《房地產(chǎn)市場泡沫研究6700字（論文）》

廣州房地產(chǎn)市場的泡沫測度報告目錄TOC\o"1-3"\h\u16679一、研究背景 128440二、文獻綜述 111048（一）房地產(chǎn)泡沫的測評方法 12885（二）房地產(chǎn)泡沫的形成機制 215412（三）房地產(chǎn)泡沫的影響 219202三、相關理論概述 214708（一）經(jīng)濟泡沫 224187（二）房地產(chǎn)泡沫 37040（三）房地產(chǎn)泡沫的測度 3103941.指標指示法 370382.理論價格法 3433.統(tǒng)計檢驗法 313896四、廣州房價收入比計算及需求實證分析 421237（一）廣州房價收入比計算 415762（二）購房需求實證分析 6702（三）房地產(chǎn)泡沬形成的微觀因素 639421.特殊文化背景下的偏好 6213342.外來購房者的過度投機 737073.壓抑需求的釋放 714879五、廣州房地產(chǎn)泡沫的治理政策建議 72598（一）發(fā)揮金融政策的調(diào)控作用，控制不合理的住房需求 78876（二）健全住房保障體系、引導建立合理的住房消費模式 731482（三）加強政府監(jiān)管，整頓房地產(chǎn)市場交易秩序 86501（四）完善土地制度，確保保障性住房建設的土地供應 824918結論 85211參考文獻 1015728致謝 11一、研究背景房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。改革開放以來，中國經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，成為農(nóng)業(yè)、工商業(yè)、服務業(yè)等的主導產(chǎn)業(yè)和基礎產(chǎn)業(yè)。但從2014看房地產(chǎn)市場，發(fā)展趨勢呈下降趨勢，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：首先，全國住房景氣指數(shù)嚴重下降。全國房地產(chǎn)景氣指數(shù)的全稱是國家房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)，它是我國房地產(chǎn)的晴雨表。國家統(tǒng)計局對國家統(tǒng)計局進行了統(tǒng)計、分析和公布。數(shù)據(jù)顯示，全國住房景氣指數(shù)在2010年3月國防繁榮指數(shù)最高之后，逐漸下降。其次，房地產(chǎn)投資增長速度放緩，特別是住宅投資增速下降。國家適時出臺了一些對購買、信貸和放貸限制的限制政策，對投資決策產(chǎn)生了一定影響。住宅投資增長速度比房地產(chǎn)投資增速快8個百分點左右。房地產(chǎn)投資增長率低于固定資產(chǎn)投資增長率。雖然房地產(chǎn)投資增長速度放緩，房地產(chǎn)開發(fā)資金增長率下降，外資在房地產(chǎn)投資中所占比重正在上升，其他資金仍在下降，外國資金開始迅速增長。因此，深入了解、充分研究我國房地產(chǎn)市場的泡沫情況，準確衡量其中蘊藏的問題，提出全面、有效、可行的應對措施，在當下十分必要。本文試圖從廣州房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀入手，并結合廣州的實際狀況，最終對廣州房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生情況作出評價，研究成果可為政策制定者提供決策參考，意義重大。二、文獻綜述諸多國內(nèi)外學者都對房地產(chǎn)泡沫及其測度展開了系統(tǒng)和深入的研究，主要包括房地產(chǎn)泡沫的測度方法、房地產(chǎn)泡沫的形成機制和房地產(chǎn)泡沫帶來的社會影響等3個方面，本節(jié)關于國內(nèi)外文獻的介紹也由此展開。（一）房地產(chǎn)泡沫的測評方法目前對于房地產(chǎn)泡沫的主要測評方法大致可分為兩種:指標法和統(tǒng)計檢驗法。指標法分為單指標法和多指標法。