龍里房地產(chǎn)市場調(diào)查

宏觀環(huán)境Part1區(qū)域環(huán)境Part2目錄本地市場Part3客戶分析Part4Part1宏觀市場多彩貴州城與中鐵度假中心給龍里帶來了更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。貴龍城市經(jīng)濟(jì)帶地理位置：貴陽市東出口地段，東出三湘、南下兩廣必經(jīng)之地，區(qū)域發(fā)展承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和強(qiáng)化貴陽城市經(jīng)濟(jì)圈服務(wù)功能、吸引東中部經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入的橋頭堡和近距離平臺。交通西北：緊靠龍洞堡機(jī)場、規(guī)劃環(huán)城鐵路；中部：貴新高速公路；南側(cè)：規(guī)劃貴廣高速公路、貴廣高速、鐵路通過；東側(cè)：緊靠空港、鐵路樞紐和高速公路；“兩高”即貴廣高速公路、高速鐵路的建設(shè)，為貴龍城市經(jīng)濟(jì)帶的發(fā)展帶來了歷史性的戰(zhàn)略機(jī)遇。“兩高”將成為西南地區(qū)通向華南沿海最快捷的通道，這使得本地區(qū)在珠三角地區(qū)的交通連接更加通暢快捷，經(jīng)濟(jì)聯(lián)系將變得十分緊密，這為積極承接?xùn)|部發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)集聚，構(gòu)建和發(fā)展貴龍城市經(jīng)濟(jì)帶創(chuàng)造了非常有利的條件。城市交通路網(wǎng)“南下兩廣、東出三湘”交通節(jié)點(diǎn)，航空、鐵路、公路“三港合一”的貴陽同城化交通體系。龍里發(fā)展的總體目標(biāo)2020年實(shí)現(xiàn)貴龍經(jīng)濟(jì)帶區(qū)域，GDP總量達(dá)到200億元以上；人口聚集30萬以上；森林覆蓋率達(dá)到46%以上。發(fā)展契機(jī)氣候宜人，宜居性強(qiáng)，水電充沛，城市發(fā)展的優(yōu)先前提“貴龍經(jīng)濟(jì)帶”的建設(shè)，給龍里帶來了前所未有的機(jī)遇產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由以往的農(nóng)業(yè)主導(dǎo)向工業(yè)轉(zhuǎn)型，同時(shí)服務(wù)業(yè)比重逐漸增多，顯示出龍里未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展將更加迅猛、健康。貴陽東大門，“三港合一”交通節(jié)點(diǎn)，融入”貴陽半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”融入“貴陽半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”，后發(fā)優(yōu)勢明顯，對貴陽房地產(chǎn)市場具有一定影響力。發(fā)展契機(jī)及目標(biāo)Part2區(qū)域市場住宅供銷情況龍里住宅市場受自建房影響，2011年前市場供銷量均較為有限；2009-2011年年均去化量有限，僅約71000平米；2011年供應(yīng)劇增，住宅存量約80000平米，市場出現(xiàn)供過于求現(xiàn)象。2010年前，龍里住宅市場供銷基本平衡，2011年供應(yīng)劇增，市場存量約8萬平米；2009、2011年分別相較于2008、2010年商品房市場供應(yīng)有不低于50%的明顯增長；2009-2011年，龍里年均住宅銷售面積約71000平米。住宅月均銷量龍里住宅銷售市場月均銷售量波動(dòng)較大，受返鄉(xiāng)潮置業(yè)影響主要銷售旺季集中在9月--2月住宅供銷情況

