社區(qū)商業(yè)定位

社區(qū)商業(yè)定位與招商目錄第一部分定義與特征分析第二部分定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃第三部分招商與銷售管理第四部分營銷與運(yùn)營管理第五部分案例分享社區(qū)商業(yè)定義與特征分析社區(qū)商業(yè)的定義社區(qū)商業(yè)的特征社區(qū)商業(yè)的角色社區(qū)商業(yè)的問題社區(qū)商業(yè)的定義何謂社區(qū)商業(yè)?社區(qū)是指在一定區(qū)域內(nèi)的居民具有歸屬感的相對獨(dú)立的住宅區(qū)。

社區(qū)商業(yè)則是主要為社區(qū)居民提供日常生活必需品、服務(wù)的商業(yè)及服務(wù)設(shè)施（含無店鋪的各種服務(wù)），具體指能滿足和支撐不同業(yè)態(tài)商業(yè)設(shè)施正常運(yùn)營的居民住宅區(qū)商業(yè)。它的服務(wù)人口一般在5萬人以下，服務(wù)半徑一般在2公里以內(nèi)。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應(yīng)控制在3萬平米以內(nèi)，

社區(qū)商業(yè)是什么？不是什么？業(yè)態(tài)?定義突出的是什么？商圈？

同類對應(yīng)的是城市商業(yè)中心\區(qū)域商業(yè)中心

輻射型：5％—11％，商業(yè)體量大，對外來客流要求高，對交通、人流、商業(yè)氛圍要求較高。

中間型：2％—5％，主要依賴于本社區(qū)居民的需求,兼顧周邊.內(nèi)向型：2％以下，基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營。社區(qū)商業(yè)類型--按照商住比指標(biāo)分類社區(qū)商業(yè)提供的服務(wù)一般交通時間15分鐘內(nèi)可到。有專家把構(gòu)建社區(qū)購物網(wǎng)稱作“51015”，即居民出家門步行5分鐘可以到達(dá)便利店，步行10分鐘可到達(dá)超市和餐飲店，步行15分鐘可到達(dá)社區(qū)購物中心。社區(qū)商業(yè)類型--按照交通時間分類社區(qū)商業(yè)類型--按照社區(qū)規(guī)模分類小型社區(qū)：人口規(guī)模：300-700戶（組團(tuán)，相當(dāng)于居委會管轄規(guī)模）；人均商業(yè)面積：0.6平米/人以下；可設(shè)定的商業(yè)層次：便利商業(yè)組合，個別交通條件特別優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū)；商業(yè)交通時間：步行5分鐘內(nèi)，如形成商業(yè)街區(qū)則可考慮步行十分鐘內(nèi)；商業(yè)功能滿足：服務(wù)為主，便利性商品和服務(wù)，便捷性餐飲。中型社區(qū)：人口規(guī)模：2000-5000戶；人均商業(yè)面積：0.6-0.8平米/人；可設(shè)定的商業(yè)層次：便利商業(yè)組合+商業(yè)街區(qū)或鄰里購物中心(交通條件優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū))；商業(yè)交通時間：步行10分鐘以內(nèi)；商業(yè)功能滿足：日常性服務(wù)與商品并重，便捷性餐飲并可結(jié)合部分中式正餐，可考慮建設(shè)社區(qū)商業(yè)中心。社區(qū)商業(yè)類型--按照社區(qū)規(guī)模分類大型社區(qū)：人口規(guī)模：1-1.5萬戶（相當(dāng)于街道辦事處管轄規(guī)模）；人均商業(yè)面積：0.8-1.2平米/人；可設(shè)定的商業(yè)層次：便利商業(yè)組合+（商業(yè)街區(qū)）+社區(qū)商業(yè)(鄰里購物中心或社區(qū)購物中心)，交通條件優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū)；商業(yè)交通時間：步行15分鐘以內(nèi)；商業(yè)功能滿足：可考慮建設(shè)全方位服務(wù)和商品的社區(qū)商業(yè)中心的設(shè)置，并考慮休閑娛樂類商業(yè)的補(bǔ)充，餐飲全業(yè)態(tài)引進(jìn)；

社區(qū)商業(yè)類型--按照社區(qū)規(guī)模分類社區(qū)商業(yè)的特征顧客屬地性業(yè)種配套性日常便利性服務(wù)親和性贏利穩(wěn)定性需求依賴性商圈擴(kuò)展性社區(qū)商業(yè)的特性決定了它的角色目錄第一部分定義與特征分析第二部分定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃第三部分招商與銷售管理第四部分營銷與運(yùn)營管理第五部分案例分享社區(qū)商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃社區(qū)商業(yè)市場分析社區(qū)商業(yè)定位策劃社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局社區(qū)商業(yè)市場分析---調(diào)研模板1.項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)研分析

1)項(xiàng)目1.5公里半徑周邊商家/機(jī)構(gòu)分布

2)項(xiàng)目周邊未來20000平米以上商業(yè)規(guī)劃/在建項(xiàng)目

3)項(xiàng)目商圈調(diào)查與分析:分別0.5/1/1.5公里半徑居民人口數(shù)、人口結(jié)構(gòu)、家庭收入水平,流動人口調(diào)研分析（數(shù)量、構(gòu)成、職業(yè)、年齡、收入水平、消費(fèi)特點(diǎn)等）項(xiàng)目周邊交通設(shè)施圖示及主要客流對象及走向（普通路、快速路、軌道交通、公交樞紐與線路）項(xiàng)目客流監(jiān)測:平時\周末,（7：00—22：00）不同方向客流量及其交通工具；2.小型租戶分類入戶深訪（租戶類型、面積、營業(yè)額、經(jīng)營狀況、項(xiàng)目規(guī)劃概念測試等）3.消費(fèi)者街頭攔訪調(diào)查（個人基本信息、消費(fèi)習(xí)慣與特征、項(xiàng)目繪畫概念測試問題等）4.特別調(diào)研項(xiàng)目：典型或可參考個案深度研究、特殊消費(fèi)群體調(diào)研分析5.項(xiàng)目概念測試（設(shè)計項(xiàng)目定位與初步規(guī)劃，對消費(fèi)者、小型商家和相關(guān)人士進(jìn)行測試）社區(qū)商業(yè)的定位策劃市場定位顧客定位規(guī)模定位主題定位社區(qū)商業(yè)市場定位市場定位是前期定位策劃的最重要定位之一，主要包括：功能定位：按商業(yè)輻射程度分為輻射型社區(qū)商業(yè)、中間型社區(qū)商業(yè)、內(nèi)部型社區(qū)商業(yè)；業(yè)態(tài)類型：日常生活消費(fèi)、社區(qū)配套、餐飲、休閑、娛樂、專業(yè)市場等，但社區(qū)商業(yè)中定位為專業(yè)市場的商業(yè)較少；形象定位：低檔、中低檔、中檔、中高檔、高中檔、高檔；名稱建議（通常是綜合項(xiàng)目所處區(qū)域、項(xiàng)目自身特點(diǎn)、開發(fā)商名稱等來確定）。商業(yè)規(guī)模是確定社區(qū)商業(yè)類型的基本要素之一，特別是對于未確定商業(yè)面積的項(xiàng)目來說，規(guī)模的定位更是重中之重，適中的商業(yè)規(guī)模才能有利于項(xiàng)目的整體發(fā)展。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)，一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，人均商業(yè)面積越高，其商業(yè)的對外經(jīng)營性質(zhì)越強(qiáng)，呈現(xiàn)出正相關(guān)的關(guān)系。規(guī)模定位中主要考慮的因素有：區(qū)域的商業(yè)市場容量市場整體租售狀況對項(xiàng)目規(guī)模的影響項(xiàng)目的商業(yè)屬性（輻射型、中間型或內(nèi)向型）主力店的帶動效應(yīng)（一般主力店與其輻射區(qū)域面積比為1：1.5）競爭性項(xiàng)目對項(xiàng)目規(guī)模的影響市政規(guī)劃對項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響項(xiàng)目自身?xiàng)l件對規(guī)模的影響等。社區(qū)商業(yè)規(guī)模定位商業(yè)主題形象定位主要考慮的因素：住宅樓盤的整體風(fēng)格項(xiàng)目片區(qū)的整體氛圍主題營造的可實(shí)現(xiàn)性等社區(qū)商業(yè)主題定位社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合百貨、超市、餐飲、服務(wù)配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則：社區(qū)商業(yè)基本特性：超市、餐飲和服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)三大基本業(yè)態(tài)；租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)；是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項(xiàng)目實(shí)際情況；能否在項(xiàng)目目前條件下開業(yè)經(jīng)營，培育商業(yè)氛圍；符合商鋪建筑設(shè)計技術(shù)指標(biāo)。租戶特點(diǎn)租金承受能力租金模式人流貢獻(xiàn)型租戶一般零售主力店、次主力店如百貨、大賣場，娛樂業(yè)態(tài)如影院、電玩、冰場等通常承受租金能力相對最低以純租金方式居多，也有可控租戶采取扣率租金（有保底營業(yè)額）的方式租金貢獻(xiàn)型租戶部分品牌店、一般專賣店、中西快餐、花車租戶承租能力相對最高零售類以扣率租金或兩者取高為主，而中西快餐則以純租金模式為主提升形象型租戶各業(yè)態(tài)業(yè)種中的旗艦品牌，如休閑運(yùn)動服飾中的NIKE，快餐中的必勝客承租能力相對一般，視地段、客流、交通等情況以扣率租金為主功能配套型租戶以服務(wù)類機(jī)構(gòu)為主，以滿足購物中心的一站式消費(fèi)除了個別租賃面積小或銀行、展示等機(jī)構(gòu)外，一般承租能力較低以純租金為主填空補(bǔ)漏型租戶以消化購物中心富裕樓層或面積為考慮一般很低純租金為主社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合—租戶角色定位名稱位置規(guī)模（㎡）1家樂福福田區(qū)福強(qiáng)路與新洲三街交匯處19,0002家樂福福田區(qū)梅林一村一區(qū)12,0003萬佳福田區(qū)華強(qiáng)北路華發(fā)大廈18,5004萬佳福田區(qū)福中路福景大廈12,0005沃爾瑪福田區(qū)福星路福民樓9,8006沃爾瑪福田區(qū)上步路百花大廈裙樓18,7007人人樂福田區(qū)金田南路銀莊大廈21,8008新一佳福田區(qū)彩田南路彩福大廈14,4009百佳福田區(qū)福強(qiáng)路益田村中港城購物廣場13,00010百佳福田區(qū)華強(qiáng)北路群星廣場6,00011沃爾瑪羅湖區(qū)洪湖路湖景花園16,80012沃爾瑪羅湖區(qū)鳳凰路12號中山花園大廈裙樓12,50013萬佳羅湖區(qū)春風(fēng)路2021號長豐苑20,00014萬佳羅湖區(qū)翠竹路華麗園大廈12,50015新一佳羅湖區(qū)東門中路20,00016人人樂寶安25區(qū)華豐商貿(mào)城13,50017萬佳寶安5區(qū)新安湖商業(yè)城24,00018沃爾瑪寶安35區(qū)前進(jìn)路安華工業(yè)區(qū)16,50019新一佳寶安22區(qū)公園路24,00020沃爾瑪龍崗區(qū)布吉街道大芬社區(qū)深惠路旁17,00021新一佳龍崗區(qū)布吉街道白鴿路信義假日名城23,00022沃爾瑪南山區(qū)蛇口東濱路與南海大道交匯處20,00023人人樂南山區(qū)后海大道6,300平均規(guī)模（㎡）15,870社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合-深圳23個社區(qū)

