標(biāo)桿地產(chǎn)設(shè)計階段社區(qū)商業(yè)規(guī)劃管理

設(shè)計階段如何做旺社區(qū)商業(yè)導(dǎo)語：要實現(xiàn)社區(qū)商業(yè)的溢價，必須在設(shè)計前期就開始進(jìn)行規(guī)劃，但這種規(guī)劃，并非是毫無計劃地將社區(qū)商鋪進(jìn)行分割銷售，讓我們從的社區(qū)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計中，來一窺究竟。一、社區(qū)商業(yè)規(guī)劃：不僅考慮開發(fā)商，更要考慮投資商（一）商業(yè)價值最大化1.商鋪的布置應(yīng)根據(jù)地塊商業(yè)價值分析進(jìn)行考慮，重點布置商業(yè)價值高的區(qū)域；2.首層（含雙首層）商業(yè)面積盡可能多，2F面積適量減少，如出現(xiàn)3F商鋪，則考慮通過首層規(guī)劃獨立的門廳出入口，將首層人流引入；3.可通過增加地面停車、天橋、公交車站接駁、增加商業(yè)導(dǎo)視/廣告燈形式來改變地塊的商業(yè)價值。（二）商鋪布局延續(xù)性1.商鋪布局盡可能連續(xù)、成環(huán)，避免出現(xiàn)袋狀盡端式等商業(yè)死角（如下圖所示），商鋪盡可能不被公共服務(wù)用房（如社康中心、服務(wù)站、衛(wèi)生間等）打斷，當(dāng)社區(qū)入口過大影響商業(yè)連續(xù)性時，應(yīng)綜合考慮其布置；2.避免交通體（電梯、疏散梯等）遮擋商鋪，影響商鋪的展示性；3.有商業(yè)內(nèi)街出現(xiàn)時，避免出現(xiàn)單邊街鋪（如下圖）；4.避免在轉(zhuǎn)角鋪出現(xiàn)實墻，可以規(guī)劃商鋪出入口或櫥窗，增加商業(yè)展示性。（三）商鋪的可達(dá)性1.避免商鋪與周邊道路出現(xiàn)較大的高差，盡量保持商鋪與道路處于同一平面上，便于消費者順暢抵達(dá)商鋪；若實在無法避免的，可以通過路肩等實現(xiàn)過渡；2.注意停車位的規(guī)劃及人流、車流動線的規(guī)劃設(shè)計增加商鋪周邊地面停車增大了消費的便利性，有利于帶旺商業(yè)。與此同時，可以將小區(qū)車流與商業(yè)車流進(jìn)行分流，分開管理。3.避免因為規(guī)劃水景、綠化帶等阻礙了商業(yè)的人流動線（四）可視性1.項目臨近城市道路時，可在適當(dāng)?shù)奈恢?，?guī)劃商業(yè)大標(biāo)識，增加項目的形象展示；2.避免出現(xiàn)建筑構(gòu)筑物或者綠化景觀、景觀小品等遮擋商鋪的設(shè)計出現(xiàn)；3.一些社區(qū)商業(yè)臨近主干道，受道路寬窄及道路綠化帶的影響，商鋪的昭示性將受到一定程度的削弱。為了能夠保持商鋪的形象展示，可以適當(dāng)?shù)貙⑸虡I(yè)建筑后移，退出部分可規(guī)劃為商業(yè)廣場作為過渡空間，以及通過設(shè)置廣告牌等形式來予以調(diào)節(jié)。其他注意事項1.塔樓盡量避開底層的商業(yè)布置，減少塔樓結(jié)構(gòu)對商鋪劃分的影響；2.與住宅緊鄰的樓層不允許出現(xiàn)餐飲，有餐飲功能的商鋪要規(guī)劃油煙管道、隔油池等；3.建議有餐飲功能的商鋪許設(shè)置后傾區(qū)域：卸貨通道、貨梯及垃圾房等。（后勤區(qū)域集流線非常重要，如后勤流線與客戶流線公用，則會導(dǎo)致商業(yè)檔次降低）；4.如有大中型餐飲主力店，應(yīng)考慮廚房位置，預(yù)留相應(yīng)的設(shè)備及管井位置。二、社區(qū)商業(yè)鋪位劃分（一）動線設(shè)計銷售型社區(qū)商業(yè)兩層以上的常見流線處理方式對比1.首層解決人流動線，2F以上的商業(yè)人流動線依靠首層帶動（2F以上的通道滿足消費疏散要求即可，一般不考慮其作為人流動線及外擺）；2.若出現(xiàn)3F商業(yè)，則按照大鋪考慮，并在首層預(yù)留獨立門面及數(shù)量交通保證人流從首層引入；3.