第三章-物業(yè)管理項目的招標與投標

第三章

物業(yè)管理項目的招標與投標

基本要求

1、了解物業(yè)管理招標投標的概念、物業(yè)管理招投標的組織機構(gòu),尤其是開標、評標和定標的有關(guān)要求.2、掌握物業(yè)管理項目招標、投標的原則、程序和方法.3、重點掌握物業(yè)管理招標書、投標書的內(nèi)容及投標書的編寫技能.3.1物業(yè)管理項目招、投標概述物業(yè)管理招投標是房地產(chǎn)項目運行，管理市場化的重要形式----關(guān)鍵是引入市場競爭機制.3.1.1物業(yè)管理項目招、投標概念

物業(yè)管理招標:是指開發(fā)商或業(yè)主管理委員會，為即將竣工使用或正在使用的物業(yè)尋找物業(yè)管理企業(yè)而制定出符合其管理服務(wù)要求和標準的招標文件，向社會公開招聘，并采取科學方法進行分析.判斷，最終確定物業(yè)管理企業(yè)的(活動)過程。招標人：依法提出招標項目、進行招標的法人和其他組織物業(yè)管理投標:是指物業(yè)管理企業(yè)為開拓業(yè)務(wù)，依據(jù)招標文件要求,組織編制投標文件，并將其遞交給招標人的行為。投標人：是指響應(yīng)招標、參加投標競爭的法人或其他組織投標的目的:是物業(yè)管理企業(yè)參與物業(yè)管理項目標的競爭，以求通過市場的競爭,獲得物業(yè)項目的管理權(quán)的全過程(活動)。物業(yè)管理項目的招投標是一種通過市場進行雙向選擇的行為.物業(yè)管理項目的招投標是平等主體建立起一種新型的平等互利的勞務(wù)商品的關(guān)系.★在法律上：招標屬于要約邀請投標屬于要約要約邀請：是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。即要約邀請是當事人希望對方當事人向自己發(fā)出訂立合同的意思表示的一種意思表示。目的是邀請他人向自己發(fā)出要約，自己如果承諾才成立合同。要約：當事人希望和他們訂立合同的意思表示。即要約是當事人自己發(fā)出的訂立合同的意思表示是一個一經(jīng)承諾就成立合同的意思表示。3.1.2物業(yè)管理項目招、投標原則

3.1.2.1物業(yè)管理項目招標的原則公開原則公平原則公正原則合理原則誠實信用原則誠實信用原則誠實·是道德規(guī)范在市場經(jīng)濟中的體現(xiàn)。它要求一切市場參加者在不損害他人利益和社會公共利益的前提下，追求自己的利益，目的是在當事人之間的利益關(guān)系和當事人與社會之間的利益關(guān)系中實現(xiàn)平衡，并維護市場道德秩序。誠信原則的主要作用在于指導當事人以善意的心態(tài)、誠信的態(tài)度行使民事權(quán)利，承擔民事義務(wù)，正確地從事民事活動。3.1.2.2物業(yè)管理項目投標的原則1.真實性原則2.合理競爭原則3.1.3物業(yè)管理項目招、投標組織機構(gòu)的設(shè)置3.1.3.1物業(yè)管理項目招標的組織機構(gòu)1.自行組織成立的招標機構(gòu)《招標投標法》規(guī)定：招標人具有編制招標文件和組織評標能力的，可以自行辦理招標事宜。包括開發(fā)商自行招標和業(yè)主自行招標。自行組織成立的招標機構(gòu)2.委托招標代理機構(gòu)《招標投標法》規(guī)定：招標代理機構(gòu)應(yīng)具備以下條件：1.有從事招標代理業(yè)務(wù)的營業(yè)場所和相應(yīng)的資金。2.有能夠編制招標文件和組織評標的相應(yīng)專業(yè)力量。3.有符合規(guī)定條件，可以作為評標委員會成員人選的技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家?guī)臁?.1.3.2物業(yè)管理項目投標的組織機構(gòu)3.2物業(yè)管理項目的招標程序與文件編制3.2.1物業(yè)管理項目招標(標的)范圍與(招標)方式3.2.1.1物業(yè)管理項目必須招標的范圍1.住宅物業(yè)項目2.大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾安全的項目3.全部或部分使用國有資金投資或國家融資的項目4.使用國際組織或外國政府貸款、援助資金的項目3.2.1.2物業(yè)管理招標的方式

