住宅產(chǎn)業(yè)化與保障房建設(shè)的發(fā)展策略研究

住宅產(chǎn)業(yè)化與保障房建設(shè)的發(fā)展策略研究姓名：劉少飛學(xué)號：21506138城鎮(zhèn)化工業(yè)化區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展失衡貧富差距不斷擴(kuò)大Factory住宅產(chǎn)業(yè)化：就是以住宅市場需求為導(dǎo)向，以建材、輕工等行業(yè)為依托，以工廠化生產(chǎn)各種住宅構(gòu)配件、成品、半成品，然后現(xiàn)場裝配為基礎(chǔ)，以人才科技為手段，通過將住宅生產(chǎn)全過程的設(shè)計(jì)、構(gòu)配件生產(chǎn)、施工建造、銷售和售后服務(wù)等諸環(huán)節(jié)聯(lián)結(jié)為一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)，從而實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)供銷一體化的生產(chǎn)經(jīng)營組織形式。PropertyService住宅產(chǎn)業(yè)化與保障房建設(shè)的發(fā)展策略研究住宅產(chǎn)業(yè)化與保障房建設(shè)結(jié)合的可行性分析住宅產(chǎn)業(yè)化與保障房建設(shè)的發(fā)展策略研究住宅產(chǎn)業(yè)化與保障房建設(shè)結(jié)合的可行性分析住宅產(chǎn)業(yè)化與保障房建設(shè)的發(fā)展策略研究住宅產(chǎn)業(yè)化與保障房建設(shè)結(jié)合的可行性分析住宅產(chǎn)業(yè)化與保障房建設(shè)的發(fā)展策略研究住宅產(chǎn)業(yè)化與保障房建設(shè)結(jié)合的可行性分析住宅產(chǎn)業(yè)化與保障房建設(shè)的發(fā)展策略研究住宅產(chǎn)業(yè)化與保障房建設(shè)結(jié)合的可行性保障房建設(shè)住宅產(chǎn)業(yè)化保障房的特征分析住宅產(chǎn)業(yè)化現(xiàn)狀分析住宅產(chǎn)業(yè)化對保障房建設(shè)的促進(jìn)作用保障房建設(shè)對住宅產(chǎn)業(yè)化的促進(jìn)作用保障房作為滿足社會(huì)中低人群需求的特殊住宅商品，具有非營利性、大投入小產(chǎn)出、資金周轉(zhuǎn)周期長的特點(diǎn)。對于企業(yè)主體而言，由于不能從中獲得理想的收益，與企業(yè)追求利益最大化的理念相悖，故缺乏實(shí)施保障房建設(shè)的內(nèi)在動(dòng)力，需要政府給予強(qiáng)大的政策支持和扶持力度。保障房的特征分析住宅產(chǎn)業(yè)化對保障房建設(shè)的促進(jìn)作用保障房建設(shè)對住宅產(chǎn)業(yè)化的促進(jìn)作用住宅產(chǎn)業(yè)化的現(xiàn)狀分析住宅產(chǎn)業(yè)化作為一種能夠提高人們生活質(zhì)量的先進(jìn)住宅生產(chǎn)技術(shù)，因目前正處于推廣階段，并受發(fā)展政策不明確，配套產(chǎn)業(yè)鏈條未形成，前期研究成本過高等因素的制約，導(dǎo)致應(yīng)用產(chǎn)業(yè)化技術(shù)所建造的高品質(zhì)住宅取得的收益遠(yuǎn)低于社會(huì)平均水平，從企業(yè)逐利的角度分析，很少會(huì)有企業(yè)積極加入到住宅產(chǎn)業(yè)化的推廣應(yīng)用中去。保障房的特征分析住宅產(chǎn)業(yè)化對保障房建設(shè)的促進(jìn)作用保障房建設(shè)對住宅產(chǎn)業(yè)化的促進(jìn)作用住宅產(chǎn)業(yè)化的現(xiàn)狀分析基于以上對保障房的特點(diǎn)和住宅產(chǎn)業(yè)化現(xiàn)狀的分析可知，兩者的發(fā)展瓶頸具有很大的相同之處，即完全按市場環(huán)境運(yùn)作無法實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源的最優(yōu)配置，造成開發(fā)商實(shí)施的動(dòng)力不足，故必須憑借政府的強(qiáng)制介入實(shí)現(xiàn)保障房與住宅產(chǎn)業(yè)化的長效發(fā)展。