某房屋建筑物資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書實(shí)例個(gè)

房屋建筑物評(píng)估技術(shù)說(shuō)明一、資產(chǎn)概況評(píng)估人員對(duì)列入本次評(píng)估范圍內(nèi)的房屋建筑物實(shí)施了賬面審核、現(xiàn)場(chǎng)清查等清查程序，根據(jù)有關(guān)會(huì)計(jì)政策規(guī)定，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整并與資產(chǎn)占有方取得了一致意見，清查結(jié)論如下：房屋建筑物清查結(jié)論匯總表金額單位：元項(xiàng)目賬面原值賬面凈值調(diào)整后賬面原值調(diào)整后賬面凈值房屋建筑物6102831..933888807..655532039..673630951..15構(gòu)筑物及其他輔助助設(shè)施570142.992359073.8830.000.00合計(jì)6672974..854247881..485532039..673630951..15二、評(píng)估方法及過(guò)程1.評(píng)估過(guò)程(1)資產(chǎn)清查見資產(chǎn)清查說(shuō)明。(2)市場(chǎng)調(diào)查評(píng)估人員通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查,搜集評(píng)估基準(zhǔn)日正在執(zhí)行的建筑安裝工程定額、綜合費(fèi)用及其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等文件規(guī)定，人工、材料、機(jī)械臺(tái)班單價(jià)等市場(chǎng)信息，為成本法的運(yùn)用提供基礎(chǔ)資料。調(diào)研市場(chǎng)，選取與評(píng)估對(duì)象相近地區(qū)相同或近似的建筑物，了解其具體狀況、交易情況、區(qū)域與個(gè)別因素等信息。(3)確定評(píng)估值根據(jù)資產(chǎn)清查及市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論，采用適用的評(píng)估方法確定評(píng)估值。(4)撰寫資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明。2.評(píng)估方法根據(jù)本次評(píng)估目的、委評(píng)資產(chǎn)的屬性特點(diǎn)及可搜集的資料，采用成本法及市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。成本法是用現(xiàn)時(shí)條件下重新購(gòu)置或建造一個(gè)全新狀態(tài)的被評(píng)資產(chǎn)所需的全部成本減去被評(píng)資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生的實(shí)體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值、經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值得到的差額作為被評(píng)資的評(píng)估值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法?；蚴紫裙浪惚辉u(píng)資產(chǎn)與其全新狀態(tài)相比有幾成新、即求出成新率，再用全部成本與成新率相乘所得乘積作為評(píng)估值。計(jì)算公式：評(píng)估價(jià)值＝重置全價(jià)-實(shí)體性陳舊貶值-功能性陳舊貶值-經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值評(píng)估價(jià)值＝重置全價(jià)×成新率市場(chǎng)法是指在市場(chǎng)上選擇若干相同或近似的資產(chǎn)作為參照物，針對(duì)各項(xiàng)價(jià)值影響因素，將被評(píng)估資產(chǎn)分別與參照物逐個(gè)進(jìn)行價(jià)格差異的比較調(diào)整，再綜合分析各項(xiàng)調(diào)整結(jié)果，確定被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。①成本法A.重置全價(jià)的確定重置全價(jià)是指在現(xiàn)時(shí)條件下重新購(gòu)置或建造一個(gè)全新狀態(tài)的被評(píng)資產(chǎn)所需的全部成本。包括綜合造價(jià)、前期費(fèi)用、資金成本等。重置全價(jià)＝綜合造價(jià)+前期費(fèi)用+資金成本a.綜合造價(jià)綜合造價(jià)包含土建工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)及公用設(shè)施安裝費(fèi)用等。主要采用預(yù)決算或類似工程調(diào)整法，即以待估建筑物決算中的工程量或調(diào)整后的類似工程的工程量為基礎(chǔ),按現(xiàn)行工程預(yù)算價(jià)格、費(fèi)率將其調(diào)整為按現(xiàn)價(jià)計(jì)算的建筑工程造價(jià)。b.前期費(fèi)用前期費(fèi)用是指為了工程建設(shè)而發(fā)生的各項(xiàng)應(yīng)支付或應(yīng)交納的各項(xiàng)規(guī)費(fèi)。