房地產(chǎn)價格的特征與類型

本課的主要內(nèi)容

第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格（6）

第二章房地產(chǎn)估價概論（4）第三章市場比較法（6）第四章收益還原法（6）

第五章成本逼近法（6）第六章房地產(chǎn)估價報告（2）建議教材與教學(xué)參考書1.張紅日編著.《房地產(chǎn)估價》.清華大學(xué)出版社.2.中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會.《房地產(chǎn)估價理論與方法》.中國建筑工業(yè)出版社.3.艾建國，吳群.《不動產(chǎn)估價》.中國農(nóng)業(yè)出版社.第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格掌握

1.房地產(chǎn)的含義。2.房地產(chǎn)價格的含義。3.房地產(chǎn)價格形成的條件及理論基礎(chǔ)。4.房地產(chǎn)價格的特征。5.房地產(chǎn)價格的類型。6.房地產(chǎn)價格的影響因素。第一節(jié)房地產(chǎn)及其描述一、房地產(chǎn)的含義（一）不動產(chǎn)和動產(chǎn)（二）房地產(chǎn)的定義

房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。1.土地、建筑物和其他土地定著物的含義土地具體是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。建筑物是指人工建造的供人們進行生產(chǎn)、生活等活動的房屋或場所，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。其他土地定著物是指建筑物以外的土地定著物。

2.實物、權(quán)益和區(qū)位的含義房地產(chǎn)實物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的有形部分；房地產(chǎn)權(quán)益是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實物而衍生出來的權(quán)利、利益和好處；房地產(chǎn)區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等方面。（三）房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)1.土地形態(tài)2.建筑物形態(tài)3.房地形態(tài)二、房地產(chǎn)的種類（一）按用途劃分的種類（二）按開發(fā)程度劃分的種類（三）按實物形態(tài)劃分的種類（四）按權(quán)益狀況劃分的種類（五）按是否產(chǎn)生收益劃分的種類（六）按經(jīng)營使用方式劃分的種類三、房地產(chǎn)狀況描述（一）基本狀況（二）區(qū)位狀況（三）實物狀況（四）權(quán)益狀況基本狀況名稱坐落四至東至南至西至北至規(guī)模土地面積建筑面積其他用途規(guī)劃用途設(shè)計用途實際用途預(yù)期用途權(quán)屬土地所有權(quán)國有土地集體土地土地使用權(quán)權(quán)利種類建設(shè)用地使用權(quán)出讓劃撥宅基地使用權(quán)其他土地承包經(jīng)營權(quán)權(quán)利人房屋所有權(quán)人估價對象房地產(chǎn)簡況表區(qū)位狀況位置交通周圍環(huán)境和景觀外部配套設(shè)施實物狀況土地實物狀況建筑物實物狀況權(quán)益狀況土地權(quán)益狀況建筑物權(quán)益狀況第二節(jié)房地產(chǎn)價格的特征與類型一、房地產(chǎn)價格形成條件與理論基礎(chǔ)（一）房地產(chǎn)價格的含義是指在開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營房地產(chǎn)過程中，所耗費的全部社會必要勞動所形成的價值和相應(yīng)的土地使用權(quán)價格的綜合性貨幣表現(xiàn)。（二）房地產(chǎn)價格的形成條件有用性稀缺性有效需求（三）房地產(chǎn)價格形成的理論基礎(chǔ)勞動價值論效用決定論供需決定論收益決定論二、房地產(chǎn)價格的特征（一）地價與一般物品價格的不同1.生產(chǎn)成本不同2.折舊情況不同3.價格差異不同4.市場性質(zhì)不同5.形成時間不同6.供求變化不同（二）房地產(chǎn)價格的特征1.權(quán)益價格具有重要性2.區(qū)位性3.個別性4.雙重性5.高位性6.關(guān)聯(lián)性7.敏感性8.上升性三、房地產(chǎn)價格的類型（一）市場價格、評估價格（二）土地價格、建筑物價格、房地產(chǎn)價格（三）所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、抵押價格、租賃價格（四）基準(zhǔn)地價（區(qū)域均價）、標(biāo)定地價（具體宗地價）和建筑物重置價格（五）出讓底價、征地價格、課稅價格、補地價（六）拍賣價格、掛牌價格、招標(biāo)價格、協(xié)議價格（七）起價、均價、標(biāo)價（八）總價格、單位價格、樓面地價（九）收益價格、比準(zhǔn)價格、積算價格第三節(jié)房地產(chǎn)價格的影響因素一、房地產(chǎn)價格的影響因素概述（一）房地產(chǎn)價格影響因素的特點（二）房地產(chǎn)價格影響因素的分類1.影響方向不同2.影響程度不同3.影響關(guān)系不同4.影響形式不同5.影響速度不同二、影響房地產(chǎn)價格的一般因素因素社會因素經(jīng)濟因素行政因素其他因素因子人口狀態(tài)經(jīng)濟發(fā)展土地制度心理因素城市化水平居民收入住房制度價值觀念房地產(chǎn)投機行為物價土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃國際因素社會穩(wěn)定狀況利率房地產(chǎn)有關(guān)稅制匯率行政隸屬變更財政與金融政策三、影響房地產(chǎn)價格的區(qū)域因素（一）商業(yè)繁華程度（二）交通狀況（三）基本設(shè)施的完備程度（四）區(qū)域環(huán)境條件四、影響房地產(chǎn)價格的個別因素（一）土地的個別因素（二）建筑物的個別因素思考題（一）名詞解釋：房地產(chǎn)；房地產(chǎn)價格；樓面地價（二）簡答：1、什么是房地產(chǎn)價格？它具有哪些基本特征？2、房地產(chǎn)價格形成的條件及理