公開招標邀請招標議標3.2.2物業(yè)管理項目的招標程序招標程序（三個階段）（招標準備階段）成立招標機構(gòu)→編制招標文件→編制標底→（招標實施階段）公布招標公告或發(fā)出投標邀請書→投標申請人的資格預(yù)審→發(fā)放招標文件→召開標前會議→接受投標文件→成立評標委員會→開標、評標、定標→（招標結(jié)束階段）簽訂合同、資料整理和歸檔3.2.3物業(yè)管理項目招標文件的編制--是指物業(yè)管理招標人向投標人提供的指導投標工作的規(guī)范性文件,是投標單位編制標書.進行投標,招標單位評標.定標.簽訂合同的共同基礎(chǔ)。物業(yè)管理招標文件----包括:招標書（招標書是招標單位對有關(guān)情況的介紹）招標單位對管理服務(wù)的具體要求和初步設(shè)想投標須知

（又稱投標條件，是投標者在整個投標活動中必須遵守的規(guī)定和注意事項）北京某小區(qū)物業(yè)管理招標文件(樣本案例)2小區(qū)基本情況物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求.管理目標及各項指標要求服務(wù)收費及財務(wù)管理要求對投標企業(yè)的基本要求投標書應(yīng)包括的基本內(nèi)容管理總體構(gòu)想日常管理服務(wù)項目.標準.承諾指標及采取的措施房屋及設(shè)備的養(yǎng)護維修計劃及實施方案財務(wù)管理制度及物業(yè)管理收費標準的測算。3.3物業(yè)管理項目的投標程序與文件編制3.3.1物業(yè)管理項目的投標程序獲取物業(yè)管理資質(zhì)→做好資金籌措準備→收集有關(guān)招標資料→投標可行性研究→申請資格預(yù)審→購買閱讀招標文件→現(xiàn)場查看→制定管理服務(wù)方法與工作量→制定資金計劃→標價試算→標價評估與調(diào)整→辦理投標保函→編制投標文件→送交投標文件、保函→參加開標、現(xiàn)場答辯、評標→中標后簽約并執(zhí)行合同（未中標的總結(jié)）→資料整理與歸檔3.3.2管理項目投標書的編寫

3.3.2.1投標書的內(nèi)容1.標書封面2.標書的序言3.標書目錄4.標書正文5.附件3.3.2.2編寫物業(yè)管理投標書應(yīng)注意的事項

3.3.2.3投標的策略1.熟悉文件，量力而行2.自我包裝，宣傳自己3.做好定位，價格合適4.了解對手，制定策略

攻勢策略守勢策略低成本策略差異策略5.規(guī)范操作，公平競爭

3.4物業(yè)管理項目的開標、評標與定標

3.4.1開標指招標單位在預(yù)先規(guī)定的時間,將各投標單位的投標文件正式啟封公布。包含兩個要點：即招標人和開標時間招標人：參加開標的人員，包括：招標單位上級主管部門、當?shù)卣袠送稑斯芾頇C構(gòu)、開戶銀行、標底編制單位有關(guān)人員、投標企業(yè)代表或主要工作人員、法律公證部門。開標時間：預(yù)先約定的時間，一般為招標文件確定的提交投標文件的同一時間。開標形式及程序形式：公開開標和秘密開標具體程序：

1.宣布評委會成員;2.招標單位法人代表講話;

3.宣布事項;4.公證人員當場驗證投標函;