具體費(fèi)用名稱、計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)、計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)如下：序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)費(fèi)基數(shù)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)1工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程造價(jià)2.5％2建筑行業(yè)管理費(fèi)建安工程造價(jià)0.4％3消防基金建筑面積4.00元/M224城市規(guī)劃管理費(fèi)建安工程造價(jià)0.2％5人防基金建筑面積20.00元/MM26新型墻體改造基金金建筑面積8.00元/M227發(fā)展散裝水泥專項(xiàng)項(xiàng)基金建筑面積1.50元/M228白蟻防治費(fèi)建筑面積2.00元/M29工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建安工程造價(jià)0.2％10工程監(jiān)理費(fèi)建安工程造價(jià)1.0％11工程招標(biāo)管理費(fèi)建安工程造價(jià)0.1％12建設(shè)單位管理費(fèi)建安工程造價(jià)2.0％13市政基礎(chǔ)設(shè)施配套套費(fèi)建筑面積70.00元/MM2前期費(fèi)用合計(jì)造價(jià)×6.4%＋＋面積×105.5c.資金成本假設(shè)建設(shè)工期期間資金均勻投入，按正常建設(shè)工期的一半計(jì)算綜合造價(jià)、前期費(fèi)用的資金成本。資金成本＝(綜合造價(jià)+前期費(fèi)用)×工期/2×貸款利率/12B.成新率的確定a.綜合評(píng)定法評(píng)估人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)鑒定結(jié)論，參照建設(shè)部頒布的《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)委評(píng)房屋的結(jié)構(gòu)、裝飾標(biāo)準(zhǔn)、公用設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)三個(gè)組成部分的各個(gè)項(xiàng)目的完損程度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)鑒定打分，得出打分法成新率，同時(shí)與年限法確定的成新率算術(shù)平均后得出綜合成新率。b.年限法成新率＝尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)×100%C.評(píng)估價(jià)值的確定評(píng)估價(jià)值＝重置全價(jià)×成新率②市場(chǎng)法對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，了解其周圍環(huán)境狀況，進(jìn)行公開市場(chǎng)調(diào)查，收集相同或相似資產(chǎn)的市場(chǎng)基本信息資料；分析整理資料并驗(yàn)證其準(zhǔn)確性，判斷選擇三個(gè)可比參照物；把被評(píng)估資產(chǎn)與參照物比較，分析調(diào)整修正因素差異；將被評(píng)估資產(chǎn)分別與參照物逐個(gè)進(jìn)行價(jià)格差異的比較調(diào)整，再綜合分析各項(xiàng)調(diào)整結(jié)果，確定市場(chǎng)參照物因素修正后的平均單價(jià)即為房地產(chǎn)評(píng)估單價(jià)。房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=市場(chǎng)參照物修正后的平均單價(jià)×建筑面積市場(chǎng)參照物修正后的平均單價(jià)＝(比準(zhǔn)價(jià)格A+比準(zhǔn)價(jià)格B+比準(zhǔn)價(jià)格C)/3三、評(píng)估結(jié)論經(jīng)評(píng)定估算，列入本次評(píng)估范圍內(nèi)的房屋建筑物在2005年10月31日及相關(guān)前提下的評(píng)估結(jié)論如下：房屋建筑物評(píng)估結(jié)果匯總表金額單位：元項(xiàng)目調(diào)整后賬面值評(píng)估價(jià)值增減值增值率%原值凈值B原值凈值CD=C-BE=D/B*1000房屋建筑物5532039..673630951..159398450..008483470..004852518..85133.64構(gòu)筑物及輔助設(shè)施施0.000.000.000.000.00合計(jì)5532039..673630951..159398450..008483470..004852518..85133.64四、有關(guān)事項(xiàng)說(shuō)明1.列入本次評(píng)估范圍內(nèi)的房屋建筑物評(píng)估價(jià)值除房產(chǎn)證號(hào)為0013413的濉溪路21號(hào)白水壩辦公樓、房產(chǎn)證號(hào)為019451的濉溪路21號(hào)白水壩酒店和房產(chǎn)證號(hào)為04903的濉溪路21號(hào)郊區(qū)綜合樓門面房外，不含其占用的土地使用權(quán)價(jià)值。