營(yíng)改增-建安地產(chǎn)篇

營(yíng)改增—建安地產(chǎn)專(zhuān)題培訓(xùn)

徐風(fēng)照

2017年3月28日目錄一、建筑業(yè)行業(yè)概況二、建筑業(yè)稅收營(yíng)改增政策三、建筑業(yè)預(yù)繳增值稅政策規(guī)定（一）基本概念建筑業(yè)是專(zhuān)門(mén)從事土木工程、房屋建設(shè)和設(shè)備安裝以及工程勘察設(shè)計(jì)工作的生產(chǎn)部門(mén)。包括建筑、安裝、修繕、裝飾、其他工程作業(yè)五類(lèi)一、行業(yè)簡(jiǎn)介

（二）建筑施工單位分類(lèi)按照承包工程企業(yè)的業(yè)務(wù)性質(zhì)和能力分類(lèi)：

綜合施工及總承包企業(yè)。是指可以為建設(shè)工程項(xiàng)目提供設(shè)計(jì)和施工一體化、全過(guò)程服務(wù)的建筑企業(yè)。專(zhuān)業(yè)施工企業(yè)。是指專(zhuān)門(mén)從事某一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)施工生產(chǎn)的企業(yè)，例如樁基工程公司、機(jī)械化施工公司、工業(yè)設(shè)備安裝公司、給排水工程公司、專(zhuān)業(yè)鋼結(jié)構(gòu)公司、專(zhuān)業(yè)幕墻公司、專(zhuān)業(yè)核工程公司、專(zhuān)業(yè)水利水電、礦山、冶煉、石化工程公司、專(zhuān)業(yè)電力、電子、電信、通信工程公司、專(zhuān)業(yè)市政公用、公路、鐵路、港口、航道、橋梁、隧道、機(jī)場(chǎng)工程公司、專(zhuān)業(yè)爆破拆除工程公司等。專(zhuān)項(xiàng)分包公司。是指從事工程施工專(zhuān)項(xiàng)分包活動(dòng)的勞務(wù)型企業(yè)，一般不單獨(dú)承包工程，只能為其他企業(yè)提供相關(guān)專(zhuān)業(yè)工種施工的勞務(wù)，這類(lèi)企業(yè)規(guī)模小，但數(shù)量多。分包的概念：工程分包，是指建筑業(yè)企業(yè)將其所承包的房屋建筑和設(shè)施工程中的專(zhuān)業(yè)工程或者勞務(wù)作業(yè)發(fā)包給其他建筑業(yè)企業(yè)完成的活動(dòng)。分包按其性質(zhì)來(lái)說(shuō)，分為專(zhuān)業(yè)工程分包和勞務(wù)作業(yè)分包。（三）建筑施工單位組織結(jié)構(gòu)三級(jí)結(jié)構(gòu)（總公司—分公司—項(xiàng)目部）出于區(qū)域管理、專(zhuān)業(yè)管理的需要，在注冊(cè)地以外設(shè)立分公司，分公司根據(jù)管轄范圍在施工地再成立工程項(xiàng)目部，形成“總公司一分公司一項(xiàng)目部”三級(jí)管理模式。二級(jí)結(jié)構(gòu)（總公司—項(xiàng)目部）一個(gè)公司按地區(qū)或按項(xiàng)目部分成若干個(gè)事業(yè)部，各事業(yè)部在公司宏觀(guān)領(lǐng)導(dǎo)下，擁有完全的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，實(shí)行獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算的部門(mén)，

直線(xiàn)式結(jié)構(gòu)特點(diǎn)是企業(yè)各級(jí)行政單位從上到下實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，沒(méi)有成立分公司、項(xiàng)目部進(jìn)行層級(jí)管理，小型建筑公司大多采用此類(lèi)組織結(jié)構(gòu)。

協(xié)作式組織結(jié)構(gòu)（掛靠）一些建筑企業(yè)因建筑資質(zhì)較低，無(wú)力開(kāi)拓市場(chǎng)，往往會(huì)依附資質(zhì)較高的建筑企業(yè)開(kāi)展業(yè)務(wù)（俗稱(chēng)掛靠經(jīng)營(yíng)），這種組織結(jié)構(gòu)稱(chēng)為公司協(xié)作制組織結(jié)構(gòu)。公司與公司之間不存在資本控制關(guān)系，均屬于獨(dú)立的法人企業(yè)。（四）建筑生產(chǎn)的特點(diǎn)（1）流動(dòng)性。施工企業(yè)在不同地區(qū)承包工程，工程結(jié)束后，施工機(jī)械、設(shè)備、材料、人員都要隨施工對(duì)象坐落位置的變化而遷徙流動(dòng)。流動(dòng)性的特點(diǎn)使得建筑施工企業(yè)跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)非常明顯，注冊(cè)地往往和施工所在地不一致，不少大型施工企業(yè)每年有幾十乃至幾百個(gè)項(xiàng)目分布在全國(guó)各地。不少公路、鐵路、管線(xiàn)、水利施工項(xiàng)目由于施工距離長(zhǎng)，一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)常橫跨多個(gè)省市。

