某著名地產(chǎn)集團(tuán)估價(jià)案例資料

目錄HYPERLINK\l"_Toc250581061"一、致委托人函2HYPERLINK\l"_Toc250581062"二、估價(jià)師聲明3HYPERLINK\l"_Toc250581063"三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件5HYPERLINK\l"_Toc250581064"四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告6HYPERLINK\l"_Toc250581065"（一）委托方6HYPERLINK\l"_Toc250581066"（二）估價(jià)方6HYPERLINK\l"_Toc250581067"（三）估價(jià)對(duì)象6HYPERLINK\l"_Toc250581068"（四）估價(jià)目的6HYPERLINK\l"_Toc250581069"（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)6HYPERLINK\l"_Toc250581070"（六）價(jià)值定義6HYPERLINK\l"_Toc250581071"（七）估價(jià)依據(jù)7HYPERLINK\l"_Toc250581072"（八）估價(jià)原則7HYPERLINK\l"_Toc250581073"（九）估價(jià)方法7HYPERLINK\l"_Toc250581074"（十）估價(jià)結(jié)果7HYPERLINK\l"_Toc250581075"（十一）估價(jià)人員8HYPERLINK\l"_Toc250581076"（十二）估價(jià)作業(yè)日期8HYPERLINK\l"_Toc250581077"（十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期8HYPERLINK\l"_Toc250581078"五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告9HYPERLINK\l"_Toc250581079"（一）個(gè)別因素分析9HYPERLINK\l"_Toc250581080"（二）區(qū)域因素分析9HYPERLINK\l"_Toc250581081"（三）市場(chǎng)背景分析10HYPERLINK\l"_Toc250581082"（四）最高最佳使用分析10HYPERLINK\l"_Toc250581083"（五）估價(jià)方法選用11HYPERLINK\l"_Toc250581084"（六）估價(jià)測(cè)算過(guò)程11HYPERLINK\l"_Toc250581085"（七）估價(jià)結(jié)果確定15HYPERLINK\l"_Toc250581086"六、附件17HYPERLINK\l"_Toc250581087"七、房地產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì)心得體會(huì)18一、致委托人函**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：受貴公司委托，本所秉著客觀公正科學(xué)獨(dú)立的原則，對(duì)由貴公司自建并擁有產(chǎn)權(quán)的、位于濟(jì)南市歷下區(qū)**立交西街101號(hào)普通住宅樓進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2009年12月28日，估價(jià)目的為買賣。本所根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素進(jìn)行分析，確定估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場(chǎng)無(wú)障礙的條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣（大寫）壹仟玖百玖拾壹萬(wàn)元。**房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所法定代表人：**（簽名并蓋章）2009年12月28日二、估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：（一）我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。（二）本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。（三）我們與本次估價(jià)的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。（四）我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。（五）我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘察，并對(duì)勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)勘察僅限于其外觀和使用狀況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評(píng)估。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。（六）沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要的專業(yè)幫助。（七）本估價(jià)報(bào)告依據(jù)了委托方提供的相關(guān)資料，委托方對(duì)資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。因資料失實(shí)造成估價(jià)結(jié)果有誤的，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。（八）本估價(jià)報(bào)告結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員同意，估價(jià)報(bào)告不得向委托方及報(bào)告審查部門以外的單位及個(gè)人提供，凡因委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。（九）本估價(jià)報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報(bào)告解釋權(quán)為本評(píng)估機(jī)構(gòu)所有。