保障房的特征分析住宅產(chǎn)業(yè)化對保障房建設(shè)的促進(jìn)作用保障房建設(shè)對住宅產(chǎn)業(yè)化的促進(jìn)作用住宅產(chǎn)業(yè)化的現(xiàn)狀分析保障房的特征分析住宅產(chǎn)業(yè)化對保障房建設(shè)的促進(jìn)作用保障房建設(shè)對住宅產(chǎn)業(yè)化的促進(jìn)作用住宅產(chǎn)業(yè)化的現(xiàn)狀分析建造質(zhì)量節(jié)能減排建設(shè)周期保障房的特征分析住宅產(chǎn)業(yè)化對保障房建設(shè)的促進(jìn)作用保障房建設(shè)對住宅產(chǎn)業(yè)化的促進(jìn)作用住宅產(chǎn)業(yè)化的現(xiàn)狀分析住宅產(chǎn)業(yè)化中的預(yù)制裝配整體式生產(chǎn)方式采用的是構(gòu)件預(yù)制工廠生產(chǎn)，現(xiàn)場進(jìn)行裝配施工，將工程施工過程中影響質(zhì)量、結(jié)構(gòu)較大的人為因素降至最低，此舉將有效解決傳統(tǒng)施工過程中存在的屋面滲漏、墻體開裂等質(zhì)量通病，提高了主體結(jié)構(gòu)的精度，所以保障房產(chǎn)業(yè)化的實(shí)施將切實(shí)提高房屋的質(zhì)量和品質(zhì)。節(jié)能減排建設(shè)周期建造質(zhì)量精品工程的構(gòu)建離不開充足的養(yǎng)護(hù)，嚴(yán)格的施工工序，而工期的縮短一定程度上是以犧牲質(zhì)量為代價(jià)。作為政策性工程，工期上不僅要求及時(shí)竣工交付，質(zhì)量上更是要以高規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)完成，保障房建設(shè)的困局正陷于此。住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)在工期縮短方面的優(yōu)勢在于建設(shè)所采用的部品構(gòu)件可在工廠預(yù)制生產(chǎn)，免受季節(jié)和天氣影響，同時(shí)也避免了傳統(tǒng)施工中作業(yè)面的干擾。并行施工既節(jié)約了大量時(shí)間，也有助于景觀、裝修工程可與主體同步展開，大大簡化了現(xiàn)場作業(yè)。據(jù)某產(chǎn)業(yè)化住宅數(shù)據(jù)測算顯示，采用產(chǎn)業(yè)化技術(shù)施工，30層的高層開發(fā)周期將同比縮短27%左右，有效加快了施工進(jìn)度。保障房的特征分析住宅產(chǎn)業(yè)化對保障房建設(shè)的促進(jìn)作用保障房建設(shè)對住宅產(chǎn)業(yè)化的促進(jìn)作用住宅產(chǎn)業(yè)化的現(xiàn)狀分析建設(shè)質(zhì)量節(jié)能減排建設(shè)周期保障房建設(shè)呈現(xiàn)逐年遞增態(tài)勢，大規(guī)模的開發(fā)帶動(dòng)著大量人、材、物等能源的消耗。據(jù)統(tǒng)計(jì)，建筑業(yè)每年能源消耗比例約占社會(huì)資源總耗能的30%，每年大量的建材、廢水、揚(yáng)塵等建筑垃圾的產(chǎn)生，嚴(yán)重影響著環(huán)境，并有悖于我國目前建設(shè)兩型社會(huì)的客觀發(fā)展要求。產(chǎn)業(yè)化住宅現(xiàn)場裝配的特點(diǎn)有助于節(jié)約大量的腳手架和模板，此項(xiàng)在成本節(jié)約的同時(shí)也使施工現(xiàn)場環(huán)境有了極大改善。此外，建設(shè)所需的構(gòu)配件因其采用工業(yè)化生產(chǎn)方式，部品表面具有較好的平整度與光滑度，節(jié)省了抹灰裝飾，有利于減少對建筑砂漿的使用。保障房的特征分析住宅產(chǎn)業(yè)化對保障房建設(shè)的促進(jìn)作用保障房建設(shè)對住宅產(chǎn)業(yè)化的促進(jìn)作用住宅產(chǎn)業(yè)化的現(xiàn)狀分析建設(shè)周期建設(shè)質(zhì)量節(jié)能減排保障房的特征分析保障房建設(shè)對住宅產(chǎn)業(yè)化的促進(jìn)作用住宅產(chǎn)業(yè)化的現(xiàn)狀分析住宅產(chǎn)業(yè)化對保障房建設(shè)的促進(jìn)作用擴(kuò)大市場需求、激勵(lì)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新促進(jìn)產(chǎn)業(yè)化體系、標(biāo)準(zhǔn)問題的解決促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)鏈的形成保障房的特征分析保障房建設(shè)對住宅產(chǎn)業(yè)化的促進(jìn)作用住宅產(chǎn)業(yè)化的現(xiàn)狀分析住宅產(chǎn)業(yè)化對保障房建設(shè)的促進(jìn)作用1、擴(kuò)大市場需求，激勵(lì)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新