5.評標委員會唱標.6.宣讀公證詞7.開標會議結(jié)束，編寫開標會議紀要3.4.2評標(由招標人依法組建的評委會負責)評標：開標之后，評標委員會本著公開、公平、公正的原則，對投標書進行評定，并由招標委員會選擇標價較低、資信條件較好的投標企業(yè)進入合同簽訂談判的階段。包括兩個要點：1.評標應(yīng)在開標之后，順序不能顛倒2.評標組織機構(gòu)為評標委員會。評標的方法:一般采用綜合評估法評標的內(nèi)容主要包括：技術(shù)部分財務(wù)部分資信部分現(xiàn)場答辯情況評標的程序步驟初步評議→詳細評審→詢評→編寫評標報告對評標委員會的有關(guān)要求:P553.4.3定標定標：是指在評標委員會對所有標書進行篩選評定后，將由招標單位或業(yè)主管理委員會通過再次評審最終選擇確定中標人的活動。評委會再評審：服務(wù)質(zhì)量報價及補充說明主要服務(wù)方式和特殊服務(wù)定標原則及方法原則：1.尊重評標結(jié)果2.報價最低原則方法：綜合評議法定標后的工作：1.針對中標企業(yè)的工作：1）向中標企業(yè)發(fā)中標通知書2）雙方進入合同談判階段，并簽訂正式承包協(xié)議3）中標企業(yè)提交履約保函，收回投標保函4）中標企業(yè)派駐人員進入物業(yè)現(xiàn)場，提供投標書中承諾的服務(wù)。2.針對未中標企業(yè)的工作1）向未中標企業(yè)發(fā)出未中標通知書2）退回未中標企業(yè)所提交的投標保函或保證金中標條件：1）能夠最大限度的滿足招標文件規(guī)定的綜合評價最佳的投標中標（綜合評標價法）2）能夠滿足招標文件的實質(zhì)性要求，且經(jīng)評審的最低投標價中標（最低評標價法）案例分析:南京物業(yè)管理招投標效果分析【基本情況】

1999年12月5日，南京百家湖花園住宅區(qū)就物業(yè)管理單位進行了招投標；2000年3月20日，南京龍江高教公寓又以招標的方式面向社會選聘“管家”?！景咐治觥績纱挝飿I(yè)管理招投標的啟示1.物業(yè)管理市場化進程需要政府積極引導,規(guī)范行為2.增強業(yè)主自治能力,發(fā)揮開發(fā)商.業(yè)委會作用3.物業(yè)管理企業(yè)參與市場競爭的意識強烈

4.物業(yè)服務(wù)價格是焦點之一(菜單式服務(wù)收費?)5.需要引起重視和改進的問題：(1)工程建設(shè)與物業(yè)管理脫節(jié)現(xiàn)象依然存在(2)物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè),其招投標應(yīng)不同于工程.設(shè)備招投標.評標應(yīng)側(cè)重企業(yè)的信譽.業(yè)績和標書中的方案質(zhì)量.答辯的應(yīng)變能力等,而將公共服務(wù)費報價單列作為評分類別，其權(quán)重不宜超過0.2。復習思考題1.什么是物業(yè)管理招標.投標？2.根據(jù)自身理解,淺談物業(yè)管理招投標的意義。3.物業(yè)管理招投標應(yīng)遵循哪些原則？4.物業(yè)管理招標有哪些方式？5.熟悉物業(yè)管理招標程序.6.物業(yè)管理招標文件一般包括哪些內(nèi)容？7.熟悉物業(yè)管理投標書的編寫程序.8.物業(yè)管理投標書的內(nèi)容有哪些？9.理解前面的案例分析.1.招標人采用邀請招標方式的，應(yīng)當向（B）個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定法人或其他組織發(fā)出招標邀請書。A.2B.3C.4D.52.《中華人民共和國招標投標法》規(guī)定：招標人和中標人應(yīng)當自中標通知書發(fā)出之日起（C）日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。A.7B.15C.30D.103.物業(yè)管理投標環(huán)節(jié)屬于法律意義上的(C).A.要約邀請B.要約準備C.要約D.承諾4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)獲得物業(yè)管理權(quán)的方式,對業(yè)主最有利的是(A).A.通過市場競爭獲得B.因附屬承建商而獲得C.因地方行政機關(guān)指令而獲得D.因?qū)ξ飿I(yè)具有所有權(quán)而獲得5.(C)不是招標準備階段的工作.A.成立招標機構(gòu)B.編制招標文件C.召開標前會議D.確定標底6.物業(yè)管理招標在定標階段,評標委員會評審的主要內(nèi)容不包括(A).A.資格評審B.服務(wù)質(zhì)量評審C.報價及補充說明D.主要服務(wù)方式與特殊服務(wù)7.根據(jù)國家《招投標法》的確定，在招標活動中必須遵循

公開

、

公平

、

公正

、

合理

、

誠實守信

的原則。在投標活動中必須遵循

真