（十）未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)等因素對(duì)買賣價(jià)值均產(chǎn)生一定的影響，本報(bào)告未考慮市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)，買賣人在辦理買賣事宜時(shí)需全面考慮。（參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章）三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件（一）估價(jià)的假設(shè)條件1、委托方合法取得土地、房屋權(quán)證，并以所確認(rèn)的房屋用途和土地用途評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。2、本報(bào)告以估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)處于完好狀態(tài)并達(dá)到委托方所提供的使用功能為假設(shè)前提。（二）估價(jià)的限制條件：1、估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對(duì)象的質(zhì)量及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對(duì)估價(jià)對(duì)象估價(jià)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，不能直接使用本估價(jià)報(bào)告。2、本次估價(jià)結(jié)果未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響。3、本次估價(jià)未考慮特殊交易方式對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告委托方：**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（二）估價(jià)方：**房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所法定代表人：**（三）估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象位于**市**區(qū)**立交西街的普通住宅樓，占地2660平方米，地勢(shì)平坦、其形狀為不等腰梯形、土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為出讓土地使用權(quán)，出讓期限從2006年11月18日至2076年11月18日，出讓年限為70年。委托方持有《國(guó)有土地使用證》。評(píng)估**家園的現(xiàn)時(shí)公開市場(chǎng)價(jià)。估價(jià)目的買賣，估價(jià)對(duì)象**家園為一棟普通住宅，２００７年６月１日竣工；鋼混結(jié)構(gòu),容積率系數(shù)為1.5；簡(jiǎn)裝；共３個(gè)單元，共４層，１單元一梯兩戶。西戶１２０平米，兩室兩廳一櫥一衛(wèi)，明廳明衛(wèi)；東戶１３０平米，兩室兩廳，明廳暗衛(wèi)；２單元一梯一戶，面積１９０平米，四室兩廳一櫥兩衛(wèi)，３單元一梯一戶，面積２２５平米，五室兩廳一櫥兩衛(wèi)，１單元每戶一車位，一地下儲(chǔ)藏室１５平米；，２單元每戶２車位，一地下儲(chǔ)藏室２０平米；３單元每戶３車位，一地下儲(chǔ)藏室２０平米；（四）估價(jià)目的為估價(jià)對(duì)象買賣提供價(jià)值參考。（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2009年12月28日（六）價(jià)值定義根據(jù)估價(jià)對(duì)象及委托方的要求，本報(bào)告評(píng)估估價(jià)對(duì)象目前狀況下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。（七）估價(jià)依據(jù)1、委托方與本估價(jià)機(jī)構(gòu)簽定的房地產(chǎn)估價(jià)委托書；2、房屋所有證；3、國(guó)有土地使用權(quán)證；4、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》5、《中華人民共和國(guó)土地管理法》6、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》7、估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄；8、委托方提供的與本次估價(jià)相關(guān)的其他資料；9、本估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)資料。（八）估價(jià)原則本估價(jià)報(bào)告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估。具體依據(jù)如下估價(jià)原則：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。（九）估價(jià)方法本估價(jià)報(bào)告采用市場(chǎng)比較法和成本法兩種方法進(jìn)行評(píng)估，并運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析的有關(guān)方法，結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，最終確定的估價(jià)對(duì)象的估價(jià)結(jié)果。（十）估價(jià)結(jié)果本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素進(jìn)行分析，確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣（大寫）壹仟玖百玖拾壹萬(wàn)元。（十一）估價(jià)人員：**（十二）估價(jià)作業(yè)日期：2009年12月28日至2010年01月06日（十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成估價(jià)報(bào)告之日起原則上為一年，但市場(chǎng)狀況變化很大時(shí)，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期不超過(guò)半年。五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告（一）個(gè)別因素分析**家園為一棟普通住宅，２００７年６月１日竣工；鋼混結(jié)構(gòu),容積率系數(shù)為1.5；簡(jiǎn)裝；共３個(gè)單元，共４層，１單元一梯兩戶。