單一指標法通過單一指標來衡量具體的經(jīng)濟狀況。就房地產(chǎn)市場而言，許多與房地產(chǎn)行業(yè)相關的單一經(jīng)濟變量可以用來確定房地產(chǎn)泡沫的存在和程度。EdwardL.Glaeser,JosephGyourko(2008)研究了房地產(chǎn)泡沫與住房供應量的關系，認為具有更大彈性住房供應量的地區(qū)，泡沫更少，泡沫持續(xù)期更短，價格漲幅范圍更小。王志剛(2017)對中日歷史數(shù)據(jù)進行對比，發(fā)現(xiàn)國內(nèi)房價收入比、房地產(chǎn)開發(fā)投資和貨幣供應量增長率均處于較高水平，反映出了我國房地產(chǎn)市場確實存在泡沫。多指標法是對單指標法的一個擴展，將其合并成單一指標來衡量房地產(chǎn)泡沫。袁平和吳潔(2012)從物價指數(shù)、物價水平、人均可支配收入、經(jīng)濟發(fā)展水平、人口總數(shù)、利率水平、國外資本流入量、貨幣供應量和房地產(chǎn)開發(fā)商的國內(nèi)貸款量幾個方面對我國房地產(chǎn)市場進行研究，采用逐步回歸法最終確定了形成房地產(chǎn)泡沫造的因素。（二）房地產(chǎn)泡沫的形成機制無論是房地產(chǎn)泡沫的存在，還是泡沫仍處于預警階段的國家和地區(qū)，學者們對房地產(chǎn)泡沫的形成進行了深入的探討和研究。一般來說，可以從兩個方面來解釋:消費者需求和房地產(chǎn)供給。劉紀學、李娜(2015)在對房地產(chǎn)泡沫進行理論分析的基礎上，根據(jù)系統(tǒng)動力學思想構建了房地產(chǎn)市場動態(tài)模型，并結合模型說明房地產(chǎn)投機性需求的自我實現(xiàn)性放大了市場正常波動，房地產(chǎn)供給方面的開工和建設延遲與銷售延遲共同導致了房地產(chǎn)市場泡沫。J.PatrickRaines等（2017）研究了美聯(lián)儲和英國央行實施的凱恩斯主義反通貨緊縮政策，失業(yè)和收入不平等問題，由于該政策的實施未解決與長期總供給相關的結構性能使得其不僅未解決通縮問題反而助長了房地產(chǎn)泡沫。（三）房地產(chǎn)泡沫的影響房地產(chǎn)泡沫對經(jīng)濟的影響主要取決于房地產(chǎn)泡沫的程度。KarlFarmer，MatthiasSchelnast（2012）研究了2007-2008年的全球金融危機后指出，在房地產(chǎn)泡沫形成過程中，消費和投資都大幅增加，但在泡沫破裂后卻急劇下降。陳志剛等(2018)重點分析了房地產(chǎn)泡沫對實體經(jīng)濟投資的影響，該研究使用迭代回歸法測算了1999-2015各省、直轄市和自治區(qū)的房地產(chǎn)泡沫，結果表明房地產(chǎn)泡沫顯著抑制了實際經(jīng)濟投資，而該抑制作用受金融發(fā)展水平影響。通過閱讀相關文獻，現(xiàn)有文獻對房地產(chǎn)泡沫的研究形成了一個完整的體系，包括概念界定、程度測度、原因分析和后果影響。我國關于房地產(chǎn)泡沫的研究文獻較為豐富，絕大多數(shù)研究結果也支持我國存在著房地產(chǎn)泡沫，至少在部分地區(qū)存在房地產(chǎn)泡沫的結論。但己有研究也存在著一些不足，首先是與國際間的比較較少，與其他發(fā)展中國家的比較幾乎沒有;第二是研究期限與研究對象不統(tǒng)一，絕大多數(shù)是對我國35個熱點城市房地產(chǎn)市場的研究，針對全國范圍和具體地區(qū)的研究較少，但這也是受我國統(tǒng)計數(shù)據(jù)缺乏的制約;最后是對于房地產(chǎn)調(diào)控政策有效性的研究尚顯不足，理論分析較多而實證研究較少。三、相關理論概述（一）經(jīng)濟泡沫泡沫可分為三種類型：一個是純粹的投機泡沫，買家認為現(xiàn)在的資產(chǎn)價格已經(jīng)太高了，但在價格下跌前還會繼續(xù)上漲一段時間，這些投資者試圖在價格下跌前賣出資產(chǎn)以獲利；二是對泡沫的非理性預期，市場參與者過于樂觀，預計資產(chǎn)價格將在較長時期內(nèi)快速上漲，比歷史水平快得多，因此當前的高價格是合理的；三是非理性的制度泡沫，這是由委托代理問題造成的，在這個問題中，金融機構等第三方的參與為投資者提供了投機所需的資金，使他們能夠支付比歷史水平更高的價格或偏離基本面。