某別墅區(qū)項(xiàng)目全程設(shè)計(jì)策劃

緒論2007年中國(guó)房地產(chǎn)火車頭一路高歌的狂奔態(tài)勢(shì)，在年終歲尾，戛然而止。由于美國(guó)樓市下跌因素影響，引發(fā)的次貸危機(jī)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)全面下滑，油價(jià)劇升，美元貶值，引起了全世界范圍的經(jīng)濟(jì)恐慌。溫家寶總理在兩會(huì)記者招待會(huì)上，向世界公布了今年中國(guó)政府在經(jīng)濟(jì)方面的憂慮——由于國(guó)內(nèi)外較多不定因素的影響，GDP將保持8%的增長(zhǎng)率，CPI將控制在4.8%以下。國(guó)家將根據(jù)國(guó)際國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)形勢(shì)，采取相對(duì)緊縮的貨幣政策。1.1中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況2008年，在這種不確定因素相對(duì)較為繁雜的情況下，中國(guó)房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)——萬科，率先提出“樓市拐點(diǎn)論”，降價(jià)救市，快速回籠資金。使得2008年的市場(chǎng)從一開始便進(jìn)入了撲朔迷離的觀望博弈狀態(tài)。從報(bào)人市場(chǎng)部收集到的情報(bào)來看。前兩月北京、上海、廣州、深圳等地同時(shí)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下調(diào)，成交不景氣的現(xiàn)象。今年的1到2月，北京市商品房現(xiàn)房和期房銷售面積，分別比上年同期下降15.9%和64%。進(jìn)入2月份以來，北京當(dāng)?shù)仃懤m(xù)出現(xiàn)多家樓盤打折促銷的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象一直持續(xù)到3月份，其中降價(jià)幅度最大的達(dá)到8折。三月份深圳住宅銷售均價(jià)卻比二月份下降了18%多，已經(jīng)降至13346.23元/㎡，為三個(gè)月以來最低。雖然房地產(chǎn)開發(fā)具有較強(qiáng)的地域性，但是一線城市的市場(chǎng)表現(xiàn)，直接影響著二、三線城市的開發(fā)節(jié)奏和購(gòu)房心理。從各方面的聲音看來，今年的房?jī)r(jià)會(huì)“穩(wěn)中有升”似乎已成為共識(shí)，但是在什么水平上“穩(wěn)”？是否會(huì)降到主流消費(fèi)群體的購(gòu)房能力上？會(huì)升到什么樣的水平？是否會(huì)在奧運(yùn)會(huì)后出現(xiàn)停盤的現(xiàn)象？卻是購(gòu)房者需要準(zhǔn)確知道的答案。比方說2007年萬科在深圳和成都的房?jī)r(jià)漲幅在70%左右，在2008年提出“拐點(diǎn)論”之后，房?jī)r(jià)下調(diào)了30%，實(shí)際上還是在高位行走，并沒有帶動(dòng)整體房市的回暖。在經(jīng)濟(jì)趨緩、通貨膨脹、股市大跌、銀根縮緊的市場(chǎng)大勢(shì)下，2008年中國(guó)樓市將出現(xiàn)營(yíng)銷行為活躍、全年呈波段式盤整、先揚(yáng)后抑的盤整期態(tài)勢(shì)。城市化進(jìn)程、婚房周期、財(cái)富積累等剛性需求的存在，房市不會(huì)在今年崩盤，但是要保持去年的交易量，則必須從房?jī)r(jià)上達(dá)到符合市場(chǎng)規(guī)律的“理性回歸”，擠出泡沫，面向主流。當(dāng)然，具體到做為二線城市的長(zhǎng)春市，發(fā)展迅速的凈月區(qū)，還要具體問題，具體分析。1.22008年長(zhǎng)春市場(chǎng)情況（1）長(zhǎng)春經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)信息統(tǒng)計(jì)年報(bào)近年來，長(zhǎng)春經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，2007年長(zhǎng)春GDP為2089億元，增長(zhǎng)率為17.7％，達(dá)到了歷史最高水平。經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展也為長(zhǎng)春房地產(chǎn)發(fā)展帶來巨大的空間。2007年長(zhǎng)春房?jī)r(jià)迅速攀升，呈現(xiàn)了供銷兩旺的局面。逐漸完善的市場(chǎng)環(huán)境、豐厚的投資回報(bào)、可觀的價(jià)格升漲空間贏得了眾多外地企業(yè)的青睞。和黃、魯能、保利、中海、綠地、華瀚、益田、三江、春江、中信相繼落戶長(zhǎng)春。（2）土地供應(yīng)情況2006年因棚戶區(qū)改造導(dǎo)致土地突然放量，漲幅達(dá)74%。近年來長(zhǎng)春市一直實(shí)行“住宅不飽和用地”的供地原則，特別是2007年受宏觀調(diào)控影響，土地出讓面積有所降低。土地的稀缺造成地塊價(jià)格瘋漲，各區(qū)域“地王”頻現(xiàn)。2007年土地單價(jià)從06年的914元/㎡漲到1551元/㎡，單價(jià)漲幅達(dá)70％。（3）住宅成交情況數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)信息統(tǒng)計(jì)年報(bào)在2003年，商品房銷售面積出現(xiàn)巨大漲幅之后，銷售面積漲幅趨緩。但自2005年漲幅平緩以后，連續(xù)兩年商品房銷售面積出現(xiàn)較大的漲幅,長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪周期到來。到2007年銷售面積達(dá)525.5萬㎡，達(dá)到歷史最高水平。(4）房屋成交價(jià)格情況自2002年以來，長(zhǎng)春房?jī)r(jià)一直保持較低的水平，甚至在2003、2004年全國(guó)房?jī)r(jià)猛漲的時(shí)候長(zhǎng)春房?jī)r(jià)仍在低位行走。到2005、2006年長(zhǎng)春房?jī)r(jià)才開始逐漸上漲，2007年房?jī)r(jià)迅速攀升至2917元/㎡，到歷史最高水平，漲幅達(dá)15.93％。長(zhǎng)春政府對(duì)2007年房?jī)r(jià)的評(píng)價(jià)是“補(bǔ)漲”而不是“飛漲”。“補(bǔ)漲”說明長(zhǎng)春房?jī)r(jià)還存有一定的上漲空間，這也預(yù)示著2008年長(zhǎng)春房?jī)r(jià)仍然會(huì)持續(xù)上行。由此圖可以看出，長(zhǎng)春人均可支配收入一直保持穩(wěn)定漲幅，而長(zhǎng)春房?jī)r(jià)的漲幅卻在近三年迅速上漲，尤其是2007年漲幅達(dá)15.93％，已經(jīng)超過人均可支配收入的上漲幅度12％。按照房地產(chǎn)發(fā)展慣性，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲過快的時(shí)候，就需要一定時(shí)間的調(diào)整，以緩沖價(jià)格上漲帶來負(fù)面影響。(5)2008年上市情況《房地產(chǎn)報(bào)》在報(bào)道中稱，2007年結(jié)轉(zhuǎn)至2008年的住宅產(chǎn)品總量已達(dá)312.6萬㎡，共計(jì)26812套。而2008年計(jì)劃新建設(shè)住宅700萬㎡，共計(jì)7.94萬套。加上政府預(yù)計(jì)建設(shè)的政策性保障房，2008年長(zhǎng)春市場(chǎng)供應(yīng)量將接近甚至超過1000萬㎡，近11萬套房源。據(jù)長(zhǎng)春房地產(chǎn)管理行業(yè)統(tǒng)計(jì)年報(bào)中顯示,2007年住宅開發(fā)施工面積為1584.2萬㎡，當(dāng)年竣工住宅面積為469.3萬㎡,尚有1114.9萬㎡未開發(fā)。而開發(fā)商土地取得兩年后，如果開發(fā)投資達(dá)不到總投資額的25%，在土地將被收回的規(guī)定影響下，這些土地都將集中在近兩年上市。2008年供應(yīng)量將達(dá)到歷史最高水平，將對(duì)市場(chǎng)消能力提出考驗(yàn)。第2章市場(chǎng)調(diào)研2.1別墅產(chǎn)品宏觀環(huán)境分析亞洲的清風(fēng)——凈月潭國(guó)家森林公園，林地面積逾100萬平方米，潭水面積430萬公頃，是國(guó)家4A級(jí)休閑度假景區(qū)，是亞洲最大的森林公園。園內(nèi)群山環(huán)抱，碧水蕩漾?？諝庵胸S富的負(fù)氧離子，以及游目所極的原野風(fēng)景，使人遠(yuǎn)離城市喧囂，心曠神怡。成為踏青、春游、野營(yíng)、登山、觀花、賞月、避暑度假的理想環(huán)境。近年來，隨著長(zhǎng)春電影城的開園經(jīng)營(yíng)，18洞高爾夫球場(chǎng)的建成使用，以及瓦薩國(guó)際滑雪節(jié)的成功舉辦。凈月潭在東北乃至全國(guó)已經(jīng)成為聲譽(yù)日隆的旅游品牌。她不僅是夏冬兩季吉林人的旅游勝地，如今業(yè)已成為東南亞人的觀光勝景。