房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程

浩華商學(xué)院鈕久軒開(kāi)發(fā)流程及開(kāi)發(fā)成本的核算總綱一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期決策流程及評(píng)估指標(biāo)二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期決策流程及評(píng)估指標(biāo)1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的涵義通過(guò)整合多種資源為人們提供居住空間并改變?nèi)藗兩嫖镔|(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要整合的資源勞動(dòng)力土地專(zhuān)業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)城市基礎(chǔ)、公用配套設(shè)施建筑材料資金2、開(kāi)發(fā)投資決策流程確定意向地塊

成立項(xiàng)目研究小組

投資、策劃人員

設(shè)計(jì)人員

財(cái)務(wù)人員進(jìn)行項(xiàng)目資源評(píng)估

經(jīng)濟(jì)層面評(píng)估

城市發(fā)展層面評(píng)估

城市文化層面評(píng)估

自身價(jià)值層面評(píng)估初步可行性研究靜態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析可行性方案研究

用于銀行貸款的地塊發(fā)展可行性方案

制定研究計(jì)劃動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析動(dòng)態(tài)資金缺口分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析用于政府報(bào)建的地塊發(fā)展可行性方案中觀(guān)經(jīng)濟(jì)評(píng)估指標(biāo)商品房施工面積商品房竣工面積商品房銷(xiāo)售面積商品房銷(xiāo)售額商品房空置面積及空置率房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格指標(biāo)自身價(jià)值評(píng)估指標(biāo)地塊地貌地質(zhì)條件地塊內(nèi)及周邊的自然景觀(guān)資源地塊周邊的城市配套狀況城市發(fā)展評(píng)估指標(biāo)總體規(guī)劃要點(diǎn)城市重點(diǎn)發(fā)展方向及其規(guī)劃項(xiàng)目區(qū)域和地段內(nèi)的規(guī)劃詳細(xì)情況規(guī)劃變更因素宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)評(píng)估指標(biāo)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值人均GDP消費(fèi)總額固定資產(chǎn)投資銀行貸款年末余額居民儲(chǔ)蓄存款余額人均可支配收入恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)投資額及比例城市文化評(píng)估指標(biāo)城市的經(jīng)濟(jì)交通地理優(yōu)勢(shì)城市人文研究城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力歷史文脈的研究3、房地產(chǎn)項(xiàng)目資源評(píng)估指標(biāo)建設(shè)用地規(guī)劃許可證4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“五證”辦理順序建筑工程施工許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國(guó)有土地使用證一二三四五商品房銷(xiāo)售許可證二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)流程土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷(xiāo)售物業(yè)管理資源獲取資源加工資源流通及再流通房地產(chǎn)的本質(zhì)問(wèn)題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開(kāi)發(fā)商、開(kāi)發(fā)商流向消費(fèi)者、消費(fèi)者之間的轉(zhuǎn)移。所以房地產(chǎn)的問(wèn)題也是出在流通環(huán)節(jié)上！土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷(xiāo)售物業(yè)管理企業(yè)拿地與否及拿地價(jià)格應(yīng)該考慮哪些因素？市場(chǎng)未來(lái)預(yù)期；項(xiàng)目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期；規(guī)劃條件的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)；開(kāi)發(fā)商企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機(jī)會(huì)成本；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況分析。土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷(xiāo)售物業(yè)管理政府出讓土地的方式1、招標(biāo)：就是在出讓前就已經(jīng)定好一個(gè)價(jià)格（標(biāo)底），想要這個(gè)土地的人就會(huì)對(duì)這塊土地出價(jià)，出的價(jià)格最接近這個(gè)事先定好的價(jià)格就是成交價(jià)格。

注意：并不是最高的，是最接近的。2、拍賣(mài)：事先給該土地定一個(gè)價(jià)格（起拍價(jià)），讓很多買(mǎi)家公開(kāi)的競(jìng)爭(zhēng)價(jià)，誰(shuí)出的高就是誰(shuí)的3、掛牌：土地的出讓價(jià)格也是有市場(chǎng)價(jià)的，這樣賣(mài)就相當(dāng)于把土地放到貨架上明碼標(biāo)價(jià)的開(kāi)賣(mài)（賣(mài)的使用權(quán)），有誰(shuí)看上了就買(mǎi)，價(jià)格不一定，一般都是在市場(chǎng)價(jià)左右，