當(dāng)外部條件影響（如場地有高差或有外部立體人流引入時），可考慮雙首層及立體人流動線，視項目具體情況再議。（二）商鋪劃分1.面積分配：通過商業(yè)價值排序分析，在適合放置商業(yè)的區(qū)域，商業(yè)面積盡可能放在1F，2F次之；若商業(yè)面積過大必須出現(xiàn)3F，則3F按照大鋪考慮，并在首層預(yù)留3F商鋪的獨立門面及立體交通；2.商業(yè)的外擺位不得占用商業(yè)面積，需保證商業(yè)的經(jīng)營面積；外擺位盡可能在一層設(shè)置或頂層露臺。3.商鋪劃分原則（1）標(biāo)準(zhǔn)鋪標(biāo)準(zhǔn)鋪劃分原則：a.建議面寬進(jìn)深比控制在1:3以內(nèi)，不超過1:4；標(biāo)準(zhǔn)鋪面寬視地下車庫柱網(wǎng)而定，柱網(wǎng)一般為8-8.4m，所以面寬以4-4.2m為宜；b.單向疏散的標(biāo)準(zhǔn)鋪進(jìn)深建議控制在15m；c.高層底商單鋪面積大于60㎡（盡端可放大到75㎡）的標(biāo)準(zhǔn)鋪需兩個門疏散，兩個出入口之間間距大于5m。（2）寶瓶鋪定義：兩種情況下可能產(chǎn)生寶瓶鋪（俗稱大肚子鋪）：1）當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)鋪進(jìn)深超過1:4的時候，從利于銷售的角度，將商鋪劃分為“標(biāo)準(zhǔn)鋪+寶瓶鋪”的形式，（如上圖左所示）；2）因剪力墻位置原因產(chǎn)生的寶瓶鋪（如上圖右所示）。寶瓶鋪劃分原則：a.保證“瓶身”位置的進(jìn)深能滿足商業(yè)經(jīng)營的需要；b.保證“瓶口”位置的面寬滿足正常的標(biāo)準(zhǔn)鋪面寬。（3）轉(zhuǎn)角鋪定義：轉(zhuǎn)角位置商業(yè)價值較高的鋪轉(zhuǎn)角鋪劃分原則：a.在商業(yè)價值較高的臨街面，轉(zhuǎn)角鋪要保證朝向主街道的個數(shù)；b.每個轉(zhuǎn)角鋪保證盡量不出現(xiàn)大面實墻，保證櫥窗的展示面；c.轉(zhuǎn)角鋪前面盡可能不要有樓梯、景觀燈遮擋。常見的兩種轉(zhuǎn)角鋪設(shè)計思路：保留轉(zhuǎn)角界面完整，考慮品牌主力店，規(guī)劃為大鋪（如下圖左所示）考慮轉(zhuǎn)角界面價值最大，劃小鋪（做下圖右所示）（4）其他情況當(dāng)商鋪位于塔樓投影部位時，受到住宅剪力墻結(jié)構(gòu)限制，會出現(xiàn)商鋪形狀不規(guī)則，或內(nèi)部有橫向剪力墻導(dǎo)致商鋪空間不完整。設(shè)計原則：a.根據(jù)剪力墻位置劃鋪，商鋪內(nèi)盡量避免橫向剪力墻（如下圖左）；b.當(dāng)確實無法避免橫向剪力墻時，保證該鋪的實際使用面積和有效展示面，并結(jié)合業(yè)態(tài)考慮其使用（如下圖右）。（5）二層以上商鋪的消防疏散問題內(nèi)廊：不影響外觀，可兼做后勤通道，但需要計容，降低了商鋪的實用率。調(diào)整建議：在滿足兩疏散門間距＞5m基礎(chǔ)上，可以將兩側(cè)的商鋪劃大，減少走廊面積，提高實用率。外廊：實用率較高，不計入容積率面積計算，并可以作為商家的外擺區(qū)域，但會影響外立面的完整性和商家昭示性。三、四種常見業(yè)態(tài)規(guī)劃滿足基本生活功能——客戶提及率>50%提高生活質(zhì)量功能——20%<客戶提及率<50%休閑游憩功能——客戶提及率<20%。1.“滿足基本生活”類主要業(yè)態(tài)包括綜合超市、菜市場、購物中心和銀行，基本滿足客戶的日常購物需求?？蛻魧I(yè)態(tài)提及率2.“提升生活質(zhì)量”類的主要業(yè)態(tài)包括藥房、診所、餐館、郵局、健身中心等，有郵政、電信、警察所、醫(yī)療中心等公共事業(yè)，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗車等日常服務(wù)。