每個社區(qū)都有自身的具體情況，因此在配套商業(yè)的業(yè)態(tài)組合上也會有鮮明的個性，23個案例也不例外，如某些社區(qū)超市業(yè)態(tài)占了較大部分的經(jīng)營面積，象旭飛花園（69.3%）、港灣麗都（67.3%）、蔚藍(lán)海岸（52.6%）等；某些社區(qū)則餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營規(guī)模較大，如波托菲諾（50.5%）、東海坊（70.1%），而一些商業(yè)規(guī)模較小的社區(qū)一般以服務(wù)配套類業(yè)態(tài)為主，以滿足居民的日常購物及生活便利基本需求為目的，如招商海月花園（24.7%）、星海名城（20.6%），因服務(wù)配套類商家單體經(jīng)營面積較小，經(jīng)營面積占比達(dá)到15％以上可以說是該社區(qū)商業(yè)的主力業(yè)態(tài)，發(fā)揮著主體作用。社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合-深圳23個社區(qū)來自外部資料社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合-深圳23個社區(qū)來自外部資料社區(qū)商業(yè)三種類型的業(yè)態(tài)組合各有特點(diǎn)，區(qū)別主要體現(xiàn)在社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)業(yè)態(tài)上。業(yè)態(tài)輻射型中間型內(nèi)向型超市50.12%30.41%29.23%餐飲11.92%24.84%17.23%服務(wù)配套6.14%8.98%14.4%便利店0.49%1.84%0.90%美容2.57%6.03%8.58%生活家居0.49%3.43%0.11%休閑23.96%7.59%6.79%服飾精品1.81%4.60%3.50%地產(chǎn)中介0.73%2.87%7.18%雜貨/肉菜/五金/證券0.77%3.38%0.76%其他0.99%6.04%8.80%合計100.00%100.00%100.00%社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合-深圳23個社區(qū)來自外部資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局社區(qū)商業(yè)布局類型各業(yè)態(tài)布局特點(diǎn)人流動線的規(guī)劃社區(qū)商鋪鋪位面積配比社區(qū)商鋪鋪位開間/進(jìn)深比例來自外部資料商業(yè)的布局形式是前期規(guī)劃重點(diǎn)問題之一。整體的布局與商業(yè)的規(guī)模、性質(zhì)有直接關(guān)系，而現(xiàn)實(shí)案例中不同業(yè)態(tài)商家的布局則體現(xiàn)了商家對于位置的偏好及商業(yè)整體規(guī)劃的合理程度。根據(jù)對深圳社區(qū)商業(yè)的研究，發(fā)現(xiàn)各社區(qū)商業(yè)的布局主要有四種類型：類型案例優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)底商滿布型美麗365花園、錦繡江南招商海月花園、陽光棕櫚園商業(yè)體量可以較大限度的擴(kuò)大，展示面較長，可視性佳，較有效的吸引外部的消費(fèi)者，對外性較強(qiáng)，在一定程度上利于商業(yè)的銷售。商業(yè)規(guī)模較大，不利于業(yè)態(tài)的控制，如果出現(xiàn)街鋪空置的情況，對社區(qū)的整體形象有較大的負(fù)面影響。入口商街型風(fēng)和日麗、萬科四季花城蔚藍(lán)海岸有利社區(qū)居民的購物消費(fèi)，街鋪商業(yè)價值較高。一定程度上限制了商業(yè)的規(guī)模擴(kuò)大，且展示面不長，可視性不強(qiáng)。入口集中型星河灣、鳳凰城祈福新邨、皇御苑將商業(yè)獨(dú)立于住宅區(qū)，減少商業(yè)對居住的影響，同時，在一定程度商業(yè)利于商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，易于形成規(guī)模效應(yīng)，帶旺整個社區(qū)商業(yè)。商業(yè)較集中，弱化了社區(qū)商業(yè)的便利性特點(diǎn)，有時不方便居民的購物消費(fèi)。散點(diǎn)列布型海濱廣場商業(yè)較分散，在一定程度上方便居民的購物。商業(yè)較分散，難以形成規(guī)模效應(yīng)。社區(qū)商業(yè)布局類型根據(jù)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營特點(diǎn)，對于位置的要求也不盡一致。從方便居民生活及合理分配資源的角度出發(fā)，應(yīng)該要注意的基本原則有以下幾點(diǎn)：在商業(yè)布局時，可優(yōu)先考慮體現(xiàn)居民生活便利的業(yè)態(tài)，如超市、服務(wù)配套類和便利店等業(yè)態(tài)的位置，既方便社區(qū)及周邊居民的消費(fèi)，又兼顧龍頭商家對其它小商家的帶動作用；餐飲等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問題，在規(guī)劃業(yè)態(tài)時應(yīng)避免影響到社區(qū)居民的正常生活；對位置要求不高的業(yè)態(tài)可規(guī)劃于相對較偏的位置，如裝飾公司、美容一般是以二樓為主要承租面積，但必須預(yù)留良好的展示面。各業(yè)態(tài)布局特點(diǎn)綜合社區(qū)商業(yè)主要業(yè)態(tài)的布點(diǎn)，則主要有以下基本要求：各業(yè)態(tài)布局特點(diǎn)主出入口/主干道1層/2層1,000-5,000社區(qū)標(biāo)超位置要求不高，可移動彈性較強(qiáng)1層10－40其他不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購買頻率不高1層10－20沖印店靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層10－20干洗店新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越1層30－100地產(chǎn)中介屬于新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于1、2層皆可1層/2層100-200生活家居一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購買頻率較高1層30－60餅屋（蛋糕店）靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層50-200便利店主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求，但要有一個較好的展示面1層/2層500-1,000休閑類主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求1層/2層美發(fā)：50-100美容：200-1,000美容/美發(fā)偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道1層/2層快餐類：100－500；西餐咖啡：200－800中式酒樓：1,000-3,000餐飲主出入口1層100-500便利超市主干道/主出入口-1-3層6,000－15,000綜合超市位置經(jīng)營樓層經(jīng)營面積（㎡）業(yè)態(tài)指標(biāo)主出入口/主干道1層/2層1,000-5,000社區(qū)標(biāo)超位置要求不高，可移動彈性較強(qiáng)1層10－40其他不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購買頻率不高1層10－20沖印店靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層10－20干洗店新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越1層30－100地產(chǎn)中介屬于新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于1、2層皆可1層/2層100-200生活家居一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購買頻率較高1層30－60餅屋（蛋糕店）靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層50-200便利店主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求，但要有一個較好的展示面1層/2層500-1,000休閑類主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求1層/2層美發(fā)：50-100美容：200-1,000美容/美發(fā)偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道1層/2層快餐類：100－500；西餐咖啡：200－800中式酒樓：1,000-3,000餐飲主出入口1層100-500便利超市主干道/主出入口-1-3層6,000－15,000綜合超市位置經(jīng)營樓層經(jīng)營面積（㎡）業(yè)態(tài)指標(biāo)

