贏房中國-成都美美力誠地塊項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告

成都美美力誠地塊項(xiàng)目

投資評(píng)估報(bào)告項(xiàng)目區(qū)位本案項(xiàng)目概況宗地位置：項(xiàng)目宗地位于成都市新城發(fā)展的核心位置，在高新區(qū)天府大道北段以東、名都大道以西、親民東街以南、錦暉東街以北，地塊對(duì)面即為成都市政府新辦公大樓（俗稱：蓮花瓣大樓）。宗地面積及形狀：宗地面積42.9781畝，呈比較規(guī)整的長方形，四面臨街，西臨成都市政中心和天府大道，南臨新益州市政公園（市政景觀公園），北臨旺旺集團(tuán)項(xiàng)目，東臨城市綠化公園，區(qū)位優(yōu)勢(shì)屬不可多得的中心政務(wù)區(qū)絕版位置，整體形象展示面極佳?，F(xiàn)狀：宗地規(guī)劃為商業(yè)金融用地性質(zhì)，航空限高70米，容積率不超過4.0，建筑密度不超過45%。項(xiàng)目區(qū)位本案項(xiàng)目區(qū)位本案項(xiàng)目區(qū)位

本項(xiàng)目宗地位于南延線天府新城的核心，科創(chuàng)中心對(duì)面（成都市的市政府新大樓），比鄰新益州公園，是南延線不可多得的稀缺地塊，具有很高的商業(yè)價(jià)值和居住價(jià)值。根據(jù)成都市城市重點(diǎn)向南發(fā)展的總體規(guī)劃，南城將建設(shè)成為“城南副中心”。在“城市新中心、現(xiàn)代化新城區(qū)”的發(fā)展總目標(biāo)之下，又分為建設(shè)成都市“行政辦公中心”、“創(chuàng)新研發(fā)中心”、“區(qū)域總部基地”、“現(xiàn)代服務(wù)基地”以及“宜居人文住區(qū)”五大規(guī)劃子目標(biāo)，旨在打造成都市的“浦東新區(qū)、濱海新區(qū)”。項(xiàng)目遠(yuǎn)景未來的南延線將是成都的一座高標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)代化人居新城項(xiàng)目交通項(xiàng)目交通公路交通：以天府大道為中軸線，站華路、元華路、紅星路南延線共同構(gòu)成南北走向的縱向交通網(wǎng)絡(luò)，將市中心和南部新城緊密的聯(lián)系在一起，更是很大程度的縮短了人們的心理距離。三環(huán)路、武侯大道東延線、孵化園北干道、四環(huán)路、迎賓大道等共同構(gòu)成了南部新城的橫向交通體系，交通網(wǎng)絡(luò)可謂是四通八達(dá)，奠定城南發(fā)展的基礎(chǔ)。地鐵交通：城南副中心規(guī)劃貫穿的地鐵路線有兩條：1號(hào)線和5號(hào)線，1號(hào)線是最先建設(shè)和最先通車的，將于2010年貫通，按照規(guī)劃1號(hào)線在南延線一共規(guī)劃了七個(gè)站口：南三環(huán)站、新益州站、孵化園站、世紀(jì)城站、科技園站、府河站和華陽廣都站。2010年開通后，成都地鐵經(jīng)濟(jì)時(shí)代正式到來，必將極大的推動(dòng)南延線房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。項(xiàng)目配套項(xiàng)目配套

隨著城南房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，相應(yīng)的各種生活配套：商業(yè)、酒店、公園、文化娛樂、醫(yī)療、學(xué)校等等也在逐步建立和完善。未來城南副中心延伸出來的考察、接待、會(huì)展、旅游等功能，加上比鄰航空港等先天優(yōu)勢(shì)，未來南延線將是成都五星級(jí)酒店最為集中的片區(qū)之一，除了目前在營的世紀(jì)城洲際酒店、世紀(jì)城假日酒店，還有多個(gè)五星級(jí)酒店處于規(guī)劃建設(shè)中，如希爾頓酒店、萬豪酒店、譽(yù)峰的W酒店等，一些在建的甲級(jí)寫字樓和大型住宅項(xiàng)目也規(guī)劃有五星級(jí)酒店，如：天府國際廣場(chǎng)、河畔新世界、雅居樂花園等。

