建筑工程房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)(全)范本參考

基礎(chǔ)知識(shí)基礎(chǔ)知識(shí)第第17頁房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)一)什么是商品房？商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以贏利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。它有別于各地方政府為解決住房困難，實(shí)施“安居工程”而建造的“安居房”“解困房“借危房。1988 年底開始興建的經(jīng)濟(jì)適用房是特殊的商品房，從銷售看，商品房又分為現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售；從銷售對(duì)象看，分為內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等。什么是磚混結(jié)構(gòu)住宅？磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料，“混”是指由筋、水泥、沙石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配料，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺(tái)、排檐。這些配件與磚做的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)住宅，由于抗震的要求，磚混住宅一般在 5層、6層以下。什么是框架結(jié)構(gòu)住宅？框架結(jié)構(gòu)住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。什么是單元式住宅？單元式住宅是指除臥室外，包括起居室、衛(wèi)生間、廚房、廁所等輔助用房，且上下水、供暖、燃?xì)獾仍O(shè)施、設(shè)備齊全，可以獨(dú)立使用的住房，一般是指成套的樓房。什么是公寓式住宅？公寓式住宅式區(qū)別于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言的。公寓是住宅一般建筑在大城市里，多數(shù)為高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)由若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺(tái)等等；還有的附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家屬中短期租用。什么是花園式住宅？花園式住宅一般也稱西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅，一般都是帶有花園草坪和車庫的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購買。什么是躍層式建筑？躍層式建筑是指住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公用樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯連接。優(yōu)點(diǎn)是：①每戶都有較大的采光面，通風(fēng)較好；②戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大；③布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。什么是復(fù)式住宅？復(fù)式住宅一般是指每戶住宅在層高較高的一層中增建一個(gè) 1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為 3.3 米，而一般躍層式為 米其下層供起居用，如進(jìn)餐，洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)有一層的起居室高 2米，上層直接作為臥室的床面，人可坐起但無法直立。什么是住宅的層高和凈高？層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)算，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。目前，一般住宅層高在 2.8米左右。凈高則是指層高減去樓板厚度的剩值。什么是住宅的進(jìn)深？住宅進(jìn)深是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長度。我國城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般限定在 5米左右，不能任意擴(kuò)大，在宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設(shè)計(jì)的住宅進(jìn)深過大，就是住房成為狹長型，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線不足，不過，進(jìn)深大的住宅可以有效節(jié)約用地。什么是住宅的開間？住宅開間及住宅的寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離，因?yàn)槭蔷鸵粋€(gè)自然間的寬度而言，故又稱為開間，住宅開間一般為 3.03.9米。規(guī)定較小的開間范圍，可縮短樓板的層間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)的整體性、穩(wěn)定性和抗震型。購房人怎樣才能確定購買的商品房是合法的？開發(fā)企業(yè)與銷售商品房必須具備以下“五證”才是合法的銷售主體，購房人在付款入住后才能拿到房屋的產(chǎn)權(quán)證，這“五證”是：①國有土地使用證；②建設(shè)用地規(guī)劃許可證；③建設(shè)工程規(guī)劃許可證；④建設(shè)工程開工證；⑤商品房預(yù)銷售許可證。同時(shí)，開發(fā)企業(yè)還得提交“兩書”，即：必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。需要提醒購房人注意的是，買房時(shí)，一定要看五證的原件，以防復(fù)印件是假的?，F(xiàn)房銷售須提交房屋所有權(quán)證和國有土地使用證。購買手續(xù)不全的商品房會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)？現(xiàn)實(shí)中，在市場上公開銷售的商品房，未必能夠備齊各種必須的法律文件供購買者審查，其中以缺乏銷售許可證表現(xiàn)最為突出。夠房者若不經(jīng)意或由于其他原因購買了手續(xù)不完備的房屋，都將或多或少地承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)?？赡茉斐傻牟涣己蠊校孩佼a(chǎn)權(quán)可能會(huì)有保證，但取得權(quán)屬證件的時(shí)間沒有保證。②為取得產(chǎn)權(quán)，購房者要額外支付費(fèi)用，如補(bǔ)交土地出讓金、罰款等。③房屋可以使用，但無法取得產(chǎn)權(quán)。④房屋被政府沒收或拆除。⑤集體所有土地上興建的房屋能不能買？按照《北京市事實(shí)〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》規(guī)定，“禁止利用集體所有土地進(jìn)行土地和商品房屋的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)?！币虼?，集體所有土地上興建的房屋不能買。