2.房產(chǎn)證號(hào)為04903的濉溪路21號(hào)郊區(qū)綜合樓門面房已經(jīng)出售，評(píng)估值為售后所得額。3.試驗(yàn)站宿舍、植保路種子站辦公室和濉溪路118號(hào)門市部營(yíng)業(yè)樓尚未辦理房屋所有權(quán)證，合肥市種子公司承諾所有委評(píng)房屋建筑物產(chǎn)權(quán)均歸其所有，不存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議事項(xiàng)。4.列入本次評(píng)估范圍內(nèi)的房屋建筑物評(píng)估增值的主要原因?yàn)椋孩沤ㄖ斯?、機(jī)械和材料均有大幅度上漲，前期費(fèi)用也增加很多；⑵門面房地價(jià)升值。五、案例案例１：種子公司辦公樓(固定資產(chǎn)－房屋建筑物清查評(píng)估明細(xì)表序號(hào)3)1.資產(chǎn)概況該房屋賬面原值3529703.18元，賬面凈值2776601.54元。房屋所有權(quán)證號(hào)為××市房權(quán)證產(chǎn)字第042693號(hào)，房產(chǎn)證建筑面積為4320.79平方米，實(shí)際建筑面積約4004.69平方米（拆除316.1平方米），于1994年建成投入使用，基本情況如下：基本情況表項(xiàng)目名稱建筑標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)形式框架層數(shù)6層高(檐高)26.5m基礎(chǔ)鋼筋混凝土獨(dú)立柱柱基、磚帶基基承重構(gòu)件梁、板、柱非承重墻粘土磚墻屋面油氈防水地面水磨石地面、地板板磚樓梯面門窗木門、鋁合金窗內(nèi)外粉飾內(nèi)混合砂漿刷乳膠膠漆外貼面磚磚頂棚刷乳膠漆、木裝修修水衛(wèi)齊全照明齊全2.評(píng)估方法及過(guò)程采用成本法評(píng)估。(1)重置單價(jià)的確定①綜合造價(jià)采用類似工程調(diào)整法計(jì)算如下：一基礎(chǔ)工程96622.000二墻體工程359718.000三柱、梁、板工程698108.000四樓地面屋面工程209836.000五門窗工程49884.000六腳手架及垂直運(yùn)輸輸費(fèi)109390.000七金屬結(jié)構(gòu)八建筑工程材料差價(jià)價(jià)187874.000九裝飾工程866500.000十建筑裝飾工程合計(jì)計(jì)2577932..00十一水電安裝工程費(fèi)386690.000十二綜合造價(jià)(十至十十一合計(jì))2964622..00②前期費(fèi)用前期費(fèi)用＝綜合造價(jià)×6.4%+建筑面積×105.5＝2964622.00×6.4%+4004.69×105.5＝612230.60(元)③資金成本該房屋正常建設(shè)工期為10個(gè)月，現(xiàn)行12月貸款利率為5.58％，按一半計(jì)算，則計(jì)算公式為：資金成本＝(綜合造價(jià)+前期費(fèi)用)×工期/2×貸款利率/12＝86440.60(元)④重置全價(jià)重置全價(jià)=綜合造價(jià)+前期費(fèi)用+資金成本=3663293.21(元)取整為3663300.00元。(2)成新率的確定采用年限法。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘察，確定其尚可使用年限為48年，已使用年限為12年。成新率＝尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)×100%＝80.00%(3)評(píng)估價(jià)值的確定評(píng)估價(jià)值=重置全價(jià)×成新率=2930640.00(元)案例2：濉溪路21號(hào)××辦公樓(房屋建筑物清查評(píng)估明細(xì)表序號(hào)6)1.資產(chǎn)概況該房屋賬面原值205688.00元，賬面凈值51825.00元。房屋所有權(quán)證號(hào)為××市房權(quán)證產(chǎn)字第0013413號(hào)，建筑面積為239.70平方米，于1989年建成投入使用，基本情況如下：基本情況表項(xiàng)目名稱建筑標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)形式混合結(jié)構(gòu)層數(shù)共四層，本房在一一層層高(檐高)3.2m開間3.5進(jìn)深6.80基礎(chǔ)承重構(gòu)件非承重墻屋面地面地板磚門窗鋁合金地彈門內(nèi)外粉飾內(nèi)混合砂漿刷涂料料，外面磚頂棚混合砂漿刷涂料水衛(wèi)齊全照明齊全2.評(píng)估方法及過(guò)程采用市場(chǎng)法評(píng)估。