在社區(qū)商業(yè)的人流動線中，一般存在人流的集散中心，目前主要表現(xiàn)為兩種形式：人流焦點(diǎn)和人流端點(diǎn)。人流焦點(diǎn)一般位于社區(qū)主出入口或商業(yè)的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情況下，人流焦點(diǎn)人流較密集，具有凝集人流的作用。人流端點(diǎn)一般位于社區(qū)出入口和商業(yè)的主力店，是拉動人流的關(guān)鍵，可以并存多個，有效地提升人流流動頻率。在深圳典型社區(qū)商業(yè)中，人流動線規(guī)劃較具有代表性的是：西海灣花園、萬科四季花城、萬科金色花園、港灣麗都、東海坊和波托菲諾。

人流動線規(guī)劃綜合兩種類型人流動線分析，社區(qū)商業(yè)人流動線規(guī)劃應(yīng)主要注意以下幾點(diǎn)：1、規(guī)劃人流動線應(yīng)簡單易達(dá)，增強(qiáng)商業(yè)的便利性；2、人流焦點(diǎn)或人流端點(diǎn)盡量臨主要道路設(shè)置，對外展示面良好，利于導(dǎo)入外部人流；3、人流焦點(diǎn)應(yīng)設(shè)置于商業(yè)的中心位置，均勻的拉動人流；人流端點(diǎn)的設(shè)置應(yīng)考慮能否引導(dǎo)人流經(jīng)過盡可能多的商業(yè)；4、人流動線設(shè)計以直線為主，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有較高租金價值，同時適當(dāng)勾勒弧線，體現(xiàn)層次感及節(jié)奏，增加人流動線的變化；5、人流動線規(guī)劃中，可結(jié)合具體情況設(shè)置具有銜接過渡的中庭等設(shè)施，一方面使人流動線較靈活，同時也起到很好的凝聚人氣作用，提升部分商鋪商業(yè)價值。人流動線規(guī)劃硬件規(guī)劃設(shè)計如不合理，會導(dǎo)致合適的業(yè)態(tài)無法進(jìn)駐，因此，硬件規(guī)劃是社區(qū)商業(yè)能否良好經(jīng)營的重要環(huán)節(jié)。每種業(yè)態(tài)對于硬件技術(shù)指標(biāo)的要求都不一致，對于鋪位面積的需求也各不相同，結(jié)合社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積需求，將鋪位按面積區(qū)間分為“30㎡以下、31㎡－80㎡、81㎡－200㎡、201㎡－500㎡、501㎡以上”五種面積區(qū)間。鋪位面積從以上特點(diǎn)看，面積區(qū)間較大的鋪位在面積比例上占有較大的比例，符合輻射型社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)：輻射面較廣的業(yè)態(tài)——如餐飲、美容等的比例相對其他面積區(qū)間的社區(qū)商業(yè)較高，而這些業(yè)態(tài)的經(jīng)營面積都較大，因此，面積區(qū)間較大的鋪位比例相對應(yīng)的較高。但是，在個數(shù)比例上，“30㎡以下”和“31㎡－80㎡”兩種面積區(qū)間的鋪位還是占有較大的比例，雖然其所占面積比例較低，但由于單體面積偏小，在個數(shù)上有著較大的優(yōu)勢。鋪位面積來自外部資料底商設(shè)計要點(diǎn)客流量與面積大小正相關(guān)客流量低，價值低，內(nèi)街鋪盡量不要面寬進(jìn)深〈1：3面寬一般4-9米，進(jìn)深8-15米（餐飲盡可能大于12米），總面積控制在100平以下；餐飲一般不能做，如果做，需要在平面預(yù)留共用排煙道（結(jié)合塔樓高空排放）預(yù)留上下水,DN40/100室內(nèi)外高差〈100-300毫米電量至少100W/平米廣告位預(yù)留空調(diào)機(jī)位考慮，頂或立面（〉2.2米)層高根據(jù)各地看,盡可能4.5以上,2層可低點(diǎn),管道穿梁問題剪力墻優(yōu)化問題,可考慮部分轉(zhuǎn)換(如轉(zhuǎn)換層出現(xiàn),則與設(shè)備層合用),從經(jīng)濟(jì)性考慮,不提倡除核心筒落地外其它剪力墻全部轉(zhuǎn)換的做法,除非商鋪價值足夠消火栓安裝完成,但要暗裝北京某項(xiàng)目商業(yè)整體規(guī)劃來自外部資料目錄第一部分定義與特征分析第二部分定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃第三部分招商與銷售管理第四部分營銷與運(yùn)營管理第五部分案例分享社區(qū)商業(yè)招商與銷售管理社區(qū)商業(yè)租售定位社區(qū)商業(yè)租售比例社區(qū)商業(yè)租賃管理社區(qū)商業(yè)銷售管理社區(qū)商業(yè)租售定位租售定位原則：市場租售態(tài)勢對項(xiàng)目的影響（租售市場壓力的大?。?；發(fā)展商的意圖：若希望短期回籠資金，則建議盡可能的銷售；若有條件長期經(jīng)營并希望作為自有的品牌來打造，則建議以租為主；若希望短期回籠資金，同時兼顧品牌的打造，則通常建議只售價值較高的街鋪，而主力店及內(nèi)鋪只租。項(xiàng)目的租售前景預(yù)判。租金定位：通常是運(yùn)用市場比較法進(jìn)行定價，通過項(xiàng)目周邊主要項(xiàng)目（相近或相類似的商業(yè)項(xiàng)目）的市場調(diào)研，進(jìn)行綜合比較，主要比較的要素有：a、整體區(qū)位b、商業(yè)氛圍c、人流量d、主力店e、交通條件f、發(fā)展商實(shí)力g、規(guī)模主題h、升值前景社區(qū)商業(yè)租售定位—租價定位收益還原法根據(jù)商業(yè)租金與投資回報率來確定售價，按照目前深圳市場租金與價格比的參考標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)前期實(shí)際租金回報率一般為6％：均價＝租金/投資回報率；由于項(xiàng)目周邊商業(yè)尚處于市場培養(yǎng)期，租金價位較低，投資回報率相應(yīng)較低,均價：60元/㎡÷6%×12月=12000元/㎡50元/㎡÷6%×12月=10000元/㎡