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有取得國有土地使用權(quán)才可以按規(guī)定開發(fā)經(jīng)營土地和商品房。如開發(fā)企業(yè)沒有取得有效的國有土地使用權(quán)，購房者根本不應(yīng)考慮購買他們出售的商品房。內(nèi)銷商品房和外銷商品房的銷售對(duì)象有何不同？內(nèi)銷商品房可以銷售給在京的個(gè)人和單位，包括中央在京單位和個(gè)人，以及批準(zhǔn)在京設(shè)立的辦事處和聯(lián)絡(luò)處；外銷商品房可以向國外的企業(yè)、其他組織和個(gè)人出售，但向國內(nèi)（香港、澳門、臺(tái)灣地區(qū)除外）個(gè)人售房，須經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)。購買商品房需要經(jīng)過那些階段和程序？目前，各開發(fā)項(xiàng)目因商品房性質(zhì)不同而在購買程序上有不同，但總的來說，以下基本步驟是每個(gè)購房者都可能經(jīng)歷的：簽訂認(rèn)購書，并按開發(fā)商要求繳納定金或預(yù)付款。簽訂商品買賣契約，按契約約定交付房價(jià)款。簽訂貸款協(xié)議。買賣雙方到北京市國土資源和房屋管理局或房屋所在地區(qū)縣各地局辦理登記手續(xù)。驗(yàn)收房屋，辦理入住手續(xù)。關(guān)物業(yè)管理契約。辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房者領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證。定金訂金有何不同？看中一套商品房并準(zhǔn)備購買， 一定要交定金或訂金嗎？按《擔(dān)保法》規(guī)定，定金是指合同當(dāng)事人在合同訂立時(shí)或合同履行前，為了保證合同的履行而由一方付給另一方一定數(shù)量貨幣金額的擔(dān)保形式，合同履行后，定金應(yīng)當(dāng)收回或抵作價(jià)款。給付定金的一方不履行債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金，接受的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。為防止意外，購房者一定要保留好定金收據(jù)。另外，按照我國《擔(dān)保法》 ，定金合同是實(shí)踐合同，即以定金的交付為生效條件，若購房者簽訂認(rèn)購書并約定支付一定數(shù)額的定金后，實(shí)際上卻并沒有交付定金，不打算買該房時(shí)，賣方也不得按認(rèn)購書向購房者追討。訂金是指購房人怕看中的房子不能買到而交的預(yù)定的錢，對(duì)合同沒有擔(dān)保作用，不像定金對(duì)違約情形有懲罰的作用，因此，當(dāng)付款房不想購買時(shí)，有權(quán)要求開發(fā)商退還。目前，北京樓市上購買商品房還是經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房都有交定金或訂金的做法，但是國土資源和房屋管理局并沒有這方面的規(guī)定。購買商品房有幾種付款方式？付款辦法由買賣雙方商定，目前，有以下幾種付款方式：一次性付清、公積金貸款、商業(yè)貸款和組合貸款，購房者得以根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇付款方式。購房人可以到北京市住房資金管理中心和各商業(yè)銀行申請(qǐng)購買經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房貸款。為什么要辦理內(nèi)、外銷商品房的預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)？辦理商品房預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)，可以有效保證買賣雙方的合法權(quán)益。對(duì)買方來說，預(yù)購的商品房是一種期得利益，通過辦理預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)，可以減少因不了解政策或其他情況而造成的投資風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)賣方來說，也可以減少因不必要的糾紛造成的損失。而且經(jīng)過商品房預(yù)售、預(yù)購登記的契約，銀行才可以同意辦理貸款手續(xù)。區(qū)、縣屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售內(nèi)銷商品房，買賣雙方應(yīng)到所在區(qū)、縣房地局辦理預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)。若發(fā)生下列兩種情況，須報(bào)市房地局批準(zhǔn) :①商房預(yù)購后需轉(zhuǎn)讓；②商品房內(nèi)銷改為外銷。哪些商品房買賣需要到市房地局管理部門辦理預(yù)售、 預(yù)購登記手續(xù)？①中央、市屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售內(nèi)銷商品房，買賣雙方應(yīng)到市房地局辦理預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)；②外銷商品房的買賣雙方須到北京市房地局市場處辦理預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)；③在京部隊(duì)等購買內(nèi)銷商品房，到市房地局辦理預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)。如何辦理商品房預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)？買賣雙方簽訂《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》或《北京市外銷商品房預(yù)售契約》后起后30日內(nèi)，辦理預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)。根據(jù)開發(fā)商的不同屬性，也可委托律師或他人代辦。就買方而言應(yīng)提交以下資料：①本人居民身份證原件及其復(fù)印件。②本市戶口簿及其復(fù)印件。若是委托他人辦理的，還應(yīng)當(dāng)出示委托人的身份證及有效的委托書。商品房預(yù)售登記后，購房人要求更名，應(yīng)如何辦理？商品房預(yù)售登記后，購房人要求更名的，根據(jù)繼承權(quán)的親屬關(guān)系，可在預(yù)售契約上更名。辦理時(shí)應(yīng)出具經(jīng)公證的親屬關(guān)系證明，其他不具親屬關(guān)系的應(yīng)按預(yù)售轉(zhuǎn)證程序辦理。預(yù)售商品房如何進(jìn)行轉(zhuǎn)讓？預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的前提條件，首先是《商品房預(yù)售契約》應(yīng)在有效期之內(nèi)，程序如下：①轉(zhuǎn)讓方與轉(zhuǎn)受讓方須簽訂轉(zhuǎn)讓合同，（一式四份售契約編號(hào)、轉(zhuǎn)讓原因、轉(zhuǎn)讓金額、轉(zhuǎn)讓面積、轉(zhuǎn)受讓人的權(quán)利和須承擔(dān)的義務(wù)等內(nèi)容。轉(zhuǎn)讓合同須經(jīng)開發(fā)企業(yè)認(rèn)可、簽字蓋章。②轉(zhuǎn)讓雙方持預(yù)售契約、轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)的證件到預(yù)售登記的交易管理部門申辦預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記。