（2）長(zhǎng)期性。建筑產(chǎn)品施工過(guò)程是一個(gè)規(guī)模大、消耗多、周期長(zhǎng)的生產(chǎn)性消耗過(guò)程。一個(gè)大中型建設(shè)項(xiàng)目從招投標(biāo)開(kāi)始到組織施工、項(xiàng)目驗(yàn)收、審計(jì)決算、維修回訪(fǎng)一個(gè)周期往往需要幾年的時(shí)間。（3）綜合協(xié)作性。隨著專(zhuān)業(yè)化程度的不斷提高，很多工程并不是由一個(gè)施工企業(yè)直接去完成的，而是由總承包企業(yè)和多個(gè)專(zhuān)業(yè)分包公司和勞務(wù)分包公司的綜合體協(xié)作完成的。所以，很多工程在施工中存在多種協(xié)作關(guān)系，有業(yè)主和總承包公司之間的關(guān)系，有總承包公司和各分包公司之間的關(guān)系以及各分包公司之間的關(guān)系

(一）財(cái)稅【2016】36號(hào)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（二）國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第17號(hào)關(guān)于發(fā)布《納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告（三）國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告（發(fā)票開(kāi)具）二、建筑業(yè)營(yíng)改增政策

二、建筑業(yè)營(yíng)改增政策

（一）征稅范圍建筑服務(wù)，是指各類(lèi)建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的建造、修繕、裝飾、線(xiàn)路、管道、設(shè)備等的安裝以及其他工程作業(yè)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。包括工程服務(wù)、安裝服務(wù)、修繕?lè)?wù)、裝飾服務(wù)和其他建筑服務(wù)

1.工程服務(wù)工程服務(wù)，是指新建、改建各種建筑物、構(gòu)筑物的工程作業(yè)，包括與建筑物相連的各種設(shè)備或者支柱、操作平臺(tái)的按照或者裝設(shè)工程作業(yè)，以及各種窯爐和金屬結(jié)構(gòu)工程作業(yè)。。

2.安裝服務(wù)安裝服務(wù)，是指生產(chǎn)設(shè)備、動(dòng)力設(shè)備、起重設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、傳動(dòng)設(shè)備、醫(yī)療實(shí)驗(yàn)設(shè)備以及其他各種設(shè)備、設(shè)施的裝配、安置工程作業(yè)，包括與被安裝設(shè)備相連的工作臺(tái)、梯子、欄桿的裝設(shè)工程作業(yè)，以及被安裝設(shè)備的絕緣、仿佛、保溫、油漆等工程作業(yè)。固定電話(huà)、有限電視、寬帶、水、電、燃?xì)?、暖氣等?jīng)營(yíng)者向用戶(hù)收取的安裝費(fèi)、初裝費(fèi)、開(kāi)戶(hù)費(fèi)、擴(kuò)容費(fèi)以及類(lèi)似收費(fèi)，按照安裝服務(wù)繳納增值稅。

3.修繕?lè)?wù)修繕?lè)?wù)，是指對(duì)建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行修補(bǔ)加固、養(yǎng)護(hù)、改善，使之恢復(fù)原來(lái)的使用價(jià)值或延長(zhǎng)其使用期限的工程作業(yè)。4.裝飾服務(wù)裝飾服務(wù)，是指對(duì)建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行修飾，使之美觀(guān)或具有特定用途的工程作業(yè)。

5.其他建筑服務(wù)其他建筑服務(wù)，是指上列工程作業(yè)以外的各種工程作業(yè)服務(wù)，如鉆井（打井）、拆除建筑物或構(gòu)筑物、平整土地、園林綠化、疏浚（不包括航道疏浚，屬于物流輔助服務(wù)-港口碼頭服務(wù)）、建筑物平移、搭腳手架、爆破、礦山穿孔、表面附著物（包括巖層、土層、砂層等）剝離和清理勞務(wù)等工程作業(yè)。

（二）稅率和征收率納稅人提供建筑服務(wù)，稅率為11%。納稅人提供建筑服務(wù)，征收率為3%。由于增值稅是價(jià)外稅，3%的增值稅征收率相當(dāng)于2.91%的營(yíng)業(yè)稅稅率二、建筑業(yè)營(yíng)改增政策