根據(jù)收益還原法，項(xiàng)目售價在10000—15000元/㎡之間。即通過市場比較法與收益還原法得出項(xiàng)目的均價為：12000元/㎡左右。社區(qū)商業(yè)租售定位—售價定位來自外部資料無固定比例開發(fā)商戰(zhàn)略是根本依據(jù)底商一般是銷售大中商業(yè)（1000平米）原則上先租后售）內(nèi)部商鋪原則不售社區(qū)商業(yè)租售比例總體思路：以品牌商家或大商家增強(qiáng)鞏固小商家及投資者信心。主力店及次主力店的主要代表：生活超市中西連鎖快餐中餐特色酒樓美容SPA、休閑足浴品牌商家品牌24小時便利店等社區(qū)商業(yè)租賃管理—租賃策略優(yōu)惠形式細(xì)分內(nèi)容扣率形式扣率即從營業(yè)額中提取一部份作為商場的回報(含稅)，發(fā)展商跟商戶共同承擔(dān)市場風(fēng)險，共同分享利潤其它形式年期一般行業(yè)2年固定合約2年約或3年固定合約3年生約，餐飲業(yè)一般5—10年固定合約，可商議免租期給予一定期限的免租期可作為協(xié)商合作的洽談條件之一。由于項(xiàng)目所在區(qū)域，該區(qū)域目前商業(yè)還未形成規(guī)模，周邊商業(yè)氣氛不濃厚，要將本項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍需要一定的時間，所以租戶生存角度考慮，有時需要給予足夠的免租期管理費(fèi)按實(shí)際營運(yùn)管理的支出預(yù)算平均分?jǐn)?。此費(fèi)用已包括中央空調(diào)費(fèi)、清潔、保安、設(shè)備維護(hù)、公共水電、公共保險、人員工資、辦公費(fèi)用、管理者酬金和宣傳推廣費(fèi)用等。此條款也可作為協(xié)商合作的一些酌情條件裝修除公共地方裝修外，可考慮為個別優(yōu)質(zhì)商家分擔(dān)部份裝修費(fèi)用，藉以吸引其進(jìn)駐商場，為本項(xiàng)目帶來口碑以客帶客進(jìn)場的主力旗艦店介紹一定量客戶入駐商場，給予增加一定期限的免租期或一定折扣特定時間簽約優(yōu)惠客戶在招商會或其他特定時間中，如果是前幾位簽約客戶將給予一定優(yōu)惠，如租金折扣，管理費(fèi)優(yōu)惠等宣傳推廣費(fèi)用商場要持續(xù)濃厚的商業(yè)氣氛，宣傳推廣是必不可少的，此費(fèi)用有可能包括在租金中，也有可能在管理費(fèi)中，為了更好的引進(jìn)商家，宣傳推廣費(fèi)的高低及如何計算可作為招商優(yōu)惠的另一斟酌條件社區(qū)商業(yè)租賃管理—常用招商優(yōu)惠形式社區(qū)商業(yè)租金模式純租金保底+扣點(diǎn)租金“保底+扣率租金”兩者取高純扣率租金社區(qū)商業(yè)租金模式租金收取模式及計算依據(jù)影響租戶應(yīng)負(fù)多少租金因素：經(jīng)營的商品業(yè)種店鋪面積大小店的面寬店的位置承租戶在整體策略重點(diǎn)角色市場可參考類比租金社區(qū)購物中心費(fèi)用收取類型管理費(fèi)（空調(diào)費(fèi)有的含在內(nèi)）；宣傳推廣費(fèi)（推廣基金，若包含于管理費(fèi)中，則此項(xiàng)費(fèi)用不收?。?；收銀系統(tǒng)使用費(fèi)（用于社區(qū)或鄰里購物中心,有提成形式時）履約保證金；租金押金；水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、通訊費(fèi)的接駁費(fèi)及押金；施工管理費(fèi)；保險金；刷卡手續(xù)費(fèi)(用于社區(qū)或鄰里購物中心,有提成形式時）；合同相關(guān)律師費(fèi)、稅費(fèi)；店鋪海報制作費(fèi)(用于社區(qū)或鄰里購物中心,有提成形式時）；設(shè)備使用費(fèi)（大型機(jī)電設(shè)備等）。生活百貨類超市類餐飲類便利店類服務(wù)配套及服飾精品類美容美發(fā)類生活家居類休閑娛樂類社區(qū)商業(yè)租賃管理—各類型商家物業(yè)條件業(yè)態(tài)商家百貨生活百貨JUSCO、伊藤洋華堂、北京華聯(lián)、物美、步步高超市大型綜合超市（大賣場）沃爾瑪、家樂福、大潤發(fā)、世紀(jì)聯(lián)華、物美社區(qū)標(biāo)超華潤萬佳、蘇果、各區(qū)域性超市餐飲大型餐飲湘江老廚、毛家飯店、天天漁港、醉翁亭西餐咖啡雨花西餐、上島咖啡、米蘿西餐中西式快餐麥當(dāng)勞、肯德基、真功夫、吉野家、永和大王便利店——7-11、快客、好鄰居服務(wù)配套及服飾精品服務(wù)配套一致藥店、海王藥業(yè)、柯達(dá)沖印、博恩凱音像、中國銀行、千百度花藝、三春暉書店、久美書店、一品軒、小白兔、雪莉阿姨、正章服飾精品以純、愛特愛、尤可、芬怡內(nèi)衣、貝蒂童裝、品質(zhì)生活（天工坊）、圣駿水晶、風(fēng)之谷精品美容及美發(fā)美容NB自然美、瑪莎、思妍麗、明之堡女子美容桑拿會所美發(fā)純剪一派、出發(fā)點(diǎn)生活家居——瑞信家具、儂儂家私、綠源沙發(fā)、雅蘭休閑——避風(fēng)塘茶樓、清風(fēng)茶藝館、新港鴻沐浴保健中心各類型商家列表示意來自外部資料生活百貨物業(yè)條件技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）25,000-30,000單層面積（㎡）6,000－8,000，長寬比一般大于10：7經(jīng)營樓層選擇（層）－1-4結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥5進(jìn)深≥50樓板承重（Kg/㎡）超市區(qū)≥500，其它樓層≥350給排水提供市政管道供水，日供水量≥100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電來自兩不同100/10KV級變電站的兩路10KV專用線路，另需配備柴油發(fā)電機(jī)以備急用中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通店內(nèi)垂直交通每層設(shè)置自動扶梯，客梯和貨梯各兩部電話線提供配口燃?xì)夤艿捞峁┏鞘腥細(xì)夤艿琅淇谂盼垲A(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機(jī)設(shè)置機(jī)基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位卸貨/理貨區(qū)（㎡）500-1,000停車位（個）500-800物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯/或按照裝修要求提供來自外部資料技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）10,000-25,000單層面積（㎡）5,000－10,000經(jīng)營樓層選擇（層）－1-3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.8進(jìn)深≥50樓板承重（Kg/㎡）≥700-1000給排水提供市政管道供水，日供水量≥100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電提供符合國家標(biāo)準(zhǔn)的市電和變壓器，電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，同時提供后備發(fā)電機(jī)中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通，國際品牌一般要求與消防到位店內(nèi)垂直交通每層設(shè)置自動扶梯，貨梯兩部*3T電話線提供配口燃?xì)夤艿捞峁┏鞘腥細(xì)夤艿琅淇谂盼垲A(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機(jī)設(shè)置機(jī)基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位卸貨/理貨區(qū)（㎡）500-1,000停車位（個）200-500物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯大型綜合超市物業(yè)條件來自外部資料技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）1,000-3,000經(jīng)營樓層選擇（層）1～2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水接駁到位，日供水量≥100噸；供配電提供商場正常用電的高低壓配電設(shè)備電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，并設(shè)置備用電源中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通電話線提供配口燃?xì)夤艿琅鋫涔艿烂簹饣蚱垦b煤氣站排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位（個）50-150物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯標(biāo)準(zhǔn)超市物業(yè)條件來自外部資料技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）100-500單層面積（㎡）100-500經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水接駁到位供配電提供商場正常用電的高低壓配店設(shè)備并設(shè)置備用電源電話線提供配口物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯便利超市物業(yè)條件來自外部資料技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）500－1,000經(jīng)營樓層選擇（層）1～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部）2步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個）50-200物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯大型中式正餐物業(yè)條件來自外部資料技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）150-400單層面積（㎡）100-200經(jīng)營樓層選擇（層）1～2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯中式快餐物業(yè)條件來自外部資料技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）100-250結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4中央空調(diào)需要，預(yù)留2-5個機(jī)位接口電梯（部）不要求步梯（部）1-2排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯西式快餐物業(yè)條件來自外部資料技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）200-500結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4步梯（部）1-2燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼叟庞途?、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個）約20物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯西餐咖啡物業(yè)條件來自外部資料技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）50-100經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）4－9進(jìn)深（m）≤15排油排污提供接口店前走道店前走道寬1.5m以上，要裸露且沒有綠化帶物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修便利店物業(yè)條件來自外部資料技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）30－200部分商家30以下亦可（干洗、花店等）經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）3－10物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯服務(wù)配套物業(yè)條件來自外部資料美容SPA和美發(fā)兩者對經(jīng)營場所的技術(shù)指標(biāo)要求不盡相同，同時，美容業(yè)態(tài)對外服務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)，對展示性要求較高，其經(jīng)營的特點(diǎn)也決定其對供給水、排污等技術(shù)指標(biāo)有著較細(xì)致的要求。一般情況下，美容SPA的經(jīng)營樓層多在二層，而美發(fā)大部分則在一層。美容SPA類商家物業(yè)條件要求：技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）

80-500經(jīng)營樓層選擇（層）≤3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水提供接口燃?xì)夤艿啦恍枰盼厶峁┙涌冢盼鬯苤睆揭獙捨飿I(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯美容美發(fā)物業(yè)條件來自外部資料技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）80－150經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）4－8進(jìn)深（m）10-20給排水提供接口，能保持穩(wěn)定正常店前走道裸露，最好不要有綠化帶燃?xì)夤艿啦恍枰盼厶峁┙涌?，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯美發(fā)類商家物業(yè)條件要求：美容美發(fā)物業(yè)條件來自外部資料生活家居業(yè)態(tài)由于其所銷售的部分產(chǎn)品體積較大，對于經(jīng)營面積的要求相對較大。