每年數(shù)百萬人的客流量，使游客在欣賞美景，運(yùn)動(dòng)休閑的同時(shí)，亦對(duì)凈月居住區(qū)得天獨(dú)厚的天人合一的居住環(huán)境產(chǎn)生向往之情。隨著凈月區(qū)別墅項(xiàng)目產(chǎn)品和品牌形象與世界水平的接軌，相信其生態(tài)居住區(qū)的定位會(huì)逐步彰顯2.2區(qū)域環(huán)境的分析方興的市場(chǎng)——凈月的別墅市場(chǎng)勃興于二年前，2006年隨著萬科蘭喬圣菲現(xiàn)代別墅的進(jìn)入，產(chǎn)品升級(jí)，營(yíng)銷升級(jí)，當(dāng)年放量27萬平方米。2007年中信城、華業(yè)玫瑰谷、力旺弗朗明歌、御翠園等實(shí)力項(xiàng)目紛紛圈地亮相，使凈月別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)陡然升級(jí)。代表世界各大洲建筑風(fēng)格的別墅作品異彩紛呈，獨(dú)棟、聯(lián)排、疊加等建筑類型應(yīng)有盡有。蘊(yùn)城別墅、鉆石山莊、香墅街等早期別墅項(xiàng)目紛紛退出主流，讓位于新貴。但是從兩年來的競(jìng)爭(zhēng)成果來看，外埠開發(fā)商雖然有像萬科蘭喬圣菲這樣的叫好又叫座的佳品，同時(shí)也有產(chǎn)品規(guī)劃不符合市場(chǎng)，價(jià)格走空的現(xiàn)象存在。項(xiàng)目名稱總價(jià)(萬元)月潭·愛丁堡疊加80鉆石山莊疊加100-200華業(yè)玫瑰谷疊加120-150中信城疊加130萬科蘭喬圣菲聯(lián)排排130-150香墅街聯(lián)排140-180中信城聯(lián)排220-300蘊(yùn)城別墅獨(dú)棟310-460萬科蘭喬圣菲獨(dú)棟棟450-750月潭林墅獨(dú)棟242-330森林華墅獨(dú)棟400-10000中信城獨(dú)棟720-10000優(yōu)山美地獨(dú)棟340-550綜上所述，凈月別墅市場(chǎng)目前處于初級(jí)的產(chǎn)品營(yíng)銷狀態(tài)。此一階段的特征是，區(qū)域熱度增高，供應(yīng)量和成交量較前有所提高，產(chǎn)品風(fēng)格多樣，市場(chǎng)氣候多變，價(jià)格水平不穩(wěn)，客戶忠誠(chéng)度不高，品牌營(yíng)造有較大的空間。2.3地段的分析自1995年，凈月經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成立以后，對(duì)于區(qū)內(nèi)旅游、人文、市政配套環(huán)境，以及招商項(xiàng)目進(jìn)行更為有序的統(tǒng)籌、規(guī)劃、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，經(jīng)濟(jì)連年保持20%以上的高速增長(zhǎng)。目前，除對(duì)凈月國(guó)家森林公園進(jìn)行主題包裝之后，更引進(jìn)了東北師大、吉林建工學(xué)院、吉林稅務(wù)學(xué)院等15所高校，中國(guó)農(nóng)業(yè)科技東北創(chuàng)新中心、中國(guó)農(nóng)科院特產(chǎn)研究所等8個(gè)科研機(jī)構(gòu)，吉林省科技文化中心、吉林省廣電中心、長(zhǎng)影世紀(jì)城等6個(gè)文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目入駐凈月地區(qū)。從我項(xiàng)目所處的位置來看，我們與即將建成的慕利亞超五星級(jí)酒店隔街相望，與吉林省科技文化中心近在咫尺，相鄰即將啟動(dòng)的項(xiàng)目還有保利歌劇院和SHOPINGMALL。從總體凈月的經(jīng)濟(jì)生活發(fā)展布局來看，梧桐街與丁二十二路在未來的三、五年內(nèi)必將成為凈月區(qū)最具人氣的經(jīng)濟(jì)中心和文化中心。成為凈月的重慶路。加之福祉廣場(chǎng)的交通樞紐地位，大學(xué)城的人文環(huán)境。到那個(gè)時(shí)候，我項(xiàng)目的立地條件可謂得天獨(dú)厚。中心地位的確立，將進(jìn)一步提升地段品位和業(yè)主的身份歸屬感。水晶灣的選址前景可期。2.4凈月別墅目前分布狀況目前長(zhǎng)春別墅市場(chǎng)主要集中在幾個(gè)板塊。分別為高新板塊、朝陽區(qū)南湖板塊及凈月開發(fā)區(qū)的凈月潭板塊和南環(huán)路板塊。其中高新板塊為長(zhǎng)春早期的高知富人區(qū)。以天安第一城、融創(chuàng)上城為代表項(xiàng)目。保利的上市也將拉升此板塊價(jià)格。朝陽區(qū)南湖板塊，為繁華區(qū)域內(nèi)，低密度生活區(qū)。其中富苑華城、富豪花園別墅為老別墅項(xiàng)目、中海國(guó)際社區(qū)體量較少、長(zhǎng)影世紀(jì)村四期全部為別墅產(chǎn)品，也將有部分放量。凈月開發(fā)區(qū)因區(qū)域面積較大，環(huán)境優(yōu)美，是目前長(zhǎng)春別墅產(chǎn)品集中區(qū)域。區(qū)域根據(jù)分布情況可劃分為南環(huán)路板塊和環(huán)凈月潭板塊。其中南環(huán)路板塊以中海萊茵東郡、富奧臨河灣、力旺弗朗明歌為代表項(xiàng)目。中海、力旺、富奧的大家手筆，使得此板塊也成為別墅品質(zhì)的領(lǐng)跑區(qū)。凈月潭板塊因環(huán)長(zhǎng)春唯一一個(gè)國(guó)家4A級(jí)景區(qū)凈月潭國(guó)家公園。山水并存，環(huán)境優(yōu)美、地塊資源豐富。是目前長(zhǎng)春別墅項(xiàng)目最多、產(chǎn)品體量最大，類型最豐富的地區(qū)。2.5競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況分析香墅街樓盤名稱香墅街地理位置凈月開發(fā)區(qū)橙桔路路開發(fā)商長(zhǎng)春凈月房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司開發(fā)期數(shù)3期————占地面積12萬容積率0.38建筑面積5.8萬總棟數(shù)44建筑結(jié)構(gòu)框架綠化率55%總戶數(shù)188戶銷售電話845241111物業(yè)管理長(zhǎng)春凈月房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司物業(yè)費(fèi)用1.5元/㎡·月月配套情況雙會(huì)所開盤時(shí)間2005年8月228日入住時(shí)間——施工進(jìn)度項(xiàng)目三期半準(zhǔn)現(xiàn)房房本期推售單位戶型比例別墅類型建筑面積套數(shù)所占比例銷售率聯(lián)排215－2433㎡7038%78%疊加——17%93%雙拼——2413%100%聯(lián)排215－2433㎡6232%無項(xiàng)目特點(diǎn)簡(jiǎn)約、主景觀雕塑塑引人注目，碎碎石拼湊小路路給人濃郁的的文化感。建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約與古典相相結(jié)合營(yíng)銷周期32個(gè)月推廣手段報(bào)廣、戶外區(qū)域情況周邊凈月商貿(mào)城、酒酒店賓館、二二實(shí)驗(yàn)小學(xué)凈凈月分校、東東北師大附小小、農(nóng)行、郵郵局環(huán)境情況現(xiàn)代生活模式與優(yōu)優(yōu)美的自然風(fēng)風(fēng)情相結(jié)合價(jià)格（元/㎡）聯(lián)排6500元賣點(diǎn)提煉經(jīng)濟(jì)型別墅營(yíng)銷主題經(jīng)典組團(tuán)榮裝上市市——讓別墅流行行起來綜合點(diǎn)評(píng)凈月香墅街，融合合了現(xiàn)代的簡(jiǎn)簡(jiǎn)約與古典的的雅致，立面面造型凝重、氣氣度不凡。呈呈現(xiàn)出強(qiáng)烈的的整體感覺，由由于經(jīng)歷自行行銷售與請(qǐng)全全程代理，銷銷售狀況一直直不好。香墅街項(xiàng)目是凈月旅游板塊開發(fā)最早的項(xiàng)目之一，是由長(zhǎng)春凈月潭旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總公司投資開發(fā)的別墅項(xiàng)目，項(xiàng)目在2005年8月開盤，整體規(guī)劃方面分成兩個(gè)地塊進(jìn)行開發(fā)，分別為3號(hào)地和4號(hào)地，產(chǎn)品主要以聯(lián)排、疊加為主，由于初期開發(fā)商對(duì)營(yíng)銷整合方面重視程度不夠，導(dǎo)致銷售速度緩慢。后期通過對(duì)項(xiàng)目重新包裝銷售情況有所緩解。（1）推廣上不注重項(xiàng)目形象的塑造。從07年香墅街硬廣發(fā)布情況了解到，其項(xiàng)目廣告主要以產(chǎn)品與促銷為主，注重廣告的實(shí)效性，并不注重項(xiàng)目形象的塑造，使得項(xiàng)目形象打了一定折扣。另外，投放上缺乏層次把握也不是很好。（2）受產(chǎn)品設(shè)計(jì)影響，聯(lián)排產(chǎn)品方面缺乏檔次感。目前香墅街產(chǎn)品銷售主要以聯(lián)排與疊加產(chǎn)品為主，由于聯(lián)排并沒有挑空設(shè)計(jì)，導(dǎo)致聯(lián)排產(chǎn)品缺乏檔次感。與高端客戶需求身份的象征的需求相背離，使聯(lián)排銷售情況不佳。（3）項(xiàng)目所處地理位置較好。