（三）銷(xiāo)售額銷(xiāo)售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。試點(diǎn)納稅人提供建筑服務(wù)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷(xiāo)售額。二、建筑業(yè)營(yíng)改增政策（四）簡(jiǎn)易計(jì)稅一是按照建筑服務(wù)取得的銷(xiāo)售額乘以3%征收率計(jì)稅；二是可以實(shí)行差額征稅，即以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷(xiāo)售額；二、建筑業(yè)營(yíng)改增政策

一般納稅人建筑業(yè)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的適用范圍包括：以清包工方式提供的建筑服務(wù)；為甲供工程提供的建筑服務(wù)；為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)。小規(guī)模納稅人提供建筑服務(wù)，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。

二、建筑業(yè)營(yíng)改增政策

（1）以清包工方式提供的建筑服務(wù)以清包工方式提供建筑服務(wù)，是指施工方不采購(gòu)建筑工程所需要的材料或只采購(gòu)輔助材料，并收取人工費(fèi)、管理費(fèi)或其他費(fèi)用的建筑服務(wù)。發(fā)包方發(fā)包工程目前主要有設(shè)計(jì)施工一體化的交鑰匙的總承包方式；有包工包料的施工總承包方式；包工半包料承包方式；包工不包料承包方式等。清包簡(jiǎn)單的可以理解為包工不包料承包方式。二、建筑業(yè)營(yíng)改增政策（2）為甲供工程提供的建筑服務(wù)甲供工程，是指全部或部分設(shè)備、材料、動(dòng)力由發(fā)包方自行采購(gòu)的建筑工程。二、建筑業(yè)營(yíng)改增政策

（3）為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)建筑工程老項(xiàng)目，是指：

《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目；未取得《建筑工程施工許可證》或《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期的，建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。二、建筑業(yè)營(yíng)改增政策（五）建筑業(yè)的差額征稅實(shí)施辦法政策規(guī)定：試點(diǎn)納稅人提供建筑服務(wù)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷(xiāo)售額。建筑企業(yè)采取差額征稅允許從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的有效憑證。否則，不得扣除。二、建筑業(yè)營(yíng)改增政策

上述憑證是指：

（一）從分包方取得的2016年4月30日前開(kāi)具的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅發(fā)票。

上述建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅發(fā)票在2016年6月30日前可作為預(yù)繳稅款的扣除憑證。

（二）從分包方取得的2016年5月1日后開(kāi)具的，備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地所在縣（市、區(qū)）、項(xiàng)目名稱(chēng)的增值稅發(fā)票。

（三）國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。二、建筑業(yè)營(yíng)改增政策

（六）納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間1.納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷(xiāo)售款或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。2.納稅人銷(xiāo)售建筑服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書(shū)名合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書(shū)名合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。二、建筑業(yè)營(yíng)改增政策

（七）納稅地點(diǎn)

1.固定業(yè)戶(hù)應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

2.其他個(gè)人提供建筑服務(wù)，應(yīng)當(dāng)向建筑服務(wù)發(fā)生地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

二、建筑業(yè)營(yíng)改增政策

（八）納稅期限建筑業(yè)一般納稅人按月申報(bào)納稅人。小規(guī)模納稅人按季申報(bào)納稅。月度或季度終了后15日內(nèi)申報(bào)納稅。二、建筑業(yè)營(yíng)改增政策

（一）建筑業(yè)異地經(jīng)營(yíng)預(yù)繳方式1.一般納稅人異地經(jīng)營(yíng)預(yù)繳方式（1）一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額，按照2％的預(yù)征率在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。三、建筑業(yè)預(yù)繳增值稅規(guī)定

（2）一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷(xiāo)售額，按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。三、建筑業(yè)預(yù)繳增值稅規(guī)定

2.小規(guī)模異地經(jīng)營(yíng)預(yù)繳方式

試點(diǎn)納稅人中的小規(guī)模納稅人（以下稱(chēng)小規(guī)模納稅人）跨縣（市）提供建筑服務(wù)，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷(xiāo)售額，按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。三、建筑業(yè)預(yù)繳增值稅規(guī)定三、建筑業(yè)預(yù)繳增值稅規(guī)定納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：（一）適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款)÷(1+11%)×2%（二）適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款)÷(1+3%)×3%三、建筑業(yè)預(yù)繳增值稅規(guī)定

納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，在向建筑服務(wù)發(fā)生地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款時(shí)，需提交以下資料：（一）《增值稅預(yù)繳稅款表》；（二）與發(fā)包方簽訂的建筑合同原件及復(fù)印件；（三）與分包方簽訂的分包合同原件及復(fù)印件；（四）從分包方取得的發(fā)票原件及復(fù)印件。三、建筑業(yè)預(yù)繳增值稅規(guī)定（二）預(yù)繳稅款抵減納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，向建筑服務(wù)發(fā)生地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。

