某酒店建設(shè)前期規(guī)劃構(gòu)思

大家談?wù)?，我?**建造什么樣的酒店？一、產(chǎn)權(quán)酒店1、概念：產(chǎn)權(quán)酒店由“時(shí)權(quán)酒店”演變而來(lái)，時(shí)權(quán)酒店即由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷旅游目的地酒店客房特定時(shí)間里的使用權(quán)。產(chǎn)權(quán)酒店則是買斷產(chǎn)權(quán)而不是買斷時(shí)段，即開(kāi)發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不能在酒店居住，而是將客房委托給酒店管理公司進(jìn)行出租經(jīng)營(yíng)獲取年度客房利潤(rùn)分紅，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)2、特點(diǎn)（1）、地點(diǎn)要求：產(chǎn)權(quán)酒店一般位于大城市、旅游景點(diǎn)城市，擁有充足的客源，能夠保證足夠的客房出租率。（2）、經(jīng)營(yíng)方式：投資者將客房委托給酒店管理公司管理，獲取分紅以及一定時(shí)間的免費(fèi)入住權(quán)。（3）、投資收益巨大：業(yè)主在取得客房出租收益的同時(shí)還坐享房產(chǎn)增值收益并可通過(guò)轉(zhuǎn)賣變現(xiàn)。（4）、運(yùn)營(yíng)成本低：酒店開(kāi)業(yè)之前，已收回部分投資，在運(yùn)營(yíng)當(dāng)中避免了巨大的財(cái)務(wù)費(fèi)用，運(yùn)營(yíng)成本比常規(guī)酒店低的多，從而在經(jīng)營(yíng)政策上非常靈活，在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)絕對(duì)主動(dòng)。（5）、適合政府官員投資，富豪、社會(huì)名流等購(gòu)買，舉辦公務(wù)商務(wù)會(huì)議、接待賓客，公私利益兼顧。二、商務(wù)式酒店1、概念：商務(wù)酒店是以商務(wù)客人而非旅游度假客人為主的酒店，一般認(rèn)為商務(wù)客人的比例應(yīng)該不低于70％，與度假者相比，商務(wù)客對(duì)于酒店的選擇更挑剔，希望辦公、娛樂(lè)兩不誤，來(lái)去方便，因此也愿意為服務(wù)支付更高的價(jià)格。而對(duì)于日里萬(wàn)機(jī)的商務(wù)客來(lái)說(shuō)，酒店還要有宴會(huì)廳、會(huì)議室和商務(wù)網(wǎng)絡(luò)、交通票務(wù)中心。2、特點(diǎn)：(1)位置好，交通便利，距離商務(wù)活動(dòng)中心比較近。(2)酒店的商務(wù)設(shè)備、保安保密設(shè)施齊全。（3）檔次不低于四星級(jí)，由酒店管理集團(tuán)統(tǒng)一管理。（4）可以是產(chǎn)權(quán)酒店的經(jīng)營(yíng)概念。三、假日酒店1、概念：假日酒店是：“公寓式物業(yè)，星級(jí)式服務(wù)，非酒店價(jià)格“的新型旅游假日酒店。由旅游者自主選擇旅游項(xiàng)目，決定旅游時(shí)間、車輛及住宿的旅行，同時(shí)能提供便捷的訂房、訂車、訂票和旅游行程安排、景點(diǎn)優(yōu)惠購(gòu)票服務(wù)。2、特點(diǎn)：展示旅游個(gè)性的要求，具有“自由、方便、便宜、安全、舒適”的優(yōu)點(diǎn)，滿足了人們外出旅游“輕松愉快、活潑多樣”強(qiáng)烈愿望，同時(shí)還可以在酒店找到家的感覺(jué)，追求的是“賓客如歸”。(1)環(huán)境好，交通便利，距離旅游景點(diǎn)活動(dòng)中心比較近。(2)酒店的文體健身設(shè)備設(shè)施齊全，足不出戶也能過(guò)得開(kāi)心。（3）檔次不低于三星級(jí)，但收費(fèi)靈活，由酒店管理集團(tuán)統(tǒng)一管理。（4）可以是時(shí)權(quán)酒店或者產(chǎn)權(quán)酒店的經(jīng)營(yíng)概念。