如果比市場(chǎng)價(jià)低很多，那么就是有……4、協(xié)議：類(lèi)似于掛牌，只是事先不定價(jià)，直接和買(mǎi)家協(xié)商這塊土地的價(jià)格，雙方達(dá)成協(xié)議就好。土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷(xiāo)售物業(yè)管理現(xiàn)有的土地政策的問(wèn)題單一的供應(yīng)主體導(dǎo)致的信息不對(duì)稱(chēng)；政府供應(yīng)計(jì)劃的無(wú)序和可持續(xù)供地政策的缺失；價(jià)高者得的土地分配制度。土地拍賣(mài)中的黑馬——對(duì)項(xiàng)目發(fā)展預(yù)期的不同導(dǎo)致戰(zhàn)略型高價(jià)——往往不在土地本身轉(zhuǎn)型企業(yè)高價(jià)——產(chǎn)業(yè)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)；（利潤(rùn)期望低）資金密集型無(wú)地企業(yè)——惡狼撲食型非理性企業(yè)拿地——眾多非成熟企業(yè)。（一介莽夫）地塊分析市場(chǎng)態(tài)勢(shì)售價(jià)預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)模式利潤(rùn)預(yù)期初步地價(jià)地價(jià)變量變量分析變量分析最高競(jìng)拍價(jià)最可能地價(jià)最樂(lè)觀(guān)地價(jià)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略起競(jìng)價(jià)格過(guò)程加價(jià)策略加價(jià)場(chǎng)外公關(guān)傳統(tǒng)價(jià)格模型合理價(jià)格模型土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷(xiāo)售物業(yè)管理企業(yè)如何在招牌掛中為自己謀利？設(shè)定競(jìng)拍門(mén)坎：資金門(mén)坎、資質(zhì)門(mén)坎；改變用地條件：附帶諸多規(guī)劃條件如加酒店、降容積率、配套公建；帶方案拍賣(mài)：設(shè)定方案或者要求短期給出方案；人為因素：搞定拍賣(mài)師（敲錘）、搞定政府（返利）、搞定對(duì)手（給錢(qián)）。土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷(xiāo)售物業(yè)管理主要決策問(wèn)題（錢(qián)、地、人）：決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道決策項(xiàng)目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔(dān)功能、實(shí)施進(jìn)度決策人力：團(tuán)隊(duì)運(yùn)作能力和執(zhí)行能力、合作團(tuán)隊(duì)、主管部門(mén)土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷(xiāo)售物業(yè)管理開(kāi)發(fā)商決策常見(jiàn)的問(wèn)題關(guān)于項(xiàng)目方向，幾種死法？想賺想死的（老想多賺，違背市場(chǎng)規(guī)律），體現(xiàn)在做了市場(chǎng)滯銷(xiāo)的產(chǎn)品，比如商業(yè)問(wèn)題、容積率問(wèn)題、產(chǎn)品形態(tài)問(wèn)題；逞能能死的，不要和地價(jià)、政府、專(zhuān)業(yè)公司過(guò)不去；商業(yè)就是商業(yè)不要牽扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程；省錢(qián)省死的，省錢(qián)省出事了，競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題、質(zhì)量問(wèn)題、成本壓力問(wèn)題；關(guān)于人力，是否具備了足夠的項(xiàng)目運(yùn)作、工程管理、財(cái)務(wù)管理、對(duì)外公關(guān)人力，是否理順了內(nèi)部的管理體系；人力問(wèn)題其實(shí)更是管理問(wèn)題。土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷(xiāo)售物業(yè)管理包含的主要設(shè)計(jì)階段：地塊勘查測(cè)繪：提供設(shè)計(jì)依據(jù)，3—10天規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)：落實(shí)決策思路，3—6個(gè)月施工圖設(shè)計(jì)：施工標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)形式，1—3個(gè)月景觀(guān)設(shè)計(jì)：景觀(guān)環(huán)境設(shè)計(jì)，2—3個(gè)月樣板房及會(huì)所設(shè)計(jì)：營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境設(shè)計(jì)，1個(gè)月項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)流程圖土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷(xiāo)售物業(yè)管理土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷(xiāo)售物業(yè)管理最優(yōu)化的設(shè)計(jì)階段流程參考：時(shí)間進(jìn)度控制第1月第2月第3月第4月第5月第6月單位規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃單位單體設(shè)計(jì)規(guī)劃單位施工圖設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)單位景觀(guān)設(shè)計(jì)景觀(guān)公司樣板房及會(huì)所裝飾設(shè)計(jì)各專(zhuān)業(yè)公司的合作與分工如何？規(guī)劃單位與施工圖：初步設(shè)計(jì)、施工圖把控規(guī)劃單位與景觀(guān)：完善、技術(shù)交底施工圖與景觀(guān)：隱蔽管線(xiàn)工程設(shè)計(jì)最優(yōu)秀的設(shè)計(jì)成果是最能體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)思維和開(kāi)發(fā)意識(shí)的成果，而非作品。