項(xiàng)目配套世紀(jì)城洲際酒店世紀(jì)城假日酒店希爾頓酒店萬豪大酒店巨龍五星級(jí)大酒店譽(yù)峰W酒店項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)宗地面積42.9781畝（占地28652.06平米）宗地規(guī)劃為商業(yè)金融用地性質(zhì)航空限高70米容積率不超過4.0（規(guī)劃方案批準(zhǔn)的是不超過4.61）建筑密度不超過45%綠地率15%停車位1010輛建筑總面積181928平米其中，地上面積133211平米（132051計(jì)入容積率）地下面積48952平米項(xiàng)目現(xiàn)狀本案新政府大樓新益州公園

項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方提供的資料公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件公司與國土局簽署的土地出讓合同項(xiàng)目國土地使用證方案及概念設(shè)計(jì)已經(jīng)通過規(guī)劃部門批準(zhǔn)項(xiàng)目的概念性設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目的組團(tuán)定位及地段價(jià)值：

站南組團(tuán)發(fā)展片區(qū)是指在火車南站以南，四環(huán)路以北，依托于天府大道發(fā)展的區(qū)域，規(guī)劃面積為12平方公里，站南組團(tuán)將是城南副中心的核心區(qū)域，該中心主要由科技商務(wù)區(qū)、科技博覽區(qū)兩大園區(qū)構(gòu)成，規(guī)劃用途是行政中心，以辦公、金融、文化和居住為主，規(guī)劃人口15.6萬，是繼華陽之后的最多人口的組團(tuán)。站南組團(tuán)緊接主城區(qū)，交通、城市配套等相對(duì)完善，目前已經(jīng)吸引了大量的品牌開發(fā)商進(jìn)駐，如中海、和記黃埔、九龍倉、深長城、合景泰富等，開發(fā)的項(xiàng)目大多數(shù)是定位較高的品質(zhì)樓盤，如中海城南1號(hào)、南城都匯、天府長城、譽(yù)峰、天府長城、華敏世家等，價(jià)格普遍偏高。還有特拉各斯、理想中心、城南科技廣場(chǎng)、中國水電大廈、拉德方斯等高檔寫字樓項(xiàng)目。目前此片區(qū)已經(jīng)形成密集發(fā)展之勢(shì)，土地日益稀缺，增值潛力巨大。

項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)調(diào)查：南延線作為未來的城市新中心，在建和規(guī)劃中的區(qū)域總部寫字樓和其他商業(yè)寫字樓項(xiàng)目眾多，這些寫字樓規(guī)劃起點(diǎn)高，主要以甲級(jí)寫字樓為主，因此本身硬件配置比較高，銷售均價(jià)多在15000元/㎡以上。如新希望大廈、四川水電大廈、拉.德方斯大廈。

項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域住宅市場(chǎng)調(diào)查：品牌企業(yè)多、項(xiàng)目品質(zhì)高、價(jià)格走勢(shì)高、置業(yè)客戶素質(zhì)高城南“副中心”作為成都城市發(fā)展的重大戰(zhàn)略規(guī)劃，未來幾十年的發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖?，吸引了大量的國?nèi)一線開發(fā)商、港資大鱷、國際品牌在此進(jìn)駐，如龍湖、中海、雅居樂、華潤、和記黃埔、九龍倉、新世界地產(chǎn)、新鴻基、希爾頓集團(tuán)等。從調(diào)查的實(shí)際情況看，從三環(huán)路開始沿著南延線的物業(yè)價(jià)格高，從三環(huán)路到世紀(jì)城片區(qū)的樓盤價(jià)格比較高，普通高層電梯公寓一般是8000—16000元/㎡（建面）；別墅的價(jià)格一般在10000—30000元/㎡。南延線作為規(guī)劃發(fā)展的城市新區(qū)，總部辦公人群、國家公務(wù)員、高新技術(shù)白領(lǐng)、企業(yè)老板等中高收入者成為了購房的主流，在城南豪宅市場(chǎng)也活躍著不少外籍人士的身影。