西戶１２０平米，兩室兩廳一櫥一衛(wèi)，明廳明衛(wèi)；東戶１３０平米，兩室兩廳，明廳暗衛(wèi)；２單元一梯一戶，面積１９０平米，四室兩廳一櫥兩衛(wèi)，３單元一梯一戶，面積２２５平米，五室兩廳一櫥兩衛(wèi)，１單元每戶一車位，一地下儲(chǔ)藏室１５平米；，２單元每戶２車位，一地下儲(chǔ)藏室２０平米；３單元每戶３車位，一地下儲(chǔ)藏室２０平米；（二）區(qū)域因素分析地理位置：**家園位于濟(jì)南市歷下區(qū)**立交西街環(huán)境條件：估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域環(huán)境狀況較好交通條件：估價(jià)對(duì)象位于經(jīng)十路**立交西，交通四通八達(dá)，周邊有115路、116路、360路、317路、BRT2路、K53路等多路公交車臨近設(shè)站，交通便利，可輕松到達(dá)趵突泉等七十二泉、泉城植物園、泉城廣場(chǎng)、大明湖等多處濟(jì)南名勝景點(diǎn)?；A(chǔ)設(shè)施（1）供電。該區(qū)域使用市政供電系統(tǒng)，供電可靠性較強(qiáng)。（2）通信。該區(qū)域使用市政通信網(wǎng)絡(luò)。（3）供水。該區(qū)域由市自來(lái)水公司供水。（4）供暖。該區(qū)域有供熱管網(wǎng)鋪設(shè)。（5）供氣。由市天然氣管網(wǎng)供氣。（6）通路。該區(qū)域周圍有立交橋起止點(diǎn)，并臨近經(jīng)十路，交通四通八達(dá)。5.公共設(shè)施情況：該區(qū)域內(nèi)有幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、超市、銀行、商業(yè)配套服務(wù)設(shè)施齊備。（三）市場(chǎng)背景分析從國(guó)家政策上分析：國(guó)家刺激經(jīng)濟(jì)上行的政策沒(méi)有變。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)自身的規(guī)模，以及對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用都注定了房地產(chǎn)仍為政府實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大內(nèi)需目標(biāo)最有效、最便利的調(diào)控產(chǎn)業(yè)。寬松貨幣環(huán)境沒(méi)有變，通脹預(yù)期沒(méi)有變。實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資尚不積極。近幾個(gè)月工業(yè)品增加值雖然開始上升，但國(guó)內(nèi)以制造業(yè)為主的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，投資熱情仍不積極。受資本逐利性的特性帶動(dòng)，大量的投資資金，難免會(huì)進(jìn)入股市、樓市等市場(chǎng)尋求利益。從濟(jì)南市市政府政策引導(dǎo)和市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看：泉城濟(jì)南以其悠久的歷史文化和其天然的七十二泉而享譽(yù)中外，而**家園恰恰位于濟(jì)南市。從本年度成交土地來(lái)看，東部歷城區(qū)、西部西客站片區(qū)、北部小清河片區(qū)及南部九曲片區(qū)將成為明年住宅供應(yīng)集中區(qū)域，中部核心區(qū)的純居住功能則在慢慢弱化，城市擴(kuò)張仍以東西向?yàn)橹?，北部發(fā)展重在改善現(xiàn)有環(huán)境，提升區(qū)域形象。另外，根據(jù)濟(jì)南市政府的市中心東移政策和濟(jì)南市的向東發(fā)展戰(zhàn)略，位于濟(jì)南市東的**家園極具升值空間。（四）最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、經(jīng)過(guò)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用，本估價(jià)對(duì)象地處商業(yè)、餐飲業(yè)和娛樂(lè)業(yè)較為聚集的區(qū)域，本報(bào)告中的使用功能為最高最佳使用。（五）估價(jià)方法選用根據(jù)估價(jià)對(duì)象為普通住宅的特點(diǎn)，以及本市房地產(chǎn)市場(chǎng)中與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)交易實(shí)例較多的情況，本估價(jià)報(bào)告選用市場(chǎng)比較法和成本法為主要的估價(jià)方法。（六）估價(jià)測(cè)算過(guò)程1、市場(chǎng)比較法：具體估價(jià)思路為：在近期房地產(chǎn)市場(chǎng)中選擇與估價(jià)對(duì)象處于同一供求范圍內(nèi)，具有較強(qiáng)相關(guān)性、替代性的房地產(chǎn)交易實(shí)例，根據(jù)估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的狀況，對(duì)區(qū)域因素、個(gè)別因素、時(shí)間因素和交易情況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素進(jìn)行分析比較和修正，評(píng)估出估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。（1）選取可比實(shí)例經(jīng)篩選確定A、B、C三個(gè)可比實(shí)例。可比實(shí)例A：位于歷下區(qū)**立交中路1000號(hào)，為一棟普通住宅樓，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，外墻瓷磚罩面，室內(nèi)初裝修，配套設(shè)施齊全，成新率為十成。成交建筑面積2300平方米，成交價(jià)格為每平方米人民幣6900元，成交日期為2009年4月?？杀葘?shí)例B：位于歷下區(qū)**立交南1090號(hào)，為多層住宅，底部一層公建部分，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，外墻瓷磚罩面，室內(nèi)初裝修，配套設(shè)施齊全，成新率為十成。成交建筑面積2400平方米，成交價(jià)格為每平方米人民幣7000元，成交日期為2009年1月?？杀葘?shí)例C位于；歷下區(qū)**立交北108號(hào)，為商品住宅樓，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，外墻刷彩色涂料，室內(nèi)初裝修，配套設(shè)施齊全，成新率為十成。