土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷(xiāo)售物業(yè)管理開(kāi)發(fā)辦開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證項(xiàng)目手冊(cè)計(jì)委固定資產(chǎn)投資計(jì)劃項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可土地測(cè)量、評(píng)估國(guó)土資源局國(guó)有土地使用權(quán)證土地確認(rèn)、報(bào)批土地交易開(kāi)發(fā)辦人防辦墻改辦消防支隊(duì)環(huán)保局基礎(chǔ)設(shè)施牌套費(fèi)開(kāi)發(fā)管理費(fèi)人防異地建設(shè)費(fèi)墻改基金消防設(shè)施費(fèi)環(huán)境評(píng)估及排污費(fèi)規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可方案審批規(guī)劃局中標(biāo)通知書(shū)質(zhì)檢站散水辦勞保辦定額站安檢站安全許可定額鑒別勞保統(tǒng)籌散水押金質(zhì)檢委托城管大隊(duì)執(zhí)法大隊(duì)規(guī)劃局開(kāi)發(fā)辦建委基建科開(kāi)工許可證預(yù)售許可證放線(xiàn)管理土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷(xiāo)售物業(yè)管理工程建設(shè)的相關(guān)知識(shí)：工程建設(shè)組成部分：土建、水電、安裝及設(shè)備整體工程建設(shè)：?jiǎn)误w部分、環(huán)境部分、室外管線(xiàn)建筑結(jié)構(gòu)形式：磚混、框架、框剪、鋼結(jié)構(gòu)等項(xiàng)目施工周期（平均進(jìn)度、不考慮冰凍期）：多層及低密度：9—12個(gè)月小高層：1年半高層建筑：2年到兩年半施工組織次序：基礎(chǔ)部分→主體工程→外墻裝飾及安裝→園區(qū)管線(xiàn)→景觀(guān)施工→竣工驗(yàn)收土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷(xiāo)售物業(yè)管理工程建設(shè)的相關(guān)知識(shí)2：影響工程造價(jià)的主要因素：建筑結(jié)構(gòu)形式及建筑形態(tài)：鋼結(jié)構(gòu)＞框剪＞（?。┛蚣埽敬u混外立面材質(zhì)及設(shè)備等級(jí)：是否玻璃幕、外立面選材標(biāo)準(zhǔn)施工取費(fèi)等級(jí)：在施工定額的基礎(chǔ)上加減地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎(chǔ)的施工成本場(chǎng)地條件：是否平整、是否山地抗震等級(jí)：6級(jí)、7級(jí)、8級(jí)節(jié)能要求：是否滿(mǎn)足節(jié)能規(guī)范景觀(guān)環(huán)境造價(jià)項(xiàng)目推進(jìn)慢在各環(huán)節(jié)的主要原因最主要的時(shí)間耽誤在項(xiàng)目開(kāi)工前期：決策上的時(shí)間反復(fù)；規(guī)劃設(shè)計(jì)上的時(shí)間耽誤；各專(zhuān)業(yè)單位的銜接不夠緊密；規(guī)劃報(bào)建的時(shí)間耽誤；亦可能遇到不常見(jiàn)的因素如：地基問(wèn)題導(dǎo)致的隱蔽工程施工進(jìn)度緩慢資金短缺導(dǎo)致的工程施工進(jìn)度緩慢天氣原因（雨季做基礎(chǔ)、冬天施工等導(dǎo)致）工地事故和違章行為導(dǎo)致的臨時(shí)停工和工地整改如何加快項(xiàng)目進(jìn)度（以某多層項(xiàng)目為例）土地獲取定位決策1—2個(gè)月產(chǎn)品設(shè)計(jì)6—8個(gè)月項(xiàng)目報(bào)建+1個(gè)月施工建設(shè)8—10個(gè)月推廣銷(xiāo)售物業(yè)管理多層項(xiàng)目從獲取土地至開(kāi)始銷(xiāo)售需要的時(shí)間在1年左右；高層項(xiàng)目需要的時(shí)間在1年半至兩年；（順馳最快半年開(kāi)始銷(xiāo)售）三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的基礎(chǔ)核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成開(kāi)發(fā)成本土地出讓費(fèi)用土地拆遷和安置前期工程費(fèi)建安工程費(fèi)室外工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)（包含稅收和規(guī)費(fèi)）開(kāi)發(fā)費(fèi)用管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本統(tǒng)籌區(qū)分A、地價(jià)（獲得土地的成本價(jià)）B、建安成本主要包括：所有因建房而發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)，包括建材費(fèi)、人工成本、機(jī)器使用費(fèi)，公建用房建設(shè)費(fèi)分?jǐn)?，水電線(xiàn)路安裝成本等。C、配套建設(shè)費(fèi)用(包括綠化、小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)等)費(fèi)用項(xiàng)目較多，主要包括勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)和住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)兩大項(xiàng)。其大多為政府部門(mén)或指定單位收取，有較明確的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。D、開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)成本這項(xiàng)費(fèi)用主要包括開(kāi)發(fā)商的管理費(fèi)用、人頭費(fèi)用、廣告投入、貸款利息、納稅等。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，雖然每個(gè)樓盤(pán)的運(yùn)營(yíng)成本有差異，但一般不會(huì)超過(guò)商品房銷(xiāo)售價(jià)格的20％。開(kāi)發(fā)其它相關(guān)成本項(xiàng)目見(jiàn)附表<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)_成本費(fèi)用類(lèi)科目設(shè)置.doc>2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及稅種A、營(yíng)業(yè)稅：5%B、城建稅：營(yíng)業(yè)稅的7\5\1%C、教育費(fèi)附加：營(yíng)業(yè)稅的3%、地方教育附加2%D、土地增值稅：各地區(qū)不等(30\40\50\60%)E、土地使用稅：按當(dāng)?shù)貙?shí)際情況計(jì)稅F、房產(chǎn)稅：1.2%G、印花稅：H、企業(yè)所得稅：(全部應(yīng)稅收入-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目)×適用稅率25%I、個(gè)人所得稅以及契稅等。3、不確定性分析盈虧平衡分析又稱(chēng)保本點(diǎn)分析，分為：價(jià)格保本點(diǎn)分析銷(xiāo)售率（租售率保本點(diǎn)分析）保本點(diǎn)分析敏感性分析又稱(chēng)靈敏度分析反映單種不確定因素對(duì)項(xiàng)目效益的影響一般考慮土地價(jià)格、建安成本和售價(jià)的不確定性4、開(kāi)發(fā)企業(yè)資本運(yùn)作