龍里商業(yè)市場供應(yīng)量十分有限，2008-2011年年均供應(yīng)量僅約10000平米；2008-2011年龍里商業(yè)市場均出現(xiàn)供過于求的局面，究其原因?yàn)椋荷虡I(yè)供應(yīng)量有限，且在開發(fā)項(xiàng)目中所占比例不大，大部分開發(fā)商均將商業(yè)作為自有資產(chǎn)自持運(yùn)作；受自建房影響，商品房供銷量與去化速度有限房地產(chǎn)調(diào)控政策依舊嚴(yán)峻，但對龍里房市影響相對較小2011—2012年供應(yīng)與存量劇增，未來市場競爭與壓力愈發(fā)嚴(yán)峻銷售價(jià)格保持15%以上的年均高增長，市場銷售價(jià)格低，有一定上升空間返鄉(xiāng)置業(yè)特征明顯，銷售旺季集中在9月-2月隨著城市擴(kuò)容改建，自建房逐步退出市場，商品房成為主流供應(yīng)住宅供銷情況區(qū)域市場小結(jié)Part2區(qū)域市場住宅板塊劃分龍架山區(qū)域老城區(qū)域縣政府區(qū)域龍架山區(qū)域建筑形體：高層/小高層/別墅主力戶型：100-140平米/套三暢銷戶型：同上價(jià)格區(qū)間：3300元/平米主力客戶群：貴陽客戶/原住多次改善型客戶競爭特點(diǎn)：自然資源型片區(qū)在售項(xiàng)目：森林溪畔蕓臺-芷岸老城區(qū)域建筑形體：高層/小高層主力戶型：100-130平米/套三和90平米套二暢銷戶型：同上價(jià)格區(qū)間：2600-3100元/平米主力客戶群：原住民/外地投資客/鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶競爭特點(diǎn)：成熟配套/生活慣性在售項(xiàng)目：西南藥都金鵬花園縣政府區(qū)域建筑形體：高層主力戶型：90平米/套二和110-130平米/套三暢銷戶型：同上價(jià)格區(qū)間：2600-3100元/平米主力客戶群：原住民/鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶競爭特點(diǎn)：未來城市中心區(qū)域在售項(xiàng)目：錦繡龍山待售項(xiàng)目：龍城國際萊茵堡樓盤名稱面積區(qū)間戶型類別套數(shù)比例錦繡龍山花園83-90㎡兩室兩廳單衛(wèi)25%110--130㎡

三室兩廳雙衛(wèi)75%西南藥都生態(tài)城85-98㎡兩室兩廳單衛(wèi)45%100-140㎡

三室兩廳雙衛(wèi)50%50-60㎡

一室一廳單衛(wèi)5%金鵬花園80-90㎡兩室兩廳單衛(wèi)25%100-130㎡

三室兩廳雙衛(wèi)60%110-160㎡

四室兩廳雙衛(wèi)15%蕓臺芷岸80-90㎡兩室兩廳單衛(wèi)35%100-140㎡

三室兩廳雙衛(wèi)50%130-160㎡

四室兩廳雙衛(wèi)15%森林溪畔55-65㎡一室兩廳單衛(wèi)

10%80-90㎡

兩室兩廳單衛(wèi)