香墅街位于凈月公園附近，周邊商業(yè)、環(huán)境、教育等配套較為集中，并且項(xiàng)目四周住戶較多，具有較強(qiáng)居住氛圍。另外，項(xiàng)目周邊還有一條河渠，增加了項(xiàng)目的外部景觀。（4）雙會(huì)所規(guī)劃香墅街根據(jù)項(xiàng)目分成兩個(gè)地塊進(jìn)行開發(fā)的情況，規(guī)劃了雙會(huì)所，避免了因會(huì)所問題導(dǎo)致銷售抗性的增大，提高了3號(hào)地與4號(hào)地個(gè)體之間的功能。2.5.2華業(yè)玫瑰谷樓盤名稱華業(yè)玫瑰谷地理位置凈月大街與聚業(yè)大大街交匯開發(fā)商長(zhǎng)春華業(yè)房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司開發(fā)期數(shù)1期1期58棟別墅41棟占地面積32萬㎡容積率0.98建筑面積13萬㎡總棟數(shù)1期58棟建筑結(jié)構(gòu)框架綠化率55%總戶數(shù)別墅184戶入住時(shí)間未定物業(yè)費(fèi)用未定銷售電話845666888物業(yè)管理華業(yè)物業(yè)管理公司司配套情況會(huì)所商場(chǎng)幼兒園高爾夫球球場(chǎng)果樹園施工進(jìn)度粘貼保溫板區(qū)外外道路美化開盤時(shí)間2007年12月月22日推出疊拼別別墅16套20008年5月17日本期推售單位戶型比例別墅類型建筑面積套數(shù)所占比例銷售率聯(lián)排262－290㎡㎡7240%——疊拼210－226㎡㎡8043%10%雙拼292㎡147%——獨(dú)棟351－-4299㎡1810%——項(xiàng)目特點(diǎn)樓宇擺放成龍形，按按照坡地結(jié)構(gòu)構(gòu)依次排列，以以區(qū)內(nèi)景觀河河為分區(qū)將別別墅與住宅一一分為二，體體現(xiàn)出別墅的的尊貴與崇高高。建筑風(fēng)格現(xiàn)代古典+悠閑風(fēng)風(fēng)格營(yíng)銷周期07年12月22日正式開盤至今5個(gè)個(gè)月推廣手段產(chǎn)品說明會(huì)，項(xiàng)目目前期曾在會(huì)會(huì)展中心做為為臨時(shí)接待處處。區(qū)域情況項(xiàng)目周邊有凈月商商場(chǎng)，農(nóng)業(yè)銀銀行，賓館酒酒點(diǎn)，二實(shí)驗(yàn)驗(yàn)小學(xué)環(huán)境情況該項(xiàng)目地處原凈月月楊家溝，由由于道路屬山山路崎嶇轉(zhuǎn)折折，無論車行行及人行都帶帶來不便，然然而因其處于于凈月潭內(nèi)，自自身天然環(huán)境境加上后期改改造都將營(yíng)造造住居幽雅環(huán)環(huán)境氛圍。價(jià)格（元/㎡）疊拼6000－70000賣點(diǎn)提煉坡地由低而高，視視覺感官良好好，產(chǎn)品坡屋屋頂開有較大大的老虎窗，采采光性能佳。突突出室內(nèi)空間間層次感，部部分獨(dú)棟別墅墅包含私家電電梯，營(yíng)造奢奢侈與尊貴，另另不包含電梯梯的獨(dú)棟每家家贈(zèng)送千平花花園，塑造單單獨(dú)空間，給給予主人征服服與滿足感。環(huán)環(huán)山饒水則為為項(xiàng)目本身自自帶賣點(diǎn)補(bǔ)充充了產(chǎn)品外立立面色系等缺缺陷。營(yíng)銷主題長(zhǎng)春首席GOLFF國(guó)際社區(qū)綜合點(diǎn)評(píng)2007年12月月22日推出疊拼別別墅16套，截止目目前銷售率50%，受項(xiàng)目路路網(wǎng)影響以及及周邊環(huán)境影影響體現(xiàn)不出出銷售氛圍，做做為一個(gè)高檔檔別墅區(qū)，如如不注重環(huán)境境及附近釘子子戶存在會(huì)給給消費(fèi)者帶來來心理負(fù)面影影響，即便是是區(qū)內(nèi)日后規(guī)規(guī)劃如何優(yōu)美美，不注重眼眼前的劣勢(shì)環(huán)環(huán)境便不會(huì)形形成一定的口口碑價(jià)值，從從而造成銷售售中心無人來來訪等局面，打打不開消費(fèi)群群體口頭傳播播的作用。玫瑰谷是由華業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，項(xiàng)目位于創(chuàng)實(shí)際房地產(chǎn)以東、居民地以西、山體以北。預(yù)計(jì)投資9億元，主做商業(yè)和住宅。2007年12月22日推出疊加別墅16套，截止目前銷售率50%，受項(xiàng)目路網(wǎng)影響以及周邊環(huán)境影響體現(xiàn)不出銷售氛圍。（1）項(xiàng)目所處地理位置較差，配套不足。玫瑰谷位于美印溪谷南部，小路延伸進(jìn)山體的葫蘆地形，左側(cè)高于右側(cè)，被路所隔開。因此項(xiàng)目地理位置較差的問題影響銷售比較明顯。另外，地形的原因也影響了項(xiàng)目的入住率，無法形成良好的居住氛圍。（2）項(xiàng)目品牌來頭大，對(duì)項(xiàng)目的支持力較強(qiáng)。長(zhǎng)春華業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是深圳華業(yè)發(fā)展有限公司下屬子公司，公司品牌、資金實(shí)力雄厚。是繼中信、和黃后又一大地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入凈月。（3）項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)面寬，對(duì)檔次有一定影響。據(jù)了解，玫瑰谷原規(guī)劃中有獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼別墅，項(xiàng)目一期開發(fā)量有多層洋房，使項(xiàng)目市場(chǎng)消費(fèi)層次出現(xiàn)分化，影響項(xiàng)目檔次。（4）GOLF國(guó)際社區(qū)是目前長(zhǎng)春唯一其規(guī)劃高爾夫球場(chǎng)，是目前長(zhǎng)春唯一一個(gè)高爾夫社區(qū)。但受長(zhǎng)春天氣、人文環(huán)境的制約，認(rèn)可度不高。消費(fèi)者對(duì)其規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)抱有懷疑。2.5.3鉆石山莊樓盤名稱鉆石山莊地理位置凈月區(qū)凈月分團(tuán)336號(hào)開發(fā)商吉林省天元房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司開發(fā)期數(shù)1期別墅共7棟——占地面積5萬㎡容積率0.98建筑面積4.9萬㎡總棟數(shù)16棟建筑結(jié)構(gòu)磚混綠化率40%配套情況主題會(huì)所總戶數(shù)495戶銷售電話845261688物業(yè)費(fèi)用1元/㎡·月物業(yè)管理天元物業(yè)管理有限限公司施工進(jìn)度全部竣工入住時(shí)間——開盤時(shí)間2本期推售單位戶型比例別墅類型建筑面積套數(shù)所占比例銷售率聯(lián)排㎡2324%100%疊加㎡7276%83%項(xiàng)目特點(diǎn)鉆石山莊的樓間距距非常開闊，能能夠保證良好好的采光效果果，2萬㎡業(yè)主獨(dú)享享主題公園建筑風(fēng)格——營(yíng)銷周期2006年9月22日至今19個(gè)月推廣手段2006年6月份份房交會(huì)開始始積累客戶，9月2日正式推盤別墅。區(qū)域情況臨近輕軌、東側(cè)為為凈月潭，附附近配套環(huán)境境成熟，已有有社區(qū)生活氛氛圍。環(huán)境情況樹木草坪均已落實(shí)實(shí)，假山、水水系等完全勾勾畫出景觀環(huán)環(huán)境價(jià)格（元/㎡）疊加：5000－6000賣點(diǎn)提煉陽光房設(shè)設(shè)計(jì)營(yíng)銷主題長(zhǎng)春市第一家專為為職業(yè)經(jīng)理人人打造的別墅墅區(qū)綜合點(diǎn)評(píng)凈月·鉆石山莊作為天元元房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的系列項(xiàng)目目，沿襲了其其歷來的開發(fā)發(fā)風(fēng)格，雖然然該項(xiàng)目開發(fā)發(fā)的是別墅產(chǎn)產(chǎn)品，但由于于規(guī)劃的限制制，以及和多多層樓宇融合合在一個(gè)社區(qū)區(qū)的弊端，項(xiàng)項(xiàng)目檔次并不不高，在區(qū)域域別墅產(chǎn)品中中缺乏競(jìng)爭(zhēng)力力。隨著長(zhǎng)春春市以及區(qū)域域同類產(chǎn)品開開發(fā)力度的加加強(qiáng)，該項(xiàng)目目一直采用自自然銷售的模模式，銷售周周期較長(zhǎng)，但但銷售業(yè)績(jī)平平平。鉆石山莊是天元房地產(chǎn)繼“鉆石村”“鉆石禮都”和“鉆石城”后的又一較大型社區(qū)，項(xiàng)目位于凈月大街與夏荷路交匯，總占地7.05萬㎡，地塊呈長(zhǎng)方形，地勢(shì)南低北高，現(xiàn)地塊已全部開發(fā)完畢。產(chǎn)品規(guī)劃有多層、疊加、聯(lián)排三類產(chǎn)品，多層產(chǎn)品為定向開發(fā)，主推產(chǎn)品為疊加。項(xiàng)目于2006年6月開始客戶積累工作，9月2日認(rèn)購(gòu)。（1）產(chǎn)品去化速度較快鉆石山莊項(xiàng)目于2006年6月份房交會(huì)期間進(jìn)行客戶積累工作，9月份項(xiàng)目開始認(rèn)購(gòu)。