A、銀貸要求：

銀行對(duì)大型房地產(chǎn)集團(tuán)實(shí)行并表授信管理,房地產(chǎn)集團(tuán)及各成員企業(yè)貸款總額不得超過(guò)在建工程的50%(必須拿到四證)。利率上幅30%.普通商品住宅開(kāi)發(fā)貸款和普通商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款期限不超過(guò)3年；自營(yíng)性商用物業(yè)開(kāi)發(fā)貸款一般不得超過(guò)5年，最長(zhǎng)不得超過(guò)10年。

B、資金流動(dòng)特征資金占用量大資金占用時(shí)間長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)速度慢資金運(yùn)動(dòng)受區(qū)域范圍的影響5、開(kāi)發(fā)企業(yè)基礎(chǔ)成本計(jì)算例：正北名苑項(xiàng)目成本一、地價(jià)：1350元/平方米從拿地時(shí)間到開(kāi)始預(yù)售計(jì)算年數(shù)土地成本單價(jià)＝土地單價(jià)*（20%*年數(shù)）土地成本單價(jià)＝1350元/平*（1+20%*5）現(xiàn)行土地成本單價(jià)：2700元/平（不計(jì)土地增值部分）2700/容積率(22萬(wàn)/13.334萬(wàn))1.65=1636.4元/平成本二、建安成本：1500元/平方米（不含資本率）1500*（1+20%*2.5）＝2250元/平方米成本三、配套建設(shè)費(fèi)用：500元/平方米成本四、開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)成本：1000元/平左右上述四大成本相加，保守計(jì)算該項(xiàng)目每平方米總成本為5