技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）50-200經(jīng)營樓層選擇（層）≤3層高要求（m）≥3開間（m）3-5進(jìn)深（m）10-15物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯可以看出，生活家居對于經(jīng)營場所的硬件技術(shù)要求符合自身經(jīng)營的需要，和其他業(yè)態(tài)相比，其對大面積商鋪的需求可通過打通兩間或多間小鋪來達(dá)到，這樣在規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑時可有較大的靈活性。生活家居類物業(yè)條件來自外部資料休閑類業(yè)態(tài)輻射面較廣，服務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)，一般在二、三樓，對給排水、供配電、排污、停車場車位等要求較高，同時，面積的需求也相對較大。技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）≥200-500經(jīng)營樓層選擇（層）2～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水提供接口供配電提供接口且符合國家標(biāo)準(zhǔn)排污提供接口，排污水管直徑要寬燃?xì)夤艿佬枰＼噲鲕囄?0左右物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯生活娛樂類物業(yè)條件來自外部資料商鋪交房條件商鋪編號：

1-1-1

建筑面積：305m2

套內(nèi)面積：189m2

一、.商鋪戶內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)（安裝部分）1.電力配設(shè)：

40KW,80A/3P2.給水管徑：DN403.燃?xì)猓嚎紤]4.排水管徑：DN1005.排污管徑：DN1006.空調(diào)電力配設(shè)：未單獨(dú)設(shè)置配7.廣告牌電力配設(shè)：未單獨(dú)設(shè)置配8.廚房：有9.排煙道內(nèi)徑：1000*850mm10.廚房樓板外加荷載：400Kg/m211.商鋪層高（風(fēng)口以下）：5000mm12.電話：五類雙絞線一根到位13.有線電視：一個點(diǎn)14寬帶網(wǎng)絡(luò)：一個點(diǎn)15.消防系統(tǒng)配設(shè):消火栓等系統(tǒng)16.門窗標(biāo)準(zhǔn)材質(zhì):鋁合金17.新風(fēng)口配設(shè):18.消防排煙配設(shè):無二、商鋪交房標(biāo)準(zhǔn)（建筑部分標(biāo)準(zhǔn)）１．墻體:空心磚２．地面：砼結(jié)構(gòu)面３．墻面:水泥砂漿抹灰４．天棚：砼結(jié)構(gòu)面三、商鋪交房標(biāo)準(zhǔn)（公共部分標(biāo)準(zhǔn)）1.公共通道的天花、地面、墻面的裝修材質(zhì)：輕鋼龍骨石膏板吊頂；?；u墻地面；火燒黑珍珠梯踏步。2.電梯內(nèi)飾及載重量：觀光梯內(nèi)飾：發(fā)紋不銹鋼＋透明玻璃，載重1000Kg。貨梯內(nèi)飾：發(fā)紋不銹鋼，載重1000Kg。3.公共部分消防系統(tǒng)配設(shè)：設(shè)置消火栓系統(tǒng)4.公共部分照明配設(shè)及供水：設(shè)置到位5.公共衛(wèi)生間內(nèi)飾：輕鋼龍骨石膏板吊頂；?；u墻地面。來自外部資料銷售什么？基礎(chǔ)工作投資者儲備宣傳造勢租售策略社區(qū)商業(yè)銷售管理目前商業(yè)市場有四種操作策略，根據(jù)不同的操作策略，所引進(jìn)的業(yè)態(tài)及長期經(jīng)營效果也各不相同。純銷售帶租約銷售短期返租銷售長期返租銷售一般為一到三年返租一般為八到十年返租社區(qū)商業(yè)銷售管理—銷售策略優(yōu)勢：

發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項(xiàng)目整體資金壓力，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；將商業(yè)經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營壓力。劣勢：產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進(jìn)駐；無法規(guī)劃經(jīng)營業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象；對于商業(yè)做旺主要靠市場自身調(diào)整，所需時間較長；若經(jīng)營不好，對于項(xiàng)目整體形象有一定影響。適用：

商業(yè)銷售競爭不激烈導(dǎo)致市場成熟度低，投資客戶缺乏了解；純街鋪銷售；商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。銷售策略—純銷售模式優(yōu)勢：通過招商保證前期商業(yè)定位與形象；能快速回收資金，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。劣勢：鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯；未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪；銷售難度較大，售價與租金之間產(chǎn)生的收益回報低難以達(dá)到投資者期望；中、長期收益難以穩(wěn)定；后期經(jīng)營管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè)形象與公司長期發(fā)展；各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。適用：商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營紅火，無需擔(dān)心后續(xù)收益；可銷售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長期經(jīng)營保證，獲取長期穩(wěn)定收益回報；純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。銷售策略—帶租約銷售模式優(yōu)勢：前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。幫業(yè)主堅守前幾年守業(yè)期，既能堅定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱；3年返租期較適中，3年后商業(yè)有可能旺。劣勢：承擔(dān)前幾年的返租補(bǔ)貼；返租結(jié)束后的統(tǒng)一經(jīng)營管理要求較高；因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險。銷售策略—短期返租(1-3年)優(yōu)勢：前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位；給投資者堅定信心。返租銷售，并適當(dāng)降低投資門檻，可以擴(kuò)大客戶層面，有利于加快項(xiàng)目銷售速度。如果項(xiàng)目經(jīng)營管理非常成功，遠(yuǎn)期物業(yè)租金收益將有可能出承諾回報。劣勢：承擔(dān)十年的返租補(bǔ)貼；如后期經(jīng)營管理沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，則承受返租年限越長，壓力越大。因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險。銷售策略—短期返租(8-10年)從銷售角度看，短期返租與長期返租都會使得銷售速度加快，兩者不會對銷售成果產(chǎn)生非常大的區(qū)別。從風(fēng)險角度看，短期返租相對于長期返租，后期返租壓力小，后期風(fēng)險非常小；同時也更能趨向政府相關(guān)政策，避免政策風(fēng)險。銷售策略—長期與短期返租比較銷售策略案例—銷售商鋪

2001年12月，XX商鋪面向業(yè)主和社會進(jìn)行銷售和招商，一時間，響應(yīng)者眾多，其中，恰好有幾位員工親屬（而且也是業(yè)主）非常踴躍參與購買和開辦各種經(jīng)營業(yè)態(tài)，狀況大致是：A的妹妹買了商鋪開美容院，B的夫人和C的丈夫要買商鋪開酒吧，D的丈夫要開超市，E愛人的哥哥要開早點(diǎn)鋪……。當(dāng)時，我沒有深想，因?yàn)榇蠹叶际前垂疽?guī)定買的、辦的、無所謂親疏。且超市、美容、酒吧、早點(diǎn)鋪等業(yè)態(tài)正是公司極力想招進(jìn)來的。

但是，我突然之間產(chǎn)生了一種警覺：“①現(xiàn)在是不賺錢的買賣，大家不會來爭，但是，賺錢了呢？甚至你沒有賺什么錢，但社會上的人覺得這是個賺錢買賣，而只是主觀上認(rèn)為你們只是先滿足公司內(nèi)部親戚，尤其是高級職員、老職員的親戚，這種風(fēng)言風(fēng)語，對公司形象是傷害；對商譽(yù)、公信力就是損失；②公司越來越大，新職員越來越多，當(dāng)新員工看了這種情況，他容易主觀臆斷為“公司職員親戚都在利用職務(wù)之便在周邊開店”。聽了個別人議論，肯定會意冷心灰，對公司的文化持懷疑態(tài)度。這種懷疑的態(tài)度，就是對公司員工士氣的傷害?！?/p>

第二天，我就找負(fù)責(zé)招商的B、F談及此事。B、F二人覺得我太小心了，他們招商費(fèi)了大量工夫。像D的愛人，對超市非常有心得，非他無法辦好；E的哥哥開早點(diǎn)鋪，也是小區(qū)翹首以盼的。G聽了也在旁邊說“無此必要”。但我提了幾個問題：①這種風(fēng)傳是否極有可能形成的？記得有一天在食堂吃飯，我去得晚，張老師給湯盆里加了一點(diǎn)湯，就有物管公司的員工說：“老板的湯盆里肉要多一些?！逼鋵?shí)，我對這事沒有注意，因?yàn)槲以跍p肥。②新員工和外界在不知真相時是否會貶低公司？③這種雖然無中生有的東西，對我們是否會產(chǎn)生傷害。④若有傷害，我們能不在乎嗎？⑤關(guān)鍵是，我們能向每一個員工，向社會各界人士去解釋嗎？F聽了，默然。

中午，召開公司部門經(jīng)理會議，除了討論別的事，也專門將這件事提了出來，非常令人感動的是，他們沒有一個人是站在自家私利的角度來看待此事，大家都開誠布公將這件事可能會產(chǎn)生后果逐一分析，制定了三條原則。原則一：購買則機(jī)會均等。即如果是銷售，員工家屬可以購買，與對外銷售的條件一樣。原則二：招租時同等條件外部優(yōu)先。即如果是招租，同等條件下外部人員優(yōu)先，員工家屬其次。