由于價(jià)格優(yōu)勢(shì)比較明顯，得到了市場(chǎng)的認(rèn)可，產(chǎn)品銷化速度較快。但后期正常銷售的情況下，產(chǎn)品銷化速度緩慢。（2）產(chǎn)品規(guī)劃相對(duì)復(fù)雜目前，鉆石山莊項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃有多層、疊加、聯(lián)排三種產(chǎn)品。相對(duì)來說多層規(guī)劃棟數(shù)較多，并且為定項(xiàng)開發(fā)，另外，多層處于整體規(guī)劃的中心位置，使項(xiàng)目在檔次方面有所下降。（3）產(chǎn)品價(jià)值體現(xiàn)不足通過了解，鉆石山莊項(xiàng)目從工程到銷售，再到物業(yè)，再到推廣，都存在明顯的工作脫節(jié)問題，部門之間的配合不緊密。而且示范區(qū)效果展現(xiàn)不佳，導(dǎo)致其項(xiàng)目疊加產(chǎn)品價(jià)值體現(xiàn)不足。（4）項(xiàng)目地理位置不突出，并且周邊配套不足鉆石山莊項(xiàng)目處于凈月大街與夏荷路交匯處，由于入口處標(biāo)志性建筑物也不夠明顯，導(dǎo)致項(xiàng)目地理不突出，客戶找尋十分不便。而且凈月大街配套主要集中在凈月潭正門，并且已初具規(guī)模，但距離鉆石山莊項(xiàng)目較遠(yuǎn)，對(duì)其的拉動(dòng)非常有限。2.5.4蘊(yùn)城別墅樓盤名稱蘊(yùn)城別墅地理位置長(zhǎng)春市凈月區(qū)錦竹竹東路100號(hào)開發(fā)商長(zhǎng)春市蘊(yùn)城房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)責(zé)任公司開發(fā)期數(shù)2期1期14棟2期31棟占地面積4萬㎡容積率0.38建筑面積1.5萬㎡總棟數(shù)45棟建筑結(jié)構(gòu)磚混綠化率60.7%總戶數(shù)56戶銷售電話845108955物業(yè)費(fèi)用1.8元/㎡·月月物業(yè)管理長(zhǎng)春市蘊(yùn)城物業(yè)管管理有限責(zé)任任公司配套情況小區(qū)內(nèi)部配套:會(huì)會(huì)所、游泳館館、網(wǎng)球場(chǎng)、健健身館,中小學(xué):市實(shí)驗(yàn)中學(xué)學(xué)，人文學(xué)院院,綜合商場(chǎng):月潭商貿(mào)城,銀行:工行、建行,醫(yī)院:月潭醫(yī)院,其他:凈月高爾夫夫球場(chǎng)、電影影城施工進(jìn)度全部竣工入住時(shí)間2006年6月330日開盤時(shí)間二期2005年55月1日本期推售單位戶型比例別墅類型建筑面積套數(shù)所占比例銷售率獨(dú)棟（1期）——1147%100%聯(lián)排（1期）——1253%100%獨(dú)棟（2期）354－5266㎡2987%79%雙拼（2期）275㎡413%100%項(xiàng)目特點(diǎn)每戶擁有超大型的的私家庭院。是是凈月潭旅游游開發(fā)區(qū)第一一個(gè)形成規(guī)模模的超低密度度的純別墅區(qū)區(qū)。建筑風(fēng)格歐式+美式營(yíng)銷周期二期營(yíng)銷周期355個(gè)月推廣手段無區(qū)域情況周邊均為別墅群、臨臨近凈月管委委會(huì)、人文學(xué)學(xué)院、旅游學(xué)學(xué)院、稅務(wù)學(xué)學(xué)院等大學(xué)。居居住氛圍較好好。環(huán)境情況地處凈月區(qū)域，安安靜寧祥空氣氣新鮮。價(jià)格（元/㎡）起售8800元綜合點(diǎn)評(píng)蘊(yùn)城別墅墅所處區(qū)位環(huán)環(huán)境良好。項(xiàng)項(xiàng)目東側(cè)與一一汽德國(guó)村、森森林華墅相鄰鄰，形成別墅墅群帶；東南南角長(zhǎng)影世紀(jì)紀(jì)城盡收眼底底；西側(cè)為建建設(shè)中的博源源雅舍楓林；；北靠蘊(yùn)城一一期、凈月旅旅游開發(fā)區(qū)管管委會(huì)；對(duì)面面凈月公安分分局為別墅區(qū)區(qū)自然形成一一道最安全的的防護(hù)屏障。項(xiàng)項(xiàng)目周邊高校校林立，區(qū)域域文化氛圍濃濃郁。蘊(yùn)城別墅項(xiàng)目位于凈月管委會(huì)南側(cè)，此次推出產(chǎn)品為項(xiàng)目二期開發(fā)，產(chǎn)品以單體為主，雙拼為輔。項(xiàng)目二期于2005年10月1日入市，主力客戶為私營(yíng)業(yè)主與政府高官。（1）地理位置不佳，周邊生活配套不足蘊(yùn)別墅項(xiàng)目位于錦竹東路，是目前離本項(xiàng)目最近競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。與森林華墅相距不遠(yuǎn)都是在凈月的最南端，缺乏生活方面的配套，居住氛圍不濃。同時(shí)物業(yè)方面管理不完善，使客戶的安全性得不到保障。（2）推廣不足，產(chǎn)品去化速度緩慢蘊(yùn)城別墅二期是由蘊(yùn)城房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)，由于項(xiàng)目初期并為做大量推廣，而且案場(chǎng)設(shè)置比較簡(jiǎn)單，在營(yíng)銷方面重視程度不高，使得產(chǎn)品去化速度緩慢。（3）品牌支撐不夠城區(qū)別墅的開發(fā)商都具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與品牌知名度，致使別墅市場(chǎng)客戶對(duì)大型品牌開發(fā)商都比較信任。而蘊(yùn)城別墅與品牌開發(fā)商相比，無論在品牌還是經(jīng)濟(jì)實(shí)力上都相差甚遠(yuǎn)。2.6項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析（1）優(yōu)勢(shì)：1）區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)走強(qiáng)，保持２０%以上的增長(zhǎng)，高校及高新企業(yè)的進(jìn)駐為別墅銷售提供了一定的客源；2）立地條件前景優(yōu)越，便利業(yè)主休閑、購(gòu)物、觀光以及文化消費(fèi)；3）交通條件較其它區(qū)塊便利；4）由清華大學(xué)擔(dān)綱設(shè)計(jì)的北美風(fēng)情別墅，匠心獨(dú)具，與其它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比有較強(qiáng)的創(chuàng)新性和可識(shí)別性；5）戶型設(shè)計(jì)合理，可選類型多樣，景觀配套齊全；6）定價(jià)靈活，可以避免前期入市項(xiàng)目?jī)r(jià)位走空現(xiàn)象；7）本項(xiàng)目為純類別墅項(xiàng)目，規(guī)模尺度適中，客戶圈層一致，較易形成和諧、共享的社區(qū)氛圍。（2）劣勢(shì)：1）項(xiàng)目目前為期房，尚未形成一定的樣板區(qū)；2）項(xiàng)目地塊只有水晶灣在售，與凈月區(qū)域大頂子山及凈月大門等熱點(diǎn)市場(chǎng)距離較遠(yuǎn)，不利于分流競(jìng)爭(zhēng)樓盤的客戶；3）開發(fā)商品牌較之外埠實(shí)力企業(yè)尚有距離；4）項(xiàng)目周邊無公交站點(diǎn)；5）由于前期內(nèi)部預(yù)定價(jià)格較低，開盤后容易受到干擾。（3）機(jī)會(huì)：1）由于前期樓盤的炒作，區(qū)域熱度明顯提升；2）疊加戶型優(yōu)勢(shì)明顯，特色戶型標(biāo)新立異，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)品較為落后，且放量較小；3）項(xiàng)目周邊超五星級(jí)酒店，以及吉林省科技文化中心已經(jīng)完成平地和開工建設(shè)，可增強(qiáng)意向客戶對(duì)地段的認(rèn)知；4）參考前期競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的營(yíng)銷手法和定價(jià)策略，參考其營(yíng)銷成果，可以市場(chǎng)較為接受的價(jià)格和產(chǎn)品入市；5）選擇６月份宣導(dǎo)，七月份上市，營(yíng)銷期與整體市場(chǎng)熱點(diǎn)吻合，較易取得成果；6）項(xiàng)目定位明確、單一，容易形成圈層效應(yīng)。（4）威脅：1）力旺弗朗明歌于今年上市，封堵我項(xiàng)目南部客流；2）由于我項(xiàng)目宣導(dǎo)投入有限，較易受品牌企業(yè)的針對(duì)性打擊；3）參考其他項(xiàng)目營(yíng)銷周期，本年度是宣導(dǎo)期和入市期，不易形成大賣；4）戶型面積相同的競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品較多，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)在所難免。5）本項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)中定位中端，可能受高端的壓制和低端的蠶食，有利有弊。