本房屋系位于××市濉溪路21號(hào)的沿巷門面房，遵循市場(chǎng)比較法可比實(shí)例的選取原則，根據(jù)估價(jià)人員掌握的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)資料，在估價(jià)對(duì)象同一供求圈內(nèi)選擇三個(gè)與估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)、用途、樓層、檔次相同或相似的近期交易實(shí)例作為可比實(shí)例，詳見下表可比實(shí)例表序號(hào)位置用途樓層結(jié)構(gòu)交易時(shí)間交易價(jià)格（元/MM2）A白水壩附近門面房一層混合近期7500B南國(guó)花園附近門面房一層混合近期6500C建材一廠附近門面房一層混合近期6000評(píng)估人員把被評(píng)估資產(chǎn)與參照物進(jìn)行比較，分析調(diào)整修正因素差異，將被評(píng)估資產(chǎn)分別與參照物逐個(gè)進(jìn)行價(jià)格差異的比較調(diào)整，再綜合分析各項(xiàng)調(diào)整結(jié)果，確定市場(chǎng)參照物因素修正后的平均單價(jià)。⑴交易情況修正：本次所選實(shí)例均為公開市場(chǎng)下的正常交易,故對(duì)交易情況修正不予考慮，其修正系數(shù)均為100/100。⑵交易日期修正：本次所選實(shí)例與估價(jià)對(duì)象交易時(shí)點(diǎn)很接近，故交易日期進(jìn)行修正也不予考慮，其修正系數(shù)均為100/100。⑶區(qū)域因素修正：估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例商業(yè)繁華程度、交通便捷度等不同，以估價(jià)對(duì)象為100，綜合確定可比實(shí)例A、B、C的區(qū)域因素修正系數(shù)分別為：100/110、100/105、100/95。⑷個(gè)別因數(shù)修正：可比實(shí)例ABC較估價(jià)對(duì)象個(gè)別條件有差異，修正系數(shù)取100/105、100/95、100/95。修正系數(shù)表如下：修正系數(shù)表修正系數(shù)ABC交易情況修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/110100/105100/95個(gè)別因素修正100/105100/95100/95⑸根據(jù)以上的可比實(shí)例及其修正因數(shù)，對(duì)最終修正價(jià)格列表計(jì)算如下：修正價(jià)格計(jì)算表實(shí)例交易價(jià)格元/M2交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正修正價(jià)格（元/M2）A7500100/100100/100100/110100/1056493.51B6500100/100100/100100/105100/956516.29C6000100/100100/100100/95100/956648.20取修正后的可比實(shí)例單價(jià)的算術(shù)平均數(shù)為估價(jià)對(duì)象的單位價(jià)格，即：估價(jià)對(duì)象單價(jià)=（6493.51+6516.29+6648.20）/3=6552.66元/平方米取整為：6500元/平方米評(píng)估價(jià)值=建筑面積×評(píng)估單價(jià)=1558050.00(元)

房屋建筑物評(píng)估基礎(chǔ)表(一)被評(píng)估單位名稱：××市種子公司評(píng)估基準(zhǔn)日：2005年10月31日金額單位：元工程名稱辦公樓座落位置××市樊洼路8號(hào)號(hào)結(jié)構(gòu)類型框架產(chǎn)權(quán)證編號(hào)××建筑面積4004.69平平方米建成日期1994設(shè)計(jì)使用年限60工程特征層數(shù)6層檐高(M)26.5首層高標(biāo)準(zhǔn)層高開間進(jìn)深(M)跨度(M)其它結(jié)結(jié)構(gòu)部分評(píng)定部位建筑標(biāo)準(zhǔn)狀況標(biāo)準(zhǔn)分得分基礎(chǔ)鋼筋混凝土獨(dú)立柱柱基、磚帶基基有承載能力，稍有有不均勻下沉沉，但已穩(wěn)定定25Σ×系數(shù)(0.8)=()承重構(gòu)件梁、板、柱基本完好，梁、板板、柱等有輕輕微裂縫25非承重墻粘土磚墻基本完好15屋面油氈防水無(wú)滲漏，隔熱層尚尚好20樓地面水磨石地面、地板板磚樓梯面整體面層有少量破破損15裝裝修部分門窗內(nèi)木門、鋁合金窗窗基本完好30Σ×系數(shù)()=()內(nèi)外粉飾內(nèi)混合砂漿刷乳膠膠漆，木裝修修，外面磚基本完好50頂棚乳膠漆、木裝修基本完好20設(shè)水電部分水衛(wèi)鍍鋅,鋼管,砼管基本通暢完好30Σ×系數(shù)()=()電照照明及動(dòng)力線路、裝置基本完完好70其他A成新率()%=((結(jié)構(gòu)得分+裝修得分+設(shè)備得分)×1000%B功能性貶值=0%%C經(jīng)濟(jì)性貶值=0%%打分法成新率=AA+B+C==%，年限法成成新率為80.000%，綜合成新新率取整為80.000%。調(diào)整后賬面值原值3529703..18評(píng)估結(jié)果重置全價(jià)3663300..00與凈值差異額154038.446凈值2776601..54評(píng)估價(jià)值2930640..00率%5.55評(píng)估人員：××審核人：×××評(píng)估日期：2006年4月

房屋建筑物評(píng)估基礎(chǔ)表(二)被評(píng)估單位名稱：××市種子公司評(píng)估基準(zhǔn)日：2005年10月31日金額單位：元工程名稱座落位置××市濉溪路211號(hào)結(jié)構(gòu)類型混合產(chǎn)權(quán)證編號(hào)0013413號(hào)號(hào)建筑面積239.70建成日期1989設(shè)計(jì)使用年限60工程特征層數(shù)檐高