（二）房地產(chǎn)泡沫房地產(chǎn)不僅是人們生產(chǎn)和生活的必經(jīng)場所，而且作為一種投資產(chǎn)品，已經(jīng)成為家庭或企業(yè)投資理財?shù)膶ο螅M品和投資產(chǎn)品于一身，具有消費和投資的雙重屬性。然而，隨著現(xiàn)代經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)消費屬性的主導地位已不再是以往，房地產(chǎn)已成為越來越多的投資對象和工具，其投資屬性不斷放大。隨著房地產(chǎn)投機活動的蔓延，房地產(chǎn)泡沫隨處可見。美國的經(jīng)濟學家Kibdnfn認為：嚴格地說，泡沫一詞是指在一個連續(xù)的過程中，一種或一系列資產(chǎn)的價格突然上漲。最初的價格上漲將引起對價格進一步上漲的預期，從而吸引新的買家。投機者對他們的實際價值和盈利能力沒有興趣，而是對投機性利潤感興趣。然而，價格上漲往往伴隨著預期的逆轉和價格下跌，甚至結束于金融危機。（三）房地產(chǎn)泡沫的測度1.指標指示法指標指示法，是綜合運用各種統(tǒng)計方法，計算得出一系列的評價房地產(chǎn)市場發(fā)展情況的指標或者通過指標來構建評價體系對其進行綜合評價的方法。指標指示法因其簡卑直觀，所以被國內(nèi)的學者廣泛使用。評價房地產(chǎn)市場發(fā)展的指標也很多，涵蓋各個方面，比如房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比值、房地產(chǎn)投資增長率、房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率與增長率比值、土地轉手率、房屋空置率、商品房價格增長率、房價收入比等等。2.理論價格法理論價格法，也稱為直接測試法和建模法，是指通過構建數(shù)學模型來估計房地產(chǎn)的合理理論價格，然后將其與房地產(chǎn)市場的實際價格進行比較分析，從二者之間的差距來判斷房地產(chǎn)市場是否存在泡沫的方法。3.統(tǒng)計檢驗法統(tǒng)計檢驗方法，也稱為間接檢驗方法，是利用統(tǒng)計理論的各種方法對相關數(shù)據(jù)進行分析，以了解房地產(chǎn)市場的運行情況，衡量房地產(chǎn)泡沫的程度。比較常見的統(tǒng)計檢驗法包括方差檢驗法，單位根與協(xié)整檢驗法，設定性檢驗法等。統(tǒng)計檢驗法的核心思想是：把市場價格可以用未來預期收入的理性預期貼現(xiàn)值來解釋的情況作為零假設，如果檢驗的結果是拒絕了零假設，那么就存在著泡沫。統(tǒng)計檢驗相比其它兩種測度方法，結果更為準確，但其對數(shù)據(jù)的準確性要求相當嚴格，而且方法比較復雜，不利于應用。四、廣州房價收入比計算及需求實證分析本章首先從《廣州市統(tǒng)計年鑒》整理收集了相關數(shù)據(jù)，利用房價收入比改進算法計算了2009-2018年10年間廣州市房價收入比，然后建立回歸模型，通過計量分析廣州市房價收入比與廣州市購房需求的相關性，最后討論各不同收入階層的購買力。（一）廣州房價收入比計算房價收入比計算公式：房價收入比===根據(jù)廣州市統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)得到表1、表2的相關數(shù)據(jù)，從表1可以看到，2009年以來，廣州市居民人均可支配收入穩(wěn)步增長，消費支出比例逐步提高，近兩年恩格爾系數(shù)稍顯下降的趨勢。2018年全年人均可支配收入為554003元，全市居民人均可支配收入年均增長超過10%，到2018年達到42359.2元，這必然帶動商品住宅需求的提高。