項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研南城區(qū)域電梯豪宅市場(chǎng)調(diào)查：樓盤紫檀首座華敏世家譽(yù)峰城南1號(hào)世紀(jì)峰景開發(fā)商千和物業(yè)招商蛇口地產(chǎn)華敏置業(yè)合景泰富中海地產(chǎn)龍湖地產(chǎn)地址人民南路四段38號(hào)人民南路四段48號(hào)高新區(qū)天泰路265號(hào)南部新城仁和片區(qū)新益州大道199號(hào)世紀(jì)城路418號(hào)總占地56畝40畝20畝280畝約173畝72畝總建面28000㎡170000㎡83726㎡約37萬㎡約33000㎡58萬㎡容積率3.95.04.821.92.859.8建筑形態(tài)高層高層高層高層高層超高層總戶數(shù)160694戶86戶1期246戶2049戶1740面積區(qū)間280-295㎡73-340㎡289-346㎡170-380㎡158—240㎡280-380銷售價(jià)格15000元/㎡12000-15000元/㎡13000元/㎡17000-21000元/㎡均價(jià)15000元/㎡13000-15000元/㎡開盤時(shí)間2007年12月2006年9月2008年9月2009年11月底2008年8月2008年11月項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研南城區(qū)域近期土地成交市場(chǎng)調(diào)查：本案1385萬/畝1100萬/畝970萬/畝1195萬/畝1265萬/畝1370萬/畝980萬/畝項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目SWOT分析：項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)（S）核心地段優(yōu)勢(shì)片區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高高尚公園住宅價(jià)值交通發(fā)達(dá)，輻射面廣地鐵經(jīng)濟(jì)帶來巨大商業(yè)價(jià)值綜合稀缺性高項(xiàng)目劣勢(shì)（W）周邊常住人口目前較少，有待提升項(xiàng)目規(guī)劃體量有限項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目SWOT分析：項(xiàng)目機(jī)會(huì)（O）美美力誠商業(yè)旗艦的領(lǐng)航未來60萬城市精英人口消費(fèi)力

項(xiàng)目威脅（T）中國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，對(duì)商業(yè)制約較大南延線的商業(yè)市場(chǎng)競爭激烈項(xiàng)目定位本案應(yīng)該是兼顧商業(yè)和居住功能高端城市綜合體定位的釋義分解：

1、從概念上說，是定義成都新的奢侈消費(fèi)模式，為城市貴胄量身打造的國際化新奢區(qū)。

2、從檔次上說，是成都乃至西南地區(qū)首屈一指的，開歷史先河的高端消費(fèi)體。

3、從功能上說，是城市綜合體，具有居住、購物、休閑、娛樂、美食、美視等一站式高檔國際化消費(fèi)區(qū)。

4、從效應(yīng)上說，是以美美力誠旗艦店為龍頭，帶動(dòng)的各種高層次商業(yè)消費(fèi)和居住，具有強(qiáng)大的聯(lián)動(dòng)和聚合效應(yīng)，將項(xiàng)目整體提升到一個(gè)新高度。

5、從價(jià)格上說，將開創(chuàng)南延線商業(yè)和住宅價(jià)格水平的新高度，形成強(qiáng)大的市場(chǎng)影響力。項(xiàng)目定位總體規(guī)劃布局：

1、美美力誠旗艦店作為整個(gè)商業(yè)的龍頭，也代表項(xiàng)目形象，沿天府大道獨(dú)立式設(shè)計(jì)，保證本身的形象展示面，發(fā)揮形象領(lǐng)航作用。

2、其余商業(yè)部分獨(dú)自成體，放棄大型購物商場(chǎng)模式，采取開放式Block街區(qū)式設(shè)計(jì)，BLOCK街區(qū)即Block，B-Business（商業(yè)）、L-Lie

fallow（休閑）、O-Open（開放）、C-Crowd（人群）、K-Kind（親和）。

3、住宅部分保持相對(duì)的私密性，放置在臨新益州公園一側(cè)，保證高檔住宅面向公園的視野景觀和生活氣息，與BLOCK商業(yè)街區(qū)采取綠化帶進(jìn)行一定程度的隔離，保持相對(duì)獨(dú)立性。