經(jīng)審核轉(zhuǎn)讓合同及轉(zhuǎn)受讓人符合規(guī)定的，經(jīng)辦人填寫《預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓審批待房屋正式交用后，憑此件辦理過戶手續(xù)。經(jīng)辦人將轉(zhuǎn)讓合同副本、轉(zhuǎn)讓審批表等有關(guān)材料歸入原登記留存的預(yù)售契約檔案。商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓行為是否合法？商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓，是指商品房預(yù)售后，預(yù)購人將其預(yù)購的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的行為。對(duì)于商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓行為，應(yīng)根據(jù)具體情況酌情認(rèn)定其效力。①在商品房預(yù)售合同生效并辦理有關(guān)登記或交易手續(xù)、交清稅費(fèi)后，預(yù)售房尚未實(shí)際交付之前，預(yù)購方將其預(yù)購的商品房全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三方，符合當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)、政策，沒有違法行為的，可認(rèn)定預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同有效。如預(yù)購方在前一預(yù)售行為尚未辦理有關(guān)登記或交易手續(xù)、交清稅費(fèi)時(shí)，即將其預(yù)購房轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)認(rèn)定預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同無效。②預(yù)售商品房合同訂立后，預(yù)購方尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)之前，預(yù)售方尚未與預(yù)購方協(xié)商，又將該房預(yù)售給第三方的，應(yīng)認(rèn)定后一預(yù)售合同無效。如第三方善意購買，并已取得房屋產(chǎn)權(quán)造成損失的，應(yīng)賠償損失。住宅的建筑面積如何測算？住宅建筑面積的測算方法因樓層、結(jié)構(gòu)等的不同而不同：① 單層住宅建筑物，不論高度如何，均按一層計(jì)算，建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算；單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層（如閣樓）也應(yīng)計(jì)算建筑面各積。② 兩層以上的住宅建筑物，建筑面積按各層建筑面積的總和計(jì)算，底層建筑面積的計(jì)算方法①計(jì)算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算，因建筑面積以對(duì)多層和高層住宅來說，又叫“建筑展開面積” 。③ 地下室、半地下室及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口的外墻外圍水平面積計(jì)算（但不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻等） 。④多層和高層住宅內(nèi)的樓梯間、電梯井、垃圾道、通風(fēng)道等均按建筑物自然層數(shù)計(jì)入總建筑面積；高層建筑物內(nèi)的技術(shù)層（供放置管道設(shè)備和修理養(yǎng)護(hù)）如層高超過2.2米應(yīng)有盡有100%計(jì)算建筑面積。⑤突出墻外的門斗、有頂蓋和柱子的走廊、檐廊和雨篷，如上海、天津、廣州等城市的“騎樓”，北京四合院內(nèi)的抄手廊等，應(yīng)按柱子的外邊線水平面積計(jì)算面積；沒有柱子、走廊、雨篷的，按其投影面積的 50%計(jì)算建筑面積。⑥ 多層或高層建筑中，突出于房頂圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、 水泵機(jī)房和水箱間電梯機(jī)房等，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。⑦ 封閉式陽臺(tái)，按其水平投影面積的 50%計(jì)算建筑面積。⑧室外樓梯無論是作為主要通道，還是供疏散之用，均應(yīng)按每層的投影面積計(jì)算建筑面積。住宅建設(shè)中不計(jì)算建筑面積的范圍是：①突出墻面的構(gòu)件配件和藝術(shù)裝飾，如柱子、墻跺、勒腳、臺(tái)階、無柱雨蓬等。② 供檢驗(yàn)、消防的室外爬梯。③ 層高低于2、2米的技術(shù)層。④ 獨(dú)立、不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構(gòu)筑物。商品房的銷售面積如何計(jì)算？按《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》 （京房地字[1998]第1285 號(hào)商品房的銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積（即套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。 即：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。即：一、套內(nèi)建筑面積的計(jì)算方法套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽臺(tái)建筑面積①套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GBJ96—86）法規(guī)的方計(jì)算；其他建筑，按照專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》計(jì)算。② 及非共用墻兩種：及外墻（包括山墻）；共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入內(nèi)墻體面積。二、商品房分?jǐn)偟墓灿妹娣e主要包括以下兩部分：建筑服務(wù)的公共用房和管理用房之建筑面積；各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。下列空間不得計(jì)入公用建筑面積：作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等。公用建筑面積計(jì)算公式：公用建筑面積=整棟建筑的面積—各套套內(nèi)建筑面積之和—已作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室共用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套內(nèi)建筑面積之和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)因此，商品房銷售面積公式還可表達(dá)為：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積（1+公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)） 是否違法？屬違約。（一）房價(jià)款：每平方米（建筑面積）售價(jià)×建筑面積。