第3章產(chǎn)品CI策劃書3.1項(xiàng)目檔案：（1）區(qū)位情況：水晶灣位于吉林省長(zhǎng)春市凈月經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，本項(xiàng)目與長(zhǎng)影世紀(jì)城一路之隔，至市中心大約20分鐘車程，該區(qū)域是由于緊鄰凈月潭風(fēng)景區(qū)，景觀開闊,空氣清新，環(huán)境優(yōu)美、旅游資源豐富，是長(zhǎng)春高檔樓盤的主要聚集地。（2）地理位置:項(xiàng)目用地位于紅梅街以東、梧桐街以西、丁二十二路以北、空地以南；（3）用地規(guī)模：占地面積14.9公頃。（4）面積趨間：240——260平方米。（5）交通情況：項(xiàng)目周邊紅梅街、梧桐街已經(jīng)建成，、丁二十二路的道路施工圖設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，正在待建之中，用地以東大約十分鐘步行距離有今年正式運(yùn)行的輕軌交通系統(tǒng)。（6）周邊配套：A）商業(yè)：用地南側(cè)是正在規(guī)劃建設(shè)的大型綜合商業(yè)設(shè)施。B）教育：凈月經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)有包括東北師大、長(zhǎng)春稅務(wù)學(xué)院、吉林華僑外語學(xué)院等多所國(guó)內(nèi)知名院校，有著豐富的文教資源，同時(shí)，近年來國(guó)內(nèi)外知名高科技企業(yè)的不斷入駐，充分體現(xiàn)了這一地區(qū)濃厚的文化氛圍。3.2規(guī)劃理念：（1）規(guī)劃原則：水晶灣采用現(xiàn)代的設(shè)計(jì)思想，突出人性化的設(shè)計(jì),創(chuàng)造既滿足現(xiàn)代生活方式的功能要求，同時(shí)也滿足現(xiàn)代人文需求的精神空間。從住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)入手，滿足居民對(duì)居住、休閑、交流、娛樂、教育等多種需求，把水晶灣建設(shè)成為一個(gè)多元化的，以人為本的、依托自然生態(tài)的宜居綜合體。A）人文環(huán)境：注重從當(dāng)?shù)貧v史人文和自然風(fēng)景中吸取精髓。B）空間環(huán)境：建筑分組團(tuán)布置，布局明確，提供充分的空間環(huán)境，豐富的空間組織；C）生態(tài)環(huán)境：規(guī)劃采用園林式布局，適當(dāng)布置流動(dòng)的水景。注重人工與自然環(huán)境的綜合與協(xié)作，構(gòu)成人景互動(dòng)的共生環(huán)境系統(tǒng)，做到住宅、公建、小品與綠化融為有機(jī)整體。D）文化環(huán)境：融合居住文化、教育文化、娛樂文化，強(qiáng)調(diào)與自然環(huán)境的密切關(guān)聯(lián),努力渲染這一特殊的小區(qū)文化環(huán)境的氛圍，達(dá)到人們對(duì)陶冶素養(yǎng)的要求。突出以人為本的人文條件，使小區(qū)洋溢著更為溫馨的氣氛，增加人們的歸屬感；（2）設(shè)計(jì)理念1) 表達(dá)居住人性化、環(huán)境生態(tài)化、管理智能化。2) 建筑風(fēng)格清新、明快、大氣而具有文化底蘊(yùn)。3) 規(guī)劃方面注重有機(jī)性、自然性、均好性和領(lǐng)域性。4) 環(huán)境借鑒西式園林營(yíng)造藝術(shù)、融合現(xiàn)代手法和小中見大的東方園林的神韻，突出藝術(shù)景觀住宅環(huán)境設(shè)計(jì)概念。3.3規(guī)劃構(gòu)思：小區(qū)居住建筑為4層疊拼住宅和3層聯(lián)排住宅，容積率為0.66的低密度高品質(zhì)社區(qū)。突出產(chǎn)品的戶型、園林景觀的創(chuàng)新和人文化，在整個(gè)規(guī)劃中既體現(xiàn)了綠色生態(tài)的觀念又有自己的創(chuàng)新。（1)功能布局社區(qū)分為三個(gè)部分：疊拼區(qū)、普通聯(lián)排區(qū)和觀景連排區(qū)。各個(gè)組團(tuán)既相對(duì)獨(dú)立集中又互相滲透。在充分考慮日照的情況下，建筑進(jìn)行了最優(yōu)化的布局，有良好的視線和景觀面。小區(qū)中心景觀帶位于小區(qū)中央，小區(qū)幼兒園結(jié)合會(huì)所和中心綠地結(jié)合布置，既保證了幼兒園的活動(dòng)空間，又提供高檔的休閑活動(dòng)場(chǎng)所，同時(shí)增加了中心景觀的開闊視野。起伏的綠地高差和曲線的綠地相結(jié)合，植物的配置也盡可能隨機(jī)，以體現(xiàn)植物自然原生的感覺。（2)交通布局道路系統(tǒng)布置力求合理、流暢、結(jié)構(gòu)明確。沿小區(qū)中心設(shè)7米寬車道，道路結(jié)合地形呈折線和曲線布置，通而不暢，可方便到達(dá)小區(qū)各樓附近。樓前道路基本不考慮車行，僅允許搬家、消防車輛和救護(hù)車輛通行。小區(qū)用地適中，設(shè)三個(gè)出入口，主入口位梧桐街中段。次入口位于紅梅街和丁二十二路上。小區(qū)內(nèi)道路規(guī)劃設(shè)計(jì)中遵行景觀園林式的道路布局理念，同過曲緩路徑、人車分流等手法降低車速，提供成系統(tǒng)的步行空間體系，保障老人、兒童的生命安全，表達(dá)設(shè)計(jì)者以人為本的設(shè)計(jì)理念。小區(qū)停車均采用地面停車與地下車庫(kù)相結(jié)合的方式。利用小區(qū)會(huì)所周邊留出的空地作為集中式的室外停車場(chǎng)。（3)景觀：園林的設(shè)計(jì)概念是用地區(qū)域環(huán)境和周邊景色優(yōu)勢(shì)的延續(xù)，富于空間層次感。園林設(shè)計(jì)在視覺及空間尺度上與環(huán)境相適應(yīng)，看不透，大而不曠，層次豐富；近人尺度的園林如宅間綠化、道路綠化、私家園林綠化是親人尺度的，細(xì)部設(shè)計(jì)豐富而有品質(zhì)，體現(xiàn)情調(diào)和時(shí)尚，富于具體生活情節(jié)安排。植物的選擇和搭配與社區(qū)的品質(zhì)相適應(yīng)，植物是形態(tài)優(yōu)美的，色彩豐富的，體現(xiàn)情趣和品位的?？紤]季節(jié)的變化有不同的視覺效果社區(qū)的中心是被大樹的樹冠覆蓋的中心景觀區(qū)域，也是人們視線的焦點(diǎn)。廣場(chǎng)為整個(gè)社區(qū)提供了一個(gè)集中的精神場(chǎng)所，強(qiáng)化了社區(qū)的向心性。水系位于社區(qū)的心臟地帶，由一條貫穿社區(qū)的曲折水面將中心綠地的各個(gè)景點(diǎn)串聯(lián)起來，形成社區(qū)的一條景觀軸線，為人們提供集中交流、交往的空間環(huán)境，沿自然水系由不同層次、不同季相的喬灌、花卉、草地構(gòu)成自然的水溪景觀，并設(shè)計(jì)汀步、小廣場(chǎng)、景觀亭、卵石駁岸、兒童游戲設(shè)施、健康步道、石板等硬質(zhì)景觀。3.4建筑篇以自然主義的建筑觀，融合山水環(huán)境特色，為此優(yōu)越地脈量身定做。研讀東方情境哲學(xué)，剖析人文精髓，讓建筑與歷史融洽，與時(shí)代契合。建筑設(shè)計(jì)有機(jī)結(jié)合了自然條件，人為因素，以及豪華的生活品質(zhì)，并充分體現(xiàn)于整個(gè)項(xiàng)目中。建筑設(shè)計(jì)崇尚文化和特色文脈，尊重自然要素（山、水、陽光和空氣），講究尺度，追求視覺和景色的享受，注重細(xì)部和建筑的材質(zhì)感。小區(qū)的建筑針對(duì)特定人群進(jìn)行產(chǎn)品定位，強(qiáng)調(diào)北美休閑風(fēng)格的建筑風(fēng)貌，以中心景觀區(qū)為中心，根據(jù)不同的類型和功能劃分成幾個(gè)區(qū)域，兼顧各自獨(dú)特的主題風(fēng)格。建筑包含了喬治亞、都鐸、工匠三種北美休閑風(fēng)格。（1）設(shè)計(jì)原則：現(xiàn)代風(fēng)情+浪漫主義建筑風(fēng)格唯美設(shè)計(jì)引動(dòng)精致生活講究設(shè)計(jì)的邏輯性明確功能分區(qū)凸顯便利親人的尺度明確的幾何形體簡(jiǎn)潔線條勾勒動(dòng)人輪廓細(xì)部設(shè)計(jì)和材料的搭配豪華舒適在細(xì)微處處折射建筑色彩純凈強(qiáng)強(qiáng)調(diào)光影效果果和體積感（2）建筑單體住宅：建筑風(fēng)格上上突破了一般般住宅單調(diào)呆呆板的模式，采采用退臺(tái)、落落地大玻璃、隱隱蔽式空調(diào)位位、屋頂構(gòu)架架的布置和高高低錯(cuò)落的群群體組合等手手法，其大氣氣且活潑的造造型使得建筑筑形式浪漫多多姿，從而滿滿足了人們的的居住生活要要求和人們對(duì)對(duì)文化上、心心理上對(duì)于居居住環(huán)境的熱熱愛，使居民民感受到一種種“回家”的氛圍，它它的氣派和略略顯豪華使這這里未來的主主人感到自豪豪。在主色調(diào)調(diào)和外裝修材材料的運(yùn)用上上,采用黃色劈劈開磚，素雅雅、溫暖的外外立面色彩組組合，高貴優(yōu)優(yōu)雅的理性建建筑風(fēng)格，精精確的設(shè)計(jì)手手段和現(xiàn)代語語匯塑造組合合了一系列具具有現(xiàn)代文化化氣息的建筑筑形象。（3）會(huì)所：會(huì)所是社區(qū)文化的的肇源地，是是傳遞歸屬感感與身份感的的場(chǎng)所，鼓勵(lì)勵(lì)人們?cè)诖私唤涣?