4、空間尺度的層次處理在水平向空間層次上，形成“動(dòng)區(qū)+中介區(qū)+靜區(qū)”布局，臨路為動(dòng)態(tài)商業(yè)街區(qū)，包括美美力誠旗艦店和BLOCK院街商業(yè)；內(nèi)側(cè)臨新益州公園為靜區(qū)，高層住宅臨湖相望，中間綠化相隔。項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案更多關(guān)于本項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案另見附件文件參照項(xiàng)目價(jià)格調(diào)查本項(xiàng)目譽(yù)峰項(xiàng)目，住宅，精裝，均價(jià)2萬元/平米城南1號(hào)項(xiàng)目，住宅，清水，均價(jià)1.7萬元/平米華敏世家，住宅，清水，均價(jià)1.6萬元/平米新城核心區(qū)新希望大廈項(xiàng)目，寫字樓，清水，均價(jià)1.6萬元/平米首座項(xiàng)目，公寓，清水，均價(jià)1.8萬元/平米項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)成都美美項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單位1建設(shè)用地面積28652.6平方米2規(guī)劃總建筑面積180943平方米3地上建筑面積132011平方米4

零售商業(yè)面積14051平方米5

美美力誠建筑面積30968平方米6

住宅建筑面積26147平方米7

酒店建筑面積28037平方米8

辦公建筑面積31648平方米9首層、五層架空面積（不計(jì)算容積率）1160平方米10地下建筑面積48932平方米11容積率4.61平方米12建筑密度44.17%

13綠地面積4297平方米14綠地率15.00%

15機(jī)動(dòng)車位1010平方米16地下車庫993平方米17地面非機(jī)動(dòng)車車位450平方米項(xiàng)目總體定位集商業(yè)、居住功能為一體的高端城市綜合體定位的釋義分解：

1、從概念上說，是定義成都新的奢侈消費(fèi)模式，為城市貴胄量身打造的國際化新奢區(qū)。

2、從檔次上說，是成都乃至西南地區(qū)首屈一指的，開歷史先河的高端消費(fèi)體。

3、從功能上說，是城市綜合體，具有居住、購物、休閑、娛樂、美食、美視等一站式高檔國際化消費(fèi)區(qū)。

4、從效應(yīng)上說，是以美美力誠旗艦店為龍頭，帶動(dòng)的各種高層次商業(yè)消費(fèi)和居住，具有強(qiáng)大的聯(lián)動(dòng)和聚合效應(yīng)，將項(xiàng)目整體提升到一個(gè)新高度。

5、從價(jià)格上說，將開創(chuàng)南延線商業(yè)和住宅價(jià)格水平的新高度，形成強(qiáng)大的市場(chǎng)影響力。項(xiàng)目總體定位酒店式公寓28000平米公寓式住宅26000平米獨(dú)棟式商業(yè)14000平米美美力誠百貨31000平米公寓式寫字樓32000平米項(xiàng)目銷售、租賃物業(yè)配比序號(hào)物業(yè)類型建筑面積完全銷售部分資產(chǎn)持有部分備注(㎡)(㎡)(㎡)1

零售商業(yè)建筑面積14051

140512

美美力誠百貨建筑面積3096830968該部分物業(yè)作為資產(chǎn)持有，暫不銷售3

高檔住宅建筑面積2614726147

4

酒店公寓建筑面積2803728037

5

公寓寫字樓建筑面積3264832648

6

地下建筑面積4895248952該部分物業(yè)作為資產(chǎn)持有，暫不銷售

小

計(jì)

10088379920

合計(jì)180803項(xiàng)目營銷策略定位將13萬平米物業(yè)細(xì)分成5個(gè)不同功能、不同業(yè)態(tài)、不同客戶購買的小眾投資的精品物業(yè)總體量18萬平米可銷售部分10萬平米不可銷售部分8萬平米獨(dú)棟商業(yè)公寓住宅酒店式公寓美美百貨商業(yè)地下商業(yè)、車庫公寓寫字樓項(xiàng)目各物業(yè)功能定位銷售部分物業(yè)----零售商業(yè)部分