（二）稅費(fèi)：1、在交易過程中：①契稅：買方繳納房價(jià)款的 4%；建筑面積在120平米以下的普通住宅半交，即交2%。②買賣手續(xù)費(fèi)：120平方（含）以下的每房屋買賣交易的手續(xù)費(fèi)為 1000元；120~5000 平方米（含）的每房屋交易的手續(xù)費(fèi)為 3000元；5001平方米以上的每房屋手續(xù)費(fèi)為 10000 元。③印花稅：買賣雙方各繳納房價(jià)款的 0.5‰。④公共維修其基金：購房款的 2%2、在申辦產(chǎn)權(quán)證過程中：①登記費(fèi)：每建筑平方米 0.3元。②房屋所有權(quán)工本費(fèi)：每證收費(fèi) 4元。③印花稅：每件5元。（三）物業(yè)管理費(fèi)：按《北京市物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》統(tǒng)一收取。如何辦理立契過戶的手續(xù)？房屋交付后 30 日內(nèi)，買賣雙方到市或區(qū)、縣房地局管理部門辦理立契過手續(xù)。程序如下：①買賣雙方持身份證、戶口本、買賣合同等有關(guān)文件證明到市交易所或各區(qū)、縣交易所進(jìn)行登記。②交易所在雙方登記后，將依據(jù)有關(guān)的法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)買賣行為進(jìn)行審核， 向主管部門報(bào)批，等報(bào)批后再通知買賣雙方來交易所辦理過戶手續(xù)。③買賣雙方在接到通知后，攜帶向身份證、戶口本、圖章等同時(shí)到交易，在繳納了契稅后，就辦妥了立契過戶手續(xù)。作為證明，交易所會(huì)給買方發(fā)《房屋賣契》，并將有關(guān)文件送到市房地局或各區(qū)、縣房地局。外省市個(gè)人如何在京購買商品房？①外省市個(gè)人購房者向北京市房地產(chǎn)交易中心提交居民身份證原件及復(fù)印件、在京暫住證原件及復(fù)印件、在京購房申請(qǐng)書。交易中心在驗(yàn)明原件無誤后，連同復(fù)印及其他資料，報(bào)北京市房地產(chǎn)交易市場管理委員會(huì)審核蓋章。管委會(huì)在審核《購房登記表》及其他資料后，簽發(fā)《外省市個(gè)人在京購房批準(zhǔn)通知單》。②北京市房地產(chǎn)交易中心簽發(fā)的《外省市個(gè)人在京購房批準(zhǔn)通知單》 有效為6個(gè)月，所以購房人在申領(lǐng)到通知單后，應(yīng)盡快辦理各種購房手續(xù)，以免拖延而使通知單失效。③購房人在簽訂購房合同后 15 天內(nèi)，攜帶身份證、暫住證、《外省市個(gè)在京購房批準(zhǔn)通知單》、購房合同正、副本，到交易中心申領(lǐng)《外省市個(gè)人在京購房辦理產(chǎn)權(quán)通知單》后，收回其持有的《外省市個(gè)人在京購房批準(zhǔn)通知單》。上述部分工作，發(fā)展商應(yīng)協(xié)助購房人辦理。④購房人攜帶《外省市個(gè)人在京購房辦理產(chǎn)權(quán)通知單》 、購房合同、本人份證、暫住證與發(fā)展商協(xié)同辦理立契過戶手續(xù)，并按規(guī)定繳納交易手續(xù)費(fèi)、印花稅、契稅等稅費(fèi)。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) (二)七通一平通上水 通下水 通污水通電力 通電訊通煤氣 通道路土地平整.五證兩書<<國有土地使用證 >> <<建設(shè)用地規(guī)劃許可證 >> <<建設(shè)工程規(guī)劃許可證>> <<建設(shè)工程開工證 >> <<商品房銷售許可證 >> <<住宅使用明書>> <<住宅質(zhì)量保證書>>房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成土地取得費(fèi):征地費(fèi) 拆遷安置費(fèi) 地價(jià)款前期工程費(fèi)房屋建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)經(jīng)營管理費(fèi)廣告費(fèi)中介代理費(fèi)利息稅費(fèi)利潤影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素A 地理位置 B 層次 C 朝向 D 房屋質(zhì)量容積率即總建筑面積與總占地面積之比 .商品房80年代在我國出現(xiàn),指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)經(jīng)營的住宅 .經(jīng)濟(jì)適用房具社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅 具經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn) .商品房生產(chǎn)過程立項(xiàng) 規(guī)劃 開工 建設(shè) 竣工驗(yàn)收 銷售,即從圖紙創(chuàng)意到成品的過程.住房貸款的分類商業(yè)貸款: 操作程序 (1) 借款人向銀行或指定律師事務(wù)所咨詢 對(duì)貸款人條件審核對(duì)償還能力進(jìn)行鑒定.需提供有效證件(身份證 戶口本)購房契約交存首付款證明等 .(2)律師向銀行開具律師函 銀行審批后,通知貸款,交保險(xiǎn)費(fèi)(財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)=房價(jià)×0.08%×貸款年限),并同銀行簽訂貸款合同 .(3)開發(fā)商在借款保證合同上蓋章以作保證.公積金貸款組合貸款購房時(shí)應(yīng)繳納的稅費(fèi)契稅 房產(chǎn)交易費(fèi) 印花稅契稅土地房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng) 按當(dāng)事人雙方契約對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人征的稅金.房地產(chǎn)登記指土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)及上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押 ,設(shè)典租賃等房地產(chǎn)其權(quán)利的登記.購房后,在付清全款的前提下 ,可持預(yù)售或銷售合同等有關(guān)文件到房屋所在地區(qū)的房地產(chǎn)登記處 其中外銷房到市房地產(chǎn)登記處辦理 .住宅面積:房屋各層面積總和.套內(nèi)建筑面積套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽臺(tái)建筑面積.住宅使用面積:住宅分戶門內(nèi)除墻.柱等結(jié)構(gòu)部位所占面積之外全部可供的凈面積總和包括臥室廳,廚房,壁櫥,陽臺(tái)室內(nèi)走道室內(nèi)樓 梯等.D整棟建筑物的公用建筑面積 :整棟建筑物的面積 -- 各套套內(nèi)面積之和 已作為獨(dú)立使用空間銷售 出租的地下室車庫及人防工程等建筑面積 .E公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 整棟樓公用建筑面積 / 整棟樓各套套內(nèi)建筑之和.銷售面積 購房者所購買的套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓妹娣e之和 .建筑平面系數(shù): 使用面積 / 銷售面積可分?jǐn)偟墓膊糠?大堂公共門廳走廊過道公用廁所電(樓)梯的前庭樓梯間電梯井垃圾道消防控制室水泵房水箱間冷凍機(jī)房煤氣調(diào)壓室衛(wèi)星電視接收機(jī)房空調(diào)機(jī)房熱水鍋爐房電梯工休息室值班警衛(wèi)室物業(yè)管理用房及為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)(三)房屋構(gòu)造與承重一.