原則三：家屬只能參與有競爭業(yè)態(tài)項(xiàng)目的招租。即員工家屬不得參與獨(dú)自一家的經(jīng)營業(yè)態(tài)項(xiàng)目的招租，必須有兩家或兩家以上才能參與。其實(shí)，我們都明白這樣的結(jié)果，將許多有經(jīng)營能力，有熱情的家屬擋在了門外，就象我們公司的回避制度使我們失去了親戚中的優(yōu)秀人才。但也增加了透明度，減少了“瓜田納履、李下正冠”帶來的麻煩。作為一個小公司，這些矛盾和后果不會明顯和突出，但隨著時間的推移，公司人員的增多、溝通環(huán)節(jié)增多、發(fā)生誤解、沖突的可能性也增大。有了后果我們才來亡羊補(bǔ)牢修改制度，這會有較大阻力，這是很不合算的。

在政策的制定上，一定要有足夠的預(yù)見性和前瞻性。舉例說明：我們曾經(jīng)制定過對員工購房的優(yōu)惠制度，而且改過許多次，其目的就是堵員工炒房的漏洞，因?yàn)楣镜姆績r向來低開高走，加上員工個人享受的優(yōu)惠，是一筆不小的數(shù)字，但若公司不加管束，勢必讓員工增加投機(jī)心理，與公司的文化相悖;其次是大家都爭先恐后去炒房，會影響公司形象（別的公司的小貓膩我們不是知道得較清楚，而且很反感嗎？）.所以，加強(qiáng)自我約束，未必是壞事。目錄第一部分定義與特征分析第二部分定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃第三部分招商與銷售管理第四部分營銷與運(yùn)營管理第五部分案例分享1.著重強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)；2.媒體策略:媒體策略是招商工作中重要的環(huán)節(jié)，也是推廣策略的核心部分，應(yīng)該結(jié)合項(xiàng)目的整體招商進(jìn)度、重大事件的時間節(jié)點(diǎn)加以推廣。3.媒體組合：造勢：從項(xiàng)目外包裝開始，招商處包裝配合，加大戶外廣告投放，如路旗、路牌、樓體包裝等，報紙、電臺、電視均配合到位，公交車體、公交站牌全面啟動。引爆：即公開招商及后一至二周，全面媒體鋪開，網(wǎng)站、增加各酒店及高檔場所信息傳遞；DM直郵單頁、短信、戶外展點(diǎn)設(shè)立、報紙、電臺、電視均配合到位，公交車體、公交站牌全面啟動。

社區(qū)商業(yè)銷售推廣策略由于社區(qū)商業(yè)在我國剛處于起步階段，運(yùn)作模式還不成熟，概括來講，目前社區(qū)商業(yè)的物業(yè)主要表現(xiàn)以下幾種：無任何物業(yè)管理，任其自生自滅；社區(qū)商業(yè)部分與住宅部分共享同一物業(yè)管理；若大型的外向型社區(qū)商業(yè)，則會成立專門的物業(yè)管理公司，以確保日后的長期經(jīng)營。社區(qū)商業(yè)運(yùn)營管理一般來講，社區(qū)商業(yè)的物業(yè)管理相比于城市型購物中心的管理，其區(qū)別主要體現(xiàn)在硬件設(shè)施的配備和運(yùn)營要求兩方面。A、硬件設(shè)施方面，社區(qū)商業(yè)配置水平較低，包含較多獨(dú)立鋪位，冷氣、電梯等相應(yīng)設(shè)施配置數(shù)量較少。B、社區(qū)商業(yè)強(qiáng)調(diào)“街坊生意”，多為長期經(jīng)營，內(nèi)容相對較少，百貨類（即廣義上的服飾精品大類）商戶數(shù)量少，統(tǒng)一收銀的情況極少，獨(dú)立經(jīng)營的意識較強(qiáng)。但是搞風(fēng)險的能力也較強(qiáng)，其運(yùn)營中的企劃推廣多針對周邊區(qū)域的“街坊”消費(fèi)群。社區(qū)商業(yè)運(yùn)營管理運(yùn)營管理案例—消防報建一、消防報建1、根據(jù)消防法規(guī)要求，對于新建、改建、擴(kuò)建、建筑內(nèi)部裝修和用途變更的建筑工程項(xiàng)目，在施工前應(yīng)將消防設(shè)計圖紙及有關(guān)資料報送公安消防機(jī)構(gòu)，申請建筑工程消防設(shè)計審核。2、報建消防圖紙除有特別注明外全套正式藍(lán)圖，并按統(tǒng)一規(guī)格裝訂成冊，裝入城鄉(xiāng)建設(shè)檔案館統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)圖盒內(nèi)送審。（館址：，電話：）3、報送消防圖紙須備兩套圖紙和材料(一般店鋪須Ａ３藍(lán)圖２份，餐飲商鋪須Ａ２藍(lán)圖２份）4、藍(lán)圖蓋章：4．1封面及各頁圖紙蓋設(shè)計單位設(shè)計資質(zhì)專用章、設(shè)計（裝修）單位行政公章。4．2封面蓋租賃方單位行政公章（以公司名義簽約）或個人租賃方簽名及手?。ㄒ詡€人名義簽約）。4．3封面加蓋物業(yè)公司行政公章5、報建所須圖紙5．1封面5．2目錄5．3裝修設(shè)計總說明：在這說明中表述設(shè)計依據(jù)、選擇的裝修材料類型、數(shù)量、電線穿管情況等，以及對消防設(shè)施如噴淋、煙感等的考慮。5．4原始結(jié)構(gòu)平面圖：簽定合同時所領(lǐng)取的原始結(jié)構(gòu)圖。5．5店鋪平面布置圖：在該圖中標(biāo)出地臺、貨柜、隔斷、家具等的標(biāo)高及大小尺寸；餐飲商家標(biāo)明隔油池、油煙凈化裝置位置、漏氣報警裝置。面積較大的商鋪設(shè)置消火栓。5．6店鋪吊頂布置圖：注明吊頂標(biāo)高及使用的材質(zhì)。5．7店鋪地面鋪裝圖：采用地毯鋪設(shè)的須提供消防檢驗(yàn)報告及形式許可證。5．8照明燈具布置圖：用圖例表述所用的燈具。5.9插座布置圖：5．10電氣系統(tǒng)圖：注明開關(guān)容量，線徑及各回路負(fù)荷及總負(fù)荷。5．11店鋪內(nèi)的消防噴淋布置圖：標(biāo)明管徑、噴淋間距。（須注明噴淋管徑。如果噴淋系統(tǒng)改變管徑要標(biāo)明原管徑大小和改動后的大小，如果不改動沿用原預(yù)留管道，還要注明管徑未作改動。如采用隔柵吊頂噴淋應(yīng)露出隔柵并加集熱盤，廚房區(qū)域采用C?93

噴淋頭,其它地方采用68?C噴淋頭。）5.12店鋪內(nèi)煙感布置圖：廚房區(qū)域采用溫感，其它地方采用煙感。5．13店鋪的滅火器、應(yīng)急照明、安全出口、疏散指示布置圖：根據(jù)消防規(guī)范對商鋪合理布置消防設(shè)施；設(shè)置背景音樂的商鋪背景音樂應(yīng)接入商場消防系統(tǒng)，在消防狀態(tài)時進(jìn)行消防音樂切換。5．14店鋪防排煙系統(tǒng)：店鋪采用機(jī)械防排煙的要接入商場消防系統(tǒng)。或開窗以達(dá)到防排煙要求，這需要說明。（如是餐飲商鋪，在上面圖紙之外，還要增加油煙清洗合同、可燃?xì)怏w報警切斷裝置圖，嚴(yán)禁使用液化氣的承諾書5．15本樓層總平面圖：在該圖上用紅線標(biāo)明裝修店鋪的具體位置。（此圖在客戶中心索取，白圖加蓋物業(yè)公司公章）5．16店鋪所處樓層的消火栓及噴淋圖：在該圖上用紅線標(biāo)明裝修店鋪的具體位置。（此圖在客戶中心索取，白圖加蓋物業(yè)公司公章）注：以上的圖紙，應(yīng)按照歸類設(shè)計圖紙圖簽的要求，由設(shè)計人、審核人、負(fù)責(zé)人等簽字蓋章。（圖紙的設(shè)計人、審核人、負(fù)責(zé)人應(yīng)在蠟紙上手寫簽名后再出藍(lán)圖）。――圖紙裝訂：城建檔案館電話――市公安消防局地址：XXX，聯(lián)系電話：XXX――消防局相關(guān)規(guī)定，從受理之日起，一般建筑工程在7個工作日內(nèi)審結(jié)。6、報建表格：XX公司XX管理處（XX地，電話：XXX）領(lǐng)取消防報建表格，物業(yè)公司配合填寫加蓋公章后，到消防總隊報建，并取得消防審核合格意見書后方可進(jìn)場裝修。二、消防驗(yàn)收：1、按消防法規(guī)定，在建筑工程（裝修）竣工時，應(yīng)向公安消防機(jī)構(gòu)申請進(jìn)行消防驗(yàn)收。2、藍(lán)圖裝訂：裝修結(jié)束后，將報建時返回的藍(lán)圖到城建檔案館裝訂成冊，并裝入檔案館標(biāo)準(zhǔn)的圖盒進(jìn)行消防報驗(yàn)，同時準(zhǔn)備以下資料：2．1本商場的驗(yàn)收合格意見書2．2本店鋪裝修審核合格意見書2．3申請報驗(yàn)表格３份2．4各種消防設(shè)備的檢驗(yàn)報告和形式許可證、合格證、發(fā)票等。XX公司XX管理處（XX地，電話：XXX）索取消防報驗(yàn)表格，物業(yè)公司配合填寫后，并蓋裝修設(shè)計單位行政公章、物業(yè)公司行政公章，到消防機(jī)構(gòu)申請進(jìn)行消防驗(yàn)收。三、開業(yè)檢查根據(jù)消防法規(guī)規(guī)定，公眾聚集場所使用或開業(yè)前，應(yīng)向公安消防機(jī)構(gòu)申請進(jìn)行消防安全檢查。運(yùn)營管理案例--咖啡“粉絲”