目前我國居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)處于較低水平，故以質(zhì)量和品質(zhì)為追求的高端產(chǎn)業(yè)化住宅便缺少了強(qiáng)大的市場支撐。然而保障房作為政府提供的公益性住宅，具有很強(qiáng)的政策導(dǎo)向性，將住宅產(chǎn)業(yè)化建造模式引入保障房建設(shè)之中，既提升了其在消費(fèi)者心中的認(rèn)知度和普及度，未來也將會(huì)產(chǎn)生可觀的產(chǎn)業(yè)化住宅需求。足夠的市場需求不僅是產(chǎn)業(yè)化技術(shù)得以普及和推廣的內(nèi)在動(dòng)力，更是實(shí)現(xiàn)技術(shù)創(chuàng)新的有效手段。因此，實(shí)現(xiàn)保障房的產(chǎn)業(yè)化建設(shè)可以有效減少因其自身外部性帶來的影響。保障房的特征分析保障房建設(shè)對住宅產(chǎn)業(yè)化的促進(jìn)作用住宅產(chǎn)業(yè)化的現(xiàn)狀分析住宅產(chǎn)業(yè)化對保障房建設(shè)的促進(jìn)作用2、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)化體系、標(biāo)準(zhǔn)問題的解決一直以來，我國住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展依賴于少數(shù)大型房企自身的推動(dòng)，但因其自身制定的標(biāo)準(zhǔn)體系不具備普遍性，故無法作為行業(yè)通用標(biāo)準(zhǔn)得以推廣，而政府又未對其制定相關(guān)的政策法規(guī)，致使發(fā)展進(jìn)程緩慢。通過將住宅產(chǎn)業(yè)化與政府主導(dǎo)開發(fā)建設(shè)的保障房進(jìn)行有效嫁接，產(chǎn)業(yè)化行業(yè)中所面臨的相關(guān)制度體系與通用標(biāo)準(zhǔn)不完善的難題，將借助政府的強(qiáng)力介入得以落實(shí)解決。同時(shí)，保障房的建設(shè)平臺(tái)可以促使政府職能部門對住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展形成更清晰的認(rèn)識，可以更好地分析和判斷其發(fā)展中的優(yōu)勢與障礙，為產(chǎn)業(yè)化的可持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)有力支持。保障房的特征分析保障房建設(shè)對住宅產(chǎn)業(yè)化的促進(jìn)作用住宅產(chǎn)業(yè)化的現(xiàn)狀分析住宅產(chǎn)業(yè)化對保障房建設(shè)的促進(jìn)作用3、促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)鏈的形成產(chǎn)業(yè)鏈配套不足是住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展過程中亟待解決的另一瓶頸。諸如產(chǎn)業(yè)工人缺乏，預(yù)制構(gòu)件廠偏少，定制供應(yīng)商奇缺等問題造成產(chǎn)業(yè)化住宅建設(shè)成本高、應(yīng)用規(guī)模小、推廣乏力等窘境，究其原因在于以企業(yè)作為推動(dòng)主體而形成的產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)模是不完善的。借助保障房建設(shè)的契機(jī)，充分發(fā)揮政府的經(jīng)濟(jì)職能，以產(chǎn)業(yè)政策為工具，為產(chǎn)業(yè)化住宅增加可觀的市場需求，有效孕育市場，從而吸引和引導(dǎo)相關(guān)企業(yè)投入到產(chǎn)業(yè)化住宅建設(shè)中去，為產(chǎn)業(yè)鏈的形成和完善奠定基礎(chǔ)。