3.“休閑游憩”類的主要業(yè)態(tài)包括書店、游泳池、娛樂中心、老年活動中心等，以及社區(qū)的娛樂休閑場所和設(shè)施?？蛻魧I(yè)態(tài)提及率在考慮客戶以上需求的基礎(chǔ)上，需在2公里的客戶消費半徑內(nèi)研究已有的商業(yè)布置，以確定社區(qū)的具體商業(yè)職能。步行5分鐘到達(dá)“便利店”，約300m；步行10分鐘到達(dá)超市和餐飲店，約500m；騎車15分鐘到達(dá)購物中心。商家需求（超市）：客流量是決定超市配套的關(guān)鍵。（1）超市前提條件：a.15分鐘步行距離以上無中大型超市，應(yīng)配中大型超市（3000-5000㎡）；b.10-15分鐘步行距離內(nèi)有中大型超市，應(yīng)配小型超市（小于1000㎡）；c.返租，控制業(yè)態(tài)。具體要求：1)位置：應(yīng)位于業(yè)主回家路線上；小型超市控制在10分鐘內(nèi)步行距離、中大型超市控制在10-15分鐘步行距離（設(shè)計）；2)價格：不宜高于區(qū)外價格15%以上；3)品質(zhì):應(yīng)銷售品牌產(chǎn)品，保證無假冒偽劣、過期商品；4)品種：中大型超市應(yīng)品種齊全，且提供多個品牌供選擇；如步行15分鐘內(nèi)沒有大型菜市場的，應(yīng)設(shè)置肉菜專柜；5)服務(wù)：中大型超市應(yīng)是品牌連鎖，并提供質(zhì)量保障和送貨服務(wù)；經(jīng)營時間宜在8：00-22：00；6)環(huán)境：應(yīng)做到燈光明亮、地面干凈，擺放整齊、分類有序；（2）菜市場：在前期客流量有限的情況下，菜市場是超市的最優(yōu)替代。前提條件：a.20分鐘步行距離內(nèi)，無中大型菜市場，配中大型菜市場（1500-2000平方或更大）；b.10-15分鐘步行距離內(nèi)有中大型菜市場，配小型菜市場或超市肉菜專柜（小于500平方）；c.返租，控制業(yè)態(tài)。具體要求：中型市場1）位置：應(yīng)控制在步行15分鐘距離范圍內(nèi)；有人行道，適合步行；2）品種：應(yīng)至少有蔬菜、肉類、魚類、海鮮、水果等；3）價格：宜與市場價格接軌；4）新鮮程度：蔬菜應(yīng)保證新鮮；5）環(huán)境：明亮、干凈、無異味；小型菜市場或超市肉菜專柜1)位置：控制在步行5-10分鐘距離內(nèi)，營業(yè)時間8：00-20：00，滿足業(yè)主不同時段需要；2)品種：宜提供當(dāng)季蔬菜、豬肉等；3)價格：業(yè)主可接受價格比市場價高約20-30%；（3）銀行：商家需求（銀行）：銀行配套與否取決社區(qū)周邊的配套現(xiàn)狀。前提條件：a.社區(qū)周邊沒有，則配；b.返租，控制業(yè)態(tài)。具體要求：a.品牌：至少有一家國有四大銀行。需求以四大銀行（中國銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行）為首選。其次，為招商銀行、廣東發(fā)展銀行等；b.柜臺業(yè)務(wù)：應(yīng)提供存取款業(yè)務(wù)、轉(zhuǎn)賬匯款、水電繳交、辦理貸款還貸業(yè)務(wù)、基金等投資業(yè)務(wù)等；c.ATM機(jī)：應(yīng)有存款、取款、存折打印、羊城通或深圳通充值等基本業(yè)務(wù)；保證機(jī)器的穩(wěn)定運營、及時報修、有足夠的現(xiàn)金可取（注：ATM機(jī)個數(shù)需求不明顯）；d.安全性：應(yīng)提供銀行內(nèi)的安全性保障設(shè)施、監(jiān)控設(shè)備，并保證ATM機(jī)之間的距離等；（4）藥店:藥店配套與否取決社區(qū)周邊的配套現(xiàn)狀。前提條件：a.社區(qū)周邊沒有，則配；b.返租，控制業(yè)態(tài)。具體要求：1)位置：控制在步行10分鐘距離內(nèi)；2)品牌：應(yīng)是連鎖平價藥房，以藥店的品