房屋按建筑結(jié)構(gòu)分類。一)鋼筋混凝土：主要材料為鋼筋混凝土，且墻和柱都承重。二)6三)磚木：古建筑。四)框架：柱承重。二.建筑物的組成：基礎(chǔ)→墻柱→樓地面→樓梯→屋頂→附屬部分（門、窗）一)基礎(chǔ)：將房屋建筑埋在地面以下的部分。 作用是將建筑物全部荷載傳遞下面的土層。天然地基：不經(jīng)過任何人工處理，而能承受建筑物全部荷載。（不挖土，一般用于平房）物全部荷重，必須采用人工加固。人工地基：3-5沉降，但不能提高承載能力。1.212t/平方米。換土法：用沙土、卵石作墊層，提高承重力達(dá) 20t/平方米。樁基：用打樁方式加固土壤。端承重：堅(jiān)實(shí)地基離基礎(chǔ)很近。摩擦承重：靠樁砸到砸不進(jìn)去為止?；A(chǔ)知識(shí)基礎(chǔ)知識(shí)第第19頁二)墻柱墻的作用。 地震力等。圍護(hù)：抗御風(fēng)、雨、雪、輻射等的侵襲。分隔：分隔房間，材料要輕，減少造價(jià)。墻的承重： 彎矩小。缺點(diǎn)：房間不易過大。適用于單身宿舍、住宅、旅館。縱墻承重：擱置在縱墻上。適合大面積。縱、橫墻混合承重：適合大小空間都有的醫(yī)院、幼兒園。樓地面：人們腳踝的部分。樓板的要求：堅(jiān)固、耐用、隔聲、放火。樓梯：寬15cm較舒適。然風(fēng)、雨、雪等侵襲，要求具有良好的防水、保溫、隔熱性能。平屋頂：一般可上人，要求強(qiáng)度高。坡屋頂：不可上人，平房。1.1 為了加強(qiáng)公司的環(huán)境衛(wèi)生管理，創(chuàng)造一個(gè)整潔、文明、溫馨的購物、辦公環(huán)境，根據(jù)《公共場所衛(wèi)生管理?xiàng)l例》的要求，特制定本制度。1.2 集團(tuán)公司的衛(wèi)生管理部門設(shè)在企管部，并負(fù)責(zé)將集團(tuán)公司的衛(wèi)生區(qū)域詳細(xì)劃分到各部室，各分公司所轄區(qū)域衛(wèi)生由分公司客服部負(fù)責(zé)劃分，確保無遺漏。2 衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)2.1 室內(nèi)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)2.1.1 地面、墻面：無灰塵、無紙屑、無痰跡、無泡泡糖等粘合物、無積水，墻角無灰吊、無蜘蛛網(wǎng)。2.1.2 門、窗、玻璃、鏡子、柱子、電梯、樓梯、燈具等，做到明亮、無灰塵、無污跡、無粘合物，特別是玻璃，要求兩面明亮。2.1.3 柜臺(tái)、貨架：清潔干凈，貨架、柜臺(tái)底層及周圍無亂堆亂放現(xiàn)象、無灰塵、無粘合物，貨架頂部、背部和底部干凈，不存放雜物和私人物品。2.1.4 購物車（筐）、直接接觸食品的售貨工具（包括刀、叉等）：做到內(nèi)外潔凈，無污垢和粘合物等。購物車（筐）要求每天營業(yè)前簡單清理，周五全面清理消毒；售貨工具要求每天消毒，并做好記錄。2.1.5 商品及包裝：商品及外包裝清潔無灰塵（外包裝破損的或破舊的不得陳列）。2.1.6 收款臺(tái)、服務(wù)臺(tái)、辦公櫥、存包柜：保持清潔、無灰塵，臺(tái)面和側(cè)面無灰塵、無灰吊和蜘蛛網(wǎng)。桌面上不得亂貼、亂畫、亂堆放物品，用具擺放有序且干凈，除當(dāng)班的購物小票收款聯(lián)外，其它單據(jù)不得存放在桌面上。2.1.7 垃圾桶：桶內(nèi)外干凈，要求營業(yè)時(shí)間隨時(shí)清理，不得溢出，每天下班前徹底清理，不得留有垃圾過夜。2.1.8 窗簾：定期進(jìn)行清理，要求干凈、無污漬。2.1.9 吊飾：屋頂?shù)牡躏椧鬅o灰塵、無蜘蛛網(wǎng)，短期內(nèi)不適用的吊飾及時(shí)清理徹底。2.1.10 內(nèi)、外倉庫：半年徹底清理一次，無垃圾、無積塵、無蜘蛛網(wǎng)等。2.1.11 室內(nèi)其他附屬物及工作用具均以整潔為準(zhǔn)，要求無灰塵、無粘合物等污垢。2.2 室外衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)2.2.1 門前衛(wèi)生：地面每天班前清理，平時(shí)每一小時(shí)清理一次，每周四營業(yè)結(jié)束后有條件的用水沖洗地面（冬季可根據(jù)情況適當(dāng)清理），墻面干凈且無亂貼亂畫。2.2.2 院落衛(wèi)生：院內(nèi)地面衛(wèi)生全天保潔，果皮箱、消防器械、護(hù)欄及配電箱等設(shè)施每周清理干凈。垃圾池周邊衛(wèi)生清理徹底，不得有垃圾溢出。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)一)什么是商品房？商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以贏利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。它有別于各地方政府為解決住房困難，實(shí)施“安居工程”而建造的“安居房”“解困房“借危房。1988 年底開始興建的經(jīng)濟(jì)適用房是特殊的商品房，從銷售看，商品房又分為現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售；從銷售對(duì)象看，分為內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等。什么是磚混結(jié)構(gòu)住宅？磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料，“混”是指由筋、水泥、沙石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配料，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺(tái)、排檐。這些配件與磚做的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)住宅，由于抗震的要求，磚混住宅一般在 5層、6層以下。什么是框架結(jié)構(gòu)住宅？框架結(jié)構(gòu)住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。什么是單元式住宅？單元式住宅是指除臥室外，包括起居室、衛(wèi)生間、廚房、廁所等輔助用房，且上下水、供暖、燃?xì)獾仍O(shè)施、設(shè)備齊全，可以獨(dú)立使用的住房，一般是指成套的樓房。什么是公寓式住宅？公寓式住宅式區(qū)別于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言的。公寓是住宅一般建筑在大城市里，多數(shù)為高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)由若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺(tái)等等；還有的附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家屬中短期租用。什么是花園式住宅？花園式住宅一般也稱西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅，一般都是帶有花園草坪和車庫的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購買。什么是躍層式建筑？躍層式建筑是指住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公用樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯連接。優(yōu)點(diǎn)是：①每戶都有較大的采光面，通風(fēng)較好；②戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大；③布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。