年份（年）全年人均可支配收入（元）增長率人均消費性支出（元）增長率恩格爾系數(shù)200922567.085.0%16628.164.5%33.3%201024301.410.2%18752.812.8%32.5%201126729.2810%19779.097.1%36%201229244.59.4%21526.18.3%35%201332380.810.7%22806.55.9%35.5%201436505.0412.7%24080.035.6%36.7%20154229511.6%26727.6811%36.3%2016470839.6%288127.8%36%2017513299%3885310.1%33.1%2018554009%42359.212.2%32%表1廣州市居民人均收入支出表表2廣州市住宅銷售均價年份全市住宅銷售均價（元/平米）20099228201013370201112794201214858201320297201419469201518729201621626201723973201828041根據(jù)表2可以看出，廣州市房價快速增長，到2018年年底，全市房屋均價達到28041元每平米，而人均住房建筑面積基本保持不變，在人均28平方米左右，但住房需求逐年增長。將上述指標帶入公式進行測算，可以得到廣州市2006年至2015年房價收入比。表3廣州市2009—2018年房價收入比年份2009201020112012201320142015201620172018房價收入比9.010.510.011.013.012.514.017.017.026.0對廣州市2009-2018年房價收入比進行分析后，從表3可以看到，整體居民房價收入比波動較大，呈逐年上升的趨勢，特別是近幾年，廣州市城市居民房價收入比較大，特別是2018年達到26.0，遠遠超過6-7的合理區(qū)間，說明廣州市居民對市場價格的住房基本無支付能力。（二）購房需求實證分析影響商品住宅市場的因素較多，例如房屋銷售價格、人均可支配收入、全市人口數(shù)量等指標變量能較大程度地解釋商品住宅需求波動的原因，而本文主要討論的為房價收入比和房地產(chǎn)泡沫的關系，因而通過廣州市統(tǒng)計年鑒獲得廣州市2009-2018年商品住宅需求量及其各影響因素資料，計算得到2009-2018年廣州市的房價收入比，將此樣本作為研究對象，進行協(xié)整分析驗證。設定商品住宅需求面積（<銷售面積>平方米）為y，全市房價收入比x，設定如下模型：lny=α+βx通過協(xié)整檢驗，得出的結果為ln(x)的參數(shù)在10%的顯著性水平上顯著?？蓻Q系數(shù)R2=0.926，表明解釋變量與被解釋變量顯著相關。C和ln(x)的參數(shù)在1%的顯著性水平上顯著，該模型擬合優(yōu)良。從以上檢驗分析得知，影響廣州市商品住宅需求量主要因素是居民房價收入比。當房價收入比增長1%時，商品住宅需求量上升0.98%，有一定程度的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。（三）房地產(chǎn)泡沬形成的微觀因素1.特殊文化背景下的偏好廣州屬于沿海城市，市場經(jīng)濟相對發(fā)達，周圍有規(guī)模較大的城市，大城市的吸引力使得人口大量往廣州涌入。即使廣州市房價的不合理上漲己經(jīng)嚴重超出了廣州市居民的消費承受能力，但是中國人特有的“有房才有家”的特殊置業(yè)情結，決定了消費者的購房熱情并不會因此而消退。居民寧愿聚集在老舊不適宜居住的家族房屋蝸居來省錢買房也不愿意去租房住，這種現(xiàn)象往往發(fā)生在經(jīng)濟發(fā)展處于較低水平的國家或地區(qū)，這種落后的觀念是社會中商品房具有較高剛性需求的重要原因?？梢灾?，較高的擁有住房比例說明廣州市的商品房購買中剛性需求巨大。因此，這種特殊的文化喜好也決定了廣州居民對高房價的容忍度更大，房地產(chǎn)泡沫在這種情感包容中更加容易發(fā)生。2.外來購房者的過度投機外來購房者的涌入往往會推高一個城市的房價，尤其是外地投資購房者，它們的投機行為是引起房地產(chǎn)泡沫的重要原因。作為擁有巨大發(fā)展?jié)摿Φ氖鞘校績r具較大上漲空間使得各路投資者紛紛把廣州市作為房地產(chǎn)投資的絕佳城市。在媒體的過度渲染報道下，廣州市近幾年來的房地產(chǎn)新聞頻頻出現(xiàn)在各種媒體的頭版。投資者逐漸失去理性，導致房價快速上漲。廣州的外來購房者以及投資客已經(jīng)成為廣州市房價的重要推手。