物業(yè)體量：14051平米。物業(yè)形態(tài)：5、6棟單棟面積為2000—3000平米的獨(dú)棟商業(yè)體。銷售對(duì)象：國際頂級(jí)汽車專賣店（如勞斯萊斯、阿斯頓·馬丁、邁巴赫、法拉利、賓利、瑪莎拉蒂）、國際一線品牌專賣店（LV、Gucci、Prada、Hermès）市場(chǎng)現(xiàn)狀：目前，在成都市人南路二段美美百貨商場(chǎng)對(duì)面，國際一線品牌LV獨(dú)立租賃了約2000多平米的獨(dú)立店鋪?zhàn)鳛槠放茖Ｙu店，月租金水平在180—200元/平米，按國際慣例的租金售價(jià)比折算過來，物業(yè)的銷售均價(jià)不低于36000元/平米。銷售狀況：成都是中國西南地區(qū)頂級(jí)品牌、奢侈品、高端商品的聚集地。GUCCI品牌在成都的日最高營業(yè)額超過70萬元，眾多國際一線品牌的商品紛紛落地成都，選址開店，為本項(xiàng)目獨(dú)棟零售商業(yè)的銷售聚集的大量的優(yōu)質(zhì)潛在客戶，本項(xiàng)目獨(dú)棟商業(yè)的銷售市場(chǎng)非常緊俏。項(xiàng)目各物業(yè)功能定位可銷售物業(yè)----高檔公寓住宅部分

物業(yè)體量：26147平米。物業(yè)形態(tài)：以150平米2房2廳、200平米3房2廳戶型打主力的大戶型都市豪宅產(chǎn)品。銷售對(duì)象：高端都市豪宅產(chǎn)品。市場(chǎng)現(xiàn)狀：據(jù)調(diào)查，目前在成都市城南高新區(qū)，以譽(yù)峰、城南一號(hào)為代表的高端住宅物業(yè)成為成都市高檔住宅產(chǎn)品的標(biāo)桿和代表。以譽(yù)峰為代表的精裝修物業(yè)，銷售均價(jià)20000元/平米；以城南一號(hào)為代表的清水房物業(yè)，銷售均價(jià)16000元/平米。而該區(qū)域高檔公寓住宅的租金價(jià)格達(dá)100—120元/平米/月，涉外租賃需求，租賃市場(chǎng)成交旺盛。銷售狀況：據(jù)實(shí)地調(diào)查，譽(yù)峰項(xiàng)目09年11月正式開盤銷售，推出300多套總價(jià)在300—500萬的大戶型豪宅產(chǎn)品，2009年12月底已銷售超過90%比例；中海城南一號(hào)項(xiàng)目2008年8月開盤，銷售比例更是超過95%比例，目前已開始推二期項(xiàng)目。項(xiàng)目各物業(yè)功能定位可銷售物業(yè)----萬豪公寓部分

物業(yè)體量：28037平米。物業(yè)形態(tài)：依托萬豪酒店的品牌號(hào)召力打造的都市中小戶型公寓住宅產(chǎn)品。銷售對(duì)象：美美百貨的消費(fèi)客戶、使領(lǐng)館客戶、都市金領(lǐng)人群。市場(chǎng)現(xiàn)狀：由于在成都市領(lǐng)館區(qū)南移到本項(xiàng)目所在高新區(qū)，本項(xiàng)目所在區(qū)域成為高端酒店式公寓的聚集地。區(qū)域內(nèi)精裝公寓的租金價(jià)格達(dá)80—100元/平米/月，如果有國際品牌酒店的管理，公寓的租金價(jià)格平均增加20—30元/平米。據(jù)調(diào)查，首座項(xiàng)目精裝公寓，一套型170平米的戶型，月租金達(dá)到17000—20000元/月，租賃市場(chǎng)需求、交易都很旺盛。銷售狀況：目前，本項(xiàng)目區(qū)域暫無精裝酒店式公寓推出和銷售，因此，無可參考和對(duì)比的項(xiàng)目。但是，參考人南路首座、紫檀等已交房的公寓項(xiàng)目，其租金水平一般在100—120元/平米/月，折算倒推回來物業(yè)的銷售價(jià)格在18000—22000元/平米。項(xiàng)目各物業(yè)功能定位可銷售物業(yè)----公寓寫字樓部分