什么是復(fù)式住宅？復(fù)式住宅一般是指每戶住宅在層高較高的一層中增建一個(gè) 1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為 3.3 米，而一般躍層式為 米其下層供起居用，如進(jìn)餐，洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)有一層的起居室高 2米，上層直接作為臥室的床面，人可坐起但無法直立。什么是住宅的層高和凈高？層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)算，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。目前，一般住宅層高在 2.8米左右。凈高則是指層高減去樓板厚度的剩值。什么是住宅的進(jìn)深？住宅進(jìn)深是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長度。我國城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般限定在 5米左右，不能任意擴(kuò)大，在宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設(shè)計(jì)的住宅進(jìn)深過大，就是住房成為狹長型，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線不足，不過，進(jìn)深大的住宅可以有效節(jié)約用地。什么是住宅的開間？住宅開間及住宅的寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離，因?yàn)槭蔷鸵粋€(gè)自然間的寬度而言，故又稱為開間，住宅開間一般為 3.03.9米。規(guī)定較小的開間范圍，可縮短樓板的層間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)的整體性、穩(wěn)定性和抗震型。購房人怎樣才能確定購買的商品房是合法的？開發(fā)企業(yè)與銷售商品房必須具備以下“五證”才是合法的銷售主體，購房人在付款入住后才能拿到房屋的產(chǎn)權(quán)證，這“五證”是：①國有土地使用證；②建設(shè)用地規(guī)劃許可證；③建設(shè)工程規(guī)劃許可證；④建設(shè)工程開工證；⑤商品房預(yù)銷售許可證。同時(shí)，開發(fā)企業(yè)還得提交“兩書”，即：必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。需要提醒購房人注意的是，買房時(shí)，一定要看五證的原件，以防復(fù)印件是假的。現(xiàn)房銷售須提交房屋所有權(quán)證和國有土地使用證。購買手續(xù)不全的商品房會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)？現(xiàn)實(shí)中，在市場上公開銷售的商品房，未必能夠備齊各種必須的法律文件供購買者審查，其中以缺乏銷售許可證表現(xiàn)最為突出。夠房者若不經(jīng)意或由于其他原因購買了手續(xù)不完備的房屋，都將或多或少地承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)?？赡茉斐傻牟涣己蠊校孩佼a(chǎn)權(quán)可能會(huì)有保證，但取得權(quán)屬證件的時(shí)間沒有保證。②為取得產(chǎn)權(quán)，購房者要額外支付費(fèi)用，如補(bǔ)交土地出讓金、罰款等。③房屋可以使用，但無法取得產(chǎn)權(quán)。④房屋被政府沒收或拆除。⑤集體所有土地上興建的房屋能不能買？按照《北京市事實(shí)〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》規(guī)定，“禁止利用集體所有土地進(jìn)行土地和商品房屋的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)?！币虼?，集體所有土地上興建的房屋不能買。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有取得國有土地使用權(quán)才可以按規(guī)定開發(fā)經(jīng)營土地和商品房。如開發(fā)企業(yè)沒有取得有效的國有土地使用權(quán)，購房者根本不應(yīng)考慮購買他們出售的商品房。內(nèi)銷商品房和外銷商品房的銷售對(duì)象有何不同？內(nèi)銷商品房可以銷售給在京的個(gè)人和單位，包括中央在京單位和個(gè)人，以及批準(zhǔn)在京設(shè)立的辦事處和聯(lián)絡(luò)處；外銷商品房可以向國外的企業(yè)、其他組織和個(gè)人出售，但向國內(nèi)（香港、澳門、臺(tái)灣地區(qū)除外）個(gè)人售房，須經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)。購買商品房需要經(jīng)過那些階段和程序？目前，各開發(fā)項(xiàng)目因商品房性質(zhì)不同而在購買程序上有不同，但總的來說，以下基本步驟是每個(gè)購房者都可能經(jīng)歷的：簽訂認(rèn)購書，并按開發(fā)商要求繳納定金或預(yù)付款。簽訂商品買賣契約，按契約約定交付房價(jià)款。簽訂貸款協(xié)議。買賣雙方到北京市國土資源和房屋管理局或房屋所在地區(qū)縣各地局辦理登記手續(xù)。驗(yàn)收房屋，辦理入住手續(xù)。關(guān)物業(yè)管理契約。辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房者領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證。定金訂金有何不同？看中一套商品房并準(zhǔn)備購買， 一定要交定金或訂金嗎？按《擔(dān)保法》規(guī)定，定金是指合同當(dāng)事人在合同訂立時(shí)或合同履行前，為了保證合同的履行而由一方付給另一方一定數(shù)量貨幣金額的擔(dān)保形式，合同履行后，定金應(yīng)當(dāng)收回或抵作價(jià)款。給付定金的一方不履行債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金，接受的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。為防止意外，購房者一定要保留好定金收據(jù)。另外，按照我國《擔(dān)保法》 ，定金合同是實(shí)踐合同，即以定金的交付為生效條件，若購房者簽訂認(rèn)購書并約定支付一定數(shù)額的定金后，實(shí)際上卻并沒有交付定金，不打算買該房時(shí)，賣方也不得按認(rèn)購書向購房者追討。訂金是指購房人怕看中的房子不能買到而交的預(yù)定的錢，對(duì)合同沒有擔(dān)保作用，不像定金對(duì)違約情形有懲罰的作用，因此，當(dāng)付款房不想購買時(shí)，有權(quán)要求開發(fā)商退還。目前，北京樓市上購買商品房還是經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房都有交定金或訂金的做法，但是國土資源和房屋管理局并沒有這方面的規(guī)定。購買商品房有幾種付款方式？付款辦法由買賣雙方商定，目前，有以下幾種付款方式：一次性付清、公積金貸款、商業(yè)貸款和組合貸款，購房者得以根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇付款方式。購房人可以到北京市住房資金管理中心和各商業(yè)銀行申請(qǐng)購買經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房貸款。