做好產(chǎn)品定位，獲取持續(xù)政策支持完善相關(guān)政策保障房的融資模式研究組建虛擬產(chǎn)業(yè)化集團(tuán)住宅產(chǎn)業(yè)化與保障房建設(shè)結(jié)合的可行性住宅產(chǎn)業(yè)化與保障房建設(shè)的發(fā)展策略研究做好產(chǎn)品定位，獲取持續(xù)政策支持組建虛擬產(chǎn)業(yè)化集團(tuán)完善相關(guān)政策保障房的融資模式研究1、做好產(chǎn)品定位，獲取持續(xù)政策支持調(diào)整定位，做好保障房這片試驗(yàn)田，使其顯現(xiàn)成效被市場所接受是實(shí)現(xiàn)互促共贏的一個(gè)有效途徑。目前我國住宅產(chǎn)業(yè)化的定位是基于綠色節(jié)能建筑的高檔住宅，往往是作為開發(fā)商的樓盤亮點(diǎn)進(jìn)行宣傳。所以，在保障房的建設(shè)中應(yīng)調(diào)整思路，明確中低檔住宅的市場定位，在技術(shù)創(chuàng)新和應(yīng)用時(shí)應(yīng)考慮到成本因素的制約，做好質(zhì)量、進(jìn)度和成本三者間的合理結(jié)合，將保障房建設(shè)成住宅產(chǎn)業(yè)化的推廣名片，得到公眾認(rèn)可，獲取政府的持續(xù)支持。2、組建虛擬產(chǎn)業(yè)化集團(tuán)虛擬住宅企業(yè)是一個(gè)集合名詞，是指集開發(fā)商、施工企業(yè)、建材企業(yè)、構(gòu)配件制造企業(yè)等住宅相關(guān)企業(yè)，采取優(yōu)勢組合形成的一種企業(yè)組織模式。其能充分整合有利資源，發(fā)揮各家優(yōu)勢，具有敏捷、柔性、優(yōu)化快速的特征，能有效彌補(bǔ)產(chǎn)業(yè)化住宅目前建設(shè)產(chǎn)業(yè)鏈不完整的缺憾，對于處于起步階段的住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展具有重要意義。建立以房地產(chǎn)開發(fā)商為虛擬組織核心，集合設(shè)計(jì)院、咨詢服務(wù)企業(yè)、構(gòu)配件生產(chǎn)企業(yè)、設(shè)備材料供應(yīng)商、施工企業(yè)和裝修單位等參與各方，并受政府保障房主管部門監(jiān)督的虛擬企業(yè)。以其項(xiàng)目為中心，隨著項(xiàng)目的完成而解散或者形成長期的合作伙伴。虛擬產(chǎn)業(yè)化集團(tuán)中房地產(chǎn)商因?qū)嵙^強(qiáng)，其居于核心地位可利用自身優(yōu)勢組織協(xié)調(diào)各優(yōu)勢資源，對整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施總體把控。政府主管部門作為委托方可以通過其行政職能對組織實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)督，確保整個(gè)組織結(jié)構(gòu)的有效集成。2、組建虛擬產(chǎn)業(yè)化集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目需要從簽訂協(xié)議的相關(guān)單位中抽調(diào)優(yōu)勢資源組建虛擬產(chǎn)業(yè)化集團(tuán)，集團(tuán)以項(xiàng)目為中心，基于建設(shè)產(chǎn)業(yè)鏈上的需要組建設(shè)計(jì)研發(fā)中心、部品構(gòu)件生產(chǎn)部、設(shè)備材料供應(yīng)部、工程部、物流配送中心和物業(yè)部等部門，分別負(fù)責(zé)保障房項(xiàng)目的圖紙部品設(shè)計(jì)、構(gòu)配件生產(chǎn)、設(shè)備材料的供應(yīng)、現(xiàn)場建設(shè)、預(yù)制構(gòu)件的運(yùn)輸配送以及后期的物業(yè)保障。在政府職能部門的監(jiān)督協(xié)調(diào)和房地產(chǎn)開發(fā)商的總控管理下建立項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)鏈數(shù)據(jù)平臺(tái)，加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)的信息溝通、交流，實(shí)現(xiàn)一種敏捷性的動(dòng)態(tài)管理，加快保障房產(chǎn)業(yè)化建設(shè)。