、融合，其其功能包含了了幼兒園、小小區(qū)配套服務(wù)務(wù)和物業(yè)辦公公等功能，位位于中心景觀觀帶中間，高高度兩層。環(huán)環(huán)境景觀極佳佳。會(huì)所以“健康家庭生生活”為主題，設(shè)設(shè)施分兩類:情調(diào)類：一層門廳廳大堂，咖啡啡圖書館，親親子才藝天地地，會(huì)議室兼兼家政教室。休休閑運(yùn)動(dòng)類：：棋牌室，棋棋藝室，乒乓乓球室，桌球球室，壁球室室，健身房。物物業(yè)用房位于于頂層，布置置單獨(dú)的出入入口。（4）幼兒園：按照標(biāo)準(zhǔn)兩班制設(shè)設(shè)計(jì)。生活用用房包括活動(dòng)動(dòng)室、寢室、衣衣帽儲(chǔ)藏間、衛(wèi)衛(wèi)生間、音體體室等。輔助助空間包括教教職工辦公室室、會(huì)議室、值值班室（包括括收發(fā)室）及及教職工廁所所等。供應(yīng)用用房包括幼兒兒廚房、洗衣衣房及庫(kù)房等等3.5戶型設(shè)設(shè)計(jì)：有別于周邊眾多項(xiàng)項(xiàng)目，本社區(qū)區(qū)以居住的完完美舒適度為為前提，以大大戶型設(shè)計(jì)為為主，考慮到到汽車時(shí)代的的來臨及長(zhǎng)春春自身特色，設(shè)設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)戶戶戶有車庫(kù)。疊疊拼住宅以230－330平方米四居室室為結(jié)構(gòu)，分分為下戶南院院、上戶北院院、上戶南院院等多種形式式，絕大多數(shù)數(shù)為獨(dú)立入戶戶，個(gè)別戶型型為一梯二戶戶。在戶型設(shè)設(shè)計(jì)中充分考考慮現(xiàn)代生活活需求，客廳廳主臥均按大大開間設(shè)計(jì)。戶戶型設(shè)計(jì)整合合了純凈水和和智能控制等等多項(xiàng)生態(tài)便便利設(shè)施，以以率先的設(shè)計(jì)計(jì)理念，領(lǐng)動(dòng)動(dòng)生活素質(zhì)的的前進(jìn)；聯(lián)排排住宅以260—410平方米五居、六六居為結(jié)構(gòu)，半半地下車庫(kù)，分分為普通聯(lián)排排、特色聯(lián)排排、雙拼住宅宅三種形式。3.6客戶定位位：水晶灣灣推出房源以以230——330平方米的戶戶型為主，建建筑形式為疊疊拼與聯(lián)排，總總價(jià)范圍在110萬元左右。其其客戶將呈現(xiàn)現(xiàn)以下特點(diǎn)：：（1）非頂級(jí)富豪；（2）非普通購(gòu)房者；（3）家庭年收入應(yīng)在220萬左右；由上述特點(diǎn)可以推推斷出，我們們的目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者的職業(yè)范范圍應(yīng)該是：：A） 各企業(yè)單位高管；；B） 中、小型商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)者；C） 政府中的灰色收入入人群。第4章營(yíng)銷策劃和和促銷策劃在我們進(jìn)入每一個(gè)個(gè)市場(chǎng)之前，應(yīng)應(yīng)當(dāng)充分把握握市場(chǎng)趨勢(shì)，清清楚自身優(yōu)勢(shì)勢(shì)，因勢(shì)利導(dǎo)導(dǎo)，以強(qiáng)勢(shì)進(jìn)進(jìn)入市場(chǎng)，以以差異化攻擊擊對(duì)手，以符符合４Ｃ營(yíng)銷銷原理的全方方位服務(wù)吸納納客戶，實(shí)事事求是，靈活活應(yīng)變，創(chuàng)立立品牌。4.1營(yíng)銷主題題：“擁抱凈月潭潭，戀愛水晶晶灣”主題詮釋：“擁抱抱凈月潭，戀戀愛水晶灣”一語雙關(guān)，它它將作為引領(lǐng)領(lǐng)全年?duì)I銷的的形象宣傳語語。在形象上上，要讓人們們擁有自然美美景、擁有北北美生活、擁擁有私有財(cái)產(chǎn)產(chǎn)、擁有浪漫漫唯美的水晶晶灣。“戀愛水晶灣”強(qiáng)調(diào)的是人人生第二戀，對(duì)對(duì)于業(yè)主無論論是首次置業(yè)業(yè)還是二次置置業(yè)，全新的的生活環(huán)境和和物業(yè)服務(wù)都都將給家庭帶帶來全新的生生活體驗(yàn)，猶猶如再一次的的與生活發(fā)生生了戀愛，讓讓家人在全新新的環(huán)境里感感受家庭溫暖暖，鄰里親情情?！皳肀粼绿短?，戀愛水晶晶灣”，水晶灣別別墅不僅僅滿滿足的是居住住，更重要的的是它滿足了了一個(gè)階層的的心靈歸屬、文文化認(rèn)同和鄰鄰里交往。4.2營(yíng)銷價(jià)值值策略本項(xiàng)目立足于凈月月，定位為長(zhǎng)長(zhǎng)春市中高檔檔原版北美別別墅產(chǎn)品，以以下我們就產(chǎn)產(chǎn)品線、文化化線、地段線線、價(jià)值線逐逐一剖開，解解讀產(chǎn)品精髓髓。（1）產(chǎn)品線—整裝裝蓄勢(shì)，形象象定位，推崇崇工匠產(chǎn)品。水晶，稀有的礦石石，質(zhì)地堅(jiān)硬硬。水晶灣，從從案名本身給給人以質(zhì)若磐磐石的信賴感感。北美的工工匠建筑，理理念新穎，規(guī)規(guī)劃大氣，建建筑多元，彰彰顯個(gè)性，北北美建筑被譽(yù)譽(yù)為國(guó)際上最最先進(jìn)、最人人性化、最富富創(chuàng)意的住宅宅。北美風(fēng)格格是一種兼容容并蓄、勇于于創(chuàng)新的建筑筑氣度。在同同一時(shí)期融合合了許多成熟熟的建筑特質(zhì)質(zhì)。本項(xiàng)目融融合了工匠的的精雕細(xì)琢，都都鐸風(fēng)格的塔塔樓符號(hào)，喬喬治亞的古典典主義對(duì)稱與與和諧，建筑筑依勢(shì)造勢(shì)，與與自然和諧共共生。對(duì)細(xì)節(jié)節(jié)精雕細(xì)琢，注注重以人為本本。建筑外立立面色彩純凈凈，強(qiáng)調(diào)光影影效果和體積積感。北美風(fēng)風(fēng)格依然占據(jù)據(jù)著市場(chǎng)的主主導(dǎo)地位。（2）文化線—注入入北美文化元元素，打造原原版北美村落落的生活潮流流。北美人居文化受英英國(guó)、法國(guó)、德德國(guó)、西班牙牙文化的影響響較大，北美美人具有自由由、活潑、善善于創(chuàng)新等一一些人文元素素。北美人休休閑、開放、和和諧、追求浪浪漫、鼓勵(lì)交交流的文化個(gè)個(gè)性，使其居居住產(chǎn)品的文文化內(nèi)涵豐滿滿、生動(dòng)。去去年年初，上上海某調(diào)查機(jī)機(jī)構(gòu)做過一項(xiàng)項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，70％以上的潛潛在購(gòu)買人群群都傾向于選選擇北美風(fēng)格格別墅。業(yè)界界專家曾一針針見血地指出出，與其說是是北美建筑風(fēng)風(fēng)格受到追捧捧，還不如說說是美國(guó)中產(chǎn)產(chǎn)階級(jí)的成熟熟生活方式讓讓逐漸走向國(guó)國(guó)際化的中國(guó)國(guó)人大開眼界界并為之仰慕慕。（3）地段線—區(qū)域域效應(yīng)，借勢(shì)勢(shì)造勢(shì)，引領(lǐng)領(lǐng)中心別墅概概念生活。項(xiàng)目周邊社區(qū)生活活氛圍成熟，立立地基礎(chǔ)設(shè)施施完備，距離離福祉廣場(chǎng)較較近，交通方方便，到達(dá)市市區(qū)交通無阻阻。地勢(shì)南高高北低，別墅墅依勢(shì)而建，錯(cuò)錯(cuò)落有致。地地段具有別家家無法比擬的的優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目目東門面向待待建中的五星星級(jí)度假酒店店，東南方即即是已經(jīng)動(dòng)工工在建的長(zhǎng)春春科技文化綜綜合中心，與與世界級(jí)的長(zhǎng)長(zhǎng)影世紀(jì)城游游樂場(chǎng)對(duì)望相相鄰，得山水水之便，擁繁繁華之利。本本區(qū)域無噪音音，無污染，商商業(yè)氛圍逐漸漸成熟，將會(huì)會(huì)成為凈月區(qū)區(qū)域板塊的核核心商業(yè)區(qū)和和文化區(qū)。（4）價(jià)值線—巧用用動(dòng)態(tài)營(yíng)銷，規(guī)規(guī)劃地段宏偉偉藍(lán)圖，逐步步提升品牌價(jià)價(jià)值。價(jià)格以價(jià)值為基礎(chǔ)礎(chǔ)，而價(jià)格與與價(jià)值的市場(chǎng)場(chǎng)差距造成了了可操作的財(cái)財(cái)富機(jī)會(huì)。凈凈月土地的升升值，項(xiàng)目地地段的中心化化，別墅產(chǎn)品品的政策性稀稀缺，使本項(xiàng)項(xiàng)目的價(jià)格在在當(dāng)前乃至未未來都具有一一定的保值能能力和增值能能力。加之由由清華大學(xué)集集當(dāng)今旺銷別別墅大成的水水晶灣規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)，東興集集團(tuán)的實(shí)力開開發(fā)，中海物物業(yè)的悉心管管理。一經(jīng)上上市，將與處處于同一區(qū)域域的其它產(chǎn)品品形成差異化化競(jìng)爭(zhēng)，根據(jù)據(jù)我們低開高高走的價(jià)格策策略，其價(jià)格格的操作空間間，將迅速為為自住者和投投資者所認(rèn)識(shí)識(shí)和利用。屆屆時(shí)，水晶灣灣將會(huì)成為市市場(chǎng)熱點(diǎn)，保保持順銷勢(shì)頭頭。