為什么要辦理內(nèi)、外銷商品房的預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)？辦理商品房預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)，可以有效保證買賣雙方的合法權(quán)益。對(duì)買方來說，預(yù)購的商品房是一種期得利益，通過辦理預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)，可以減少因不了解政策或其他情況而造成的投資風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)賣方來說，也可以減少因不必要的糾紛造成的損失。而且經(jīng)過商品房預(yù)售、預(yù)購登記的契約，銀行才可以同意辦理貸款手續(xù)。區(qū)、縣屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售內(nèi)銷商品房，買賣雙方應(yīng)到所在區(qū)、縣房地局辦理預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)。若發(fā)生下列兩種情況，須報(bào)市房地局批準(zhǔn) :①商房預(yù)購后需轉(zhuǎn)讓；②商品房內(nèi)銷改為外銷。哪些商品房買賣需要到市房地局管理部門辦理預(yù)售、 預(yù)購登記手續(xù)？①中央、市屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售內(nèi)銷商品房，買賣雙方應(yīng)到市房地局辦理預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)；②外銷商品房的買賣雙方須到北京市房地局市場處辦理預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)；③在京部隊(duì)等購買內(nèi)銷商品房，到市房地局辦理預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)。如何辦理商品房預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)？買賣雙方簽訂《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》或《北京市外銷商品房預(yù)售契約》后起后30日內(nèi)，辦理預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)。根據(jù)開發(fā)商的不同屬性，也可委托律師或他人代辦。就買方而言應(yīng)提交以下資料：①本人居民身份證原件及其復(fù)印件。②本市戶口簿及其復(fù)印件。若是委托他人辦理的，還應(yīng)當(dāng)出示委托人的身份證及有效的委托書。商品房預(yù)售登記后，購房人要求更名，應(yīng)如何辦理？商品房預(yù)售登記后，購房人要求更名的，根據(jù)繼承權(quán)的親屬關(guān)系，可在預(yù)售契約上更名。辦理時(shí)應(yīng)出具經(jīng)公證的親屬關(guān)系證明，其他不具親屬關(guān)系的應(yīng)按預(yù)售轉(zhuǎn)證程序辦理。預(yù)售商品房如何進(jìn)行轉(zhuǎn)讓？預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的前提條件，首先是《商品房預(yù)售契約》應(yīng)在有效期之內(nèi)，程序如下：①轉(zhuǎn)讓方與轉(zhuǎn)受讓方須簽訂轉(zhuǎn)讓合同，（一式四份售契約編號(hào)、轉(zhuǎn)讓原因、轉(zhuǎn)讓金額、轉(zhuǎn)讓面積、轉(zhuǎn)受讓人的權(quán)利和須承擔(dān)的義務(wù)等內(nèi)容。轉(zhuǎn)讓合同須經(jīng)開發(fā)企業(yè)認(rèn)可、簽字蓋章。②轉(zhuǎn)讓雙方持預(yù)售契約、轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)的證件到預(yù)售登記的交易管理部門申辦預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記。經(jīng)審核轉(zhuǎn)讓合同及轉(zhuǎn)受讓人符合規(guī)定的，經(jīng)辦人填寫《預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓審批待房屋正式交用后，憑此件辦理過戶手續(xù)。經(jīng)辦人將轉(zhuǎn)讓合同副本、轉(zhuǎn)讓審批表等有關(guān)材料歸入原登記留存的預(yù)售契約檔案。商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓行為是否合法？商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓，是指商品房預(yù)售后，預(yù)購人將其預(yù)購的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的行為。對(duì)于商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓行為，應(yīng)根據(jù)具體情況酌情認(rèn)定其效力。①在商品房預(yù)售合同生效并辦理有關(guān)登記或交易手續(xù)、交清稅費(fèi)后，預(yù)售房尚未實(shí)際交付之前，預(yù)購方將其預(yù)購的商品房全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三方，符合當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)、政策，沒有違法行為的，可認(rèn)定預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同有效。如預(yù)購方在前一預(yù)售行為尚未辦理有關(guān)登記或交易手續(xù)、交清稅費(fèi)時(shí)，即將其預(yù)購房轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)認(rèn)定預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同無效。②預(yù)售商品房合同訂立后，預(yù)購方尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)之前，預(yù)售方尚未與預(yù)購方協(xié)商，又將該房預(yù)售給第三方的，應(yīng)認(rèn)定后一預(yù)售合同無效。如第三方善意購買，并已取得房屋產(chǎn)權(quán)造成損失的，應(yīng)賠償損失。住宅的建筑面積如何測算？住宅建筑面積的測算方法因樓層、結(jié)構(gòu)等的不同而不同：① 單層住宅建筑物，不論高度如何，均按一層計(jì)算，建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算；單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層（如閣樓）也應(yīng)計(jì)算建筑面各積。② 兩層以上的住宅建筑物，建筑面積按各層建筑面積的總和計(jì)算，底層建筑面積的計(jì)算方法①計(jì)算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算，因建筑面積以對(duì)多層和高層住宅來說，又叫“建筑展開面積” 。③ 地下室、半地下室及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口的外墻外圍水平面積計(jì)算（但不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻等） 。