物業(yè)體量：32648平米。物業(yè)形態(tài)：智能SOHO、既可居家又可辦公的公寓式寫字樓。銷售對(duì)象：美美百貨的商家客戶、中介、法律等中小型創(chuàng)業(yè)客群。市場(chǎng)現(xiàn)狀：對(duì)本項(xiàng)目寫字樓定價(jià)最具參考的項(xiàng)目位于人南路四段附近的新希望大廈寫字樓，銷售均價(jià)16000--18000元/平米，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的拉．德方斯大廈，銷售均價(jià)16000--17000元/平米。除此以外，該區(qū)域還有水電大廈、中石油大廈、聯(lián)通大廈、國電大廈、中信廣場(chǎng)等寫字樓項(xiàng)目，銷售均價(jià)都不低于15000元/平米。銷售狀況：區(qū)域內(nèi)寫字樓市場(chǎng)成交也非?；鸨?，2009年12月底調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，新希望大廈銷售幾近告磬，目前僅僅只剩下14層樓一層還未銷售。拉．德方斯大廈的銷售已全部完成，09年5月已交房。成都城南高新片區(qū)的商務(wù)寫字樓的需求量大，而本項(xiàng)目區(qū)別于其他純商務(wù)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目的公寓式寫字樓產(chǎn)品，在區(qū)域內(nèi)更是非常稀缺的物業(yè)產(chǎn)品。項(xiàng)目各物業(yè)功能定位物業(yè)銷售價(jià)格與租金水平對(duì)比分析

項(xiàng)目物業(yè)產(chǎn)品區(qū)域同類可比項(xiàng)目銷售價(jià)格區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)租金水平以租金反推物業(yè)的銷售價(jià)格物業(yè)售價(jià)租金比本項(xiàng)目物業(yè)定價(jià)基準(zhǔn)測(cè)算價(jià)格獨(dú)棟商業(yè)/180—200元/平米/月32500—36000元/平米160—18025000元/平米公寓住宅16000—20000元/平米16000元/平米酒店式公寓/100—120元/平米/月18000—21600元/平米150—18016000元/平米公寓式寫字樓16000—18000元/平米16000元/平米單位：建筑面積平米項(xiàng)目各物業(yè)功能定位不銷售物業(yè)----美美百貨部分

物業(yè)體量：30968平米。物業(yè)形態(tài)：中國西南區(qū)高端奢侈品、精品百貨賣場(chǎng)。租賃對(duì)象：國際一線化妝品、服裝、皮具品牌，全球奢侈品牌。市場(chǎng)現(xiàn)狀：美美百貨是目前成都三大奢侈品百貨之一，同時(shí)也是業(yè)績最好的一家高端百貨商場(chǎng)。位于人南路二段，分川信店、天一店兩個(gè)賣場(chǎng)，總營業(yè)面積14000平方米，2008年創(chuàng)造了16億元的營業(yè)額神話。其中，Gucci一個(gè)品牌的日最高營業(yè)額達(dá)70萬元。本部分租金收益狀況：鑒于美美百貨與本項(xiàng)目簽署有戰(zhàn)略合作協(xié)議，本項(xiàng)目裙樓部分是專門為美美百貨“定制”的商業(yè)物業(yè)。美美百貨將在本項(xiàng)目規(guī)劃打造中國西南區(qū)規(guī)模最大、檔次最高的精品、奢侈品旗艦店賣場(chǎng)。一般而言，物業(yè)的租金采取保底扣點(diǎn)的方式收取，扣點(diǎn)從商場(chǎng)營業(yè)總額提取15—25%比例。美美百貨入駐本項(xiàng)目后，賣場(chǎng)面積得以擴(kuò)張，裝修檔次得到提升，如按150—200元/平米的租金價(jià)格，每年可獲得5400—7200萬元的物業(yè)租金收益。項(xiàng)目各物業(yè)功能定位不銷售物業(yè)----地下商業(yè)及車庫部分