跨?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市或者計(jì)劃單列市）提供建筑服務(wù)預(yù)繳大于計(jì)算應(yīng)納稅額問(wèn)題。一般納稅人跨?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市或者計(jì)劃單列市）提供建筑服務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅額小于已預(yù)繳稅額，且差額較大的，由國(guó)家稅務(wù)總局通知建筑服務(wù)發(fā)生地省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)，在一定時(shí)期內(nèi)暫停預(yù)繳增值稅。三、建筑業(yè)預(yù)繳增值稅規(guī)定三、建筑業(yè)預(yù)繳增值稅規(guī)定

建立預(yù)繳稅款臺(tái)賬

對(duì)跨縣（市、區(qū)）提供的建筑服務(wù)，納稅人應(yīng)自行建立預(yù)繳稅款臺(tái)賬，區(qū)分不同縣（市、區(qū)）和項(xiàng)目逐筆登記全部收入、支付的分包款、已扣除的分包款、扣除分包款的發(fā)票號(hào)碼、已預(yù)繳稅款以及預(yù)繳稅款的完稅憑證號(hào)碼等相關(guān)內(nèi)容，留存?zhèn)洳?。納稅人類(lèi)別計(jì)稅方式銷(xiāo)售額服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款機(jī)構(gòu)所在地小規(guī)模納稅人簡(jiǎn)易計(jì)稅全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用—分包款預(yù)繳稅款=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用—分包款）/1.03×3%增值稅不補(bǔ)征、納稅申報(bào)一般納稅人簡(jiǎn)易計(jì)稅（清包、甲供、老合同）全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用—分包款預(yù)繳稅款=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用—分包款）/1.03×3%增值稅不補(bǔ)征、納稅申報(bào)一般計(jì)稅全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用預(yù)繳稅款=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用—分包款）/1.11×2%應(yīng)納稅額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/1.11×11%—進(jìn)項(xiàng)稅額三、建筑業(yè)預(yù)繳增值稅規(guī)定（三）發(fā)票開(kāi)具

小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，不能自行開(kāi)具增值稅發(fā)票的，可向建筑服務(wù)發(fā)生地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)按照其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用申請(qǐng)代開(kāi)增值稅發(fā)票。（全額開(kāi)票，分包差額征稅）

注意：提供建筑服務(wù)，納稅人自行開(kāi)具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)增值稅發(fā)票時(shí)，應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱(chēng)及項(xiàng)目名稱(chēng)。

三、建筑業(yè)預(yù)繳增值稅規(guī)定三、建筑業(yè)預(yù)繳增值稅規(guī)定

應(yīng)向建筑服務(wù)發(fā)生地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過(guò)6個(gè)月沒(méi)有預(yù)繳稅款的，由機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策

（一）銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)

既涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)又涉及非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：主要政策依據(jù)是36號(hào)文件基礎(chǔ)上的：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策（1）差額征稅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額。銷(xiāo)售額的計(jì)算公式如下：銷(xiāo)售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積）×支付的土地價(jià)款當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷(xiāo)售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。公式計(jì)算

這個(gè)公式明確：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款是按照實(shí)際銷(xiāo)售的面積配比扣除，而不是全額扣除?？鄢龖{證：在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門(mén)監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。建臺(tái)賬：一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過(guò)納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。簡(jiǎn)易征收

一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。簡(jiǎn)易征收房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。預(yù)繳稅款

一般納稅人采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。關(guān)于進(jìn)項(xiàng)稅額

一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)模”為依據(jù)進(jìn)行劃分。不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)?！路康禺a(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間納稅人銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目，為發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。

收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)，是指納稅人銷(xiāo)售、出租不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。

取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書(shū)面合同確定的付款日期；未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間具體操作：

1、收到預(yù)收款：按3%預(yù)征率預(yù)繳稅款，無(wú)需開(kāi)具增值稅發(fā)票；開(kāi)具增值稅發(fā)票的，按11%的適用稅率（或5%的征收率）計(jì)算應(yīng)納稅額，并繳納增值稅。2、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移：以當(dāng)期銷(xiāo)售額和11%的適用稅率（或5%的征收率）計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間預(yù)收款的范圍預(yù)收款包括定金（收取后不予退還）、分期取得的款項(xiàng)（首付款、按揭款和尾款等）和全款。

時(shí)間點(diǎn)：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之前誠(chéng)意金、認(rèn)籌金等款項(xiàng)因雙方未實(shí)現(xiàn)購(gòu)銷(xiāo)可無(wú)償退還，不屬于預(yù)收款，無(wú)需預(yù)繳稅款。納稅申報(bào)

一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷(xiāo)售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。納稅申報(bào)

一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷(xiāo)售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，