④多層和高層住宅內(nèi)的樓梯間、電梯井、垃圾道、通風(fēng)道等均按建筑物自然層數(shù)計(jì)入總建筑面積；高層建筑物內(nèi)的技術(shù)層（供放置管道設(shè)備和修理養(yǎng)護(hù)）如層高超過2.2米應(yīng)有盡有100%計(jì)算建筑面積。⑤突出墻外的門斗、有頂蓋和柱子的走廊、檐廊和雨篷，如上海、天津、廣州等城市的“騎樓”，北京四合院內(nèi)的抄手廊等，應(yīng)按柱子的外邊線水平面積計(jì)算面積；沒有柱子、走廊、雨篷的，按其投影面積的 50%計(jì)算建筑面積。⑥ 多層或高層建筑中，突出于房頂圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、 水泵機(jī)房和水箱間電梯機(jī)房等，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。⑦ 封閉式陽臺(tái)，按其水平投影面積的 50%計(jì)算建筑面積。⑧室外樓梯無論是作為主要通道，還是供疏散之用，均應(yīng)按每層的投影面積計(jì)算建筑面積。住宅建設(shè)中不計(jì)算建筑面積的范圍是：①突出墻面的構(gòu)件配件和藝術(shù)裝飾，如柱子、墻跺、勒腳、臺(tái)階、無柱雨蓬等。② 供檢驗(yàn)、消防的室外爬梯。③ 層高低于2、2米的技術(shù)層。④ 獨(dú)立、不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構(gòu)筑物。商品房的銷售面積如何計(jì)算？按《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》 （京房地字[1998]第1285 號(hào)商品房的銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積（即套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。 即：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。即：一、套內(nèi)建筑面積的計(jì)算方法套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽臺(tái)建筑面積①套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GBJ96—86）法規(guī)的方計(jì)算；其他建筑，按照專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》計(jì)算。② 及非共用墻兩種：及外墻（包括山墻）；共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入內(nèi)墻體面積。二、商品房分?jǐn)偟墓灿妹娣e主要包括以下兩部分：建筑服務(wù)的公共用房和管理用房之建筑面積；各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。下列空間不得計(jì)入公用建筑面積：作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等。公用建筑面積計(jì)算公式：公用建筑面積=整棟建筑的面積—各套套內(nèi)建筑面積之和—已作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室共用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套內(nèi)建筑面積之和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)因此，商品房銷售面積公式還可表達(dá)為：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積（1+公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)） 是否違法？屬違約。（一）房價(jià)款：每平方米（建筑面積）售價(jià)×建筑面積。（二）稅費(fèi)：1、在交易過程中：①契稅：買方繳納房價(jià)款的 4%；建筑面積在120平米以下的普通住宅半交，即交2%。②買賣手續(xù)費(fèi)：120平方（含）以下的每房屋買賣交易的手續(xù)費(fèi)為 1000元；120~5000 平方米（含）的每房屋交易的手續(xù)費(fèi)為 3000元；5001平方米以上的每房屋手續(xù)費(fèi)為 10000 元。③印花稅：買賣雙方各繳納房價(jià)款的 0.5‰。④公共維修其基金：購房款的 2%2、在申辦產(chǎn)權(quán)證過程中：①登記費(fèi)：每建筑平方米 0.3元。②房屋所有權(quán)工本費(fèi)：每證收費(fèi) 4元。③印花稅：每件5元。（三）物業(yè)管理費(fèi)：按《北京市物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》統(tǒng)一收取。如何辦理立契過戶的手續(xù)？房屋交付后 30 日內(nèi)，買賣雙方到市或區(qū)、縣房地局管理部門辦理立契過手續(xù)。程序如下：①買賣雙方持身份證、戶口本、買賣合同等有關(guān)文件證明到市交易所或各區(qū)、縣交易所進(jìn)行登記。②交易所在雙方登記后，將依據(jù)有關(guān)的法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)買賣行為進(jìn)行審核， 向主管部門報(bào)批，等報(bào)批后再通知買賣雙方來交易所辦理過戶手續(xù)。③買賣雙方在接到通知后，攜帶向身份證、戶口本、圖章等同時(shí)到交易，在繳納了契稅后，就辦妥了立契過戶手續(xù)。作為證明，交易所會(huì)給買方發(fā)《房屋賣契》，并將有關(guān)文件送到市房地局或各區(qū)、縣房地局。外省市個(gè)人如何在京購買商品房？①外省市個(gè)人購房者向北京市房地產(chǎn)交易中心提交居民身份證原件及復(fù)印件、在京暫住證原件及復(fù)印件、在京購房申請(qǐng)書。交易中心在驗(yàn)明原件無誤后，連同復(fù)印及其他資料，報(bào)北京市房地產(chǎn)交易市場管理委員會(huì)審核蓋章。管委會(huì)在審核《購房登記表》及其他資料后，簽發(fā)《外省市個(gè)人在京購房批準(zhǔn)通知單》。②北京市房地產(chǎn)交易中心簽發(fā)的《外省市個(gè)人在京購房批準(zhǔn)通知單》 有效為6個(gè)月，所以購房人在申領(lǐng)到通知單后，應(yīng)盡快辦理各種購房手續(xù)，以免拖延而使通知單失效。③購房人在簽訂購房合同后 15 天內(nèi)，攜帶身份證、暫住證、《外省市個(gè)在京購房批準(zhǔn)通知單》、購房合同正、副本，到交易中心申領(lǐng)《外省市個(gè)人在京購房辦理產(chǎn)權(quán)通知單》后，收回其持有的《外省市個(gè)人在京購房批準(zhǔn)通知單》。上述部分工作，發(fā)展商應(yīng)協(xié)助購房人辦理。④購房人攜帶《外省市個(gè)人在京購房辦理產(chǎn)權(quán)通知單》 、購房合同、本人份證、暫住證與發(fā)展商協(xié)同辦理立契過戶手續(xù)，并按規(guī)定繳納交易手續(xù)費(fèi)、印花稅、契稅等稅費(fèi)。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) (二)七通一平通上水 通下水 通污水通電力 通電訊通煤氣 通道路土地平整.五證兩書<<國有土地使用證 >> <<建設(shè)用地規(guī)劃許可證 >> <<建設(shè)工程規(guī)劃許可證>> <<建設(shè)工程開工證 >> <<商品房銷售許可證 >