物業(yè)體量：48952平米。物業(yè)形態(tài)：高檔超市、家居賣場(chǎng)、室內(nèi)停車庫。租賃對(duì)象：品牌連鎖超市、與美美百貨互補(bǔ)的商業(yè)業(yè)態(tài)。市場(chǎng)現(xiàn)狀：有美美百貨旗艦店的吸引和號(hào)召力，本項(xiàng)目地下負(fù)一層24000多平米的面積可招商出租給品牌連鎖超市、家居大賣場(chǎng)、書刊音像商城等，不但可以填補(bǔ)商業(yè)業(yè)態(tài)上的空缺，還可以為區(qū)域作配套。負(fù)二層24000多平米作為車庫，解決美美商場(chǎng)、住宅、公寓、寫字樓的停車。本部分租金收益狀況：以本項(xiàng)目所處區(qū)域位置，以及和美美百貨搭配的功能定位，負(fù)一層商場(chǎng)的租金水平按市場(chǎng)行情可定位在50—80元/平米的價(jià)格區(qū)間，每年可獲得1400—2300萬元的物業(yè)租金收益。此外，負(fù)二層24000平米的車庫部分可規(guī)劃出約500個(gè)車位，每年可獲得的停車費(fèi)收益不低于300萬元。項(xiàng)目成本分析預(yù)測(cè)序號(hào)成本科目公式工程量單價(jià)合計(jì)(萬元)單項(xiàng)(萬元)

建筑面積180943

（一）土地獲得價(jià)款

180943304055000

1購買項(xiàng)目、獲取土地

155000

55000（二）開發(fā)前期工程費(fèi)

1809433275916

1設(shè)計(jì)費(fèi)

18094350

9052景觀設(shè)計(jì)費(fèi)15元/平方米1476515

223地勘測(cè)繪費(fèi)6*6米方格一個(gè)點(diǎn)，每孔8米，110元/米5459110

603報(bào)批報(bào)建費(fèi)

180943268

48495臨時(shí)設(shè)施費(fèi)

1400000

40項(xiàng)目成本分析預(yù)測(cè)----續(xù)上表(三)主體建安及裝修工程費(fèi)

180943276550038

1基礎(chǔ)工程(筏板基礎(chǔ))170元/平方米（含平基土石方）180943170

30762結(jié)構(gòu)及粗裝修工程按照無梁樓板計(jì)算1809431250

226183外墻及門窗工程

180943570

10312

門窗工程窗戶、入戶門及防火門18094340

724

幕墻工程塔樓以上（6~28層）386531500

5798

裙樓外立面精裝修地上1-5層315841200

37904公共部位精裝修地上建筑面積的20%公攤進(jìn)行精裝修36189800

28955戶內(nèi)精裝修

0

6主體設(shè)備及安裝工程費(fèi)

180943615

11137（1）室內(nèi)給排水戶內(nèi)給水工程18094330

543（2）室內(nèi)采暖

0（3）室內(nèi)燃?xì)?/p>

0（4）室內(nèi)電氣工程表后電氣工程18094340

724（5）消防

18094370

1267（6）通風(fēng)空調(diào)及其安裝費(fèi)地上部分設(shè)置中央空調(diào)132011300

3960（7）電梯及安裝費(fèi)30層站20450000

900

低層電梯6層/6站，原設(shè)計(jì)4臺(tái)，增加4臺(tái)8200000

160

扶梯及安裝費(fèi)暫估算30臺(tái)30350000

1050（8）弱電系統(tǒng)智能化及弱電工程18094350

905（9）其它設(shè)備及安裝工程費(fèi)地?zé)岬仍O(shè)備工程18094390

1628項(xiàng)目成本分析預(yù)測(cè)----續(xù)上表（四）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

1809431452621

1供電工程費(fèi)一戶一表前公用電力及專用配電（含各配電箱）180943120

21712室外給水系統(tǒng)

18094322

3983室外排水系統(tǒng)

04室外燃?xì)庀到y(tǒng)

1383750

525室外智能化系統(tǒng)

6區(qū)內(nèi)行車道路工程費(fèi)

（五）環(huán)境景觀工程費(fèi)

環(huán)境景觀工程費(fèi)350元/平方米14765350

517（六）配套設(shè)施費(fèi)

（七）工程相關(guān)費(fèi)用（含）售樓部監(jiān)理、造價(jià)咨/p>

（八）大修基金建筑安裝1100*3.5%18094338.5697

開發(fā)成本

1809430115548

（九）期間費(fèi)用

180943133124087

1財(cái)務(wù)費(fèi)用

400008.0%

32002管理費(fèi)用

1740581.0%

17413銷售費(fèi)用

1740583.0%

5222

稅金

1740588.00%

13925項(xiàng)目總投資

139635

項(xiàng)目銷售收入測(cè)算----按市場(chǎng)公允價(jià)格測(cè)算項(xiàng)目物業(yè)銷售收入測(cè)算：序號(hào)物業(yè)類型建筑面積市場(chǎng)公允基準(zhǔn)價(jià)格可直接銷售部分本項(xiàng)目全部物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值（萬元）(㎡)(元/㎡)(萬元)1