四、案例1：淮安假日酒店的建設(shè)項(xiàng)目和規(guī)模1、前廳部分前廳不少于400m22貴重物品寄存室6m2行李房20m2大堂吧60-80人位前臺(tái)辦公20m2獨(dú)立電話亭二個(gè)內(nèi)線，二個(gè)外外線ATM機(jī)房禮品店20m2大堂吧操作間15m22、商務(wù)中心接待區(qū)20m2洽談區(qū)20m2休息區(qū)6m2上網(wǎng)區(qū)8m2文件復(fù)印裝訂區(qū)4m2雜物間2m2有獨(dú)立殘疾人衛(wèi)生生間1間男衛(wèi)4個(gè)坐廁、4個(gè)便池池、4個(gè)臺(tái)盆女衛(wèi)4個(gè)坐廁、4個(gè)便池池清潔間（4-6）m2中餐廳（零點(diǎn)餐廳廳）（早餐）100餐位主題酒吧200m2前廳寬度至少4.5mm衣物寄存處10m2會(huì)議禮賓室20m2多功能廳至少600m2董事會(huì)會(huì)議室20人3、會(huì)議廳專業(yè)會(huì)議室2個(gè)，不少于2000m2小會(huì)議室2個(gè)，12-15人人宴會(huì)廳準(zhǔn)備餐間200m2宴會(huì)廳、多功能廳廳、會(huì)議室衛(wèi)衛(wèi)生間前廳寬度至少4.5mm衣物寄存處10m2會(huì)議禮賓室20m2多功能廳至少600m2董事會(huì)會(huì)議室20人會(huì)議廳專業(yè)會(huì)議室2個(gè)，不少于2000m2小會(huì)議室2個(gè)，12-15人人宴會(huì)廳準(zhǔn)備餐間200m2宴會(huì)廳、多功能廳廳、會(huì)議室衛(wèi)衛(wèi)生間行車位地上185個(gè)、地地下73個(gè)總建筑面積40780m2地上建筑面積29180m2地下建筑面積11600m2標(biāo)準(zhǔn)客房199個(gè)，套房44個(gè)餐飲包廂59個(gè)別墅套房3套男衛(wèi)6個(gè)坐廁、8個(gè)便池池、8個(gè)臺(tái)盆女衛(wèi)8個(gè)坐廁、6個(gè)便池池有獨(dú)立殘疾人衛(wèi)生生間清潔間（4-6）m2健身房120m2游泳池4條泳道、25m、乒乓房2張球桌英式臺(tái)球房1張球桌更衣淋浴房救護(hù)室飲料吧SPA水療800-12000平方米主廚房500平方米冷菜間40平方米面點(diǎn)間40平方米面包間20平方米冷藏冷凍間12平方米干貨調(diào)味品間20平方米飲料庫(kù)40平方米洗碗消毒間80平方米低溫垃圾劍(干濕濕分開(kāi))12平方米員工餐廳80個(gè)座位廚師長(zhǎng)辦公室10平方米收、驗(yàn)貨處10平方米男員工更衣、淋浴浴房100個(gè)雙人更更衣柜、200個(gè)淋浴房女員工更衣、淋浴浴房150個(gè)雙人更更衣柜、300個(gè)淋浴房洗衣房220平方米分揀間80平方米干衣房20平方米熨燙處60平方米干凈衣物儲(chǔ)存20平方米儲(chǔ)存室6平方米化學(xué)劑儲(chǔ)藏室6平方米員工制服間40平方米五、案例2：卓達(dá)產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)模式（一）客房規(guī)劃1、客房總建筑面積3萬(wàn)平方米，總值3億元。2、房間數(shù)642間，每間50平方米。3、客房類型項(xiàng)目間數(shù)單位面積總面積房?jī)r(jià)（元）標(biāo)準(zhǔn)間42050平方米20400平米688商務(wù)標(biāo)間2650平方米1300平米788蜜月間3750平方米1850平米688普通套間20100平方米3600平米1238家庭套間34100平方米2000平米1268商務(wù)套間13100平方米2000平米1398豪華套間5150平方米750平米1888總統(tǒng)套間1500平方米500平米8888（二）超五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的配套，完全詮釋“度假365天”酒店以五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，是三亞目前規(