30%100-140㎡

四室兩廳雙衛(wèi)60%住宅板塊劃分市場已推售項(xiàng)目戶型特征市場格局版塊解構(gòu)區(qū)域名稱中心城區(qū)目前均價(jià)高層：3200—3500多層：--洋房：--別墅：--代表案例名門時(shí)代廣場供應(yīng)量——萬平米潛在競爭項(xiàng)目——主要特征：區(qū)地處于龍里成熟的商業(yè)圈和中心圈之上，商業(yè)繁華，居住氛圍成熟，但由于舊城改造難度大，拆遷成本高，因此本片區(qū)現(xiàn)有樓盤并不多。加之舊城區(qū)建筑布局混亂，民房混雜，而其他片區(qū)離市中心也并不遠(yuǎn)，目前此片區(qū)并不是適宜居住的首選，因此此片區(qū)除了位置特別好的個(gè)別項(xiàng)目可以標(biāo)出個(gè)超高房價(jià)以外，該片區(qū)的大部分項(xiàng)目銷售價(jià)格也并沒有絕對高于其他板塊片區(qū)的項(xiàng)目。老城區(qū)域地區(qū)主力項(xiàng)目—個(gè)案分析市場格局名門時(shí)代廣場項(xiàng)目區(qū)位：龍里縣城中心大十字開發(fā)商：貴州天成鑫鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目規(guī)劃總占地面積98.04畝，建筑面積49.77萬平方米，由投資12.72億元，龍里大十字棚戶片區(qū)進(jìn)行保護(hù)性升級改造的重點(diǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目賣點(diǎn)融入城市整體的發(fā)展方向，設(shè)計(jì)通過建筑體塊的穿插，城市開放的層次變化，商業(yè)、居住、LOFT等功能的互相轉(zhuǎn)換，形成具有獨(dú)特魅力的商住綜合體。地區(qū)主力項(xiàng)目—個(gè)案分析市場格局名門時(shí)代廣場項(xiàng)目優(yōu)劣勢優(yōu)勢：城市綜合體項(xiàng)目，整體形象較好，品質(zhì)較高，中心區(qū)規(guī)模社區(qū)，配套齊全，生活便利、商業(yè)氛圍好。劣勢：城市中心鬧市區(qū)，交通擁堵，出行較為不便。缺乏自然環(huán)境，空氣質(zhì)量差，噪音污染嚴(yán)重。地區(qū)主力項(xiàng)目—個(gè)案分析市場格局伯爵城市廣場項(xiàng)目區(qū)位：龍山鎮(zhèn)火車站片區(qū)開發(fā)商：龍里伯爵房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目情況：蓄客登記中項(xiàng)目賣點(diǎn)Art-deco建筑風(fēng)格，市場空白點(diǎn)，龍里房地產(chǎn)外立面設(shè)計(jì)亮點(diǎn)；極為適合商業(yè)體項(xiàng)目。商業(yè)、居住、酒店、娛樂等功能的互相轉(zhuǎn)換，形成具有獨(dú)特魅力的綜合體項(xiàng)目。地區(qū)主力項(xiàng)目—個(gè)案分析市場格局項(xiàng)目優(yōu)劣勢優(yōu)勢：城市綜合體項(xiàng)目，整體形象較好，品質(zhì)較高，城市中心區(qū)，配套齊全，生活便利、商業(yè)氛圍好。劣勢：火車站片區(qū)，交通擁堵，空氣質(zhì)量差，噪音污染嚴(yán)重，自然環(huán)境差。伯爵城市廣場市場格局縣政府區(qū)域版塊解構(gòu)區(qū)域名稱中心城區(qū)目前均價(jià)高層：2800—3200多層：--洋房：--別墅：--代表案例龍城國際廣場供應(yīng)量——萬平米潛在競爭項(xiàng)目——主要特征：縣政府區(qū)域?qū)儆邶埨镏行膮^(qū)向東推進(jìn)所形成的新居住區(qū)，該片區(qū)是龍里政府所在地，擁有便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，城市生活配套將隨著城市的改造和發(fā)展，商業(yè)中心的轉(zhuǎn)移將逐漸成熟。

此板塊房地產(chǎn)市場吸引了大量想固守在老城中心或接近于老城中心的購房客群關(guān)注。地區(qū)主力項(xiàng)目—個(gè)案分析市場格局龍城國際廣場項(xiàng)目區(qū)位：金龍路與貴新聯(lián)絡(luò)線交匯處建筑類型：板塔結(jié)合,高層開發(fā)商：貴州博林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積40余萬平米，商業(yè)約10萬方。分為高端住宅“龍城國際”，大型購物廣場“龍城天街”，五星級酒店“龍城大酒店”三個(gè)部分。項(xiàng)目賣點(diǎn)區(qū)位優(yōu)勢突出，商業(yè)、居住、辦公、酒店等功能的互相轉(zhuǎn)換，城市綜合體項(xiàng)目，華聯(lián)、星空已經(jīng)簽約。六大主題商業(yè)街區(qū)、專業(yè)商管公司服務(wù)。地區(qū)主力項(xiàng)目—個(gè)案分析市場格局項(xiàng)目優(yōu)劣勢優(yōu)勢：城市綜合體項(xiàng)目，整體形象較好，品質(zhì)較高，華聯(lián)超市、星空影院簽約，商業(yè)發(fā)展前景好。劣勢：新開發(fā)城區(qū)，人氣不旺，商業(yè)氛圍不高。售樓部金龍路與貴新聯(lián)絡(luò)線交匯處售樓電盤時(shí)間2012年7月28日起價(jià)（面價(jià)）2980元/平方米均價(jià)（面價(jià)）3200元/平米產(chǎn)權(quán)類別大產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)年限70年開工時(shí)間2011/5/8容積率3綠化率30%總戶數(shù)2356戶建筑面積406619㎡占地面積64280㎡車位數(shù)2000個(gè)商業(yè)面積100000㎡租金模式保底租金+扣點(diǎn)地區(qū)主力項(xiàng)目—個(gè)案分析市場格局城上城項(xiàng)目區(qū)位：小十字及冠山（東門片區(qū)）建筑類型：板塔結(jié)合,高層開發(fā)商：重慶云邦集團(tuán)福臨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目規(guī)劃占地面積為7萬7千平方米，建筑面積為42.6萬方。其中打造16萬方龍里縣最大的商業(yè)中心。項(xiàng)目賣點(diǎn)商業(yè)、商貿(mào)、休閑、體驗(yàn)、游樂、購物、消費(fèi)、居住等一體的綜合體項(xiàng)目。售樓部在小十字，老公安局內(nèi)售樓電銷階段蓄客登記預(yù)開盤時(shí)間2013年底產(chǎn)權(quán)類別大產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)年限70年建筑面積426000㎡占地面積77000㎡商業(yè)面積100000㎡租金模式保底租金+扣點(diǎn)地區(qū)主力項(xiàng)目—個(gè)案分析市場格局龍架山區(qū)域市場格局版塊解構(gòu)區(qū)域名稱中心城區(qū)目前均價(jià)高層：2800—3200多層：--洋房：--別墅：--代表案例蕓臺芷岸供應(yīng)量——萬平米潛在競爭項(xiàng)目——主要特征：