成交建筑面積2250平方米，成交價(jià)格為每平方米人民幣7100元，成交日期為2009年6月。確定可比實(shí)例修正系數(shù)的依據(jù)：因素A棟B棟C棟區(qū)域位置**立交中**立交南**立交北交易價(jià)格6900元/平方方米7000元/平方方米7100元/平方方米交易情況正常正常正常交易時(shí)點(diǎn)2009.42009.12009.6建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混用途居住居住居住建成年份2007.52006.62008.2建筑面積120平方米125平方米110平方米裝修中等中等中等成新全新全新全新?lián)陨弦蛩財(cái)?shù)據(jù)，相對(duì)估價(jià)對(duì)象，各因素修正如下：A區(qū)域因素：-20；個(gè)別因素：+5；交易情況：0B區(qū)域因素：-10；個(gè)別因素：-10；交易情況：0C區(qū)域因素：-10；個(gè)別因素：+5；交易情況：0交易時(shí)間修正：濟(jì)南市歷下區(qū)**東街普通住宅樓2009年1月至12月的價(jià)格指數(shù)為100，101，102.3，100.9，101.2，106.7，107.6，109.8，110.5，110，110.9，112（均以一月為定基價(jià)格指數(shù)）。則相對(duì)估價(jià)對(duì)象交易日期修正：A:111/100B:112/100C:105/100計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格祥見(jiàn)下表：可比實(shí)例ABC成交價(jià)格（元/mm2）690070007100區(qū)域因素修正100/80100/90100/90個(gè)別因素修正100/105100/90100/105交易情況修正100/100100/100100/100交易日期修正111/100112/100105/100比準(zhǔn)價(jià)格（元/mm2）7438.867598.897301.45對(duì)調(diào)整后的比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行綜合平均，估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格為：（7438.66+7598.89+7301.45）÷3≈7446元/平方米估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)在完好狀態(tài)下的市場(chǎng)價(jià)格總值為：7446元/平方米×2660平方米≈1980.64萬(wàn)元。2、成本法假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)現(xiàn)有建筑物存在的土地是一塊空地，而在同一場(chǎng)所除建筑物以外的狀況均維持不變，重新建造與現(xiàn)有建筑物完全相同或具有同等效用的全新?tīng)顟B(tài)的建筑物時(shí)，所必要的建筑費(fèi)、其他費(fèi)用、利息和正常利稅，獲得建筑物的重新建筑成本?？紤]房屋的實(shí)際狀態(tài)，從而評(píng)估其積算價(jià)格。2009年12月的成本資料：山東省濟(jì)南市歷下區(qū)**立交西附近，土地價(jià)格為每平方米5000元；前期工程費(fèi)為每平方建筑面積185元；建筑安裝工程費(fèi)為每平方建筑面積1180元；基礎(chǔ)配套費(fèi)為每平方建筑面積215元；管理費(fèi)用為前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)和基礎(chǔ)配套費(fèi)之和的2.5％；代收費(fèi)為每平方建筑面積365元；土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)和管理費(fèi)期初一次投入，基礎(chǔ)配套費(fèi)和建安工程費(fèi)期間均勻投入，利息率為9.5％；利潤(rùn)為總投資的15％；稅金為以上各費(fèi)用和的5.8％；建設(shè)期為兩年。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，成本法評(píng)估的基本公式為：評(píng)估價(jià)格=土地重新取得價(jià)格+建筑工程費(fèi)用+建筑專業(yè)費(fèi)用+開發(fā)配套費(fèi)用+管理費(fèi)用+利息及融資費(fèi)用+相關(guān)稅費(fèi)+開發(fā)商利潤(rùn)根據(jù)2009年12月的成本資料具體計(jì)算過(guò)程如下：建筑面積：共三單元，四層；一單元一梯兩戶，西戶120平米，東戶130平米；２單元一梯一戶，面積190平米；３單元一梯一戶，面積225平米。（120+130+190+225）*4=2660平方米土地面積：容積率為1.52660/1.5=1774平方米土地費(fèi)：?jiǎn)挝怀杀?000元；5000*1774=887萬(wàn)元前期工程費(fèi)：每建筑面積185元185*2660=49.21萬(wàn)元建安工程費(fèi)用：每平方米1180元1180*2660=313.88萬(wàn)元基礎(chǔ)配套費(fèi)：每平平方米215元215*26600=57.119萬(wàn)元管理費(fèi)：前期工程程費(fèi)、建安工工程費(fèi)用和基基礎(chǔ)配套費(fèi)費(fèi)費(fèi)用之和的2.5％(49.21+3113.88++57.199)*2.55％=10.5507萬(wàn)元代收費(fèi)：每建筑面面積365元365*26600=97.009萬(wàn)元費(fèi)用利息和：土地地費(fèi)、前期工工程費(fèi)和管理理費(fèi)為一次性性投入；建安安工程費(fèi)和基基礎(chǔ)配套費(fèi)期期間投入，費(fèi)費(fèi)率為9.5％（313.88+557.19）/（1+9.5％）0.5+（313.888+57..19）/（1+9.5％）1.5+8887+49..21+100.507==1625..168萬(wàn)元開發(fā)商利潤(rùn)：總投投資的15％（1625.1688+97.009）*15％=258..339萬(wàn)元稅金：土地費(fèi)、前前期工程費(fèi)、管管理費(fèi)、建安安工程費(fèi)、基基礎(chǔ)配套費(fèi)及及它們的利息息和和利潤(rùn)和和的5.8％（1625.1688+97.009+2588.339）*5.8％=114..875萬(wàn)元開發(fā)總成本：總費(fèi)費(fèi)用、稅金和和可獲利潤(rùn)的的和114.875