4.3營(yíng)銷主體策策略根據(jù)別墅產(chǎn)品的特特殊性，在經(jīng)經(jīng)過對(duì)目前凈凈月別墅市場(chǎng)場(chǎng)的營(yíng)銷模式式進(jìn)行研究分分析后，得出出凈月別墅市市場(chǎng)上在售別別墅基本都是是“高價(jià)開盤，小小步慢跑”的營(yíng)銷策略略，銷售平平平，整個(gè)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)聚集不了人人氣，而且都都有很長(zhǎng)的營(yíng)營(yíng)銷周期，減減慢了開發(fā)商商的資金回籠籠。據(jù)此，報(bào)人人決定：反破破常規(guī)，行常常人不為之事事，得求新生生。以“低價(jià)開盤，大大步快走”的營(yíng)銷策略略，分三步掌掌控全局：一一聚人氣、二二聚財(cái)氣、三三造勢(shì)氣。(1）第一步：鎖定客戶戶，聚人氣項(xiàng)目啟動(dòng)的人氣程程度映射著項(xiàng)項(xiàng)目本身在市市場(chǎng)上的被關(guān)關(guān)注的程度，當(dāng)當(dāng)項(xiàng)目人氣聚聚集達(dá)到一定定高度以后，后后續(xù)的工作我我們才能游刃刃展開。水晶晶灣項(xiàng)目特有有的凈月自然然山水資源、原原版的北美文文化、建筑的的三種獨(dú)特風(fēng)風(fēng)格，休閑的的健康生活，正正以成熟的文文化和品位接接受著人們對(duì)對(duì)它的追捧。(2)第二步：出動(dòng)動(dòng)奇兵，聚財(cái)財(cái)氣水晶灣項(xiàng)目以組團(tuán)團(tuán)的形式陸續(xù)續(xù)推盤，各個(gè)個(gè)組團(tuán)有著各各自的產(chǎn)品特特點(diǎn)。根據(jù)目目前市場(chǎng)上疊疊加產(chǎn)品的受受歡迎情況，在在經(jīng)過我們大大量的前期人人氣蓄勢(shì)之后后，決定同時(shí)時(shí)力推疊加組組團(tuán)和聯(lián)排組組團(tuán)產(chǎn)品，目目的要在短時(shí)時(shí)間內(nèi)達(dá)到經(jīng)經(jīng)濟(jì)效果最大大化，快速回回籠企業(yè)資金金。（3）第三步：人財(cái)兩旺旺，造勢(shì)氣在有了人氣和財(cái)氣氣以后，下一一步就是品牌牌勢(shì)氣。依靠靠前期的積累累，為后續(xù)品品牌的建立打打好基礎(chǔ)。本本項(xiàng)目門口是是規(guī)劃建設(shè)中中的五星級(jí)飯飯店和長(zhǎng)春科科技文化中心心。長(zhǎng)春科技技文化綜合中中心包括綜合合館（博物館館、美術(shù)館、科科技館，SHOPPPINGMALL）慕利亞超超五星級(jí)花園園酒店和保利利大劇院。還有已經(jīng)經(jīng)建成的國(guó)際際級(jí)游樂園長(zhǎng)長(zhǎng)影世紀(jì)城，此此區(qū)域?qū)?huì)發(fā)發(fā)展成為凈月月的繁華商業(yè)業(yè)中心，水晶晶灣項(xiàng)目立地地的未來成長(zhǎng)長(zhǎng)潛力巨大。4.4輔助策略促促銷手段促進(jìn)銷售用現(xiàn)場(chǎng)形象感染目目標(biāo)人群，用用物業(yè)服務(wù)使使業(yè)主達(dá)到購(gòu)購(gòu)后滿意，樹樹立企業(yè)品牌牌形象。為了了提升項(xiàng)目本本身的競(jìng)爭(zhēng)力力，提出幾種種促銷套餐：：優(yōu)惠套餐一：從房房交會(huì)開始到到項(xiàng)目正式開開盤日之前購(gòu)購(gòu)買別墅享有有9.8折優(yōu)惠優(yōu)惠套餐二：一次次性付款9.9折優(yōu)惠優(yōu)惠套餐三：同時(shí)時(shí)購(gòu)買兩套別別墅享受9.8折社區(qū)套餐一：社區(qū)區(qū)物業(yè)提供保保姆，方便照照顧孕嬰及照照顧小孩的工工作。社區(qū)套餐二：社區(qū)區(qū)物業(yè)提供小小車方便業(yè)主主出行，負(fù)責(zé)責(zé)送到120站點(diǎn)。社區(qū)套餐三：社區(qū)區(qū)物業(yè)為社區(qū)區(qū)提供鐘點(diǎn)工工，方便照顧顧老人和打掃掃衛(wèi)生做飯之之類的。第5章入市價(jià)格和推推盤策略5.1整體定價(jià)原原則：市場(chǎng)定定價(jià)法5.2入市時(shí)機(jī)：6月初初啟動(dòng)市場(chǎng)房交會(huì)將是08年年市場(chǎng)產(chǎn)品集集中亮相的一一個(gè)平臺(tái)，根根據(jù)市場(chǎng)情況況我們預(yù)測(cè)，6、7、8月市場(chǎng)別墅墅產(chǎn)品同時(shí)放放量將不可避避免。因此我我們的產(chǎn)品形形象入市時(shí)間間選在房交會(huì)會(huì)之前，開盤盤時(shí)間初步定定在8月10日，借助房交交會(huì)聚集人氣氣。5.3入市價(jià)格：55000元/㎡—6000元/㎡凈月別墅市場(chǎng)不同同產(chǎn)品的同時(shí)時(shí)放量在即，其其中以疊加產(chǎn)產(chǎn)品居多，為為首的中信城城和華業(yè)玫瑰瑰谷以疊加6000—7000元/㎡入市，但但有價(jià)無市?？伎紤]到我們項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品組團(tuán)團(tuán)推出的特點(diǎn)點(diǎn)，初步定在在以5500元/㎡—6000元/㎡的價(jià)格試試探市場(chǎng)，這這樣有利于開開盤聚集人氣氣，并快速的的回籠資金。此此價(jià)格對(duì)以后后價(jià)格的階段段上調(diào)，項(xiàng)目目品牌檔次的的提升具有很很大的空間，并并可以把項(xiàng)目目階段推向高高潮，引起社社會(huì)關(guān)注。5.4差價(jià)原則策略：縮小差距拉近距離疊加樓下單價(jià)比樓樓上單價(jià)每平平米差價(jià)200元，疊加中中間戶型5700元/㎡，近端戶戶型5800元/㎡；特色聯(lián)聯(lián)排C戶型6000元/㎡；D戶型6200元/㎡。5.5營(yíng)銷階段劃分（1）形象導(dǎo)入階段：66月3日——6月12日階段目的：樹立形形象，引起關(guān)關(guān)注，為房交交會(huì)亮相做準(zhǔn)準(zhǔn)備。階段目標(biāo)：吸引客客戶視線，引引起社會(huì)關(guān)注注入市形象：原版北北美文化生活活（2）蓄勢(shì)期：6月133日——8月2日階段目的：打開產(chǎn)產(chǎn)品概念聚集項(xiàng)目人人氣。階段目標(biāo)：使項(xiàng)目目深入人心積累目標(biāo)客客戶階段事件：主推疊疊加7#和特色聯(lián)排21#，接受排號(hào)號(hào)預(yù)訂。組團(tuán)團(tuán)特色有利于于引起目標(biāo)客客戶對(duì)本項(xiàng)目目的關(guān)注。初初步定在7月20日（周日）召召開“產(chǎn)品說明會(huì)”，一方面要要目標(biāo)客戶了了解水晶灣項(xiàng)項(xiàng)目；另一方方面引導(dǎo)投資資理財(cái)，增強(qiáng)強(qiáng)業(yè)主置業(yè)信信心，形成水水晶灣客戶圈圈層。（3）開盤期：8月3日日——8月15日階段目的：找準(zhǔn)時(shí)時(shí)機(jī)準(zhǔn)備聚財(cái)階段目標(biāo)：階段消消化7#、21#階段事件：初步定定在8月10日（周日）開開盤。7月末20#、21#交工，組推推疊加7#和特色聯(lián)排21#樓試探入市市。（4）強(qiáng)銷期：8月155日——10月7日階段目的：借周邊邊環(huán)境優(yōu)勢(shì)造產(chǎn)品升值值概念階段目標(biāo)：階段消消化6#、20#，后期推出21#階段事件：根據(jù)市市場(chǎng)反映情況況，炒作價(jià)格格，互動(dòng)營(yíng)銷銷。進(jìn)行軟文文轟炸，制造造輿論，擴(kuò)大大知名度，進(jìn)進(jìn)而提升品牌牌。一期園林林路網(wǎng)工程基基本成型，外外立面、51#會(huì)館也已交交工，提升了了社區(qū)形象檔檔次。正門門門口在建的商商業(yè)項(xiàng)目初具具規(guī)模，把它它當(dāng)作廣告宣宣傳的重心，同同時(shí)能夠堅(jiān)定定到場(chǎng)客戶的的購(gòu)買信心。根根據(jù)前期的銷銷售情況和目目標(biāo)客戶的積積攢程度，用用特色聯(lián)排28#房源進(jìn)行積積攢人氣，推推出疊加6#、20#進(jìn)行階段消消化。（6）持續(xù)期：10月77號(hào)——10月末階段目的：階段推推出房源積累目標(biāo)客客戶階段目標(biāo)：逐步完完善社區(qū)景觀觀，提高項(xiàng)目目品牌高度階段事件：推出88#房源，爭(zhēng)取取階段消化。根根據(jù)市場(chǎng)銷售售情況，考慮慮是否繼續(xù)推推出疊加1#和特色聯(lián)排21#，適當(dāng)做出出價(jià)格調(diào)整。（7）第二次強(qiáng)銷期：111月初——12月末階段目的：年終歲歲尾收獲戰(zhàn)果階段目標(biāo)：繼續(xù)軟軟文轟炸，擴(kuò)擴(kuò)大輿論效應(yīng)應(yīng)。階段事件：推出22#房源，爭(zhēng)取取階段消化。根根據(jù)前期市場(chǎng)場(chǎng)消化情況，適適時(shí)調(diào)整營(yíng)銷銷策略，考慮慮是否力推疊疊加3#。