的尺尺寸、標(biāo)高、預(yù)預(yù)留孔及預(yù)埋埋件的位置以以及構(gòu)件平、立立面配筋與剖剖面有無(wú)錯(cuò)誤誤。5.建筑施工圖圖與結(jié)構(gòu)施工工圖，結(jié)構(gòu)施施工圖與設(shè)備備基礎(chǔ)、水、電電、暖、衛(wèi)、通通等專(zhuān)業(yè)施工工圖的軸線、位位置（坐標(biāo)）、標(biāo)標(biāo)高及交叉點(diǎn)點(diǎn)是否矛盾。平平面圖、大樣樣圖之間有無(wú)無(wú)矛盾。№2圖紙會(huì)審設(shè)計(jì)優(yōu)化原則：11、盡量趕在在工程項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)工前進(jìn)行，了了解設(shè)計(jì)意圖圖，明確質(zhì)量量要求，將圖圖紙上存在的的問(wèn)題和錯(cuò)誤誤，專(zhuān)業(yè)之間間的矛盾等，盡盡最大可能解解決在工程開(kāi)開(kāi)工之前；2、審查施工工圖的基礎(chǔ)工工程設(shè)計(jì)與地地基處理有無(wú)無(wú)問(wèn)題，是否否符合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)實(shí)際地質(zhì)情況況；3、審查建設(shè)設(shè)項(xiàng)目坐標(biāo)、標(biāo)標(biāo)高與總平面面圖中標(biāo)注是是否一致，與與相關(guān)建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目之間的幾幾何尺寸關(guān)系系以及軸線關(guān)關(guān)系和方向等等有無(wú)矛盾和和差錯(cuò)；4、審查圖紙紙及說(shuō)明是否否齊全和清楚楚明確，核對(duì)對(duì)建筑、結(jié)構(gòu)構(gòu)、上下水、暖暖衛(wèi)、通風(fēng)、電電氣、設(shè)備安安裝等圖紙是是否相符，相相互間的關(guān)系系尺寸、標(biāo)高高是否一致。5、審查建筑筑平、立、剖剖面圖之間關(guān)關(guān)系是否矛盾盾或標(biāo)注是否否遺漏，建筑筑圖本身平面面尺寸是否有有差錯(cuò)，各種種標(biāo)高是否符符合要求，與與結(jié)構(gòu)圖的平平面尺寸及標(biāo)標(biāo)高是否一