2、組建虛擬產(chǎn)業(yè)化集團(tuán)3、完善相關(guān)政策住宅產(chǎn)業(yè)化強(qiáng)調(diào)的是對產(chǎn)業(yè)鏈的有效整合與行業(yè)集中度的提升，對于開發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力要求較高，除了萬科、棲霞建設(shè)少數(shù)企業(yè)掌握了整體的關(guān)鍵控制要素，很多中小型企業(yè)因自身能力所限導(dǎo)致心有余而力不足。虛擬組織企業(yè)是基于住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展初期提出的一種過度組織模式，要實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的長效可持續(xù)發(fā)展，必須要鼓勵(lì)地方政府利用保障房建設(shè)的計(jì)劃，在城市周邊興建產(chǎn)業(yè)化配套工廠。從整個(gè)行業(yè)發(fā)展角度去完善產(chǎn)業(yè)化配套措施，讓更多的中小企業(yè)能夠參與到保障房產(chǎn)業(yè)化建設(shè)中去，并通過發(fā)展逐步整合資源，完善信任機(jī)制，最終通過重組、合并組建產(chǎn)業(yè)化集團(tuán)，推進(jìn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)化行業(yè)的發(fā)展。3、完善相關(guān)政策縱觀國外產(chǎn)業(yè)化發(fā)展之路，皆是由政府作支撐，頒布一系列扶持計(jì)劃和產(chǎn)業(yè)政策，綜合運(yùn)用稅務(wù)、財(cái)政、投資等手段，支持和引導(dǎo)其發(fā)展。目前，國內(nèi)一些地區(qū)已開始陸續(xù)頒布相應(yīng)的支持政策。上海市出臺(tái)政策規(guī)定，在保障房建設(shè)的土地供應(yīng)中安排30%的土地用于產(chǎn)業(yè)化建設(shè)。北京市則在建筑面積上實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)，無論是保障房還是商品房，只要開發(fā)商主動(dòng)申請采取產(chǎn)業(yè)化建設(shè)方式，經(jīng)有關(guān)部門審核通過后即可獲得不超過建筑規(guī)劃3%的面積獎(jiǎng)勵(lì)。深圳則加大了對產(chǎn)業(yè)化企業(yè)的財(cái)政與金融支持力度，針對參與保障房產(chǎn)業(yè)化建設(shè)的相關(guān)參與企業(yè)給予優(yōu)先貸款、體系優(yōu)惠和貸款擔(dān)保支持，激勵(lì)更多的企業(yè)參與產(chǎn)業(yè)化的建設(shè)。4、保障房的融資模式保障房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般由公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房和兩限（限套型、線價(jià)格）房以及定向安置房等構(gòu)成。在各類保障房中，融資難點(diǎn)主要是那些“只租不售”的公租房和廉租房。公租房和廉租房由于產(chǎn)權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，資金回收周期長，還要承擔(dān)房屋維護(hù)、租金收取等一系列后續(xù)管理工作，因而各方的建設(shè)動(dòng)力較小。加上公租房處于探索階段，社會(huì)資金參與面臨的不確定性較大，融資難度較大。（1）保障性住房建設(shè)要兼顧公益性和自利性，中央政府和地方政府設(shè)立保障性住房投資基金的同時(shí)，要促使銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)積極參與保障房的建設(shè)。鼓勵(lì)銀行創(chuàng)新保障房貸款新模式，激勵(lì)保險(xiǎn)公司探索新的保險(xiǎn)種類等等，通過這種方式充分調(diào)動(dòng)起社會(huì)沉淀資金，解決過度依賴政府投入和銀行風(fēng)險(xiǎn)高度集中等問題，提高資金利用效率和保障房建設(shè)效率。（2）建立保障房預(yù)售制度：仿照商品房建筑、銷售模式，增強(qiáng)社會(huì)資金參與力度。對于經(jīng)適房、兩限房以及大部分的安置房，由于最終需出售給購房者，均可以采用預(yù)售模式。考慮到購買者收入水平較低，在正式交房前，