零售商業(yè)建筑面積14051

25000351272

美美力誠百貨建筑面積3096825000/774203

高檔公寓住宅建筑面積261471600041835

4

酒店式公寓建筑面積280371600044859

5

公寓式寫字樓建筑面積326481600052237

6

地下商場(chǎng)、車庫建筑面積489525000/

24476

小

計(jì)

174058101896

合計(jì)275954

在物業(yè)銷售基準(zhǔn)價(jià)格按目前市場(chǎng)公允條件下，如本項(xiàng)目所開發(fā)的物業(yè)資產(chǎn)總價(jià)值為275954萬元；如果扣除美美百貨部分及地下商業(yè)、車庫部分不銷售的物業(yè)，本項(xiàng)目可售物業(yè)的收入為174058萬元，減去項(xiàng)目總投資后有34423萬元的稅前利潤。項(xiàng)目敏感度分析---在市場(chǎng)公允價(jià)格基礎(chǔ)上浮20%序號(hào)物業(yè)類型建筑面積市場(chǎng)評(píng)估基價(jià)在基價(jià)上浮20%項(xiàng)目可銷售收入/物業(yè)資產(chǎn)總收入（萬元）(㎡)(元/㎡)(元/㎡)1

零售商業(yè)建筑面積14051

250003000042153421532

美美力誠百貨建筑面積309682500030000929043

高檔公寓住宅建筑面積26147160001920050202502024

酒店式公寓建筑面積28037160001920053831538315

公寓式寫字樓建筑面積32648160001920062684626846

地下商場(chǎng)、車庫建筑面積489525000600029371

小

計(jì)

208870合計(jì)331145

在項(xiàng)目物業(yè)銷售基準(zhǔn)價(jià)格上浮20%的條件下，如本項(xiàng)目所開發(fā)的物業(yè)資產(chǎn)總價(jià)值為331145萬元；如果扣除美美百貨部分及地下商業(yè)、車庫部分不銷售的物業(yè)，本項(xiàng)目可售物業(yè)的收入減去項(xiàng)目總投資后有69235萬元的稅前利潤。此外，每年還可獲取物業(yè)租金收益不低于7100萬元。項(xiàng)目敏感度分析---在市場(chǎng)公允價(jià)格基礎(chǔ)下調(diào)20%序號(hào)物業(yè)類型建筑面積市場(chǎng)評(píng)估基價(jià)在基價(jià)下調(diào)20%項(xiàng)目可銷售收入/物業(yè)資產(chǎn)總收入（萬元）(㎡)(元/㎡)(元/㎡)1

零售商業(yè)建筑面積14051

250002000028102281022

美美力誠百貨建筑面積309682500020000619363

高檔公寓住宅建筑面積26147160001280033468334684

酒店式公寓建筑面積28037160001280035887358875

公寓式寫字樓建筑面積32648160001280041789417896

地下商場(chǎng)、車庫建筑面積489525000400019581

小

計(jì)

139246合計(jì)220763

在項(xiàng)目物業(yè)銷售基準(zhǔn)價(jià)格下調(diào)20%的條件下，如本項(xiàng)目所開發(fā)的物業(yè)資產(chǎn)總價(jià)值為220763萬元；如果扣除美美百貨部分及地下商業(yè)、車庫部分不銷售的物業(yè)，本項(xiàng)目可售物業(yè)的收入減去項(xiàng)目總投資后的稅前利潤為—389萬元。但是，在項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)運(yùn)作中，開發(fā)商完全可以通過以管理提升、成本控制等辦法，將凈現(xiàn)金流調(diào)整轉(zhuǎn)變?yōu)檎龜?shù)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的無風(fēng)險(xiǎn)投資、運(yùn)營。仁安投資本項(xiàng)目將得到什么？本項(xiàng)目位于成都市政府新區(qū)所在地最核心的地段，項(xiàng)目一旦建成將成為成都市的標(biāo)志性建筑、標(biāo)桿參照項(xiàng)目。這將給仁安的企業(yè)知名度帶來極大的提升，讓仁安的品牌在成都