guī)模最大、配套最全的超大型酒店，總建筑面積70000平方米，公共配套面積33000平方米，內(nèi)含八大中心：1、健身娛樂(lè)中心：網(wǎng)球場(chǎng)4個(gè)，臺(tái)球和乒乓球臺(tái)各12個(gè)，保齡球12道，游泳池9個(gè)（最大的6000平米），武術(shù)健身房，棋牌室，KTV房，桑拿浴，美容美發(fā)店等等應(yīng)有盡有；2、美食中心：中西餐，咖啡廳、酒吧；3、會(huì)務(wù)中心：可容納500人的會(huì)議廳，多個(gè)小型會(huì)務(wù)部；4、信息中心：打字復(fù)印、網(wǎng)絡(luò)傳真，專人服務(wù)；5、文化藝術(shù)中心：不定期的音樂(lè)會(huì)、演唱會(huì)、書(shū)畫展、時(shí)裝展示會(huì)；6、醫(yī)療康復(fù)中心：中西醫(yī)治療、理療、保??；7、教育中心（建有大型圖書(shū)館，書(shū)刊雜志1000多種，20余萬(wàn)冊(cè)）8、服務(wù)中心（導(dǎo)購(gòu)、導(dǎo)游、租車等等）（三）卓達(dá)產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)濟(jì)效益分析1、客房營(yíng)業(yè)收入卓達(dá)產(chǎn)權(quán)式酒店556間客房的加權(quán)平均價(jià)為790元，房?jī)r(jià)打六折為474元。平均開(kāi)房率按60％計(jì)，計(jì)算如下：每天的營(yíng)業(yè)收入為：474元×556間×60％=158126元每月的營(yíng)業(yè)收入為：158126元×30天×=4743792元每年的營(yíng)業(yè)收入為：4743792元×12月×=56925504元2、客房營(yíng)業(yè)成本：通常星級(jí)酒店開(kāi)房的營(yíng)業(yè)成本為營(yíng)業(yè)收入的8-10％，我們按10％計(jì)算為：4743792元×10％=474379元/月3、酒店管理公司提取的毛利：通常為毛利潤(rùn)的2％，即（4743792-474379）×2％=85388元4、客房營(yíng)業(yè)費(fèi)用總計(jì)：2380986元/月，詳細(xì)如下：(1)、工資：客房人員配備=客房總數(shù)量（556間）×0.6=334人，人均工資按1500元/月計(jì)算，每月工資總額為334×1500=45萬(wàn)元。(2)、廣告費(fèi)：按營(yíng)業(yè)收入的1％計(jì)為474379元/月。（3）、水、電、油費(fèi)：按營(yíng)業(yè)收入的5％計(jì)為237189.5元/月。（4）、維修保養(yǎng)費(fèi)：按營(yíng)業(yè)收入的2％計(jì)為94875.8元/月。（5）、培訓(xùn)費(fèi)：每年10萬(wàn)元，合8333元/月。（6）、服裝費(fèi)：每年10萬(wàn)元，合8333元/月。（7）、辦公差旅費(fèi)：按營(yíng)業(yè)收入的0.5％計(jì)為23718.9元/月。（8）、招待費(fèi):按營(yíng)業(yè)收入的1％計(jì)為47437.9元/月。（9）、綠化費(fèi)：按營(yíng)業(yè)收入的0.5％計(jì)為23718.9元/月。（10）、酒店公司管理費(fèi)：按營(yíng)業(yè)收入的2％計(jì)為94875.8元/月。（11）保險(xiǎn)費(fèi)：20000元/月。(12)其他費(fèi)用：按營(yíng)業(yè)收入的2％計(jì)為94875.8元/月。（13）營(yíng)業(yè)稅：按營(yíng)業(yè)收入的5％計(jì)為237189.5元/月；所得稅3減2免，暫不計(jì)。（14）折舊費(fèi)96萬(wàn)元/月，其中：預(yù)備費(fèi)：2700萬(wàn)元，折舊期50年，折舊費(fèi)4.5萬(wàn)元/月；土建費(fèi)：5400萬(wàn)元，折舊期50年，折舊費(fèi)9萬(wàn)元/月；裝修費(fèi)：5400萬(wàn)元，折舊期10年，折舊費(fèi)45