XX咖啡（以下簡稱商家）的正式開業(yè)時間定于2007年4月28日，并于2007年的4月8日開始試營業(yè)。試營業(yè)期間，由于商家沒有對外做推廣宣傳，來店消費(fèi)的客人一般都是老板的朋友，和少量過路客，試營業(yè)效果非常不理想。眼看著開業(yè)時間越來越近，而商家沒有任何對外宣傳活動計劃，XX客服部的同事們開始著急了：是不是商家是外地人，不知道宣傳推廣途徑？抑或是商家認(rèn)為知名度已足夠，不需要作開店宣傳？。。。。。不行，不能讓這樣的經(jīng)營效果繼續(xù)下去，客服專員們暗下決心，一定要幫助商家完美開業(yè)。在經(jīng)過認(rèn)真分析和研討后，客服和招商人員開始頻繁上門拜訪商家，咨詢商家對外宣傳計劃，提醒商家5.1黃金周的宣傳期要提前計劃。外地剛落戶A市的商家在一次次的拜訪中，倒出了自已的苦衷：人生地不熟，前期開店的經(jīng)理離職，新人接手，店內(nèi)人手少，可用的宣傳途徑少。。。。同時，他們也提出了一些宣傳方式，例如到企業(yè)社區(qū)發(fā)DM單，在項(xiàng)目外墻掛宣傳招貼等。由于這樣的宣傳方式與項(xiàng)目的形象要求不符，該建議沒有得到主張，但是，客服和招商員工們并沒有簡單放棄，而是幫助商家想辦法，主動給與商家我們所能提供的所有的免費(fèi)支持商家開業(yè)的宣傳方式：如開業(yè)前期商家宣傳海報進(jìn)社區(qū)、商家信息上傳企業(yè)業(yè)主論壇、商家信息企業(yè)雜志等等。同時，客服專員和推廣專員，主動與商家的店經(jīng)理多次聯(lián)系和溝通，邀請商家利用項(xiàng)目4月21日舉辦兒童畫展活動機(jī)會，參與活動，提供參賽者飲料免單券，在項(xiàng)目門口擺放精美水臺，由商家安排專人指引參賽者進(jìn)入活動現(xiàn)場參賽者，達(dá)到宣傳和擴(kuò)大周知率的目的等等。4月28日，XX咖啡華麗開業(yè)，良好的開業(yè)效果讓商家對企業(yè)的員工說：今后，你們商業(yè)的項(xiàng)目建到哪兒，XX咖啡就開到哪兒。XX項(xiàng)目推廣策劃案租賃經(jīng)營項(xiàng)目推廣案例目錄Index一、前言二、XX項(xiàng)目概況三、市場分析市場背景分析消費(fèi)者分析產(chǎn)品分析競爭對手分析四、推廣目標(biāo)及實(shí)現(xiàn)策略推廣目標(biāo)目標(biāo)客群定位推廣應(yīng)對策略五、推廣計劃六、推廣效果評估來自外部資料一、前言XX項(xiàng)目即將于2006年9月正式開業(yè)，為協(xié)助開業(yè)前后招商工作有利進(jìn)行;在市場中特別是項(xiàng)目周邊社區(qū)消費(fèi)者中形成廣泛的影響;同時，為項(xiàng)目開業(yè)前、中、后快速形成有效消費(fèi)市場，特草擬本案。來自外部資料二、XX項(xiàng)目概況XX項(xiàng)目位處XX地，緊鄰X大型社區(qū)，其建筑面積達(dá)2.5萬平方米，分為XX1館和2館。主要規(guī)劃有精品餐飲、娛樂、汽車、健身、精品家具、精品零售等業(yè)態(tài)。來自外部資料三、市場分析——市場背景分析項(xiàng)目周邊的中高檔社區(qū)規(guī)模達(dá)350萬平方米，有近40個住宅社區(qū)及企事業(yè)單位，匯集約3萬住戶近10萬人口，這部分消費(fèi)者收入、教育水平較高，是極具潛力的消費(fèi)市場。該區(qū)域擁有文化、商業(yè)、教育、醫(yī)療及住宅等公共配套設(shè)施。同時，該區(qū)域交通發(fā)達(dá)，距機(jī)場僅30分鐘車程，更可便捷的到達(dá)商業(yè)中心區(qū)。來自外部資料三、市場分析--項(xiàng)目swot分析S（優(yōu)勢）W（劣勢）O（機(jī)會）T（威脅）項(xiàng)目定位以時尚、高級為核心，具有明顯的差異化特征，與其它傳統(tǒng)商業(yè)拉開了距離。本項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營管理、與其它商業(yè)項(xiàng)目相比更具品牌塑造性。項(xiàng)目大量業(yè)主對公司品牌具有強(qiáng)烈的親切感和忠誠度周邊住區(qū)消費(fèi)力暫時還未形成。項(xiàng)目被一條交通干通一分為二，為品牌整體打造形成了不便。周邊大量傳統(tǒng)商業(yè)存在，使本項(xiàng)目鶴立雞群，只能獨(dú)力承擔(dān)對中高階層消費(fèi)的整體引導(dǎo)。項(xiàng)目體量較小。周邊擁有相當(dāng)數(shù)量追求品位、社交、舒適消費(fèi)感受的中高檔客群，而他們在該區(qū)域傳統(tǒng)商業(yè)中難得找到理想場所。通過對他們吸引，可建立圈層消費(fèi)群體。暫時未有同類型項(xiàng)目開業(yè)，我們具有先發(fā)優(yōu)勢，品牌就有了早期導(dǎo)入的優(yōu)勢和可能。我們所倡導(dǎo)的時尚、晶品生活是一個新概念，是機(jī)會但同時更是風(fēng)險。相繼會有同類型商業(yè)入市，對我們會是威脅。來自外部資料四、推廣目的及解決方案——項(xiàng)目定位中高檔的社區(qū)時尚生活中心項(xiàng)目關(guān)鍵詞，時尚、精品、休閑、高級。來自外部資料四、推廣目的及解決方案——目標(biāo)客群定位：根據(jù)《XX商業(yè)策劃書》的項(xiàng)目定位，XX項(xiàng)目的目標(biāo)客群定位：A區(qū)及B區(qū)25歲至40歲人群。分析項(xiàng)目特質(zhì)描述主要關(guān)注綜合特質(zhì)25-40歲的人群屬于社會中堅力量，年富力強(qiáng)，屬于社會活動、交往的核心人物，對于社會認(rèn)識和潮流具有較強(qiáng)的推動力。他們對于文化、地位等極為敏感，渴望卓而不群，有些頗具炫耀性，追求購物經(jīng)歷的整體良好感覺，甚至追求藝術(shù)體驗(yàn)般的完美感受。滿足其高消費(fèi)的心態(tài)，增強(qiáng)消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)，獲得心境上的提升生活特征由于處于事業(yè)發(fā)展或事業(yè)收獲階段，生活比較沒有規(guī)律；喜歡交際和夜晚活動，追求高品位、高效率的生活感受；高品位、高效率的生活感受；教育特征屬于70年后出生的人群，普遍教育水平比較高；并在不斷追求自身文化品位的提升；追求文化品位的提升；交際特征處于人生交際活動的最高期，追求社會認(rèn)知的最大化；追求被他人認(rèn)知和了解；消費(fèi)特征該類消費(fèi)者在結(jié)婚前后的消費(fèi)特征具有不同的動向，總體可以概括為：從感性消費(fèi)到理性消費(fèi)的轉(zhuǎn)變；詳細(xì)內(nèi)容請參照后附說明從感性消費(fèi)到理性消費(fèi)的轉(zhuǎn)變；組織單元一個人或家庭為中心，人數(shù)為1-3人左右；個體意志比較強(qiáng)，關(guān)注個人感受和偏好；來自外部資料四、推廣目的及解決方案核心消費(fèi)圈近萬企業(yè)業(yè)主次消費(fèi)圈周邊約3萬戶近10萬居民基本消費(fèi)圈A及B區(qū)25歲至40歲人群來自外部資料四、推廣目的及解決方案——推廣目的在某市業(yè)界與核心消費(fèi)群中大消費(fèi)者中建立XX項(xiàng)目的初步知名度，形成一定的品牌形象和影響力，增強(qiáng)潛在租戶的入駐信心。使符合項(xiàng)目商業(yè)定位的潛在租戶對XX項(xiàng)目的商業(yè)理念和業(yè)態(tài)規(guī)劃建立初步的認(rèn)知和了解。通過有效的現(xiàn)場包裝，使?jié)撛谧鈶糁庇^了解項(xiàng)目定位，增強(qiáng)其入駐信心。——推廣核心內(nèi)容傳達(dá)XX項(xiàng)目的先進(jìn)理念及定位，突出項(xiàng)目的品質(zhì)。強(qiáng)調(diào)XX項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)展前景以及所涵蓋的優(yōu)質(zhì)客群。來自外部資料四、推廣目的及解決方案首要解決針對業(yè)界建立品牌知名度的問題32.5萬①導(dǎo)入期（5）②強(qiáng)化期（6/7/8）③持續(xù)期（9/10）首要解決與潛在租戶、核心客群的接觸和認(rèn)知傳達(dá)問題59.5萬首要解決開業(yè)亮相時的現(xiàn)場活動和包裝（低調(diào)）43萬④高峰期（11/12）首要解決營業(yè)期間的人氣、商氣制造問題60萬合計：195萬（年初資金計劃為180萬）導(dǎo)入期強(qiáng)化期持續(xù)期高峰期來自外部資料四、推廣目的及解決方案媒體電臺廣播（交廣）----3萬航空雜志-------------6萬現(xiàn)場招商包裝-------10萬自有項(xiàng)目燈箱--------1萬報媒深軟炒作---------6萬樓宇TV---------------4萬導(dǎo)入期（5月）地面活動VIP募集：-----2.5萬針對X企業(yè)業(yè)主限量發(fā)行2000張，突顯其稀缺性，卡中含免費(fèi)50元禮金券;消費(fèi)積分換禮品;每月禮品派送（從租戶收集樣品）;生日優(yōu)惠（禮物及生日優(yōu)惠）預(yù)算：32.5萬來自外部資料四、推廣目的及解決方案媒體接觸本階段新增：報媒硬廣----------10萬宣傳招商會，晨報、商報整版，共一周二版新聞報道-----------1萬宣傳招商會、簽約知名品牌新聞，主流媒體全面參與延續(xù)上階段：電臺廣播持續(xù)--------9萬航空雜志持續(xù)-------18萬樓宇TV持續(xù)2個月----4萬