片區(qū)屬于架山開發(fā)區(qū)，離老城區(qū)較遠(yuǎn)，布局較為規(guī)整，區(qū)內(nèi)周邊民房較多，區(qū)域生活配套不完善。目前，該板塊是安順房地產(chǎn)市場較冷區(qū)域。此板塊開發(fā)前，自然生態(tài)環(huán)境較好，主要依托龍架山旅游資源、度假酒店帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

地區(qū)主力項(xiàng)目—個(gè)案分析市場格局蕓臺芷岸項(xiàng)目區(qū)位：建筑類型：圍合式、復(fù)合建筑形態(tài)小區(qū)開發(fā)商：貴州天益豐房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目規(guī)劃占地面積為100000平方米，建筑面積為170000平方米。項(xiàng)目賣點(diǎn)休閑、度假、旅游、居住為一體的中高檔住宅小區(qū)。地區(qū)主力項(xiàng)目—個(gè)案分析市場格局項(xiàng)目優(yōu)劣勢優(yōu)勢：城市中高端住區(qū)，整體形象好，品質(zhì)高，市場口碑良好。片區(qū)規(guī)劃較好，未來發(fā)展前景良好，升值前景較高.劣勢：新開發(fā)城區(qū)，人氣不旺，缺乏市政、生活、商業(yè)配套。住宅開發(fā)主力板塊：1.傳統(tǒng)的老城區(qū)域。2.政府行政機(jī)構(gòu)為主，新興居住區(qū)域3.旅游中心、休閑度假中心龍架山區(qū)域。住宅價(jià)格區(qū)間1、各版塊由于現(xiàn)階段屬性不同或開發(fā)狀態(tài)不同，差異性較大。2、目前市場最高價(jià)格為“別墅”，市場均價(jià)達(dá)到11000元/平米，其次為多層，市場均價(jià)達(dá)到3600元/平米，最后是高層住宅，市場均價(jià)達(dá)到3200元/平米。物業(yè)形態(tài)1、目前市場上主力產(chǎn)品以高層住宅，輔助小高層；洋房形態(tài)產(chǎn)品較少。2、市場項(xiàng)目建筑密度大，景觀可塑性差、通透性差。3、產(chǎn)品形態(tài)多樣化，投資性物業(yè)較多。戶型設(shè)計(jì)1、市場產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)多樣化，空間布局可變性較多。2、戶型面積區(qū)間以85—125平米為市場主力。3、戶型使用功能型較多，能滿足日常生活、休閑空間。住宅市場小結(jié)市場格局Part2客戶分析本消費(fèi)者問卷采集樣本共計(jì)150份，其中表示有意向購買本區(qū)域項(xiàng)目的客戶50位，占此次市調(diào)的33%。結(jié)論：意向客戶中52%都是龍里城區(qū)客戶客源群體意向購房集中在20-40歲之間，占到樣本總數(shù)的80%分別有32.8%、35.3%的受訪者鐘情購買小高層與高層住宅結(jié)論：龍里購房呈年輕化趨勢、小高層、高層已逐步得到市場認(rèn)可意向房源

多層

小高層

高層

花園洋房別墅18.4%