3.壓抑需求的釋放而隨著經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，廣州市城鎮(zhèn)居民的人均年收入上漲了兩倍多，年均增長率達?？焖俚氖杖朐鲩L為廣州市居民改善居住環(huán)境提供了物質(zhì)支撐。廣州城區(qū)居民對住房條件的需求也越來越高，以往受到壓抑的住房需求得到了很大的釋放。與此相對應的是，廣州市城鎮(zhèn)居民的人均居住面積從年的平方米上竄至年的平方米，幾乎翻番。這一雙重變化無疑刺激房價的飄升，但過快的需求釋放也導致了廣州市房地產(chǎn)市場的非理性繁榮。五、廣州房地產(chǎn)泡沫的治理政策建議（一）發(fā)揮金融政策的調(diào)控作用，控制不合理的住房需求商業(yè)銀行貸款是房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的根源，加強對銀行房地產(chǎn)貸款的管理，一方面是要控制對廣州房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，提高房地產(chǎn)企業(yè)的貸款門檻，嚴格防治房地產(chǎn)企業(yè)的虛假按揭行為，對空置商品房太多的企業(yè)不僅不能予以貸款，還必須對其嚴格防范和監(jiān)控，一旦出現(xiàn)屯房源、炒房價等不良的行為，可以舉報給政府相關部門處理。另一方面，要限制住房消費者的貸款額度以及其購房貸款的次數(shù)，減少對不合理住房需求的貸款，控制消費者不合理的住房需求，減弱房地產(chǎn)賣方市場的優(yōu)勢。（二）健全住房保障體系、引導建立合理的住房消費模式雖然我國住房保障體系已經(jīng)取得了一定程度的效果，但是在經(jīng)濟適用房的規(guī)劃、土地供應、建設以及銷售等環(huán)節(jié)的實踐過程中，也存在一定的漏洞和問題。例如廣州對住房困難戶的落實不到位，甚至出現(xiàn)以權謀私的舞弊現(xiàn)象；住房銷售價位、戶型面積等規(guī)定執(zhí)行不到位；各項費用規(guī)定、土地建設成本、落戶名單存在虛假性等不良情況。因此健全住房保障體系，要加強對住房保障落實的監(jiān)管，設立監(jiān)管機構，確保經(jīng)濟適用房和廉租房真正地落實到有需要的人身上，為老百姓造福。此外，對住房消費者的需求要進行合理的引導，宣傳理性住房消費意識，避免對購房的超前消費和盲目消費，減少住房不合理的消費模式。（三）加強政府監(jiān)管，整頓房地產(chǎn)市場交易秩序市場要發(fā)展必須規(guī)范管理。整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，是緩和房價過快上漲和供應結構矛盾、保護群眾住房消費合法權益的重要措施。（1）健全與完善廣州住房銷售政府指導定價制度。造成近兩年房價不斷上漲的原因之一就是有些地區(qū)對商品房銷售沒有一個科學合理的指導價格，商品房價格完全由開發(fā)商決定。執(zhí)行商品房銷售政府指導定價，可以有效調(diào)控開發(fā)商區(qū)域壟斷中謀取的超額利潤。（2）加強對廣州房地產(chǎn)開發(fā)商的監(jiān)管。嚴格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構的市場準入，要進一步提高開發(fā)企業(yè)的準入門檻，控制開發(fā)企業(yè)的過快增長，減少盲目投資:嚴肅查處違法違規(guī)開發(fā)和銷售行為，重點查處內(nèi)部認購，發(fā)布虛假信息、違法銷售廣告，囤積房源，哄抬房價以及違反規(guī)劃等行為，對房地產(chǎn)企業(yè)商品房空置面積比例實行調(diào)控。（四）完善土地制度，確保保障性住房建設的土地供應完善的土地制度是保障住房建設土地供應的基礎。針對當前國內(nèi)部分地方的政府把土地當成發(fā)家致富的搖錢樹，對地區(qū)土地進行壟斷，通過拍賣價高者得的形式賣給房地產(chǎn)開發(fā)商這樣的惡劣行徑，國家應當進行嚴格的整頓和嚴厲地處罰，改革地方政府績效考核機制，設立土地