強(qiáng)化期（6/7/8月）地面活動本階段新增：招商推介會-----10萬在經(jīng)過精心包裝的XX商業(yè)舉辦項(xiàng)目推介會，內(nèi)容以項(xiàng)目現(xiàn)場介紹，文藝表演、客戶咨詢、新聞發(fā)布為主延續(xù)上階段：-----7.5萬VIP幕集持續(xù)預(yù)算：59.5萬來自外部資料四、推廣目的及解決方案媒體接觸本階段新增：企業(yè)雜志?？?-------0延續(xù)上階段：電臺廣播持續(xù)--------6萬新聞報道（開業(yè)）----1萬報媒硬廣（開業(yè)）---10萬專題軟文（開業(yè)）---6萬

持續(xù)期（9/10月）地面活動本階段新增：開業(yè)活動---------20萬向核心消費(fèi)群派發(fā)購物消費(fèi)手冊，含企業(yè)自有商業(yè)之間的商家的聯(lián)動促銷優(yōu)惠;開業(yè)邀請函與美容/美發(fā)/美甲店合作開辦體驗(yàn)沙龍，為來賓打扮閃亮裝容，發(fā)型及指甲;幫助精品店擺出特色家居擺設(shè)，來賓投票選出最具《閃亮創(chuàng)意》的作品;兒童中心領(lǐng)導(dǎo)小孩創(chuàng)作閃亮繪畫;設(shè)計水晶電話鏈送給消費(fèi)者做為來店禮;預(yù)算：43萬來自外部資料四、推廣目的及解決方案媒體接觸本階段新增：企業(yè)雜志-----0企業(yè)網(wǎng)站-------0聯(lián)合主流報媒時尚版，為推廣商家特色產(chǎn)品及服務(wù)進(jìn)行亮點(diǎn)炒作----------10萬購物手冊------2萬延續(xù)上階段：電臺廣播持續(xù)-------6萬

高峰期（11/12月）地面活動本階段新增：咖啡品賞會;------1萬DIY美容交流;-----1萬具有前沿文化藝術(shù)體驗(yàn)的展覽;----------5萬美甲護(hù)理講座;----1萬與自有商業(yè)聯(lián)合互動促銷;--------------1萬與場內(nèi)各店分別推出產(chǎn)品宣傳活動;------1萬家居設(shè)計指導(dǎo);----1萬新派健身運(yùn)動會;--1萬圣誕、新年賣場包裝;---------------30萬預(yù)算：60萬來自外部資料目錄第一部分定義與特征分析第二部分定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃第三部分招商與銷售管理第四部分營銷與運(yùn)營管理第五部分案例分享案例分析-上海碧云社區(qū)商業(yè)占地4平方公里，是上海市區(qū)內(nèi)規(guī)模最大的社區(qū)，居住人口有10000人，60%多為外籍人士，第一個通過ISO14001環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證的高檔涉外居住社區(qū)。特色：在綜合配套設(shè)施方面，形成富有極佳創(chuàng)意的綜合環(huán)境特色。體育休閑中心、異國風(fēng)情酒吧、特色商業(yè)街、世界美食城、教育醫(yī)療機(jī)構(gòu)和教堂等一應(yīng)俱全。

案例分析-上海碧云社區(qū)商業(yè)案例分析-上海碧云社區(qū)商業(yè)案例分析-上海碧云社區(qū)商業(yè)案例分析-上海碧云社區(qū)商業(yè)案例分析-上海碧云社區(qū)商業(yè)TOD模式相對集中分散結(jié)合契合社區(qū)業(yè)態(tài)齊全家樂福迪卡儂百安居美格菲……案例分析-重慶龍湖社區(qū)商業(yè)第三批全國社區(qū)商業(yè)示范社區(qū)背景：共5個組團(tuán)，包括高層住宅、花園洋房與聯(lián)排別墅，高檔綜合住宅。特色：引入“以人為本”的新社區(qū)商業(yè)模式—主動式居?。糊埡焉鐓^(qū)商業(yè)規(guī)劃的主動權(quán)交給了不同年齡段的業(yè)主，綜合他們的意見，為小區(qū)引進(jìn)大多數(shù)人希望的商業(yè)。

案例分析-重慶龍湖社區(qū)商業(yè)案例分析-重慶龍湖社區(qū)商業(yè)案例分析-重慶龍湖社區(qū)商業(yè)已建成的高層公寓社區(qū)水晶酈城（70萬平米）案例分析-重慶龍湖社區(qū)商業(yè)案例分析-重慶龍湖社區(qū)商業(yè)案例分析-重慶龍湖社區(qū)商業(yè)案例分析-重慶龍湖社區(qū)商業(yè)高端社區(qū)的商業(yè)規(guī)劃高端社區(qū)的商業(yè)規(guī)劃高端社區(qū)的商業(yè)規(guī)劃高端社區(qū)的商業(yè)規(guī)劃契合高端層次分明逐步推進(jìn)不同組團(tuán)實(shí)現(xiàn)不同功能管理：善待你一生紫都城：沃爾瑪、百安居水晶酈城：商務(wù)酒店、健身）、大型餐飲、重百超市(免租半年）、法拉利汽車展示其它：各社區(qū)都有底商或獨(dú)立商業(yè)案例分析-重慶龍湖社區(qū)商業(yè)案例分析-京基百納社區(qū)購物中心位置：周邊多個居住小區(qū)的交通次干道旁案例分析-京基百納社