5.6媒體計(jì)劃（1）宣傳單別墅屬于高端產(chǎn)品品，針對(duì)的目目標(biāo)客戶群體體比較特殊，在在媒體宣傳上上注重一對(duì)一一策略。據(jù)此此，報(bào)人公司司決定反別墅墅常規(guī)宣傳，在在長(zhǎng)春市凈月月區(qū)域的各個(gè)個(gè)大學(xué)門口，各各個(gè)高檔酒店店、商場(chǎng)、住住宅、俱樂部部門口，政府府辦公樓門口口，針對(duì)凈月月大學(xué)教授、社社會(huì)高收入群群體和政府高高管人員進(jìn)行行有針對(duì)性的的派發(fā)傳單，鎖鎖定目標(biāo)客戶戶群體，擴(kuò)大大項(xiàng)目知名度度。（2）報(bào)紙廣告報(bào)紙廣告一直是大大眾比較認(rèn)可可的媒體，考考慮到別墅目目標(biāo)客戶群體體的特殊性，報(bào)報(bào)紙廣告主要要用以告知性性宣傳，引導(dǎo)導(dǎo)水晶灣價(jià)值值概念，主打打地段加投資資，對(duì)水晶灣灣的升值潛力力進(jìn)行輿論炒炒作。根據(jù)階階段推盤情況況，選擇不同同的媒體進(jìn)行行輿論宣傳。根根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)應(yīng)情況，隨時(shí)時(shí)作出報(bào)廣調(diào)調(diào)整。全年預(yù)預(yù)計(jì)28篇報(bào)紙廣告告。報(bào)紙投放計(jì)劃：媒體數(shù)量目的東亞經(jīng)貿(mào)7篇格局營(yíng)銷階段的目目的和媒體價(jià)價(jià)格原因，全全年以東亞為為主，重點(diǎn)階階段以主流媒媒體宣傳，其其他媒體進(jìn)行行輔助。新文化報(bào)5篇城市晚報(bào)3篇房地產(chǎn)報(bào)2篇長(zhǎng)春日?qǐng)?bào)1篇（3）網(wǎng)絡(luò)廣告從我們?cè)谒逊烤W(wǎng)上上設(shè)置了水晶晶灣項(xiàng)目板塊塊開始一直到到現(xiàn)在，水晶晶灣項(xiàng)目的關(guān)關(guān)注率一直居居于前列，考考慮到網(wǎng)上關(guān)關(guān)注本項(xiàng)目的的人并不能代代表他們都是是我們項(xiàng)目的的目標(biāo)客戶，但但他們都有一一個(gè)共同的特特性就是他們們都是主動(dòng)尋尋找自己所需需要信息的人人。所以，網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)宣傳是給給想看的人看看的。在內(nèi)容容上的多是設(shè)設(shè)置產(chǎn)品信息息。水晶灣項(xiàng)項(xiàng)目我們將繼繼續(xù)利用搜房房網(wǎng)媒體，在在頁面設(shè)置上上盡量放置水水晶灣項(xiàng)目的的敏感話題，引引起社會(huì)關(guān)注注。網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃：網(wǎng)站頁面形式作用長(zhǎng)春搜房網(wǎng)長(zhǎng)春搜房首頁首頁大橫幅發(fā)布樓盤最新信息息并可直接點(diǎn)擊進(jìn)入入本項(xiàng)目5.7戶外廣告（1）戶外廣告占據(jù)兩個(gè)個(gè)要點(diǎn)：通往往機(jī)場(chǎng)方向、長(zhǎng)長(zhǎng)春重點(diǎn)商業(yè)業(yè)區(qū)。（2）凈月視覺引導(dǎo)牌1）長(zhǎng)影世紀(jì)城正門門2）項(xiàng)目西北角電線線桿指示標(biāo)牌牌5.8活動(dòng)營(yíng)銷要保持樓盤在市場(chǎng)場(chǎng)上的知名度度，并形成一一定的口碑宣宣傳，必要的的活動(dòng)營(yíng)銷是是必不可少的的。我們決定定根據(jù)不同時(shí)時(shí)間段的不同同特點(diǎn)，為達(dá)達(dá)到階段目的的計(jì)劃在今年年組織9次營(yíng)銷。一一方面要使本本項(xiàng)目在市場(chǎng)場(chǎng)上形成一定定的知名度，另另一方面要加加強(qiáng)業(yè)主對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的歸屬感感，樹立企業(yè)業(yè)品牌高度。時(shí)間活動(dòng)設(shè)置活動(dòng)主題目的6月13日—6月17日三天房交會(huì)原版美墅，藝墅非凡產(chǎn)品初次亮相，吸吸引目標(biāo)客戶戶7月20日產(chǎn)品說明會(huì)學(xué)術(shù)無止，藝墅無形宣傳北美文化，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)北美生活活。增強(qiáng)目標(biāo)客戶歸屬屬感，擴(kuò)大口口碑宣傳8月3日周日吉他彈奏和演唱北北美鄉(xiāng)村歌曲曲北美牧野，放縱休閑借助開盤時(shí)機(jī)的人人氣，現(xiàn)場(chǎng)彈彈奏北美鄉(xiāng)村村樂，借現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)活動(dòng)感召北北美文化氣氛氛。8月31日周日在學(xué)校組織美式外語講座Hello，Ameericann陸續(xù)在長(zhǎng)春各個(gè)有有錢的小學(xué)組組織美式外語語講座，帶動(dòng)動(dòng)孩子的積極極性同時(shí)調(diào)動(dòng)動(dòng)家長(zhǎng)的積極極性，意在灌灌輸美式生活活。10月5日周日社區(qū)請(qǐng)美容專家做做講座皮膚的保養(yǎng)與護(hù)理理10.1國(guó)慶放假假期間，在會(huì)會(huì)所把社區(qū)的的女主人聚到到一起，一方方面獲得美容容知識(shí)；另一一方面鼓勵(lì)大大家交流，以以此帶動(dòng)整個(gè)個(gè)社區(qū)的淋漓漓氛圍。12月21日周日元旦將至，大型社社區(qū)文化節(jié)日日浪漫社區(qū)聯(lián)誼會(huì)集中業(yè)主舉辦一次次大型的文藝藝晚會(huì)，給大大家提供交流流的機(jī)會(huì)，豐豐富了社區(qū)文文化生活，帶帶動(dòng)口碑效應(yīng)應(yīng)。5.9雜志廣告在長(zhǎng)春龍嘉機(jī)場(chǎng)路路口，有人專專門針對(duì)進(jìn)出出機(jī)場(chǎng)的人免免費(fèi)發(fā)送《吃吃喝玩樂》雜雜志。內(nèi)容上上主要是介紹紹飯店的雜志志，一般大的的寫字樓，一一些酒店、飯店、賓館都有免費(fèi)費(fèi)取閱！在雜志上面面設(shè)置水晶灣灣項(xiàng)目廣告有有利于客戶群群體了解本項(xiàng)項(xiàng)目，并提高高知名度。5.10現(xiàn)場(chǎng)DVD宣宣傳片銷售中心現(xiàn)場(chǎng)的包包裝可以讓客客戶對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)生興趣，而而多媒體的展展示可以更直直接的展現(xiàn)社社區(qū)生活，增增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)的感感染力，引發(fā)發(fā)客戶購(gòu)買欲欲望，并能夠夠提高項(xiàng)目檔檔次。它可以以當(dāng)作現(xiàn)場(chǎng)的的展示品，能能夠很好的傳傳達(dá)產(chǎn)品理念念和產(chǎn)品核心心賣點(diǎn)，并能能對(duì)銷售起到到輔助作用，促促進(jìn)產(chǎn)品的銷銷售。5.7媒體預(yù)預(yù)算項(xiàng)目媒體規(guī)格/數(shù)量單價(jià)總價(jià)報(bào)紙廣告東亞/新文化/房地產(chǎn)//城晚29篇/112.4萬東亞報(bào)紙1/8版版20篇/2個(gè)月6000元12萬現(xiàn)場(chǎng)包裝凈月視覺引導(dǎo)牌長(zhǎng)影世紀(jì)城門口1塊5萬24萬項(xiàng)目東、西北角2塊5萬樓體廣告14#樓1塊1萬售樓處DVD廣告告片1張8萬戶外廣告南湖大路輕軌站77層樓體廣告告2塊10萬/年40萬80路環(huán)城公交車5輛4萬/輛營(yíng)銷活動(dòng)全年4次4場(chǎng)2.5萬/場(chǎng)10萬房交會(huì)展位場(chǎng)地費(fèi)/裝修費(fèi)//工費(fèi)5萬5萬網(wǎng)絡(luò)廣告搜房網(wǎng)首頁廣告按天投放/5萬雜志廣告《吃喝玩樂》雜志志31萬/次3萬物料樓書1000份15元/份3.1萬海報(bào)20000份0.5元/份置業(yè)計(jì)劃單5000份0.6元/份手袋1000份3元/份總費(fèi)用：214..5萬元現(xiàn)場(chǎng)策劃別墅銷售與普通住住宅的銷售有有很大的區(qū)別別。它對(duì)銷售售隊(duì)伍的組織織、管理，銷銷售人員的素素質(zhì)有很高的的要求。無論論是出奇制勝勝的營(yíng)銷創(chuàng)意意，還是異彩彩紛呈的營(yíng)銷銷活動(dòng)，其最最終目的都是是為售樓處輸輸送更多的有有效客戶。因因此，水晶灣灣營(yíng)銷中心隊(duì)隊(duì)伍的組建，是是我們制勝水水晶灣的關(guān)鍵鍵。我們對(duì)這這一部門的重重要性早已給給予很高的重重視，挑選精精兵強(qiáng)將，同同時(shí)根據(jù)別墅墅銷售的特點(diǎn)點(diǎn)，加大男售售樓員所占的的比例，加強(qiáng)強(qiáng)針對(duì)性培訓(xùn)訓(xùn)，力爭(zhēng)在房房交會(huì)上無論論在形象上，還還是成交能力力上都形成與與水晶灣相匹匹配的水準(zhǔn)和和檔